城市規(guī)劃技術(shù)論證常見問題、原因與解決方法-2014

最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準城市規(guī)劃技術(shù)論證常見問題、原因分析與解決方法張鴻輝副主任、高級工程師長沙市規(guī)劃信息服務(wù)中心2014年7月WELCOMETO：最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準PART1：城市規(guī)劃技術(shù)論證業(yè)務(wù)效能影響分析

1.基本情況2.效能影響分析最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準1.基本情況規(guī)劃依據(jù)圖是指利用計算機繪圖軟件在建設(shè)單位提供的地形圖上繪制規(guī)劃道路、用地指標、五線等規(guī)劃控制要素，為規(guī)劃審批工作提供依據(jù)。（共計7個工作日，我中心辦理計4個工作日，其中原則上分件0.5個工作日時限，經(jīng)辦2個工作日時限，校對、審核、審定合計1.5個工作日時限）主要技術(shù)經(jīng)濟指標復(fù)核是指對建設(shè)單位提交的總平面圖進行相關(guān)技術(shù)指標（容積率、建筑密度、綠地率、停車位等）核算，最終形成主要技術(shù)經(jīng)濟指標復(fù)核表，為總圖審批階段提供技術(shù)依據(jù)。（共計3個工作日，其中原則上分件0.5個工作日時限，經(jīng)辦1.5個工作日時限，校對、審核合計1個工作日時限）建筑面積復(fù)核是指對建設(shè)單位提交的單體報建圖進行建筑面積核算，最終形成建筑面積復(fù)核報告書，為報建圖審批階段提供技術(shù)依據(jù)。（共計3個工作日，其中原則上分件0.5個工作日時限，經(jīng)辦1.5個工作日時限，校對、審核合計1個工作日時限）日照分析是指對建設(shè)單位提交的總圖、單體報建圖、現(xiàn)狀地形圖等相關(guān)資料進行日照建模并進行量化分析，最終形成日照分析報告書，為市局總圖及報建圖審批階段提供技術(shù)依據(jù)。（共計5個工作日，其中原則上分件0.5個工作日時限，經(jīng)辦3.5個工作日時限，校對、審核合計1個工作日時限）四個業(yè)務(wù)最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準2.效能影響分析（一）各類案卷二次或二次以上復(fù)核率過高，體外循環(huán)時間較長。經(jīng)統(tǒng)計一站式平臺2013年案卷：主要技術(shù)經(jīng)濟指標復(fù)核類案卷的二次及以上復(fù)核比例為58.17%，單次復(fù)核平均體外時間為3.66天，采取了緩辦等特殊操作的案卷比例為61.41%；建筑面積復(fù)核類案卷的二次及以上復(fù)核比例為47.7%，單次復(fù)核平均體外時間為1.01天，采取了緩辦等特殊操作的案卷比例為33.72%；日照分析類案卷的單次復(fù)核平均體外時間為1.19天，采取了緩辦等特殊操作的案卷比例為63.41%在信息中心目前主要技術(shù)論證業(yè)務(wù)的辦理過程中，影響建設(shè)單位出卷效率的主要有以下因素：主要原因有以下幾點：1.設(shè)計制圖不規(guī)范、表達不清楚；2.對地方技術(shù)規(guī)定、規(guī)則不熟悉或理解不到位，導(dǎo)致超容，進而反復(fù)修改方案；最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準2.效能影響分析（三）技術(shù)審查與技術(shù)論證階段的銜接較少，無論在局技術(shù)審查還是在信息中心技術(shù)論證過程中發(fā)現(xiàn)的問題均未能相互溝通，產(chǎn)生重復(fù)工作；（四）必備材料不能及時提供（如國土紅線的電子文檔）；（二）技術(shù)論證內(nèi)容和難度提升（建筑面積復(fù)核中陽臺10%控比、屋頂機房1/8控比、飄窗及空調(diào)擱板形式判斷、商住比核算、戶型比核算等），而總辦理時限一直未變化；最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準3.長沙市規(guī)劃信息服務(wù)中心城市規(guī)劃技術(shù)論證標準化工作簡介（二）工作制度體系包括城市規(guī)劃技術(shù)論證的業(yè)務(wù)辦理流程、操作手冊、管理措施等內(nèi)容，對應(yīng)的具體成果名稱為《長沙市城市規(guī)劃技術(shù)論證工作指引》。

