XXXX年中盛營銷策劃報告

基本思路一、2011市場回顧及2012展望二、2011年項目總結(jié)三、2012年營銷目標四、2012年推售策略五、2012年營銷策略六、2012年推廣策略七、2012年展示策略九、營銷費用預(yù)算回顧歷史我們要做什么我們該怎么做八、2012年客戶策略PART12011年市場回顧2012年市場展望2011年市場回顧宏觀政策宏觀市場宏觀政策細讀新“國八條”一、政府監(jiān)管方面：房價目標施壓地方政府解析：這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標，控制房價力度有所提高。二、保障性住房須擴大覆蓋解析：2011年，國家計劃全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)?；?qū)⒏哌_1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。但實際中，有些保障房和公租房并沒有完全按照計劃進行，并出現(xiàn)了質(zhì)量等問題。三、強化差別化住房信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。解析：在控制投機性購房加大了力度，運用了經(jīng)濟手段進一步調(diào)控。總結(jié)：在“國八條”的基礎(chǔ)上，提出了更加更加嚴厲的調(diào)控政策，但其作用并不是很明顯?！跋拶徚睢苯庾x2011年7月，國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。解析：限購令實施后二三線城市出現(xiàn)增速較快的情況下，對二、三線城市也實施限購令，擴大了調(diào)控范圍，增強了調(diào)控的力度，其作用在金九銀十的十月份出現(xiàn)了明顯的調(diào)控效果，各城市成交量出現(xiàn)了減少，價格在12月出現(xiàn)小幅波動?？偨Y(jié)：在2011年調(diào)控政策中，較為明顯的即是“限購令”，限制了客戶二套房及以上貸款買房，同時也造成了客戶的觀望，降低了成交量影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。解讀“房產(chǎn)稅”

2011年1月28日：（財政部）上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。上海：僅針對新購且屬于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無免征）。稅基為交易價格的70%。稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積×單價×70%×稅率。重慶：除針對新購高檔住房和“三無人員”新購第二套住房外，還對存量獨棟商品住宅征稅，稅率跨度大。重慶對獨棟商品住宅、新購高檔住房（交易單價為上兩年平均交易單價兩倍以上）和“三無人員”（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套普通住房進行征稅，并設(shè)計了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%-1.2%不等，后一類為0.5%。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅建筑面積×單價×稅率。深圳：特區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)均征收放產(chǎn)稅，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)屬全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的有承典人繳納，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。依照房產(chǎn)原值繳納的，稅基為交易價格的70%。稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為18%。房產(chǎn)稅按年和季繳納?？偨Y(jié)：較低的稅率對持有成本增加不大，但對市場預(yù)期將產(chǎn)生影響。部分需求已受“國八條”限購政策限制，因而房產(chǎn)稅對購房需求總體影響不大。