XXXX-東莞-牛山舊改項(xiàng)目-產(chǎn)品建議及案名建議深化

泰誠牛山項(xiàng)目

產(chǎn)品及案名建議

（深化稿）東莞世聯(lián)事業(yè)一部

2014年3月11日世聯(lián)工作回顧項(xiàng)目工作會(huì)議已提交工作成果2014.1.162014.1.212014.2.212014.2.28項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)項(xiàng)目案名方向研討項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展方向討論項(xiàng)目產(chǎn)品建議20140116_東莞_泰誠集團(tuán)_東城牛山舊改項(xiàng)目定位報(bào)告【匯報(bào)版】20140117_泰誠集團(tuán)_案名建議（東城牛山舊改項(xiàng)目）20140123_泰誠集團(tuán)_第二次案名建議（東城牛山舊改項(xiàng)目）20140125_泰誠集團(tuán)_第三次案名建議（東城牛山舊改項(xiàng)目）20140220_東莞_泰城牛山項(xiàng)目_產(chǎn)品方向評(píng)估分析（別墅）20140228_東莞_牛山舊改項(xiàng)目_產(chǎn)品建議寫在前面的話1、本次匯報(bào)內(nèi)容為2月28日產(chǎn)品建議深化稿；2、本次匯報(bào)核心內(nèi)容：A地塊是否適合做別墅建筑規(guī)劃排布建議項(xiàng)目案名演繹報(bào)告框架>>項(xiàng)目價(jià)值挖掘及發(fā)展方向>>產(chǎn)品建議>>A地塊是否適合做別墅產(chǎn)品的研判>>建筑規(guī)劃排布建議>>戶型建議>>價(jià)格預(yù)判>>

案名建議及演繹項(xiàng)目價(jià)值挖掘及發(fā)展方向第一部分地塊屬性位于城市中心區(qū)的邊緣地帶、周邊配套不足，擁有一定景觀資源的的城市大盤類型指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位東莞東城牛山片區(qū)項(xiàng)目類型舊村改造總用地面積100913㎡總建筑面積421596.3㎡計(jì)容建筑面積353240㎡容積率3.5建筑密度21.9%限高≦100m價(jià)值挖掘通過區(qū)位地段、交通、環(huán)境等因素分析，項(xiàng)目擁有城市大盤的發(fā)展條件，適宜發(fā)展剛需洋房及經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢制約因素1.距南城生態(tài)居住區(qū)8分鐘車程；2.15分鐘即達(dá)南城、東城商業(yè)圈；3.40萬平米的城市規(guī)模大盤；4.交通便捷，輕軌周邊沿線物業(yè)；5.3公里范圍內(nèi)擁有大公園生活；6.片區(qū)住宅稀缺，競爭少。發(fā)揚(yáng)光大盡量規(guī)避1.3.0以上的高容積率，舒適性有限；2.地塊東側(cè)有高壓線影響；3.周邊建筑物有可能遮擋部分外部景觀；4.空白片區(qū)，客戶對該區(qū)域心理距離大；5.周邊生活及市政配套不足；6.大量工業(yè)廠房影響環(huán)境。核心價(jià)值通過多方面分析研判，世聯(lián)認(rèn)為，本項(xiàng)目具有城區(qū)地段、資源景觀、大盤規(guī)模三大核心價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值資源景觀城區(qū)地段大盤規(guī)模資源景觀：西側(cè)規(guī)劃為西平水庫公園綠地，未來項(xiàng)目可擁有西平公園景觀資源；與同沙生態(tài)公園僅隔主干道莞長路，周邊3公里范圍內(nèi)擁有城區(qū)多個(gè)生態(tài)公園。城區(qū)地段：與南城西平城央居住區(qū)、水濂山生態(tài)居住區(qū)距離約5-8公里，周邊住宅用地稀缺，具備市場競爭優(yōu)勢。大盤規(guī)模：東城區(qū)40萬平米城區(qū)大盤規(guī)模，擁有多種產(chǎn)品。市場現(xiàn)狀80-115㎡剛需戶型成為市場主流產(chǎn)品；別墅產(chǎn)品則逐漸向精小化方向發(fā)展剛需集中釋放，80-110㎡的剛需戶型成交占總量6成以上；13年約90個(gè)項(xiàng)目剛需產(chǎn)品的新推，大多數(shù)項(xiàng)目去貨都在7成左右。2013年經(jīng)濟(jì)型小面積別墅逐漸增多，依靠低總價(jià)打開大量中高端客戶的市場聯(lián)排別墅去化速度最好，獨(dú)棟別墅消化率最低，出貨壓力最大。