XX年定州崇城國(guó)際項(xiàng)目整體營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告

2序很榮幸，在一個(gè)舊去新來(lái)的時(shí)刻認(rèn)識(shí)崇城國(guó)際；

更希望，在一個(gè)有歷史的城市上改寫(xiě)歷史。3目錄觀局，在一個(gè)可預(yù)知的圍局市場(chǎng)中，尋找突破

審已，如何打破常規(guī)營(yíng)銷，創(chuàng)造持續(xù)增長(zhǎng)的高利潤(rùn)收益

構(gòu)建，出其類撥其萃，全面打造市場(chǎng)統(tǒng)領(lǐng)者4觀局定州整體樓市在售項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）戶型優(yōu)惠活動(dòng)待售總房源面積預(yù)測(cè)（㎡）備注均價(jià)（元/㎡）最高（元/㎡）戶型面積待售套數(shù)估測(cè)悅明園興定路與原107國(guó)道交叉口東南角28002875二室（95㎡、108㎡）、三室（125㎡-139㎡）二室：10套三室：15套無(wú)活動(dòng)全款可申請(qǐng)優(yōu)惠大約20元/㎡二室：1000㎡三室：1950㎡總計(jì)：2950㎡悅明園位于火車(chē)站附近，現(xiàn)已為現(xiàn)房，但因其規(guī)模小、外立面無(wú)特色等因素銷售速度較緩慢。領(lǐng)秀城北環(huán)煤廠對(duì)過(guò)28002900二室（98㎡）三室（125㎡以上）二室：20套三室：20套全款：九七折優(yōu)惠貸款：九八折優(yōu)惠二室：1960㎡三室：2500㎡總計(jì)：4460㎡現(xiàn)售北面兩棟高層明月豪苑定興路與明月街交口27002800二室（90㎡）三室（112—116㎡）二室：9套三室：23套全款：50元/㎡優(yōu)惠二室：810㎡三室：2622㎡總計(jì)：3432㎡現(xiàn)售二期只剩頂層，三期大約2011年開(kāi)盤(pán)。豐源帝景定州市時(shí)代廣場(chǎng)西側(cè)31003300二室（99㎡）三室（128-139㎡）二室：4套三室：6套無(wú)活動(dòng)全款：可申請(qǐng)優(yōu)惠二室：396㎡三室：750㎡總計(jì)：1146㎡只剩一棟樓17、20、22、23、24層；二期兩年內(nèi)完工，未開(kāi)盤(pán)，挖槽中；車(chē)庫(kù)已售完，只剩地上車(chē)位；地下室按套銷售。金盛家園博陵街中段路東28502908一室（47㎡）二室（84㎡---102㎡）、三室（122㎡/146㎡）一室：1套二室：30套三室：12套無(wú)活動(dòng)一室：47㎡二室：2850㎡三室：1614㎡總計(jì)：4511㎡主力戶型為90-110之間的小三室及兩室，兩棟小高層面臨交工。金利公寓博陵南街（都市佳苑對(duì)面）27502928二室（82㎡）三室（113㎡/128㎡）二室：30套三室：50套無(wú)活動(dòng)二室：2460㎡三室：6000㎡總計(jì)：8460㎡現(xiàn)售一期二期5,6,8號(hào)；樓間距60m。5觀局定州整體樓市在售項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）戶型優(yōu)惠活動(dòng)待售總房源面積預(yù)測(cè)（㎡）備注均價(jià)（元/㎡）最高（元/㎡）戶型面積待售套數(shù)估測(cè)華凡·巴厘島南門(mén)外大街，安佳建材城北側(cè)26002650二室（87㎡/91㎡）、三室（105㎡/137㎡/140㎡）二室：4套三室：4套首付5萬(wàn)即可簽訂購(gòu)房合同全款：優(yōu)惠20元/㎡二室：355㎡三室：420㎡合計(jì)：775㎡三室僅剩105㎡戶型，其余戶型全部售罄；項(xiàng)目自設(shè)天然氣供暖，對(duì)業(yè)主不利。幸福365—嘉立園中山中路南側(cè)（舊電影院對(duì)過(guò)）23602360三室（110㎡）三室6套無(wú)活動(dòng)合計(jì)：660㎡與巴厘島同為一個(gè)開(kāi)發(fā)商；現(xiàn)已尾盤(pán)。陽(yáng)光2008清風(fēng)南路與南環(huán)路28002900二室：售完、三室（134㎡）三室：二期剩8套，三期剩2套，共10套無(wú)活動(dòng)合計(jì)：1340㎡二期剩頂層，三期剩3、6、10、13、16層；其中3層價(jià)格為2720元/㎡。昱馨家園中興中路與清風(fēng)南路交叉口西南側(cè)28302990二室（97㎡）、三室（115㎡/140㎡）二室：10套三室:20套全款：優(yōu)惠50元/㎡貸款：建行八五折優(yōu)惠二室：970㎡三室：2300㎡合計(jì)：3270㎡客戶到訪情況一般，售樓部一片冷清；近期推出的2棟樓土地可能存在問(wèn)題，涉及拆遷工作，運(yùn)作周期長(zhǎng)，不利于銷售。中山風(fēng)景城南環(huán)路與中山公園交叉口27502990二室（108㎡）、三室（131㎡）二室：1套三室：4套無(wú)優(yōu)惠二室：108㎡三室：524㎡合計(jì)：632㎡此樓盤(pán)為本案兄弟項(xiàng)目，剩余房源極少。中天新郡軍工路與西環(huán)路交口23002600二室、三室二期共余二、三十套；二室三室均有合計(jì)：3000㎡占地總面積1000畝左右，分四期開(kāi)發(fā)；一期售罄。金世豪庭中山路北27502950二室（65㎡）、三室（102㎡）二室：2套三室：1套優(yōu)惠方式訂房時(shí)再告知二室：232㎡高層，共26層，20層以上還有3套房源。6觀局定州整體樓市待售項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目情況新華城南環(huán)路與水源街售樓處關(guān)閉恒泰國(guó)際城明月街五證不全，暫時(shí)停盤(pán)。