項目前期工程實施準備工作課件

項目前期工程實施準備工作工程項目全過程開發(fā)大致分前期、中期、后期，其中前期包括立項辦證、規(guī)劃設計；中期包括工程施工、營銷招商；后期包括物業(yè)管理、財務核算。項目的前期工作的程序內容和作用一個項目一旦籌劃成熟，就要扎實做好項目的前期工作。工程項目的前期管理工作，是指工程項目施工前的決策和規(guī)劃階段的項目管理，主要包括項目立項、可行性研究、行政報批、規(guī)劃設計和開工前的合同、采購等方面的準備工作。項目管理是綜合管理工程，它涉及建設項目立項決策階段的管理、項目的設計管理、項目的施工管理、項目的竣工驗收、項目的后評價，以下著重給大家講解項目的前期工作的程序內容和作用。

附：項目的前期階段概要土地的獲取可研報告市場研究（宏、中、微）環(huán)境分析市場定位

規(guī)劃投資和開發(fā)

設計方案總規(guī)施工圖設計單體景觀

其中還包括各項報建和勘測程序和內容1.1

項目建議書

項目建議書也稱立項報告，是項目建設程序的第一步。項目建議書是建設單位通過對投資機會的研究，從項目建設的必要性出發(fā)，對擬建項目的初步輪廓設想。

項目建議書一般由項目建設單位委托有資質的咨詢機構編制。

項目建議書的內容視項目的特點而繁簡不一，但一般包括以下幾個方面內容：

★項目概況

★項目的背景和必要性

★項目建設初步選址及建設條件

★環(huán)境影響

★建設進度初步設想

★投資估算及資金來源

★經濟效益和社會效益初步估算

★結論

1.2項目建議書前需要做的工作

（1）申請規(guī)劃要點（規(guī)劃局）。

（2）取得建設項目選址地形圖（城近郊為1：2000；遠郊區(qū)線為1：1000）。表明建設占地范圍和占地范圍內及附近地區(qū)地上建筑物現狀。

1.3項目建議書的審批權限和申報渠道

新建項目、更新改造項目的審批權限和申報渠道，主要是根據項目的建設規(guī)模、建設內容、資金來源、建設單位的隸屬關系以及建設地點的不同來劃分的。

工程建設項目大多數投資數額較大，按照審批權限一般由建設單位主管部門報送市計委審批，規(guī)模較大經市計委初審同意后由市計委上報省或國家計委。

規(guī)劃設計要點能反映出可研報告的思想應與營銷中的賣點相結合在車位、智能化等方面具有一定的超前意識考慮風水（心里暗示）考慮經濟成本2.

可行性研究報告

項目的可行性研究是對擬建項目在技術和經濟上是否可行進行的分析論證和評價。經過對項目在技術上是否先進、適用、可靠，規(guī)模上是否合理，經濟上是否能得到預期效益等各方面進行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評價意見。通過可行性研究報告，向政府和項目建設單位推薦最佳方案。

可行性研究的作用是：

★是項目投資決策的依據

★作為籌集建設資金的依據

★作為投資方與有關部門簽定協(xié)議、合同的依據

★作為編制下階段規(guī)劃設計的依據

可行性研究報告可由項目建設單位委托有資質的咨詢機構編制。

2.2申報規(guī)劃設計條件

建設單位根據規(guī)劃要點做深入的規(guī)劃前期工作，待有關部門批準項目建議書后，向規(guī)劃部門申報規(guī)劃設計條件，取得規(guī)劃設計條件通知書。規(guī)劃設計條件是規(guī)劃要點的細化和深入，是編制可行性研究報告的依據性文件。

建設單位取得規(guī)劃設計條件通知書后，可委托具有相關資質的設計單位，按照規(guī)劃設計條件通知書所注明的用地面積、用地性質、用地使用強度、建筑設計、城市設計以及市政配套等方面的要求進行方案設計。

3.

