XXXXXXXX四川華銀達實業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)

華銀達2011-2016年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報告2011年春前言本報告是在首輪報告的基礎(chǔ)上，對四川華銀達實業(yè)有限公司的現(xiàn)狀以及有關(guān)政策、規(guī)劃研究、行業(yè)資料分析而提出的對華銀達發(fā)展戰(zhàn)略的深入探討、框架思路和初步建議。本報告中的這些探討、思考和建議是根據(jù)國家政策、市場行情不斷完善和修正。在后續(xù)工作中不斷完善形成華銀達的發(fā)展戰(zhàn)略。本報告旨在拋磚引玉，歡迎同事們交流探討、匯聚集體智慧和行動綱領(lǐng)。第三章公司經(jīng)營環(huán)境分析（宏觀經(jīng)濟和行業(yè)市場）第四章房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略第五章職能戰(zhàn)略目錄第一章公司愿景、理念與核心價值觀第二章標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手戰(zhàn)略背景過去的十年（2002-2011年）十年回顧和總結(jié)、反思房地產(chǎn)開發(fā)+酒店&度假村運營+物業(yè)服務(wù)福澤苑、福澤花園、福澤美廬、華銀美景、嘉美地房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)；近80人的專業(yè)團隊；項目論證、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、施工管理、市場營銷、物業(yè)服務(wù)、酒店及度假村運營。第一章公司愿景、理念與核心價值觀第一章公司愿景、理念與核心價值觀華銀達愿景——為廣大中產(chǎn)階層建造優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)物業(yè)；營造幸福生活空間和和諧社區(qū)；諦造“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的區(qū)域房地產(chǎn)卓越品牌；華銀達理念——筑您所想；誠信卓越、精品永恒；追求陽光下的利潤；讓員工快樂的工作、讓客戶幸福的生活、讓股東滿意的收益；華銀達核心價值觀——誠信、創(chuàng)新、務(wù)實、求精未來的五年半（2011-2016年）展望和機遇、挑戰(zhàn)戰(zhàn)略性生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)：銷售收入（億元）新項目或土地儲備2011年（總結(jié)、思考期）31個新項目約30畝土地2012年（探索、調(diào)整期）52個新項目約80畝土地2013年（提升、成熟期）63個新項目約100畝土地2014-82個新項目約100畝土地2015-94個新項目約100畝土地2016年104個新項目約400畝土地第一章公司愿景、理念與核心價值觀第三章、公司經(jīng)營環(huán)境分析（宏觀經(jīng)濟和行業(yè)市場）第四章、地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略第五章、職能戰(zhàn)略目錄第一章、公司愿景、理念與核心價值觀第二章、標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手中國房地產(chǎn)百強企業(yè)：根據(jù)近5年百強企業(yè)實際狀況，以2008-2010年每年房地產(chǎn)銷售額均須達到3億元或銷售面積10萬平方米為入選門檻，對全國500家房地產(chǎn)企業(yè)（集團）的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、融資能力、運營效率和社會責(zé)任等七個方面的30個指標(biāo)和其他數(shù)據(jù)信息進行深入的分析，研究產(chǎn)生了2011中國房地產(chǎn)綜合實力百強企業(yè)。在百強企業(yè)研究的基礎(chǔ)上，評價產(chǎn)生了2011中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“綜合實力TOP10”、“規(guī)模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成長性TOP10”、“穩(wěn)健性TOP10”、“融資能力TOP10”、“運營效率TOP10”、“年度社會責(zé)任感企業(yè)”和“百強之星”。第二章標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手第二章標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手綜合實力TOP10（銷售額增長率領(lǐng)先全行業(yè)27%）

