XXXX華僑城天鵝堡二期產(chǎn)品建議

華僑城天鵝堡二期產(chǎn)品定位建議2012.10.25目錄第一部分：宏觀背景第二部分：競品市場情況第三部分：項目一期成交情況第四部分：二期產(chǎn)品建議第一部分：宏觀背景

基調(diào)：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展《境外投資管理辦法》出臺《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》《關于加強土地出讓收支管理的通知》《調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》20102009基調(diào)：抑制部分城市房價過快上漲《流動資金貸款管理暫行辦法》出臺《個人貸款管理暫行辦法》出臺《加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題通知》《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“4.15新政”出臺“9.29新政”出臺20112012

基調(diào)：嚴厲打壓“7.12國務院常務會議“二三線城市”也要限購7.26“新版滬四條”發(fā)布，再次緊縮限購令8.2“四大行”叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務8.16住建部二三線城市限購標準出爐8.29江蘇臺州領銜率先出臺二三線城市限購令8.30央行推行存款準備金新規(guī)9月浙江臺州、衢州限購令出臺10月佛山限購令松綁朝令夕改11月初中山出臺限價令

“1.26”國八條出臺上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅1.31日上海限購令出臺上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅2月起華東主要城市限購令紛紛出臺前7個月6次上調(diào)準備金率、3次加息基調(diào)：預調(diào)、微調(diào)46個限購城市繼續(xù)維持限購狀態(tài)近40個城市出臺了不同的微調(diào)措施，其中除觸及紅線外的微調(diào)可以執(zhí)行。首套房信貸出現(xiàn)松動，從上浮到85折。兩會：調(diào)控維持力度經(jīng)濟工作會議及總理講話明確房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一定力度，房價繼續(xù)回歸合理。多部委辟謠樓市調(diào)控松動近年來中國樓市遭受頻繁的宏觀調(diào)控，特別是2011年國八條之后，以嚴厲打擊為主；預計近期政策大幅度放松可能性不存在。第一部分：宏觀背景時間政策風向內(nèi)容正合觀點國家性政策2012-10-21國家發(fā)改委指出:賣房不一套一標每套罰5000元發(fā)改委明確，凡是不一套一標的，一律按一套罰5000元，欺詐最高罰50萬元1.此舉規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為，保障購房者的利益；2.通過制度約束開發(fā)商行為，完善房地產(chǎn)市場秩序；2012-10-21國土部嚴格監(jiān)控各地樓市政策提前做好政策儲備受調(diào)控政策影響，土地供應總量減少，結構持續(xù)調(diào)整，住宅用地供應連續(xù)兩個季度回升，占國有建設用地供應總量的比例擴大，房地產(chǎn)用地市場回暖跡象顯現(xiàn)，避免部分地方政府放棄“調(diào)結構”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式，鞏固和強化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果1.嚴控政策執(zhí)行效果，預防房價反彈上漲；2.應改變地方政府通過房地產(chǎn)拉動當?shù)亟?jīng)濟模式地方性政策2012-10-01陜西調(diào)控新政：商品房利潤控制在10%

