X年成都某地產(chǎn)公園五號營銷提案

光榮與夢想ThegloryandthedreamContents目錄觀萬科Part1Part3論策略知態(tài)勢Part2謀營銷Part4觀萬科〖光榮與夢想〗Part1萬科12年公園五號

城市花園的推出，標志著萬科正式進駐成都；并讓成都對城東有了新的認識；隨后的金色家園，為成都帶來了金色系產(chǎn)品，堅定了萬科的第一步。光榮第一步—萬科來了【2001—2004年】起步雛形三年成都

魅力之城亮相，奠定了萬科在成都地位；開啟了成渝立交區(qū)域的新篇章；隨后，雙水岸的亮相為城北帶來新的機遇；加州灣、朗潤園的相繼推出，也讓萬科在城西邁出了堅實的一步?！?005—2007年】光榮第二步—三年成都定局第11年，成都萬科終于迎來高端產(chǎn)品—五龍山，讓市場對萬科有了新的認識；

第12年，成都萬科布局商業(yè)，鉆石廣場、匯智中心正式啟幕?！?011—2012年】光榮第四步—全系定局2013年，七盤齊發(fā)，成都萬科布局全面升級！被誤讀的“萬科”五龍山的成功，為成都萬科的高端拉開序幕！但成都始終還沒有迎來屬于城市的TOP，品牌高端價值仍需更進一步！2013年，天逸將引爆第一聲，可惜體量的限制注定需要更強者承擔起TOP1的重任。公園5號

承載2013年成都萬科的光榮與夢想2012年銷售額1412億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。核心理念、價值觀：“讓建筑贊美生命”為客戶提供展現(xiàn)自我、和諧共生的理想生活空間，保護、改善環(huán)境，促進人與自然的可持續(xù)發(fā)展。品牌價值不言而喻。全球領(lǐng)先的住宅開發(fā)企業(yè)，TOP系列享譽全國骨子里的中國情結(jié)城南的區(qū)域域規(guī)劃及發(fā)發(fā)展一直居居于成都前前列，隨著天府新新區(qū)等規(guī)劃劃出臺，城城南未來將將形成：行政辦公中中心+創(chuàng)新研發(fā)中中心+區(qū)域總部基基地+現(xiàn)代服務(wù)基基地+宜居人文住住區(qū)城南，將是是成都離世世界最近的的地方。公園五號，，處于城南南核心，區(qū)區(qū)域價值不不可估量。。區(qū)域配套套高端完善善。成都離世界界最近的地地方，公園園五號居于于中心金融總部商務(wù)區(qū)站南組團——新中心核心區(qū)功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務(wù)區(qū)。大源組團——總部基地/中央商務(wù)區(qū)功能：會展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;80畝珍貴河濱濱綠地，以以尊重成就就自然藝術(shù)術(shù)城南豪宅多多，但能同同時擁有城城市及景觀觀資源的豪豪宅少之又又少。80畝于城南難難尋的河濱濱公園，唯唯公園5號私享，景景觀資源價價值優(yōu)異。。完善的建筑筑、精裝體體系，融合合綠色環(huán)保?？萍迹w體現(xiàn)“以人人為本”的的理念。項目價值優(yōu)優(yōu)異。以人為本的的筑造及精精裝，用品品質(zhì)成就建建筑藝術(shù)服務(wù)宗旨：：“全心全全意全為您您”質(zhì)量方針：：“服務(wù)至至誠、精益益求精、管管理規(guī)范、、進取創(chuàng)新新”生活價值優(yōu)優(yōu)異。睿管家，為為公園五號號的生活添添上人文的的精心使命所需，，唯公園5號擔此重重任

