住宅小區(qū)項目全過程管理解析

ONE項目管理全過程ONE項目管理全過程一.項目概況ONE項目位于北四環(huán)沿線保福寺橋往北200米，清華大學(xué)東門向南與北四環(huán)交界處，與中關(guān)村二小一墻之隔。具體為：西側(cè)緊鄰中關(guān)村東路，南臨中關(guān)村路，東側(cè)為財經(jīng)學(xué)院東路。

項目總建筑面積254262平米，由10幢大樓組成。

該項目作為西進(jìn)的首個城市核心精裝樣板項目，將全面開啟地產(chǎn)進(jìn)軍北京西部的戰(zhàn)略序幕。ONE整體風(fēng)格為經(jīng)典的Artdeco建筑風(fēng)格，戶型包括270-360平方米世家公館、180平方米CEO官邸、40-120平方米行政公館、品牌商業(yè)和高尚俱樂部在內(nèi)的多業(yè)態(tài)高端物業(yè)群，由頂級酒店設(shè)計HBA帶來全精裝設(shè)計，將世界奢華酒店的設(shè)計概念融入家的場景中。

小區(qū)實現(xiàn)人車分流，三個車行出入口位于用地北側(cè)、南側(cè)和東北側(cè)，人行出入口位于用地東側(cè)和西側(cè)。二.項目實施的戰(zhàn)略及推進(jìn)計劃2.1標(biāo)段劃分（一期、售樓部）

本工程擬分為兩期兩個標(biāo)段，1，3，5，6，7，8，9，10#樓為一期，2，11#樓為二期2.2施工順序

本工程實施分為兩期開工，同步竣備，分兩個階段實施。

兩期開工，同步竣工個階段：一標(biāo)段于2008年11月開工，二標(biāo)段范圍占用的場地作為一標(biāo)段主體施工的材料堆放及交通道路。二標(biāo)段于2009年11月開工，所挖土方作為一標(biāo)段肥槽、房心及車庫頂板的回填土，節(jié)約成本。兩個標(biāo)段同期竣備，同期交付。

兩個階段施工：第一階段：初裝竣工備案；第二階段：室內(nèi)精裝修施工。詳見工期安排：

插入一期開發(fā)計劃3項目管理重點難點分析及應(yīng)對措施

施工總體平面布置（施工手續(xù)及證照辦理，加在前面）5項目管理總平面布置

5.1道路及出入口

現(xiàn)場已完成拆遷，場平地凈?，F(xiàn)場南側(cè)有出入口?？偘M(jìn)場后可在場地西側(cè)開門。

項目周邊的市政道路比較完善，西側(cè)為中關(guān)村東路，南側(cè)為中關(guān)村路，東側(cè)為財經(jīng)學(xué)院東路。臨時給排水平面布置圖

1.施工現(xiàn)場按規(guī)范要求布置地面式消火栓。

2.消防立管管徑均為DN80,隔層設(shè)置DN65消火栓,每處消火栓設(shè)置消火栓箱、水龍帶、水槍。

3.給水立管管徑為DN50,每層設(shè)置DN20用水點。

4.現(xiàn)場雨水排放利用現(xiàn)狀DN300雨水管進(jìn)行排放，最終出口排至財經(jīng)學(xué)院東路的DN800雨水管。

5.現(xiàn)場污水排放利用DN200污水管進(jìn)行排放，最終出口排至財經(jīng)學(xué)院東路的DN500污水管。施工臨電

工地臨電接入點已安裝到位，場地西北側(cè)設(shè)有2臺500KVA箱變，東側(cè)設(shè)有2臺500KVA箱變，東南角設(shè)有1臺500KVA箱變。5.2施工總平面布置

本工程分兩期開挖，1，3，5，6，7，8，9，10號樓于一期開挖，2，11號樓于2009年11月1日二期開挖，二期開挖的土方可用于一期肥槽，房心，車庫頂板回填。二期在沒有開挖前可作為一期施工場地。6組織架構(gòu)

6.1項目部組織架構(gòu)6.2項目工程部組織架構(gòu)與分工7項目計劃管理措施

在篩選施工單位過程中，將對對方計劃管理體系的考評作為重要指標(biāo)。對計劃編制的合理性、勞動力配置、材料設(shè)備等投入、資金情況等對進(jìn)度有重大影響的關(guān)鍵因素進(jìn)行綜合考察，不具備條件的不予中標(biāo)。尤其是總承包單位的招標(biāo)，將在招標(biāo)答辯過程中，要求對方就上述問題給予答復(fù)并書面記錄，作為對方投標(biāo)文件的補(bǔ)充。