1萬科企業(yè)股份有限公司

2中國海外發(fā)展有限公司

3保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

4綠地集團

5綠城房地產(chǎn)集團有限公司

6恒大地產(chǎn)集團有限公司

7龍湖地產(chǎn)有限公司

8合生創(chuàng)展集團有限公司

9金地（集團）股份有限公司

10北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司從銷售業(yè)績來看，百強企業(yè)全年銷售總額達14360億元，銷售面積14488萬平方米，同比分別增長45.6%、19.1%。與全國商品房銷售額18.3%的增長率、銷售面積10.1%的增長率相比，百強企業(yè)銷售額與銷售面積的增長率分別領(lǐng)先27個百分點和9個百分點。第二章標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手規(guī)模性TOP10（總資產(chǎn)同比比增長52.1%）1萬科企業(yè)股份份有限公司2中國海外發(fā)展展有限公司3綠地集團4保利房地產(chǎn)（（集團）股份份有限公司5恒大地產(chǎn)集團團有限公司6綠城房地產(chǎn)集集團有限公司司7金地（集團））股份有限公公司8龍湖地產(chǎn)有限限公司9北京首都開發(fā)發(fā)控股（集團團）有限公司司10中信房地產(chǎn)股股份有限公司司2010年，百強企業(yè)業(yè)總資產(chǎn)52.1%的增長速度引引人注目，總總資產(chǎn)均值達達到了358.9億元，近五年年的年度復(fù)合合增長率達到到32.6%。與之相比，，凈資產(chǎn)均值值為96.0億元，同比增增長21.8%，增速遜色于于總資產(chǎn)，說說明負債增長長仍是推動百百強企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模擴大的的重要因素。。第二章標(biāo)桿桿企業(yè)、競爭爭對手中國房地產(chǎn)TOP10、百強企業(yè)盈利性TOP10（凈資產(chǎn)收益益率接近20%）1中國海外發(fā)展展有限公司2萬科企業(yè)股份份有限公司3合生創(chuàng)展集團團有限公司4保利房地產(chǎn)（（集團）股份份有限公司5卓越置業(yè)集團團有限公司6上海三盛宏業(yè)業(yè)投資（集團團）有限責(zé)任任公司7杭州濱江房產(chǎn)產(chǎn)集團股份有有限公司8新城控股集團團有限公司9旭輝集團股份份有限公司10陽光100置業(yè)集團有限限公司百強企業(yè)的凈凈資產(chǎn)收益率率（ROE）同比則有所所提高，達到到19.8%，提升了1.7個百分點，ROE的提高一方面面是受益于2010年良好的銷售售業(yè)績，另一一方面源于百百強企業(yè)費用用？控制能力提高高，銷售管理理財務(wù)？三項費用率較較上年又下降降了1.2個百分點。第二章標(biāo)桿桿企業(yè)、競爭爭對手中國房地產(chǎn)TOP10、百強企業(yè)成長性TOP10（新開工面積積中百強占了了11.3%）1中信房地產(chǎn)股股份有限公司司2青島海爾地產(chǎn)產(chǎn)集團有限公公司3保利房地產(chǎn)（（集團）股份份有限公司4新城控股集團團有限公司5重慶協(xié)信控股股(集團)有限公司6上海景瑞地產(chǎn)產(chǎn)（集團）股股份有限公司司7上海證證大房房地產(chǎn)產(chǎn)有限限公司司8江蘇蘇蘇寧環(huán)環(huán)球集集團有有限公公司9重慶東東原房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司10上海城城開（（集團團）有有限公公司2010年，百百強企企業(yè)多多項成成長指指標(biāo)表表現(xiàn)良良好：：房屋屋銷售售面積積同比比增長長率領(lǐng)領(lǐng)先全全國9個百分分點；；全年年新開開工面面積占占全國國房企企的11.3%，占比比較上上年的的7.8%提高近近4個百分分點。。第二章章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、、競爭爭對手手中國房房地產(chǎn)產(chǎn)TOP10、百強強企業(yè)業(yè)穩(wěn)健性性TOP10（百強強預(yù)收收賬款款同比比增長長33.6%）1中國海海外發(fā)發(fā)展有有限公公司2萬科企企業(yè)股股份有有限公公司3金融街街控股股股份份有限限公司司4上海愛愛家豪豪庭房房地產(chǎn)產(chǎn)集團團發(fā)展展有限限公司司5農(nóng)工商商房地地產(chǎn)（（集團團）股股份有有限公公司6建業(yè)地地產(chǎn)股股份有有限公公司7上海中中房置置業(yè)股股份有有限公公司8福星惠惠譽房房地產(chǎn)產(chǎn)有限限公司司9上海市市上投投房地地產(chǎn)有有限公公司10北京首首都開開發(fā)控控股（（集團團）有有限公公司2010年，百百強企企業(yè)銷銷售狀狀況良良好，，預(yù)收收賬款款均值值達到到68.7億元，，較上上年同同比增增長33.6%。經(jīng)營營性現(xiàn)現(xiàn)金流流凈額額為正正值的的百強強企業(yè)業(yè)個數(shù)數(shù)由上上年的的81家下降降到52家。第二章章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、、競爭爭對手手中國房房地產(chǎn)產(chǎn)TOP10、百強強企業(yè)業(yè)融資能能力TOP10（籌資資活動動現(xiàn)金金流入入增長長58.6%）1恒大地地產(chǎn)集集團有有限公公司2萬科企企業(yè)股股份有有限公公司3中信房房地產(chǎn)產(chǎn)股份份有限限公司司4保利房房地產(chǎn)產(chǎn)（集集團））股份份有限限公司司5金輝集集團有有限公公司6龍光地地產(chǎn)股股份有有限公公司7金地（（集團團）股股份有有限公公司8恒盛地地產(chǎn)控控股有有限公公司9天津市市房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營集集團有有限公公司10奧宸地地產(chǎn)（（集團團）有有限公公司百強企企業(yè)2010年新增增銀行行授信信已由由上年年的164.9%下降到到13.0%。但籌籌資活活動現(xiàn)現(xiàn)金流流入達達到了了39.2億元，，增長長高達達58.6%，顯示示百強強企業(yè)業(yè)仍獲獲得了了充足足的融融資支支持。。第二章章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、、競爭爭對手手中國房房地產(chǎn)產(chǎn)TOP10、百強強企業(yè)業(yè)運營效效率TOP10（存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率提提高7個百分分點））1萬科企企業(yè)股股份有有限公公司2綠地集集團3金科地地產(chǎn)4新城控控股集集團有有限公公司5SOHO中國有有限公公司6鑫苑（（中國國）置置業(yè)有有限公公司7恒盛地地產(chǎn)控控股有有限公公司8旭輝集集團股股份有有限公公司9聯(lián)發(fā)集集團有有限公公司10河南正正商置置業(yè)有有限公公司2010年，百百強企企業(yè)總總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率均均值同同比提提高3個百分分點，，達到到了0.42，源于于百強強企業(yè)業(yè)當(dāng)年年的銷銷售業(yè)業(yè)績創(chuàng)創(chuàng)新高高；百百強企企業(yè)的的存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率均均值達達到0.62，提高高7個百分分點。。第二章章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、、競爭爭對手手中國房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)百強強之星星的發(fā)發(fā)展呈呈現(xiàn)出出以下下特點點：(1)積極應(yīng)應(yīng)對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場變化化，不不斷完完善深深化區(qū)區(qū)域布布局，，廣泛泛布局局具有有發(fā)展展?jié)摿αΦ亩乃木€城城市；；(2)針對不不同客客戶群群，開開發(fā)出出不同同檔次次的產(chǎn)產(chǎn)品來來滿足足消費費者的的需求求，致致力于于打造造精品品，為為企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展做做出突突出貢貢獻。。(3)在品牌牌打造造過程程中，，以產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通通過規(guī)規(guī)模效效應(yīng)和和品牌牌傳播播，全全面提提升品品牌影影響力力，使使企業(yè)業(yè)品牌牌影響響力得得到了了有效效延伸伸。(4)不斷發(fā)發(fā)掘自自身潛潛力，，從自自身特特點出出發(fā)整整合內(nèi)內(nèi)外部部資源源，增增強企企業(yè)的的核心心競爭爭力，，通過過提升升產(chǎn)品品質(zhì)量量、優(yōu)優(yōu)化內(nèi)內(nèi)在資資源、、完善善企業(yè)業(yè)管理理強化化了競競爭優(yōu)優(yōu)勢。。第二章章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、、競爭爭對手手中國房房地產(chǎn)產(chǎn)TOP10、百強強企業(yè)業(yè)標(biāo)桿企企業(yè)的的趨勢勢、結(jié)結(jié)論、、啟發(fā)發(fā)住宅開開發(fā)仍仍是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ):萬科““追求求有質(zhì)質(zhì)量的的增長長，為為普通通人造造房子子”、、龍湖湖有近近六成成產(chǎn)品品為普普通住住宅、、而萬萬科和和保利利在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃中中，一一直將將144平方米以以下的中中小戶型型住宅產(chǎn)產(chǎn)品比例例保持在在較高水水平；在在對于傳傳統(tǒng)住宅宅產(chǎn)業(yè)進進行精耕耕細作的的同時，，尋求在在其他地地產(chǎn)領(lǐng)域域的突破破已經(jīng)成成為業(yè)界界應(yīng)對新新挑戰(zhàn)的的共同選選擇。自持商業(yè)業(yè)物業(yè)比比重逐步步增長：：萬達““訂單””商業(yè)模模式、只只專心做做住宅的的萬科也也開始涉涉足商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，自自持商業(yè)業(yè)成為調(diào)調(diào)控時““過冬的的棉襖””，但但涉足商商業(yè)經(jīng)營營勢必將將開發(fā)企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉拉長，對對于企業(yè)業(yè)的管理理模式和和策劃定定位（商商業(yè)模式式）、招招商、與與運營水水平都提提出了更更高的要要求。復(fù)合型旅旅游度假假類地產(chǎn)產(chǎn)是未來來發(fā)展主主要目標(biāo)標(biāo)：經(jīng)濟濟發(fā)展、、旅游繁繁榮的背背景下，，龍湖形形成“山山、海、、湖”系系列、萬萬科進軍軍四川南南充、藍藍光開發(fā)發(fā)峨眉山山麓”峨峨秀湖””；復(fù)合合型旅游游地產(chǎn)的的開發(fā)土土地面積積巨大，，除了對對開發(fā)企企業(yè)區(qū)域域運營能能力的要要求較高高之外，，如何保保護好旅旅游區(qū)的的文化、、生態(tài)環(huán)環(huán)境，是是個更大大課題。。