西安高新六路中鐵壹品項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃報(bào)告

目錄第一篇西安房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述第二篇高新區(qū)樓市分析第三篇競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研與分析第四篇項(xiàng)目SWOT綜合分析第五篇項(xiàng)目定位方案第六篇項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

一、西安市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述二、08年行業(yè)政策環(huán)境回顧三、西安市城市規(guī)劃概述四、07/08年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況五、09年2季度樓市開局乍暖第一篇西安房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述注：依據(jù)西安市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述注：依據(jù)西安市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)02004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年02000400060008000100001200014000國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）居民人均可支配收入（元）社會(huì)商品零售總額（億元）22002008年16000一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述2000-2008年西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)西安經(jīng)濟(jì)一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭西安市歷年經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表年度2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）73482484010961270147417372190固定資產(chǎn)投資（億元）28828044664077697214351906居民人均可支配收入（元）67057184774885449628109051266215207社會(huì)商品零售總額（億元）3664094405076667769221154注：依據(jù)西安市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)西安經(jīng)濟(jì)一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述2008年，雖然面臨著全球經(jīng)濟(jì)明顯衰退和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐季回調(diào)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，但西安經(jīng)濟(jì)依然保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭，在高平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)了新的突破。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供數(shù)據(jù)，西安地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2190.04億元，同比增長(zhǎng)15.6%。在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，西安的固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、地方財(cái)政一般預(yù)算收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入四指標(biāo)的增速，在15個(gè)副省級(jí)城市中居第一位。其中：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1906.19億元，同比增長(zhǎng)32.8%。總量居第9位，前移1位；增速居第1位前移2位。同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額1154.30億元，同比增長(zhǎng)25.3%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入145.61億元，同比增長(zhǎng)28.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15207元，同比增長(zhǎng)20.1%，增速均居第1位。

一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述2008年，盡管面對(duì)多年罕見的諸多嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但西安市經(jīng)濟(jì)仍然取得了五大顯著特點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快2、物價(jià)漲幅持續(xù)回穩(wěn)3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化4、西安民生持續(xù)改善5、區(qū)縣經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快08年西安市生產(chǎn)總值一季度增長(zhǎng)14.8%，上半年增長(zhǎng)16.1%，前三季度增長(zhǎng)16.2%，呈逐季加快態(tài)勢(shì)，四季度盡管金融危機(jī)的影響顯化，但對(duì)全年影響不大。全年生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度達(dá)15.6%，連續(xù)8年保持了13%以上的速度。08年是西安經(jīng)濟(jì)15年來增長(zhǎng)最快的一年，既高于改革開放以來年均12.1%的增長(zhǎng)速度，又高于十六大以來西安年均13.6%的增長(zhǎng)速度。

一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述2、物價(jià)漲幅持續(xù)回穩(wěn)08全年CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）累計(jì)同比上漲6%，漲幅創(chuàng)11年來最高。去年初，承接了上年物價(jià)上漲走勢(shì)，1月份CPI同比上漲9%，2月份受春節(jié)和冰雪災(zāi)害等因素影響，漲幅升高到10.5%，創(chuàng)下近11年來月度漲幅之最。但隨著各項(xiàng)控制物價(jià)上漲政策措施的出臺(tái)和實(shí)施、翹尾因素的遞減，3月份之后CPI實(shí)現(xiàn)連續(xù)10個(gè)月回落。其中，12月份為0.5%，是去年以來的最低，也創(chuàng)下28個(gè)月以來的新低。

一、西安宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化08年，主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作作用進(jìn)一步顯顯現(xiàn)，全年五五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值占全全市GDP的的比重達(dá)44%，比上年年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。。同時(shí)，非公公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展較快；投投資消費(fèi)關(guān)系系進(jìn)一步協(xié)調(diào)調(diào)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢貢獻(xiàn)明顯增大大；財(cái)政支出出結(jié)構(gòu)有所改改善，民生和和社會(huì)事業(yè)支支出迅速增加加。一、西安宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述4、西安民生生持續(xù)改善08年西安市市居民收入提提升最快，全全年城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入15207元，比比上年增加2545元，，增長(zhǎng)20.1%，扣除除物價(jià)實(shí)際增增長(zhǎng)13.3%，增速為為1997年年以來最高。。農(nóng)民人均純純收入5212元，比上上年增加813元，增長(zhǎng)長(zhǎng)18.5%，提高3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，扣扣除物價(jià)實(shí)際際增長(zhǎng)12.1%，增速速為1996年以來最高高。同時(shí)，就就業(yè)崗位明顯顯增加；社會(huì)會(huì)保障覆蓋面面不斷擴(kuò)大；；空氣質(zhì)量顯顯著提升。全全年空氣質(zhì)量量二級(jí)以上天天數(shù)達(dá)301天，比上年年增加7天，，創(chuàng)有紀(jì)錄以以來最佳。一、西安宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述5、區(qū)縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)全面發(fā)展去年西安市各各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好好，13個(gè)區(qū)區(qū)縣中，有11個(gè)區(qū)縣增增速超過前年年或持平，其其中，高陵、、未央、雁塔塔位列前三。。經(jīng)濟(jì)總量雁雁塔首次超400億元，，達(dá)410.37億元，，蓮湖、未央央、新城、碑碑林過200億元，長(zhǎng)安安、臨潼、灞灞橋過100億元。二、08年行行業(yè)政策環(huán)境境回顧二、08年行業(yè)業(yè)政策環(huán)環(huán)境回顧顧1、貨幣幣政策：：開發(fā)資金金鏈有所所緩解08年上上半年抑抑制：五次上調(diào)調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率；下半年三三季度適適時(shí)寬松松：三次下調(diào)調(diào)基準(zhǔn)利利率，兩兩次下調(diào)調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率。二、08年行業(yè)業(yè)政策環(huán)環(huán)境回顧顧央行2008年歷次利率及準(zhǔn)備金率調(diào)整(下調(diào))調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容2008年12月22日

