XX東城項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告

J君悅東城項(xiàng)目MarketingPlanforJunYueDongChengProject銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目印象理工學(xué)院理工學(xué)院附屬中學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院技工學(xué)院莞城一中城市學(xué)院東城小學(xué)東城中心世博廣場(chǎng)盈豐商業(yè)廣場(chǎng)天虹商場(chǎng)莞城教育中心沃爾瑪愉景東方威尼斯東城中心商圈區(qū)位：處于東城核心商圈與莞城教育中心的輻射區(qū)域,發(fā)展?jié)摿^大交通：緊鄰莞龍路與東城中路,為東城、莞城以及鎮(zhèn)區(qū)交通樞紐地配套：教育配套豐富，缺乏必要生活配套資源：無(wú)景觀資源，西:東城中路本項(xiàng)目北:莞龍路東:理工學(xué)院附屬中學(xué)南:達(dá)鑫廣場(chǎng)總用地面積:5694m2建筑容積率：5.01總建筑面積：31506.3m2住宅用面積:27000m2商業(yè)用面積：8000m2最大層：15層總戶數(shù)：約450套主力戶型：50-60m2單房其他：?jiǎn)误w獨(dú)棟,主體工程已完工，已停工多時(shí),市場(chǎng)口碑已受到一定影響;內(nèi)部布局基本確定，改動(dòng)空間小。項(xiàng)目印象思路導(dǎo)圖J競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶研究案例借鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組織總體策略包裝展示宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售組織思路導(dǎo)圖J競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶研究案例借鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組織總體策略包裝展示宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售組織市場(chǎng)分析A東莞小戶型市場(chǎng)概況供應(yīng)量：約70萬(wàn)平方米，有萬(wàn)套以上產(chǎn)品入市，主要集中于南城區(qū)，延莞太路、二環(huán)路、三環(huán)路等成熟地段，局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈;產(chǎn)品：多為30-80平米單房、一房，多通過(guò)雙陽(yáng)臺(tái)、復(fù)式送夾層、引進(jìn)酒店式服務(wù)及管理等增加附加值，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重;客戶：或?yàn)樽宰』驗(yàn)橥顿Y，珠三角客戶近年來(lái)有所增長(zhǎng)，尤其以深圳客戶居多，但由于近期推貨集中，股票市場(chǎng)回暖等因素，客戶觀望情緒明顯;價(jià)格及租金狀況：價(jià)格：隨著市場(chǎng)逐漸成熟,產(chǎn)品創(chuàng)新繼續(xù)升級(jí)，營(yíng)銷(xiāo)概念進(jìn)一步深化，價(jià)格方面穩(wěn)步上漲，但租金方面受供應(yīng)量集中、客戶選擇面廣，租金上漲不會(huì)太快;營(yíng)銷(xiāo)手法：通過(guò)增強(qiáng)服務(wù)配套（物業(yè)服務(wù)套餐、加強(qiáng)社區(qū)配套、高科技智能系統(tǒng)、高品質(zhì)的裝修套餐）提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并通過(guò)創(chuàng)新的活動(dòng)，新概念包裝等進(jìn)行銷(xiāo)售;思路導(dǎo)圖J競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶研究案例借鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組織總體策略包裝展示宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售組織競(jìng)爭(zhēng)分析A07.5678910111208.1123456789城市星座（III），南城，3.8萬(wàn)平米，二房，三房，60-90平米希爾頓廣場(chǎng),南城，約3萬(wàn)平米，一房一廳,45-80平米第一國(guó)際(III)，中心區(qū)，約4萬(wàn)平米，一房一廳,35-45平米中孚項(xiàng)目，中心區(qū)，3.5萬(wàn)平米，單身公寓，約30-35平米金升國(guó)際公寓，南城，6.6萬(wàn)平米，一房一廳，40-50平米未來(lái)世界（II），南城，6.5萬(wàn)平米，一房、二房，45-65平米江南雅筑(II)，南城，約2.2萬(wàn)平米，一房一廳,50-60平米名門(mén)公寓,南城，約2萬(wàn)平米，一房\小復(fù)式,40-140平米上層公寓,南城，3.6萬(wàn)平米，一房一廳,35-45平米尚書(shū)銀座,南城，4.9萬(wàn)平米，一房一廳,30-80平米城市假日華廈，南城，2.8萬(wàn)平米，一房一廳,40-85平米深國(guó)投時(shí)尚島,中心區(qū)，約4萬(wàn)平米，一房一廳,29-77平米天誠(chéng)康橋，南城，4萬(wàn)平米，一房、二房，30-70平米宜景康源,東城,5.72萬(wàn)平米，一房、公寓，45-110平米中信9號(hào)公寓,東城,9萬(wàn)平米，一房、二房，40-80平米學(xué)府1號(hào),東城,5萬(wàn)平米，一房、二房、三房，30-95平米景湖春曉公寓,東城,2萬(wàn)平米，一房、公寓，30-80平米花樣年華,東城，約5萬(wàn)平米，一房一廳,28-56平米東莞在售及將售小戶型基本情況項(xiàng)目入市時(shí)大部分樓盤(pán)處于持銷(xiāo)期,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈競(jìng)爭(zhēng)分析A主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定東莞整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為宜景康源和學(xué)府1號(hào)項(xiàng)目區(qū)位類(lèi)似推售期重合產(chǎn)品類(lèi)似客戶類(lèi)似學(xué)府一號(hào)是是是是花樣年華是否(目前銷(xiāo)售率達(dá)95%)是是宜景康源是是(10月初推售)是是景湖春曉公寓否否是否中信九號(hào)公寓否是是否競(jìng)爭(zhēng)分析B競(jìng)爭(zhēng)比較：內(nèi)部品質(zhì)三個(gè)項(xiàng)目公寓部分產(chǎn)品類(lèi)似,競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重.時(shí)尚立面、7米層高大堂、部分3.6米層高成為項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模容積率主力戶型樓盤(pán)性質(zhì)梯戶比產(chǎn)品特點(diǎn)外立面占地建面學(xué)府1號(hào)19859平米29621.4平米-----144套,一房46-70平米，44%，184套三房93-113平米，56%5棟11-13層小高層