金悅?cè)A府中山路大世界對(duì)面一期規(guī)劃300畝，共四期；尚未開(kāi)盤(pán)，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間不詳。7觀局定州整體樓市調(diào)研總結(jié)定州市房源均價(jià)2722元/平米定州市場(chǎng)總放量預(yù)測(cè)34636平米定州市場(chǎng)各戶型放量預(yù)測(cè)一室：4700平米兩室：11909平米三室：22680平米由定州競(jìng)品市場(chǎng)現(xiàn)狀可分析如下：定州目前待售房源總量為34636平米，后期尚有大量房源；定州目前三室居最多，一室稀少；領(lǐng)秀城已到尾盤(pán)，但剩余房源面積仍較多，約4460平米，且其知名度與美譽(yù)度在定州均屬前列，對(duì)本項(xiàng)目建立品牌形成較強(qiáng)的阻力；金盛家園與金利國(guó)際有大量剩余房源，且市場(chǎng)投放時(shí)間較長(zhǎng)，均對(duì)本項(xiàng)目亦形成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。8觀局定州整體樓市消費(fèi)格局客群個(gè)體企事業(yè)單位教師周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)單位比例30%30%15%15%10%購(gòu)房客群成份對(duì)比表各類購(gòu)房客戶詳情如下：國(guó)企、事業(yè)單位購(gòu)房者較多，主要分布在長(zhǎng)安客車(chē)、焦化廠、電廠、伊利、婦幼等單位，此類客戶待遇好，工資高，購(gòu)買(mǎi)大戶型者居多；置業(yè)者職業(yè)以教師為主；置業(yè)者年齡20-40歲為自住需求者，40歲以上的置業(yè)者多為兒女購(gòu)置房產(chǎn)；購(gòu)房者部分來(lái)自市區(qū)周邊的村民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中沙河南片區(qū)較為集中；改善型需求者多為當(dāng)?shù)厣倘?，需求大戶型者較多；高品質(zhì)高價(jià)位的產(chǎn)品，宣傳渠道以朋友介紹為主；

100-120㎡的小三室戶型最受置業(yè)者青睞；投資需求較少，多為剛性需求者；小戶型多為收入低者購(gòu)買(mǎi)。9破局消費(fèi)者，需要的是能夠滿足榮譽(yù)感的，超值性價(jià)比的，具有較高文化與生活品味的社區(qū)與房子。開(kāi)發(fā)者，要做的不僅是合格的建筑產(chǎn)品，還有更多精神文化層面的訴求，因此做地產(chǎn)營(yíng)銷的最高端境界，即是做文化。本案在營(yíng)銷階段的前期，需要高品質(zhì)文化的品牌包裝，通過(guò)前期營(yíng)銷中心的表現(xiàn)配合推廣包裝進(jìn)行全方位賣(mài)點(diǎn)訴求。10審已

本案整體位于定州市北，東臨北門(mén)街，南臨北莊子路，周邊學(xué)校資源豐富，企業(yè)眾多，且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，為項(xiàng)目前期創(chuàng)造了眾多潛在客戶群。

另一方面，定州向西發(fā)展止于博陵街，向南有大量村莊改造，向東受限于京珠高速，唯有向北有更快趨勢(shì)，項(xiàng)目區(qū)域有國(guó)道與清風(fēng)路，是定州市向北聯(lián)接望都與保定的必經(jīng)之路，區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘型卣沟臒狳c(diǎn)區(qū)域。

崇城城國(guó)國(guó)際際，，這這塊塊玉玉，，31萬(wàn)㎡㎡，，意意味味著著什什么么？？項(xiàng)目目已已超超出出普普通通樓樓盤(pán)盤(pán)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)手手法法，，進(jìn)進(jìn)入入城城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)范范疇疇。。著眼眼大大勢(shì)勢(shì)，，重塑塑區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值與與城城市市能能級(jí)級(jí)，，推動(dòng)動(dòng)城城市市發(fā)發(fā)展展，，引領(lǐng)領(lǐng)需需求求，，………12審已已-整體體營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略12注重重項(xiàng)項(xiàng)目目的的文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵與與良良好好的的口口碑碑傳傳播播，，是是項(xiàng)項(xiàng)目目良良性性發(fā)發(fā)展展的的關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的性性價(jià)價(jià)比比是是項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)的的重重要要因因素素。。這這里里的的性性價(jià)價(jià)比比重重點(diǎn)點(diǎn)指指項(xiàng)項(xiàng)目目的的形形象象包包裝裝與與產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念。。