（一）依據(jù)體系

依據(jù)體系的構(gòu)建是衡量技術(shù)論證工作合法性、科學(xué)性的行為準繩，我們先后編制了《長沙市城市規(guī)劃技術(shù)論證規(guī)則匯編》、《長沙市城市規(guī)劃技術(shù)論證實施細則》。（三）案例體系主要包括案例搜集、案例分析和專題研究三部分，即在日常案卷辦理過程中，對典型案卷、存在爭議的案卷進行定期的收集整理，并開展專題研究，形成一套可適用于指導(dǎo)類似案卷辦理的處理方法及參考依據(jù)。案例體系對應(yīng)的具體成果名稱為《長沙市城市規(guī)劃技術(shù)論證案例研究》。

（四）技術(shù)支撐體系技術(shù)支撐體系是提升城市規(guī)劃技術(shù)論證工作效率的必要手段，其具體是指在業(yè)務(wù)辦理過程中基于信息技術(shù)實現(xiàn)后臺自動計算與數(shù)據(jù)采集，輔助提高業(yè)務(wù)辦理的效率和數(shù)據(jù)的豐富程度。

城市規(guī)劃技術(shù)論證集成服務(wù)框架圖最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準PART2：問題交流、分析與解決最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準目錄四、建筑面積問題4.1陽臺4.2飄窗4.3空中花園4.4空調(diào)機板4.5騎樓4.6利用地形高差進行建設(shè)4.7屋頂樓梯間、機房、水箱間4.8屋頂管道井4.9地上設(shè)備用房4.10地下商業(yè)樓電梯4.11地下計容空間4.12地下室室外疏散樓梯4.13避難層

六、日照問題6.1日照分析必備材料及基本流程）6.2日照分析范圍的劃定6.3主客體建筑6.4套型和非套型6.5建筑屋頂構(gòu)架七、其它問題7.1.如何減小報建總圖和報建單體誤差7.2總圖建筑圖塊表示和核算方式7.3報建總圖要標示哪些功能7.4現(xiàn)行規(guī)劃文件下載問題7.5經(jīng)濟技術(shù)指標表

三、綠地率核算問題3.1入戶景觀路是否計入綠地率3.2綠地面積計算規(guī)則3.3綠化休閑廣場的定義3.4綠地面積計算方法一、建筑基地問題1.1建筑基地面積計算二、建筑基底問題2.1建筑基底面積計算4.14.傾斜幕墻4.15商業(yè)綜合體室外疏散連廊和走廊4.16住宅套型建筑面積計算4.17不計容空間4.18商住比計算方法五、建筑層數(shù)層高計算問題5.1建筑高度計算方法5.2建筑層高限制問題5.3半地下空間判斷最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準一、建筑基地問題

1.1建筑基地面積計算PART2：問題交流最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準基地面積計算方法。1.1建筑基地面積計算指標復(fù)核時，基地面積應(yīng)嚴格按照國土紅線有效面積核算（包含國土紅線有效用地范圍與規(guī)劃依據(jù)圖不一致的情況），如遇下列特殊情況：1）總圖用地紅線范圍內(nèi)包含待補征、置換等用地，在復(fù)核時仍以國土紅線有效面積為基地面積，另可根據(jù)審批處室要求在復(fù)核表備注欄備注基地面積包含補征、置換用地面積時的測算指標；2）無分期國土紅線或國土紅線不能采用，由審批處室在送復(fù)核時注明具體復(fù)核要求（含基地范圍）；3）尚未取得國土紅線或國土紅線正在辦理更新，由審批處室在送復(fù)核時注明具體復(fù)核要求（含基地范圍）。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準二、建筑基底問題2.1建筑基底面積計算PART2：問題交流最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準建筑的基底面積為建筑物地上輪廓最大投影面積，那基底面積與占地面積就不一致，總圖指標怎么算？核算總圖指標時，按建筑最大投影線計算建筑密度。條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第二條：建筑的基底面積統(tǒng)一表示為建筑物地上輪廓最大投影面的面積,包括突出地面的建筑部分外輪廓線(突出建筑物的無柱雨棚、飄板等不計)。2.1建筑基底面積計算最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準三、綠地率核算問題3.1入戶景觀路是否計入綠地率3.2綠地面積計算規(guī)則3.3綠化休閑廣場的定義3.4綠地面積計算方法PART2：問題交流最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準計算綠地率方面，許多小區(qū)采取人車分流模式，比如洋房區(qū)地面僅設(shè)置大約1.5米寬的硬質(zhì)鋪地景觀路，作為住戶平時步行使用出入口，這部分的景觀路可否計入綠地率（硬質(zhì)鋪地不超過30%）？此部分不計入綠地率。條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第六條：綠地面積計算的起止界:宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊線；小區(qū)路設(shè)有人行便道時，算到人行便道邊線；臨城市道路時，算到道路邊線。3.1入戶景觀路是否計入綠地率最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準綠地面積計算的規(guī)則是什么，例如距離1.5米以外才算綠地、廣場范圍的綠地算多少、雨篷范圍怎樣計算等，在總圖中應(yīng)如何表達綠地。是文字表示還是用填充圖例。1.首層房屋墻角1.5M以外起算；2.綠化休閑廣場的綠地面積達到整個廣場面積的70%以上，整個綠化休閑廣場(包括綠化場地、硬質(zhì)鋪地場地)可按100%計入綠地面積；如綠地面積未達到廣場70%以上，則僅將綠地部分納入綠地率核算。3.雨棚范圍下方綠地不計入，有柱雨棚需退1.5M起算，無柱雨棚可不退起算。4.總圖中綠地需有明確綠化標示（建議填充），且應(yīng)有對應(yīng)的圖例。另：2014版技術(shù)規(guī)定中關(guān)于綠地面積計算規(guī)則或?qū)⒂姓{(diào)整,以最終實施為準。3.2綠地面積計算規(guī)則最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第六條：（一）綠地面積計算的起止界：宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊線；小區(qū)路設(shè)有人行便道時，算到人行便道邊線；臨城市道路時，算到道路邊線；（二）建筑物架空開放空間內(nèi)的綠化不計入綠地面積；（三）利用地形高差實施的綠地，滿足本地植物綠化覆土要求，方便行人直接通達的屋頂綠化按全面積計入綠地面積；（四）水面、水景、綠化休閑廣場按全面積計入綠地面積；（五）植草的消防通道計入綠地面積，植草磚停車場按照40%計入綠地面積。長規(guī)紀[2013]242號第三條：綠化休閑廣場需有明確的界限，且實施綠化用地需達到廣場面積的70%以上方可按100%計入綠地面積。長規(guī)紀[2013]242號第四條：足球場按100%計入綠地。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準請具體解釋廣場、城市廣場、綠化廣場的定義。