客戶分析主要牽引城市中心區(qū)被動(dòng)外溢客戶：剛需首置型洋房客戶、經(jīng)濟(jì)入門級(jí)別墅客戶客戶分類剛需首置客戶經(jīng)濟(jì)型別墅客戶客戶構(gòu)成年輕白領(lǐng)或泛公務(wù)員小企業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)高管購房目的自住，作婚房改善性居住、擁有居住在別墅的夢想意向購買產(chǎn)品物業(yè)高層聯(lián)排或雙拼別墅面積80-120平200-300平購房關(guān)注點(diǎn)價(jià)格、產(chǎn)品、交通性價(jià)比、產(chǎn)品贈(zèng)送率、升值潛力配套配套齊全擁有自然資源別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的形形式式探探討討目前前東東莞莞市市場場300平米米以以下下熱熱銷銷別別墅墅主主要要有有雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排、、疊疊加加三三種種產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型：：產(chǎn)品品類類型型指標(biāo)標(biāo)要要求求產(chǎn)品品舒舒適適度度景觀觀資資源源市場場表表現(xiàn)現(xiàn)雙拼拼別別墅墅聯(lián)排排別別墅墅疊加加別別墅墅根據(jù)據(jù)本本地地塊塊指指標(biāo)標(biāo)、、客客戶戶接接受受度度及及市市場場情情況況世聯(lián)聯(lián)建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造三聯(lián)聯(lián)排排、、四四聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅產(chǎn)品品。。建筑筑密密度度較較低低，，容容積積率率要要求求0.8-1.2擁有有較較好好資資源源，，對對景景觀觀要要求求較較高高擁有有寬寬闊闊的的室室外外空空間間，，舒舒適適性性高高小面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品去去化化好好，，僅僅次次于于聯(lián)聯(lián)排排建筑筑密密度度一一般般，，容容積積率率最最高高可可達(dá)達(dá)2.5擁有有一一定定資資源源即即可可，，要要求求不不嚴(yán)嚴(yán)實(shí)用用性性與與舒舒適適性性并并存存，，性性價(jià)價(jià)比比高高市場場最最熱熱銷銷的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，去去化化速速度度快快容積積率率要要求求不不嚴(yán)嚴(yán)，，一一般般作作為為高高層層住住宅宅的的溢溢價(jià)價(jià)產(chǎn)產(chǎn)品品對資源源及景景觀不不敏感感，以以產(chǎn)品品的性性價(jià)比比為主主要賣賣點(diǎn)贈(zèng)送空空間較較大但但私密密性不不足，，客戶認(rèn)認(rèn)可度度有限限，銷銷售一一般，，目前前較少少該類類產(chǎn)品品產(chǎn)品方方向根據(jù)市市場產(chǎn)產(chǎn)品、、客戶戶需求求以及及自身身情況況，世世聯(lián)建建議：：洋房以以80-100平緊湊湊2+1房-舒適3房產(chǎn)品品為主主；別墅往往經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別別墅方方向發(fā)發(fā)展，，產(chǎn)品品類型型為聯(lián)聯(lián)排別別墅。。序號(hào)戶型建筑面積（㎡）計(jì)算面積面積比總面積套數(shù)套數(shù)比1緊湊2+1房80-858425%105000123530%2舒適3房90-1009538%159600168040%3闊綽3房110-12011529%121900106025%4豪華3+1房125-1351304%156001203%5經(jīng)濟(jì)型別墅200-2502254%18000802%合計(jì)100%4201004175100%戶型配配比建建議：：A地塊是是否適適合做做別墅墅的研研判第二部部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議A地塊B地塊A地塊限限制條條件地塊占占地75351㎡建筑面面積269375㎡R≦3.5，高容容積率率地塊形形狀破破碎東側(cè)高高壓線線影響響A地塊別別墅規(guī)規(guī)劃思思考：：市場是是否接接受此此類產(chǎn)產(chǎn)品？？能否產(chǎn)產(chǎn)生高高溢價(jià)價(jià)？是否有有足夠夠的舒舒適度度？地塊容容積率率高，，整體體舒適適性有有限；；世聯(lián)聯(lián)根據(jù)據(jù)市場場及客客戶分分析，，研判判A地塊是是否適適合發(fā)發(fā)展別別墅產(chǎn)產(chǎn)品。。高容積積率別別墅案案例案例研研究目目的：：分析同同質(zhì)化化項(xiàng)目目的產(chǎn)品形形式、、銷售售情況況、規(guī)規(guī)劃特特點(diǎn)預(yù)判項(xiàng)項(xiàng)目別別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的市場表表現(xiàn)、、客戶戶認(rèn)可可度選取案案例原原則：：項(xiàng)目規(guī)規(guī)模相相當(dāng)容積率率與本本項(xiàng)目目接近近或低低于本本項(xiàng)目目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃具具有借借鑒意意義項(xiàng)目十二橡樹莊園星河丹堤圖示容積率1.121.8占地133424.58平方米20萬平米建面147930平方米38萬平米產(chǎn)品形式別墅、高層別墅、高層市場銷售情況共326套別墅產(chǎn)品。