通通過(guò)過(guò)激激發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的文文化化屬屬性性，，賦賦予予創(chuàng)創(chuàng)新新性性概概念念，，構(gòu)構(gòu)筑筑新新穎穎的的親親和和力力。。以以此此包包裝裝，，皆皆在在建建立立定定州州市市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)法法超超越越的的品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤(pán)盤(pán)。概念念營(yíng)營(yíng)銷銷文化化營(yíng)營(yíng)銷銷事件件營(yíng)營(yíng)銷銷口碑碑傳傳播播四大大營(yíng)營(yíng)銷銷模模式式概念念營(yíng)營(yíng)銷銷+文化化營(yíng)營(yíng)銷銷+事件件營(yíng)營(yíng)銷銷+口碑碑傳傳播播””讓產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值與與文文化化價(jià)價(jià)值值共共振振，，才才能能達(dá)達(dá)到到最最佳佳的的宣宣傳傳效效果果，，而而這這種種以以文文化化為為載載體體的的宣宣傳傳手手法法，，必必須須通通過(guò)過(guò)制制造造各各種種事事件件來(lái)來(lái)吸吸引引消消費(fèi)費(fèi)者者，，定定州州口碑碑傳傳播播速速度度極極快快，將將文文化化營(yíng)營(yíng)銷銷與與事事件件營(yíng)營(yíng)銷銷實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)連連接接，，通通過(guò)過(guò)這這些些營(yíng)營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)取取得得消消費(fèi)費(fèi)者者認(rèn)認(rèn)同同，，并并形形成成較較強(qiáng)強(qiáng)的的口口碑碑傳傳播播效效應(yīng)應(yīng)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)事事件件營(yíng)營(yíng)銷銷的的最最終終目目標(biāo)標(biāo)。。13項(xiàng)目目整整體體營(yíng)營(yíng)銷銷時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與與工工作作安安排排營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間安排重點(diǎn)工作籌備期2011.01-2011.02最佳時(shí)間為02月完成銷售中心裝修整體形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整理宣傳物料制作銷售人員入場(chǎng)預(yù)熱期2011.03.01-2011.04.30項(xiàng)目形象宣傳客戶接待積累制定銷售計(jì)劃開(kāi)盤(pán)期2011.05-2011.06項(xiàng)目正式銷售持續(xù)形象推廣強(qiáng)銷期2011.07-2010.10以活動(dòng)促銷售沖刺期2011.11-以后重新整合房源準(zhǔn)備二次開(kāi)盤(pán)依目目前前進(jìn)進(jìn)度度來(lái)來(lái)看看，，本本案案2011年度度營(yíng)營(yíng)銷銷工工作作時(shí)時(shí)間間緊緊迫迫，，5月-10月是是年年度度購(gòu)購(gòu)房房最最為為緊緊張張的的幾幾月月。。建建議議盡盡量量縮縮短短項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)籌籌備備期期，，需需要要多多個(gè)個(gè)工工作作并并行行展展開(kāi)開(kāi)。。項(xiàng)目目階階段段性性營(yíng)營(yíng)銷銷工工作作1、準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：項(xiàng)項(xiàng)目目動(dòng)動(dòng)工工之之前前營(yíng)銷銷目目的的：：形形象象導(dǎo)導(dǎo)入入銷售售內(nèi)內(nèi)容容：：積積累累客客戶戶主要要營(yíng)營(yíng)銷銷任任務(wù)務(wù)：：1、項(xiàng)項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查；；2、同同類類物物業(yè)業(yè)比比較較分分析析；；3、目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究；；4、確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位；；5、塑塑造造項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象品品質(zhì)質(zhì)；；6、產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)確確定定；；7、多多方方銷銷售售道道具具準(zhǔn)準(zhǔn)備備；；8、項(xiàng)項(xiàng)目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)形形象象入入市市等等。。