新版技術(shù)規(guī)定中將會給出具體的限定條件，目前的技術(shù)規(guī)定中尚無明確定義。綠化休閑廣場需有明確的界限，且實施綠化用地需達到廣場面積的70%以上方可按100%計入綠地面積。條文依據(jù)長規(guī)紀[2013]242號第三條：綠化休閑廣場需有明確的界限，且實施綠化用地需達到廣場面積的70%以上方可按100%計入綠地面積。3.3綠化休閑廣場的定義最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準綠地面積計算方法。(一)建筑底層外墻1.5米范圍之內(nèi)不計入綠地面積；(二)綠化休閑廣場需有明確的界限，且實施綠化用地需達到廣場面積的70%以上方可按100%計入綠地面積。(三)利用地形高差實施的綠地，滿足本地植樹綠化覆土要求，方便行人直接通達的屋頂綠化按全面積計入綠地面積。(四)植草的消防通道計入綠地面積，植草磚停車場按40%計入綠地面積。表達不清楚（無圖例、范圍不明確）

3.4綠地面積計算方法最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準四、建筑面積問題4.1陽臺4.2飄窗4.3空中花園4.4空調(diào)機板4.5騎樓4.6利用地形高差進行建設(shè)4.7屋頂樓梯間、機房、水箱間4.8屋頂管道井4.9地上設(shè)備用房4.10地下商業(yè)樓電梯PART2：問題交流4.11地下計容空間4.12.地下室室外疏散樓梯4.13避難層）4.14.傾斜幕墻4.15商業(yè)綜合體室外疏散連廊和走廊4.16住宅套型建筑面積計算4.17不計容空間4.18陽臺10%控比計算方式4.19商住比計算方法最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準住宅設(shè)計時幾層設(shè)置一個陽臺可以考慮是室外露臺形式而不計建筑面積，公建設(shè)計時幾層設(shè)置一個陽臺可以考慮是室外露臺形式而不計建筑面積？