房產(chǎn)稅與“國八條”疊加，將加大試點城市高端住宅市場的波動。一、央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準備金率中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，再度上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.５個百分點。這是央行今年以來第五次上調(diào)存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去四個月里先后四次上調(diào)存款準備金率。同時這也是央行自去年以來準備金率的第十一次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大中型金融機構(gòu)存款準備金率達２１％的高位。解析：央行上調(diào)存款準備金率收緊了市場現(xiàn)錢的流動性，抑制通貨膨脹。由于房地產(chǎn)市場是政策調(diào)控的目標之一，因此上調(diào)存款準備金率對房地產(chǎn)市場的影響更加直接，目前防范資金風險，解決資金問題，是開發(fā)企業(yè)需重點解決的問題之一。二、公積金貸款：2011年4月央行對個人公積金貸款利率也進行了小幅的調(diào)整，上調(diào)了0.20個百分點。2011年6月央行對個人公積金貸款也進行了調(diào)整：“使用住房公積金個人住房貸款購買第二套住房的，購房首付款比例不得低于60%，貸款利率執(zhí)行同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放個人住房公積金貸款。建筑面積90平方米以上首套房首付不低于30%”經(jīng)濟政策總結(jié)：不斷調(diào)整的存款準備金率和貸款利率使市場氛圍異常緊張，開發(fā)商的資金受到了影響，同時客戶的月還款金額不斷攀升，使客戶的購買心理受到?jīng)_擊，同時政策上有不斷出現(xiàn)新的規(guī)定，使客戶觀望態(tài)度加重，影響了成交量。小結(jié)2011年嚴厲的國家調(diào)控政策和經(jīng)濟政策，打擊投機性購房力度加大，在市場宏觀政策和經(jīng)濟政策的雙重作用下，宏觀市場呈現(xiàn)出縮緊的態(tài)勢。宏觀市場從圖片可知：2011年土地成交面積較2010年有所回落，出現(xiàn)負增長，同時住宅用地成交面積低于2009年，回落明顯，住宅市場出現(xiàn)低迷，從各級城市的成交中可以發(fā)現(xiàn)土地成交負增長出現(xiàn)在一線城市，二三線城市仍處于緩慢增長中。土地市場從全國國商品品房成成交量量中，，看出出2011年成成交量量較2009、、2010年有有所回回落，，但價價格與與2010年相相比漲漲幅較較大，，在重重點城城市住住宅成成交中中可以以看出出，2011年年各級級城市市成交交量較較2010年均均有所所下降降，其其中二二線城城市下下降較較大，，三線線城市市下降降幅度度較小小。房產(chǎn)市市場小結(jié)結(jié)2011年年全國國土地地市場場出現(xiàn)現(xiàn)轉(zhuǎn)折折，原原因在在于一一線城城市出出現(xiàn)回回落，，二三三線城城市出出現(xiàn)緩緩慢增增長，，三線線城市市房地地產(chǎn)市市場出出現(xiàn)春春天，，商品品房交交易市市場全全國成成交量量也出出現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折，，全國國各級級城市市都有有所回回落，，二線線城市市回落落幅度度大，，法蘭西西印象象中盛波波爾多多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)高力·御景首首府中東·新生活活江南嘉嘉安小小區(qū)貴隆·宏康麗麗城大禹康康城二二期麗江人人家三三期通化市市市場場分析析項目情情況項目開開發(fā)至至二期期，別墅共共36套，，多層層共186套，，高層層共計計439套套，目目前別別墅僅僅余一一套，，多層層20套左左右，，高層層約300套，，目前工工程有有三棟棟高層層在建建中，，其余余產(chǎn)品品已交交工。。在售產(chǎn)產(chǎn)品以以高層層為主主，面面積區(qū)區(qū)間為為59—126.5㎡，，主力力面積積為126.5㎡，，洋房房和別別墅剩剩余房房源較較少。。