2、咨咨詢?cè)冸A階段段時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：動(dòng)動(dòng)工工起起至至預(yù)預(yù)售售手手續(xù)續(xù)辦辦理理完完畢畢營(yíng)銷銷目目的的：：內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)銷售售任任務(wù)務(wù)：：擴(kuò)擴(kuò)大大客客戶戶群群主要要營(yíng)營(yíng)銷銷任任務(wù)務(wù)：：1、把把控控工工程程進(jìn)進(jìn)度度；；2、塑塑造造項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心形形象象；；3、銷銷售售入入場(chǎng)場(chǎng)接接受受咨咨詢?cè)?；?、多多渠渠道道擴(kuò)擴(kuò)大大影影響響力力；；5、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)試試探探市市場(chǎng)場(chǎng)；；6、調(diào)調(diào)整整產(chǎn)產(chǎn)品品適適應(yīng)應(yīng)市市場(chǎng)場(chǎng)變變化化等等。。項(xiàng)目目階階段段性性營(yíng)營(yíng)銷銷工工作作3、熱熱銷銷階階段段營(yíng)銷銷目目的的：：開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷銷售售主要要營(yíng)營(yíng)銷銷任任務(wù)務(wù)：：1、爆爆破破式式開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷銷售售；；2、營(yíng)營(yíng)造造項(xiàng)項(xiàng)目目熱熱銷銷局局面面；；3、強(qiáng)強(qiáng)力力宣宣傳傳推推廣廣；；4、市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象地地集集中中面面市市；；5、把把控控銷銷售售對(duì)對(duì)象象及及速速度度等等。。4、鞏鞏固固階階段段營(yíng)銷銷目目的的：：持持續(xù)續(xù)銷銷售售主要要營(yíng)營(yíng)銷銷任任務(wù)務(wù)：：1、銷銷售售持持續(xù)續(xù)推推進(jìn)進(jìn)；；2、市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象的的深深化化；；3、撇撇脂脂傳傳統(tǒng)統(tǒng)市市場(chǎng)場(chǎng)；；4、全全新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷銷方方式式；；5、開(kāi)開(kāi)拓拓新新市市場(chǎng)場(chǎng)；；6、把把控控銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度等等。。項(xiàng)目目階階段段性性營(yíng)營(yíng)銷銷工工作作各階階段段重重要要營(yíng)營(yíng)銷銷工工作作：：準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段－－經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)工工地地：：主要要是是為為了了向向外外界界傳傳達(dá)達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本信信心心，，同同時(shí)時(shí)展展示示項(xiàng)項(xiàng)目目質(zhì)質(zhì)量量、、增增強(qiáng)強(qiáng)客客戶戶信信心心，，可可以以提提前前將將項(xiàng)項(xiàng)目目地地圍圍上上，，并并在在圍圍擋擋上上包包裝裝項(xiàng)項(xiàng)目目的的形形象象和和賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，，對(duì)對(duì)工工地地進(jìn)進(jìn)行行嚴(yán)嚴(yán)格格管管理理（（干干凈凈整整潔潔的的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、、建建筑筑材材料料合合理理堆堆放放、、施施工工人人員員統(tǒng)統(tǒng)一一著著裝裝）），，展展示示工工程程形形象象進(jìn)進(jìn)度度（（施施工工進(jìn)進(jìn)度度表表、、監(jiān)監(jiān)察察工工程程實(shí)實(shí)際際進(jìn)進(jìn)度度等等））。。咨詢?cè)冸A階段段－－形形象象工工程程：：奠基基儀儀式式、、盛盛大大揭揭牌牌，，通通過(guò)過(guò)媒媒體體的的宣宣傳傳向向外外界界傳傳達(dá)達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目目已已運(yùn)運(yùn)作作的的信信息息，，提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度。。熱銷銷階階段段－－爆爆炸炸開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)之之日日舉舉辦辦盛盛大大時(shí)時(shí)尚尚開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)活活動(dòng)動(dòng)，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)媒媒體體、、業(yè)業(yè)界界名名流流參參加加，，提提升升人人氣氣。。同同時(shí)時(shí)，，將將意意向向客客戶戶安安排排在在開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)日日選選房房，，造造成成搶搶購(gòu)購(gòu)場(chǎng)場(chǎng)面面，，制制造造轟轟動(dòng)動(dòng)效效應(yīng)應(yīng)。。