生態(tài)休閑中心項目可行性分析

生態(tài)娛樂中心項目可行性分析是指一個用作休閑娛樂的建筑群，通常是由一間獨立公司營運，但也有數(shù)個集團合作經(jīng)營的。為了讓客人們于假日時可享受他們的假期，內(nèi)通常設(shè)有多項設(shè)施以應付客人的需要。就是為不斷滿足科學、文明、健康休閑的需要而處于的生態(tài)文明創(chuàng)造體驗、欣賞并建構(gòu)的一種高層次、高品位和高質(zhì)態(tài)的生存狀態(tài)和發(fā)展狀態(tài),它既是人類著力建造的生態(tài)環(huán)境物質(zhì)文化和生態(tài)享受精神文明的結(jié)合,亦是人的一種嶄新的生活方式和生活態(tài)度。休閑娛樂中心是三種因素的結(jié)合：①能提供把客人吸引來的娛樂設(shè)施；②能為外出客人提供住宿、食品、飲料等服務；③能提供充實客人停留時間的活動。認識生態(tài)休閑娛樂中心SWOT優(yōu)勢分析劣勢分析機會分析威脅分析該項目有著非常好的市場成長優(yōu)勢，隨著環(huán)保觀念的日益深入人心和我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，生態(tài)旅游也獲得了長遠的發(fā)展該項目投資規(guī)模大、服務多樣化。生態(tài)旅游的市場不成熟企業(yè)存在外部環(huán)境欠缺管理層專業(yè)技術(shù)人員欠缺建設(shè)和經(jīng)營周期長，對項目管理要求高；目前國內(nèi)生態(tài)旅游消費還處于初級階段，市場的需求還有待培養(yǎng)。生態(tài)旅游區(qū)歸屬不清，管理混亂本項目可以提高天津濱海新區(qū)的知名度，帶動周邊旅游的發(fā)展；應是政府大力扶持的項目帶來生態(tài)旅游的新概念，填補本地生態(tài)旅游消費的空白吸引強大企業(yè)投資，拉動本地區(qū)整體經(jīng)濟SWOT分析現(xiàn)狀：

天津濱海新區(qū)的生態(tài)休閑的發(fā)展并不樂觀，當前天津的生態(tài)休閑娛樂場所主要集中在武清區(qū)，其他的地區(qū)少之又少，并且服務質(zhì)量也較低。隨著人們生活水平的提高，人們對精神享受的需求日益增長，為了實現(xiàn)人們高層次，高質(zhì)量，高品位的生活追求，豐盈人們的精神世界，發(fā)展生態(tài)休閑娛樂場所是最佳的一種方式。認識生態(tài)休閑娛樂中心1天津濱海新區(qū)生態(tài)休閑中心投資環(huán)境分析2項目概要3投資估算與資金籌措4財務分析5總結(jié)政府政策濱海新區(qū)經(jīng)濟情況概述優(yōu)惠政策文化狀況交通情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