當前陽臺按半面積計算。條文依據(jù)《<長沙市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定>補充規(guī)定》第十二條中規(guī)定：“居住建筑陽臺及套內(nèi)花園、飄窗等按正投影面積的1/2計算建筑面積?！?.1陽臺建筑面積計算規(guī)范2014版對陽臺的面積計算規(guī)則進行了調(diào)整，但尚未正式發(fā)布。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準陽臺和凸窗的面積計算規(guī)則現(xiàn)在是什么要求當前陽臺計半面積；飄窗形式多樣，詳見長規(guī)紀[2013]242號附件2。條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》第十二條：居住建筑陽臺、套內(nèi)花園、飄窗等按正投影面積的1/2計算建筑面積，其計容面積不應(yīng)超過套內(nèi)計容建筑面積的10%。超過10%的，超過部分按正投影面積計算。套內(nèi)計容建筑面積為入戶門內(nèi)所包含的各部分建筑面積之和。長規(guī)紀[2013]242號第十條：飄窗(凸窗)須滿足以下條件：飄窗(凸窗)須突出外墻，外窗凸出主體外墻不應(yīng)超過0.9米，飄窗(凸窗)窗臺距樓地面高度不應(yīng)小于0.4米，累計飄窗(凸窗)總長度不應(yīng)超過該向主體外墻總長度的60%。當飄窗(凸窗)不滿足上述任一條件時按全面積計算，并參與容積率核算(詳見附件2)。報建圖中若有飄窗(凸窗)設(shè)計須提供飄窗(凸窗)詳圖。4.2飄窗最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準以上為長規(guī)紀[2013]242號附件2：飄窗的建筑面積計算規(guī)則。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準飄窗形式多樣，除上述長規(guī)紀[2013]242號附件2中規(guī)定的形式外，尚還有一些不同形式。以下為信息中心整理的，可供參考。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準請具體解釋空中花園的面積計算方法。

直接臨外的空中花園計算半面積；否則計算全面積。直接臨外空中花園計半面積4.3空中花園最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準條文依據(jù)1、2013年7月15日局行政許可例會補充內(nèi)容：建筑物內(nèi)的走道、空中花園等通過開敞的走廊臨建筑物外部，走道和空中花園計全面積；住宅建筑內(nèi)天井四周的走廊計全面積。2、長規(guī)紀[2013]290號第八點：建筑物內(nèi)的套內(nèi)花園(入戶花園、空中花園等)如不臨建筑外部，則按全面積計算。非套內(nèi)通高的共享空中花園的計算在《主要技術(shù)經(jīng)濟指標與建筑面積計算規(guī)則》中講解。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準空調(diào)機板不能長邊對陽臺，否則要計算建筑面積，這條是如何執(zhí)行的？空調(diào)擱板的長邊一側(cè)與陽臺、入戶花園、空中花園的進深一側(cè)相連時，空調(diào)擱板按其水平投影的1/2計算建筑面積。條文依據(jù)長規(guī)紀[2013]242號附件1：空調(diào)擱板與陽臺、入戶花園、空中花園等相連時的建筑面積計算規(guī)則。注：2014版技術(shù)規(guī)定可能將對空調(diào)擱板的面積計算規(guī)則調(diào)整（按個數(shù)及總面積雙控的規(guī)則）4.4空調(diào)機板最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準臨街商業(yè)的騎樓不計入建筑面積和容積率，但騎樓是建筑最大投影的一部分，占據(jù)部分占地面積，是以半面積計入建筑密度還是全面積計入？騎樓按半面積計入建筑密度。4.5騎樓最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準利用地形高差作半地下室空間，如商場、商鋪等非配套設(shè)施，則該部分是否計算建筑密度？該部分如設(shè)有騎樓，如何計算建筑密度？