每次開盤均引起市場轟動(dòng)，開盤銷售均在80%以上以低密度產(chǎn)品啟動(dòng)，別墅產(chǎn)品每次開盤即售罄，成為深圳大盤標(biāo)桿客戶認(rèn)可情況由于深圳建筑密度普遍較高，半圍合式高低配產(chǎn)品在深圳市場較受歡迎，客戶接受度高配合銀湖山景觀資源，整體形象展示較優(yōu)，盡管是陌生區(qū)域的樓盤，通過區(qū)域炒作、大活動(dòng)起勢等，獲得了客戶的認(rèn)可深圳高高低配配項(xiàng)目目案例例項(xiàng)目江南第一城御泉山圖示容積率21.3占地20萬13.6萬建面40萬17.7萬產(chǎn)品形式雙拼、聯(lián)排、疊拼、高層類獨(dú)棟、高層市場銷售情況自09年推出140套別墅，自今都沒有賣完，平均每月走貨不足2套09年12月推出，共60套別墅，去年年底基本賣完，平均每月1套客戶認(rèn)可情況由于排布密集，無強(qiáng)勢景觀資源，舒適感較差，客戶認(rèn)可度低圍合式布局，四周有高層洋房遮擋，通風(fēng)采光和舒適感較差，也對別墅區(qū)業(yè)主的私密性有一定的影響。東莞高高低配配項(xiàng)目目案例例市場：：圍合式式的產(chǎn)產(chǎn)品強(qiáng)強(qiáng)化內(nèi)內(nèi)部空空間的的領(lǐng)域域感和和私密密性，，對容容積率率的舒舒適性性要求求較高高，從從東莞莞市場場該類類產(chǎn)品品的走走貨速速度來來看，，不是是很理理想；；客戶：：客戶認(rèn)認(rèn)為此此類產(chǎn)產(chǎn)品密密度較較大，，舒適適性不不高，，圈層層的純純粹性性不夠夠，接接受度度一般般；產(chǎn)品溢溢價(jià)：：此類產(chǎn)產(chǎn)品組組合在在東莞莞市場場溢價(jià)價(jià)較低低，價(jià)價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)基基本為為洋房房的1.2~1.3倍，無無法實(shí)實(shí)現(xiàn)高高溢價(jià)價(jià)。案例借借鑒小小結(jié)產(chǎn)品配配比形形式預(yù)預(yù)判產(chǎn)品形式層數(shù)小區(qū)容積率經(jīng)驗(yàn)值獨(dú)棟3層以內(nèi)﹤0.3雙拼3層以內(nèi)0.4-0.5聯(lián)排3層以內(nèi)0.6-0.8疊加4-6層0.8-1.0多層6-7層1.2-2.0小高層8-11層1.6-2.2中高層12-18層2.2-2.8高層19-33層2.8-4.5在盡量量做滿滿3.5容積率率的條條件下下，別別墅按按0.8、高層層按4.0容積率率計(jì)算算：物業(yè)類類別別墅高層住住宅用地容容積率率建筑面面積建筑面面積比比占地面面積占地面面積比比0.87812㎡2.9%9765㎡13%4261563㎡97.1%65391㎡87%按別墅墅套均均200㎡計(jì)算算，A地塊能能做聯(lián)聯(lián)排別別墅39套；無法形形成規(guī)規(guī)模效效應(yīng)，，居住住的純純粹度度、舒舒適性性有限限，別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的溢價(jià)價(jià)空間間不大大A地塊規(guī)規(guī)劃研研判項(xiàng)目限制條件受3.5的容積率限制，A地塊基本不具備打造舒適型別墅的條件，若打造經(jīng)濟(jì)型別墅僅39套，居住的純粹度、舒適性有限，別墅產(chǎn)品的溢價(jià)空間不大市場表現(xiàn)東莞該類產(chǎn)品市場去化速度相對較慢，月均去化1-2套，并沒有很好地起到拔高項(xiàng)目整體形象的作用客戶認(rèn)可度此類產(chǎn)品密度較大，舒適性不高，圈層的純粹性不夠，客戶的接受度一般；產(chǎn)品溢價(jià)能力價(jià)格實(shí)現(xiàn)僅為洋房的1.2~1.3倍，無法實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)綜合多多方考考慮世聯(lián)不不建議議在A地塊做做別墅墅產(chǎn)品品世聯(lián)建建議洋房別墅中信森森林湖湖葡萄莊莊園別墅、、高層層兩種種物業(yè)業(yè)形成成獨(dú)立立組團(tuán)團(tuán)A地塊作作為純純粹的的高層層住宅宅區(qū)，，B地塊則則作為為高低低配半半圍合合社區(qū)區(qū)；產(chǎn)產(chǎn)品相相對集集中布布置，，形成成獨(dú)立立的組組團(tuán)空空間，，保證證了低低密度度社區(qū)區(qū)居住住氛圍圍勻質(zhì)質(zhì)化。。