1、投資一般環(huán)境分析一、投資環(huán)境分析政府政策2006年，以納入國家整體發(fā)展戰(zhàn)略布局為標志，濱海新區(qū)開發(fā)開放進入新的發(fā)展階段，成為繼深圳特區(qū)、上海浦東新區(qū)之后，中國新的區(qū)域經(jīng)濟增長點，被譽為“21世紀中國經(jīng)濟增長的第三極”。在“一核雙港、九區(qū)支撐、龍頭帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃下，濱海新區(qū)通過九個功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整、空間整合，將打造航空航天、石油化工、裝備制造、電子信息、生物制藥、新能源新材料、輕工紡織、國防科技等八大支柱產(chǎn)業(yè)。最終使九區(qū)成為產(chǎn)業(yè)特色突出、要素高度集聚的功能區(qū)，成為高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體，支撐新區(qū)發(fā)展，發(fā)揮對區(qū)域的產(chǎn)業(yè)引導、技術(shù)擴散、功能輻射作用。濱海新區(qū)經(jīng)濟情況概述“十一五”期間，濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展始終保持20%以上的增長速度，五年年均增長22.5%，提前一年實現(xiàn)“十一五”3500億元的規(guī)劃目標。財政收入1008億元，年均增長25.8%，是規(guī)劃目標700億元的1.44倍,其中地方財政收入623.2億元，年均增長38.2%；五年完成固定資產(chǎn)投資9522.8億元，是規(guī)劃目標5000億元的1.9倍。2010年，實現(xiàn)生產(chǎn)總值5030.1億元，比上年增長25.1%；工業(yè)總產(chǎn)值10653.6億元，增長33.2%；財政收入1006億元，增長36.1%。其中地方財政收入623.2億元，增長36.8%；全社會固定資產(chǎn)投資3352.7億元，增長34%；社會消費品零售總額567.4億元，增長23.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26800元，增長11%；農(nóng)村居民人均純收入12600元，增長10.5%。文化狀況2010年黃萬鐵路、海濱大道、導軌電車、沙井子風電、道路綠化等一批基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施竣工，城區(qū)環(huán)境面貌得到改善。農(nóng)村城市化步伐加快，啟動了胡家園、茶淀鎮(zhèn)、小王莊等6個示范小城鎮(zhèn)建設(shè)。高等院?？焖侔l(fā)展，職業(yè)學校和中小學布局進一步優(yōu)化。建成了一批文化衛(wèi)生體育設(shè)施，社會保障體系不斷完善。實施“強街強鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，啟動建設(shè)13個街鎮(zhèn)社區(qū)服務中心和一批居委會便民服務設(shè)施，社區(qū)建設(shè)和民主法制建設(shè)進一步加強。交通情況天津已基本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。天津濱海國際機場是目前中國北方最大的貨物空運中心，目前已開通國內(nèi)外航線近百條；鐵路和公路輻射華北、西北、東北廣大地區(qū)；天津港對內(nèi)擁有200萬平方公里的遼闊腹地，對外與170多個國家和地區(qū)的300多個港口通航。鐵路交通—北方重要鐵路樞紐公路交通—4243公里高密度高速路網(wǎng)港口交通—世界第五大綜合性港口航空交通—國家一類航空口岸產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

濱海新區(qū)已初步建成了以外向型為主的經(jīng)濟新區(qū)，形成了航空航天、電子信息、汽車及裝備制造、石油和化工、現(xiàn)代冶金、生物制藥、新材料新能源等八大主導產(chǎn)業(yè)，總產(chǎn)值9168億元，占工業(yè)總量的86%。其中，石油和化工產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破3000億元，電子信息等三個產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破1000億元?？湛虯320大飛機、新一代運載火箭、百萬噸乙烯、300萬噸造船等引擎項目帶動作用明顯，汽車年生產(chǎn)能力達到120萬輛，無縫鋼管產(chǎn)量位居全國第一，手機產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量比重達到17%，未來將成為中國最大的航空航天產(chǎn)業(yè)基地和世界級石化基地。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

服務業(yè)快速發(fā)展。現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、服務外包等新的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，2010年，天津港貨物吞吐量4.1億噸，集裝箱吞吐量1008.6萬標準箱，機場旅客吞吐量727.7萬人次。金融租賃同比增長60%，服務外包增長30%，旅游綜合收入增長25%以上。創(chuàng)新能力顯著增強。建成了天津國際生物醫(yī)藥聯(lián)合研究院、中科院天津工業(yè)生物所等50個國家級研發(fā)中心，90家企業(yè)技術(shù)開發(fā)中心，63家外商投資研發(fā)中心，科技企業(yè)孵化器達到26家，博士后工作站達到66家。組織實施了100項重大科技創(chuàng)新項目，初步形成了電子信息、生物醫(yī)藥、先進裝備制造、綠色能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，成為先進技術(shù)的承接地和擴散地、高新技術(shù)的原創(chuàng)地和產(chǎn)業(yè)化基地。開放層次不斷提升。聚集了國家級開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)和我國面積最大、開放度最高的保稅港區(qū)，108家世界500強企業(yè)在這里投資，累計實際利用外資已超過350億美元。優(yōu)惠政策《國務院就推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放提出若干意見》規(guī)定：給予天津濱海新區(qū)一定的財政稅收政策扶持，對天津濱海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對天津濱海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計稅工資標準的優(yōu)惠，對企業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財政在維持現(xiàn)行財政體制的基礎(chǔ)上，在一定時期內(nèi)對天津濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)予以專項補助。2、投資相關(guān)環(huán)境分析地理位置和交通優(yōu)勢相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)惠政策相關(guān)市場地理位置和交通優(yōu)勢相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項目規(guī)劃分為幾個部分：健身區(qū)、娛樂區(qū)、休閑度假區(qū)、服務區(qū)。健身區(qū)項目建設(shè)內(nèi)容包括設(shè)有籃球天地、足球天地、網(wǎng)球天地，以及其它配套建設(shè)，如羽毛球館、乒乓球館、排球館、臺球館、壁球館、健身房。娛樂區(qū)包括垂釣中心和游泳池。休閑度假區(qū)有竹林木屋、藥膳堂、茶室、棋牌室、飛鏢房、露營基地。服務區(qū)內(nèi)設(shè)有一個大型星級餐飲住宿服務區(qū)，內(nèi)包括高檔次的商務房、酒店、KTV等等，滿足不同消費者的住宿需求。優(yōu)惠政策凡企業(yè)、個人所得稅、營業(yè)稅實行“兩免三減半”優(yōu)惠。

