XX項(xiàng)目年度營銷執(zhí)行報(bào)告

謹(jǐn)呈：升龍集團(tuán)洛陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2010]-ZZTZH-01版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。升龍·洛陽西小屯項(xiàng)目2010年年度營銷執(zhí)行報(bào)告競爭格局——洛陽已形成以澗西區(qū)南昌路、西工區(qū)王城大道為主的高端住宅居住板塊，南昌路沿線開發(fā)規(guī)模相對成熟，已奠定在洛陽市場的江湖地位，王城大道沿線未開發(fā)土地較多，升龍項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將提升王城大道整體板塊的價(jià)值，與南昌路板塊“并駕齊驅(qū)”升龍項(xiàng)目處于西工片區(qū)核心位置，南臨王城公園，北接紗廠西路，距離西工商業(yè)中心王府井僅500米，項(xiàng)目客戶圈層范圍廣泛。目前，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售大型高端樓盤較少，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了很好的發(fā)展契機(jī)；但區(qū)域內(nèi)王城大道沿線未來2年內(nèi)將有大型項(xiàng)目投放市場，給本項(xiàng)目未來的開發(fā)帶來了直接的競爭壓力。項(xiàng)目區(qū)域及市場狀況建業(yè)·世紀(jì)華陽隴海鐵路洛陽西站邙嶺路機(jī)場路衡山路中州西路建設(shè)路武漢路景華路西苑路聯(lián)盟路瀛洲路華山路天津路牡丹公園牡丹廣場太原路孫辛路中夏路延安路長江路九都路中州中路南昌路洛河路河洛路洛龍風(fēng)景游覽區(qū)洛宜公路古城路洛龍路古洛渠勝利渠焦柳鐵路洛陽南站苗圃王城公園芳華路棉紡路凱旋路西工體育場市委市政府解放路解放路唐宮路中州東路九都東路定鼎路洛陽站春都路道南東路環(huán)城北路北盟路人民路白馬寺路焦柳鐵路隴海鐵路啟明路洛河順馳城3期中泰·世紀(jì)花城五期東方今典陽光·雙溪布洛奧體花城建業(yè)·高爾夫花園泉舜·財(cái)富中心3期恒大·綠洲建業(yè)·一號(hào)城邦2期隆安·上陽華府曼哈頓廣場智杰·亞秀麗都香榭里·黎明香港城建業(yè)·世紀(jì)華陽項(xiàng)目地塊住總定鼎路項(xiàng)目區(qū)位交通——項(xiàng)目位于洛陽西工區(qū)核心地段，是洛陽西工區(qū)首席大型城市綜合體項(xiàng)目，有機(jī)會(huì)為洛陽未來城市文明發(fā)展做形象代言，是洛陽未來城市主干道物業(yè)、休閑生態(tài)居住物業(yè)地塊開發(fā)條件與價(jià)值紗廠路唐宮路中州路王城大道王城公園本案洛陽機(jī)場王府井商圈第二人民醫(yī)院項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東臨王城大道，西靠澗河，南依王城公園，北接紗廠路，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地；項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于洛陽西工區(qū)核心板塊，毗鄰?fù)醭谴蟮篮椭兄萋贰Ｖ兄萋肥秦灤┞尻枛|西的交通主干道，連接老城區(qū)和澗西區(qū)；王城大道是洛陽南北的交通主干道，連接洛陽新老城區(qū)；項(xiàng)目區(qū)位的路網(wǎng)通達(dá)，交通便利，區(qū)位先天優(yōu)越性明顯。項(xiàng)目交通：項(xiàng)目距離洛陽長途客運(yùn)中心站、洛陽汽車站及洛陽火車站僅需5分鐘車程，距離飛機(jī)場僅需10分鐘車程，距離洛南鄭西鐵路火車站僅需15分鐘車程，交通極其便利。連霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛陽九縣六區(qū)；王城大道既是洛陽的幾何中軸，也是城市發(fā)展中軸；洛河以北西工區(qū)域稀有的土地資源、成熟的生活配套設(shè)施提升了項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值；地塊開發(fā)條件與價(jià)值資源環(huán)境——擁有洛陽市最大的綜合性公園——王城公園，是洛陽名符其實(shí)的城市中心公園輻射物業(yè)，自身也是俯瞰洛陽城市景觀的絕版物業(yè)；周邊生活配套成熟，優(yōu)越的居住條件不言而喻王城公園：王城公園位于洛陽市中心，坐落在洛陽市中州路北側(cè)，洛陽博物館西的東周王城遺址上。