從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年11月27日

從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。2008年10月29日

從2008年10月30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。2008年10月8日

從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)。

從2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年9月15日

從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)從2008年9月25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。二、08年行業(yè)業(yè)政策環(huán)環(huán)境回顧顧央行2008年歷次利率及準(zhǔn)備金率調(diào)整(上調(diào))調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容2008年6月7日從6月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從6月15日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年5月12日從5月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年4月16日從4月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年3月18日從3月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年1月16日從1月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)二、08年行業(yè)業(yè)政策環(huán)環(huán)境回顧顧2、地產(chǎn)產(chǎn)政策：：購房者得得到一定定實(shí)惠08年11月契契稅率下下調(diào)到1%-1.5%；免征征印花稅稅0.5‰；土土地增值值稅1%；房貸貸首付款款20%-30%；公公積金貸貸款利率率降0.27%等。08年12月20日發(fā)發(fā)布的《《國(guó)務(wù)院院辦公廳廳關(guān)于促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展的若若干意見見》規(guī)定定“對(duì)已已貸款購購買一套套住房，，但人均均住房面面積低于于當(dāng)?shù)仄狡骄狡?，再申申?qǐng)貸款款購買第第二套用用于改善善居住條條件的普普通自住住房的居居民，可可比照?qǐng)?zhí)執(zhí)行首次次貸款購購買普通通自住房房的優(yōu)惠惠政策。二、08年行業(yè)業(yè)政策環(huán)環(huán)境回顧顧3、西安安市優(yōu)惠惠政策：：加快產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展、、促進(jìn)安安居樂業(yè)業(yè)西安《關(guān)于恢恢復(fù)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的若若干意見見》，在市民民購買商商品房、、經(jīng)濟(jì)適適用房以以及使用用住房公公積金貸貸款方面面給予了了多項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠。對(duì)對(duì)開發(fā)企企業(yè)，可可享受城城建費(fèi)用用的減免免優(yōu)惠、、金融信信貸、稅稅務(wù)征繳繳、規(guī)劃劃審批、、土地政政策等諸諸多方面面的補(bǔ)貼貼，《西安市市關(guān)于恢恢復(fù)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的若若干意見見》中主要優(yōu)惠惠措施:1、對(duì)于于普通商商品房項(xiàng)項(xiàng)目，在在2009年6月30日前房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)按期開開工的，，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)繳納的的城市基基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)在150元/平方米米基礎(chǔ)上上減免35元/平方米米。經(jīng)發(fā)發(fā)改、建建設(shè)、國(guó)國(guó)土部門門審核同同意，房房地產(chǎn)企企業(yè)申請(qǐng)請(qǐng)延期不不超過半半年開工工的，城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)減減免25元/平平方米；；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)申申請(qǐng)延期期不超過過一年開開工的，，城市基基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)減免15元/平方米米。在經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的的延期內(nèi)內(nèi)不作為為閑置土土地。2、城市市配套和和勞保統(tǒng)統(tǒng)籌可以以緩交。。3、購房房戶購買買下列住住房的，，享受政政府財(cái)政政補(bǔ)貼：：購買90平方方米（含含90平平方米））以下商商品住房房或購買買144平方米米（含144平平方米））以下二二手住房房的，按按購房款款總額的的1.5%補(bǔ)貼貼；購買買90-144平方米米（含144平平方米））商品住住房的，，按購房房款總額額的1%補(bǔ)貼；；購買144平平方米以以上商品品住房及及二手住住房的，，按購房房款總額額的0.5%補(bǔ)補(bǔ)貼。財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼貼按現(xiàn)行行財(cái)政體體制分擔(dān)擔(dān)。三、西安市市城市規(guī)劃劃概述西安市2008—2020年年總體規(guī)劃劃三、西安市市城市規(guī)劃劃概述1、第四次次城市總體體規(guī)劃獲批批：08年5月月6日，國(guó)國(guó)務(wù)院原則則同意修訂訂后的《西西安市城市市總體規(guī)劃劃（2008年－2020年年）》城市規(guī)模（（至2020年）西安市域總總?cè)丝谝?guī)模模為1070.78萬人，其其中城鎮(zhèn)人人口規(guī)模為為850.67萬人人，城鎮(zhèn)化化水平達(dá)到到79.5%，主城城區(qū)人口規(guī)規(guī)模為528.4萬萬人。全市城鎮(zhèn)建建設(shè)用地規(guī)規(guī)?？刂圃谠?65平平方千米以以內(nèi)，人均均城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地控制制在101.7平方方米以內(nèi)；；主城區(qū)的的城市建設(shè)設(shè)用地總規(guī)規(guī)?？刂圃谠?90平平方千米以以內(nèi)，人均均城市建設(shè)設(shè)用地為92.73平方米左左右。注:省統(tǒng)計(jì)計(jì)局公布數(shù)數(shù)據(jù)顯示,2008年末,西西安市常住住人口870萬,其其中城鎮(zhèn)人人口570余萬,市市區(qū)人口約約510萬萬三、西安市市城市規(guī)劃劃概述2、城市總總體布局：九宮格局、、棋盤路網(wǎng)網(wǎng)構(gòu)建“一一城、一軸軸、一環(huán)、、多中心””市域城鎮(zhèn)空空間布局按照保護(hù)生生態(tài)環(huán)境，，加強(qiáng)區(qū)域域與城鄉(xiāng)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的的原則，在在西安市域域范圍內(nèi)，，構(gòu)建“一一城、一軸軸、一環(huán)、、多中心””的市域城城鎮(zhèn)空間布布局，形成成主城區(qū)、、中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級(jí)級(jí)城鎮(zhèn)體系系結(jié)構(gòu)。因因地制宜地地穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)城鎮(zhèn)化，，逐步改變變城鄉(xiāng)二元元結(jié)構(gòu)。其中：“一城”為為主城區(qū)；；“一軸”為為以隴海線線為主軸的的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展軸；；“一環(huán)”為為以關(guān)中環(huán)環(huán)線為紐帶帶的城鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集集群帶；“多中心””為主城區(qū)區(qū)外圍的中中心城鎮(zhèn)，，包括四個(gè)個(gè)組團(tuán)、三三個(gè)新城和和四個(gè)縣城城，其中：：四個(gè)個(gè)組組團(tuán)團(tuán)指指六六村村堡堡、、常常寧寧、、新新筑筑、、洪洪慶慶；；三個(gè)個(gè)新新城城指指臨臨潼潼、、閻閻良良、、涇涇渭渭；；四個(gè)個(gè)縣縣城城指指藍(lán)藍(lán)田田、、周周至至、、高高陵陵、、戶戶縣縣。。四、、07/08年年西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況四、、07/08年年西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況2007/2008年度全市商品品房開發(fā)情況況列表指標(biāo)新開工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）開發(fā)投資額（億元）2007年1015.801063.00832.53387.332008年893.30827.99668.91317.99四、07/08年西安房房地產(chǎn)市場(chǎng)情情況四、07/08年西安房房地產(chǎn)市場(chǎng)情情況小結(jié):512及金融危機(jī)機(jī)使得08年年消費(fèi)者觀望望情緒濃厚,漲漲幅放放緩、但平穩(wěn)穩(wěn)。2000-2008年西西安普通住宅宅價(jià)格走勢(shì)圖圖五、西安樓市市09年2季季度初開局乍乍暖五、西安樓市市09年2季季度初開局乍乍暖1、政策企穩(wěn)穩(wěn)是09年西西安樓市回歸歸的有力保障障2、09年開開發(fā)商積極應(yīng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化化以促進(jìn)銷售售3、09年初初消費(fèi)者觀望望情緒有松動(dòng)動(dòng)苗頭五、西安樓市市09年2季季度初開局乍乍暖1、政策企穩(wěn)穩(wěn)是09西安安樓市回歸的的有力保障2008年中中央及西安市市政府頒布的的各項(xiàng)救市政政策的實(shí)際效效果將在09年逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)，這將形成成一股推動(dòng)09年西安樓樓市前進(jìn)的助助力。伴隨中中央及西安市市政府繼續(xù)采采取全面的救救市措施，加加大資金投入入，直接給樓樓市打氣、加加壓、輸血，，樓市發(fā)展將將作為擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需的重要內(nèi)內(nèi)容，屆時(shí)困困擾樓市已久久的買賣雙方方僵持不下的的僵局非常有有望突破。如果宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)能夠迅速走走強(qiáng)，國(guó)家同同時(shí)放松銀根根，政策力度度有效釋放，，西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)將可能能經(jīng)歷一個(gè)較較短的調(diào)整過過程，快速進(jìn)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展展態(tài)勢(shì)。。五、西安樓市市09年2季季度初開局乍乍暖2、09年開開發(fā)商積極應(yīng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化化以促進(jìn)成交交伴隨著決策層層強(qiáng)調(diào)住房保保障等關(guān)注民民生態(tài)度的堅(jiān)堅(jiān)決，促進(jìn)發(fā)發(fā)展保增長(zhǎng)的的目的很明確確。