高力··御景景首府府項目地地處江江南新新區(qū)，，緊鄰鄰濱江江東路路，毗毗鄰江江南大大街，，距歐歐亞購購物中中心、、中東東新天天地購購物公公園義義烏國國際商商貿(mào)城城5分分鐘路路程，，商業(yè)業(yè)配套套齊全全，步步行13中中學20分分鐘，，緊鄰鄰渾江江，自自然環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越。。區(qū)位及及規(guī)劃劃地處江江南新新區(qū)，，新的的經(jīng)濟濟中心心旁，，配套套較完完善，，自然然環(huán)境境優(yōu)美美，建建筑類類型齊齊全，，園區(qū)區(qū)規(guī)劃劃中只只有商商業(yè)配配套項目情情況項目住住宅產(chǎn)產(chǎn)品已已售罄罄，目目前銷銷售為為商鋪鋪，濱濱江商商業(yè)區(qū)區(qū)（三三層174套）和和全民民健身身中心心商業(yè)業(yè)（二二層68套），，目前前銷售售率約約50%。中東··新生生活區(qū)位及及規(guī)劃劃項目位位于江江南新新區(qū)，，中東東購物物公園園是江江南新新的經(jīng)經(jīng)濟綜綜合體體，商商業(yè)氛氛圍濃濃重，，同時時政治治中心心遷至至項目目附近近，周周邊住住宅正正在形形成中中。項項目以以商業(yè)業(yè)為主主，目目前住住宅以以售罄罄。地處江江南新新區(qū)，，新的的經(jīng)濟濟中心心旁，，配套套較完完善，，自然然環(huán)境境優(yōu)美美項目情情況項目只只有9棟多多層，，臨街街有少少量底底商，，住宅宅面積積區(qū)間間為83——129㎡㎡，目目前銷銷售率率約50%。江南嘉嘉安小小區(qū)項目地地處江江南新新區(qū)，，中東東后側(cè)側(cè)，緊緊鄰教教育預(yù)預(yù)留地地，近近中東東購物物公園園，配配套較較好，，距13中中學步步行需需25分鐘鐘，公公共交交通依依靠江江南大大街中中東站站點，，公共共交通通較好好。項目只只有9棟多多層產(chǎn)產(chǎn)品，，臨街街有少少量底底商。。區(qū)位及及規(guī)劃劃江南新新區(qū)，，緊鄰鄰教育育預(yù)留留用地地，靠靠近中中東購購物公公園，，交通通較便便利。。項目情情況項目目目前一一期尚尚未開開盤認認籌中中，在售共共42棟7層多多層共共計2324套套，戶戶型種種類多多樣，，面積積區(qū)間間在68.5——151.8㎡㎡，其其中以以兩室室為主主。目目前認認籌掉掉30%左左右。。項目為為準現(xiàn)房房出售售，一期期和二二期工工程目目前已已封頂頂，剩剩余工工程為為配套套設(shè)施施。貴隆··宏康康麗城城項目所所臨街街道為為輔助助道路路，道道路較較狹窄窄，過過往車車輛較較稀疏疏，商商業(yè)、、教育育等配配套設(shè)設(shè)施較較遠，，公交交線路路只有有9路路，公公共設(shè)設(shè)施較較少。。區(qū)位及及規(guī)劃劃位于新新領(lǐng)路路與新新風路路交匯匯處，，交通通不便便。項目情情況項目正正在規(guī)規(guī)劃中中，給給出戶戶型量量較少少，目目前面面積區(qū)區(qū)間在在85.64㎡㎡—124.6㎡之之間，，主要要集中中在85.64㎡，，別墅墅具體體信息息未公公布。。六合盛盛·法法蘭西西印象象項目位位于公公路入入市口口，是是北向向公路路的必必經(jīng)路路，交交通輻輻射面面較廣廣，周周邊生生活配配套設(shè)設(shè)施較較匱乏乏，公公共交交通不不便，，緊鄰鄰渾江江，自自然環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越。。區(qū)位及及規(guī)劃劃小區(qū)規(guī)規(guī)劃中中有幼幼兒園園和少少量臨臨江底底商項目位位于高高速公公路路路口，，公共共交通通較差差，自自然環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越。。項目情情況項目規(guī)規(guī)劃分分為三三期，，目前前開發(fā)發(fā)至二二期，，共計計四棟棟，戶戶型種種類單單一，，面積積跨度度較大大，54.33—101.51㎡㎡，面積區(qū)區(qū)間估估計54.33和101.51㎡㎡戶型型較多多，目目前剩剩余房房源在在30%左左右。。目前前只有有一棟棟沒有有做外外立面面。大禹康康城項目位位于龍龍泉路路與秀秀泉路路交匯匯處，，路段段不是是主要要交通通要道道，公公共交交通較較好，，距商商圈較較遠，，商業(yè)業(yè)和教教育配配套匱匱乏，，周邊邊自然然環(huán)境境優(yōu)越越。