均按半密度計算。條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第五條：建筑密度計算:利用地形高差進行建設(shè)的,其建筑密度按如下規(guī)定計算:作為建筑密度計算的基底面積為:主樓部分建筑(圖示A)投影面積與作為非配套設(shè)施使用的裙樓部分建筑(圖示B)(扣除主樓投影面積)投影面積的50%之和。4.6利用地形高差進行建設(shè)最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準住宅屋頂水箱間、電梯機房等面積是否需計容？建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房等輔助用房，計全面積的建筑空間累計最大正投影面積≧1/8建筑物中間層投影面積，屋面所有計算建筑面積空間(包括半面積空間)計入容積率，不計入建筑高度和層數(shù)；≧1/4建筑物中間層投影面積，計入容積率且需計入建筑高度和層數(shù)；﹤1/8建筑物中間層投影面積，不計入容積率，不計入建筑高度和層數(shù)。條文依據(jù)1、2011年2月21日局行政許可例會記錄第一點，《<長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>補充規(guī)定》的試行版；2、長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第三條第二點；3、長規(guī)紀[2013]242號《關(guān)于討論主要技術(shù)經(jīng)濟指標與建筑面積復(fù)核相關(guān)問題的會議紀要》第九點。4、長規(guī)紀[2013]290號《關(guān)于討論城市規(guī)劃技術(shù)論證業(yè)務(wù)問題的會議紀要》第六點。4.7屋頂樓梯間、機房、水箱間最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準屋面樓梯間、機房等超過1/8時計容，1/8是怎么計算的？建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房等輔助用房，計全面積的建筑空間累計最大正投影面積≧1/8建筑物中間層投影面積，屋面所有計算建筑面積空間(包括半面積空間)計入容積率，不計入建筑高度和層數(shù)；≧1/4建筑物中間層投影面積，計入容積率且需計入建筑高度和層數(shù)；﹤1/8建筑物中間層投影面積，不計入容積率，不計入建筑高度和層數(shù)。條文依據(jù)長規(guī)紀[2013]242號第九條：建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的且不超過建筑物中間層投影面積1/8的樓梯間、電梯機房等輔助用房計入建筑面積，不計入容積率指標，超過或等于1/8則將其全部計入建筑面積并計入容積率指標（包含無圍護結(jié)構(gòu)有永久性頂蓋計算1/2面積的部分）。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準屋頂管道井是否計容。屋頂管道井是否計面積需判斷是否可達，若是，則計建筑面積。是否計容，則看屋頂輔助用房面積是否超過1/8。4.8屋頂管道井最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準設(shè)置于地上部分的設(shè)備機房（如：配電房、鍋爐房、空調(diào)機房等）房間面積是否計容？地上部分的設(shè)備機房計容。地下及半地下設(shè)置的消防控制室須計容。條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第三條：地下、半地下空間設(shè)置的車庫、設(shè)備用房(配電間、水泵房、地下水池、空調(diào)機房等)、交通用房(樓梯間、電梯間及前室)等設(shè)施用房面積不計入容積率指標,但作為其他性質(zhì)使用的地下空間(含物業(yè)用房)均應(yīng)計入容積率指標。4.9地上設(shè)備用房最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準地下商業(yè)疏散樓梯與電梯部分的面積，計容嗎？計容（詳見下圖，紅色填充部分疏散樓梯與電梯計容）。4.10地下商業(yè)樓電梯最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準地下室哪些房間要計容。地下室設(shè)置的垃圾間、值班室、衛(wèi)生間、淋浴間、卸貨平臺等計容面積嗎？地下室設(shè)置的雜物間、儲藏室、消防控制室等非配套的功能性用房均計容。條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第三條：（一）地下、半地下空間設(shè)置的車庫、設(shè)備用房（配電間、水泵房、地下水池、空調(diào)機房等）、交通用房（樓梯間、電梯間及前室）等設(shè)施用房面積不計入容積率指標，但作為其他性質(zhì)使用的地下空間（含物業(yè)用房）均應(yīng)計入容積率。4.11地下計容空間最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準地下室室外疏散樓梯間是否計容。地下室室外疏散樓梯間若僅作為地下室交通疏散，其屬于地下配套，則計入地下室面積，不計容。4.12地下室室外疏散樓梯最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準避難層是怎樣計容的？避難區(qū)不計容，其余部分（如核心筒或其他功能用房）計容；