屬全國首例陜西省房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺新舉措，規(guī)定房地產(chǎn)合理利潤率應控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)。意在引導市民理性購房1.響應國家調(diào)控政策，地方性政策更加合理規(guī)范化，避免房價虛高和過快上漲；2.完善房地產(chǎn)制度，規(guī)范陜西省房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴，國家、地方步調(diào)一致，政策出臺保障調(diào)控效果，預防房價反彈上漲第一部分：宏觀背景全市市場：全市量價起伏波動，成交均價震蕩前行，11年2月份“國八條”出臺后，成交量大幅度下降，于11年6月開始慢慢回暖。至目前為止，西安樓市剛性需求的強勢表現(xiàn)，促銷繼續(xù)保持增長。西安市場成交量價呈震蕩之勢，成交量價春節(jié)后逐步反彈，近期量價逐步趨穩(wěn)；近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新為全市價格高地，城西處相對價格洼地。分區(qū)域市場量價走勢：從成交量價走勢來看，目前城北區(qū)和城南區(qū)成為西安市場最熱門的區(qū)域。從均價走勢來看，城南、高新的價格仍然處于最高位。第一部分：宏觀背景2012年一季度后，西安市商品房成交量價穩(wěn)定上升，總體來看市場呈現(xiàn)供大于求的局面，成交價格逐步趨穩(wěn)2011年9月至2012年9月，西安市商品房呈波動性，12年年初出現(xiàn)供應量、成交量及價格均較低；2012年6月后供應量、成交量及成交價格恢復平穩(wěn)，量價穩(wěn)步齊升；2011年9月至2012年9月西安市商品房供應量、成交量及成交價格走勢2012年曲江市場逐步呈現(xiàn)明顯的供大于求局面，成交量趨穩(wěn)在8-10萬㎡之間，成交價格趨穩(wěn)在10000-10500元/㎡，預計未來市場將進入去存量階段2012年全年曲江區(qū)總體來講，新增量遠大于成交總量，今年開始，供應逐漸降低，成交與新增基本持平，但由于之前的存量較大，整體市場逐步進入去存量階段。2012.1月到2012.9月，由于政策調(diào)控，市場價格處于相對較低水平，2012.2月以后價格回升，總體保持在1萬左右的水平。第一部分：宏觀背景調(diào)控出臺后，曲江市場成交量整體呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，2012年以來，大量項目“以價換量”，通過變向優(yōu)惠調(diào)整成交價格，以保證快速出貨。第一部分：宏觀背景曲江產(chǎn)品面積跨度相對較大，小高層集中在140-220㎡，高層集中在90-160㎡板塊價值項目產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）競爭層級序號一級價值區(qū)金地湖城大鏡小高層160-410三級A高層130-330紫汀苑高層165-175B二級價值區(qū)萬科金域曲江小高層76-253二級C高層76-180曲江諸子階小高層87-256D高層90-190永和坊小高層100-185E高層90-120三級價值區(qū)中冶一曲江山小高層83—200F高層85—140中鐵國際城小高層---一級G高層89-162中海紫御華府小高140—200H中海碧林灣高層87-135I曲江千林郡高層88-150J曲江意境小高層99-144K高層96-19750045040035030025015010020050面積550ABCDEFGHIJK小高層高層二級價值區(qū)三級價值區(qū)一級價值區(qū)第一部分：宏觀背景板塊價值項目產(chǎn)品價格區(qū)間（元/㎡）競爭層級序號一級價值區(qū)金地湖城大鏡小高層16000-18000三級A高層13000-15000紫汀苑高層12000-14000B二級價值區(qū)萬科金域曲江小高層19000-22000（精裝復式）二級C高層14000-17000（精裝復式）曲江諸子階小高層12000-13000D高層10000-11000永和坊小高層10000-12000E高層85000-11000三級價值區(qū)中冶一曲江山小高層8400—8600F高層8100—8600中鐵國際城小高層---一級G高層7500-8000中海紫御華府小高9500—11000H中海碧林灣高層7500-10000（精裝）I曲江千林郡高層6500—8000J曲江意境小高層---K高層7500-8500曲江項目物業(yè)售價分化較為明顯；本案所在價值板塊高層售價集中在9000-11000元/㎡之間單價ABCDEFGHIJK小高層高層二級價值區(qū)三級價值區(qū)一級價值區(qū)17000160001500014000130001200010000900011000800018000第一部分：宏觀背景板塊價值項目產(chǎn)品總價區(qū)間（元/㎡）競爭層級序號一級價值區(qū)金地湖城大鏡小高層256-640三級A高層169-