地跨澗河兩岸，中間仿玉拱橋相連，占地一千零八十畝，是全國唯一的遺址公園，也是洛陽市最大的綜合性公園，為河南省最大的綜合性公園。是洛陽觀光、文化交流、休閑娛樂的最佳去處。市政配套：學(xué)校：十九中、十八中、十六中、白馬小學(xué)遍布周邊；商場：王府井、新都匯、新銀泰應(yīng)有盡有；超市：王府井、家樂福、華潤萬家；金融：中國銀行、建行、工行、農(nóng)行等；醫(yī)院：洛陽市第二人民醫(yī)院；王城公園王府井十九中新都匯新銀泰華潤萬家啟示——項(xiàng)目屬于洛陽核心地段稀缺的高端大盤物業(yè)、城市中心公園輻射物業(yè)、城市交通主干道物業(yè)，周邊休閑資源、景觀資源、配套資源無以倫比，未來區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)越，升值潛力無限。綜合來看，項(xiàng)目優(yōu)越的先天性優(yōu)勢將承擔(dān)區(qū)域及城市未來文明發(fā)展居住的標(biāo)桿，提升區(qū)域綜合居住價(jià)值的功能。用地戰(zhàn)略——品牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一以項(xiàng)目“整合區(qū)域資源、提升區(qū)域價(jià)值”的功能發(fā)展為誘因，借助品牌力量，最大化整合發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，通過多元化地產(chǎn)運(yùn)作模式，創(chuàng)建唯一性，同時(shí)以一流產(chǎn)品影響中原及洛陽市場地塊開發(fā)條件與價(jià)值品牌扛鼎品牌開發(fā)的實(shí)力與服務(wù)通過地產(chǎn)運(yùn)營城市版塊品牌旗下的高端客戶網(wǎng)絡(luò)……資源造勢景觀優(yōu)勢的最強(qiáng)發(fā)力外部資源的功能嫁接產(chǎn)品組合的功能互補(bǔ)……創(chuàng)建一流一流的物業(yè)開發(fā)理念一流的項(xiàng)目運(yùn)營水準(zhǔn)一流的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)組合……打造唯一創(chuàng)新化的產(chǎn)品設(shè)置現(xiàn)代化的風(fēng)情與品質(zhì)洛陽城心首席國際人居建筑作品……項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目優(yōu)勢(Strength)——區(qū)位、交通、配套、景觀、地勢平坦、臨路面開闊、規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富等多種資源的整合地理區(qū)位：項(xiàng)目地塊東臨王城大道，西靠澗河，南接紗廠路，北依中州路，中州路橫穿洛陽東西，王城大道縱貫洛陽南北，雄踞城市中央繁華領(lǐng)地，地段區(qū)位優(yōu)勢不言而喻；交通路網(wǎng)：中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環(huán)繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機(jī)場、火車站均在15分鐘車程，交通便利，路網(wǎng)通達(dá)，使得本項(xiàng)目具備先天性的交通優(yōu)勢；配套完善：項(xiàng)目周邊銀行金融系統(tǒng)遍布、高端寫字樓、酒店林立，為項(xiàng)目片區(qū)增添了商業(yè)氛圍；景觀資源：項(xiàng)目地塊西南側(cè)直面王城公園和澗河，開闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)；地勢平坦、臨街面廣：項(xiàng)目地塊地勢平坦，東側(cè)沿王城大道將近1公里，臨路面開闊，后期開發(fā)建設(shè)易于展示項(xiàng)目的形象；規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富：項(xiàng)目建面百萬平方米，集合住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補(bǔ)關(guān)系，共享客戶資源。