4.13避難層最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準傾斜幕墻的面積計算標準?！暗谷切汀保喊锤鳂菍拥装遢喞嬋娣e?！罢切汀保焊叨刃∮?.2M，不計面積；高度1.2-2.2M，計1/2；高度大于2.2M，計全面積。4.14傾斜幕墻最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準商業(yè)綜合體的室外消防疏散連廊和走廊計算容積率和建筑面積嗎？是按全面積計入還是按半面積計入？或是只記入建筑面積而不計入容積率？1、若此連廊是為解決消防疏散功能要求而設(shè)置的穿過建筑物底層面向社會24小時開放的公共人行通道，則不計入建筑面積。2、若此連廊是并非為解決消防疏散功能要求而設(shè)置的人行通道，則應(yīng)計入建筑面積。（1）圖1過道面寬小于進深故按全面積計算。（2）圖2二層外廊若封閉，則計半面積；若開敞，則計半面積。4.15商業(yè)綜合體室外疏散連廊和走廊圖1圖2封閉外廊計全面積；開敞外廊計半面積條文依據(jù)1、長規(guī)紀[2013]242號第七條：為解決消防疏散功能要求而設(shè)置的穿過建筑物底層面向社會24小時開放的公共人行通道和車行通道不計算建筑面積。2、長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第四條：建筑樓層內(nèi)無規(guī)定術(shù)語解釋和計算規(guī)則的空間，有永久性頂蓋和圍護結(jié)構(gòu)的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；有永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的，按結(jié)構(gòu)地板水平面積的1/2計算。3、2013年1月15日局例會紀要：建筑底層有永久頂蓋的通道計算面積，當面寬大于進深時按1/2計算，當進深大于面寬時按全面積計算。外廊騎樓商業(yè)1F商業(yè)2F最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準長沙現(xiàn)在住宅套型建筑面積的計算，是按市補充規(guī)定里面的計算還是按住宅設(shè)計規(guī)范的計算？按《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》計算。條文依據(jù)長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》附件1第三條：(六)住宅套型建筑面積的計算:住宅套型建筑面積僅包括住宅套內(nèi)面積和標準層的公共分攤面積,不含非標準層門廳、電梯井、樓梯間等附屬用房(設(shè)施)面積。套內(nèi)使用面積套型陽臺面積套內(nèi)計容面積一(不含陽臺超控比)超控比全面積陽臺比(%)公攤面積套內(nèi)計容面積二(含陽臺超控比)套型面積(含公攤面積)63.3211.9875.304.4515.9111.8279.7591.574.16住宅套型建筑面積計算最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準哪些是不計算容積率面積的區(qū)域：1、什么樣的架空層不計容積率；2、社區(qū)用房；3、商業(yè)建筑的騎樓1.架空開放（功能為花園、休閑等）而無其它使用功能不計容；2.社區(qū)用房不計容，包括其內(nèi)部的專用樓梯、廁所等；3.騎樓范圍不計容，基底計1/2。4.地下、半地下空間設(shè)置的車庫、設(shè)備用房（配電間、水泵房、地下水池、空調(diào)機房等）、交通用房（樓梯間、電梯間及前室）等設(shè)施用房面積不計入容積率指標。條文依據(jù)長規(guī)紀[2013]242號第七條：為解決消防疏散功能要求而設(shè)置的穿過建筑物底層且面向社會24小時開放的公共人行通道和車行通道不計算建筑面積。長規(guī)紀[2013]242號第八條：建筑底層的共享開放空間(包括利用地形高差或裙房屋頂設(shè)置的塔樓底層架空開放空間)不計算建筑面積及容積率。長政發(fā)[2012]3號《〈長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定〉補充規(guī)定》第十一條：騎樓部分不計算建筑面積及容積率。4.17不計容空間最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準商住比計算方法。項目商住比計算核算計算模型(1)商業(yè)類住宅類分攤總

面積分攤前商住

總面積（不

含分攤）商業(yè)分

攤比例商業(yè)

面積商業(yè)分

攤面積合計住宅

面積住宅分

攤面積合計1000.0033.331033.332000.0066.672066.67100.003000.000.3333注：住宅類面積指小區(qū)內(nèi)居住建筑面積、幼兒園建筑面積和為居住建筑服務(wù)的物管用房面積的總和。社區(qū)用房不納入該指標核算。