495紫汀苑高層200-230B二級價值區(qū)萬科金域曲江小高層120-400二級C高層120-280曲江諸子階小高層100-260D高層118-209永和坊小高層150-360E高層99-149三級價值區(qū)中冶一曲江山小高層71—108F高層68—103中鐵國際城小高層---一級G高層70-128中海紫御華府小高133—250H中海碧林灣高層65-135I曲江千林郡高層79-150J曲江意境小高層---K高層75-122曲江項目物業(yè)業(yè)總價多集中中在140-250萬之間；其中一一級價值區(qū)總總價較高，多多在200-500萬之間；本項項目所在二級級價值區(qū)，高高層總價多在在100-160萬之間?？們rABCDEFGHIJK小高層高層二級價值區(qū)三級價值區(qū)一級價值區(qū)50045040035030025015010020050550第一部分：宏宏觀背景曲江住宅產(chǎn)品品成交主力段集集中于80-100㎡，120-150㎡、200-250㎡之間的改善型三房房；受區(qū)域價值特特征影響，以以及各項目推推售產(chǎn)品影響響，產(chǎn)品成交交主要以改善善型房源為主主；曲江成交以80-100㎡的兩房和120-150㎡的改善型三房房成交為主，，其次為部分分200-250㎡產(chǎn)品第一部分：宏宏觀背景通過區(qū)域典型型項目備案數(shù)數(shù)據(jù)可看出：：區(qū)域內(nèi)項目主主力成交面積積段為140-150㎡的，占比27%；其次為90-100㎡，占比14%；另外170-180㎡、200-250㎡大戶型成交交占比相當，，均為8%；200㎡以上產(chǎn)品主主要集中在金金地湖城大境境和中海御湖湖公館；170-180㎡產(chǎn)品主要集集中在萬科金金域曲江（精精裝復式）、、中海御湖公公館和金地湖湖城大境；140-150㎡產(chǎn)品主要集集中在中海紫紫御華府和中中海御湖公館館；此數(shù)據(jù)為房99備案數(shù)據(jù)2012.1-2012.9曲江個案住宅分面積段套數(shù)統(tǒng)計面積段劃分金地湖城大境萬科金域曲江紫薇永和坊中鐵建梧桐苑中海御湖公館中海紫御華府50以下00000050-6020000060-7003005070-800310012080-901930032090-1003026711940100-1101010000110-1207835410120-1303910602180130-140120055640140-1504603517174292150-1602001500160-170671111240170-180406941650180-19087842100190-20078224100200-2509526531521250-300045300300以上10012000合計429441120166654313第一部分：宏宏觀背景個盤成交主力力均以80-100㎡的兩房和120-150㎡的改善型三房房為主；160㎡以上舒適型再改類類房源成交集集中在湖邊個別項目目（如湖城大境境、中海御湖湖公館等）。。目錄第一部分：宏宏觀背景第二部分：競競品市場情況況第三部分：項項目一期成交交情況第四部分：二二期產(chǎn)品建議議第二部部分：：競品品梳理理金地湖城大鏡持銷尾盤萬科金域曲江紫薇永和坊中鐵梧桐苑中海御湖公館2期1、競品分布圖核心層價值以景觀資源屬性向周邊遞減次核心區(qū)電視塔板塊CBD核心周邊以會展中心為主生活配套較完善中海紫御華府1、競品品區(qū)位位分布布項目占地面積總建面容積率建筑結構銷售狀況主力產(chǎn)品整體均價推廣主題金地湖城大境1200畝180萬㎡2.0別墅、洋房、高層（毛坯）天子一號（尾盤）天錦熱銷中200㎡以上小高12000元/㎡湖景生活、絕版大宅中海紫御華府88.8畝35萬㎡4.26小高、高層（精裝修）

持續(xù)銷售中88-144㎡8000-10500元/㎡（精裝）唐遺址公園地產(chǎn)、精裝房紫薇永和坊35畝50萬㎡2.7別墅、洋房、小高（毛坯）持續(xù)銷售中110-160㎡為主8500-12000元/㎡CBD核心、中式風格、配套0.7萬科金域曲江229畝38萬㎡2.53別墅、洋房、高層（精裝修）21#22#洋房即將開盤處于尾盤176-253㎡（復式，實得250-320㎡14000-17000元/㎡（精裝）精裝修、首個泰式園林景觀中海御湖公館2期64畝15.13萬㎡3.56