第二章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、競競爭對手手全球標(biāo)桿桿——PulteHomes（帕爾迪、、夢想由由建筑開開始）帕爾迪成成為國內(nèi)內(nèi)眾多企企業(yè)的學(xué)學(xué)習(xí)標(biāo)桿桿在跨地域域經(jīng)營、、土地儲儲備方式式、持續(xù)續(xù)盈利能能力、市市場占有有率、客客戶細分分及關(guān)系系維護等等諸多方方面帕爾迪的的客戶戰(zhàn)戰(zhàn)略——"讓客戶信信任我們們，讓他他們終生生都在購購買我們們的住房房！“帕爾迪的的客戶細細分：帕帕爾迪按按生命階階段、支支付能力力建立了了兩大類類，共有有11類細分客客戶。帕爾迪的的精細化化運營流流程標(biāo)準(zhǔn)化、、模塊化化生產(chǎn)，，25種基本設(shè)設(shè)計藍圖圖超越客戶戶體驗的的全程服服務(wù)，購購房7步程序第二章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、競競爭對手手2010成都樓市市十大品品牌企業(yè)業(yè)恒大地產(chǎn)產(chǎn)集團成成都有限限公司保利（成成都）實實業(yè)有限限公司華潤置地地（成都都）有限限公司四川藍光光和駿實實業(yè)股份份有限公公司中海興業(yè)業(yè)（成都都）發(fā)展展有限公公司花樣年實實業(yè)發(fā)展展（成都都）有限限公司上海綠地地集團成成都置業(yè)業(yè)有限公公司龍茂房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（成都都）有限限公司合景泰富富地產(chǎn)成成都公司司四川省國國嘉地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司（以規(guī)模模和客戶戶滿意度度作為評評選的主主要指標(biāo)標(biāo),排名不分分先后））第二章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、競競爭對手手2010最具成長長性本土土企業(yè)成都森宇宇實業(yè)集集團有限限公司成都交大大房產(chǎn)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司會展旅游游集團大陸希望望集團家家園旅游游開發(fā)有有限公司司四川炎華華置信實實業(yè)（集集團）有有限公司司成都朗基基地產(chǎn)有有限公司司成都遠鴻鴻房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司第二章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、競競爭對手手第三章公公司經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境分析（（宏觀經(jīng)經(jīng)濟和行行業(yè)市場場）第四章地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略第五章職職能戰(zhàn)戰(zhàn)略目錄第一章公公司愿愿景、理理念與核核心價值值觀第二章標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)、競競爭對手手第三章公公司經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境分析3.1宏觀環(huán)境境分析3.2行業(yè)環(huán)境境分析3.3SWOT分析3.1宏觀環(huán)境境分析3.1.2““十二五””規(guī)劃綱綱要3.1.3成渝經(jīng)濟濟區(qū)規(guī)劃劃3.1.4成都世界界現(xiàn)代田田園城市市規(guī)劃3.1.1宏觀環(huán)境境分析概概述3.1宏觀環(huán)境境分析——概述房地產(chǎn)仍仍然為支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)、十二二五規(guī)劃劃、西部部大開發(fā)發(fā)、經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移規(guī)劃政政策、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)特特別是高高速鐵路路、公路路、城市市軌道交交通等等等為華銀銀達發(fā)展展提供了了較多的的機遇經(jīng)濟金融融稅收政政策諸如如房產(chǎn)稅稅試點、、國家發(fā)發(fā)展安居居工程保保障房建建設(shè)政策策、維護護業(yè)主利利益的法法律政策策為華銀銀達發(fā)展展帶來了了挑戰(zhàn)政策法律律因素國家經(jīng)濟濟運行周周期、我我國房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展周期期、GDP與人均可可支配收收入同步步增長、、人民幣幣匯率升升值等有有利于華華銀達發(fā)發(fā)展持續(xù)緊縮縮的財政政和貨幣幣政策、、市場加加息周期期內(nèi)會抑抑制對房房地產(chǎn)的的投資、、投機性性需求，，同時增增加華銀銀達的融融資、貸貸款成本本，不利利于華銀銀達發(fā)展展經(jīng)濟因素素社會文化化因素中國城市市化進程程、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)變化、、居民對對社會穩(wěn)穩(wěn)定的預(yù)預(yù)期和消消費者生生活居住住方式與與理念的的變化都都為華銀銀達公司司的發(fā)展展帶來了了較多的的機遇技術(shù)因素素國家重視視環(huán)境保保護、推推進節(jié)能能減排，，環(huán)境友友好型、、資源節(jié)節(jié)約型開開發(fā)建設(shè)設(shè)，一定定程度上上對房地地產(chǎn)市場場和企業(yè)業(yè)的結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整起起到了積積極推動動作用，，“三新新”技術(shù)術(shù)、綠色色低碳物物業(yè)可能能成為影影響房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的主主要因素素，特別別是華銀銀達跨越越式發(fā)展展的突破破口?！笆濉币?guī)規(guī)劃綱要看看房地產(chǎn)國家層面：：GDP的增長7%，并強調(diào)努努力實現(xiàn)城城鄉(xiāng)居民收收入增長與與經(jīng)濟發(fā)展展同步?！凹訌娋C合合政策調(diào)節(jié)節(jié)”，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)調(diào)控或成成常態(tài)“加大保障障房建設(shè)””，保障房建設(shè)設(shè)力度空前前十二五五期間共3600萬套、今、、明年分別別高達1000萬套。四川層面：：成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)上升為國國家戰(zhàn)略（（西部大開發(fā)發(fā)三大重點點區(qū)域之一一）、天府新區(qū)區(qū)的規(guī)劃與與建設(shè)新川川創(chuàng)新科技技園啟動；；加快建設(shè)內(nèi)內(nèi)陸開放型型經(jīng)濟戰(zhàn)略略高地，承承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。構(gòu)建以成都為主主樞紐的西西部綜合交交通樞紐，成綿樂城城際鐵路預(yù)預(yù)計2012年將正式運運營?！胺e極將綿綿陽、南充充、自貢、、瀘州、攀攀枝花、宜宜賓、達州州、內(nèi)江等等城市培育育為100萬人口以上上的特大城城市。將德德陽、、樂樂山、遂寧寧等一批地地級城市培培育為50—100萬人口的大大城市。將將一批發(fā)展展條件較好好的縣城培培育為20—50萬人口的中中等城市。。”成都層面：：繼續(xù)推進世世界現(xiàn)代田田園城市建建設(shè)，建成成中西部地地區(qū)“三最最”現(xiàn)代特特大中心城城市。強化成都經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)域域合作、實實現(xiàn)“縣縣縣通快鐵””、建設(shè)第第二繞城高高速、規(guī)劃劃第二機場場加快城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化建建設(shè)，農(nóng)村村土地綜合合整治（地地票）、舊場鎮(zhèn)改造造、農(nóng)村新新型社區(qū)建建設(shè)和現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)發(fā)展展，特別是是11條示范線建建設(shè)。3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃國家層面政策方面序號主旨預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響影響度宏觀戰(zhàn)略方向1推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略城鎮(zhèn)化推升地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)從沿海向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移推升內(nèi)陸經(jīng)濟和地產(chǎn)市場。***2實現(xiàn)居民收入與經(jīng)濟發(fā)展同步貧富差距可望縮小，住房消費將進一步提高。***3調(diào)整優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)短期而言可能緩解地方政府對土地財政的過渡依賴，但長期來講地價高企問題無法根本解決，特別是在稅收收入相對匱乏的中西部城市。**4推進國家運輸通道建設(shè)國際經(jīng)驗表明，鐵路（特別是高速鐵路）在拉動經(jīng)濟、帶動沿線房地產(chǎn)發(fā)展方面作用突出。***3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃國家層面政策方面序號主旨預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響影響度積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化5堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路城鎮(zhèn)化進程從根本上鎖定了地產(chǎn)行業(yè)的向上趨勢，特別是在中小城市。***6實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略中部“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)＋交通樞紐”的定位有助于本地房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展。**7實施主體功能區(qū)戰(zhàn)略中部和中西部地區(qū)主要二線城市在重點開發(fā)之列，地產(chǎn)市場將有突出表現(xiàn)。