商業(yè)類面積指商業(yè)金融建筑、公寓式辦公樓、酒店式辦公樓和為商業(yè)建筑服務(wù)的配套用房面積的綜合。

其他既為商業(yè)服務(wù)業(yè)也為住宅服務(wù)的公共配套用房需根據(jù)分攤比例計入相應(yīng)的商業(yè)類和住宅類面積中。項目商住比計算核算計算模型(2)商業(yè)類面積住宅類面積比例商住1033.332066.670.50003.336.67注：商住比為商住兩者和為10的比值，按此規(guī)則換算而而成4.18商住比計算方法最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準五、建筑層數(shù)層高計算問題5.1建筑高度計算方法5.2建筑層高限制問題5.3半地下空間判斷PART2：問題交流最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準建筑高度計算方法。類型說明圖示計算規(guī)則平屋頂建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)空間建筑面積﹤屋面1/4建筑高度算至屋面結(jié)構(gòu)面層(上表面)，不計建筑層數(shù)建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)空間建筑面積≧屋面1/4建筑高度算至建筑物頂部有圍護的最高結(jié)構(gòu)面層(上表面)，計入建筑層數(shù)5.1建筑高度計算方法最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準建筑高度計算方法。5.1建筑高度計算方法類型說明圖示計算規(guī)則平坡結(jié)合建筑物屋頂為剖屋頂與平屋頂相結(jié)合的形式，頂層垂直高度在2.2米以下的空間不計面積，在2.2米（含2.2米）以上3.6米（住宅3.6米，辦公4.5米，商業(yè)5.6米）以下計一層建筑面積，在3.6米（住宅3.6米，辦公4.5米，商業(yè)5.6米）以上計算兩層建筑面積與層數(shù)。坡屋面坡度大于45°，建筑高度計算至平屋面面層；坡屋面坡度小于45°建筑高度計算至坡屋面檐口。屋頂平面圖1-1剖面圖最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準建筑層高限制相關(guān)問題。1、長規(guī)紀(2013)242號第二條：《補充規(guī)定》附件一第四條第（二）小條規(guī)定：除復(fù)式（躍層式）住宅外，公寓和住宅標準層層高超過3.60米（不含3.60米），按兩層計算建筑和層數(shù)；商業(yè)建筑層高超過5.60米（不含5.60米），按兩層計算建筑和層數(shù)；辦公建筑標準層層高超過4.50米（不含4.50米），按兩層計算建筑和層數(shù)。有特殊要求的用房不按此規(guī)定。對此條文做出如下解釋：（一）層高原則上按建筑使用性質(zhì)控制，但同層中除主要功能空間外的其它配套用房可按該層主要使用性質(zhì)控制（如商場中的配套辦公用房按商業(yè)功能控制）。（二）復(fù)式（躍層式）住宅僅限客廳不受3.6米限制，且通高部分不能超過該戶建筑面積的30%。（三）電影院、展示廳、大型會議室、大型商業(yè)用房（2000平方米以上功能集中布置的單一空間）等確因建筑設(shè)計規(guī)范要求加大層高的，可按實際建筑面積計算容積率。2、2014年3月17日局行政許可例會：酒店類等商業(yè)建筑的標準層層高參照辦公建筑標準層層高控制。5.2建筑層高限制問題最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準5.2建筑層高限制問題最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準半地下空間的判定方法。（2014版技術(shù)規(guī)定將更新判定方法，以下介紹的為現(xiàn)行方法）半地下室平面圖5.3半地下空間判斷最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準南立面圖東、西立面圖最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準室外地坪以上的平均高度=各立面在室外地坪以上的總面積(S南+S北+S西+S東=425.45平方米)/邊長(259.07平方米)=1.64米1.64米﹥1.5米，判定為地上層數(shù)條文依據(jù)《補充規(guī)定》：首層標高平均高于周邊地坪1.5米，視為地上層，按自然層計入建筑地上層數(shù)；低于1.5米(含1.5米)，視為地下層，不計入建筑地上層數(shù)。2013年11月18日局行政許可例會:半地下空間設(shè)置的車庫應(yīng)為利用自然地形且至少有一面在地下的車庫.最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準六、日照問題6.1日照分析必備材料及基本流程6.2日照分析范圍的劃定6.3主客體建筑6.4套型和非套型6.5建筑屋頂構(gòu)架建模PART2：問題交流最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準日照分析必備材料及基本流程6.1日照分析必備材料及基本流程最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準日照分析范圍的劃定6.2日照分析范圍的劃定日照分析范圍的劃定是新建項目進行日照分析的首要任務(wù)，也是確保日照分析結(jié)論是否滿足技術(shù)規(guī)定要求的前提條件。在日照分析中，應(yīng)根據(jù)分析范圍內(nèi)規(guī)劃建（構(gòu)）筑物、周邊現(xiàn)狀建（構(gòu)）筑物和地形等要素，確定遮擋建筑、被遮擋建筑及其相互關(guān)系。條文依據(jù)長規(guī)發(fā)[2012]90號文規(guī)定一般建筑的東西向及南北向范圍按下圖控制，并根據(jù)長沙地區(qū)大寒日（8點至16點）或冬至日（9點至15點）太陽方位角(圖中)為起止范圍點(見圖1)。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準日照分析范圍的劃定6.2日照分析范圍的劃定最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準主客體建筑6.3主客體建筑主、客體建筑是特指日照分析范圍內(nèi)需參與日照分析的規(guī)劃、已建和在建的建（構(gòu)）筑物，按其所產(chǎn)生的日照影響進行定義的日照屬性。根據(jù)現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)定和相關(guān)規(guī)則要求，同樣一棟建筑在不同的情況下所定義的日照屬性可有不同，則對日照分析的結(jié)果影響也截然不同。主、客體建筑關(guān)系示意圖最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準6.4套型與非套型根據(jù)長沙市日照管理相關(guān)規(guī)定，住宅類建筑是否做客體，有兩個操作辦法：一是根據(jù)建筑面積是否大于50平米來判定（長規(guī)發(fā)[2012]90號文實施后，本條已未執(zhí)行），二是現(xiàn)行規(guī)定套型住宅需做客體參與分析。那么如何來界定套型與非套型住宅呢？常見的有四種類型：1、常見的大中、戶型，復(fù)式樓等，此類易于判斷，需做客體；2、公寓式酒店，此類項目用地往往是商業(yè)用地，建筑性質(zhì)為商業(yè)建筑，故不需做客體；3、酒店式公寓，需分類考慮；4、公寓式酒店與酒店式公寓相結(jié)合的綜合體。套型與非套型最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準6.4套型與非套型套型與非套型住宅的界定可歸納為以下三種類型：