鞏固固階階段段－－形形象象展展示示：：結(jié)合合工工程程進(jìn)進(jìn)度度，，進(jìn)進(jìn)一一步步宣宣傳傳項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，，通通過(guò)過(guò)多多種種形形象象展展示示，，進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升銷銷售售溫溫度度，，促促使使消消費(fèi)費(fèi)者者盡盡快快下下定定購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)信信心心，，提提高高資資金金回回籠籠速速度度。。收尾階階段－－回饋饋全城城：此時(shí)價(jià)價(jià)格已已達(dá)頂頂峰，，通過(guò)過(guò)分析析剩余余物業(yè)業(yè)的特特點(diǎn)，，重新新?lián)Q角角度對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行宣傳傳，對(duì)對(duì)滯銷銷戶型型，采采用折折扣優(yōu)優(yōu)惠或或者贈(zèng)贈(zèng)物業(yè)業(yè)費(fèi)的的形式式，吸吸引購(gòu)購(gòu)買(mǎi)保保證回回籠資資金。。針對(duì)性性銷售售策略略針對(duì)目目前項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)，，項(xiàng)目目形象象推廣廣即客客戶積積累期期會(huì)非非常短短，因因此，，在項(xiàng)項(xiàng)目形形象推推廣初初期，，即進(jìn)進(jìn)行認(rèn)認(rèn)購(gòu)。?？刹刹扇　啊霸缬営喎吭缭鐑?yōu)惠惠活動(dòng)動(dòng)”。。營(yíng)銷活活動(dòng)－－開(kāi)盤(pán)盤(pán)倒計(jì)計(jì)時(shí)之之早定定房早早優(yōu)惠惠選擇一一棟或或兩棟棟樓座座，確確定開(kāi)開(kāi)盤(pán)即即正式式發(fā)售售日期期后，，提前前30天或15天進(jìn)行行早定定早優(yōu)優(yōu)惠活活動(dòng)。。累計(jì)計(jì)前50名客戶戶總房房?jī)r(jià)優(yōu)優(yōu)惠1萬(wàn)元。。此后后第51至150名客戶戶總房房款優(yōu)優(yōu)惠5000元，同同時(shí)需需向客客戶承承諾項(xiàng)項(xiàng)目絕絕不降降價(jià)，，以此此政策策促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目目銷售售。城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)與與生態(tài)態(tài)人居居高峰峰論壇壇－－－－暨崇崇城國(guó)國(guó)際開(kāi)開(kāi)盤(pán)儀儀式為項(xiàng)目目樹(shù)立立良好好的形形象,利于業(yè)業(yè)界口口碑速速度傳傳播,穩(wěn)定客客戶對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資信心心，促促成開(kāi)開(kāi)盤(pán)落落定。。在內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)積積累一一定數(shù)數(shù)量客客戶后后，邀邀請(qǐng)定定州市市相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、專專家學(xué)學(xué)者等等，對(duì)對(duì)城市市運(yùn)營(yíng)營(yíng)、區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)板板塊以以及生生態(tài)人人居發(fā)發(fā)展等等展開(kāi)開(kāi)討論論，以以政府府官員員、學(xué)學(xué)術(shù)專專家、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家家之口口道出出項(xiàng)目目區(qū)域域的發(fā)發(fā)展前前景，，鼓舞舞置業(yè)業(yè)者的的信心心，促促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)旺旺銷、、快速速回籠籠資金金。論壇開(kāi)開(kāi)盤(pán)通過(guò)分分析剩剩余物物業(yè)的的特點(diǎn)點(diǎn)，重重新?lián)Q換角度度對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行宣宣傳，，對(duì)滯滯銷戶戶型，，采用用折扣扣優(yōu)惠惠或者者贈(zèng)物物業(yè)費(fèi)費(fèi)的形形式，，吸引引購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)保證證開(kāi)發(fā)發(fā)商回回籠資資金。。“樣板板房0底價(jià)拍拍賣(mài)””項(xiàng)目尾尾盤(pán)階階段對(duì)對(duì)樣板板房實(shí)實(shí)行0底價(jià)拍拍賣(mài)，，一方方面能能夠引引起市市場(chǎng)轟轟動(dòng)，，重新新積累累市場(chǎng)場(chǎng)人氣氣。另另一方方面使使樣板板間得得到有有效利利用，，不至至于資資源浪浪費(fèi)。。收尾階階段的的針對(duì)對(duì)性營(yíng)營(yíng)銷策策略活動(dòng)創(chuàng)創(chuàng)意——法國(guó)文文化藝藝術(shù)展展在咨詢?cè)兤冢?