在市場(chǎng)成成交不活躍、、一線城市房房?jī)r(jià)持續(xù)下降降等嚴(yán)酷的市市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面前前，在西安房房地產(chǎn)企業(yè)自自身所面對(duì)的的資金壓力、、銷售壓力、、競(jìng)爭(zhēng)壓力等等經(jīng)營(yíng)壓力下下，自08年年下半年眾多多開發(fā)企業(yè)放放棄觀望，改改而積極面對(duì)對(duì)現(xiàn)實(shí)，積極極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變變化以促進(jìn)成成交，并且已已經(jīng)取得一定定的成效。據(jù)西安房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)據(jù)研究中心統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：08年年下半年西安安普通住宅成成交價(jià)格呈現(xiàn)現(xiàn)環(huán)比下降趨趨勢(shì)，月環(huán)比比平均下降幅幅度為0.06%；而成成交量則呈現(xiàn)現(xiàn)出月環(huán)比平平均7.21%的上升態(tài)態(tài)勢(shì)。五、西安樓市市09年2季季度初開局乍乍暖3、09年初初消費(fèi)者觀望望情緒有松動(dòng)動(dòng)苗頭3.1西安安房?jī)r(jià)下行空空間小，購房房者價(jià)格預(yù)期期改變經(jīng)過08年西西安樓市的整整體運(yùn)行，房房?jī)r(jià)的整體水水平已經(jīng)發(fā)生生了明顯調(diào)整整，各個(gè)板塊塊的房?jī)r(jià)也日日趨合理，有有剛性住房需需求、或者計(jì)計(jì)劃改善居住住條件的購房房者開始放棄棄對(duì)西安房?jī)r(jià)價(jià)過低的價(jià)格格預(yù)期，理性性對(duì)待西安房房?jī)r(jià)水平。五、西安樓市市09年2季季度初開局乍乍暖3、09年初初消費(fèi)者觀望望情緒有松動(dòng)動(dòng)苗頭3.2剛性需需求占主導(dǎo)地地位目前西安房地地產(chǎn)買方市場(chǎng)場(chǎng)剛性需求占占市場(chǎng)占主導(dǎo)導(dǎo)地位，據(jù)西西安房地產(chǎn)信信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研研究中心研究究顯示,西安購房剛性性需求主要涵涵蓋以下幾個(gè)個(gè)方面：①西安家庭共共有240萬萬余戶，其中中約有60萬萬戶人口無自自有住宅；②約20萬萬戶老老舊物物業(yè)升升級(jí)換換代的的需求求③近幾幾年西西安平平均每每年農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)非非人口口保持持在4萬人人左右右（8000戶戶）④西安安自2007年年開始始每年年新生生人口口近10萬萬人，，“嬰嬰兒潮潮”帶帶來的的巨大大住房房增增量量需求求⑤西安安流動(dòng)動(dòng)人口口約160萬，，部分分定居居西安安需要要置業(yè)業(yè)等。。五、、西西安安樓樓市市09年年2季季度度初初開開局局乍乍暖暖3、、09年年初初消消費(fèi)費(fèi)者者觀觀望望情情緒緒有有松松動(dòng)動(dòng)苗苗頭頭3.3利利好好政政策策發(fā)發(fā)揮揮作作用用，，剛剛性性需需求求放放量量入入市市09年年隨隨著著決決策策層層和和地地方方政政府府的的態(tài)態(tài)度度明明確確，，尤尤其其是是，，隨隨著著開開發(fā)發(fā)商商逐逐漸漸放放棄棄觀觀望望，，在在房房?jī)r(jià)價(jià)下下降降調(diào)調(diào)整整到到一一定定程程度度后后，，上上述述西西安安的的剛剛性性購購房房者者將將開開始始放放棄棄觀觀望望加加入入置置業(yè)業(yè)的的行行列列。。據(jù)西西安安房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信息息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)調(diào)調(diào)查查顯顯示示：：隨著著政政府府所所出出臺(tái)臺(tái)的的系系列列政政策策漸漸漸漸發(fā)發(fā)揮揮作作用用，，在在市市場(chǎng)場(chǎng)日日益益調(diào)調(diào)整整后后，，西西安安的的剛剛性性需需求求在在08年年觀觀望望了了一一年年后后將將開開始始陸陸續(xù)續(xù)釋釋放放，，68.7%的的購購房房者者09年年將將不不再再在在把把握握不不準(zhǔn)準(zhǔn)之之中中搖搖擺擺不不定定，，而而是是將將采采取取行行動(dòng)動(dòng)加加入入購購買買消消費(fèi)費(fèi)的的行行列列。第二二篇篇高新新區(qū)區(qū)樓樓市市分分析析一、、區(qū)區(qū)域域總總體體市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象定定位位二二、、西安安高新新區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)情情況況三、、08年年高高新新區(qū)區(qū)普普通通住住宅宅成成交交情情況況四四、、西西安安高高新新區(qū)區(qū)房房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)五五、、高高新新區(qū)區(qū)消消費(fèi)費(fèi)者者需需求求特特征征分分析析六六、、市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)開開始始出出現(xiàn)現(xiàn)兩兩極極分分化化七七、、高高新新區(qū)區(qū)域域樓樓市市分分析析小小結(jié)結(jié)第二篇高新區(qū)樓市分分析西安高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)是1991年3月經(jīng)國(guó)國(guó)務(wù)院首批批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)級(jí)高新區(qū)，總總規(guī)劃面積達(dá)達(dá)98平方公公里，已完成成20平方公公里的開發(fā)建建設(shè)。15年年來，西高新新主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛猛，綜合指標(biāo)標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)高新區(qū)區(qū)前4位。伴伴隨著著西高新經(jīng)濟(jì)濟(jì)的迅速發(fā)展展，西高新的的房地產(chǎn)業(yè)也也在快速成長(zhǎng)長(zhǎng)。在西安房房地產(chǎn)界，著著名的“三駕駕馬車”高新新地產(chǎn)、紫薇薇地產(chǎn)和高科科房產(chǎn)在西高高新創(chuàng)造了西西安房地產(chǎn)的的輝煌。尤其其近年來，外外來房產(chǎn)大鱷鱷爭(zhēng)先恐后地地進(jìn)入西高新新房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，例如上海海綠地、深圳圳鴻基、和黃黃地產(chǎn)、上海海大華、福建建融僑等大批批外地品牌先先后在西高新新排兵布陣。。一、區(qū)域總體體市場(chǎng)形象定定位高新區(qū)處于西西安城市中高高端市場(chǎng)二、高新區(qū)市場(chǎng)供供應(yīng)情況指標(biāo)新開工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）2007年230.03227.62186.282008年127.15131.43101.23數(shù)據(jù)來源：西西安市房地局局西宇信息公公司進(jìn)入08年之之后，受宏觀觀市場(chǎng)不景氣氣影響，開發(fā)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)未來良好運(yùn)運(yùn)行的預(yù)期有有所減少，使使得市場(chǎng)開發(fā)發(fā)供應(yīng)量下降降明顯，商品品房新開工面面積同比上年年降幅達(dá)到44%左右，，商品房竣工工面積同比上上年下降超過過42%，住住宅銷售面積積則下降約45%。三、2008年西高高新普通住住宅成交情情況數(shù)據(jù)來源：：西安市房房地局西宇宇信息公司司08年受地地震等因素素影響成交交面積有所所回落，09年2月月后成交面面積有所回回升。四、高新區(qū)區(qū)近期房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)圖表來源：：西安市房房地局信息息網(wǎng)站2008年年高新區(qū)期期房?jī)r(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上漲，，但幅度不不大。說明：普通通住宅含經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房。五、高新區(qū)區(qū)消費(fèi)者需需求特征分分析五、高新區(qū)區(qū)消費(fèi)者需需求特征分分析六、開始出出現(xiàn)價(jià)格兩兩極分化一線樓盤：：均價(jià)：5000-6000元/平米米以中海、綠綠地、高科科為代表的的品牌開發(fā)發(fā)商，其項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模、、位置及突突出品質(zhì)和和高水平的的開發(fā)理念念樹立高新新區(qū)一級(jí)價(jià)價(jià)格梯度，，供應(yīng)量萎萎縮。二線樓盤：：均價(jià)：4500-5000元/平米米以東方米蘭蘭，昆明花花園等開發(fā)發(fā)商為代表表，有一定定的項(xiàng)目規(guī)規(guī)模，產(chǎn)品品品質(zhì)和開開發(fā)商實(shí)力力中等偏上上。三線樓盤：：均價(jià)：4000-4500元/平米米以華府新桃桃園，觀唐唐盛景，新新樂城等項(xiàng)項(xiàng)目為代表表，原農(nóng)村村預(yù)留地，，其它小開開發(fā)商，拿拿地能力、、項(xiàng)目規(guī)模模及品質(zhì)下下降很大一一個(gè)臺(tái)階，，梯度下降降明顯，供供應(yīng)量趨增增，價(jià)格波波動(dòng)大。七、高新區(qū)區(qū)域樓市分分析小結(jié)經(jīng)16年建建設(shè)高新區(qū)區(qū)的環(huán)境趨趨于成熟，，人口素質(zhì)質(zhì)高，市場(chǎng)場(chǎng)承載力較較強(qiáng)；單套總價(jià)35萬-50萬中端端市場(chǎng)基數(shù)數(shù)大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，50-80萬中高端端市場(chǎng)處于于平穩(wěn)，80萬以上上單套住宅宅高新區(qū)開開始萎縮；；樓盤售價(jià)梯梯度明顯，，產(chǎn)品更加加細(xì)分：一一流地段及及項(xiàng)目萎縮縮（5000-6000元）），三線樓樓盤數(shù)量增增加趨勢(shì)明明顯，價(jià)格格彈性大（（4000-4500元)，，而二線樓樓盤各種因因素近期數(shù)數(shù)量較少。。主要問題：：可供開發(fā)發(fā)核心地段段及較大規(guī)規(guī)模土地很很少，多為為非主流地地段零星及及村屬自留留發(fā)展用地地，難以開開發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)品質(zhì)項(xiàng)目目。主要趨勢(shì):高新區(qū)區(qū)樓市號(hào)召召力下降，，市場(chǎng)份額額呈降低趨趨勢(shì)，并隨隨樓盤開發(fā)發(fā)區(qū)域外延延，呈現(xiàn)泛泛高新化。。第三篇周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研第三篇周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研一、項(xiàng)目周周邊主要樓樓盤分布二、項(xiàng)目周周邊主要樓樓盤簡(jiǎn)介三、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤銷售情情況統(tǒng)計(jì)四、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤戶型面面積配比統(tǒng)統(tǒng)計(jì)五、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤綜合分分析與評(píng)估估六、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤綜合點(diǎn)點(diǎn)評(píng)一、項(xiàng)目周周邊主要樓樓盤分布昆明花園楓林華府中華世紀(jì)城本案紫薇臻品美立方東方米蘭黃金嘉園新樂城二、項(xiàng)目周周邊主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤簡(jiǎn)簡(jiǎn)介序號(hào)樓盤名稱地理位置開發(fā)商占地面積/總建筑面積/容積率/綠化率建筑形態(tài)戶型面積平方米銷售價(jià)格1楓林華府昆明路與團(tuán)結(jié)南路交匯處高新地產(chǎn)100/20/2.71/45%板式小高層電梯洋房66~131