進(jìn)度計劃的編制和分解：施工單位進(jìn)場7天內(nèi)應(yīng)在工程總體進(jìn)度計劃的框架下編制各自的進(jìn)度計劃和勞動力配置計劃。各單位的進(jìn)度計劃由總包審批后由總包統(tǒng)一提交監(jiān)理和項目部。施工期間，總包須根據(jù)總進(jìn)度計劃分解為月度計劃，在每月25日報監(jiān)理和項目部，同時匯報上月計劃的完成情況。每周的例會，總包須將月度計劃分解為周計劃，在周例會上報監(jiān)理和項目部，同時匯報上周計劃完成情況。

每天的生產(chǎn)例會：實時跟蹤施工隊伍的計劃的實施情況。不僅要求施工隊伍報告次日的工作內(nèi)容，同時要求施工單位上報完成工作所需的勞動力數(shù)量。在工地巡視時予以監(jiān)督、檢查。

指定計劃達(dá)成率的獎懲措施：將工程計劃的各個節(jié)點設(shè)定一、二、三級，對不同級別的計劃設(shè)定不同的獎懲辦法。

項目部設(shè)專人跟蹤計劃的執(zhí)行情況，同時繪制形象進(jìn)度表。對滯后較多的工序及時預(yù)警。8項目技術(shù)管理措施

8.1施工圖交底、深化和圖紙會審

正式施工圖發(fā)放后7～10天，項目部將組織設(shè)計單位、研發(fā)部對現(xiàn)場參建相關(guān)單位，包括監(jiān)理、施工單位及項目部進(jìn)行設(shè)計交底。在圖紙發(fā)放日至交底日期間，監(jiān)理單位、施工單位及項目部、研發(fā)部應(yīng)對圖紙進(jìn)行認(rèn)真、全面的審查，有條件的可采取各單位集中審查的方式，并形成書面審查意見提交研發(fā)部。對于由于圖紙審查不細(xì)、不嚴(yán)（包括但不限于各專業(yè)施工圖深度能否滿足施工要求，有無錯、漏、碰、缺及違反《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》等情況），造成現(xiàn)場返工等，導(dǎo)致的一切損失由施工單位承擔(dān)。

對于要求施工單位進(jìn)行圖紙深化方可施工的項目，要求在確定其中標(biāo)后不超過20天的時間內(nèi)完成。完成的深化圖需經(jīng)過項目部、設(shè)計部的審核并確認(rèn)后方可施工。施工單位在深化圖被確認(rèn)后的7天內(nèi)須對參加相關(guān)單位及監(jiān)理進(jìn)行深化施工圖交底。8.2項目部、監(jiān)理讀圖制度

在施工圖發(fā)放后，除了要求相關(guān)工程師及時進(jìn)行審圖外，項目部將定期組織項目部人員、監(jiān)理集中閱圖、審圖，將看圖、背圖制度化。在圖紙發(fā)放的第一個月，每周集中審圖的不少于2小時，并進(jìn)行跨專業(yè)的交流。

8.3嚴(yán)格把控施工組織設(shè)計及技術(shù)方案

施工單位須在中標(biāo)通知書發(fā)出后15天內(nèi)（總承包單位的施工組織設(shè)計可放寬至25天），按照施工圖、地質(zhì)勘察報告、現(xiàn)場實際情況及投標(biāo)承諾書，向監(jiān)理單位和建設(shè)單位報送施工組織設(shè)計；在分部分項工程開工前15天，報送有針對性的專項方案。施工單位在報送監(jiān)理和建設(shè)單位審批前須經(jīng)過內(nèi)部審核，重要的方案需報公司總工審批或經(jīng)過專家論證。

8.4技術(shù)洽商

在施工過程中，施工單位因設(shè)計圖紙有錯漏或與實際情況不符合，施工條件、施工工藝、材料品種、規(guī)格、數(shù)量不能滿足設(shè)計要求，提出合理化建議，需要對原施工圖進(jìn)行修改，施工單位應(yīng)在工序開始前15天內(nèi)提出書面洽商報監(jiān)理及建設(shè)單位審核。

對于施工圖中存在的專業(yè)間矛盾、尺寸錯誤、大樣圖不明確、功能不合理、違背國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等施工方應(yīng)發(fā)現(xiàn)的問題，總包單位應(yīng)在工序開始前及時提出，不能隱瞞不報，或推諉為“按圖施工”。否則，要追究其不作為責(zé)任，對因此產(chǎn)生的后果，施工單位除無條件整改外，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切損失。