項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目劣勢(Weakness)——地塊狹長、容積率大、商業(yè)體量大、周邊商業(yè)氛圍不成熟、企業(yè)品牌需要重塑地塊狹長，容積率大：項(xiàng)目地塊呈窄長狀，整體方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會(huì)受影響；項(xiàng)目的整體容積率為5.3，居住舒適度較之周邊項(xiàng)目相對較低；噪音因素：地塊東側(cè)臨街面大，馬路噪音可能會(huì)對后期的銷售造成一定的影響；項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差：項(xiàng)目目前為城中村，東側(cè)王城大道車流較大，人氣不聚集；南側(cè)王城公園和西側(cè)的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側(cè)紗廠路商氣不聚集，整體來講，項(xiàng)目商業(yè)氛圍差，后期需要長期的運(yùn)營“培育”；商業(yè)體量大，后期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大：項(xiàng)目商業(yè)建筑面積約35萬平方米，投入運(yùn)營后需要眾多品牌商家來支持項(xiàng)目的“成長”，新建商業(yè)項(xiàng)目培育成熟需要時(shí)間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養(yǎng)的周期存在一定的差距，對于項(xiàng)目日后的運(yùn)營存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；

企業(yè)品牌需要塑造：升龍集團(tuán)在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進(jìn)入洛陽市場，企業(yè)品牌需要重新塑造。項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)——市場空白、政策扶持、旅游帶動(dòng)、品牌運(yùn)營市場供需：洛陽樓市在經(jīng)歷了09年新一輪“搶房潮”的沖擊下，09年下半年市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，西工版塊一直是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，對于升龍項(xiàng)目的推出是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)；政策扶持：根據(jù)洛陽市政府的商業(yè)“一核兩翼”的商業(yè)規(guī)劃，“一核”：指西工區(qū)商業(yè)中心，有利的政策支撐為項(xiàng)目未來商業(yè)的發(fā)展提供了保障；旅游帶動(dòng)：洛陽作為“九朝古都”，洛陽市政府也提出了“旅游強(qiáng)市”的口號(hào)，旅游業(yè)也是拉動(dòng)洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。王城公園作為洛陽一大特色景點(diǎn)，每年數(shù)以萬計(jì)的客群到此旅游，也給本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了有力的條件；區(qū)域競爭：西工區(qū)土地資源稀缺，超百萬平米的大型城市綜合體更是絕無僅有，目前，西工區(qū)尚未有超10萬平方米在售高端住宅項(xiàng)目，市場的空白對于升龍項(xiàng)目領(lǐng)航市場打下了基礎(chǔ)；品牌運(yùn)營：升龍企業(yè)在河南擁有較高的知名度，業(yè)內(nèi)對升龍企業(yè)的認(rèn)同也是市場良好的口碑基礎(chǔ)；良好的企業(yè)品牌將對未來項(xiàng)目產(chǎn)品的形象和物業(yè)服務(wù)提供有力的支撐。項(xiàng)目SWOT分析；項(xiàng)目威脅(Threat)

——政策調(diào)控、版塊競爭、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)政策調(diào)控：09年全國樓市一路“高歌猛進(jìn)”，再度成為政策調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力，12月份政府出臺(tái)的“國四條”、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對升龍項(xiàng)目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊

；版塊競爭：澗西區(qū)南昌路版塊2010年大規(guī)模、高端住宅項(xiàng)目推出數(shù)量多、且相對較為集中，市場供應(yīng)量的增加、消費(fèi)者可選擇性增加可能會(huì)造成“供大于求”的現(xiàn)象，對升龍項(xiàng)目也帶來了較大的競爭壓力；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對于后期的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。價(jià)值①占有城市最優(yōu)越休閑、景觀資源的價(jià)值高品質(zhì)生活帶來的社會(huì)認(rèn)可價(jià)值城市成熟配套發(fā)展擁有的升值價(jià)值提前入主城市高端生活區(qū)的生活價(jià)值價(jià)值②價(jià)值③價(jià)值④綜合功能帶動(dòng)下的物業(yè)投資價(jià)值價(jià)值⑤發(fā)展價(jià)值思考——基于項(xiàng)目自身的發(fā)展方向，結(jié)合未來區(qū)域的變化特征、市場競爭特征等諸多因素，項(xiàng)目整體在開發(fā)定位方面將突出5大價(jià)值體系項(xiàng)目整體發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展展方向——項(xiàng)目整體發(fā)展方向中央央生生活活圈圈國國際際人人居居復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)住宅宅————高端端物物業(yè)業(yè)下下的的市市場場細(xì)細(xì)分分，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)品品質(zhì)質(zhì)與與改改善善街區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)————配套套式式商商業(yè)業(yè)與與外外向向型型商商業(yè)業(yè)兼兼容容集中中式式商商業(yè)業(yè)————以配配套套式式、、自自持持為為主主導(dǎo)導(dǎo)方方向向發(fā)發(fā)展展的的配配套套產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店、、公公寓寓————體現(xiàn)現(xiàn)城城市市配配套套功功能能的的商商務(wù)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品品配套套————內(nèi)外外兼兼顧顧，，滿滿足足高高端端及及主主流流客客戶戶群群體體需需求求，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象項(xiàng)目整體發(fā)展方向住宅宅————高高端端下下的的市市場場細(xì)細(xì)分分，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)品品質(zhì)質(zhì)與與改改善善高層住宅：：強(qiáng)調(diào)景觀觀資源與產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的的結(jié)合，挑挑戰(zhàn)市場物業(yè)檔次偏偏重于實(shí)用用型，戶型型面積處于于市場跟隨隨者；適應(yīng)洛陽主主流客戶群群體的需求求，以產(chǎn)品品設(shè)計(jì)創(chuàng)新新挑戰(zhàn)市場場；強(qiáng)化其景觀觀資源的占占有率，在在洛陽市場場建立主流流產(chǎn)品的品品質(zhì)標(biāo)桿；；項(xiàng)目整體發(fā)展方向街區(qū)商業(yè)：：主題帶動(dòng)動(dòng)，提升收收益主題式商業(yè)業(yè)街依托集集中式商業(yè)業(yè)發(fā)展，借借助業(yè)態(tài)差差異提升商商業(yè)價(jià)值；；配套式商業(yè)業(yè)街環(huán)住區(qū)區(qū)分布，滿滿足住區(qū)日日常生活需需求；商業(yè)產(chǎn)品以以商鋪為主主，考慮項(xiàng)項(xiàng)目后期銷銷售，對面面積進(jìn)行控控制；商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)外兼顧，，通過規(guī)劃劃體現(xiàn)風(fēng)情情主題；集中式商業(yè)業(yè)：引進(jìn)主主力，帶動(dòng)動(dòng)其它業(yè)態(tài)態(tài)物業(yè)升值值集中集中式式商業(yè)引入入大型國際際知名主力力店超市，，向整個(gè)區(qū)區(qū)域輻射，，滿足整個(gè)個(gè)居住片區(qū)區(qū)主流客群群日常生活活需求；集中式商業(yè)業(yè)規(guī)劃以““步行街區(qū)區(qū)”商鋪為為主，控制制面積區(qū)間間，著力營營造良好的的商業(yè)環(huán)境境，給市場場帶來全新新的消費(fèi)模模式；集中式商業(yè)業(yè)主要考慮慮部分自持持，依其帶帶動(dòng)其他商商業(yè)價(jià)值；；固定開發(fā)面面積，前期期將成為項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)之之一。商業(yè)——街街區(qū)商業(yè)：：配套式商業(yè)業(yè)與外向型型商業(yè)兼容容。集中式商業(yè)業(yè)：以配套式、、自持為主主導(dǎo)方向發(fā)發(fā)展的配套套項(xiàng)目整體發(fā)展方向商務(wù)——體現(xiàn)城市配配套功能的的商務(wù)產(chǎn)品品產(chǎn)權(quán)式酒店店：提升形形象，外向向發(fā)展作為提升項(xiàng)項(xiàng)目形象價(jià)價(jià)值的商務(wù)務(wù)產(chǎn)品，主主要體現(xiàn)外外向型特征征；按四星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，配備備中西餐、、休閑、會(huì)會(huì)議接待等等服務(wù)內(nèi)容容；功能上與項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)所、、商業(yè)形成成互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)其高端端服務(wù)特色色；產(chǎn)品方面與與公寓形成成互補(bǔ)，開開辟另類投投資渠道；；固定開發(fā)面面積，前期期將成為項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)之之一。公寓：功能能多元，價(jià)價(jià)值創(chuàng)新針對外來區(qū)區(qū)域發(fā)展，，滿足專業(yè)業(yè)市場、學(xué)學(xué)校等未來來發(fā)展需求求；屬于過度性性居住產(chǎn)品品，項(xiàng)目住住區(qū)高端客客戶的投資資理財(cái)產(chǎn)品品；按帶裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)小戶型型設(shè)計(jì)，可可考慮“LOFT””等創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品；與酒店發(fā)展展形成嫁接接，后期體體現(xiàn)一定的的商務(wù)功能能；功能上與項(xiàng)項(xiàng)目主流住住宅產(chǎn)品形形成互補(bǔ)，，強(qiáng)調(diào)其高高端服務(wù)特特色；固定開發(fā)面面積，前期期將成為項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)之之一。