5600—85002昆明花園昆明路金領(lǐng)地產(chǎn)90/15/3.3/36%板式高層79-1184400--58003東方米蘭大寨路僑榮實(shí)業(yè)513/20.5/5.2/38.5%點(diǎn)、板高層34~2864500--54004美立方科技路北側(cè)天信地產(chǎn)31/13/5.8/45%點(diǎn)式高層34-130均價(jià)4200三、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤銷售情情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱開盤日期當(dāng)前售價(jià)(元/m2)可預(yù)售總套數(shù)(套)可預(yù)售總面積(m2)已出售總套數(shù)(套)已出售總面積銷售率%東方米蘭2008年7月20日462511391463183523500623.92楓林華府2006年9月28日5100-70001932188509118112412165.84昆明花園2007年11月28日4400-5800723851815314930657.88美立方2008年11月440066111470010384437.36高新區(qū)剛性性購買力較較強(qiáng)，尤其其2008年7月開開盤的東方方米蘭（距距本項(xiàng)目1km范圍圍內(nèi)），銷銷售業(yè)績(jī)表表現(xiàn)尚可。。四、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤戶型面面積配比統(tǒng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱一居35—60m2二居70—90m2二居90—100m2二居100—120m2三居100—110m2三居110—125m2三居125—150m2四居120—150m2三居、四居及復(fù)式150m2以上東方米蘭40%8%25%0012%013.5%1.5%楓林華府0027.80%00036.80%036.00%昆明花園079.00%00021.00%000美立方17.23%35.48%6.73%（三居）14.18%017.25%9.12%00序號(hào)評(píng)估指標(biāo)滿分楓林華府美立方昆明花園東方米蘭評(píng)分要素評(píng)分要素評(píng)分要素評(píng)分要素1交通位置109臨團(tuán)結(jié)南路6接丈八北路7臨昆明路7臨大寨路2周邊環(huán)境85原3511廠周邊多家屬院4響堂寨村民居住區(qū)4周邊是廠區(qū)家屬院4周邊新建商品房3商業(yè)配套85鄰近商服配套尚沒有7華潤(rùn)萬家百安居等4鄰近商服配套尚沒有4鄰近商服配套尚沒有4教育配套64鄰近教育配套尚沒有4鄰近教育配套尚沒有4鄰近教育配套尚沒有4鄰近教育配套尚沒有5項(xiàng)目規(guī)模109200畝，兩期開發(fā)，一期規(guī)劃19萬平米631畝13萬平方米。771畝建面15萬平米751.3畝建面21萬平米6小區(qū)景觀99漢文化庭院600棵原生大樹2.78低容積率7美式庭院五打主題景觀