獨(dú)立組組團(tuán)規(guī)規(guī)劃案案例借借鑒獨(dú)立組組團(tuán)規(guī)規(guī)劃別別墅案例指標(biāo)萬科四季花城項(xiàng)目區(qū)位塘廈蛟乙塘總用地面積5.1萬㎡總建筑面積10.2萬㎡容積率2.0總套數(shù)129套別墅戶型165㎡聯(lián)排別墅萬科四四季花花城別別墅產(chǎn)產(chǎn)品處處于塘塘廈鎮(zhèn)鎮(zhèn)蛟乙乙塘，，與本本項(xiàng)目目同為為中心心區(qū)邊邊緣地地帶，，2013年中旬旬開始始推廣廣，2013年10月別墅墅開盤盤，1個(gè)月內(nèi)內(nèi)全部部別墅墅產(chǎn)品品售罄罄。與與東莞莞其他他別墅墅項(xiàng)目目相比比，萬萬科四四季花花城的的別墅墅銷售售周期期短，，去化化速度度快。。萬科四四季花花城建筑規(guī)規(guī)劃排排布建建議第二部部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議規(guī)劃解解讀中間兩兩棟住住宅破破壞了了中央央園林林的完完整性性，且且這兩兩棟住住宅正正對小小區(qū)的的大門門，在在風(fēng)水水上也也有影影響。。B地塊作作為別別墅+高層的的高低低配建建筑排排布，，高層層住宅宅包圍圍在別別墅東東、北北兩側(cè)側(cè)，整整個(gè)別別墅區(qū)區(qū)域的的圍合合感強(qiáng)強(qiáng)，居居住舒舒適度度有所所降低低規(guī)劃解解讀幼兒園園規(guī)劃劃在小小區(qū)A地塊西西南角角，對對于接接送的的家長長而言言交通通不便便，且且影響響了項(xiàng)項(xiàng)目整整體的的商業(yè)業(yè)完整整性，，與南南面回回遷房房的商商業(yè)形形成斷斷層。。建議幼幼兒園園移至至項(xiàng)目目東北北角位位置，，交通通較為為便利利，同同時(shí)不不影響響項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)的完完整性性。A地塊規(guī)規(guī)劃排排布A地塊規(guī)規(guī)劃排排布建議一一打造中央主主景觀觀軸，，住宅宅沿軸軸線分分布，，樓層層由北北向南南樓層層遞減減，形形成成純粹粹的高高層社社區(qū)A地塊B地塊洋房形形成獨(dú)獨(dú)立組組團(tuán)，，獨(dú)享享私家家園林林空間間；由北向向南樓樓層遞遞減，，南向向開闊闊，點(diǎn)點(diǎn)式樓樓居多多，空空間通通透，，壓抑抑感弱弱33F33F33F33F28F28F28F28F28F28F24F24F24F24F24F園林一園林二樓層遞減A地塊規(guī)劃排排布A地塊規(guī)劃排排布建議一以地塊私密密性、景觀觀資源作為為產(chǎn)品排布布的主要考考慮因素，，并考慮東東面高壓線線的影響A地塊B地塊產(chǎn)品排布原原則：1.景觀資源最最大化；2.盡量退讓形形成中央園園林空間；；3.排布過程中中將小戶型型產(chǎn)品盡量量排布臨路路段，大面面積靠近景景觀軸，充充分保證大大面積地塊塊的舒適度度。80~85㎡2+1房90~100㎡小三房110~120㎡舒適三房125~135㎡舒適四房A地塊規(guī)劃排排布A地塊規(guī)劃排排布建議二打造中央公公園主景觀觀，住宅以以公園為中中心點(diǎn)式排排布，形成成圍合式私私密社區(qū)A地塊B地塊中央公園“中央公園園”——以地塊內(nèi)部部不可建設(shè)設(shè)用地為景景觀主軸，，且項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部自成一一園，并以以此為骨架架組織社區(qū)區(qū)各級(jí)景觀觀；住宅則以公公園為核，，形成圍合合式社區(qū)A地塊規(guī)劃排排布A地塊規(guī)劃排排布建議二圍繞中央公公園主景觀觀排布，保保持中央景景觀的完整整性，充分分保證景觀觀面及舒適適度A地塊B地塊中央公園產(chǎn)品排布原原則：1.景觀資源最最大化；2.盡量退讓形形成中央園園林空間；；3.排布過程中中將小戶型型產(chǎn)品盡量量排布臨路路段，大面面積靠近景景觀軸，充充分保證大大面積地塊塊的舒適度度。80~85㎡2+1房90~100㎡小三房110~120㎡舒適三房125~135㎡舒適四房規(guī)劃布局建建議圍合式中央央景觀園林林規(guī)劃案例例借鑒恒大雅苑中央湖景百悅尚城A地塊規(guī)劃排排布商業(yè)規(guī)模確確定根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃指標(biāo)，，服務(wù)于本本項(xiàng)目的商商業(yè)規(guī)模約約為11000平米；沿街商鋪比比例約占商商業(yè)體量的的70%，根據(jù)項(xiàng)目目的具體情情況，建議議配置兩層層的集中商商業(yè)，約占占30%，3500平米左右本項(xiàng)目建筑筑面積40萬平米，按按每百平米米3人計(jì)算，預(yù)計(jì)居民約12000人，屬于小小區(qū)級(jí)別；；按小區(qū)級(jí)別別規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)，商業(yè)面面積應(yīng)控制制在700-1000平米/千人×12千人=8400－12000平米之間。。