屬于建設(shè)單位確認(rèn)的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)體系、系統(tǒng)功能等重點設(shè)計變更，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)聯(lián)系設(shè)計單位出具設(shè)計變更資料，施工單位應(yīng)無條件配合實施。

8.5技術(shù)交底

施工單位必須建立并落實技術(shù)交底制度，做到分部分項工程施工前，項目技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程師向施工員、施工員向施工班組進(jìn)行技術(shù)交底，并留存交底記錄。施工過程中，由于設(shè)計的重大修改或現(xiàn)場條件、工藝的變化，必須重新組織交底。要求監(jiān)理單位每月至少集中抽查一次施工單位的交底記錄。對于不按規(guī)定進(jìn)行技術(shù)交底的將給予警告直至處罰，尤其對因不進(jìn)行交底即施工并且施工錯誤的，除無條件整改外，建設(shè)單位將有權(quán)追加處罰。9項目質(zhì)量管理措施

9.1施工方案審查

從招投標(biāo)階段就認(rèn)真審查投標(biāo)文件中的施工方案，施工隊伍進(jìn)場后首先要完成、完善施工組織設(shè)計，對于重要的技術(shù)方案要得到單位技術(shù)負(fù)責(zé)人、監(jiān)理及我們的簽字認(rèn)可后方可施工。甚至要求施工單位對其施工方案進(jìn)行答辯或交底。通過這樣的形式，一方面盡可能全面地修改其中的不合理因素，另一方面使所有參建單位、監(jiān)理等熟悉了施工工藝流程及要求，為方案的準(zhǔn)確實施創(chuàng)造了良好條件。

必須經(jīng)過甲方審查的施工方案目錄：9.2工序交接

在某個工序施工完畢除了要通過正常的驗收程序外，下道工序的施工隊伍要對上道工序的施工成品進(jìn)行確認(rèn)，這樣一方面明確各自成品保護(hù)的責(zé)任，另一方面督促對上道施工工序中質(zhì)量問題的整改。工序的交接某種程度上也是一種責(zé)任的交接，這也就給上道工序的施工單位帶來壓力。建立完善的工序交接制度對控制質(zhì)量非常有效。

重點部位質(zhì)量監(jiān)管計劃：工序樣板停止點檢查：

關(guān)鍵施工部位我們要求在全面施工前必須“樣板先行”。明確在全面施工前必須通過我方及監(jiān)理方的驗收的項目，否則造成返工等經(jīng)濟(jì)損失都由施工方承擔(dān)。通過這樣的工序樣板，一方面可以修改一些設(shè)計缺陷，另一方面檢查技術(shù)方案的可行性，同時通過樣板明確質(zhì)量要求，為今后大面積施工提供質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

擬定的工序樣板停止點檢查內(nèi)容清單：

工藝樣板目錄進(jìn)場設(shè)備材料的報驗

1、所有項目材料設(shè)備的進(jìn)場驗收，必須完成相應(yīng)的驗收檢查，具體方式包括參與現(xiàn)場驗收，或委托監(jiān)理方執(zhí)行現(xiàn)場驗收，但應(yīng)審查確認(rèn)驗收記錄。

2、工程部現(xiàn)場工程師參與現(xiàn)場驗收，應(yīng)會同監(jiān)理方、施工方進(jìn)行。必要時，應(yīng)要求供應(yīng)商代表在場見證。

3、甲供材料進(jìn)場驗收要求施工方提前24小時通知材料進(jìn)場，并提交材料設(shè)備進(jìn)場驗收申請單。甲供材料設(shè)備的驗收由工程（配套）部負(fù)責(zé)組織，三方合同材料設(shè)備由施工方負(fù)責(zé)組織。

4、材料設(shè)備的現(xiàn)場驗收按照國家有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。主要有以下檢查內(nèi)容：

材料、設(shè)備核對樣板，如果與樣板不符，則勒令材料供應(yīng)商將材料退出現(xiàn)場。

檢查材料的出廠合格證及材質(zhì)檢驗報告。

核對材料的規(guī)格、數(shù)量。

檢查材料包裝及損耗情況，對材料到場的損耗進(jìn)行統(tǒng)計，按照合同將損壞部分退返給材料供應(yīng)商。

填寫完《材料進(jìn)場驗收單》。

5、審批《進(jìn)場驗收單》后，物料才能入庫并用于工程項目。

6、材料入庫時項目部工程師及時登記入庫量（材料設(shè)備臺賬）。

7、在材料入庫后，項目部或委托監(jiān)理針對重要材料設(shè)備進(jìn)行抽檢。如果抽檢不合格，勒令材料供應(yīng)商將材料退出現(xiàn)場。10項目合同管理及需重視的技術(shù)問題（項目立項合同）