2梯6戶帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),面寬3.9-4.2米現(xiàn)代宜景康源4967.93平米57211.69平米11.630~40平米單房45-58平米一房一廳少量2房及5.2米層高復(fù)式單體獨(dú)棟3梯30戶面寬4-4.5米,進(jìn)深11米左右，采用中空設(shè)計(jì)，大部分單位雙面采光公建化本項(xiàng)目5694平米31506.3平米5.0150-60平米一房一廳單體獨(dú)棟，為寫(xiě)字樓改造項(xiàng)目2梯23戶大堂層高7米,復(fù)式部分層高4.5米,送夾層,其余部分層高3.6米,面寬4.2米,進(jìn)寬約11-13米戶戶帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),工業(yè)感,時(shí)尚競(jìng)爭(zhēng)分析B競(jìng)爭(zhēng)比較較：內(nèi)部部品質(zhì)學(xué)府一號(hào)號(hào):40-50平米陽(yáng)臺(tái)宜景康源源:50-60平米,面寬4.5米米,進(jìn)深深10米米競(jìng)爭(zhēng)分析C競(jìng)爭(zhēng)比較較：外部部條件就外部條條件，本本項(xiàng)目與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手相比比較，并并無(wú)明顯顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地理位置生活配套交通配套昭示性競(jìng)爭(zhēng)性學(xué)府1號(hào)宜景康源本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析D競(jìng)爭(zhēng)比較較：項(xiàng)目目形象競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手形象定定位為突突出項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)外外部資源源,形象象偏中低低端項(xiàng)目學(xué)府1號(hào)宜景康源命名突顯地段突顯開(kāi)發(fā)商，以提升開(kāi)發(fā)商品牌形象形象定位東莞學(xué)院派投資小戶的旗幟鉆石型公寓推廣賣(mài)點(diǎn)教育資源絕版商業(yè)中心區(qū)地段推廣語(yǔ)學(xué)府原始股，MINI黃金屋繁華中心，最智慧投資型公寓形象設(shè)計(jì)現(xiàn)代風(fēng)情公建化推廣渠道樓體廣告、外墻廣告樓體廣告,外墻廣告，T牌J項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：整體體市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，主要要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)來(lái)自同區(qū)區(qū)域同質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析：：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：時(shí)尚尚外立面面、7米米大堂、、部分3.6米米層高競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)勢(shì)：外部部條件與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手比較較無(wú)優(yōu)勢(shì)勢(shì)J思路導(dǎo)圖競(jìng)爭(zhēng)分析析市場(chǎng)情況況客戶研究究案例借鑒鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組織織總體策略略包裝展示示宣傳推廣廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)售策略略銷(xiāo)售組織織？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？問(wèn)題梳理如何在外部部條件無(wú)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的情況況下，對(duì)抗抗激烈的產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)，Q1如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，有效積累客戶，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？Q2思路導(dǎo)圖J競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶研究案例借鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組織總體策略包裝展示宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售組織案例借鑒上海：星期期五公社形象重新定定位獨(dú)特的、個(gè)個(gè)性的案名名，并賦予予相關(guān)概念念；在建筑的外外立面上一一改爛尾樓樓過(guò)去的老老式傳統(tǒng)手手法，變得得更為亮麗麗和新穎；；動(dòng)作1差異化營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手法突破傳統(tǒng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中創(chuàng)新，，精準(zhǔn)客戶戶研究，首首創(chuàng)成人漫漫畫(huà)形式推推廣動(dòng)作2背景：位于于上海浦東金金橋地區(qū)，，造到10層因資金短短缺問(wèn)題擱擱置，離區(qū)域繁華華中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，從小環(huán)境來(lái)來(lái)講還是很很偏僻，周周邊配套短短缺，房型較老、、規(guī)模較小小、競(jìng)爭(zhēng)壓壓力大銷(xiāo)售狀況：：在正式公開(kāi)開(kāi)3-4個(gè)月之后，，銷(xiāo)售率將將達(dá)到70-80%案例借鑒項(xiàng)目背景:1993年年11月工工程開(kāi)建2000年年9月停工工2003年年11月，，佳兆業(yè)旗旗下深圳市市吉利隆實(shí)實(shí)業(yè)有限公公司以4個(gè)個(gè)億拿下這這一深圳市市最知名的的爛尾樓項(xiàng)項(xiàng)目深圳：佳兆兆業(yè)中心創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手手法高價(jià)回收前前推廣資料料[樓書(shū)、、手袋、雨雨傘],以以異樣手法法引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注動(dòng)作1震撼展示整體外觀：：豪華氣派派、沉穩(wěn)大大氣；內(nèi)部裝飾和和裝修：以以王室形象象為指導(dǎo)，，奢華而精精致，富麗麗而堂皇。。