一是常見的大中、戶型，復(fù)式樓等，為套型住宅，必需做客體；

二是公寓式酒店，此類建筑性質(zhì)為商業(yè)建筑，不需做客體；

三是酒店式公寓（含商住綜合體的公寓部分），需分類考慮，判斷原則是套內(nèi)使用空間情況：一般套內(nèi)含一室一廳一廚（含開敞式廚房、茶水間等）一衛(wèi)的即可判定為套型住宅。套型住宅需做客體，非套型住宅不做客體分析。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準核算日照建筑頂部的構(gòu)架高度是否可以不計算在內(nèi)？

一般情形下，建筑頂部構(gòu)架產(chǎn)生的日照影響可忽略不計。特殊項目須上會討論。條文依據(jù)長規(guī)發(fā)[2012]90號《關(guān)于〈長沙市居住建筑間距和日照管理規(guī)定〉的實施細則（試行）》第七條：建筑物頂部有維護結(jié)構(gòu)且不超過屋面1/4的樓梯間、電梯機房及屋面以上小于等于1.5米的女兒墻、坡屋頂?shù)葮?gòu)架產(chǎn)生的日照影響可忽略不計。6.5建筑屋頂構(gòu)架日照分析國家標準即將出臺，對屋頂構(gòu)架建模將有更嚴格的規(guī)定。最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準七、其它問題7.1.如何減小報建總圖和報建單體誤差7.2總圖建筑圖塊表示和核算方式7.3報建總圖要標示哪些功能7.4現(xiàn)行規(guī)劃文件下載問題7.5經(jīng)濟技術(shù)指標表PART2：問題交流最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準如何減少總圖報建與單體報建時，面積復(fù)核發(fā)生較大偏差？

1、總圖階段計算主要技術(shù)經(jīng)濟指標時，以外墻外邊線計算面積；2、可在總圖電子文件中附建筑面積線框；

3、特殊功能空間（如設(shè)備管道夾層、避難層）應(yīng)明確表示。7.1如何減小報建總圖和報建單體誤差最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準請問根據(jù)總圖核面積是怎么核對的？應(yīng)該怎樣才能正確表示建筑的總圖塊？根據(jù)總圖建筑的外墻外邊輪廓線及層數(shù)計算面積。計全面積計半面積7.2總圖建筑圖塊表示和核算方式最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準報建圖哪些功能是必須標注的，例如物管用房、垃圾站、公共衛(wèi)生間、社區(qū)用房等？詳見總圖制圖規(guī)范，以下僅部分列舉：物管用房、垃圾站、公共衛(wèi)生間、社區(qū)用房、消防控制室、架空層（是否架空開放）、門廳（僅1F）、雨棚（是否有柱）、通高部分、避難層、設(shè)備管道夾層。7.3報建總圖要標示哪些功能最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準現(xiàn)行規(guī)劃管理的相關(guān)要求文件的最新版本在哪了可以下載。規(guī)劃局官網(wǎng)有部分相關(guān)文件。另計劃開通網(wǎng)絡(luò)下載平臺，提供更全更新的文件下載。7.4現(xiàn)行規(guī)劃文件下載問題最終解釋按長沙市規(guī)劃局發(fā)文為準經(jīng)濟技術(shù)指標表應(yīng)列舉哪些主要經(jīng)濟技術(shù)指標。綜合技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表（1）序號項目名稱數(shù)值單位備注1總用地面積

合

畝用地性質(zhì)

㎡

其中分地塊編號

㎡

……

㎡

2凈用地面積（基地面積）

㎡合

畝3規(guī)劃路幅用地面積

㎡

4總建筑面積地上建筑面積

㎡

地下建筑面積

㎡

5居住建筑面積

㎡

其中50㎡以下/戶

㎡含酒店式公寓50-90㎡/戶

㎡

90-100㎡/戶

㎡

100-144㎡/戶

㎡

144㎡以上/戶

㎡

其他面積

㎡

6非居住建筑面積

㎡

其中辦公酒店式辦公

㎡

公寓式辦公

㎡

其它辦公

酒店

㎡

商鋪

㎡

……

其他

㎡

7配套設(shè)施建筑面積

㎡

綜合技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表（2）序號項目名稱數(shù)值單位備注7配套設(shè)施建筑面積

㎡

其中托兒所/幼兒園

㎡

物業(yè)管理用房

㎡

社區(qū)用房

㎡

消防控制室、弱電機房

㎡

地下室風(fēng)井

㎡

公廁

㎡

農(nóng)貿(mào)市場

㎡

門衛(wèi)

㎡

其他

㎡

8計容建筑面積

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