區(qū)位及及規(guī)劃劃項目除除住宅宅外沒沒有其其他產(chǎn)產(chǎn)品，，也沒沒有商商業(yè)等等配套套設(shè)施施，三三期目目前正正在規(guī)規(guī)劃，，還未未拆遷遷。距市中中心較較遠，，周邊邊市政政機關(guān)關(guān)較多多，交交通較較好。。中盛··波爾爾多小小鎮(zhèn)周周邊在在售產(chǎn)產(chǎn)品多多層和和高層層成交交均價價3900—4000元元/㎡㎡左右右，別別墅成成交均均價5500——6000元/㎡。。中盛··波爾爾多小小鎮(zhèn)項項目競競爭項項目匯匯總表表總結(jié)結(jié)1、周邊樓樓盤現(xiàn)現(xiàn)狀：2012年中中盛波波爾多多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊邊競品品項目目有高高力御御景首首府、、中東東新天天地、、江南南嘉安安小區(qū)區(qū)、貴貴隆宏宏康麗麗城、、六合合盛法法蘭西西印象象、大大禹康康城、、麗江江人家家三期期、保保利公公司共共8個個項目目，其其中開開盤的的項目目有5個，，目前前銷售售平均均銷售售率在在50%左左右，，目前前在售售體量量不是是很大大，物物業(yè)種種類較較單一一。2.價價格：：截止2012年年1月月目前前多層層和高高層成成交均均價3900——4000元/㎡左左右，，別墅墅成交交均價價5500—6000元元/㎡㎡。3、戶型型：從在在售項項目來來看，，暢銷戶型主主要為為經(jīng)濟濟實用用的兩兩室及及三室室，面面積段段主要要集中中70—100平米米之間間，目目前剩余的為三三室的的大戶戶型、、把邊邊和頂頂層位位置較較差戶戶型；；波爾爾多小小鎮(zhèn)在在戶型設(shè)計及產(chǎn)品規(guī)劃上要突出亮亮點，在細細節(jié)中打造造卓越品質(zhì)質(zhì)。4、優(yōu)惠政策：目前的優(yōu)優(yōu)惠政策主主要有三種種，分別為為普通客戶戶優(yōu)惠、老老客戶優(yōu)惠惠、會員客客戶優(yōu)惠。。開發(fā)商標標注的單價價沒有變動動，但通過過優(yōu)惠政策策降低價格格一至三個個百分點，，普通客戶戶降低一個個點，老客客戶降低三三個點，老老帶新客戶戶老客戶給給予獎勵，，會員客戶戶給予優(yōu)先先選房。5、未來供應(yīng)量量：2012年通化市市即將推向向市場體量量較大，目目前還不能能確定套數(shù)數(shù)，加上保保利和麗景景人家三期期將在明年年啟動，預(yù)預(yù)計未來市市場競爭體體量較大。。2012年確定開開盤數(shù)量為為2324套，目前前在售樓盤盤約870套。6、廣告宣傳：目前主要要以“低單單價、低首首付、臨水水、準現(xiàn)房房”為推廣廣主題；7、推盤節(jié)點：預(yù)計宏康康盛世7月月1日正式式開盤，法法蘭西印象象、保利公公司將在5、6月份份即將上市市。麗景人人家三期目目前對外公公布為年底底或次年初初開盤，波波爾多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)要注意開開盤的節(jié)點點，抓住客客戶源。2012年市場場展望2012宏觀政政策展望2012宏觀市市場展望2012通化市市場展望2012宏觀政政策展望在2011年調(diào)控政政策的作用用下，10月房地產(chǎn)產(chǎn)市場出現(xiàn)現(xiàn)了市場成成交量低迷迷狀態(tài)，2012年年限購政策策、限貸政政策和保障障房政策大大部分或延延續(xù)，打擊擊投機性購購房行為二二套房房貸貸款等政策策或繼續(xù)。。貨幣政策：：根據(jù)2011年下下半年CPI有所回回落的狀態(tài)態(tài)，預(yù)計2012年年上半年貨貨幣政策會會繼續(xù)保持持穩(wěn)健，下下半年還需需根據(jù)上半半年市場情情況做出判判斷。2012宏觀市市場展望2012年年房地產(chǎn)市市場受到各各種政策的的疊加影響響市場情況況，同時未未來經(jīng)濟和和政策執(zhí)行行面臨很多多不確定性性，市場可可能出現(xiàn)以以下三種情情況：悲觀觀、中型、、樂觀三種種預(yù)測。悲觀預(yù)測：：2012年年政策控制制依然嚴厲厲，供給增增速，保障障房建設(shè)進進度較好，，銷售面積積會出現(xiàn)小小幅回落的的狀況。中性預(yù)測：：2012年年一二線城城市由于受受到限購政政策的影響響，調(diào)控政政策保持不不變，三四四線城市繼繼續(xù)發(fā)展，，全國銷售售面積會保保持2011年銷售售狀態(tài)。