審定規(guī)劃設計方案

建設項目的設計管理，我國目前分為初步設計階段和施工圖設計階段對業(yè)主而言項目設計要達到下列三大目標：安全可靠、適用和經濟。工程設計的選擇是為了保證工程的安全可靠，要保證工程項目的大部分或全部使用價值不致喪失、投資不致浪費；工程項目要具有良好的使用功能和優(yōu)美的生產和生活環(huán)境；在保證工程安全可靠和適用的前提下，盡量保證建設周期短、工程成本低、投產使用后經濟效益高，以此實現投資的目的和投資的靈魂。從選址、可行性研究開始直到竣工驗收，項目的設計貫穿于工程建設的全過程。

設計階段的不同，業(yè)主對設計的控制也有所不同，控制的重點一般放在可行性研究和項目的決策階段，而一個建設項目的成敗，則主要集中于建設項目前期工作上，項目前期工作是控制項目規(guī)模和投資的關鍵環(huán)節(jié)，也是項目能否管好的基礎和前提。項目方案設計完畢、可行性研究報告批準后，建設單位向規(guī)劃部門申報設計方案，經規(guī)劃部門審定后，核發(fā)審定設計方案通知書。審定設計方案通知書是編制項目初步設計的依據。

圖紙設計階段問題：完全委托給設計院做，在過程中沒有采取控制措施這步是控制成本的關鍵控制點控制內容：鋼筋用量基礎及基坑支護(事前控制）建材的選擇設備的選擇（必要性）給設計院足夠的設計周期5.申報初步設計

初步設計是依據已批準的可行性研究報告和城市規(guī)劃部門審定的設計方案而編制的設計文件，初步設計是編制施工圖和安排年度投資計劃的重要依據。

初步設計由建設單位委托具有相關資質的設計單位進行。

6.轉入正式計劃（項目轉正）

設計方案已得到批準、施工圖紙已出齊或基本出齊，地價款已按規(guī)定繳納完畢，征地拆遷工作已經完成，建設資金已經落實后，是建設項目從籌建階段轉入施工階段的第一步。6.1轉入正式施工前建設單位的主要工作

★持批準設計文件以及審定設計方案通知書要求征求其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關協(xié)議，到市規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證。

建設工程規(guī)劃許可證是許可建設各類工程的法律憑證。

申請建設開工證，建設開工證由市建委核發(fā)。6.3.領取建設開工證后的工作

開始施工前，需到有關部門辦理工地防火、施工占地、渣土消納、伐樹等手續(xù)。

二、工程項目的前期工作的作用有這樣一個冶金項目，由于單位沒有前期工作意識，不重視項目的前期工作，拍腦袋上項目，造成投資沉淀頗多。這是一個盲目投資的典型，由于該項目缺少前期工作這個關鍵環(huán)節(jié)，造成實建工廠規(guī)模與行業(yè)規(guī)模要求相沖突。簡單的說，由于規(guī)模不符合行業(yè)標準要求，該廠建成后即被列入關停并轉的對象，生產產品屬高耗能粗加工產品，在市場上沒有競爭力。未建該廠時，我國生產該產品的企業(yè)已過剩，加上此單位在原材料方面無任何優(yōu)勢，在上該項目時根本沒考慮能源問題，工廠建成后才想到了用電問題。對這樣一個高耗能的企業(yè)，能源就是產品生產的生命線，況且項目業(yè)主對設計不予控制，更談不上方案比選，致使工廠剛建成所安裝的主設備已是行業(yè)淘汰產品，使企業(yè)一投產就面臨著更新改造的問題?，F在該工廠面臨多方面的壓力，要么關停，要么增容，且治污上環(huán)保又刻不容緩，對這個工廠來說真是雪上加霜。原上項目的初衷是帶來收益，結果利潤未獲得，反倒成了企業(yè)的沉重負擔。我認為，造成該結果的直接原因就是沒有做好項目前期工作，因此做好項目前期工作是項目管理的基礎和前提。不管是哪一個業(yè)主或投資者都應特別重視項目前期工作，這是工程項目前期工作內容和性質所決定的，也是工程所應具的基本要素，不然會給國家或集體和個人造成血本無歸的損失。2.1項目前期工作對項目投資的影響

工程項目的前期工作工程項目管理中占據著至關重要的地位。因為工程項目的前期管理工作決定了項目能否存在和繼續(xù)發(fā)展，也基本預測了項目實施后的投資效果，同時還為工程項目的實施提供了理論依據。

以策劃階段、設計階段為重點的建設全過程造價控制。工程項目造價控制貫穿于項目建設全過程，但是必須重點突出。顯然，工程造價控制的關鍵在于項目實施前的投資決策和設計階段，在項目做出投資決策后，控制工程造價的關鍵在于設計。據多年的設計經驗分析，設計費用一般只相當于建設工程全部壽命費用的１％以下，但是這少于１％的費用對施工項目造價的影響度達到５％以上，由此，可見設計階段的重要性。要有效的控制工程造價，就要把控制的重點轉移到工程項目建設的