項(xiàng)目整體發(fā)展方向配套——內(nèi)外兼顧，，滿足高端端及主流客客戶群體需需求，提升升項(xiàng)目形象象會(huì)所：內(nèi)外外兼營，品品質(zhì)制勝外向型以休休閑、娛樂樂、運(yùn)動(dòng)為為主導(dǎo)，兼兼顧一部分分商務(wù)功能能；內(nèi)向型以高高端休閑、、交流為主主導(dǎo)，服務(wù)務(wù)于住區(qū)高高端客戶群群體所需服務(wù)于整整個(gè)住區(qū)區(qū)的主流流等客戶戶群體及及洛陽高高收入階階層；功能上與與酒店形形成互補(bǔ)補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)調(diào)其高端端服務(wù)特特色；固定開發(fā)發(fā)面積，，前期將將成為項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)之一。。幼兒園：：提高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，提提升形象象引進(jìn)國內(nèi)內(nèi)知名的的國際雙雙語幼兒兒園；以服務(wù)于于住區(qū)的的主流客客群為主主，功能能上內(nèi)外外兼顧；；固定開發(fā)發(fā)面積，，前期將將成為項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)之一。。本次匯報(bào)報(bào)溝通的的內(nèi)容234項(xiàng)目區(qū)域域市場狀狀況、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)條件與與地塊價(jià)價(jià)值解析析、項(xiàng)目目SWOT分析析項(xiàng)目整體定位位戰(zhàn)略體系項(xiàng)目屬性定位位、產(chǎn)品分析析、客戶定位位、價(jià)格定位位、形象定位位項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)節(jié)奏及發(fā)展展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)節(jié)奏、開發(fā)發(fā)模式、啟動(dòng)動(dòng)區(qū)發(fā)展建議議項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營營銷排期與營營銷策略啟動(dòng)區(qū)營銷目目標(biāo)、營銷排排期、營銷策策略、費(fèi)用預(yù)預(yù)算1項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境境與前景1同致行思考項(xiàng)目整體定位位戰(zhàn)略體系項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目開發(fā)定位思考項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略開發(fā)定位思考考——應(yīng)對項(xiàng)目用地地戰(zhàn)略的宗旨旨品牌扛鼎，資資源造勢，創(chuàng)創(chuàng)建一流，打打造唯一住宅———資源整合，高高層產(chǎn)品集中中發(fā)力非住宅——一線品牌運(yùn)作作，一流服務(wù)務(wù)定基商業(yè)———招商資源造勢勢，銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)續(xù)勢配套———會(huì)所彰顯品質(zhì)質(zhì)，教育提升升價(jià)值項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略開發(fā)定位思考考——作為“洛陽城城市中央國際際人居標(biāo)桿、、城市名片””的綜合體項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目的的開發(fā)定位將將采用“重點(diǎn)突出，全面覆蓋”的戰(zhàn)略，以中高端住宅宅產(chǎn)品為主線線，以投資商商務(wù)產(chǎn)品作為為價(jià)值提升點(diǎn)點(diǎn)，保障項(xiàng)目目整體利潤率率以創(chuàng)新高層住住宅產(chǎn)品為主主線，形成開開發(fā)組合，逐逐步提升項(xiàng)目目物業(yè)價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)利潤增增長，滿足現(xiàn)現(xiàn)金流；以寫字樓、街街區(qū)商業(yè)等配配套商務(wù)產(chǎn)品品作為形象至至高點(diǎn)，穿插插于項(xiàng)目整盤盤開發(fā)當(dāng)中，，分階段推出出，起到形象象標(biāo)桿和價(jià)格格拉升的作用用，滿足項(xiàng)目目成長的利潤潤點(diǎn)；利用項(xiàng)目地理理位置優(yōu)勢，，利用景觀資資源提升項(xiàng)目目競爭力，以以項(xiàng)目內(nèi)部景景觀與外部環(huán)環(huán)境融為一體體，使其在洛洛陽市場獨(dú)樹樹一幟，有力力提升項(xiàng)目后后期產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值量；控制集中式商商業(yè)的開發(fā)面面積，使其對對項(xiàng)目的整個(gè)個(gè)功能形成強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，放置項(xiàng)項(xiàng)目后期開發(fā)發(fā)，并為先期期開發(fā)物業(yè)制制造賣點(diǎn)；控制固定會(huì)所所、幼兒園等等配套產(chǎn)品的的開發(fā)面積，，提高其居住住品質(zhì)，會(huì)所所、景觀先行行，幼兒園放放置中后期開開發(fā)，使其對對整個(gè)住區(qū)居居住氛圍和附附加價(jià)值提升升做出貢獻(xiàn)；；項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略開發(fā)定位思考考——“品質(zhì)重點(diǎn)突突出、需求全全面覆蓋、功功能相互嫁接接”初級(jí)產(chǎn)品中級(jí)產(chǎn)品高級(jí)產(chǎn)品滿足居住功能滿足最初層的居住要求，價(jià)格低廉、產(chǎn)品功能單一。自住投資型物業(yè)。終極產(chǎn)品環(huán)境、安全生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）。改善性居住物業(yè)。文化風(fēng)情生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。享受型居住物業(yè)，量身訂做建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。屬于奢華型居住物業(yè)。城市中央生活活圈，都會(huì)級(jí)級(jí)復(fù)合地產(chǎn)屬性定位———作為洛陽首席國際際人居復(fù)合地地產(chǎn)、“洛陽城市形形象名片”的的綜合體項(xiàng)目目，我司認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目的屬性定定位是——同致行思考市場指引區(qū)域走勢規(guī)劃導(dǎo)向競爭發(fā)展品牌謀略物業(yè)價(jià)值交鋒在即戰(zhàn)略決勝平臺(tái)高起重裝上陣洛陽中央生活圈版塊運(yùn)動(dòng)改善性居住規(guī)?；蟊P城市價(jià)值運(yùn)營者區(qū)域核心級(jí)復(fù)合地產(chǎn)高級(jí)