樂觀預(yù)測：：2012年年拉動內(nèi)需需力度較大大，一二線線城市限購購有小幅調(diào)調(diào)整，開發(fā)發(fā)商大力發(fā)發(fā)展三四線線城市的房房地產(chǎn)市場場，2012年房地地產(chǎn)市場的的銷售面積積會有小幅幅增長。2012通化市市場展望1.通化市市場受到了了全國房地地產(chǎn)市場的的影響影響響，從11年10月月份開始出出現(xiàn)了觀望望期，目前前仍在持續(xù)續(xù)，預(yù)計觀觀望期會短短期持續(xù)。。2.由由于沒有列列入限購城城市范圍，，整體購買買力不會出出現(xiàn)大量減減少；3.房價方方面由于沒沒有存在大大城市的泡泡沫，很難難出現(xiàn)降價價，但2012年競競爭較為激激烈，供應(yīng)應(yīng)量將會大大幅增長，，2012年上浮可可能性較小小，應(yīng)保持持穩(wěn)定。4.江南新新區(qū)在區(qū)位位上占有優(yōu)優(yōu)勢，價格格一直保持持最高，但但面對2012年保保利、麗江江人家的挑挑戰(zhàn)，需穩(wěn)穩(wěn)健占領(lǐng)市市場。PART22011年項目目總結(jié)1.項目產(chǎn)產(chǎn)品分析總占地面積積：144581㎡㎡總建筑面積積：91137.32㎡綠化率：30%住宅總棟數(shù)數(shù)：36棟棟已開盤棟數(shù)數(shù)：21棟棟交房標準：：毛坯項目經(jīng)濟技技術(shù)指標戶型型配配比比銷售情情況況產(chǎn)品信息成交客戶區(qū)區(qū)域客戶特征總總結(jié)以東昌區(qū)客客戶最多，，其次為二二道江區(qū)、、共60%；其他通化化周邊城市市和省內(nèi)其其它城市居居多。客戶認知渠渠道1、戶外，占占22%，效果最好好；2、朋友介紹紹約有20%，且誠意度度比其他渠渠道要高；；3、短信有20%，性價比較較高。建議議后期可繼繼續(xù)利用該該渠道；4、平面廣告告中，報紙紙廣告的效效果較好，，約占據(jù)10%。客戶置業(yè)次次數(shù)不難發(fā)現(xiàn)，，來訪客戶戶中首次置置業(yè)的和二二次改善性性置業(yè)的客客戶比例高高達82%，表明項目目客戶群體體剛性需求求較高，但但是投資的的群體量也也不少?？蛻袈殬I(yè)私營業(yè)主人人數(shù)最多，，占到28%。其次是公務(wù)務(wù)員，占到到27%；再次，一般般職業(yè)者占占20%、自由職業(yè)業(yè)占20%；企業(yè)白領(lǐng)、、醫(yī)生、老老師、企業(yè)業(yè)高管比例例相當少。。客戶關(guān)注點點咨詢重點依依次為地段段、價格、、戶型和面面積客戶付款方方式60%的客戶選擇擇按揭付款款，一次性性占到40%。PART32012年營銷銷目標2012年營銷銷目標銷售總目標標：2012年度實實現(xiàn)銷售回回款1.9億元總銷售金額額為2.8億元，按按照70%的回款率率預(yù)計，應(yīng)應(yīng)完成實際際回款金額額為1.9億元。注：如在9月底前波波爾多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)中區(qū)小高高層達到辦辦理貸款的的條件，可可按照此計計劃完成。。PART42012年推售售策略推盤節(jié)奏2.開盤時時間：預(yù)計計在10開開盤開盤產(chǎn)品：：波爾多小小鎮(zhèn)多層門門市1.開盤時時間：預(yù)計計在五月底底六月初開盤產(chǎn)品：：小高層第第29、30、31號樓PART52012年營銷銷策略綱要要強化房屋質(zhì)質(zhì)量，打造造通化市優(yōu)優(yōu)質(zhì)商品房房打造高舒適適度、高科科技產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)軍通化市市場深化中盛置置業(yè)品牌形形象，塑造造通化市最最優(yōu)企業(yè)一、去化剩剩余房源目標：3月快速去去化剩余房房源，積累累客戶，為為小高層產(chǎn)產(chǎn)品蓄水目標群體：：市區(qū)客戶中中剛需客戶戶任務(wù)：引起客戶對對中盛產(chǎn)品品的關(guān)注，，獲取在售售產(chǎn)品和即即將推出產(chǎn)產(chǎn)品的信息息推廣主題：：1.雙盤齊齊動惠享享山城2.2012耀市壓壓軸精品3.看房有有驚喜買買房有實惠惠媒體策略：：報紙廣告針針對公務(wù)員員、企事業(yè)業(yè)單位人群群和有購房房意向者，，短信老客客戶群體銷售及價格格策略：看房者可可參與抽獎獎或贈送禮禮品活動，，獎品和禮禮品可以是是印有中盛盛標志的小小飾品或者者生活用品品，每周推推出7套特特價房源，，每天一套套，在每星星期內(nèi)購買買者可享特特別優(yōu)惠價價格。