高層（精裝修）11#樓在售115㎡175㎡12000-13000元/㎡區(qū)位、資源、精裝房中海御湖壹號200畝15萬㎡2.7高層、小高層（精裝修）二期1批次在售170-290㎡為主18000-20000元/㎡中國鐵建、首個溫泉入戶通過上上面數(shù)數(shù)據(jù)得得出以以下結結論：：曲江核核心區(qū)區(qū)項目目依托托區(qū)位位及資資源優(yōu)優(yōu)勢，，打造造產(chǎn)品品多為為別墅墅、洋洋房結結合高高層，，并通通過低低密度度物業(yè)業(yè)提升升項目目品質(zhì)質(zhì)；通過分分析產(chǎn)產(chǎn)品線線較為為豐富富的項項目，，整體體售價價在10000元/㎡以上上，通通過低低密度度物業(yè)業(yè)拉動動項目目價格格；曲江核核心區(qū)區(qū)項目目建筑筑類型型為別別墅、、洋房房、小小高及及高層層，因因此，，主力力產(chǎn)品品面積積多為為110㎡——253㎡。第二部部分：：競品品梳理理第二部部分：：競品品梳理理2、個案案梳理理——中海御御湖一一號地址：：曲江新新區(qū)芙芙蓉東東路99號大唐唐芙蓉蓉園正正北占地面面積：：200畝建筑面面積：：15萬㎡容積率率：2.7綠化率率：35%總戶數(shù)：900戶停車位位：1:1開發(fā)商商：中海興興業(yè)（（西安安）有有限公公司物業(yè)公公司：：中海物物業(yè)中?！び?號是中中海國國際社社區(qū)中中的一一部分分。中中海御御湖1號位于于西影影路與與曲江江大道道交匯匯處，，周邊邊生活活氣息息較為為濃烈烈，教教育、、醫(yī)院院以及及超市市均有有，生生活比比較便便利。。項目目自身身定位位高端端，社社區(qū)規(guī)規(guī)劃較較好，，精裝裝修，，戶戶戶均有有有車車位，，生活活舒適適度較較高。。項目概概況產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃中海·御湖1號是中中海國國際社社區(qū)中中的一一部分分。位位于曲曲江大大唐芙芙蓉湖湖北岸岸，緊緊鄰中中海鉑鉑宮別別墅區(qū)區(qū)。御御湖一一號規(guī)規(guī)劃有有10棟樓，，戶型型面積積從200-270平方米米，屬屬于平平層豪豪宅系系列。核心賣賣點中海品品牌，，認知知度高高；商業(yè)配配套齊齊全，，生活活便利利，居居住氛氛圍成成熟；；教育資資源豐豐富，，一站站式教教育；；并在在曲江江一中中，一一小有有教育育指標標第二部部分：：競品品梳理理銷售情情況第二部部分：：競品品梳理理項目名稱分期建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型物業(yè)形態(tài)銷售均價供應套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率中海御湖1號1期（2011年中開盤，現(xiàn)階段售罄）2002042%三房高層（31F）21000-23000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）248244498%2452606%四房小高層（17F）28500-30000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）136132497%2702804%四房高層（31F）14000-30000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）62620100%2期（2012年9月底開盤，在售）2152306%四房高層（31F）18000-19000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）3606030017%2903106%四房高層（28F）20000-21000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）50123824%合計------18000-22000（精裝約3000-4000元/㎡）85651034660%戶型分分析第二部部分：：競品品梳理理戶型點點評：：建筑面面積：：210-220㎡。戶型結結構：：四室室兩廳廳三衛(wèi)衛(wèi)生間間+獨立管管家空空間+南北雙雙景觀觀空中中花園園。層高設設計：：3.15米超高高層高高設計計雙臥室室及客客廳南南向設設計，，采光光及通通風性性較好好。多功能能間：：管家家空間間特在北北向設設計獨獨立的的工人人房間間，保保障業(yè)業(yè)主私私密性性及獨獨立性性。第二部部分：：競品品梳理理戶型分分析湖天系系宮邸邸建筑面面積：：267㎡。戶型結結構：：四室室兩廳廳三衛(wèi)衛(wèi)生間間+獨立管管家空空間+南北雙雙景觀觀空中中花園園。全面寬寬超大大觀湖湖效果果，主主臥270度大面面寬觀觀景。。。湖宮系系宮邸邸建筑面面積：：245㎡。