7法式園林景觀8

1.5萬㎡中心花園東西融合亭臺(tái)/水榭五、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤綜合分分析與評(píng)估估7戶型結(jié)構(gòu)1211130平米以上大戶型為主734-130平米1179-124平米1134-286平米8內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1010自身配有2800平米會(huì)所，大型超市等商業(yè)配套7中水處理系統(tǒng)、恒溫泳池、保姆公寓、先進(jìn)的安保系統(tǒng)、太陽能供電照明等。

9有會(huì)所，保姆公寓等10會(huì)所內(nèi)設(shè)置星級(jí)賓館、特色餐飲、現(xiàn)代化智能健身中心、羽毛球館、游泳館等，還有內(nèi)容豐富的“東方米蘭文化藝術(shù)中心”。9發(fā)展商榮譽(yù)66口碑很好4口碑一般4口碑一般5口碑一般10工程進(jìn)度87一期近期交房52010年8月交房7一期2008年10月底交房609年12月底交房11交樓標(biāo)準(zhǔn)55毛坯4毛坯5毛坯5毛坯，精裝12物業(yè)管理88較好5一般6一般8較好總結(jié)10088667579(一)““楓林華府府”項(xiàng)目賣賣點(diǎn):1.整整體規(guī)劃以以地塊背景景漢文化為為脈絡(luò)，在在保留社區(qū)區(qū)上百余棵棵原生樹種種的同時(shí)，，吸取漢文文化精髓，，以“多重重原味庭院院”為主題題.2.內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施施齊全：社社區(qū)有2000平方方米現(xiàn)代東東方式會(huì)所所、1800平方米米幼兒園、、1萬平方方米商業(yè)街街等配套設(shè)設(shè)施.3.交交通便利：：團(tuán)結(jié)南路路直接高新新及南西二二環(huán)線4.開開發(fā)商實(shí)力力雄厚品品牌形象好好六、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤綜合點(diǎn)點(diǎn)評(píng):“楓林華府府”的銷售售政策:1、推出特特惠房源:送百萬大大禮,80-170平米戶型型，均價(jià)5300元元，一次性性付款享受受2%優(yōu)惠惠,按揭付付款享受1%優(yōu)惠,18層以以上享受特特惠房源政政策享受5%優(yōu)惠,西組團(tuán)1#2#11#樓清清盤特惠中中,預(yù)計(jì)交交房時(shí)間08年12月。目目前銷售價(jià)價(jià)格:12號(hào)樓5600-6100元/平米米，6號(hào)樓樓6200-8500元/平米當(dāng)月高層住住宅優(yōu)惠后后實(shí)際成交交價(jià)：5700元/平米。2、12月月7日，高高新·楓林林華府為答答謝眾多客客戶長(zhǎng)期以以來的支持持與厚愛，，舉行了““萬元家電電幸運(yùn)大抽抽獎(jiǎng)”活動(dòng)動(dòng)3、營(yíng)銷活活動(dòng)：08年8月月聯(lián)合陜西西省體育局局等單位，，舉辦“高高新地產(chǎn)饋饋贈(zèng)陜西08奧運(yùn)金金牌選手””活動(dòng)。高高新地產(chǎn)將將為在本次次奧運(yùn)會(huì)上上取得冠軍軍的陜西運(yùn)運(yùn)動(dòng)員獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)一套楓林林華府精品品住宅。（二）“東東方米蘭””項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)：社區(qū)內(nèi)有星星級(jí)會(huì)所、、現(xiàn)代智能能健身中心心、羽毛球球場(chǎng)、超闊闊游泳池等等，另設(shè)內(nèi)內(nèi)容豐富多多彩的社區(qū)區(qū)文化藝術(shù)術(shù)中心。東方方米米蘭蘭共共11棟棟樓樓，，就就有有1棟棟專專門門作作為為社社區(qū)區(qū)會(huì)會(huì)所所，，小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)還還有有其其他他的的商商業(yè)業(yè)配配套套。。會(huì)會(huì)所所內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)置置星星級(jí)級(jí)賓賓館館、、特特色色餐餐飲飲、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化智智能能健健身身中中心心、、羽羽毛毛球球館館、、游游泳泳館館等等，，還還有有內(nèi)內(nèi)容容豐豐富富的的““東東方方米米蘭蘭文文化化藝藝術(shù)術(shù)中中心心””。。小區(qū)區(qū)中中心心15000平平方方米米花花園園美美景景，，融融合合亭亭臺(tái)臺(tái)水水榭榭，，可可欣欣賞賞、、可可玩玩樂樂、、可可休休憩憩。?！皷|東方方米米蘭蘭””售售樓樓處處及及工工地地實(shí)實(shí)景景“東東方方米米蘭蘭””的的銷銷售售政政策策1、、2008年年4月月：：內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購購期期間間均均價(jià)價(jià)4400元元/平平米米2、、2008年年5月月：：地地震震后后東東方方米米蘭蘭””無無層層差差一一口口價(jià)價(jià)4800元元/㎡㎡3、、2008年年7月月：：開開盤盤舉舉行行盛盛大大抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活活動(dòng)動(dòng)，，推推出出6套套精精裝裝小小戶戶以以4300元元/㎡㎡的的價(jià)價(jià)格格。。4、、2008年年8月月：：推推出出5號(hào)號(hào)樓樓30套套精精裝裝小小戶戶型型，，53㎡㎡-78㎡㎡一一室室兩兩廳廳和和兩兩室室一一廳廳，，不不分分朝朝向向、、樓樓層層一一口口價(jià)價(jià)5200元元/㎡㎡，，全全精精裝裝戶戶型型，，交交房房即即可可入入住住。。在售售3號(hào)號(hào)：：95㎡㎡——158㎡㎡兩兩室室兩兩廳廳、、三三室室兩兩廳廳，，戶戶型型全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，方方正正實(shí)實(shí)用用，，價(jià)價(jià)格格4980元元/㎡㎡。。1號(hào)號(hào)樓樓的的復(fù)復(fù)式式房房源源推推出出，，286㎡㎡六六室室四四廳廳，，起起價(jià)價(jià)5700元元/㎡㎡。。5、2008年年10月：：推出出5號(hào)號(hào)樓30套套房源源特價(jià)價(jià)酬賓賓，面面積為為53至78㎡㎡的一一室、、兩室室戶型型，以以4526/㎡㎡的優(yōu)優(yōu)勢(shì)價(jià)價(jià)位吸吸引廣廣大購購房者者。6、2008年年12月：：“0首付付入住住高新新中央央”。。7、2009年年2月月：““長(zhǎng)城城行動(dòng)動(dòng)”月返房房租500+免免月供供800+送筆筆記本本電腦腦=自自己的的房子子自己己的家家。推出9號(hào)樓樓，戶戶型34-97-128平方方米，，100米米樓間間距，，另推推出8套特特價(jià)房房源，，起價(jià)價(jià)3988元/㎡，，九二二成本本折惠惠僅限限92套。。在售售5號(hào)號(hào)樓53-78平米米一室室，最最低首首付1.9萬元元，均均價(jià)4526元元，另另售1、2、3號(hào)樓樓2梯梯4戶戶52-286平方方為，，均價(jià)價(jià)4980元，，經(jīng)優(yōu)優(yōu)惠后后，實(shí)實(shí)際成成交在在4600元/㎡左左右。。（三））美立立方項(xiàng)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：中水處處理系系統(tǒng)、、社區(qū)區(qū)泳池池、獨(dú)獨(dú)立的的保姆姆公寓寓、先進(jìn)的的安保保系統(tǒng)統(tǒng)、太太陽能能供電電照明明項(xiàng)目售售樓處處及工工地實(shí)實(shí)景：：樓盤促促銷政政策：1、08年年11月認(rèn)認(rèn)購期期間均均價(jià)：：3860元/平米米，首首付4萬元元起，，認(rèn)籌籌最高高特惠惠8.8折折，購購房抽抽萬元元家電電獎(jiǎng)品品2、08年年12月：：限量量推出出80套房房源回回饋客客戶，，均價(jià)價(jià)3990元/平米米3、2009年年2月月：均均價(jià)為為4200元/㎡。