，以法法?guó)油油畫(huà)、、雕塑塑等文文藝作作品為為主題題進(jìn)行行藝術(shù)術(shù)展覽覽，同同時(shí)穿穿插具具有法法國(guó)文文化特特色的的舞蹈蹈、音音樂(lè)表表演，，所有有服務(wù)務(wù)人員員穿著著法國(guó)國(guó)民族族服飾飾，還還為嘉嘉賓提提供法法國(guó)服服飾合合影留留念，，通過(guò)過(guò)以上上方法法讓參參與者者在濃濃厚的的法國(guó)國(guó)文化化氛圍圍中體體會(huì)本本項(xiàng)目目?；顒?dòng)創(chuàng)創(chuàng)意——紅酒品品鑒會(huì)會(huì)（客客戶聯(lián)聯(lián)誼））在法國(guó)國(guó)紅酒酒被喻喻為有有生命命力的的液體體，是是法國(guó)國(guó)人民民生活活必備備品，，儼然然已經(jīng)經(jīng)成為為法國(guó)國(guó)生活活的代代表符符號(hào)，，以紅紅酒品品鑒會(huì)會(huì)的形形式與與客戶戶溝通通聯(lián)誼誼是最最具有有情調(diào)調(diào)和打打動(dòng)人人心的的一種種宣傳傳形式式。構(gòu)建建戰(zhàn)略目標(biāo)：：在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目中中建立立本案案差異異化策策略戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用：：以絕絕對(duì)的的性價(jià)價(jià)比，，使客客戶感感同身身受通過(guò)分分析項(xiàng)項(xiàng)目核核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，以既既定案案名——““崇城國(guó)國(guó)際-超前三三十年年的法法蘭西西主題題社區(qū)區(qū)”為為基礎(chǔ)礎(chǔ)和原原點(diǎn)，，將時(shí)時(shí)間以以及空空間進(jìn)進(jìn)行擴(kuò)擴(kuò)展和和放大大，將將巴黎黎風(fēng)情情（可可適當(dāng)當(dāng)擴(kuò)至至“法法國(guó)””范疇疇）和和古城城定州州進(jìn)行行古今今、中中外兩兩個(gè)層層面的的比照照和聯(lián)聯(lián)接，，賦予予項(xiàng)目目豐富富的文文化內(nèi)內(nèi)涵和和歷史史底蘊(yùn)蘊(yùn)，使使項(xiàng)目目最終終達(dá)到到集貴貴氣、、雅氣氣、大大氣于于一身身的外外在認(rèn)認(rèn)知形形象。。整體形象定定位：說(shuō)明：★本廣告語(yǔ)語(yǔ)將項(xiàng)目的的區(qū)域、城城市的特點(diǎn)點(diǎn)高度概括括，準(zhǔn)確提提煉?！飽|城，即即指項(xiàng)目所所在地為定定州東北；；美苑主要要源于兩個(gè)個(gè)方面，一一是項(xiàng)目本本身?yè)碛袕V廣場(chǎng)、游泳泳池等景觀觀支撐，另另一方面是是賦予的法法蘭西風(fēng)情情文化底蘊(yùn)蘊(yùn)。★“王者行宮”是定州古城城和歐陸兩兩地風(fēng)情與與項(xiàng)目自身身尊貴身份份體現(xiàn)的完完美結(jié)合。?！锉緩V告語(yǔ)語(yǔ)內(nèi)涵豐富富，具有很很強(qiáng)的擴(kuò)展展性和延伸伸性，簡(jiǎn)短短易記，便便于傳播，，能夠激起起具有皇權(quán)權(quán)情結(jié)以及及對(duì)尊貴生生活有極大大向往的客客戶群的強(qiáng)強(qiáng)烈共鳴和和自我歸屬屬。超前30年的法蘭西西主題文化化社區(qū)東方美苑·王者行宮30萬(wàn)平米法蘭蘭西浪漫之之都備選：24對(duì)項(xiàng)目文化化形象的包包裝構(gòu)建1、建筑設(shè)計(jì)計(jì)系統(tǒng)單體建筑色色彩現(xiàn)代、、禇紅色坡坡屋頂、法法式簡(jiǎn)約花花樣造型等等。2、景觀設(shè)計(jì)計(jì)系統(tǒng)主題景觀（（法式花架架漫步廊））、雕塑（（浪漫現(xiàn)代代雕塑）和和造霧水景景等。3、現(xiàn)場(chǎng)包裝裝系統(tǒng)法蘭西藝術(shù)術(shù)工地包裝裝、紅酒濃濃情售樓部部、巴黎印印象樣板區(qū)區(qū)等。4、視覺(jué)識(shí)別別應(yīng)用系統(tǒng)統(tǒng)帶有法式藝藝術(shù)特色應(yīng)應(yīng)用空間標(biāo)標(biāo)識(shí)與指示示系統(tǒng)5、人文故事事系統(tǒng)在社區(qū)設(shè)置置與法蘭西西文化有關(guān)關(guān)的人文、、故事提升升項(xiàng)目文化化價(jià)值如：：《巴黎圣母院院》等6、整合推廣廣系統(tǒng)廣告、新聞聞、公關(guān)促促銷活動(dòng)。。特色化產(chǎn)品品體系建立立基于本案具具體規(guī)劃及及戶型的確確定，以以下部分僅僅以外圍產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行體體系化包裝裝構(gòu)成關(guān)于樓體外外裝形象的的建議1、樓體：建建議以淺黃黃色做為主主色（暖色色調(diào)）關(guān)于樓體外外裝形象的的建議2、樓頂?shù)椉t色坡屋屋頂，配簡(jiǎn)約法式式花樣造型型一層泛會(huì)所所：樓體一一層及入戶戶門(mén)的處理理建議建議本案綜綜合樓及部部分住宅樓樓一層部分分挑空，部部分做樓體體入戶大堂堂。挑空部分進(jìn)進(jìn)行景觀性性綠化。入入戶大堂外外門(mén)做寬敞敞玻璃門(mén)或或旋轉(zhuǎn)大門(mén)門(mén)，上部綠綠化。一層泛會(huì)所所：樓體一一層及入戶戶門(mén)的處理理建議超大玻璃墻墻設(shè)計(jì)的入入戶大堂，，明亮大廳廳一層泛會(huì)所所：樓體一一層及入戶戶門(mén)的處理理建議入戶大堂內(nèi)內(nèi)部功能設(shè)設(shè)置建議待客區(qū)、少少兒活動(dòng)區(qū)區(qū)、閱讀吧吧與物品存存放柜等功功能設(shè)置，，將為業(yè)主主帶來(lái)最優(yōu)優(yōu)化的生活活便利度。。