二、產(chǎn)品亮亮相造勢傳傳播目標：釋放產(chǎn)品開開盤信息和和優(yōu)勢信息息，形成新新的產(chǎn)品亮亮點，深化化中盛品牌牌形象，深深入挖掘客客戶資源，，強化開盤盤前的蓄水水。任務(wù)：吸引通化市市區(qū)及周邊邊地區(qū)中高高收入群，，重點宣傳傳項目配套套信息，塑塑造高端、、高舒適度度住宅典范范形象，贏贏得高收入入人群信賴賴，引起中中低收入人人群尊仰。。推廣主題：：1.波爾多多小鎮(zhèn)高層層榮耀上上市2.江南新新區(qū)內(nèi)核核巨變3.尚層生生活、唯我我獨尊4.高層——江南新生生活媒體策略：：更換戶外大大牌，釋放放小高層上上市信息引引起市內(nèi)及及周邊市區(qū)區(qū)關(guān)注；報報紙廣告釋釋放開盤信信息和優(yōu)勢勢信息，讓讓市區(qū)公務(wù)務(wù)員、市政政人員和關(guān)關(guān)注商品房房市場信息息者獲得信信息；更換換圍墻、公公交候車廳廳、燈箱等等版面放置置產(chǎn)品上市市信息，引引起全市居居民的關(guān)注注；短信通通知老客戶戶和意向客客戶新品上上市信息；；以增多客客戶來電來來訪量，促促進銷售?！，F(xiàn)場包裝裝：售樓處制制作展板板和建筑筑材料展展示，讓讓客戶對對產(chǎn)品外外觀和建建筑材料料有深入入了解，，同時針針對特別別建筑產(chǎn)產(chǎn)品信息息作出解解釋，以以獲得客客戶信賴賴。銷售及價價格策略略：認籌客戶戶可購買買鉆石卡卡，開盤盤當天可可優(yōu)先選選房，并并可享*萬抵*萬元優(yōu)優(yōu)惠，同同時開盤盤當天有有額外優(yōu)優(yōu)惠。三、盛大大開盤，，公開銷銷售目標：開盤去化化產(chǎn)品40%，，轟動通通化市市市場任務(wù)：集中釋放放開盤信信息，引引起全市市及周邊邊市區(qū)關(guān)關(guān)注群體：意向客戶戶推廣主題題：中盛波爾爾多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)小高層層產(chǎn)品榮榮耀開盤盤媒體策略略：短信通知知老客戶戶和誠意意客戶、、各報紙紙廣告中中打出開開盤信息息，吸引引客戶到到場活動策略略：邀請知名名主持人人或知名名專家，，市政府府、區(qū)政政府、規(guī)規(guī)劃局領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，報報紙、電電視、電電臺等項項目媒體體親臨現(xiàn)現(xiàn)場，營營造轟動動之勢，，引爆市市場，客客戶用鉆鉆石卡序序號進入入會場，，通過搖搖號選房房。銷售及價價格策略略：以明碼標標價形式式標出價價格，在在實際成成交價格格上上調(diào)調(diào)200元/平平方米，，以做出出折扣，，一次性性付款9.7折折，按揭揭9.9折優(yōu)惠惠。四、多層層門市蓄蓄水及開開盤目標：開盤去化化產(chǎn)品40%，，引爆通通化市商商業(yè)市場場任務(wù)：集中釋放放開盤信信息，引引起全市市及周邊邊市區(qū)關(guān)關(guān)注群體：意向客戶戶推廣主題題：1.中盛波爾爾多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)多層門門市產(chǎn)品品盛大開開盤媒體策略略：短信通知知老客戶戶和誠意意客戶、、各報紙紙廣告中中打出開開盤信息息，突出商業(yè)業(yè)氛圍和和商業(yè)前前景，吸引客客戶到場場活動策略略：邀請知名名主持人人或知名名專家，，市政府府、區(qū)政政府、規(guī)規(guī)劃局領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，報報紙、電電視、電電臺等項項目媒體體親臨現(xiàn)現(xiàn)場，營營造轟動動之勢，，引爆市市場，客客戶用鉆鉆石卡序序號進入入會場，，通過搖搖號選房房。銷售及價價格策略略：蓄水期間間出售鉆鉆石卡，，鉆石卡卡可抵房房款，同同時獲取取優(yōu)先選選房的特特權(quán)，價價格以明明碼標價價形式標標出，在在實際成成交價格格上上調(diào)調(diào)200元/平平方米，，以做出出折扣，，一次性性付款9.7折折，按揭揭9.9折優(yōu)惠惠。五、開盤盤后期推推廣目標：促進剩余余房源的的銷售，，完成銷銷售目標標。