*8完善城市化布局和形態(tài)都市圈、衛(wèi)星城、城際軌道等概念將被強化，促使商業(yè)地產(chǎn)和住宅在空間布局上的分化。**9加強城鎮(zhèn)化管理戶籍政策將極大地加快中小城市的城鎮(zhèn)化進程，帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。***10完善農(nóng)村發(fā)展體制機制可從源頭理順建設(shè)用地供應(yīng)，增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給潛力，增加農(nóng)民財富，并推動城鎮(zhèn)化速度加快。**3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃國家層面政策方面序號主旨預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響影響度引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展11加大保障性安居工程建設(shè)、棚改力度，發(fā)展公租房加大對中低收入家庭的住房保障力度、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是今后政府將長期秉持的政策方向，保障房占比越高，對商品房的非市場化調(diào)控將越弱。***12合理引導(dǎo)住房需求合理引導(dǎo)住房需求是政府未來政策重點，信息系統(tǒng)的完善將有利于政府監(jiān)管和調(diào)控的實施，預(yù)期對高房價地區(qū)的調(diào)控將持續(xù)。***13加強稅收調(diào)節(jié)作用房地產(chǎn)稅的推出短期內(nèi)影響房價預(yù)期，但長期而言并非用來調(diào)節(jié)房價；目前信息系統(tǒng)的不完善制約了房地產(chǎn)稅推行，故《建議》同時提出加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)。相比之下，土地增值稅對市場的影響更為直接。*14強調(diào)要素價格管理《建議》并未指出如何深化和完善地價形成機制，預(yù)期影響有限。*15加強資源節(jié)約和管理土地供應(yīng)和管理制度將始終非常嚴(yán)格，政府未來通過新的土地管理措施調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)是市場面臨的不確定性之一。*3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃3.1宏觀環(huán)境分分析——中國各區(qū)域域城市群體體系中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的““3＋2”格局環(huán)渤海、長長三角、珠珠三角地區(qū)區(qū)將形成三三個“泛區(qū)區(qū)域城市圈圈”，區(qū)域域中心城市市消費升級級，主要強強調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)，周周邊中小城城市將進入入快速發(fā)展展期；以武漢、鄭鄭州、長沙沙為核心的的中部城市市帶和以成都、重重慶、西安安為核心的的西部板塊塊在產(chǎn)業(yè)西移移和高速鐵鐵路、公路路、航空建建設(shè)的推動動下將成為為未來五年年發(fā)展最快快區(qū)域。3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃環(huán)渤海、長長三角、珠珠三角地區(qū)區(qū)將形成三三個“泛區(qū)區(qū)域城市圈圈”，區(qū)域域中心城市市消費升級級，主要強強調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)，周周邊中小城城市將進入入快速發(fā)展展期；以武漢、鄭鄭州、長沙沙為核心的的中部城市市帶和以成都、重重慶、西安安為核心的的西部板塊塊在產(chǎn)業(yè)西移移和高速鐵鐵路、公路路、航空建建設(shè)的推動動下將成為為未來五年年發(fā)最快區(qū)區(qū)域3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃環(huán)渤海、長長三角和珠珠三角這三三大傳統(tǒng)板板塊未來仍仍將保持活活躍，并逐逐步形成以以一線城市市為中心、、輻射周邊邊二、三三線城市的的城市圈，，構(gòu)成“泛泛區(qū)域”概概念，區(qū)域域中心城市市強調(diào)房地地產(chǎn)品質(zhì)，，周邊城市市強調(diào)居住住和配套功功能，商品品房需求以以高端改善善型需求為為主。：：泛環(huán)渤海城城市圈：主要覆蓋京京、津、河河北、遼寧寧、山東。。中心城市市北京；次次中心城市市天津、石石家莊、沈沈陽、大連連、青島島；周邊主主要中小城城市包括廊廊坊、唐山山、秦皇島島、濟南、、煙臺；此此外河北的的邯鄲、保保定、山東東的淄博、、威海、、日照等地地級市也有有望成為該該區(qū)域的熱熱點城市。。泛長三角城城市圈：主要覆蓋上上海、江蘇蘇、浙江。。中心城市市上海；次次中心城市市杭州、南南京；周邊邊主要中小小城市包括括無錫、、蘇州、常常州、寧波波、溫州；；此外江蘇蘇的徐州、、淮安、鹽鹽城、揚州州、鎮(zhèn)江、、泰州、浙浙江的嘉興興、湖州、、紹興、、臺州、舟舟山和金華華也將成為為該區(qū)域的的熱點城市市。泛珠三角城城市圈：主要覆蓋廣廣東、福建建、海南。。中心城市市廣州、深深圳；次中中心城市珠珠海、三亞亞、廈門；；周邊主要要中小城城市包括佛佛山、惠州州、東莞、、中山、福福州、?？诳冢淮送鈴V廣東的江門門、湛江、、茂名、汕汕頭、韶關(guān)關(guān)、福建的的莆田、、泉州也將將成為該區(qū)區(qū)域的熱點點城市。3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃兩大次級板板塊在產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移和高高鐵建設(shè)刺刺激下加速速發(fā)展，首首次置業(yè)和和改善型需需求重，伴伴隨中部崛崛起和西部部大開發(fā)的的持續(xù)推進進，中部和和中西部兩兩大次級板板塊將加速速發(fā)展，形形成未來五五年房地產(chǎn)產(chǎn)市場的最最炙手可熱熱的區(qū)域：：西部板塊：：主要覆蓋重重慶、四川川、陜西。。成都、重重慶、西安安是該區(qū)域域的核心城城市，其他他將進入房房地產(chǎn)加速速發(fā)展階段段的城市有有四川的瀘瀘州、德陽陽、綿陽、、樂山、宜宜賓、陜西西的咸陽、、寶雞。中部板塊：：主要覆蓋湖湖北、湖南南、河南。。武漢、長長沙、鄭州州是該區(qū)域域的核心城城市，其他他將進入房房地產(chǎn)加速速發(fā)展階段段的城市有有河南的洛洛陽、湖北北的宜昌、、襄樊、鄂鄂州、湖南南的株洲、、湘潭、衡衡陽、常德德。3.1宏觀環(huán)境分分析——十二五規(guī)劃劃成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)規(guī)劃成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃將涵蓋四四川15個市和重慶慶31個區(qū)縣，總總面積20.61萬平方公里里，人口9840.7萬，GDP總量1.58萬億元四川15個市分別為為成都、德德陽、綿陽陽、眉山、、資陽、遂遂寧、樂山山、雅安、、自貢、瀘瀘州、內(nèi)江江、南充、、宜賓、達達州和廣安安。重慶31個區(qū)縣除了了包括萬州州、涪陵、、渝中、大大渡口、江江北、沙坪坪壩、九龍龍坡、南岸岸、北碚等等23個區(qū)縣在內(nèi)內(nèi)的1小時經(jīng)濟圈圈外，還包包含了渝東東北的萬州州、梁平、、豐都、開開縣、墊江江、忠縣、、云陽和渝渝東南的石石柱等8個區(qū)縣。3.1宏觀環(huán)境分分析——成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)規(guī)劃四川省層面面3.1宏觀環(huán)境分分析——成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃3.1宏觀環(huán)境分分析——成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域城市體體系成都經(jīng)濟區(qū)區(qū)3.1宏觀環(huán)境分分析——成都經(jīng)濟區(qū)區(qū)規(guī)劃3.1宏觀環(huán)境分分析——成都經(jīng)濟區(qū)區(qū)域城市體體系天府新區(qū)規(guī)規(guī)劃（新川川創(chuàng)新科技技園）3.1宏觀環(huán)境分分析——成都經(jīng)濟區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)合作作規(guī)劃成都建設(shè)世世界現(xiàn)代田田園城市規(guī)規(guī)劃“三步走”戰(zhàn)戰(zhàn)略近期目標(biāo):用5-8年建成中西西部地區(qū)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最最優(yōu)、人居居環(huán)境最佳佳、綜合競競爭力最強強的現(xiàn)代特特大中心城城市，成為為城鄉(xiāng)一體體化、全面面現(xiàn)代化的的示范區(qū)和和高端產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚、生生態(tài)文明建建設(shè)的樣板板。中期目標(biāo):用20年左右初步步建成“世世界現(xiàn)代田田園城市””，爭取進進入世界三三級城市行行列（按照照目前一般般的劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，阿姆姆斯特丹、、西雅圖、、休斯頓等等40個左右城市市為世界三三級城市））。遠期目標(biāo):用30到50年時間最終終建成”世世界現(xiàn)代田田園城市””，爭取成成為世界二二級城市（（目前巴黎黎、法蘭克克福、香港港、新加坡坡等約20個城市為世世界二級城城市）。3.1宏觀環(huán)境分分析——成都世界現(xiàn)現(xiàn)代田園城城市規(guī)劃成都建設(shè)世世界現(xiàn)代田田園城市規(guī)規(guī)劃成都建設(shè)世世界現(xiàn)代田田園城市規(guī)規(guī)劃。1、全域成都都規(guī)劃：““一區(qū)兩帶帶六走廊””；(1)、“一區(qū)””為中心城城區(qū)，是城城市化主要要發(fā)展區(qū)和和產(chǎn)業(yè)高端端化的主要要集聚區(qū)。。(2)、“兩帶””為龍門山山、龍泉山山生態(tài)旅游游發(fā)展帶，，既是自然然生態(tài)保護護帶，也是是山區(qū)旅游游發(fā)展帶，，是成都市市建設(shè)國際際化旅游城城市的主要要承載區(qū)。。(3)“六走廊”指指成青、成成灌、成溫溫邛、成新新、南部、、成龍走廊廊。2、總體功能能分區(qū)；(1)、兩帶生態(tài)態(tài)及旅游發(fā)發(fā)展區(qū)；(2)、優(yōu)化型發(fā)發(fā)展區(qū)(3)、提升型發(fā)發(fā)展區(qū)；(4)、擴展型發(fā)發(fā)展區(qū)；3、區(qū)域合作作；5個區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)合作區(qū)(1)、成德綿合合作區(qū)：以以裝備制制造和高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)合作為主主；(2)、成資遂綿綿合作區(qū)：：