戶型結結構：：四室室兩廳廳四衛(wèi)衛(wèi)生間間+獨立管管家空空間+南北雙雙景觀觀空中中花園園。全面寬寬超大大觀湖湖效果果，主主臥270度大面面寬觀觀景。。。多功能能間：：管家家空間間2一期基本售罄2526117181419201516基本售罄第二部部分：：競品品梳理理萬科金金域曲曲江在售未推第二部部分：：競品品梳理理萬科金金域曲曲江建筑面積實得面積套型物業(yè)形態(tài)銷售均價供應套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率176㎡260㎡復式高層16000元/㎡（精裝約2000元/㎡）2001802090%189㎡240㎡套四高層13000元/㎡（精裝約2000元/㎡）2161764081%192㎡250㎡復式小高層20000元/㎡（精裝約2500元/㎡）90651572%202㎡260㎡復式小高層20000元/㎡（精裝約2500元/㎡）1621273578%253330㎡復式小高層21000元/㎡（精裝約5000元/㎡）132924070%第二部部分：：競品品梳理理萬科金金域曲曲江2617181516建筑面面積192平米，，處于于15、16、18、17、26號樓（（層））2戶/2T均價：：2萬元/平米純北向向采光光，戶戶型方方正首層客客廳挑挑空，，復式式空間間感十十足。。南向兩兩開間間，客客廳、、臥室室面寬寬適宜宜2729第二部部分：：競品品梳理理建筑面面積253平米，，處于于17、18、19、20、21、22號樓（（層））1戶/1T均價：：2-2.3萬元/平米純北向向采光光，戶戶型方方正一層一一戶，，360度環(huán)景景，私私密性性較好好，超超大贈贈送率率（實實得面面積約約300㎡），，動靜靜分區(qū)區(qū)。休息區(qū)區(qū)設置置家庭庭廳，，舒適適度高高萬科金金域曲曲江第二部部分：：競品品梳理理1234建筑面面積189平米，，處于于1、2、3、4號樓（（32層）2戶/2T均價：：1.4萬元/平米一層一一戶，，360度環(huán)景景，私私密性性較好好，超超大贈贈送率率（實實得面面積約約240㎡），，動靜靜分區(qū)區(qū)。南向豪豪華雙雙主臥臥套房房。萬科金金域曲曲江位置置：曲江曲曲江池池遺址址公園園東側側（新新開門門南路路與寒寒窯路路交匯匯處））占地規(guī)規(guī)模：：9.2萬平方方米建筑規(guī)規(guī)模：：22.7萬㎡容積率率：2.0物業(yè)類類型：：板樓樓、多多層、、小高高開發(fā)商商：榮禾集集團開發(fā)周周期：：2012年-2014總分期期：共共3期在售期期：第第1期距離項項目：：1.9公里本案曲池東岸第二部部分：：競品品梳理理榮禾曲曲池東東岸在售未推一期在在售1617151098二期未未推1819131412111234567榮禾曲曲池東東岸第二部部分：：競品品梳理理期數(shù)樓號銷售日期梯戶比戶型贈送率房型銷售均價精裝套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售情況一期在售8#2011.11兩梯兩戶236㎡18㎡三室2300010000元/㎡171694%263㎡、307㎡基本售完，236㎡、361㎡剩余較多263㎡17㎡四室230001717100%9#236㎡18㎡三室230009222%307㎡19㎡四室2400099100%361㎡20㎡四室260001119%10#390㎡20㎡四室3100022313%15#236㎡18㎡三室230009222%307㎡19㎡四室2300099100%361㎡20㎡四室2600010110%16#236㎡18㎡三室23000363288%361㎡20㎡四室2600010660%17#236㎡18㎡三室230009111%263㎡17㎡四室2300099100%361㎡20㎡四室2600010220%合計------23000-2600018711059%第二部部分：：競品品梳理理榮禾曲曲池東東岸第二部部分：：競品品梳理理建筑面面積307平米，，處于于2、9、15號樓（（層））1戶/1T；戶型結結構：：四房房三廳廳四衛(wèi)衛(wèi)+工人套套房均價：：1.8萬元/平米雙南向向豪華華雙主主臥套套房，，中西西雙廚廚雙餐餐廳設設計。。電梯獨獨立入入戶，，超大大南向向采光光面，，舒適適度較較高。?？蛷d榮禾曲曲池東東岸第二部部分：：競品品梳理理建筑面面積263平米，，處于于1、8、17號樓（（層））2戶/1T；戶型結構：：四房三廳廳四衛(wèi)+工人套房均價：2.3萬元/平米雙南向豪華華雙主臥套套房，中西西雙廚雙餐餐廳設計。。電梯獨立入入戶，超大大南向采光光面，舒適適度較高。。