天賦賦所賜，唯唯公園5號號勝此重任任

光榮榮與夢想之之路，風雨雨無阻〖風雨與陽光光〗知態(tài)勢〖風雨與陽光光〗Part2市場政策城市及區(qū)域域發(fā)展豪宅市場情情況2008年10月系列新政政支持房地地產(chǎn)年末連續(xù)5次降息2009年國四條”出出臺2010年“國十條””“新國四條””“新國十條””金融政策持持續(xù)收緊2011年“國八條”成都主城區(qū)限限購。2001年刺激消費繁榮榮房地產(chǎn)市場場2002年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定,規(guī)范土地市場場.2003年121號文件宏觀調(diào)調(diào)控警報國務(wù)院明確將將房地產(chǎn)業(yè)作作為國民經(jīng)濟濟的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)2004年8·31大限提高拿地地“門檻”調(diào)調(diào)控開始2005年國八條出臺調(diào)調(diào)控上升到到政治高度（（舊國八條））七部委發(fā)布（（新國八條））2006年國六條出臺國務(wù)院出臺限限制90/70政策8月，土地新政政出臺2007年《物權(quán)法》通過整頓土地開發(fā)發(fā)周期年內(nèi)連續(xù)6次加息2012年強調(diào)限購、限限貸、限價政政策繼續(xù)；繼繼續(xù)執(zhí)行調(diào)控控。全年中地方在在公積金、細細則等方面與與中央博弈12年來市場場調(diào)控已成常常態(tài)，起伏之之中風雨交加加2013年新新政再出，豪豪宅繼續(xù)遭受受打壓完善穩(wěn)定房價價工作責任制制新政細則抑制投機投資資性購房增加普通商品品住房及用地地供應(yīng)加快保障性安安居工程規(guī)劃劃建設(shè)加強市場監(jiān)管管和預(yù)期管理理新政解讀以抑制投資性性需求為綱強化信貸政策策，結(jié)構(gòu)性收收縮二套房貸貸限購升級，明明確統(tǒng)一標準準壓需求保障2013年住房供應(yīng)量量優(yōu)先支持中小小戶型商品房房建設(shè)落實2013保障房基本建建成任務(wù)促供給房產(chǎn)稅政策，，信貸、限購購政策升級將進一步限制制高端客戶購購房代言成都的國國際城南，精精華匯聚于繞繞城兩側(cè)區(qū)域域老城南板塊傳統(tǒng)高尚居住區(qū)站南板塊國際城南中央政務(wù)區(qū)新老城南銜接走廊及商業(yè)配套區(qū)域大源板塊國際城南中央生活區(qū)、商務(wù)區(qū)、會展、總部基地、科技研發(fā)中心新天府廣場板塊新城南與麓山高端居住區(qū)的吸附區(qū)成都市政府早早在1996年就就已規(guī)劃南遷；2008年，，天府新城規(guī)規(guī)劃出爐。城南迎來了了全面提速發(fā)發(fā)展機遇。如今的城南高高端產(chǎn)業(yè)聚集集、國際商業(yè)業(yè)巨頭云集、、品牌開發(fā)商商林立，城南南領(lǐng)銜和見證證了成都跨越越式的發(fā)展。。國際城南，代代言成都！跳出區(qū)域，跳跳出城南，放放眼成都！南—站南區(qū)域中心—“東大街-錦江”區(qū)域東—攀成鋼區(qū)域其他—零星分布高層豪宅源起起城南，發(fā)展展至今全城競競爭首座時代豪庭/尊邸紫檀城南一號譽峰朗御藍光1881雍錦匯金悅灣保利康橋望今緣錦天府天譽西派國際鉑雅苑城南華府濱河灣2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年備注：以項目目資源及規(guī)劃劃，產(chǎn)品打造造及示范區(qū)，，入市期間市市場知名度、、價值形象、、銷售業(yè)績的的綜合評比為為縱軸。以項目入市時時間為橫軸。獨占鰲頭———譽峰各領(lǐng)風騷———鉑雅苑、中中海城南一號號/華府、攀攀成鋼（天譽譽、濱河灣、、錦天府）不容小覷———西派國際、、華潤金悅灣灣、望今緣知名開發(fā)商紛紛紛涌入豪宅宅市場，競爭爭此起彼伏譽峰的成功，，引無數(shù)豪宅宅紛沓而至，，成敗皆有，但但至今仍沒有有誰能撼動其其市場地位。。合景譽峰：CBD國際級中央豪豪宅09年開盤，開盤盤首日銷售金金額6.2億，打破當時時成都雙項紀紀錄，至今仍仍為成都豪宅宅之標桿！占地面積280畝產(chǎn)品類型高層電梯面積段180㎡-360㎡價格整體均價18000元/㎡裝修標準6000元/㎡銷售狀況2009年開盤，創(chuàng)造銷售記錄，成為成都豪宅市場的代表賣點城南國際CBD中心、合景泰富自身配套2棟超甲級寫字樓、W酒店、7萬方奢侈品旗艦店其他項目位于天府新城核心政務(wù)區(qū)，匯集城南頂級配套設(shè)施；合景泰富專家級打造精裝豪宅；600萬歐元造價園林，量身打造200多件原創(chuàng)雕塑。豪宅標桿，英英雄遲暮25

已推未售房源2013年預(yù)計推貨量合計面積

項目110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-130130-150150-170170-200200-250251-300300-400110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400城南華府