以汽車車制造和旅旅游產(chǎn)業(yè)合合作為主；；(3)、成眉樂合合作區(qū)：以以新材料和和石化下游游產(chǎn)業(yè)合作作為主；(4)、成雅、、(5)、成阿合作作區(qū)：以旅旅游產(chǎn)業(yè)和和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)合作為主主。3.1宏觀環(huán)境分分析——成都世界現(xiàn)現(xiàn)代田園城城市規(guī)劃

市域城鎮(zhèn)體系

■

1個特大中心城市

■

14個中等城市

■

34個小城市

■

150余個小城鎮(zhèn)

■數(shù)千個農(nóng)村新型社區(qū)3.1宏觀環(huán)境分分析——成都世界現(xiàn)現(xiàn)代田園城城市規(guī)劃

13個市級戰(zhàn)略功能區(qū)

01天府新城（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)）

02金融總部商務(wù)區(qū)

03東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)

04北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)

05西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

06“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

07龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)

08汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)

09新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

10新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

11石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

12國際航空樞紐綜合功能區(qū)

13國際鐵路物流樞紐功能區(qū)3.1宏觀環(huán)境分分析——成都世界現(xiàn)現(xiàn)代田園城城市規(guī)劃十一條示范范性規(guī)劃線線1.北新干道示示范線2.蜀龍大道-成青金快速速路-唐巴路示范范線3.成龍路-東二路-成洛路示范范線4.天府大道-東山快速路路-雙黃路示5.大件路示范范線6.邛崍示范線線7.光華大道-成溫邛高速速-大雙路示環(huán)環(huán)線8.龍門門山山沿沿線線示示范范線線9.成青青快快速速通通道道示示范范線線10.沙西西線線示示范范線線11.彭白白路路示示范范線線3.1宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析———成都都世世界界現(xiàn)現(xiàn)代代田田園園城城市市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)、縣市級戰(zhàn)略功能區(qū)區(qū)、縣管產(chǎn)業(yè)功能區(qū)錦江區(qū)

1、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

3、金融總部商務(wù)區(qū)

1、中央商業(yè)區(qū)（東區(qū)）

2、以傳媒為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)

3、以工業(yè)設(shè)計為主的總部經(jīng)濟區(qū)成華區(qū)

1、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

2、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)

3、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)