動(dòng)作2高附加值提提升產(chǎn)品品品質(zhì)五星級(jí)會(huì)所所配有高端的的智能化配配套設(shè)施引進(jìn)國(guó)際知知名酒店式式管理顧問(wèn)問(wèn)公司進(jìn)行行統(tǒng)一管理理動(dòng)作3占地面積:6306.3平方方米建筑面積:9.8萬(wàn)萬(wàn)平方米主力戶型:30平方方米左右單單身公寓銷(xiāo)售狀況:開(kāi)盤(pán)當(dāng)天天成交500余套單單位，開(kāi)盤(pán)盤(pán)前后到訪訪客戶上千千批次J案例總結(jié)形象重新定定位，賦予予鮮明概念念，引起市市場(chǎng)關(guān)注找準(zhǔn)突突破口口，創(chuàng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)最大限限度利利用項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)，，震撼撼展示示，高高附加加值提提升產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)思路導(dǎo)圖J競(jìng)爭(zhēng)分分析市場(chǎng)分分析客戶研研究案例借借鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組組織總體策策略包裝展展示宣傳推推廣營(yíng)銷(xiāo)活活動(dòng)銷(xiāo)售策策略銷(xiāo)售組組織客戶研究A核心客客戶（70%））重要客客戶（（20%））游離客客戶自住類(lèi)類(lèi)客戶戶：泛城區(qū)區(qū)范圍圍白領(lǐng)領(lǐng)，企企業(yè)中中高級(jí)級(jí)員工工；公務(wù)員員、國(guó)國(guó)企企人員員、周周邊教教師、、醫(yī)生生等；；廠區(qū)內(nèi)內(nèi)中高高收入入的管管理、、技術(shù)術(shù)人員員、業(yè)業(yè)務(wù)骨骨干；；投資客客戶：：本地投投資客客，深深圳投投資客客?？绯菂^(qū)區(qū)居住住和工工作的的小生生意人人。周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)自自住兼兼投資資的人人群。?？蛻舳ǘㄎ豢蛻粞芯緽……他們大大多是是東莞莞本地地人或或來(lái)莞莞多年年，或或由于于工作作原因因長(zhǎng)期期居住住于莞莞，年年齡在在35歲或或以上上，一一般都都至少少擁有有一處處房產(chǎn)產(chǎn)，有有私家家車(chē)，，雖有有豐厚厚的經(jīng)經(jīng)濟(jì)來(lái)來(lái)源，，但仍仍是““閑不不住””家庭庭年收收入一一般不不低于于20萬(wàn)元元；對(duì)莞城、、東城有有著深厚厚的情節(jié)節(jié)，習(xí)慣慣于莞城城、東城城生活，，對(duì)其居居住環(huán)境境也較滿滿意，大大多也較較圖“自自在”，，較熱衷衷于配套套成熟的的市區(qū)；；喜舒適、、安全、、健康的的居住環(huán)環(huán)境，非非常在意意下一代代的教育育及成長(zhǎng)長(zhǎng)環(huán)境；；他們一般般比較穩(wěn)穩(wěn)重，不不張揚(yáng)，，生活也也比較隨隨意，大多以同同檔次人人群交往往，匹配配度要求求較高；經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)，只只要自己己感覺(jué)舒舒服，一一般不會(huì)會(huì)太過(guò)在在意價(jià)格格的高低低；一般都會(huì)會(huì)有自己己的私家家車(chē)，對(duì)對(duì)車(chē)位比比較關(guān)注注；客戶描述述：高管管、公務(wù)務(wù)員有實(shí)力，，只買(mǎi)好好的、喜喜歡的客戶研究B客戶描述述：企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、、技術(shù)人人員……他們受過(guò)過(guò)高等教教育，獨(dú)獨(dú)立自主主，對(duì)工工作、、生活全全情投入入，對(duì)目目標(biāo)執(zhí)著著追求，，崇尚時(shí)時(shí)尚卻卻不盲盲從，，追隨隨前衛(wèi)衛(wèi)潮流流；他們大大都生生于70年年代中中后期期，年年紀(jì)在在25-30歲歲之間間，比比較其其他小小戶型型項(xiàng)目目客戶戶年齡齡偏小小，參參加工工作至至少1年左左右，，月薪薪至少少3000元；；他們追求現(xiàn)現(xiàn)代、、手機(jī)機(jī)頻繁繁的換換、有有的快快結(jié)婚婚了、、有的的過(guò)著著同居居的生生活，，有的的還沉沉浸在在自己己的單單身世世界中，給給自己己更多多的機(jī)機(jī)會(huì)。。他們有有的喜喜歡結(jié)結(jié)識(shí)好好朋友友，喜喜歡團(tuán)團(tuán)隊(duì)生生活，，喜歡現(xiàn)現(xiàn)代的的、先先進(jìn)的的概念念。他們有有的喜喜歡獨(dú)獨(dú)立自自由的的生活活，喜喜歡天天馬行行空，，主張張“我我的地地盤(pán)聽(tīng)聽(tīng)我的的”。經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力有有限，，但經(jīng)經(jīng)濟(jì)會(huì)會(huì)迅速速好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，追追求時(shí)時(shí)尚，，崇尚尚奢華華思路導(dǎo)圖J競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶研究案例借鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組織總體策略包裝展示宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售組織總體策略形象策略行動(dòng)策略敬請(qǐng)期待敬敬請(qǐng)期期待敬敬請(qǐng)期待敬敬請(qǐng)期期待敬敬請(qǐng)期待敬敬請(qǐng)期期待敬敬請(qǐng)期待敬敬請(qǐng)期期待形象策略與眾不同的的特色命名名USJun跳出小戶型型傳統(tǒng)形象象突出獨(dú)特特品位形象策略A方向及調(diào)性性公寓類(lèi)型基本特征與本項(xiàng)目匹配度備注時(shí)尚公寓主張時(shí)尚、個(gè)性，品質(zhì)感一般市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重酒店式公寓品質(zhì)高，硬件、軟件要求高，價(jià)格一般也較高本項(xiàng)目硬件難匹配商務(wù)公寓辦公設(shè)備要求高市場(chǎng)支撐力不高，項(xiàng)目附近的小面積寫(xiě)字樓出租率低小戶豪宅品質(zhì)高，尺度空間大，舒適度高本項(xiàng)目面寬4.2米，帶大陽(yáng)臺(tái)，但本身硬傷大以時(shí)尚公寓寓為基礎(chǔ)，，引入酒店店式服務(wù)提提升品質(zhì)，，以小戶豪豪宅為調(diào)性性拉升項(xiàng)目目形象重構(gòu)小戶型型生活境界界因?yàn)榕c眾不不同專屬奢侈小小戶J行動(dòng)策略深挖項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)重新包裝裝,提升升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)與形象高品質(zhì)展示示與服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)，打造造完美現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，支撐并并提升價(jià)格格開(kāi)盤(pán)前多渠渠道低成本本推廣，集集中積累客客戶；開(kāi)盤(pán)盤(pán)后節(jié)點(diǎn)小小型活動(dòng)暖暖場(chǎng)活躍現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛圍,促進(jìn)銷(xiāo)售售宣傳推廣ConductPropaganda1、借勢(shì)項(xiàng)目區(qū)區(qū)位，宣傳傳推廣提前前展開(kāi)工地圍墻樓體廣告牌牌導(dǎo)示路牌售樓處進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)前一星期期推出：高高6米，局局部8米，，有造型售樓處開