任務(wù)：進一步釋釋放產(chǎn)品品開盤大大賣信息息，同時時將優(yōu)勢勢信息細細化，購購買客戶戶將產(chǎn)品品優(yōu)勢信信息記于于心，在在口口相相傳中，，深化中中盛品牌牌形象。。推廣策略略：1.中盛盛·波爾爾多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)中區(qū)小小高層產(chǎn)產(chǎn)品持續(xù)續(xù)熱銷中中2.中盛盛波爾多多小鎮(zhèn)小小高層少少量精品品房源隆隆重推出出3.中盛盛·波爾爾多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)小高層層產(chǎn)品感感恩回饋饋活動進進行中媒體策略略：通過每周周一次的的報紙廣廣告和短短信將活活動信息息告知市市民及中中盛客戶戶銷售及價價格策略略：采用會員員制和會會員活動動引起客客戶對中中盛產(chǎn)品品的關(guān)注注，適當當采取1—2個個點的優(yōu)優(yōu)惠促進進銷售，，舉辦體體現(xiàn)中盛盛企業(yè)實實力活動動，深化化中盛置置業(yè)在通通化市的的品牌形形象，促促進產(chǎn)品品銷售。營銷策略略營銷策略略產(chǎn)品展示示策略營銷推廣廣策略客戶策略略媒體策略略活動策略略渠道策略略1、大客客戶渠道道2、高端端會員渠渠道3、周邊邊地市渠渠道4、上匯匯客戶渠渠道第一階段段：波爾爾多小鎮(zhèn)鎮(zhèn)第29、30、31號樓開開盤前（（3月——4月））銷售房源源：去化化波爾多多小鎮(zhèn)多多層、楓楓景高層層的剩余余房源策略：以以整體的的營銷總總綱為原原則，樹樹立整體體的形象象，中盛盛在江南南，然后后以雙盤盤齊發(fā)的的概念做做成系列列第二階段段：4月—5月份開開始轉(zhuǎn)入入二期開開盤的蓄蓄水工作作策略：全全力造勢勢，中盛盛波爾多多小鎮(zhèn)高高層產(chǎn)品品上市，，以其稀稀有性，，榮耀山山城，全全力釋放放優(yōu)勢信信息第三階段段：6份份—7月月開盤熱熱銷信息息策略：以以市場認認可度打打動客戶戶第四階段段：9月月底10月初波波爾多小小鎮(zhèn)多層層門市蓄蓄水及開開盤策略：營營造商業(yè)業(yè)氛圍，，打造商商業(yè)情景景，促進進銷售第五階段段：11—12月尾盤盤銷售策略：深深化中盛盛形象，，以感恩恩形式促促進銷售售（1）時間：：2012年4月主主題：：中盛看看房月（2）時間：：2012年5月主主題：：波爾多多小鎮(zhèn)小小高層盛盛大開盤盤（3）時間：：2012年6月23日主主題：：中盛之之包粽子子大賽（4）時間：：2012年7月主主題題：中盛盛·紅色色經(jīng)典（5）時間：：2012年8月主主題題：七夕夕情人共共筑愛巢巢（6）時間：：2012年9月主主題題：人月月兩團圓圓中秋活活動（7）時時間：2011年10月主題：10月波波爾多小小鎮(zhèn)多層層門市開開盤（8）時時間：2011年11月22日主主題：中中盛會成成立三周周年感恩恩回饋活活動（9）時時間：2011年12月主主題：：歡度圣圣誕，喜喜迎新年年營銷攻略略營銷推廣廣攻略服務(wù)攻略略客戶攻略略產(chǎn)品展示示攻略產(chǎn)品價值值展示1、樣板板房：挖掘戶型型亮點及及目標客客戶需求求（重點點在滯銷銷房型））、示范范層做工工程樣板板，體現(xiàn)現(xiàn)樓盤核核心賣點點品質(zhì)2、售樓樓處：功能分區(qū)區(qū)明確，，提供完完善的吧吧臺服務(wù)務(wù)．3、示范范園林：：風格園林林核心區(qū)區(qū)展示；；植株、、園藝等等4、服務(wù)務(wù)：主入口、、售樓處處、大堂堂、樣板板房形象象大使、、物管服服務(wù)、內(nèi)內(nèi)容展示示公約賣場氛圍圍營造1、路燈燈旗：在項目四四周設(shè)置置燈桿旗旗營造主主賣場氣氣氛2、圍墻墻：地盤包裝裝，樹立立項目形形象，強強化昭示示性3、導(dǎo)示示：現(xiàn)場所有有客戶途途經(jīng)線路路設(shè)置導(dǎo)導(dǎo)示，力力求昭示示性強4、看樓樓通道：：整潔、干干凈最重重要，與與工程隔隔離，體體現(xiàn)樓盤盤品質(zhì)物料準備1、媒體樓書書：準備中2、3D/電電視片：暫不需要3、模型：已到位4、銷售物料料：單張、折頁、、置業(yè)書、海海報等5.認籌物料料：會員卡卡、購購卡協(xié)議、認認購書、購房房合同等本人來訪、認認籌、成交可可獲贈優(yōu)惠介紹新客戶來來訪、認籌、、成交獲贈積積分營銷策略客戶策略營銷推廣策略略中盛會獲得積分，享享尊貴權(quán)益積分的使用兌換家電、購購物券等沖抵房款產(chǎn)品展示策略略VIP鉆石卡金卡卡建議銷售價格格表單價在3700—4300元之之間，均價在在4000——4100元元/㎡之間，，實際成交均均價在3800—3900元/㎡之之間。