1、以數(shù)字音樂為重點的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、以裝備制造為主的總部經(jīng)濟區(qū)金牛區(qū)

1、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

1、以綜合交通為主的總部經(jīng)濟區(qū)

2、火車北站客運樞紐綜合功能區(qū)青羊區(qū)

1、西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

1、中央商業(yè)區(qū)（西區(qū)）

2、航空工業(yè)基地

3、以文博為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)武侯區(qū)

1、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

1、人民南路科技商務(wù)區(qū)

2、以輕工設(shè)計及電子信息服務(wù)為主的總部經(jīng)濟區(qū)

3、城市商業(yè)物流配送中心高新區(qū)

1、天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

3、金融總部商務(wù)區(qū)

新都區(qū)

1、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

1、機電裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、家具產(chǎn)業(yè)區(qū)

3、西部公路物流樞紐（北區(qū)）青白江區(qū)

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（金青景觀農(nóng)業(yè)旅游區(qū)）

2、國際鐵路樞紐綜合功能區(qū)

1、冶金建材產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、現(xiàn)代物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)彭州市

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（湔江河谷旅游區(qū)）

2、石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

1、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品物流區(qū)

2、塑膠及服裝產(chǎn)業(yè)區(qū)都江堰市

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（龍門山國際旅游集散中心、大青城旅游區(qū)）

1、聚源文化創(chuàng)意綜合功能區(qū)

2、健康食品產(chǎn)業(yè)區(qū)

3、國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)崇州市

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（大青城旅游區(qū)、山地高端旅游區(qū)）

1、家具及皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、鄉(xiāng)村旅游區(qū)大邑縣

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（西嶺雪山旅游區(qū)）

1、輕工產(chǎn)品于通用機械產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、安仁文博旅游區(qū)邛崍市

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（南方絲路旅游區(qū)）

1、農(nóng)副食品加工及中成藥產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、精細化工業(yè)產(chǎn)區(qū)浦江縣

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（浦江山水田園旅游區(qū)）

1、食品飲料產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、印務(wù)包裝產(chǎn)業(yè)區(qū)新津縣

1、新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

2、國際鐵路樞紐綜合功能區(qū)

1、臨空經(jīng)濟綜合功能區(qū)

2、水上運動休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)

3、金融后臺中心郫縣

1、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

1、電子電氣設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、川菜產(chǎn)業(yè)基地

3、教育培訓(xùn)基地

4、國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)溫江區(qū)

1、西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

1、國際醫(yī)療服務(wù)中心

2、通信及視聽設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)

3、國家級體育產(chǎn)業(yè)基地

4、國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)雙流縣

1、天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

3、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（“兩湖一山”旅游區(qū)、錦繡東山旅游區(qū)）

4、新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)

5、國際航空樞紐綜合功能區(qū)

1、國際體育賽事產(chǎn)業(yè)區(qū)

2、臨空經(jīng)濟綜合功能區(qū)

3、以動漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)龍泉驛區(qū)

1、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)

2、“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)

3、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（“兩湖一山”旅游區(qū)）

4、汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)（成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）

1、西部農(nóng)產(chǎn)品（果蔬）物流中心

2、西部公路物流樞紐（東區(qū)）金堂縣

1、龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)（金青景觀農(nóng)業(yè)旅游區(qū)）

2、第二機場規(guī)劃確定后，設(shè)立以臨空制造為主的空港經(jīng)濟功能區(qū)