居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)10000-160003000-5000300-1000人口(人)30000-5000010000-150001000-3000飲食類日常用品類家居類日常服務(wù)類娛樂類其他類30％-40%30%-40%20%-30%20%-30%2%-4%2%-4%3000-4000平米3000-4000平米2000-3000平米2000-3000平米200-400平米200-400平米通常作為集中商商業(yè)區(qū)，引引進(jìn)超市為為居民日常常消費(fèi)服務(wù)務(wù)。A地塊規(guī)劃排排布商業(yè)規(guī)劃排布建議考慮整體道道路的通達(dá)達(dá)性較好，，沿主干道道布置臨街街商鋪，以以主題商業(yè)業(yè)街為發(fā)展展方向。A地塊B地塊1、世聯(lián)建議議只做首層層商鋪底商作為現(xiàn)現(xiàn)金流產(chǎn)品品，主要承承擔(dān)快速回回款功能；；根據(jù)東莞莞商業(yè)銷售售一般規(guī)律律，二層以以上商業(yè)價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)較較低，價(jià)格格僅為首層層商鋪的60%；2、首層商鋪鋪可參考目目前東莞市市場上較受受歡迎的挑挑高6米的產(chǎn)品，，買一層可可得兩層。。A地塊規(guī)劃排排布商業(yè)規(guī)劃排布建議考慮未來居居民生活需需要，建議議在項(xiàng)目東東南角配置置2層的集中式式社區(qū)商業(yè)業(yè)A地塊B地塊為更好地服服務(wù)大型社社區(qū)做商業(yè)業(yè)支撐，需需引進(jìn)中大大型商超，，為居民提提供日常消消費(fèi)，建議議配置兩層層的集中商商業(yè)，約占占30%3500平米左右。。A地塊規(guī)劃排排布幼兒園規(guī)劃劃排布建議考慮居民接接送的交通通便利性，，同時(shí)保證證商業(yè)的完完整性不受受影響，建建議幼兒園園設(shè)置在東東北角A地塊B地塊建議幼兒園設(shè)在在項(xiàng)目東北北角位置，，交通較為為便利，同同時(shí)不影響響項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的完整性性；在首期啟動(dòng)時(shí)時(shí)，同時(shí)可可以作為銷銷售中心使使用，路口口昭示性明明顯，弱化化片區(qū)的陌陌生感。B地塊規(guī)劃排排布B地塊規(guī)劃排排布建議半圍合式高高低配建筑筑排布；以以小主題園園林為主，，并考慮與與外部公園園景觀資源源整合A地塊B地塊由于容積率率限制，無無法在B地塊打造中中央園林，，建議以小小主題式園園林營造生生活感，可可考慮設(shè)出出入口將西西平水庫公公園連成一一片并適當(dāng)當(dāng)進(jìn)行資源源整合；北面外圍規(guī)規(guī)劃高層洋洋房，規(guī)避避外界影響響因素的同同時(shí)，保證證了內(nèi)部別別墅產(chǎn)品的的私密性；；B地塊規(guī)劃排排布B地塊規(guī)劃排排布建議以90-110平戶型為高高層的主要要戶型，配配合經(jīng)濟(jì)型型別墅A地塊B地塊考慮B地塊無強(qiáng)勢勢景觀，且且配有別墅墅產(chǎn)品，建建議以90-110中間級(jí)產(chǎn)品品進(jìn)行配比比；別墅主要以以三聯(lián)排、、四聯(lián)排為為主，景觀觀資源較差差的位置可可建部分六六聯(lián)排產(chǎn)品品，規(guī)避劣劣勢并作為為高性價(jià)比比產(chǎn)品。90~100㎡小三房110~120㎡舒適三房經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅規(guī)劃布局建建議高低配半圍圍合式別墅墅規(guī)劃案例例借鑒萬科四季花花城鼎峰尚境戶型建議第二部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議洋房產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議：：80-85平緊湊2+1房中信觀瀾凱凱旋城75㎡2+1房設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：客廳開間3.3-4.0米，滿足公公共活動(dòng)；；餐廳開間2.5-3米，半獨(dú)立立設(shè)置；主臥開間3.3-3.8米，南向，，倒凸窗設(shè)設(shè)計(jì)；次臥開間2.6-3.3米，倒凸窗窗設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間開間間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.7-2.4米，設(shè)有入入戶花園、、景觀陽臺(tái)臺(tái)；增值空間：：贈(zèng)送面積可可改房，或或衣帽間；；客廳