居住功能——滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一

環(huán)境、安全——生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）；文化風(fēng)情——生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）；市場定位———作為洛陽中央央生活圈的都都會(huì)級(jí)復(fù)合地地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)定定位將整體偏偏重于中高檔層次我們在造“BMW”汽車車，從3系到到7系，雖然配置不同同，但我們始始終堅(jiān)持品質(zhì)質(zhì)！項(xiàng)目整體定位策略功能定位——項(xiàng)目做為“洛陽中央生活活圈”的高端物業(yè)業(yè)，具備“中央級(jí)”物業(yè)的特質(zhì)質(zhì)，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目整體的發(fā)發(fā)展價(jià)值，項(xiàng)項(xiàng)目亦具備4種發(fā)展功能能項(xiàng)目整體定位策略購物功能餐飲功能娛樂功能文化功能體驗(yàn)功能產(chǎn)品功能運(yùn)動(dòng)功能景觀功能會(huì)所功能教育功能國際住區(qū)主題商業(yè)國際街區(qū)企業(yè)中心體驗(yàn)功能休閑功能美食功能育樂功能資訊功能辦公功能商務(wù)功能社交功能金融功能會(huì)議功能2同致行思考考項(xiàng)目整體定定位戰(zhàn)略體體系項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目開發(fā)定位思考地塊占地面積建筑面積容積率戶型面積區(qū)間開發(fā)套數(shù)套數(shù)配比建筑面積建面配比住宅商業(yè)A地塊89826265875359003.36準(zhǔn)兩房53-6395033.3%53458.8020.1%小兩房69-701324.6%9170.043.4%兩房82-8336812.9%30452.4411.5%小三房110-11145015.8%49645.6218.7%中三房118-12854119.0%66365.2425.0%大三房131-13634312.0%45714.5317.2%四房168-168662.3%11068.204.2%小計(jì)