1、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)3.2行業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析3.2.1中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀3.2.2行業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)鍵鍵成成功功要要素素分分析析3.2.3行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢預(yù)預(yù)測測2010年全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)大大勢勢需求求：：全全年年全全國國商商品品房房銷銷售售面面積積和和銷銷售售額額上上漲漲價格：：商商品品房房銷銷售售均均價價微微跌跌供應(yīng)：：開開發(fā)發(fā)投投資資額額漲漲超超三三成成，，新新開開工工面面積積持持續(xù)續(xù)回回落落資金來來源源：：開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資金金來來源源增增速速持持續(xù)續(xù)放放緩緩3.2行業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析3.2.1中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀2010年全全國國商商品品房房銷銷售售面面積積和和銷銷售售額額分分別別同同比比增增長長10.1%和18.3%；2010年全全國國商商品品房房銷銷售售面面積積10.43億平平方方米米，，比比上上年年增增長長10.1%，其其中中商商品品住住宅宅銷銷售售面面積積增增長長8.0%，辦辦公公樓樓增增長長21.9%，商商業(yè)業(yè)營營業(yè)業(yè)用用房房增增長長29.9%。銷銷售售額額方方面面:全年年商商品品房房銷銷售售額額5.25萬億億元元，，同同比比增增長長18.3%，其其中中商商品品住住宅宅銷銷售售額額增增長長14.4%，辦辦公公樓樓和和商商業(yè)業(yè)營營用用房房分分別別增增長長31.2%和46.3%。從區(qū)區(qū)域域分分布布來來看看，，中中西西部部銷銷售售增增速速略略高高于于東東部部，，北北京京、、上上海海等等城城市市銷銷售售面面積積有有較較大大幅幅度度的的萎萎縮縮。。市場場需需求求將將保保持持高高速速穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長3.2.1中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀2010年開開發(fā)發(fā)投投資資額額增增長長超超三三成成，，新新開開工工面面積積增增速速高高位位運運行行，，持持續(xù)續(xù)回回落落2010年，，全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資整整體體增增速速較較快快，，全全年年完完成成投投資資48267億元，，同比比增長長33.2%，新開開工面面積16.38億平方方米，，同比比增長長40.7%，在建建面積積40.55億平方方米，，同比比增長長26.6%。但從從各月月來看看，前前幾個個月增增速更更快，，自5、6月份起起，投投資增增速持持續(xù)小小幅回回落。。決定未未來市市場供供應(yīng)量量的先先行指指標(biāo)在建面面積新開工工面積積土地購購置開開發(fā)面面積先行指指標(biāo)顯顯示后后續(xù)供供應(yīng)增增幅收收窄2010年全國國商品品房銷銷售均均價為為5034元/平方米米，同同比上上漲7.5%，其中中商品品住房房上漲漲5.9%，而2009年全年年漲幅幅超過過20%。全國70個大中中城市市房屋屋銷售售價格格環(huán)比比繼續(xù)續(xù)上漲漲，同同比漲漲幅繼繼續(xù)回回落從土地地交易易價格格增幅幅來看看，地地價增增幅總總體上上大于于房價價增幅幅，帶帶來開開發(fā)商商開發(fā)發(fā)毛利利的收收窄。。2010年全國國商業(yè)業(yè)和居居住綜綜合平平均地地面地地價為為4488元/m2，平均均增長長率為為10.76%；同年年，全全國商商品房房平均均銷售售價格格為5029元/m2，增長長率7.11%，地價價增長長率比比房價價增長長率高高3.65個百分分點。。3.2.1中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀全國房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格整體體上漲漲，但但商品品房和和住宅宅銷售售均價價同比比漲幅幅繼續(xù)續(xù)下行行，各各城市市土地地價格格漲幅幅相對對較大大，2007年至今今全國國70個大中中城市市住宅宅價格格同比比、環(huán)環(huán)比指指數(shù)走走勢3.2.1中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀貸款增增速大大幅放放緩，，自有有資金金穩(wěn)步步上升升、利利用外外資提提速但但占比比甚小小2010年，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)本年年資金金來源源7.25萬億元元，同同比增增長25.4%，增速速較上上月降降低5.8個百分分點。。其中中利用用外資資、自自籌資資金增增速較較快，，開發(fā)發(fā)商貸貸款和和按揭揭貸款款增速速較慢慢。具體來來看，，國內(nèi)內(nèi)貸款款12540億元，，增長長10.3%，增速速放緩緩14.7個百分分點；；利用用外資資796億元，，增長長66.0%，增速速提高高7.0個百分分點；；企業(yè)業(yè)自籌籌資金金26705億元，，增長長48.8%，增速速回落落0.8個百分分點；；其他他資金金32454億元，，增長長15.9%，增速速降低低4.5個百分分點。。在其他他資金金中，，定金金及預(yù)預(yù)收款款19020億元，，增長長17.3%；個人人按揭揭貸款款9211億元，，增長長7.6%。3.2.1中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀狀3.2.2行業(yè)關(guān)關(guān)鍵成成功要要素分分析戰(zhàn)略土地綜合管管理運營模模式資金戰(zhàn)略是是最關(guān)關(guān)鍵因因素，決定定企業(yè)業(yè)未來來的發(fā)發(fā)展方方向，，核心心問題題是明明確愿愿景，，確定定近、、中遠遠期目目標(biāo)及及區(qū)域域市場場和產(chǎn)產(chǎn)品定定位土地和和資金金是戰(zhàn)戰(zhàn)略落落地的的兩大大資源源，決定定了企企業(yè)的的發(fā)展展規(guī)模模，核核心問問題是是確定定土地地獲取取的途途徑，，搭建建有效效的融融資渠渠道運營模模式、、綜合合管理理、品品牌是是實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略略的基基礎(chǔ)和和保障障，必須須與企企業(yè)的的戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)與發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)模匹匹配，，圍繞繞戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)建立立相應(yīng)應(yīng)的體體系，，核心心問題題是管管控機機制、、組織織機構(gòu)構(gòu)、權(quán)權(quán)責(zé)劃劃分、、利益益分配配激勵勵機制制、風(fēng)風(fēng)險控控制品牌牌明確的的戰(zhàn)略略為企企業(yè)的的發(fā)展展指明明方向向明確的的戰(zhàn)略略能夠夠使房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)及時時根據(jù)據(jù)宏觀觀環(huán)境境、行行業(yè)競競爭、、市場場變化化和自自身資資源與與能力力等要要素的的變化化，制制定切切實可可行的的運營營目標(biāo)標(biāo)與事事業(yè)發(fā)發(fā)展方方向，，確保企企業(yè)日日常運運營與與決策策的連連續(xù)性性及目目標(biāo)一一致性性。3.2.2行業(yè)關(guān)關(guān)鍵成成功要要素分分析從土地地市場場情況況來看看，增增加土土地供供應(yīng)量量政策策仍將將持續(xù)續(xù)，但但土地地供應(yīng)應(yīng)將向向中低低價商商品房房特別別是保保障房房建設(shè)設(shè)傾斜斜，地地價將將保持持穩(wěn)定定上漲漲的趨趨勢，，由于于存量量土地地將是是未來來兩三三年市市場供供應(yīng)的的主要要來源源，所所以國國家對對存量量土地地管理理和控控制將將影響響未來來市場場供應(yīng)應(yīng)的有有效釋釋放程程度，，總體體上說說，除除非國國家大大幅度度增加加土地地供應(yīng)應(yīng)量，，否則則房價價仍將將穩(wěn)中中上漲漲。充足高高質(zhì)的的土地地儲備備及高高水平平的土土地獲獲取能能力是是衡量量開發(fā)發(fā)商實實力、、市場場掌握握力以以及發(fā)發(fā)展后后勁的的顯要要標(biāo)志志之一一強勢品品牌為為房地地產(chǎn)企企業(yè)帶帶來超超額收收益，，影響響力度度不斷斷增強強房地產(chǎn)產(chǎn)品牌牌包括括兩個個層面面，一一是產(chǎn)產(chǎn)品自自身的的品牌牌，也也就是是項目目本身身的品品牌建建設(shè)；；二是是開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的品品牌。。隨著房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品同質(zhì)質(zhì)化傾傾向的的增強強及市市場營營銷策策略的的互相相模仿仿與克克隆,缺乏差差異化化營銷銷手段段的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品不可可避免免地陷陷入銷銷售滯滯緩之之中，，房地地產(chǎn)市市場的的品牌牌競爭爭時代代到來來。近年年來來，，全全國國和和地地區(qū)區(qū)品品牌牌房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的品品牌牌價價值值與與銷銷售售額額比比的的平平均均值值不不斷斷上上升升，，強強勢勢品品牌牌的的影影響響力力度度正正在在逐逐步步增增強強。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌溢溢價價水水平平顯顯著著提提高高，，3.2.2行業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)鍵鍵成成功功要要素素分分析析隨著著市市場場競競爭爭的的加加劇劇，，資資金金已已成成為為嚴(yán)嚴(yán)重重制制約約房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的瓶瓶頸頸，，擁擁有有了了充充足足的的資資金金，，就就相相當(dāng)當(dāng)于于擁擁有有了了充充足足的的土土地地、、人人才才和和其其他他資資源源。。目前前國國際際和和國國內(nèi)內(nèi)融融資資渠渠道道正正快快速速增增加加，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)可可以以選選擇擇銀銀行行信信貸貸、、信信托托、、基基金金、、資資本本市市場場融融資資、、發(fā)發(fā)行行債債券券等等多多種種融融資資方方隨著人民幣不斷升值、國外資金對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注顯著增加。自身身資資金金的的實實力力和和運運用用資資本本能能力力成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的競競爭爭核核心心，，資資本本將將決決定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)長長遠遠持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略地地位位。。綜合合管管理理能能力力是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)生生存存和和發(fā)發(fā)展展的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)綜綜合合管管理理能能力力涉涉及及到到企企業(yè)業(yè)運運營營中中的的法法人人治治理理、、品品牌牌文文化化管管理理、、法法務(wù)務(wù)管管理理、、成成本本管管理理、、項項目目管管理理、、研研發(fā)發(fā)管管理理、、人人力力資資源源管管理理等等各各個個方方面面。。管理理完完善善、、運運作作專專業(yè)業(yè)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)具具有有較較強強的的市市場場競競爭爭力力。。綜綜合合管管理理能能力力強強的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)易易成成為為國國內(nèi)內(nèi)外外資資本本追追逐逐的的對對象象，，提提高高企企業(yè)業(yè)拿拿地地實實力力，，從從而而成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的整整合合者者。。案例例：：萬科科在在業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)以以管管理理規(guī)規(guī)范范而而著著稱稱，，在在跨跨地地域域管管理理上上，，公公司司推推行行全全國國性性思思維維和和本本土土化化運運作作的的有有機機結(jié)結(jié)合合；；在在資資金金管管理理上上，，公公司司設(shè)設(shè)立立統(tǒng)統(tǒng)一一的的資資金金管管理理中中心心，，統(tǒng)統(tǒng)籌籌公公司司銀銀行行融融資資和和資資金金管管理理；；在在人人事事管管理理上上，，公公司司長長期期以以來來實實行行職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理＋＋計計劃劃授授權(quán)權(quán)＋＋績績效效評評估估的的人人力力資資源源體體系系，，培培養(yǎng)養(yǎng)和和儲儲備備了了一一支支成成熟熟的的職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理隊隊伍伍；；在在信信息息管管理理上上，，通通過過扁扁平平化化實實現(xiàn)現(xiàn)信信息息的的共共享享和和快快速速傳傳遞遞，，提提高高管管理理效效率率，，全全方方位位地地保保證證了了業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)順順利利拓拓展展。。3.2.2行業(yè)關(guān)鍵鍵成功要要素分析析萬科分權(quán)：將將總部的的部分管管理權(quán)限限下放，，將總部部的管理理職能由由轉(zhuǎn)變?yōu)闉閼?zhàn)略性性，而公公司的管管理層也也相應(yīng)地地由過去去的兩層層變?yōu)槿龑?。從“單單打獨斗斗”模式式發(fā)展到到“戰(zhàn)略略合作””模式；；重新完完成產(chǎn)品品線分類類，根據(jù)據(jù)產(chǎn)品的的細分而而設(shè)置組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)，以產(chǎn)產(chǎn)品線、、運營線線、管理理線、監(jiān)監(jiān)控線四四條線來來管理。。通過基本本市場運運作，信信托，與與國外金金融機構(gòu)構(gòu)合作融融資。穩(wěn)扎穩(wěn)打打，以專專業(yè)化、、產(chǎn)業(yè)化化、工業(yè)業(yè)化鑄造造品牌優(yōu)優(yōu)勢戰(zhàn)略特征征經(jīng)營模式式3.2.2行業(yè)關(guān)鍵鍵成功要要素分析析成功的經(jīng)經(jīng)營模式式是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的基本保保證萬達規(guī)模聯(lián)動動商業(yè)租戶戶專業(yè)開發(fā)發(fā)萬達提出出了訂單單地產(chǎn)這這一模式式，即先先與合作作伙伴簽簽訂合同同，再按按照其要要求建設(shè)設(shè)物業(yè)。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)只租不不售；商商鋪在銷銷售之后后，再進進行商業(yè)業(yè)規(guī)劃、、整合，，有兩個個方面保保證不了了，一是是經(jīng)營的的整體性性，二是是經(jīng)營的的有效性性。租金和住住宅提供供穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流。萬通瞄準(zhǔn)高端端市場學(xué)習(xí)創(chuàng)新新守正出奇奇住宅建設(shè)設(shè)：走精精而專的的發(fā)展道道路，保保持高端端住宅產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)市場場的領(lǐng)先先地位。。商用物業(yè)業(yè)：品牌牌化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，，以北京京為源頭頭，形成成遞次性性的開發(fā)發(fā)狀態(tài)。。土地經(jīng)營營：改傳傳統(tǒng)存貨貨式為積積極儲備備式。定制服務(wù)務(wù)：“物物業(yè)定制制”、““物業(yè)管管理”雙雙管齊下下，完成成服務(wù)于于高端物物業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型型。引入強勢勢的戰(zhàn)略略投資伙伙伴，快快速擴充充資本金金，謀求求上市。。2產(chǎn)品差異化程度提高因企業(yè)間相互模仿而導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，如何不斷創(chuàng)新而形成自己獨特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，培養(yǎng)不斷創(chuàng)造差異化的能力成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得新的競爭力的需要。3市場進入資金壁壘提高隨著“招牌掛”政策的措施，土地獲得成本大幅度提高，資本實力較弱的小開發(fā)商將很難再獲得開發(fā)用地，進入門檻提高。