173105

197631

23934

29290735西派國際55270501551

12056

419天譽

75353537

54966056

448錦天府

1844957124

11266

592仁恒濱河灣

12

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11266

28260金悅灣

2617418

9246

491鉑雅苑

833596

439望今緣

176011

88譽峰0

80185422

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56579合計552502103615916993020359144378487131844051列強林立的城城南，初露鋒鋒芒的攀成鋼鋼，孤立一隅隅的城西，成成都豪宅市場場存貨量巨大大，后起之秀秀不容忽視，，競爭激烈，，2013年，硝煙彌漫漫！高層豪宅主要要競品—存量及未來供供應(yīng)量巨大成都高層豪宅宅量價分析—下半年回升，，年末以價換換量成交單價大于于15000元/㎡的房源上半半年去化平淡淡，下半年大量新新高端項目入入市，刺激成成交。年終大大關(guān)，以價換換量！注：成交單價價大于15000元/㎡房源140-190平米這個面積積段的大戶型型供求相對平平衡，但庫存存量較大；190平米以上大戶戶型，雖然1-7月份出現(xiàn)供不不應(yīng)求，但下半年大批豪豪宅項目的入入市，供應(yīng)量量大增。整體成交情況況下半年更佳佳。注：面積大于于140㎡平層豪宅房房源成都高層豪宅宅供需分析—下半年大量入入市，成交較較好成都平層豪宅宅大戶型庫存存量統(tǒng)計（截截止12月）注：面積大于于140㎡平層豪宅房房源雖成都2012年大戶型產(chǎn)品品供求較為平平衡，但庫存存量依然龐大大，190平米以上的大大戶型目前存存量高達146.3萬平米，在不再增量量的前提下也也至少需要一一年以上才能能去化，市場場形勢較為嚴嚴峻。2012年末成都高層層豪宅存量達達到歷史高值值調(diào)控政策持續(xù)續(xù)升級，高端端市場進一步步遭受打壓；；成都及城南發(fā)發(fā)展向好，但但同時催生更更多豪宅誕生生；目前高層豪宅宅項目眾多，，競爭激烈；；整體成交欠欠佳，存量較較大；市場態(tài)勢，不不容樂觀?！硷L雨與陽光〗論策略〖差異與核心〗Part3核心課題核心策略背景梳理———機遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存萬科2013年格局全新新升級；城市級TOP首次進入成成都；公園五五號先天及后后天條件優(yōu)異異；宏觀市場持續(xù)續(xù)調(diào)控，高端端客戶繼續(xù)成成為首要目標標；成都發(fā)展向好好，城南發(fā)展展向好；高端豪宅眾多多，競爭激烈烈；整體成交欠佳佳，存量較大大；后期新競爭對對手將不斷加加入。項目市場面對層出不窮窮的豪宅項目目，激烈的競競爭格局。如何尋找項目目差異化價值值，突破困局局？核心課題1結(jié)合品牌、產(chǎn)產(chǎn)品、資源、、服務(wù)核心價價值，融合區(qū)區(qū)域價值，以以萬科TOP系列的獨特文文化內(nèi)涵統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)升級！以精神內(nèi)涵，，超越現(xiàn)有競競爭格局，領(lǐng)領(lǐng)先成都！第1代豪宅，資源—浣花溪