(kāi)放放前到位：：東城中路路與莞龍路路交匯處,售樓處進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)前一星期期到位，向向市場(chǎng)發(fā)出出聲音宣傳推廣ConductPropaganda2、以項(xiàng)目周邊邊客戶為重重點(diǎn)進(jìn)行專專門(mén)渠道的的推廣網(wǎng)絡(luò)廣告劍客炒作分展場(chǎng)直郵夾報(bào)商場(chǎng)、銀行行燈桿旗候車(chē)亭短信售樓處進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)后項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)前推出出，，于東東城天虹商商場(chǎng)等繁華華商場(chǎng)設(shè)立立咨詢處售樓處進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)后項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)前推出出：覆蓋整整個(gè)東莞城城區(qū)開(kāi)盤(pán)后：有有針對(duì)性的的聯(lián)系周邊邊各大商場(chǎng)場(chǎng)、銀行擺擺放項(xiàng)目資資料重要節(jié)點(diǎn)前前：以周邊邊教師、個(gè)個(gè)體戶、工工廠高管、、公務(wù)員等等為主重點(diǎn)推廣工工具：各重重要節(jié)點(diǎn)及及周末重要節(jié)點(diǎn)：：樣板房開(kāi)開(kāi)放、項(xiàng)目目開(kāi)盤(pán)以及及其他活動(dòng)動(dòng)節(jié)點(diǎn)售樓處進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)后項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)前推出出，重塑片片區(qū)價(jià)值、、提升項(xiàng)目目形象與知知名度售樓處入場(chǎng)場(chǎng)后推出：：擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)知名度，，截流競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手客戶戶與燈桿旗同同步推出：：擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)知名度，，截流競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手客戶戶售樓處進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)前推推出：最大大限度傳遞遞項(xiàng)目信息息，提升項(xiàng)項(xiàng)目知名度度展示包裝ShowandPack高品質(zhì)展示示與服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)，打造造完美現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，尊貴現(xiàn)場(chǎng)多元樣板差異包裝酒店服務(wù)整潔工地時(shí)尚奢華售售樓處，交交樓標(biāo)準(zhǔn)看看樓電梯，，突出項(xiàng)目目高檔形象象在正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)前集中展展示獨(dú)到風(fēng)風(fēng)情采用霓虹燈燈與樓體大大廣告牌人員形象提提升、物料料提升整潔有序的的工地管理理，建立品品質(zhì)信心營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)ShowandPack低成本營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)提升升人氣，世世聯(lián)內(nèi)部資資源拉動(dòng)深深圳及東莞莞客戶開(kāi)盤(pán)活動(dòng)世聯(lián)內(nèi)部聯(lián)聯(lián)動(dòng)周末小活動(dòng)動(dòng)11月25日：公寓寓推售+歌歌舞表演2008年年1月1日日[尾盤(pán)期期]啟動(dòng)：：世聯(lián)深圳圳公司、東東莞公司、、世聯(lián)行以以及世聯(lián)行行尊貴會(huì)開(kāi)盤(pán)后根據(jù)據(jù)具體銷(xiāo)售售情況確定定相應(yīng)活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容和舉舉辦節(jié)奏銷(xiāo)售策略MARKTINGSTRATEGY迎合客戶需需求，順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)潮流流，帶裝修修銷(xiāo)售。入戶門(mén)高級(jí)鋼木防火防盜門(mén)地面客廳、飯廳鋪設(shè)名廠高級(jí)地磚、臥室鋪設(shè)復(fù)合木地板墻面高級(jí)乳膠漆飾面天花高級(jí)乳膠漆飾面，局部造型天花吊頂門(mén)窗鋁合金鋼化玻璃門(mén)窗陽(yáng)臺(tái)高級(jí)地面防滑磚、名廠鋁合金鋼化玻璃落地窗廚房高級(jí)地面防滑磚、墻面飾名廠瓷片、鋁扣板吊頂衛(wèi)生間高級(jí)地面防滑磚、墻面飾名廠瓷片、鋁扣板吊頂空調(diào)位預(yù)留機(jī)位、外飾鋁合金裝飾板廚房設(shè)備名廠櫥柜、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠钚l(wèi)生間設(shè)備名廠潔具、淋浴設(shè)備管道燃?xì)夤艿廊細(xì)?、?dú)立計(jì)量表管道直飲水直飲水管道到戶、獨(dú)立計(jì)量表弱電系統(tǒng)有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)接口裝修標(biāo)準(zhǔn):建議700元/㎡㎡思路導(dǎo)圖J競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)分析客戶研究案例借鑒目標(biāo)解決問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)組織總體策略包裝展示宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售組織要點(diǎn)形式作用燈桿旗時(shí)間：10.25-11.30制作要求：約0.6m×2m燈桿旗，有特色有造型；地點(diǎn)：學(xué)院路、東城中路、東縱大道樹(shù)立鮮明形象，實(shí)現(xiàn)心理占位，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知。候車(chē)亭廣告時(shí)間：10.25-11.30制作要求：根據(jù)候車(chē)亭尺寸而定，地點(diǎn)：學(xué)院路、東城中路、東縱大道樹(shù)立鮮明形象，實(shí)現(xiàn)心理占位，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知。形象墻時(shí)間：10月10日到位，制作要求：高2米，有工藝制作，特色造型；地點(diǎn)：分布在項(xiàng)目靠東城中路、達(dá)鑫商業(yè)中心處；樹(shù)立與提升項(xiàng)目形象，提高展示的品質(zhì)感。導(dǎo)示牌售樓處門(mén)口；時(shí)間：10月10日前到位制作要求：標(biāo)有項(xiàng)目方位及售樓處的位置明顯箭頭方向的；地點(diǎn)：東城中路與莞龍路的交匯處；達(dá)鑫商業(yè)中心與項(xiàng)目交匯處提高現(xiàn)場(chǎng)展示，做足導(dǎo)示工作，指引客戶。