1市場需求求持續(xù)增增長隨著國民民經(jīng)濟的的持續(xù)發(fā)發(fā)展，居居民生活活水平的的提高，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展中中的地位位將更加加重要，，未來預(yù)預(yù)計仍會會保持穩(wěn)穩(wěn)中有升升的平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢。。3.2.3行業(yè)發(fā)展展趨勢預(yù)預(yù)測5向三、四四線城市市轉(zhuǎn)移城市化進進程加快快，一、、二線城城市土地地供應(yīng)日日益趨緊緊，而三三、四線線城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展剛剛起步，，有較大大的潛在在需求，，成為企企業(yè)擴張張的首選選。6融資渠道多樣化

一系列金融新政讓“房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)Y金需求的擴大化與傳統(tǒng)融資渠道變窄”之間的矛盾愈發(fā)凸顯，利用外資、房地產(chǎn)信托、基金、保險資金、房地產(chǎn)抵押貸款的證券化等新的融資手段開始不斷運用。4市場集中中度上升升由于土地地、資金金及人才才等資源源進一步步向一些些實力、、規(guī)模的的大公司司集中，，小企業(yè)業(yè)不斷被被整合，，整個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市市場集中中度進一一步上升升。3.2.3行業(yè)發(fā)展展趨勢預(yù)預(yù)測3.3華銀達SWOT分析——機遇政治經(jīng)濟濟保持穩(wěn)穩(wěn)定增長長，人均均可支配配收入不不斷提高高，商品品房市場場需求旺旺盛數(shù)據(jù)來源源：國家家統(tǒng)計局局自改革開開放以來來，我國國城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入一直保保持穩(wěn)步步增長。。2001-2010年，我國國城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入增長了了12239元，2010年全國城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入達達到19109元。項目國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅（%）商品房銷售增幅（%）20059.99.6200610.710.4200711.412.220089.08.420098.79.8201010.37.8房地產(chǎn)業(yè)業(yè)仍然為為國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的支柱柱產(chǎn)業(yè)。。近幾年年相繼出出臺了多多項有利利于房地地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)健持續(xù)續(xù)發(fā)展的的調(diào)控政政策。3.3華銀達SWOT分析——機遇2009年全國有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)80407家，從業(yè)業(yè)人員195萬人，其其中四川川3769家，10.6萬人。從整個行行業(yè)來看看，產(chǎn)業(yè)業(yè)集中度度遠遠低低于鋼鐵鐵、石油油、通訊訊、IT等行業(yè)。。全國房房地產(chǎn)企企業(yè)平均均開發(fā)面面積不到到4萬平方米米，企業(yè)業(yè)規(guī)模普普遍較小小。作為為房地產(chǎn)產(chǎn)龍頭企企業(yè)，萬萬科公司司2010年銷售額額逾1080億，市場場份額2%。政府對地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的關(guān)注，將保保障地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健持續(xù)續(xù)發(fā)展產(chǎn)