第3代豪宅城市+產(chǎn)品—譽峰第4代豪宅品牌+服務(wù)—棕櫚泉第2代豪宅城市中心—朗御？公園五號核心策略1綜合項目核心心價值，升級級打造成都第第五代豪宅心有路，行無無鋒，登峰。（項目形象））成都第一次次躋登世界的成成都門庭萬科TOP系豪宅空降成成都踞城市窗口區(qū)區(qū)域，國際感感比肩全球打造成都國際際高新區(qū)首座座世界頂級物物業(yè)讓成都高端家家庭的奢華直直面世界挑剔剔的眼光這是，成都第第一次37如何保障快速速實現(xiàn)銷售業(yè)業(yè)績？核心課題2面對豪宅市場場欠佳的銷售售，巨大的存存量，持續(xù)的的調(diào)控2012年，面對低迷迷的豪宅市場場、激烈的競競爭環(huán)境，仍仍有許多項目目憑借出奇的的營銷謀略，，成為個中翹翹楚！譽峰，2009年開盤，開盤盤首日銷售金金額6.2億，打破當時時成都雙項紀紀錄，成為豪豪宅之標桿；；連續(xù)三年，，年均產(chǎn)值超超過20億。中海城南一號號&城南華府，，2012年，年銷量達達到9億，緊跟譽峰峰之后，名利利雙收！他山之石，可可以攻玉——開發(fā)模式：項目涵括了城城市豪宅、頂頂級商場、超超甲級寫字樓樓、超五星級級酒店、高端端公寓，打造高端城城市綜合體；；設(shè)計團隊：“世界級園林林設(shè)計大師””賓士納、國國際室內(nèi)設(shè)計計大師梁志天天，將項目奢華氣氣質(zhì)彰顯極致致；產(chǎn)品設(shè)計：開創(chuàng)了全國首首例一層一戶戶帶泳池產(chǎn)品品，把豪宅居住住理念融入高高層價值范疇疇內(nèi)。精裝標準：采用國際品牌牌材質(zhì)，精心心雕琢打造，，裝修標準6000元/㎡，當時絕無僅有有。譽峰營銷價值值點【典型項目分析析】——譽峰案例啟示示*核心競爭力力：“一層一戶帶泳泳池”的絕版版產(chǎn)品趨近于于別墅的價值值【典型項目分析析】——譽峰案例啟示示*營銷手法：：線上引爆、現(xiàn)現(xiàn)場震撼、圈圈層影響、因因“市”利導(dǎo)導(dǎo)線上高舉高打打高端圈層影響響現(xiàn)場極度震撼撼集中引爆，主主打稀缺產(chǎn)品品“一層一戶戶帶泳池，與與別墅比肩的的城市豪宅””，一時間市市場嘩然，全全城談?wù)摗３啥际桌廊A華生活體驗場場，“鋼琴式式售樓部懸浮浮水面，600萬歐元設(shè)計費費園林示范，，極致奢華的的樣板區(qū)”，，全城敬仰。。前期從媒體和和業(yè)界入手，，撬動成都高高端圈層；后后期持續(xù)高端端圈層影響，，各種規(guī)模的的高品質(zhì)圈層層活動近百場場。市場引導(dǎo)銷售售策略性釋放或或收回優(yōu)惠，，刺激銷售；；好壞房源““肥瘦搭配””；階段性封封盤蓄客，““饑餓式””營銷開發(fā)模式：項目涵括了城城市豪宅、別別墅、超甲級級寫字樓，業(yè)態(tài)豐富，，功能性強；；項目區(qū)位：地處天府新城城核心位置，區(qū)域規(guī)劃呈呈現(xiàn)效果較好好，所處地段段豪宅氣質(zhì)已已經(jīng)形成；項目呈現(xiàn)：2012年中海城南一一號已全面呈呈現(xiàn)，“約8萬平方米私屬屬中央園林，，400米永闊樓間距距”實景展展示，充分展展現(xiàn)品牌實力力；產(chǎn)品設(shè)計：“隱于市”的的稀缺城市別別墅，高贈送率、、大尺度開間間、大面積贈贈送天地花園園等產(chǎn)品特點點，極具震撼撼力。中海城南一號號&城南華府營銷銷價值點【典型項目分析析】——中海城南一號號&城南華府啟示示*核心競爭力力：項目呈現(xiàn)力度度，展現(xiàn)品牌牌實力【典型項目分析析】——中海城南一號號&城南華府案例例啟示*營銷手法：：實景震撼、低低價造勢、稀稀缺引爆、包包裝重組實景震撼稀缺引爆低價造勢潛心打造項目目實景，新古古典主義的建建筑立面與皇皇家儀式感園園林的結(jié)合，，極具震撼力力，深受客戶戶認可。先推出位置較較差房源以低低價作為突破破口，去化滯滯銷房源，并并締造旺銷口口碑；口碑形形成后逐步推推出優(yōu)質(zhì)房源源，逐步實現(xiàn)現(xiàn)溢價。推出獨具特色色的稀缺城市市別墅，再次次引爆市場，，并重塑項目目高端形象，，形成口碑傳傳播。包裝重組從現(xiàn)房“中海海城南一號””，到城市別別墅“城南官官邸”，再到到“城南華府府”，順利實實現(xiàn)溢價，最最大化發(fā)揮中中海品牌勢能能?！締⑹疽弧浚骸懊芗Z炸，，世人皆知””→找準項目核心心競爭力，起起勢前推廣全全面啟動，線線上高密度轟轟炸，形成項項目品牌勢能能，引起市場場廣泛關(guān)注！！【啟示二】：“現(xiàn)場震撼，，實力展示””→通過獨具項項目特色的現(xiàn)現(xiàn)場示范區(qū)打打造，展示品品牌形象和企企業(yè)實力，進進一步夯實品品牌基礎(chǔ)，打打動客戶！