10.1合同體系

王浩建筑工料測量師事務(wù)所（北京）有限公司為造價顧問。本工程合同體系采用王浩造價顧問設(shè)計的合同體系，全部工程合同分為總承包工程、指定分包工程、獨立供應(yīng)工程和獨立工程，具體內(nèi)容如下：

總承包工程：包括土建總包、機(jī)電總包；

指定分包工程：甲方通過招標(biāo)確定的施工單位。甲方、總包、分包簽定三方合同。其中分包與總包單位簽定分包合同，甲方作為見證方。

獨立供應(yīng)工程：甲方通過招標(biāo)確定供應(yīng)商。甲方、總包、分包簽定三方合同。其中分包與甲方簽定供應(yīng)合同。

獨立工程：甲方通過招標(biāo)或直接議標(biāo)確定施工單位。中標(biāo)單位與甲方簽定獨立工程合同。

合同架構(gòu)：

10.2工作界面的劃分

細(xì)化總包、各分包工作界面，有助于工程的順利開展，避免界面不清造成的扯皮、責(zé)任不明確，進(jìn)而對質(zhì)量控制造成不利影響。同時，明確的工作界面有助于合同管理，成本控制。

上述界面的劃分將在土建、機(jī)電、給排水、消防、安防、市政、園林景觀、精裝等各專業(yè)間進(jìn)行細(xì)化，利用合同的順利實施。11項目現(xiàn)場安全文明施工措施

與總包、監(jiān)理簽訂安全文明生產(chǎn)三方協(xié)議，明確在施工管理過程中各方的義務(wù)、責(zé)任；

成立安全文明生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組：項目經(jīng)理（副經(jīng)理）、土建工程師1名、電氣工程師1名；

定期檢查與巡檢相結(jié)合，定期檢查為三方聯(lián)合安全大檢查，并及時通報檢查結(jié)果和處罰決定；

《北京工程部項目現(xiàn)場安全施工管理規(guī)定》12項目信息檔案管理在ONE項目正式開工前，項目部必須建立完善的信息檔案管理體系，通過與內(nèi)部的研發(fā)部、造價采購部，以及與外部的監(jiān)理、總包的交底，使項目的管理更加規(guī)范、有條不紊。具體分類、整理、存檔方法，按照《北京工程部項目管理文檔目錄編制辦法（2007版）》的標(biāo)準(zhǔn)，建立28個分冊，文檔資料對號入座。

在前期，及時整理政府批文、監(jiān)理單位和總包單位相關(guān)資料，為規(guī)證、施工許可證的報建準(zhǔn)備好材料。

施工過程中的檔案資料管理重點注意以下幾點：

1)資料先行原則，各分供方的材料進(jìn)場計劃、施工總體進(jìn)度計劃，材料、工藝樣板，施工組織設(shè)計、方案等必須提前提交。項目內(nèi)業(yè)工程師負(fù)責(zé)督促跟蹤資料提交情況，從源頭上控制好施工與報驗的關(guān)系，減少材料、施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)造成的返工。

2)工程檔案資料（包括竣工圖繪制）必須與工程施工進(jìn)度同步。按照北京市分戶驗收的要求，結(jié)合的觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在項目實施中進(jìn)行階段性的檢查時，做好分戶驗收記錄表的資料管理。

3)在施工過程中，設(shè)計變更、工程洽商以及現(xiàn)場簽證時常發(fā)生，來得很急而且很重要，這部分工作按《北京設(shè)計變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證管理辦法》的要求規(guī)范化工作流程，控制成本，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。其中，設(shè)計變更及洽商等應(yīng)在3天內(nèi)將更改部分在藍(lán)圖上表示出來，并注明更改依據(jù)，便于查詢。

4)圖紙發(fā)放記錄和圖紙管理臺帳的日常工作需及時處理。圖紙發(fā)放記錄包括了新圖的發(fā)放、舊圖的回收作廢時間，關(guān)系著工程的進(jìn)度、是否返工及工程量的計算。圖紙管理臺帳中應(yīng)包括圖號、圖紙名稱、相應(yīng)的設(shè)計變更情況記錄（時間、編號、內(nèi)容）等信息，做到便于查詢。

5)通過甲方、監(jiān)理、總包分包的每晚碰頭會，在會議中檢查各方的當(dāng)日工作