待客區(qū)回廊電梯廳社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及景觀觀小品1、法式花架架漫步廊于社區(qū)內(nèi)各各樓座之間間設(shè)計(jì)坡地地景觀，小小型的坡地地綠化既可可以提升項(xiàng)項(xiàng)目的檔次次，同時(shí)也也可在視覺(jué)覺(jué)上形成層層次波浪感感，擴(kuò)大景景觀空間感感。坡地景觀+臺(tái)地綠化社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及景觀觀小品社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及景觀觀小品3、藝術(shù)走廊廊——浪漫時(shí)光步步道享受一一生的浪漫漫時(shí)光社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及景觀觀小品4、造霧水景景社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及景觀觀小品5、休閑會(huì)所所－玻璃四四季花房“休閑會(huì)所所”倡導(dǎo)的的是一種全全新的休閑閑理念，通通過(guò)現(xiàn)代化化智能溫室室和生態(tài)自自然景觀的的有機(jī)融合合，營(yíng)造一一種舒適、、綠色、健健康的休閑閑環(huán)境；并并通過(guò)配套套設(shè)施，對(duì)對(duì)室內(nèi)溫度度、濕度的的有效控制制，最終達(dá)達(dá)到室內(nèi)四四季如春。。6、休閑會(huì)所所－地下酒酒窖社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及景觀觀小品休閑會(huì)所地地下可設(shè)置置酒窖，用用于儲(chǔ)藏葡葡萄酒。社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及配套套7、法式建筑筑風(fēng)格的雙雙語(yǔ)藝術(shù)幼幼兒園8、營(yíng)銷主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)：銷售售中心的特特色化營(yíng)造造如何吸引更更多的潛在在客戶到達(dá)達(dá)本案的銷銷售中心？？

如何為為本案樹(shù)立立一個(gè)法式式情境的生生活樣板？？

如何使使客戶體驗(yàn)驗(yàn)濃厚的異異域風(fēng)情，，進(jìn)而提升升項(xiàng)目高端端形象？浪漫高高貴優(yōu)優(yōu)雅——如果說(shuō)營(yíng)銷銷是一根杠杠桿……那么營(yíng)銷中中心的一切切，便是支支點(diǎn)！社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及配套套營(yíng)銷中心外外立面及工工藝結(jié)構(gòu)建建議用盧浮宮玻玻璃金字塔塔，做為引引領(lǐng)消費(fèi)群群體走向真真正高端生生活的體驗(yàn)驗(yàn)館。浪漫、優(yōu)雅雅、品位與與藝術(shù)的體體驗(yàn)中心營(yíng)銷中心內(nèi)內(nèi)部裝修及及功能劃分分建議本案營(yíng)銷中中心內(nèi)部裝裝修風(fēng)格，，主要為法法式生活體體驗(yàn)中心，，其風(fēng)格進(jìn)進(jìn)一步表現(xiàn)現(xiàn)為法式簡(jiǎn)簡(jiǎn)約、浪漫漫為主題的的情境展示示。紅酒咨詢臺(tái)臺(tái)畫(huà)墻酒墻8、情境樣板板間裝修建建議巴巴黎印象社區(qū)情境營(yíng)營(yíng)造及配套套裝修風(fēng)格格以體現(xiàn)現(xiàn)法式高高貴而又又優(yōu)雅為為主題，，如為實(shí)實(shí)樓樣板板間，后后期可做做為樣板板間零底底價(jià)拍賣(mài)賣(mài)。巴黎印象象社區(qū)情境境營(yíng)造及及配套香水之約約體會(huì)浪漫漫假日，，追求新新婚風(fēng)尚尚樣板間包包裝：溫溫情浪漫漫、注重重營(yíng)造生生活情調(diào)調(diào)社區(qū)情境境營(yíng)造及及配套社區(qū)情境境營(yíng)造及及配套典雅樂(lè)章章概念樓書(shū)書(shū)——《漫步法蘭蘭西》內(nèi)容以法法國(guó)葡萄萄酒文化化、香水水、服飾飾、文化化藝術(shù)等等為主，，帶領(lǐng)人人們尋找找法蘭西西優(yōu)雅、、浪漫的的生活，，賦予項(xiàng)項(xiàng)目異域域風(fēng)情和和文化感感，形成成獨(dú)特的的市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知。秉承求異異精神，，樓書(shū)裝裝幀時(shí)使使用創(chuàng)意意媒介——葡萄酒禮禮盒包裝裝，將樓樓書(shū)做成成酒瓶狀狀置于禮禮盒中，，外側(cè)標(biāo)標(biāo)志為項(xiàng)項(xiàng)目LOGO，禮盒外外采用項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)計(jì)，不僅僅可以作作為樓書(shū)書(shū)使用，，更具有有一定的的收藏價(jià)價(jià)值。產(chǎn)品樓書(shū)書(shū)——《生活·帶簽名的的藝術(shù)》此樓書(shū)由由內(nèi)容出出發(fā)，關(guān)關(guān)注此書(shū)書(shū)予以購(gòu)購(gòu)房者的的真正價(jià)價(jià)值，以以其欲詳詳細(xì)了解解產(chǎn)品、、開(kāi)發(fā)商商背景等等方面的的需求為為著眼點(diǎn)點(diǎn)，深入入產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)，深深度剖析析自我與與購(gòu)房人人群之間間共同的的價(jià)值觀觀與精神神追求。。