【啟示三】：“圈層營銷，，精準制導(dǎo)””→豪宅始終為為少數(shù)人的專專利，必須精精確鎖定與項項目匹配的圈圈層人群，通通過高端圈層層的口碑傳播播擴大品牌影影響力，才能能精準制導(dǎo)??！【典型營銷案例例啟示】核心策略2影響客戶，圈圈定客戶，逼逼定客戶，層層層遞進〖風雨與陽光〗謀營銷Part4以往鑒來——萬科公園五號號之戰(zhàn)，勝在在“人人”“人人”看看萬科Textinhere“人人”談萬科“人人”買萬萬科三大戰(zhàn)役，步步步為“贏””“人人”看萬科策略釋義：面向廣域客戶傳遞項目形象，線上密集性轟炸，價值輸出點高度集中目的：強勢樹立品牌形象，形成品牌影響力“人人”談萬科策略釋義：通過渠道及活動等形式精準拓展圈層客戶，引導(dǎo)至銷售現(xiàn)場，進行現(xiàn)場震撼目的：夯實品牌，圈層認可，鎖定目標“人人”買萬科策略釋義：目標任務(wù)分解，蓄客策略制定；產(chǎn)品推售“肥瘦搭配”，價格執(zhí)行“外高內(nèi)低”目的：完成銷售任務(wù)，領(lǐng)跑豪宅市場“人人”談萬萬科無人不知，世世人皆曉，沒有人不談?wù)撜摗叭f科公園園五號”！人人是誰？——全世界人民外籍華人，以以及熱愛中國國的外籍友人人。。。?！珖嗣窀郯呐_同胞，，全國一線城城市市民，北北京、上海、、廣州、深圳圳。。。。全國萬科業(yè)主主，萬科粉絲絲。。。?！啥际惺忻癯菛|、南南、西、、北，全全域成都都市民。。。。。。50如何引起起談?wù)摚?？——核心策略略制造話題題，輿論論導(dǎo)向；；品牌占位位，定義義屬性；；形象建立立，價值值輸出；；全線爆破破，新聞聞熱炒。。BAC給客戶帶來的利益和價值項目本身的屬性/特性相對于競爭對手的優(yōu)勢D項目的實力保障D：萬科品牌C：萬科旗下TOP產(chǎn)品B：項目價值體系A(chǔ)：項目特有的生態(tài)豪宅理念“萬科公公園五號號”的核核心競爭爭力——由項目物物理屬性性衍生而而來的，，具有前前瞻性的的世界級級生態(tài)豪豪宅理念念。線上推廣廣主題根根據(jù)價值值屬性層層層遞進進，依次次訴求萬萬科品牌牌、萬科科TOP、核心價價值點及及豪宅生生活理念念。談?wù)撌裁疵磧?nèi)容？？——推廣主題題商戰(zhàn)無序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》震撼升級上市！火爆促銷中……此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學習前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學習、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營銷策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當受騙！第一階段段5-6月制造話題題，引起起熱議萬科猜想想——萬科又將將為成都都帶來什什么？未曾公開開的世界界敬請期待待媒體組合合——少而精戶外機場戶外外、路名名牌、項項目圍擋擋雜志《西南航空空》、《四川航空空》大眾媒體體寫字樓、、星級酒酒店、社社區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)、、成都向向上、搜搜房網(wǎng)論論壇專題題、新浪浪微博第二階段段7月主角登場場，值得得期待懸念揭曉曉——“萬科公公園五號號”是什什么？躋登世界界的成都都門庭即將傾城城面市媒體組合合——集中爆破破報廣、軟軟文商報、華華西都市市報全國雜志志《博客天下下》、《看天下》、《三聯(lián)新聞聞周刊》、《第一財經(jīng)經(jīng)周刊》、《航空雜志志》戶外機場戶外外、南延延線戶外外、路名名牌、街街名牌、、項目圍圍擋大眾媒體體寫字樓、、星級酒酒店、社社區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)、、成都向向上、搜搜房網(wǎng)論論壇專題題、新浪浪微博第三階段段8-9月形象建立立，價值值輸出萬科公園園5號，邀您您領(lǐng)略城城市生態(tài)態(tài)豪宅??！萬科12年，終于于為成都都帶來世世界級TOP豪宅?！猅OP級產(chǎn)品，，絕版城城市別墅墅，尊重重城南的的珍貴。。——TOP級建筑，，不一樣樣的風情情，尊重重您的品品味；——TOP級河濱公公園，藝藝術(shù)與綠綠色共生生，尊重重自然的的恩賜。。