注：價格為暫暫定方案，實實際價格根據(jù)據(jù)屆時通化市市市場情況確確定。標價比成交價價格提高200左右，優(yōu)惠幅幅度評價在100-200之間2.折扣方案案，根據(jù)屆時時實際銷售方方案確定。價格策略PART62012年推廣策策略推廣策略核心推廣策略略活動策略媒體策略特殊渠道策略略戶外大牌短信廣告報紙廣告燈箱廣告電視媒體圍墻大客戶渠道周邊地市渠道道高端會員渠道道上匯客戶渠道道中盛看房月波爾多小鎮(zhèn)小小高層盛大開開盤中盛之包粽子子大賽中盛·紅色經(jīng)經(jīng)典七夕情人共筑筑愛巢人月兩團圓中中秋活動—中中盛·北京游游波爾多小鎮(zhèn)多多層門市開盤盤公交車候車亭中盛會成立三三周年感恩回回饋活動歡度圣誕，喜喜迎新年媒體策略戶外大牌目標客戶群：：全市客戶，周周邊郊縣客戶戶，形式：長期、短期點位相結(jié)結(jié)合：市區(qū)重重點地段長期期發(fā)布項目信信息，項目重重大節(jié)點增加加各重點路段段短期點位，，集中釋放項項目信息。位置：集貿(mào)正門戶外外廣告（長期期）現(xiàn)有；東方紅聯(lián)通大大樓兩側(cè)（長長期）現(xiàn)有；；；醫(yī)藥大廈（長長期）現(xiàn)有；；新站廣場（長長期）現(xiàn)有；；5.集貿(mào)南門門廣告（長期期）現(xiàn)有；6、玉皇山大大橋（長期））現(xiàn)有；7.客運站對對面（長期））現(xiàn)有；8.火車站樓樓頂（長期））現(xiàn)有；9.山城賓館館（長期）現(xiàn)現(xiàn)有；10.新站百百盛樓體（長長期）現(xiàn)有；；報紙廣告頻次：每周結(jié)合活動動營銷，至少少每周一次報報廣告，重大大節(jié)點期間適適量增加版面面目標客戶群：：行政單位、企企業(yè)單位、事事業(yè)單位等所所有大眾目標標客戶群體形式：硬廣與軟文結(jié)結(jié)合的形式媒體：百業(yè)信息為主主，通化日報報為補充。圍墻目標客戶群：：項目周邊客戶戶，路過項目目及各地塊客客戶形式：結(jié)合項目重大大節(jié)點，即時時更換畫面，，以最佳形象象展示項目。。公交車體公交候車亭目標客戶群：：全市客戶形式：結(jié)合項目重大大節(jié)點發(fā)布項項目信息，與與戶外大牌形形成有效互補補；重點線路路可考慮長期期發(fā)布，項目目重大節(jié)點增增加短期線路路。位置：江南公交站亭亭12塊（現(xiàn)有））市內(nèi)公交車體體10條（現(xiàn)有））建議增加市區(qū)區(qū)其他交通主主干道的候車車亭。短信廣告目標客戶群：：按類群劃分的的特定目標客客戶群形式：結(jié)合項目重大大節(jié)點及日常常促銷活動，，對現(xiàn)有來電電來訪意向客客戶、篩選高高端客戶進行行項目即時性性信息群發(fā)。。媒體：此類媒體較多多，關(guān)鍵在于于其號碼資源源，可根踞實實際情況更換換短信群發(fā)公公司。電臺廣播目標客戶群：：全城客戶，尤尤以私家車主主、打車族及及乘公車人群群為主形式：結(jié)合項目重大大節(jié)點，錄制制廣播廣告媒體：建議增加，具具體媒體選擇擇由甲方確定燈箱廣告目標客戶群：：分散性的目標標客戶群，全全市客戶形式：休閑廣場戶外外燈箱展示等等媒體：1、濱江公園燈燈箱240塊(現(xiàn)有)2、建議增加其其它人群密集集休閑地短信計劃活動策略1、活動要有利利于促進銷售售贏得眼球是活活動的一個功功能，但最終終還是要落到到實處，有利利于項目的銷銷售。2、組織客戶愿愿意參加的活活動樓盤關(guān)鍵時間間節(jié)點、給客客戶實際利益益的活動。應(yīng)應(yīng)避免純營銷銷推介，盡量量圍繞工程節(jié)節(jié)點或節(jié)慶日日進行，活動動求精不求多多，避免過分分折騰客戶。。3、給客戶充分分的尊重做好客戶邀約約，讓參加的的客戶有身份份感；活動富富有生趣，而而不是純粹的的促銷，意在在深化中盛置置業(yè)品牌形象象，時間不宜宜過長，整個個活動注重參參與互動等。?；顒硬呗砸c點4月中盛看房房月時間：4月地點：銷售中心內(nèi)容：凡四月來售樓樓處看房皆有有禮，選房選選中董事長特特設(shè)房源的，，并購買成功功的，享受由由中盛置業(yè)董董事長設(shè)置的的非常折扣。。對象：新成交客戶媒體：報廣、短信5月波爾多小小鎮(zhèn)小高層盛盛大開盤時間：5月(具體