臥室均均南向；設(shè)置入戶花花園；景觀飄窗設(shè)設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面積：：約10㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議洋房產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議：：90-100平舒適3房尚書悅府90㎡3房2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：客廳開間3.6-4.2米，南向或或景觀面，，舒適度良良好滿足足公共活動(dòng)動(dòng)；餐廳開間2.7-3.3米，半獨(dú)立立設(shè)置；廚房開間1.8-2.2米；主臥開間3.6-4.2米，舒適度度良好；次臥開間2.5-3.3米，滿足居居住基本需需求；雙衛(wèi)生間設(shè)設(shè)計(jì)，開間間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.8-2.2米，設(shè)有生生活陽臺(tái)、、景觀陽臺(tái)臺(tái)；增值空間：：擴(kuò)大主臥舒舒適度；房間均有景景觀飄窗設(shè)設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面積：：約15㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議洋房產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議：：110-120平闊綽3房中信觀瀾凱凱旋城110㎡3房2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：客廳開間3.5-4.5米，南向或或景觀面，，舒適度良良好滿足足公共活動(dòng)動(dòng)；餐廳開間2.7-3.3米，半獨(dú)立立設(shè)置；廚房開間1.8-2.2米；主臥開間3.4-4.2米，帶書房房或衣帽間間，舒適度度較高；次臥開間2.7-3.3米，滿足居居住基本需需求；雙衛(wèi)生間設(shè)設(shè)計(jì)，開間間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.7-2.4米，設(shè)有生生活陽臺(tái)、、景觀陽臺(tái)臺(tái)；增值空間：：主臥帶有衣衣帽間或書書房，增加加舒適度；；房間均有景景觀飄窗設(shè)設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面積：：約20㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議洋房產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議：：125-135平豪華3+1房設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：客廳開間4.5-5.5米，南向或或景觀面，，舒適大氣氣；餐廳獨(dú)立設(shè)設(shè)置，開間間3.0-3.6米，與客廳廳南北通透透；廚房開間2-2.6米，操作臺(tái)臺(tái)面及儲(chǔ)藏藏空間充足足；主臥開間3.6-4.5米，南向，，設(shè)置獨(dú)立立衣帽間或或書房；次臥保證所所有開間在在3米以上，其其中一間開開間在3.3米以上；雙衛(wèi)生間設(shè)設(shè)計(jì)，開間間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.7-2.4米，均設(shè)有有生活陽臺(tái)臺(tái)、景觀陽陽臺(tái)；增值空間：：贈(zèng)送面積可可改房間，，變4房；雙主臥設(shè)計(jì)計(jì)；設(shè)置儲(chǔ)藏間間；除客廳外，，主臥有獨(dú)獨(dú)立陽臺(tái)；；贈(zèng)送面積：：約25㎡中信森林湖湖蘭溪谷130㎡3+1房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議別墅產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議：：經(jīng)濟(jì)型別墅墅，面積約約180-250平米分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳580-110客廳40-50公用衛(wèi)生間5-10中廚10-20餐廳20-25地下室車庫6565(贈(zèng)送)多功能室工人房(衛(wèi))健身區(qū)分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)三層主臥主臥室30-4045-60衛(wèi)生間+衣帽間10書房5-10二層次臥臥室15-2050-80衛(wèi)生間+衣帽間5-10次臥室215-25公衛(wèi)5家庭廳10-20產