樓體包裝1.樓體霓虹燈；2.樓體廣告牌；時(shí)間：在樓體工程滿足情況下；制作要求：制作霓虹燈取代陳規(guī)燈光字；地點(diǎn)：在靠東城中路的樓面上；建立差異化形象，提升展示品質(zhì)、時(shí)間：10月10日前到位制作要求：約25*20米地點(diǎn)：樓體朝莞龍路、東城中路以及達(dá)鑫商業(yè)中心方向建立差異化形象，提升展示品質(zhì)、包裝展示策略性布點(diǎn)點(diǎn)差異化包裝裝A包裝展示現(xiàn)場(chǎng)完美展展示酒店式服務(wù)務(wù)細(xì)節(jié)內(nèi)容項(xiàng)目要點(diǎn)大堂作為售樓處的一部分，大堂部分完全按交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，一方面提升項(xiàng)目品質(zhì)，另一方面提升客戶購(gòu)買(mǎi)信心三樓平臺(tái)花園在11月上旬復(fù)式樣板房到位時(shí)部分展示，看樓電梯看樓層電梯間實(shí)景展示，看樓電梯安裝完成，按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾；服務(wù)細(xì)節(jié)引入酒店式管理服務(wù),車(chē)遮陽(yáng)冒、遮陽(yáng)服務(wù)、設(shè)立著專業(yè)服裝門(mén)童、特色吧臺(tái)服務(wù)，提升現(xiàn)場(chǎng)工作人員的形象展示等。B包裝展示包裝展示及及酒店式服服務(wù)細(xì)節(jié)B酒店式管理理,管家式式服務(wù)目的：給到到客戶周到到安全的物物管服務(wù)，，讓客戶對(duì)對(duì)物業(yè)的增增值保值充充滿信心,提升產(chǎn)品品品質(zhì).時(shí)間：10月底確認(rèn)認(rèn)物管內(nèi)容容服務(wù)項(xiàng)目：：室內(nèi)綠化化養(yǎng)護(hù)服務(wù)務(wù)代送餐服務(wù)務(wù)自助洗衣服服務(wù)代清潔服務(wù)務(wù)……………重點(diǎn)環(huán)節(jié)：：需盡早確確定物業(yè)管管理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，提前前告知客戶戶，并在樓樓書(shū)中反映映，在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)，，需安排物物管于現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)提供服務(wù)務(wù)，給予客客戶信心。。包裝展示售樓處前廣廣場(chǎng)C東城中路莞龍路售樓處理工學(xué)院附附屬中學(xué)入口形象墻停車(chē)場(chǎng)前廣場(chǎng)前廣場(chǎng)將通通過(guò)形象墻墻與項(xiàng)目其其他工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行區(qū)區(qū)隔，整體體包裝風(fēng)格格將與售樓樓處、樓體體條幅等形形成項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的的展示面達(dá)鑫商業(yè)中中心導(dǎo)示牌花壇包裝展示售樓處售樓處：建議在10月15日日前到位接待區(qū):咨臺(tái)與銷(xiāo)售售人員工作作區(qū)分開(kāi)，，售樓員應(yīng)應(yīng)有相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的工作作區(qū)，避免售樓員員一字排開(kāi)開(kāi)直面客戶戶。模型區(qū)：客戶一進(jìn)售售樓處就可可看到樓盤(pán)盤(pán)模型展示示。展示區(qū)：展示區(qū)不一一定要全部部集中，可可略分散，，但背景墻墻、展板、、等離子電視、、建筑材料料等展示應(yīng)應(yīng)主題鮮明明、層次清清晰。體驗(yàn)區(qū):體驗(yàn)包括吧吧臺(tái)區(qū)，且且可適度放放大，主要要是體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目高品質(zhì)質(zhì)形象感。。洽談區(qū):裝飾格調(diào)與與高檔咖啡啡廳相似；；洽談區(qū)應(yīng)應(yīng)能觀賞室室外美景，，使人愿意意多停留。。簽約區(qū):簽約、收錢(qián)錢(qián)應(yīng)為一條條龍服務(wù)，，簽約區(qū)、、財(cái)務(wù)室應(yīng)應(yīng)比鄰而設(shè)設(shè)。服務(wù)區(qū):包括會(huì)議室室、售樓員員就餐區(qū)、、資料儲(chǔ)藏藏室、銷(xiāo)售售經(jīng)理辦公公室、開(kāi)發(fā)發(fā)商人員辦辦公室售樓處功能能分區(qū)售樓處風(fēng)格格要點(diǎn)：“時(shí)尚、奢奢華、大氣氣”D包裝展示物料海報(bào)報(bào)：要求設(shè)計(jì)精精美體現(xiàn)品品質(zhì)感,有有一定工藝藝加工;在在售樓處開(kāi)開(kāi)放后現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)使用，也也可擺放于于各大大高檔檔商場(chǎng)和銀銀行,并于于必要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)派發(fā)；折頁(yè)：作用：突出出的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)；消除除客戶的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)疑慮；；建立與消消費(fèi)者的共共同知識(shí)；；主要通過(guò)過(guò)消費(fèi)者生生活方式來(lái)來(lái)貫穿各個(gè)個(gè)場(chǎng)景，例例如：通過(guò)過(guò)主人一天天的戶外行行為來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)本項(xiàng)目的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，通過(guò)描描述客戶的的居住場(chǎng)景景來(lái)表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目戶型和和產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)等。戶型總平面面圖：供客戶了解解項(xiàng)目各戶戶型整體布布局折頁(yè)與戶型總平面面圖，一虛一實(shí)實(shí)，虛實(shí)結(jié)結(jié)合，全面面滲透，配配加上海報(bào)合理使用。E宣傳推廣渠道安排以低成本短短信為主要要推廣途徑徑，以網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為輔助途途徑,并通通過(guò)夾報(bào)、、直郵、報(bào)報(bào)欄廣告等等傳遞項(xiàng)目目及節(jié)點(diǎn)信信息主要途徑內(nèi)容備注劍客炒作10.15-11.25：區(qū)位未來(lái)發(fā)展、項(xiàng)目本體特色等輔助途徑搜房、SZhome通欄網(wǎng)絡(luò)廣告售樓處開(kāi)放[10.8-10.31],樣板房開(kāi)放[11.1-11.10]、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)[11.11-11.25]以及其他活動(dòng)等信息分展場(chǎng)10.16-11.25于天虹商場(chǎng)等高檔場(chǎng)所開(kāi)分展場(chǎng)，僅做臨時(shí)咨詢處，告知客戶相關(guān)信息，每周末安排1-2名銷(xiāo)售人員即可。