（四））昆昆明花花園項(xiàng)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)：：1、部部分準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房房，板板式高高（小?。訉?，觀觀景客客廳全全明設(shè)設(shè)計(jì)，，大棟棟距55～～80米；；2、首首家城城市中中水系系統(tǒng)示示范小小區(qū)，，高新新國(guó)際際幼兒兒園，，30000㎡㎡的法法式商商業(yè)街街。近期銷售售政策：：現(xiàn)銷79-124㎡戶戶型，起起價(jià)4400元元，定價(jià)價(jià)策略：：中間樓層層貴兩兩端價(jià)格格；準(zhǔn)現(xiàn)房營(yíng)營(yíng)銷：6，7號(hào)號(hào)樓交房房為09年6月月；9號(hào)號(hào)樓交房房時(shí)間為為09年年10月月；暢銷戶型型：80～90的兩室室，120的小小三室。。滯銷戶型型：頂樓樓戶型，，140～200大戶戶型。第四篇項(xiàng)目SWOT綜綜合分析析第四篇項(xiàng)目SWOT綜綜合分析析一、位置置與交通通條件二、區(qū)域域生活配配套情況況三、地塊塊用地條條件分析析四、項(xiàng)目SWOT綜綜合分析五、項(xiàng)目分分析小結(jié)一、項(xiàng)目地地塊位置與與交通條件件區(qū)域位置：：雁塔區(qū)，高高新六路與與規(guī)劃路東東南角交通條件：：經(jīng)高新六路路接科技路路，大寨路路城市二環(huán)環(huán)與三環(huán)。。，高新六路規(guī)劃路規(guī)劃路地塊一地塊二地塊三響堂寨本項(xiàng)目所處處位置高新一中易初蓮花華潤(rùn)萬家、、百安居高新二小世紀(jì)金花高新醫(yī)院中華世紀(jì)城城小學(xué)遠(yuǎn)東中學(xué)唐城墻遺址址公園豐慶公園新紀(jì)元公園園西安技師學(xué)學(xué)院大寨村小學(xué)學(xué)西安分公司司所處位置置商業(yè)中信招商銀行建設(shè)銀行華夏、中國(guó)國(guó)銀行二、項(xiàng)目周周邊配套分分布圖項(xiàng)目周邊配配套設(shè)施：：城市配套套交通：308路、312路、、400路路、300路、405路、721路、、711路路、800路、15路、703路、14路、游游7等20多條公交交線路在周周邊設(shè)站。。醫(yī)療：高新新醫(yī)院、西西鋼醫(yī)院。。購物：易初初蓮花超市市、華潤(rùn)萬萬家、百安安居、世紀(jì)紀(jì)金花。郵局局：：科科技技路路郵郵電電支支局局。。公園園:新新紀(jì)紀(jì)元元公公園園、、唐唐城城墻墻遺遺址址公公園園、、豐豐慶慶公公園園。。金融融：：建建行行、、商商行行、、中中行行、、華華夏夏、、中中信信、、招招商商銀銀行行。。幼托托：：高高新新三三幼幼、、蓓蓓蕾蕾雙雙語語幼幼兒兒園園、、各各小小區(qū)區(qū)幼幼兒兒園園等等。。小學(xué)學(xué)：：高高新新二二小小、、中中華華世世紀(jì)紀(jì)城城小小學(xué)學(xué)、、3507子子校校、、大大寨寨村村小小學(xué)學(xué)等等。。中學(xué)學(xué)：：高高新新一一中中、、14中中、、15中中、、遠(yuǎn)遠(yuǎn)東東中中學(xué)學(xué)、、慶慶安安中中學(xué)學(xué)等等。。大學(xué)：西北大大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院院、西安外事事學(xué)院、西安安技師學(xué)院。。項(xiàng)目周邊配套套設(shè)施：教育育與學(xué)校三、項(xiàng)目用地地條件分析1、項(xiàng)目地塊塊行屬高新與與雁塔區(qū)邊緣緣的泛高新板板塊；2、周圍土地地屬于在、待待開發(fā)建設(shè)階階段（道路與與項(xiàng)目），一一定時(shí)間內(nèi)為為大施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，但前景較較好。3、土地面積積25.629畝規(guī)模，，可以規(guī)劃小小規(guī)模生活社社區(qū)，但中間間地段分割為為三，對(duì)小區(qū)區(qū)完整規(guī)劃與與整體品質(zhì)有有一定影響。。4、盡早規(guī)劃劃報(bào)建，在項(xiàng)項(xiàng)目四鄰關(guān)系系上搶占先機(jī)機(jī)；5、規(guī)模偏小小、容積率偏偏高。四、項(xiàng)目的SWOT分析析1、Strength(優(yōu)勢(shì)分析)臨近高新區(qū)，，大區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)形象較好；；科技路和丈八八路區(qū)域商務(wù)務(wù)環(huán)境成熟，，就業(yè)前景較較好，潛在住住宅需求量較較大；周圍大盤項(xiàng)目目銷售接近尾尾期，高端住住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力較少；；中鐵公司的實(shí)實(shí)力與品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)。2、Weakness(劣勢(shì)分析)周邊的道路不不暢，高新六六路與大寨路路尚未接通周圍樓盤布局局密集、檔次次高低豐富，，消費(fèi)者分流流嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)十分激烈東臨響塘寨，，居住人口復(fù)復(fù)雜，人員流流動(dòng)大3、Opportunity(機(jī)會(huì)會(huì)分析)隨著高新六路路及項(xiàng)目周圍圍規(guī)劃路的貫貫通，未來增增值潛力巨大大；高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶來的就就業(yè)機(jī)會(huì)及區(qū)區(qū)域的生活功功能配套也在在不斷升級(jí)，，將會(huì)帶來穩(wěn)穩(wěn)定的購房消消費(fèi)者；西安西城區(qū)及及省內(nèi)其他城城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的建建設(shè)發(fā)展，將將會(huì)帶來一定定的外（西））區(qū)域購房消消費(fèi)者（中鐵）企業(yè)業(yè)知名度，為為其進(jìn)入開發(fā)發(fā)行業(yè)創(chuàng)造有有利條件，也也為項(xiàng)目成功功奠定基礎(chǔ)。。4、Treat(威脅分分析)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政政策向保障性性住房?jī)A斜，，連年普漲的的房市，難以以再現(xiàn)；產(chǎn)品定位、地地價(jià)、成本、、售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)的的接受度的合合理協(xié)調(diào)；項(xiàng)目“中間地地帶”的村民民土地，其銷銷售、建設(shè)和和物業(yè)潛在影影響大；項(xiàng)目周圍規(guī)劃劃路的建成時(shí)時(shí)間與項(xiàng)目開開發(fā)周期節(jié)奏奏的搭配。五、項(xiàng)目分析析小結(jié)發(fā)揮企業(yè)品牌牌的優(yōu)勢(shì)，注注重品牌利用用和延伸。樹樹立產(chǎn)品的形形象的同時(shí)時(shí)，宣傳企業(yè)業(yè)的品牌，通通過企業(yè)的品品牌推動(dòng)產(chǎn)品品的銷售，樹樹立消費(fèi)者對(duì)對(duì)產(chǎn)品的信心心。開發(fā)高性價(jià)比比樓盤，塑造造項(xiàng)目產(chǎn)品特特有的優(yōu)勢(shì)，，引領(lǐng)高新區(qū)區(qū)消費(fèi)者。產(chǎn)品的內(nèi)涵概概念上做足吸吸引力，使產(chǎn)產(chǎn)品在文化概概念上引起共共鳴，弱化環(huán)環(huán)境及地段上上的劣勢(shì)，進(jìn)進(jìn)而提高樓盤盤的整體生活活指標(biāo)與業(yè)主主生活質(zhì)量。。在銷售過程中中充分把握區(qū)區(qū)域客戶消費(fèi)費(fèi)特征，采取取針對(duì)性的銷銷售手段。第五篇項(xiàng)項(xiàng)目定位方案案第五篇項(xiàng)項(xiàng)目定位方案案一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃二二、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃劃

三、產(chǎn)品品增值策劃與與建議1、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分定位：：高新區(qū)中中等規(guī)模二二線定位一一流品質(zhì)質(zhì)樓盤一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃定位主要原則則：

項(xiàng)目用用地規(guī)模較小小，不易建設(shè)設(shè)大環(huán)境與大大配套設(shè)施；；

中鐵的品品牌與實(shí)力，，能夠塑造一一流的工程與與樓盤品質(zhì)；；

區(qū)域二線線樓盤數(shù)量少少，銷售市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)定同時(shí)利利用一線樓盤盤的萎縮及超超越三線樓盤盤的激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，2、項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群定位位2.1客戶戶群定位分析析主要原則：：（1）客源區(qū)域域——項(xiàng)目所所在為新區(qū)并并且周邊樓盤盤不斷的增加加，完全消化化項(xiàng)目，除鎖鎖定在本區(qū)域域內(nèi)消費(fèi)者外外，應(yīng)向四周周輻射，拓展展市場(chǎng)；（2）消費(fèi)動(dòng)動(dòng)因——?jiǎng)傂孕栊枨笞宰⌒蜑闉橹?，三人或或以上結(jié)構(gòu)家家庭，注重為為子女尋求一一個(gè)好的學(xué)習(xí)習(xí)、生活環(huán)境境。（3）消費(fèi)特特點(diǎn)——地段、、檔次、價(jià)位位仍是主要決決定購買因素素，理性消費(fèi)費(fèi)，思想縝密密，對(duì)細(xì)節(jié)注注重，對(duì)此區(qū)區(qū)域的價(jià)格，，房屋的質(zhì)量量、戶型功能能、居住的舒舒適度有一定定的要求。（4）心理特特點(diǎn)——向往高高尚、放松的的生活環(huán)境，，有美好的理理想，對(duì)生活活有無限的熱熱愛。一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃2.項(xiàng)目主主要目標(biāo)客戶戶群定位：一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃圖表1年齡結(jié)結(jié)構(gòu)：年齡來劃分：：主力消費(fèi)群體體年齡為28——48歲歲一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃圖表2家庭庭結(jié)構(gòu)：2.項(xiàng)目主主要目標(biāo)客戶戶群定位：2.項(xiàng)目主主要目標(biāo)客戶戶群定位：一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃圖表3收入入情況（家庭庭收入單位：：元）2.項(xiàng)目主主要目標(biāo)客戶戶群定位：一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃（1）區(qū)域劃劃分：以項(xiàng)目為中心心5㎞為半徑徑的覆蓋范圍圍內(nèi)的工作生生活群體為主主力,涵蓋整整個(gè)西高新區(qū)區(qū)、南郊及市市區(qū)部分范圍圍;（2）工作特特點(diǎn)劃分:高新區(qū)企業(yè)業(yè)技術(shù)（研發(fā)發(fā)）人員、管管理層、事業(yè)業(yè)及政府單位位員工、公務(wù)務(wù)員等;城西西片區(qū)的民航航、軍工院、、醫(yī)院等中級(jí)級(jí)技術(shù)人員和和管理層;（3）消費(fèi)特特點(diǎn)劃分：選擇該地區(qū)生生活特性比較較高的消費(fèi)者者（吃穿等日日常支出占家家庭收入比例例的半數(shù)左右右，恩格爾系系數(shù)較高）（4）社會(huì)潮潮流劃分：知識(shí)型中青年年人為主，即即將蹬入社會(huì)會(huì)中間階層，，即能夠接受受新鮮的事物物同時(shí)，又對(duì)對(duì)文化歷史、、社會(huì)潮流具具有一定的理理解與觀念。。（5）置業(yè)次次數(shù)劃分:本人及親友具具備一次以上上置業(yè)經(jīng)歷，，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐豐富，深思熟熟慮；一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃（6）具有追追求實(shí)用和品品位形象的雙雙重需求特征征，追求物質(zhì)和精精神的雙重享享受：物質(zhì)層面：生活配套成熟熟更多的附加使使用價(jià)值健康舒適的居居住環(huán)境超值性和實(shí)用用性距離工作作地點(diǎn)近，交交通方便精神層面：文化藝術(shù)身份象征個(gè)性彰顯有較高品位的的需求與潛在在格調(diào)的一定定理解2.項(xiàng)目主主要目標(biāo)客戶戶群定位：2.項(xiàng)目主主要目標(biāo)客戶戶群定位小結(jié)結(jié)：一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃核心定位：白白領(lǐng)知富階層層主要為高新區(qū)區(qū)中高端置業(yè)業(yè)群總價(jià)需求：35-55萬萬元單價(jià)區(qū)間：4500-5000元/平方米年齡齡：26～40歲產(chǎn)品需求：實(shí)實(shí)用、品質(zhì)、、品位3、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)銷售價(jià)格定定位：競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格格評(píng)估體系與與市場(chǎng)比較法法項(xiàng)目成本加成成的計(jì)算方法法市場(chǎng)環(huán)境與承承受能力銷售與回款速速度預(yù)計(jì)本項(xiàng)目售售價(jià)：毛坯房房開盤價(jià)為““4500元元/M2”一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃2、總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)與布局局：建筑盡量南北北向布置，以保證南向采采光；部分點(diǎn)點(diǎn)板以保證各各單元的健健康通風(fēng)及視覺通通透。部分大大戶型中央景景觀周圍布局局。3、建筑單體體：簡(jiǎn)約挺拔線線條明快，深深咖啡及灰色色。1、產(chǎn)品定位位主題：簡(jiǎn)約和美舒舒適健康康中檔檔高層小區(qū)二、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位策劃：：?jiǎn)翁酌娣e區(qū)間間在40～130平方米米之間，主力力戶型在80～110平平方米之間。。戶型功能小戶型二房一衛(wèi)二房一室三房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)面積40－5060－7075－8590－110110－120120以上配比15%20%20%20%15%10%項(xiàng)目戶型配比比表4、項(xiàng)目戶型型配比建議：：二、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位策劃：：結(jié)