301775

2850100.0%265875100.0%B地塊29961120132594625.99公寓44-5162437.5%28003.9223.3%791046.3%7901.926.6%一房41.41046.3%4305.63.6%準(zhǔn)兩房60-6320812.5%12338.5610.3%小兩房72-761046.3%7460.966.2%兩房83-831046.3%8614.327.2%小三房111-1111046.3%11499.289.6%中三房118-12818210.9%22297.6018.6%大三房133-1401307.8%17710.1614.7%小計(jì)

179594

1664100.0%120132100.0%C地塊643732347241055745.29準(zhǔn)兩房54-5682633.3%45933.5019.6%兩房83-832108.5%17394.307.4%小三房111-11161624.9%68111.1229.0%中三房118-12847619.2%56872.2024.2%大三房133-13635014.1%46413.1419.8%小計(jì)

340298

2478100.0%234724100.0%合計(jì)184160821667

6992

620731

多元化的產(chǎn)產(chǎn)品組合模模式，分期期滾動(dòng)開發(fā)發(fā)的戰(zhàn)略，，豐富的產(chǎn)產(chǎn)品線線，迎合市市場消費(fèi)需需求，提升升項(xiàng)目核心心競爭力。。項(xiàng)目整體定位策略升龍洛陽項(xiàng)目戶型面積配比統(tǒng)計(jì)戶型公寓一房準(zhǔn)兩房小兩房兩房小三房中三房大三房四房合計(jì)面積28003.94306111731245335646112925614553510983811068620731配比4.5%0.7%18.0%4.0%9.1%20.8%23.4%17.7%1.8%100%產(chǎn)品套數(shù)配配比——洛陽市場144㎡以以下三房與與80-90㎡兩房房戶型最為為暢銷，本本項(xiàng)目以中小面積積兩房、三三房產(chǎn)品為為主打，小小戶型公寓寓、大面積積四房為輔輔助，迎合合市場消費(fèi)費(fèi)需求比例為62%項(xiàng)目整體定位策略升龍洛陽項(xiàng)目戶型套數(shù)配比統(tǒng)計(jì)戶型公寓一房準(zhǔn)兩房小兩房兩房小三房中三房大三房四房合計(jì)套數(shù)624104198434068211701199823666992配比8.9%1.5%28.4%4.9%9.8%16.7%17.1%11.8%0.9%100%產(chǎn)品面積配比比——洛陽市場中小小面積戶型由由于其總價(jià)低低、市場投放放量少，能有有效規(guī)避競爭爭等特性，本項(xiàng)目戶型套套數(shù)以市場主主流產(chǎn)品兩房房、三房和小小面積準(zhǔn)兩房房為主打，一一房和四房為為輔助同致行思考項(xiàng)目產(chǎn)品全面面覆蓋，向多多元化發(fā)展，，滿足不同層層次客群之需需，擴(kuò)大客戶戶打撈范圍；；響應(yīng)“快產(chǎn)快快銷”的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略模式，，以中小面積積產(chǎn)品線迎合合市場需求，，拉升產(chǎn)品售售價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目銷售速度度與利潤的完完美統(tǒng)一；有效規(guī)避市場場“同質(zhì)化””惡性競爭，，以稀缺、獨(dú)獨(dú)有的姿態(tài)引引領(lǐng)市場；會(huì)所、樣板示示范區(qū)、幼兒兒園等配套設(shè)設(shè)施打造高品品質(zhì)國際住區(qū)區(qū)，凸顯項(xiàng)目目核心競爭力力，增加項(xiàng)目目的附加價(jià)值值?？偨Y(jié)——洛陽未來市場場投放量大、、產(chǎn)品同質(zhì)化化現(xiàn)象嚴(yán)重，，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需需以“市場、、創(chuàng)新產(chǎn)品””為競爭導(dǎo)向向，有效規(guī)避避競爭，配合合“快產(chǎn)快銷銷”的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的利潤正正常增長形象定位———展示項(xiàng)目價(jià)值值觀的營銷溝溝通方式利用營銷溝通通項(xiàng)目價(jià)值觀觀，確定項(xiàng)目目形象定位———都會(huì)中心，萬萬象之城項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略項(xiàng)目案名建議議——以城市別稱、、項(xiàng)目賣點(diǎn)及及項(xiàng)目氣度為為基礎(chǔ)看待項(xiàng)目整體案名名：項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略“升龍廣場””釋義：延續(xù)鄭州升龍龍品牌的影響響力，提升品品牌價(jià)值的吸吸納力和擴(kuò)散散力；項(xiàng)目推動(dòng)洛陽陽未來的城市市發(fā)展，為洛洛陽國際人居居品質(zhì)做代言言；項(xiàng)目地處城市市繁華中央，，是接軌國際際生活的先行行者；項(xiàng)目作為高端端復(fù)合文化地地產(chǎn)的特性展展現(xiàn)；項(xiàng)目自身業(yè)態(tài)態(tài)功能性、使使用性帶來的的全新城居模模式；升龍廣場案名評(píng)價(jià)：此案名，寓意意深遠(yuǎn)，大氣氣磅礴，本身身具有強(qiáng)烈的的識(shí)別性、積積聚性、高度度性與發(fā)展價(jià)價(jià)值；對其他他項(xiàng)目造成直直接映射，具具有強(qiáng)烈的排排他性；對于于升龍集團(tuán)在在河南省域內(nèi)內(nèi)的品牌滲透透意義重大。。整體開發(fā)節(jié)奏奏——項(xiàng)目分期目標(biāo)標(biāo)基于項(xiàng)目整體體分期的指導(dǎo)導(dǎo)原則，本項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期分三期開發(fā)（未包含含D、E、F地塊寫字樓樓、酒店式公公寓、商業(yè)及及回遷房部分分）：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略1.????三期目標(biāo)一期目標(biāo)引爆市場，形成熱點(diǎn)，打造洛陽城市國際人居標(biāo)準(zhǔn)迅速樹立項(xiàng)目形象，利用區(qū)域優(yōu)勢占領(lǐng)市場制高點(diǎn)；檢驗(yàn)市場反應(yīng)，以備后期調(diào)整策略；鞏固項(xiàng)目的市場形象鞏固項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的市場影響力；大量推出市場熱銷產(chǎn)品，擴(kuò)大項(xiàng)目利潤率；升華項(xiàng)目在洛陽區(qū)域市場中的江湖地位依據(jù)一期推售中市場反應(yīng)調(diào)整二期整體策略，迎合市場；在確立項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)下，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知感；1.????二期目標(biāo)項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略整體開發(fā)節(jié)奏奏——開發(fā)順序C地塊B地塊A地塊C地塊景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹立項(xiàng)目形象B地塊完善項(xiàng)目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項(xiàng)目價(jià)值A(chǔ)地塊項(xiàng)目品質(zhì)形象鞏固階段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值區(qū)項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略整體開發(fā)戰(zhàn)略略分析——C地塊景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹立項(xiàng)目形象B地塊完善項(xiàng)目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項(xiàng)目價(jià)值A(chǔ)地塊項(xiàng)目品質(zhì)形象鞏固階段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊先行開發(fā)，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線，快速搶占市場，樹立形象豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線，完善項(xiàng)目及區(qū)域商業(yè)配套，鞏固項(xiàng)目形象及地位通過前期開發(fā)物業(yè)的成熟逐步提升低價(jià)值區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤增長項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目分期開發(fā)發(fā)各期參數(shù)指指標(biāo)——分期一期（C地塊）二期（B地塊）三期（A地塊）合計(jì)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)分項(xiàng)2347241055741201325946226587535900821667總建筑面積340298179594301775建面配比41.4%21.9%36.7%100.0%容積率5.295.993.36