開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況而定節(jié)點(diǎn)配合途徑夾報(bào)11.12/19投放，主要為東莞日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)，內(nèi)容主要為項(xiàng)目信息、開(kāi)賣(mài)信息直郵11.12/19的針對(duì)東莞公務(wù)員、教師、企業(yè)高層、寫(xiě)字樓白領(lǐng)、東莞聯(lián)動(dòng)樓盤(pán)客戶以及深圳聯(lián)動(dòng)樓盤(pán)客戶發(fā)送，每次發(fā)送約10000份報(bào)欄廣告10.10-11.25,傳遞項(xiàng)目銷(xiāo)售信息短信售樓處進(jìn)場(chǎng)[10.12、14]樣板房開(kāi)放[11.8、9]]、開(kāi)盤(pán)[11.23.24]以及后續(xù)根據(jù)具體情況發(fā)送，主要針對(duì)針對(duì)東莞公務(wù)員、教師、企業(yè)高層、寫(xiě)字樓白領(lǐng)、東莞聯(lián)動(dòng)樓盤(pán)客戶以及深圳聯(lián)動(dòng)樓盤(pán)客戶發(fā)送重要途徑A銷(xiāo)售組織總控圖關(guān)鍵工作銷(xiāo)售節(jié)奏現(xiàn)場(chǎng)包裝、、工程展示示2007.0910月11月12月1月2月3月4月5月6月蓄客期開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)1、形象墻墻2、樓體條條幅3、導(dǎo)示牌牌4、售樓處5、樣板房房尾盤(pán)宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)燈桿旗/候候車(chē)亭/直直郵/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/劍客炒炒作/夾報(bào)報(bào)/短信各商場(chǎng)、銀銀行擺放資資料/直郵郵/短信1、10.15售樓樓處開(kāi)放2、11.10樣板板房開(kāi)放3.10.25-11.10啟動(dòng)日進(jìn)進(jìn)斗金計(jì)劃劃1、折頁(yè)、、海報(bào)、等等銷(xiāo)售物料料、2、模型等等展示包裝裝全部到位位3、開(kāi)盤(pán)工工作籌備；；盛大開(kāi)盤(pán)1、展示整整改2、現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)1、盛大開(kāi)開(kāi)放活動(dòng)1、世聯(lián)內(nèi)內(nèi)部聯(lián)動(dòng)２、、周周末末持持續(xù)續(xù)性性低低成成本本小小活活動(dòng)動(dòng)短信信銷(xiāo)售組織分期期舉舉措措1、、蓄蓄客客期期蓄客客期期（（2007年年10月月8日日————2007年年11月月24日日））階段段目目標(biāo)標(biāo)：震撼撼登登場(chǎng)場(chǎng)，，深深化化形形象象積累累咨咨詢?cè)兛涂蛻魬?200以以上上，，誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶600以以上上推廣廣主主題題：整體體形形象象；；項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)；；銷(xiāo)售售手手段段：實(shí)行行““日日進(jìn)進(jìn)斗斗金金””計(jì)計(jì)劃劃，，于于樣樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放當(dāng)當(dāng)天天進(jìn)進(jìn)行行誠(chéng)誠(chéng)意意度度升升級(jí)級(jí)核心心策策略略：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝、、正正式式售售樓樓處處、、樣樣板板房房，，打打動(dòng)動(dòng)客客戶戶；；配合合銷(xiāo)銷(xiāo)售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，燈燈桿桿旗旗出出街街，，分分展展場(chǎng)場(chǎng)設(shè)設(shè)立立，，截截留留競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手客客戶戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣廣告告、、劍劍客客炒炒作作、、夾夾報(bào)報(bào)、、短短信信等等渠渠道道傳傳遞遞項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息通過(guò)過(guò)世世聯(lián)聯(lián)內(nèi)內(nèi)部部資資源源網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)發(fā)展展世世聯(lián)聯(lián)內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶A銷(xiāo)售組織分期期舉舉措措1、、蓄蓄客客期期重要要舉舉措措AACTIONTWO：：【【樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放】地點(diǎn)點(diǎn)時(shí)時(shí)間間：：11月月10日日活動(dòng)動(dòng)策策略略：：以樣樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放為為噱噱頭頭，，對(duì)對(duì)客客戶戶誠(chéng)誠(chéng)意意度度進(jìn)進(jìn)行行升升級(jí)級(jí)關(guān)鍵鍵條條件件：：1、、樣樣板板房房到到位位；；2、、物物料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備（（戶戶型型手手冊(cè)冊(cè)、、折折頁(yè)頁(yè)、、戶戶型型總總平平面面圖圖、、海海報(bào)報(bào)））ACTIONONE：：【【售樓樓處處開(kāi)開(kāi)放放】地點(diǎn)點(diǎn)時(shí)時(shí)間間：：10月月15日日活動(dòng)動(dòng)策策略略：：售樓樓處處開(kāi)開(kāi)放放，，舉舉辦辦簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的的進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)儀儀式式關(guān)鍵鍵條條件件：：1、、售售樓樓處處到到位位；；2、、物物料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備（（項(xiàng)項(xiàng)目目模模型型、、區(qū)區(qū)域域模模型型、、家家私私、、桌桌椅椅等等全全部部到到位位））銷(xiāo)售組織分期期舉舉措措1、、蓄蓄客客期期重要要舉舉措措AACTIONTHREE：：【【輿論論造造勢(shì)勢(shì)、、梳梳理理戰(zhàn)戰(zhàn)局局】目的的：：提升升項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度，，樹(shù)樹(shù)立立形形象象，，吸吸引引東東莞莞及及深深圳圳客客戶戶時(shí)間間：：10.15-11.24渠道道：：SZHOME業(yè)業(yè)主主論論壇壇、、地地產(chǎn)產(chǎn)劍劍客客炒作作主主題題：：項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)、、區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展前前景景等等ACTIONFOUR：：【【日進(jìn)進(jìn)斗斗金金計(jì)計(jì)劃劃】目的：有效制造氛氛圍，利用用客戶心態(tài)態(tài)，形成羊羊群效應(yīng)，，更有效積積累客戶活動(dòng)安排：：10.15-10.21進(jìn)行行宣傳推廣廣10.22-11.9現(xiàn)場(chǎng)派派發(fā)權(quán)益卡卡具體操作:自10.22-11.9,凡凡在此期間間到場(chǎng)客戶戶可憑借身身份證獲得得免費(fèi)權(quán)益益卡,本卡卡每天增值值100元元[暫定],越早辦辦理開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天享受優(yōu)優(yōu)惠越高,宣傳配配合:網(wǎng)絡(luò)\短信信\劍劍客炒炒作銷(xiāo)售組織分期舉舉措2、開(kāi)開(kāi)盤(pán)與與持銷(xiāo)銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)持持銷(xiāo)期期（2007年年11月25日日———2008年1月10日日）階段目目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)推推廣和和持續(xù)續(xù)震撼撼展示示，形形成名名盤(pán)、、熱盤(pán)盤(pán)形象象銷(xiāo)售360套，，1個(gè)個(gè)半月月實(shí)現(xiàn)現(xiàn)80%以以上推廣主主題：項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)；銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)銷(xiāo)售手手段：11月月25日正正式推推售，，開(kāi)盤(pán)盤(pán)后利利用市市場(chǎng)余余溫實(shí)實(shí)現(xiàn)快快速銷(xiāo)銷(xiāo)售核心策策略：高強(qiáng)度度、高高規(guī)格格推廣廣配合合銷(xiāo)售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，硬硬廣，，直郵郵、夾夾報(bào)、、短信信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、集中中引爆爆；世聯(lián)深深圳公公司、、東莞莞公司司代理理樓盤(pán)盤(pán)及世世聯(lián)行行客戶戶進(jìn)行行聯(lián)動(dòng)動(dòng)B銷(xiāo)售組織分期舉舉措２、開(kāi)開(kāi)盤(pán)與與持銷(xiāo)銷(xiāo)期重要舉舉措ACTIONONE：：【【正式發(fā)發(fā)售】目的：：充分利利用價(jià)價(jià)格及及展示示控制制房號(hào)號(hào)的消消化，，活動(dòng)動(dòng)當(dāng)天天銷(xiāo)售售率50%時(shí)間：：11月月25日地點(diǎn)：：銷(xiāo)售中中心活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：1、項(xiàng)項(xiàng)目解解籌；；2、、穿插插部分分文藝藝表演演；宣傳配配合：：11.12/19于于南方方都市市報(bào)、、東莞莞日?qǐng)?bào)報(bào)投放放夾報(bào)報(bào)11.21/23于于南方方都市市報(bào)、、東莞莞日?qǐng)?bào)報(bào)投放放硬廣廣一次次，主主要為為項(xiàng)目目信息息+開(kāi)開(kāi)售信信息11、、25/26針針對(duì)東東莞公公務(wù)員員、企企業(yè)高高管、、教師師、聯(lián)聯(lián)動(dòng)樓樓盤(pán)客客戶發(fā)發(fā)送短短信20萬(wàn)萬(wàn)條，，針對(duì)對(duì)深深圳聯(lián)聯(lián)動(dòng)樓樓盤(pán)客客戶發(fā)發(fā)送短短信1萬(wàn),針對(duì)對(duì)深圳圳非世世聯(lián)內(nèi)內(nèi)部資資源客客戶發(fā)發(fā)送短短信10萬(wàn)萬(wàn)條.現(xiàn)場(chǎng)包包裝：：售樓處處門(mén)口口擺放放拱門(mén)門(mén)臨東城城中路路、莞莞龍路路處擺擺放氣氣球于售樓樓處前前廣場(chǎng)場(chǎng)擺放放落地地氣球球費(fèi)用預(yù)預(yù)算:50000元元[不不含宣宣傳推推廣費(fèi)費(fèi)用]Ｂ銷(xiāo)售組織分期舉舉措３、尾尾盤(pán)期期尾盤(pán)期期（2008年年1月月11日———2008年年5月月25日））階段目目標(biāo)：銷(xiāo)售90套套，完完成清清盤(pán)推廣主主題：項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)；銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)銷(xiāo)售手手段：針對(duì)特特定戶戶型進(jìn)進(jìn)行促促銷(xiāo)核心策策略：減少宣宣傳推推廣密密度，，以樓樓體包包裝、、短信信、世世聯(lián)內(nèi)內(nèi)部資資源聯(lián)聯(lián)動(dòng)為為主；；C銷(xiāo)售組織分期舉措措3、尾盤(pán)盤(pán)期重要舉措措CACTIONTWO：【【世聯(lián)內(nèi)部部資源聯(lián)聯(lián)動(dòng)】目的：充分利用用世聯(lián)內(nèi)內(nèi)部積累累的客戶戶，拉動(dòng)動(dòng)深圳和和東莞的的客戶時(shí)間：2008年1月月1日起起聯(lián)動(dòng)范圍圍：1、世聯(lián)聯(lián)深圳公公司代理理樓盤(pán)2、深圳圳世聯(lián)行行；3、、東莞公公司代理理樓盤(pán)操作方法法：1、世聯(lián)聯(lián)申請(qǐng)額額外獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)[該獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)將返返算入價(jià)價(jià)格中，，不影響響開(kāi)發(fā)商商實(shí)收]開(kāi)發(fā)商商審批同同意2、提交交世聯(lián)內(nèi)內(nèi)部審批批3、聯(lián)動(dòng)動(dòng)進(jìn)行配合動(dòng)作作：1、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣講：：到各聯(lián)聯(lián)動(dòng)樓盤(pán)盤(pán)及世聯(lián)聯(lián)行進(jìn)行行聯(lián)動(dòng)宣宣講2、周末末針對(duì)東東莞聯(lián)動(dòng)動(dòng)樓盤(pán)客客戶、深深圳聯(lián)動(dòng)動(dòng)樓盤(pán)客客戶、世世聯(lián)行客客戶發(fā)送送短信1萬(wàn)配合聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)送直直郵以及及針對(duì)深深圳非世世聯(lián)資源源客戶發(fā)發(fā)送短信信，并根根據(jù)客戶戶情況安安排看看樓專專車(chē)費(fèi)用：預(yù)預(yù)計(jì)10000元/次次[不含含推廣費(fèi)費(fèi)用]，，預(yù)計(jì)安安排看樓樓專車(chē)5次，合合計(jì)50000元。