構(gòu)：鋼鋼筋混凝土剪剪力墻結(jié)構(gòu)外

墻：外外墻面磚，色色彩典雅內(nèi)內(nèi)

墻：白白色膩?zhàn)幽ü夤怆娞荩汉腺Y資電梯地地

面：水水泥砂漿拉毛毛面層。門門

窗：?jiǎn)螁卧肟谠O(shè)設(shè)對(duì)講程控門門，進(jìn)戶防盜盜門，室內(nèi)門門窗預(yù)留，外外窗采用鋁合金門窗窗中空玻璃陽陽

臺(tái)：：

陽臺(tái)設(shè)不不銹鋼欄桿廚廚

衛(wèi)：墻墻面作抹灰灰平層，衛(wèi)生生間預(yù)留上、、下出水口供暖：市政政熱力、地輻輻射。供供

水：給給水管采用PP－R聚丙丙烯管道，排排水管采用PVC管道網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)無無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋蓋電話系統(tǒng)：每每戶客廳及及主臥均預(yù)留留電話接口電電視系統(tǒng)統(tǒng)：

每戶接接入光纖電視視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，，客廳、主臥臥預(yù)留插孔集集中抄表表：

每戶獨(dú)獨(dú)立水、電、、氣供應(yīng)系統(tǒng)統(tǒng)5、項(xiàng)目銷售售交房標(biāo)準(zhǔn)建建議二、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位策劃：：6、項(xiàng)目總體體定位策劃中鐵壹品產(chǎn)品細(xì)節(jié)現(xiàn)代、簡(jiǎn)約立面風(fēng)格創(chuàng)新戶型“2＋1”功能戶型陽光書房室內(nèi)延伸空間社區(qū)景觀漢文化五大主題景觀區(qū)功能性強(qiáng)的參與型景觀智能化配套百兆寬帶入?yún)^(qū)智能安防繳費(fèi)、社區(qū)BBS社區(qū)配套財(cái)智管理物管理財(cái)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育會(huì)所配套健身纖體中心心親子樂園咖啡茶秀休閑閑區(qū)二、項(xiàng)目產(chǎn)品品定位策劃：：1、品牌策劃：中鐵＋高新新，建筑與生生活品質(zhì)的保保證三、項(xiàng)目增值值策劃與建議議2、增值空間：住宅是生活的的容器！小房房型大空間是是高新區(qū)白領(lǐng)領(lǐng)的一致追求求。3、產(chǎn)品細(xì)節(jié)策劃劃：一葉知秋三、項(xiàng)目增值值策劃與建議議4、項(xiàng)目的景景觀主題策劃劃：汲取區(qū)域歷史史文脈－漢文文化為景觀環(huán)環(huán)境主題，再再創(chuàng)簡(jiǎn)約和美美人居空間“和瑞之氣氣“：“平、順順、昌、溫溫、義“等等表現(xiàn)項(xiàng)目居住環(huán)環(huán)境主題漢代文化的的特點(diǎn)：“百家爭(zhēng)鳴鳴”“博博大兼容””，多元性性、統(tǒng)一性性、包容性性、和諧性性與創(chuàng)造性性三、項(xiàng)目增增值策劃與與建議5、產(chǎn)品會(huì)所細(xì)細(xì)節(jié)策劃：功能社會(huì)化化規(guī)模模適當(dāng)化收收費(fèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)化三、項(xiàng)目增增值策劃與與建議咖啡會(huì)客區(qū)區(qū)動(dòng)動(dòng)感健身身房……第六篇項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣策劃方方案第六篇項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣策劃方方案一、項(xiàng)目形形象推廣主主題策劃二、項(xiàng)目案案名與LOGO設(shè)計(jì)計(jì)三、項(xiàng)目平平面廣告創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)四、各階段段項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣方案案五、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷主題策策略六、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建建設(shè)七、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)與與計(jì)劃一、項(xiàng)目形形象推廣主主題策劃1.1項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品主主題：簡(jiǎn)約和美舒舒適健健康1.2項(xiàng)項(xiàng)目文化主主題：“和瑞之氣氣”取意：天地地人和，天天人瑞泰，，和合萬邦邦.表現(xiàn)：“平平、順、昌昌、溫、柔柔、通、義義”.1、項(xiàng)目形形象主題：：“和瑞生活中中鐵筑就就”一、項(xiàng)目形形象推廣主主題策劃A：和瑞文化主主題社區(qū)修修身齊家B：簡(jiǎn)約和美舒舒適健康中中鐵筑就C：品質(zhì)擦亮品品牌大大度彰彰顯氣度2、項(xiàng)目形形象推廣要要點(diǎn)提煉：：二、項(xiàng)目名名稱與LOGO設(shè)計(jì)計(jì)主推案名1：中鐵·壹品主推案名2:壹品天下備選案名3：中鐵尚都和和瑞天天成二、項(xiàng)目名名稱與LOGO設(shè)計(jì)計(jì)主推案名1：中鐵·壹品品二、項(xiàng)目名名稱與LOGO設(shè)計(jì)計(jì)主推案名2:壹品天下三、項(xiàng)目平平面廣告創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)A、推廣設(shè)設(shè)計(jì)基本要要素：1、項(xiàng)目名名稱2、、項(xiàng)目、品品牌標(biāo)志3、項(xiàng)目目、品牌標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字體4、項(xiàng)目目專用印刷刷字體5、項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色6、項(xiàng)目造造形、象征征圖案7、項(xiàng)目宣宣傳標(biāo)語、、口號(hào)B、推廣設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)用體體系：業(yè)務(wù)用品，，證章用品品，公共標(biāo)標(biāo)識(shí)，運(yùn)輸輸工具，商商品/包裝裝，廣告/展示陳列列，服裝，，名片信紙紙信封資料料袋便條紙紙(大、小小)宗卷夾夾定單、收收購單，徽徽章工作證證職牌旗幟幟，路標(biāo)機(jī)機(jī)構(gòu)標(biāo)識(shí)，，公共標(biāo)志志、符號(hào)，，客車轎車車運(yùn)輸車，，樓書禮品品袋、盒，，展示道具具、柜臺(tái)、、展架展板板，制服工工作服戶外廣告及及導(dǎo)示應(yīng)用用示例戶外廣告及及導(dǎo)示應(yīng)用用示例戶外廣告及及導(dǎo)示應(yīng)用用示例物料應(yīng)用示示例物料應(yīng)用示示例物料應(yīng)用示示例物料應(yīng)用示示例物料應(yīng)用示示例物料應(yīng)用示示例物料應(yīng)用示示例物料應(yīng)用示示例推廣目的將本項(xiàng)目打打造成西高高新的明星星樓盤．高高品質(zhì)樓盤．高高銷售樓盤盤。建立發(fā)展商商及項(xiàng)目品品牌。為項(xiàng)目升值值打好基礎(chǔ)礎(chǔ)。四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案搭骨架穿衣服填血肉概念干什么．建建什么？賣點(diǎn)是什么．．賣什么？？誘惑禮品，優(yōu)惠惠，折扣特特價(jià)，抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)完美營(yíng)銷四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案第一階段：：未雨綢繆繆（2009年7－8月）目標(biāo)：引起起市場(chǎng)關(guān)注注手段：工地地形象展示示、戶外形形象展示工作準(zhǔn)備：：工地圍墻墻、路牌廣廣告效果：讓市市場(chǎng)關(guān)注，，引起消費(fèi)費(fèi)者注意儲(chǔ)備部分客客戶四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案兩大板塊：：一．媒體攻攻略目的：引起起熱點(diǎn)，造造出話題手段：1．．新聞主題題炒作a．在西高高新，需要要什么樣的的生活？b．在西高高新，需要要什么樣的的社區(qū)？c．在西高高新，需要要什么樣的的文化？2．發(fā)展商商專訪中鐵建集團(tuán)團(tuán)西安第一一盤！和瑞生活中中鐵鐵筑就第二階段：：強(qiáng)勢(shì)突圍圍（2009年9月））四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案二．秋季房房展會(huì)形象象攻略目的：儲(chǔ)備備客源，建建立市場(chǎng)形形象手段：1．．登記意向向客戶；2．資料．．禮品發(fā)放放；3．游戲設(shè)設(shè)置。工作準(zhǔn)備：：1．展場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)2、宣傳手手冊(cè)、海報(bào)報(bào)效果：1．．截流部分分競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤客源，2．蓄備意意向客戶。。四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案目標(biāo)：加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)感染染力，吸納納意向客戶戶手段：新聞聞主題推廣廣：A：和瑞文文化主題社社區(qū)修修身齊齊家B：簡(jiǎn)約和和美舒適健健康中中鐵筑筑就C：品質(zhì)擦擦亮品牌大大度彰顯氣氣度工作準(zhǔn)備：：華商報(bào)，，房周刊效果：儲(chǔ)備備大量意向向客戶，建建立市場(chǎng)知知名度。第三階段：：直面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)（2009年10月月）四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案目標(biāo)：消化化意向客戶戶手段：公關(guān)關(guān)活動(dòng)主題：和瑞瑞生活中中鐵筑就就工作準(zhǔn)備：：1．輔助助形象啟動(dòng)動(dòng)（路旗、公公交車、公公交站臺(tái)廣廣告等）2．報(bào)紙硬硬廣告3．電視廣廣告4．開盤典典禮效果：一舉舉成功，完完成前期銷銷售任務(wù)。。第四階段：：市場(chǎng)引爆爆（2009年10月月）四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案四、項(xiàng)目各各階段營(yíng)銷銷推廣方案案階段時(shí)間內(nèi)容目的及作用第一階段2009年7月-8月取得預(yù)售許可證前兩個(gè)月籌備階段優(yōu)先認(rèn)購（引導(dǎo)期）本階段強(qiáng)調(diào)售前的引導(dǎo)性。公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具。第二階段2009年9月-11月項(xiàng)目預(yù)熱階段公開發(fā)售造勢(shì)期（開盤前期）逐步展現(xiàn)本案買點(diǎn)，進(jìn)一步吸引目標(biāo)客戶，再以優(yōu)先認(rèn)購制造市場(chǎng)聲勢(shì)，配以新穎的促銷活動(dòng)，使正式發(fā)售目標(biāo)達(dá)到更理想的效果。第三階段2009年12月－－開盤后至項(xiàng)目封頂沖刺沸騰階段強(qiáng)銷期此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，承接前期聲勢(shì)把銷售氣氛推至高峰。根據(jù)市場(chǎng)情況作出相應(yīng)的調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個(gè)方面，使項(xiàng)目銷售成績(jī)能持續(xù)增長(zhǎng)。第四階段2010年3月－－外立面至交付保溫再沸騰階段持續(xù)期適時(shí)推出適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，通過已形成的人氣保持穩(wěn)定的銷售業(yè)績(jī)，并能小副逐步提高售價(jià)開盤階段7輪攻擊波波第一輪攻擊擊波第二攻擊波波第三攻擊波波第四攻擊波波第五攻擊波波第六攻擊波波第七攻擊波波新聞炒作戶戶外封封殺媒媒體攻擊擊記記者者專訪新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)開開盤熱銷持續(xù)*全面影影響力*控控制市場(chǎng)*知名名度*關(guān)注注熱點(diǎn)*樓盤品品質(zhì)*現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣*各大大媒介*儲(chǔ)備客客戶量*電電視*權(quán)威威信賴感*現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)影響*熱熱點(diǎn)啟動(dòng)動(dòng)*持持續(xù)熱銷*報(bào)紙賣賣點(diǎn)*市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注目標(biāo)：推廣廣促動(dòng)實(shí)際際成交效果：電話話咨詢、來來人參觀、、實(shí)際成交交五、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷主題策策略文化營(yíng)銷：“文化先先行”，通通過專題漢漢文化活動(dòng)動(dòng)，吸引消消費(fèi)者的注注意力，同同時(shí)提升樓樓盤的心理理檔次。品牌營(yíng)銷：：“品牌營(yíng)銷銷為主線，，產(chǎn)品營(yíng)銷銷為核心””利用企業(yè)業(yè)的品牌帶帶動(dòng)產(chǎn)品的的品牌的樹樹立，同時(shí)時(shí)通過產(chǎn)品品的品牌的的建立來推推動(dòng)企業(yè)品品牌的豐富富加深。立體營(yíng)銷銷：在營(yíng)銷銷的過程程中利用用廣告、、活動(dòng)、、直郵、、業(yè)主傳傳播等等等。同時(shí)時(shí)在推廣廣過程中中要合理理的利用用各種媒媒體，包包括報(bào)紙紙、電視視、戶外外、軟文文等等各各種媒體體。體驗(yàn)營(yíng)銷銷：利用促銷銷活動(dòng)，，讓客戶戶以輕松松的心情情融合到到樓盤中中，體驗(yàn)驗(yàn)“文化化”、感感受“自自然”、、享受““生活””。動(dòng)態(tài)營(yíng)銷銷：在營(yíng)銷的的過程中中更要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)對(duì)未未來市場(chǎng)場(chǎng)的預(yù)估估和判斷斷。對(duì)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)場(chǎng)的反應(yīng)應(yīng)能力，，適應(yīng)能能力，果果斷作出出相應(yīng)的的變化。。六、項(xiàng)目目營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目總監(jiān)（1名）銷售經(jīng)理（1名）策劃經(jīng)理（1名）銷售主管（2名）銷售秘書（1名）策劃文案（1名）平面設(shè)計(jì)（1名）執(zhí)行策劃（1名）銷售代表（4名）銷售代表助理（2名）1、項(xiàng)目目營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖六、項(xiàng)目目營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)劉福舉：：總經(jīng)理理，工程程碩士、、房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估師師、律師師曾服務(wù)單單位：上上海復(fù)地地集團(tuán)、、申華股股份、金金豐易居居、北孚孚集團(tuán)張黎黎：理學(xué)學(xué)學(xué)士，，曾服務(wù)務(wù)項(xiàng)目：：世家星星城，長(zhǎng)長(zhǎng)安國(guó)際際、舜江江廣場(chǎng)、、朱雀樂樂府新新樂城、、文定天天下張成永：：建經(jīng)碩碩士，曾曾服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目：申申華金融融大廈、、復(fù)地馨馨園、上上海廣場(chǎng)場(chǎng)鄭飛飛：美學(xué)學(xué)學(xué)士，，曾服務(wù)務(wù)項(xiàng)目：：世家星星城，長(zhǎng)長(zhǎng)安國(guó)際際、舜江江廣場(chǎng)、、朱雀樂樂府新新樂城、、文定天天下李佳