媒體組合合——全面鋪開開報廣、軟軟文商報、華華西都市市報雜志《頭等艙》、《西南航空空》、《四川航空空》、《成都樓市市》、《成都別墅墅》戶外機場戶外外、南延延線戶外外、路名名牌、街街名牌、、項目圍圍擋大眾媒體體寫字樓、、星級酒酒店、社社區(qū)廣告告網(wǎng)絡(luò)專業(yè)網(wǎng)站站廣告，，專業(yè)博博客、論論壇持續(xù)續(xù)炒作“人人””看萬科科百聞不如如一見，，”人人人”趨之之若鶩??！如何組織織“人人人”看萬萬科？——策略鋪排排第一步：：界定““人人””客戶屬性性界定——具有圈層層影響力力和話語語權(quán)的從從業(yè)人士士；喜好好本項目目的實力力買家第二步：：拓展““人人””以品牌價價值為背背景，線線下交互互為基本本手段，，兼顧線線上影響響力的建建立，結(jié)結(jié)合推廣廣、渠道道、活動動共同達達成客戶戶拓展的的實現(xiàn)。。第三步：：鎖定““人人””以品牌價價值為背背景，線線下交互互為基本本手段，，兼顧線線上影響響力的建建立，結(jié)結(jié)合推廣廣、渠道道、活動動共同達達成客戶戶拓展的的實現(xiàn)。。STEP1界定“人人人”——具有圈層層影響力力和話語語權(quán)的權(quán)權(quán)威人士士；——具有購買買實力的的買家；；——對萬科品品牌有情情結(jié)的萬萬科粉絲絲。種子客戶戶種子行業(yè)朋友目的：精準種子子客戶,通過客戶維護護、運營營等資源滲滲透實現(xiàn)現(xiàn)以點帶面面。形式：深度挖掘掘種子資資源，以以活動及利益輸送送等方式，，對其相相關(guān)資源源進行滲滲透及導(dǎo)導(dǎo)入。圈層客戶戶項目平臺雪茄高爾夫紅酒收藏豪車目的：通過項目目平臺，，實現(xiàn)與與運動、藝藝術(shù)、品品鑒、收收藏等高端資源源的聯(lián)動動，實現(xiàn)現(xiàn)客戶資資源的共共享。形式：以項目為為平臺，，以活動動嫁接、、資源導(dǎo)導(dǎo)入、客客戶共享享等形式式，聯(lián)動動商會、、峰會、、聯(lián)盟、、俱樂部部資源，，傳遞項項目高端生活活方式，制造圈層影響響力，并進行聯(lián)動式蓄蓄客。STEP2拓展“人人人”——利用活動動影響力力，策略略性活動動邀約；；——針對性的的渠道資資源拓展展?；顒硬呗月浴按蟆薄啊靶　贝畲钆?，持持續(xù)拓客客城市影響響力活動動：配合項目目節(jié)點，，以大型型活動““炒熱””項目，，提升項項目知名名度圈層活動動：小眾活動動，增強強現(xiàn)場人人氣，聚聚集圈層層客戶，，促進銷銷售。造勢活動動——別墅樣板板間參觀觀活動“所謂豪豪宅，極極致稀缺缺”——別墅樣板板區(qū)品鑒鑒活動配合節(jié)點點：別墅墅樣板板間開開放活動人人員：萬科科業(yè)主主、媒媒體、、意向向客戶戶、世世家渠渠道客客戶、、房地地產(chǎn)同同行活動形形式：以““萬科科公園園五號號”別別墅樣樣板間間開放放為噱噱頭，，舉辦辦品鑒鑒會造勢活活動——徐振宇宇先生生企業(yè)業(yè)管理理專題題講座座“企業(yè)業(yè)管理理的智智慧魅魅力””——徐振宇宇專題題講座座活動節(jié)節(jié)點：：項目開開盤活動對對象：：萬科業(yè)業(yè)主、、世家家渠道道客戶戶、意意向客客戶、、其他他渠道道客戶戶、媒媒體同同行，，約300人活動形形式：：邀約著著名企企業(yè)講講師徐徐振宇宇先生生對企企業(yè)管管理進進行培培訓，，以其其名氣氣吸引引客戶戶圈層活活動系系列3———鑒賞類類活動動活動目目的：：彰顯項項目高高端調(diào)調(diào)性，，吸引引目標標客群群活動人人數(shù)：：每場約約40人活動內(nèi)內(nèi)容：：嫁接古古董、、藝術(shù)術(shù)品、、名畫畫機構(gòu)構(gòu)進行行名畫畫展覽覽，邀邀約意意向客客戶、、渠道道客戶戶、業(yè)業(yè)主參參觀活動類類型：：古董展展、名名畫展展、雕雕塑展展、豪豪車展展等圈層活活動系系列4———專場會會議/聯(lián)誼活動目目的：：嫁接高高端客客戶資資源，，挖掘掘目標標客戶戶活動人人數(shù)：：每場約約40人活動形形式：：嫁接名名企資資源、、商會會、高高端俱俱樂部部資源源，以以售樓樓部為為其提提供會會議地地點活動類類型：：商會論論壇、、企業(yè)業(yè)年會會、俱俱樂部部聯(lián)誼誼或周周年慶慶五大通通路，，廣納納客戶戶一是通通過高高端場場所點點位，，精準準拓展展二是通通過專專場項項目推推介會會，貼貼身宣宣傳三是通通過二二級城城市巡巡展，，擴展展客群群區(qū)域域，搶搶占市市場客客戶；；四是電電話/短信陌陌拜，，拓展展客戶戶資源源群體體五是利利用萬萬科自自有資資源，，聯(lián)動動資源源。