客廳榮禾曲池東東岸位置置：曲江南南湖畔（曲曲江池西路路與曲江池池南路交匯匯處東北角角）占地規(guī)模：：80萬㎡建筑規(guī)模：：180萬㎡容積率：1.0物業(yè)類型：：板樓、底底層、多層層、高層、、別墅開發(fā)商：陜陜西金地佳佳和置業(yè)有有限公司在售情況：：8#天錦3棟（21、26、27號樓）工程進度：：二期小高高層已封頂頂、別墅部部分封頂距離天鵝堡堡：2.7公里本案金地第二部分：：競品梳理理金地湖城大大境建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型物業(yè)形態(tài)銷售均價供應套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1101144%兩房高層11000-12000元/㎡90751583%1551625%三房高層9500-10000元/㎡60402067%1701785%三房高層13000元/㎡90801089%2102205%四房高層14000元/㎡90603067%2602704%四房高層14000元/㎡4073318%1801895%三房高層13000元/㎡40103025%2042145%四房小高層14000元/㎡3042613%2072175%四房小高層15000元/㎡3052517%第二部分：：競品梳理理金地湖城大大境地址：大唐芙蓉園園東200米，芙蓉中中路與芙蓉蓉東路西北北角占地面積：：203畝建筑面積：：47萬㎡容積率：2.05綠化率：53%總戶數(shù)：1820戶停車位：1:1.86開發(fā)商：陜西建隆置置業(yè)有限公公司第二部分：：競品梳理理曲江紫汀苑苑期數(shù)樓號梯戶比面積增送率房型銷售價格套數(shù)銷售套數(shù)銷售率一期在售2#2T3106㎡3%二室12000321753%2#2T3109㎡3%二室10000685682%2#2T3121㎡3%三室10000686596%2#2T3123㎡3%三室10000685581%2#2T3133㎡3%三室11000684566%3#2T2143㎡3%三室12000332370%3#2T2163㎡3%四室12000332164%3#2T2166㎡4%四室12000331648%3#2T2170㎡4%四室11000331236%4#2T2175㎡4%四5#2T2175㎡3%四6#2T2140㎡3%四室團購584883%6#2T2160㎡3%四室584984%7#2T2251㎡3%四室1400036719%8#2T2251㎡3%四室1400036617%9#2T1520㎡3%四室2000027415%13#2T2160㎡4%四室團購1069287%第二部分：：競品梳理理曲江紫汀苑苑項目產(chǎn)品面積現(xiàn)階段銷售價格（優(yōu)惠后）4月5月6月7月8月9月類型競爭戶型（㎡）（元/㎡）銷量銷量銷量銷量銷量銷量紫薇永和坊高層電梯97-1049200-9600311120121512中海御湖公館高層電梯9510000-11000(精裝約2000元/㎡)————40282725金地湖城大境

高層電梯1109800-10000703065353921兩房/小三房競品兩房、、小三房面面積多在95-110㎡，月均成成交在20-40套，售價多多在9000-10000元/㎡之間第二部分：：競品梳理理85009000950010000105001100011500120001250013000135001400095001000011000市場上項目目均價多集集中在9000-10000元/平米之間，，優(yōu)質(zhì)景觀觀資源的金金地湖城大大境達到10000元/平米，緊鄰鄰項目的紫紫薇永和坊坊，價格9500元/㎡，精裝修項項目中海御御湖公館折折算毛坯價價格約9000元/㎡，精裝修修紫御華府府項目均價價約9500元/㎡。本項目小戶型型處于市場絕對高高價位置。9000(折合毛坯價）金地湖城大大境紫薇永和坊坊中海御湖公公館華僑城天鵝鵝堡兩房及小三三房(A1\A2)8000(折合毛坯價）中海紫御華府府兩房/小三房8000第二部分：：競品梳理理項目產(chǎn)品面積現(xiàn)階段銷售價格（優(yōu)惠后）4月5月6月7月8月9月類型競爭戶型（㎡）（元/㎡）銷量銷量銷量銷量銷量銷量紫薇永和坊高層電梯145-18010000-10500266129613萬科金域曲江高層電梯170-250（實得約250-320㎡）14000-17000（精裝約2500元/㎡）143026212130中海御湖公館高層電梯11511000-13000(精裝約2000元/㎡)————60201116高層電梯17511000(精裝約2000元/㎡)————94874中海紫御華府小高層電梯1429000-1000010583362870排卡金地湖城大境高層電梯13511500-1200041827121625