新辦高新技術(shù)企業(yè)：第1年和第2年免征企業(yè)所得稅。高新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)：從獲利年度起第1年和第2年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅。國內(nèi)外科技人員到區(qū)內(nèi)工作或興辦企業(yè)，享受國家和本市規(guī)定的優(yōu)惠待遇。重點企業(yè)員工享受戶口遷津政策。企業(yè)總部置業(yè)可獲得高額財政資金返還、政策引導資金、產(chǎn)業(yè)扶持資金等財政支持。相關(guān)市場隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們的生活環(huán)境大大改善，尤其是京津冀地區(qū)，具備較強的消費能力，民眾對消費質(zhì)量要求越來越高，更多追求高層次的享受和健康，同時人們生活方式開始慢慢轉(zhuǎn)變，對休閑健身娛樂的觀念也在逐漸變化，把越來越多的時間和金錢花在這方面上，這為建造大型現(xiàn)代化的運動健康娛樂休閑中心奠定基礎(chǔ)。國家鼓勵拉動內(nèi)需、促進消費。人群消費越來越注重身心健康，運動、養(yǎng)生概念產(chǎn)品越來越受歡迎。

投資環(huán)境因素評分方式投資環(huán)境因素評分方式政治穩(wěn)定性長期穩(wěn)定穩(wěn)定但因人而治存在一些不穩(wěn)定因素國內(nèi)外有強大的反對力量可能發(fā)生動亂極有可能發(fā)生動亂0分-10分1086420經(jīng)濟發(fā)展狀況長期穩(wěn)定發(fā)展發(fā)展較快但穩(wěn)定發(fā)展速度不快且不穩(wěn)定經(jīng)濟處于停滯狀態(tài)經(jīng)濟出現(xiàn)負增長存在嚴重的經(jīng)濟危機0分-10分1086420三

產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿薮鬂摿艽笫袌鰸摿τ邢?/p>

無潛力開始下降已被淘汰0分-20分201612840四交通運輸條件

運輸條件齊全且十分便利運輸條件齊全且較為方便運輸條件齊全但不方便

運輸條件不齊全且較為方便運輸條件不方便

運輸條件十分落后0分-20分201612840投資環(huán)境因素評分方式投資環(huán)境因素評分方式（五）基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施很好

基礎(chǔ)設(shè)施較好

基礎(chǔ)設(shè)施一般

基礎(chǔ)設(shè)施較差

基礎(chǔ)設(shè)施很差0分-16分1612840（六）近五年的通貨膨脹率小于1%1%-5%5%-10%10%-20%20%以上0分-8分86420（七）政策優(yōu)惠國家非常支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)國家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)國家不支持也不限制的產(chǎn)業(yè)國家限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)國家不準發(fā)展的產(chǎn)業(yè)0分-8分86420八）其他因素