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議別墅產(chǎn)品戶戶型借鑒：：萬科四季花花城，面積積約168平米一層二層三層四層產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議別墅產(chǎn)品戶戶型借鑒：：萬科麓湖別別墅，面積積約248平米一層二層三層地下室產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議別墅附加值值建議一：：下沉式庭院院設(shè)計(jì)建筑前庭園地下車庫下沉庭園入戶橋步行系統(tǒng)組團(tuán)綠化步行系統(tǒng)龍湖滟瀾山山地下停車車及宅間景景觀系統(tǒng)剖剖面圖從二層向組組團(tuán)綠化看看下沉庭院下沉庭院到到車庫入口口產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議別墅附加值值建議二：：采光天井設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)庭院天井設(shè)計(jì)通風(fēng)采光融入自然產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議別墅附加值值建議三：：客廳挑空空設(shè)計(jì)>6.6米層高，，空間開開揚(yáng)，彰彰顯尊貴貴6.6米客廳產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議別墅附加加值建議議四：閣樓增值值空間頂層閣樓樓價(jià)格預(yù)判判第三部分分定價(jià)原則則根據(jù)市場場數(shù)據(jù)綜綜合對比比后可知知：目前項(xiàng)目目片區(qū)暫暫無在售售項(xiàng)目，，但市區(qū)區(qū)擁有大大量本項(xiàng)項(xiàng)目的同同等級(jí)競競爭對手手，適宜采用用市場比比較法定定價(jià)。住宅定價(jià)主要要參考東莞城城區(qū)剛需項(xiàng)目的成成交價(jià)格，并適當(dāng)參考城市邊緣緣區(qū)域項(xiàng)目成成交情況從開發(fā)商品牌、、產(chǎn)品升級(jí)、、未來房價(jià)增增長空間、交交通、配套等多方面綜合合考慮定價(jià)。。高層價(jià)格測算算比準(zhǔn)類別：開發(fā)商品牌、、地段位置、、園林規(guī)劃、、交通便利、、產(chǎn)品戶型、、生活配套等等方面：項(xiàng)目名稱開發(fā)商品牌地段位置園林規(guī)劃產(chǎn)品戶型生活配套交通便利合計(jì)價(jià)格（毛坯）恒大雅苑13182022172211211000萬科金悅香樹1320152520241179500萬科金色夢想1315172516201068500本項(xiàng)目1015152515201008653通過產(chǎn)品對比比，世聯(lián)認(rèn)為為本項(xiàng)目在外外部資源優(yōu)勢勢及產(chǎn)品打造造方面，可實(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)8653元/平高層綜合定價(jià)價(jià)根據(jù)市場預(yù)測測和項(xiàng)目的初初步判斷，世世聯(lián)針對項(xiàng)目目初步的價(jià)格格測算，提出出了以下溢價(jià)價(jià)條件：城市規(guī)劃利好好及片區(qū)舊改改發(fā)展的價(jià)值值提升；根據(jù)房地產(chǎn)宏宏觀市場發(fā)展展趨勢，房價(jià)價(jià)約6%的年增長；隨未來片區(qū)發(fā)發(fā)展，世聯(lián)操操盤優(yōu)勢所產(chǎn)產(chǎn)生的溢價(jià)，，預(yù)計(jì)首期產(chǎn)產(chǎn)品整體均價(jià)價(jià)約9200元/平別墅價(jià)格測算算比準(zhǔn)類別：景觀資源、交交通區(qū)位、園園林規(guī)劃、產(chǎn)品戶型、性價(jià)比、物物業(yè)管理、居住純粹度度：項(xiàng)目名稱景觀資源交通區(qū)位園林規(guī)劃產(chǎn)品戶型產(chǎn)品性價(jià)比物業(yè)管理居住純粹性合計(jì)價(jià)格海逸豪庭3015221530151013720000帝景中央252015152315812120000豐泰旗山橡樹郡201315132810810714000本項(xiàng)目201015152510510014837通過產(chǎn)品對比比，世聯(lián)認(rèn)為為本項(xiàng)目在外外部資源優(yōu)勢勢及產(chǎn)品打造造方面，可實(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)14837元/平別墅綜合定價(jià)價(jià)根據(jù)市場預(yù)測測和項(xiàng)目的初初步判斷，世世聯(lián)針對項(xiàng)目目初步的價(jià)格格測算，提出出了以下溢價(jià)價(jià)條件：外部公園景觀觀、綠地資源源的建成的環(huán)環(huán)境增值；片區(qū)逐步被客客戶接受所帶帶來的房價(jià)增增長；隨未來片區(qū)發(fā)發(fā)展，世聯(lián)操操盤優(yōu)勢所產(chǎn)產(chǎn)生的溢價(jià)，，預(yù)計(jì)首期產(chǎn)產(chǎn)品整體均價(jià)價(jià)約15500元/平案名建議及演演繹第四部分主推案名曦城“曦”古語：：陽光、太陽陽，有蒸蒸日日上、陽光明明媚的美好寓寓意”；“城城”彰顯出城城邦、大宅的的不凡氣度。。