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)集成區(qū)位牌：：城市發(fā)發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)方向，，物業(yè)品品牌升值值潛力巨巨大；環(huán)境牌：：項(xiàng)目高高綠化率率，與社社區(qū)內(nèi)部部景觀打打造；交通牌：：多面環(huán)環(huán)路，北北門(mén)街為為區(qū)域主主干道；；教育牌：：臨近各各幼兒園園技工學(xué)學(xué)校，教教師周邊邊居住較較多；景觀牌：：泳池與與景觀廣廣場(chǎng)，構(gòu)構(gòu)造社區(qū)區(qū)獨(dú)有環(huán)環(huán)境賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)；文化牌：：營(yíng)造獨(dú)獨(dú)特的主主題社區(qū)區(qū)文化；；建筑牌：：誠(chéng)品建建筑，用用精益求求精的態(tài)態(tài)度，建建造高品品質(zhì)的住住宅。商業(yè)街發(fā)發(fā)售策略略：1、首先引引進(jìn)品牌牌店和旗旗艦店，，形成良良好的商商業(yè)投資資前景，，然后再再進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)售;2、項(xiàng)目發(fā)發(fā)售階段段主打投投資概念念;3、從下列列三個(gè)方方面給予予投資者者信心保保障：A、前瞻的的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃B、品牌商商業(yè)的帶帶動(dòng)C、高投資資回報(bào)率率商業(yè)部分分營(yíng)銷策策略建議議商業(yè)命名名：香榭榭麗舍風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街商業(yè)街招招商策略略1、通過(guò)引引進(jìn)知名名的品牌牌店帶動(dòng)動(dòng)其他二二三類的的商業(yè)品品牌進(jìn)駐駐；2、留出商商業(yè)街中中15%-25%較好的商商鋪單位位優(yōu)先提提供給品品牌店和和旗艦店店租賃；；3、在滿足足社區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)配置的的前提下下，增加加娛樂(lè)休休閑業(yè)態(tài)態(tài)的引進(jìn)進(jìn)，例如如：網(wǎng)吧吧、酒吧吧、咖啡啡館、茶茶社等；；168黃金招商商計(jì)劃1個(gè)知名品品牌店6個(gè)旗艦店店8個(gè)專業(yè)店店說(shuō)明：通通過(guò)以以上商家家的共同同進(jìn)駐，，形成強(qiáng)強(qiáng)大的品品牌效應(yīng)應(yīng)和商業(yè)業(yè)旺市氛氛圍，帶帶動(dòng)其他他商業(yè)銷銷售及招招商?；顒?dòng)創(chuàng)意意“天價(jià)鋪鋪王”唯唯我獨(dú)尊尊項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分開(kāi)開(kāi)盤(pán)期間間，挑選選兩間位位置最好好的臨街街店鋪進(jìn)進(jìn)行拍賣(mài)賣(mài)，以““天價(jià)鋪鋪王”事事件進(jìn)行行新聞炒炒作，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目影響力力，抬高高項(xiàng)目商商業(yè)售價(jià)價(jià)。4、效益分分析產(chǎn)品利潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目品牌牌利潤(rùn)企業(yè)品牌牌利潤(rùn)說(shuō)明：不一定是是大投入入，但一一定是“偉大的作作品”，從城市市文化建建設(shè)的高高度，打打造定州州人文住住區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的里程程碑，共共創(chuàng)項(xiàng)目目輝煌。。視覺(jué)覺(jué)展展示示方案一：：方案二：：方案三：：9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。02:15:3402:15:3402:151/5/20232:15:34AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2302:15:3402:15Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:15:3402:15:3402:15Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2302:15:3402:15:34January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20232:15:34上午午02:15:341月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232:15上上午1月-2302:15January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/52:15:3402:15:3405January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好