渠道策策略擴大渠渠道影影響力力，輻輻射二二三線線城市市二級城市拓拓展地點：：眉山、樂山山、資陽、、綿陽、德德陽、雅安安拓展方式：：①所在城市市高端酒店店、休閑娛娛樂場所進進行巡展②與當?shù)睾篮儡?S店進行長期期合作，植植入項目信信息拓展時間：：2013年6月-12月成都市綿陽市資陽市眉山市樂山市德陽市雅安市萬科八方互互動，深挖挖粉絲資源源萬科作為全全國最大的的專業(yè)住宅宅開發(fā)商，，擁有眾多多忠實追隨隨者，可與北京京、上海、、南京、杭杭州等地進行推薦聯(lián)聯(lián)動，予以以額外優(yōu)惠惠及獎勵，，充分利用用業(yè)主資源源。公園5號客戶杭州南京沈陽深圳北京上海形象感“生態(tài)豪宅宅”生活活理念演繹繹傳遞點：高高端，環(huán)保保，健康稀缺感強調(diào)產(chǎn)品稀稀缺性與故故事性傳遞點：珍珍貴標簽感項目形象符符號記憶““NO.5”傳遞點：品品牌，標志志尊貴感全程萬科TOP系服務(wù)體驗驗傳遞點：服服務(wù)，客戶戶至上體驗價值點點”萬科公園園五號”標標志性現(xiàn)現(xiàn)場體驗??！【構(gòu)建項目四四大體驗體體系】打造全景公公園的觀景景布局售樓部體系樣板間體系觀景體系服務(wù)體系NO.1NO.2NO.3NO.4體驗體系售樓部展示示體系“奢侈品符符號”打造造標簽感??！樣板間展示示體系別墅、洋房房、高層樣樣板間全線線震撼！觀景體系濱江河景延延伸至園內(nèi)內(nèi)！“人人”買買萬科成都有錢人人，如何一一擲千金？？！銷售任務(wù)分分解——公園5號從第三季季度開始銷銷售，短短短6個月時間，需完成7億目標，唯有目標，，才能引領(lǐng)領(lǐng)方向！任務(wù)分解時期強銷期熱銷期持續(xù)銷售期時間7-9月10月11-12月任務(wù)分解3.5億1.5億每月各1億年度目標7億推售策略產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型高層洋房（9+1）別墅產(chǎn)品面積110-180㎡、260㎡180-220㎡340㎡占比約60%約30%約10%長期策略：：項目產(chǎn)品類類型豐富，，可利用別別墅樹立項項目整體價價值高度；；洋房產(chǎn)品品節(jié)點性釋釋放，實現(xiàn)現(xiàn)溢價并帶帶動銷售；；高層產(chǎn)品品實現(xiàn)走量量。2013年推售策略略：“拔”形象，“創(chuàng)”溢價：2013年項目雖僅僅推出高層層產(chǎn)品，線上可利用用別墅稀缺缺產(chǎn)品立標標桿，為項項目創(chuàng)造溢溢價空間；；“搶”客源，，“爭”份額：針對政策的的不確定性性，以及競競爭市場的的嚴重分流流，建議將高層層產(chǎn)品各產(chǎn)產(chǎn)品類型均均推出，以260㎡創(chuàng)新產(chǎn)品品及110-180㎡主流產(chǎn)品品搶占市場場份額，爭爭奪先機。。別墅產(chǎn)品：：樹立價格及及價值標桿桿，實現(xiàn)項項目整體溢溢價高層產(chǎn)品：：前期以位置置較差的房房源作為特特價房進行行低價銷售售，制造熱熱銷氛圍，，后期待項項目在市場場立足后，，推出質(zhì)量量較高房源源，逐步溢溢價價格策略釋放別墅產(chǎn)產(chǎn)品價格口口徑，樹立立價值標桿桿高層產(chǎn)品低低開高走，，逐步溢價價價格制定——260㎡高層產(chǎn)品品項目名稱公園5號藍光1881西派國際譽峰錦天府金悅灣權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值環(huán)境價值40%44.10%39.70%44.10%42.10%38.70%項目價值40%36.90%39.60%41.80%39.10%39.90%品牌價值20%18.65%19.00%20.85%19.05%19.40%總計權(quán)重分值比例100%99.65%98.30%106.75%100.25%98.00%類比樓盤均價/1600016000185001550015000加權(quán)類比值/16056.1966916276.70417330.2115461.3515306.122加權(quán)平均：16086.1161采用市場對對比法與精裝豪宅市市場260㎡左右產(chǎn)品品進行比較較，得出項目目的成交均均價為16086元/㎡。以上競品裝裝修標準為為6000元/㎡，建議待公園5號精裝標準準確定后進進行適當校校正。價格制定——110-180㎡高層產(chǎn)品品項目名稱公園5號半島城邦中海城南華府桐梓林1號仁和春天國際花園權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重分值環(huán)境價值40%40%42%41%42%42%項目價值40%40%38%40%38%38%品牌價值20%20%18%20%19%19%總計權(quán)重分值比例