曦城，將象象征正能量的的太陽與住宅宅相結(jié)合，給給整座城市帶帶來無限活力力與生機(jī)。獨(dú)倚闌珊，每每一次日出都都是希望。獨(dú)倚闌珊，看看日出到遲暮暮。漁舟唱起，每每一次付出都都是收獲。晨光微露，每每一天都是新新生。蔚藍(lán)水岸“蔚藍(lán)”代表天空、水體的顏色色，項(xiàng)目周邊的西西平水庫、同同沙公園共同同構(gòu)建了一片片原生自然水水域，蔚藍(lán)水水岸，營造了了一個(gè)健康生生態(tài)的純粹住住宅區(qū)。無絲竹之亂耳耳無案牘之勞形形。寧靜致遠(yuǎn)，惟惟吾德馨。陶然居“陶”有陶冶冶性情之意，，“然”有怡怡然自得之情情，項(xiàng)目周邊邊有大面積原原生態(tài)水域，，水寓意寬廣廣豁達(dá)，身居居于此，給疲疲憊的心一個(gè)個(gè)的歸宿，一一個(gè)家的港灣灣。每次回家，抬抬頭望見的還還是那熟悉的的身影。韶華逝去，觸觸動(dòng)心弦的還還是那首《帝女花》。多年后，最想想念的還是母母親做的艇仔仔粥?；ㄕZ瀾岸岸“瀾”指水波波，水，是萬物之之源，中國自自古就有“無無水不成園””之說，在中中國的傳統(tǒng)文文化中，“水水”是財(cái)富和和權(quán)力的象征征；“語”昭示遠(yuǎn)遠(yuǎn)處傳來的朗朗朗讀書聲。?；ò秳t是百花盛開開、欣欣向榮榮之意，也代代表著項(xiàng)目依托周邊豐富富生態(tài)水景展展現(xiàn)的四季長春、花花香鳥語的自然風(fēng)貌。傍水而居，卻卻少了花語為為伴?；ㄕZ縈繞，卻卻難覓水岸蹤蹤跡?；ㄕZ、瀾岸，，一種態(tài)度，，一縷情懷。。瀾山對接項(xiàng)目有水水有山的生態(tài)態(tài)資源瀾山之意境也也相當(dāng)壯闊瀾動(dòng)，山定，，一動(dòng)一定皆皆是智慧又是一番壯闊闊，如此胸懷懷！汀香里汀：水邊平地地，小洲。里里：圈層對接項(xiàng)目的生生態(tài)資源與圈圈層文化掬一把清香的的水，滌蕩凈凈心中的浮華華相互陌生，卻卻又相互熟悉悉，因?yàn)槲覀儌兪且环N人荔香徑荔枝對接項(xiàng)目目的木本資源源一條小徑帶出出多少閑情野野趣濃濃荔香味，，再陳的波爾爾多紅酒也頂頂不上循著荔枝味，，總是能找到到回家的路檀香山美國夏威夷地地名，奧巴馬馬出生地孫中山母校地地，非常著名名太美了，有些些時(shí)候，想象象都不能想象象偷得浮生半日日閑，懶惰也也是一種清雅雅的禮儀其他案名半山郡莊園通郡，半半山為山，私私有一種生活活楓林春天同沙生態(tài)園里里面種植很多多秋楓，故而而得名海棠春詞牌名，惟美美的命名傲云峰高端人群的驕驕傲與巔峰之之處的定位葛蘭溪谷一條中央疊臺(tái)臺(tái)水系，一處處谷，一處優(yōu)優(yōu)美之地書香大地灣幸福水岸汐岸國際香山公館盛世ENDTHANKS東莞世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)顧問股份有有限公司討論時(shí)間9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。23:51:2123:51:2123:511/4/202311:51:21PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2323:51:2123:51Jan-2304-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。23:51:2123:51:2123:51Wednesday,January4,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2323:51:2123:51:21January4,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。04一一月月202311:51:21下下午午23:51:211月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:51下午1月-2323:51January4,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/423:51:2123:51:2104January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。11:51:21下午午11:51下下午23:51:211月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，