高層電梯15511500-125002962281014舒居三房/四房競品舒居三三房、四房房面積多在在140-180㎡之間，月月均成交多多在15-20套（其中紫紫御華府銷銷量突出約約60-70套/月），售價多在在9000-10000元/㎡之間第二部分：：競品梳理理80008500900095001000010500110001150012000125001300013500140009000（折合毛坯坯價）8500（折合毛坯坯價）12000（觀湖）10200市場上項目目均價多集集中在8500-10500元/平米之間，，高面積贈送送項目如萬萬科金域曲曲江（面積贈送送率約50%）折算毛坯坯后售價約10000元/平米，獨享湖景資資源的金地地湖城大境境約12000元/㎡。緊鄰項目目、銷售基本停停滯的紫薇薇永和坊均價10500元/平米，紫御華府精裝均價價約10000元/㎡，另一精精裝項目御御湖公館折折算毛坯價價格約9000元/㎡。本項目價格格處市場相相對偏上位位置。10000（前期毛坯坯價，50%贈送）中海紫御華華府中海御湖公公館萬科金域曲曲江金地湖城大大境華僑城天鵝鵝堡三房（（B\C\D)紫薇永和坊坊華僑城天鵝鵝堡四房(H)1150010500舒居三房/四房第二部分：：競品梳理理第二部分：：競品梳理理供銷情況：：主力供銷產(chǎn)產(chǎn)品為90-100㎡兩房及120-150㎡三房，多多為一梯3或一梯4產(chǎn)品，個盤盤月均銷售售套數(shù)多在在40-70套之間；大戶型多集集中在160-260㎡之間，多多為一梯2產(chǎn)品，個盤盤月均銷售售套數(shù)約在在10-20套之間（其其中金地、、和園銷售售速度較快快，月均銷銷售約20套）。售價情況：：90-150㎡產(chǎn)品多不不在項目核核心景觀資資源區(qū)，售售價多在9000-10500元/㎡；160㎡以上大戶戶型，一般般可觀湖景景的售價多多在15000-18000元/㎡之間（如如中海御湖湖壹號、金金地湖城大大境）；僅僅觀社區(qū)景景觀的售價價多在11000-13000元/㎡左右（如如紫汀苑、、和園）。。目錄第一部分：：宏觀背景景第二部分：：競品市場場情況第三部分：：項目一期期成交情況況第四部分：：二期產(chǎn)品品建議目前項目總總體認購292套，去化率率54%，累計認購購價表總價價4.5億元（實收收預計約4.05億元），剩余房源248套。A2戶型為90㎡兩房，由由于單價較較高，去化化相對較慢慢；D戶型為158㎡四房，戶戶型處一、、二單元夾夾角處，采采光效果較較差，客戶戶存在一定定抗性華僑城天鵝堡目前去化產(chǎn)品情況戶型A1A2BCDH合計總套數(shù)18060601206060540總去化套數(shù)1031945651842292去化率57%32%75%54%30%70%54%剩余套數(shù)774115554218248第三部分：：項目一期期成交情況況成交客戶居居住區(qū)域以以城南、曲江及陜北客戶為主，其中陜北北客戶以榆林居多，省內(nèi)內(nèi)外其他省省市客戶較較分散，多多以西安附附近郊縣為為主客戶對項項目認知知渠道以以朋介、銀泰接待待中心及開發(fā)商關關系為主，從分析析來看推推廣渠道道較單一一第三部分分：項目目一期成成交情況況置業(yè)目的的以自住及改善型居居住為主，純投資資客戶極極少購房次數(shù)數(shù)以二次置業(yè)業(yè)為主，其其次為首次置業(yè)業(yè)第三部分分：項目目一期成成交情況況客戶對項項目最為認可的因素為區(qū)位，其次為戶型為主?？蛻魧楉椖坎徽J可因素素主要以以價格為主，其其次為周邊環(huán)境境、配套套、區(qū)位位等。第三部分分：項目目一期成成交情況況100㎡以下成成交客戶戶：以曲曲江、城城南、陜陜北為主主；主要要認知途途徑為朋朋友介紹紹、銀泰泰接待中中心及工工地圍墻墻等。140-163㎡中大戶戶型客戶戶：以城城南為主主，曲江江為輔；；主要認認知途徑徑為開發(fā)發(fā)商關系系、朋友友介紹及及銀泰接接待中心心。第三部分分：項目目一期成成交情況況100㎡以下客客戶：認認可區(qū)位位、戶型型設計及及贈送率率；不認認可價格格及周邊邊環(huán)境、、配套。。140-163㎡中大戶戶型客戶戶：認可可區(qū)位、、戶型設設計及贈贈送、開開發(fā)商品品牌、交交通等；；不認可可價格、、戶型設設計、周周邊環(huán)境境等。第三部分分：項目目一期成成交情況況目錄第一部分分：宏觀觀背景第二部分分：競品品市場情情況第三部分分：項目目一期成成交情況況第四部分分：二期期產(chǎn)品建建議四、二期期產(chǎn)品分分析一期二期三期四期五期100二期位于于項目中