啟動(dòng)區(qū)營銷策略重大工程與營營銷節(jié)點(diǎn)2011年2月底完成啟啟動(dòng)區(qū)住宅產(chǎn)產(chǎn)品整體銷售售率60%，商業(yè)銷售率率35%以上，B地塊小戶型型公寓銷售率率75%以上，實(shí)現(xiàn)銷銷售額12億元3月6月9月12月2010年2011年時(shí)間軸線4.8市區(qū)臨時(shí)售樓部開放9.5啟動(dòng)區(qū)首批房源開盤7.10產(chǎn)品推介暨聯(lián)盟商家簽約會(huì)3月7.18啟動(dòng)區(qū)首批房源公開認(rèn)籌9.23啟動(dòng)區(qū)二批房源入市10.10啟動(dòng)區(qū)首批商業(yè)認(rèn)籌10.31啟動(dòng)區(qū)首批商業(yè)開盤10.24啟動(dòng)區(qū)二批房源認(rèn)籌11.7B地塊公寓認(rèn)籌11.28B地塊公寓開盤12.12啟動(dòng)區(qū)二批房源開盤8.28售房部、景觀示范區(qū)對外開放啟動(dòng)區(qū)營銷策略2010年2011年1、臨時(shí)售房房部包裝、開開放；2、區(qū)域炒作作、戶外發(fā)布布、形象樹立立、認(rèn)籌開盤盤物料籌備；；項(xiàng)目炒作、戶戶外發(fā)布、信信息傳遞、開開盤物料籌備備等；階段劃分銷售目標(biāo)前期物料籌備備階段營銷執(zhí)行1月籌備階段4月7月9月11月3月市場預(yù)熱階段段公開認(rèn)籌階段段強(qiáng)銷階段持續(xù)熱銷階段段工程進(jìn)度營銷節(jié)點(diǎn)1、4月8日臨時(shí)時(shí)售房部開放放；2、5月份報(bào)報(bào)紙廣告出街街；1、7月10日產(chǎn)產(chǎn)品推介暨聯(lián)聯(lián)盟商家簽約約會(huì)；2、7月18日啟啟動(dòng)區(qū)首批房房源公開認(rèn)籌籌；3、8月28日售售房部、景觀觀示范區(qū)對外外開放客戶積蓄階段段認(rèn)籌目標(biāo)：1500張卡卡最大限度轉(zhuǎn)化化認(rèn)籌客戶量量實(shí)現(xiàn)銷售啟動(dòng)動(dòng)區(qū)總體量的的60%以上上營銷思路1、3月中下下旬項(xiàng)目宣傳傳設(shè)計(jì)物料到到位、銷售說說辭制定完畢畢；2、銷售人員員招聘到崗，，培訓(xùn)到位；；做好項(xiàng)目前期期的籌備工作作，主要是合合作單位的確確定、宣傳物物料、沙盤、、3D影視的的制作到位通過低碳營銷銷手法，開拓拓大客戶資源源，廣泛積累累客戶資源。。媒體密集投放放，形象宣傳傳與價(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)導(dǎo)入有機(jī)結(jié)結(jié)合，通過推推介會(huì)、公開開排號(hào)最大程程度吸籌，為為后期火爆的的銷售奠定基基礎(chǔ)；利用8月售房房部、示范區(qū)區(qū)開放、連續(xù)續(xù)性的認(rèn)籌、、開盤等活動(dòng)動(dòng)引爆市場，，不斷向外界界傳遞項(xiàng)目銷銷售信息，樹樹立項(xiàng)目的高高端物業(yè)形象象；利用價(jià)格控制制、營銷活動(dòng)動(dòng)等策略，借借二批房源的的開盤，制作作市場熱銷局局面，以此形形成價(jià)格差異異，重點(diǎn)消化化首批剩余產(chǎn)產(chǎn)品；項(xiàng)目炒作、戶戶外發(fā)布、信信息傳遞、認(rèn)認(rèn)籌開盤籌備備等；1、9月5日啟動(dòng)動(dòng)區(qū)首批房源源開盤；2、9月23日啟啟動(dòng)區(qū)二批房房源入市；3、10月10日日啟動(dòng)區(qū)首批批商業(yè)認(rèn)籌；；31日開盤盤；4、10.24啟啟動(dòng)區(qū)二批房房源認(rèn)籌；1、戶外發(fā)布布、信息傳遞遞、認(rèn)籌開盤盤物料籌備；；2、產(chǎn)品推介介會(huì)物料準(zhǔn)備備；1、產(chǎn)品規(guī)劃劃、VI系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)、廣告告設(shè)計(jì)、銷售售物料設(shè)計(jì)制制作、銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組建、銷銷售培訓(xùn)；2、工地圍墻墻出街；1、11月7日，，B地塊小戶戶型公寓認(rèn)籌籌；28日開開盤；2、12.12啟啟動(dòng)區(qū)二批房房源開盤；1、8月底C地塊1-9#樓取得預(yù)預(yù)售許可證；；1、9月底C地塊一期商商業(yè)取得預(yù)售售許可證；2、10月底底B地塊公寓寓樓取得預(yù)售售許可證；營銷階段支出項(xiàng)目項(xiàng)目明細(xì)費(fèi)用預(yù)估(萬元)合計(jì)(萬元)比例臨時(shí)售樓處開放前物料3D、模型、銷售物料等7026519%戶外工地圍墻制作、安裝150媒體網(wǎng)絡(luò)5活動(dòng)大客戶拓展、旅游大使選拔賽60首批房源認(rèn)籌至開盤前物料認(rèn)籌物料、禮品等7041529.7%戶外圍墻、大牌、車體、候車亭180媒體報(bào)紙、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、DM、短信95活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)、認(rèn)籌、售房部/景觀示范區(qū)開放、開盤、售房部暖場活動(dòng)等100二批推出至開盤前物料開盤物料、禮品等8042031.3%戶外圍墻、大牌、車體、候車亭90媒體報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、DM、短信150活動(dòng)認(rèn)籌、開盤、售房部暖場活動(dòng)等150不可預(yù)見費(fèi)——30030020%合計(jì)1500萬100%通過啟動(dòng)區(qū)營營銷費(fèi)用細(xì)分分表可直觀的的體現(xiàn)出在項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)銷銷售期間各項(xiàng)項(xiàng)營銷費(fèi)用的的合理化排布布。項(xiàng)目營銷銷費(fèi)用的支出出是項(xiàng)目開發(fā)發(fā)期間一大重重要支出，因因此，在保證證項(xiàng)目營銷推推廣效果的同同時(shí)合理優(yōu)化化費(fèi)用預(yù)算。。啟動(dòng)區(qū)營銷費(fèi)費(fèi)用細(xì)分啟動(dòng)區(qū)營銷策略與升龍集團(tuán)共共享成功的展展業(yè)華彩！同致行（中國國）23/1/2010Weexpectsuccess.9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:52:4801:52:4801:521/5/20231:52:48AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:52:4801:52Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。01:52:4801:52:4801:52Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2301:52:4801:52:48January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20231:52:48上上午01:52:481月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月231:52上上午午1月月-2301:52January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/51:52:4801:52:4805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。1:52:48上上午1:52上上午01:52:481月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310