其他因素很好

其他因素較好

其他因素一般

其他因素較差

其他因素很差0分-8分86420總分84途經(jīng)天津濱海國際機場、天津航空城、天津市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、濱海站、海洋高新區(qū)、北塘、中新生態(tài)城、濱海旅游區(qū)、中心漁港、漢沽等區(qū)域，是天津各個重要區(qū)域及交通樞紐的連接線。本項目定位以綠色環(huán)保為理念，為天津濱海新區(qū)各大企業(yè)的員工提供休閑娛樂的中心，滿足日常的吃、住、行、娛、購的多方面需求。二、項目概要總占地面積約4.4萬平米，總建筑面積約14萬平米。設(shè)施、產(chǎn)品在設(shè)計上主要突出以節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保著稱的木質(zhì)結(jié)構(gòu)建筑。主要建設(shè)大型生態(tài)娛樂休閑場所及商業(yè)配套在建筑上，木結(jié)構(gòu)房屋使用壽命長，建設(shè)周期短，可移動性強，工廠預制現(xiàn)場拼裝的建筑形式一般可在3個月內(nèi)投入使用，施工受天氣變化影響小。這點非常適合我國北方寒冷區(qū)域。項目概要項目前期工程包括成立組織機構(gòu)，配備強有力管理人員；建立工程施工管理網(wǎng)絡(luò)；進行圖紙會審；編制施工材料綜合計劃；做好技術(shù)交底工作；施工現(xiàn)場布置，做好設(shè)備進場計劃；編制施工進度計劃；確定施工程序、工藝流程，確定勞動定額用工，制定資金使用計劃；景觀、精裝專項設(shè)計等工作，費用估計為165元/平方。

配套設(shè)施包括停車場地、設(shè)備用房、消防站等平均攤銷為270元/平方。

基礎(chǔ)設(shè)施包括道路修整、排水、綠化等，平均每平方計價480元。

工程相關(guān)費用包括造價咨詢費、監(jiān)理費，其他各項專項咨詢費、檢測費、測量費等單方造價約為75元。

另外，維修整改費用單方約為45元；銷售費用單方420元；財務費用、管理費用、人員成本單方1470元。土地契稅按土地價的3%征收，營業(yè)稅按25%征收，所得稅率25%。項目概要項目規(guī)劃用地按項目建設(shè)時簽署的合同價計算，購置土地費用為4356萬元，按照國家相關(guān)規(guī)定，土地使用年限為40年，按平均年限法進行攤銷。項目建設(shè)期間向銀行貸款總計30000萬元。預計2014年到位10500萬，2015年到位12750萬，2016年到位6750萬。當年貸款利息按合同規(guī)定的4%計算，2015年和2016年按6%計算。2014年預計支付利息420萬，2015年預計支付貸款計息1395萬，2016年支付利息1800萬,2017年預計支付利息1800萬,2018年預計支付利息900萬。項目總投資約為94128萬元，其中企業(yè)自有資金23538.765萬元，占總投資額的25.01%；預售樓房回籠資金16661.37萬元，占總投資的17.70%；申請銀行貸款30000萬元，占總投資額的31.87%。該項目于2014年投入建設(shè)，預計到2016年底竣工營業(yè)。三、項目估算和資金籌措四、財務分析總資產(chǎn)估算表（單位：萬元）序號

年份項目201420152016合計一總投資31655.7637486.2624986.7694128.781固定資產(chǎn)投資19033.52824515340.5626192無形資產(chǎn)投資435643563流動資產(chǎn)7846.267846.267846.2623538.784建設(shè)期利息420139518003615二資金籌措37009.6351858514605.570200.145自有資金23538.76523538.776預售樓房回籠資金2970.8758357855.516661.377銀行貸款1050012750675030000四、財務分析總成本費用表（單位：萬元）序號

年份項目合計占總成本的百分比20142015201620172018一前期工程4773.65.82%4773.6二配套設(shè)施2632.53.21%749.94936.87497.49三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用4236.875.17%674.4451645.471916.955四建筑施工工程32242.8639.32%9996.91512145.03510100.91五其他費用6558.7058.00%1011.2211512.2611623.811143.741267.673六維系整改費用366.30.45%227.7138.6七銷售費用1811.162.21%981.135815.025八攤銷費用435.60.53%108.9109.9110.9599749005九折舊費用19435.523.70%972.675972.675972.675972.675972.675十建設(shè)期利息32253.93%42011401665十一財務費用17102.09%1305405十二管理費用3542.1054.32%1016.845862.63762.63450450十三不可預見費用1040.3251.27%四、財務分析四、財務分析還款付息表（單位：萬元）序號年份項目201420152016201720181年初借款累計0105002325030000150002本年借款10500127506750003本年應計利息4201395180018009004本年還本00015000150005本年付息420