100%98%102%99%99%類比樓盤均價

/11000130001250010000加權(quán)類比值/11282.0512812776.4127812613.521710116.33789加權(quán)平均（清水價格）：11697.081通過市場類類比法，選選取城南區(qū)區(qū)域、產(chǎn)品品面積相近近的四個進進行比較，，得出清水水成交均價價為11697.081元/㎡。以上價格格為產(chǎn)品品清水價價，公園5號110-180㎡產(chǎn)品精精裝價格格約為3000元/㎡，實際際成交均均價約為為14697.081元/㎡。蓄客策略略全面鋪開開，海量量蓄積，，洗客提提純?nèi)驿侀_開：通過線上上、線下下多渠道道進行推推廣，媒媒體渠道道全面鋪鋪開，爭爭取大量量的客戶戶積累；；海量蓄積積：自前期渠渠道拓展展起，即即開始誠誠意客戶戶蓄積，，多方面面進行客客戶信息息收集，，積累大量客戶戶基礎(chǔ)；；洗客提純：利用現(xiàn)場場銷售中中心開放放和第一一批次預(yù)預(yù)售證獲獲取的時時間節(jié)點點進行客客戶提純純，通過過誠意登記記和誠意意金優(yōu)惠惠吸引進進行客戶戶篩選，，提高開開盤成交交轉(zhuǎn)化率率；廣泛收集集客戶信信息，密密切跟進進客戶，，傳遞項項目價值值初步意向向客戶登登記，傳傳遞項目目產(chǎn)品信信息及推推售情況況正式辦理理會員卡卡，收取取誠意金金，釋放放誠意客客戶優(yōu)惠惠信息海量蓄客客期意向客戶戶登記期期誠意金收收取期5月7月9月開盤2013年拓客計計劃鋪排排5月6月7月8月9月蓄客啟動動期強勢蓄客客期線上蓄客途徑戶外、雜志、項目圍擋、路名牌、社區(qū)廣告報紙、雜志、戶外、項目圍擋、路名牌、網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)廣告、軟文、報紙、雜志、電視媒體、戶外、項目圍擋、路名牌、網(wǎng)絡(luò)、電臺開盤樣板間呈呈現(xiàn)售樓部開開放線下蓄客途徑活動：專場品鑒會渠道：萬科業(yè)主、世家高端資源推介會；高端場所客戶拓展活動：別墅樣板區(qū)品鑒活動、奢侈品拍賣、開盤活動；系列圈層活動渠道：天府長島推介會、商報各板塊客戶推介會、高端場所資料拜訪活動：系列圈層活動，暖場活動渠道：行業(yè)協(xié)會推介會、二級城市巡展優(yōu)惠釋放業(yè)主再購1%，內(nèi)部認購優(yōu)惠1%誠意金1%，開盤優(yōu)惠1%老帶新優(yōu)惠1%，付款方式優(yōu)惠10月11月12月持續(xù)熱銷銷期2013年銷售總總表階段目標標利用萬科科品牌影影響力，，引起懸懸念，現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝、媒體體炒作，，積累意意向客源源大型活動動起勢，，蓄客全全面啟動動，現(xiàn)場場完成蓄蓄積客戶戶任務(wù)市場熱銷銷效應(yīng)和和口碑已已形成，，階段性性加推，，保證銷銷售任務(wù)務(wù)完成推廣主題題未曾公開開的世界界敬請期待待躋登世界界的成都都門庭即將傾城城面市持續(xù)強銷銷再次加推推9月7月蓄客、收收籌10月★4月推廣啟動動、渠道道挖掘31、籌備期期、起勢勢起2、蓄客期期4、持續(xù)熱熱銷期3、強銷期期現(xiàn)場配合合項目圍墻墻及導(dǎo)視視包裝、、銷售人人員培訓訓鎖定客戶戶，開盤盤熱銷，，完成階階段目標標任務(wù)萬科TOP級產(chǎn)品，絕版城城市別墅墅渠道組合合戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)現(xiàn)場導(dǎo)視視、資源源拓展、、萬科業(yè)業(yè)主專場場品鑒會會等硬廣、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、軟軟文、短短信、現(xiàn)現(xiàn)場活動動、世家家資源拓拓展戶外、報報廣、持持續(xù)現(xiàn)場場活動、、網(wǎng)絡(luò)、、短信、、世家資資源拓展展報廣、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)現(xiàn)場活動動、短信信、世家家資源拓拓展開盤熱銷銷現(xiàn)場品鑒鑒會、意意向客戶戶登記、、開盤活活動準備備開盤活動動執(zhí)行、、辦理簽簽約現(xiàn)場包裝裝及銷售售道具更更新、持持續(xù)暖場場活動、、銷售異異口同聲聲口徑梳梳理★7月初售樓樓部開放放9月初首批批次開盤盤每月持續(xù)續(xù)推新12月6月銷售目標標3.5億11月1.5億1億1億萬科公園園5號，邀您您領(lǐng)略城城市生態(tài)豪宅宅★8月樣板區(qū)區(qū)開放團隊組織織銷售經(jīng)理理：王娜娜渠道經(jīng)理理：李石石、周超超項目總監(jiān)監(jiān)：楊慎慎之置業(yè)顧問問：7+1名事業(yè)部總總監(jiān)：張張軻策劃經(jīng)理理：劉小小建高級策劃劃師1名策劃助理理1名9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:25:1502:25:1502:251/5/20232:25:15AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2302:25:1502:25Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:25:1502:25:1502:25Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2302:25:1502:25:15January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20232:25:15上上午02:25:151月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月232:25上