銷(xiāo)售組織分期舉措措3、尾盤(pán)盤(pán)期重要舉措措CACTIONTHREE：：【圣誕元元旦嘉嘉年華華】目的：：制造營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)，，烘托托現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍圍，促促進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)間：：12.25-2008.1.3活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：現(xiàn)場(chǎng)提提供奶奶茶、、咖啡啡等，，宣傳配配合：周末針針對(duì)東東莞聯(lián)聯(lián)動(dòng)樓樓盤(pán)客客戶、、深圳圳聯(lián)動(dòng)動(dòng)樓盤(pán)盤(pán)客戶戶、世世聯(lián)行行客戶戶發(fā)送送短信信1萬(wàn)萬(wàn)以及及東莞莞本地地客戶戶、深深圳客客戶發(fā)發(fā)送針針對(duì)性性短信信現(xiàn)場(chǎng)包包裝：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)落地地氣球球、條條幅空空飄、、拱門(mén)門(mén)等烘烘托節(jié)節(jié)日氛氛圍促銷(xiāo)優(yōu)優(yōu)惠：凡上上門(mén)客客戶可可領(lǐng)取取禮品品，且且此期期間客客戶可可享受受額外外優(yōu)惠惠及折折扣，，適當(dāng)當(dāng)推出出一口口價(jià)及及特價(jià)價(jià)單位位費(fèi)用預(yù)預(yù)算：：預(yù)預(yù)計(jì)8000元元[不不含宣宣傳推推廣費(fèi)費(fèi)用]ACTIONFOUR：【【周末小小活動(dòng)動(dòng)】目的：：利用低低成本本活動(dòng)動(dòng)，活活躍現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛氛圍時(shí)間：：根據(jù)開(kāi)開(kāi)盤(pán)后后具體體情況況而定定活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容美食節(jié)節(jié)、燒燒烤等等等宣傳配配合：發(fā)送針針對(duì)性性短信信促銷(xiāo)配合：特價(jià)、一口價(jià)價(jià)、額外優(yōu)惠惠折扣等費(fèi)用預(yù)算：5000元/次[不含宣宣傳推廣費(fèi)用用]銷(xiāo)售組織分期舉措3、尾盤(pán)期重要舉措ACTIONONE：：【五一業(yè)主聯(lián)歡歡會(huì)】目的的：：最后后沖沖刺刺，，促促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售時(shí)間間：：2008-5-1地點(diǎn)點(diǎn)：：項(xiàng)目目售售樓樓處處參與與人人員員：：業(yè)主主+誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：美食食品品鑒鑒+大大抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)設(shè)立立獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)：：一等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)[1名名]：：價(jià)價(jià)值值2000元元冰冰箱箱/洗洗衣衣機(jī)機(jī)二等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)[2名名]：：價(jià)價(jià)值值1000元元跑跑步步機(jī)機(jī)三等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)[3名名]：：價(jià)價(jià)值值300元元電電磁磁爐爐宣傳傳配配合合：：短信信費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算：：10000[不不含宣傳傳推廣費(fèi)費(fèi)用]C銷(xiāo)售組織營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用總體預(yù)算算營(yíng)銷(xiāo)總費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表分類(lèi)明細(xì)費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)）費(fèi)用比例渠道及媒體燈桿旗6061.1％其他戶外廣告費(fèi)用30直郵15網(wǎng)絡(luò)廣告10劍客炒作2夾報(bào)20短信35報(bào)紙廣告15報(bào)欄廣告10小計(jì)197現(xiàn)場(chǎng)包裝導(dǎo)示牌、形象墻2510.8％樓體霓虹燈、樓體廣告牌10小計(jì)35活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)4012.4％小計(jì)40物料準(zhǔn)備海報(bào)、折頁(yè)、戶型總平面1512.4%模型（區(qū)域\樓體模型）20其他銷(xiāo)售資料5小計(jì)40不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)100.31％

合計(jì)322100%1、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總費(fèi)用用（未包包含售樓樓處、樣樣板房裝裝修及相相關(guān)專業(yè)業(yè)公司費(fèi)費(fèi)用）初初步預(yù)估估萬(wàn)；2、住宅宅總面積積為27000平米，，銷(xiāo)售均均價(jià)按6200元/平平米，因因此保守守總額為為：167400000元。。3220000/167400000*100％＝1.92%；3、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)預(yù)估為總總額的1.92%.[具體以以實(shí)際發(fā)發(fā)生費(fèi)用用為準(zhǔn)]階段費(fèi)用銷(xiāo)售階段具體數(shù)據(jù)金額（萬(wàn)元）比例（%）累計(jì)比例（%）蓄客期1615050開(kāi)盤(pán)及熱銷(xiāo)期80.52575持續(xù)期48.31590尾盤(pán)期32.210100合計(jì)322DJ報(bào)告回顧項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)：快速銷(xiāo)售售，6個(gè)個(gè)月90%銷(xiāo)售售實(shí)現(xiàn)整體體實(shí)收：：6200元/平方米米形象定位位：重構(gòu)小戶戶型生活活境界行動(dòng)策略略深挖項(xiàng)目目?jī)r(jià)值，，現(xiàn)場(chǎng)重重新包裝裝,提提升項(xiàng)目目品質(zhì)與與形象高品質(zhì)展展示與服服務(wù)細(xì)節(jié)節(jié)，打造造完美現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，支支撐并提提升價(jià)格格開(kāi)盤(pán)前多多渠道低低成本推推廣，積積累客戶戶；開(kāi)盤(pán)盤(pán)后節(jié)點(diǎn)點(diǎn)小型活活動(dòng)暖場(chǎng)場(chǎng)活躍現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛圍圍J君悅東城城項(xiàng)目MarketingPlanforJunYueDongChengProject預(yù)祝銷(xiāo)售售圓滿成成功！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。02:10:2302:10:2302:101/5/20232:10:23AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2302:10:2302