XXXX-湘潭項(xiàng)目第一次匯報(bào)稿

城郊·韶山東路地塊前期思考湖南·湘潭湘潭韶山東路地塊項(xiàng)目組2010年12月15日一、項(xiàng)目整體定位思考二、項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議三、項(xiàng)目產(chǎn)品附加值增益建議目錄Contents四、項(xiàng)目營銷思初步考報(bào)告整體觀點(diǎn)項(xiàng)目整體屬性的界定：老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和商業(yè)為主的中檔樓盤項(xiàng)目住宅產(chǎn)品思路：住宅以商務(wù)型公寓，主要以30-80平方米面積為主項(xiàng)目商業(yè)思路：一樓商業(yè)拆分單獨(dú)出售，二三樓整體出售項(xiàng)目溢價(jià)及增值部分：公建式的外立面、獨(dú)特的小區(qū)小品以及酒店式的公寓大堂項(xiàng)目推售順序：先銷售住宅，在銷售商業(yè)項(xiàng)整體開發(fā)周期：一年銷售期，一年項(xiàng)目結(jié)束一、項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：占地：4畝容積率：4.8總建筑面：1.28萬㎡面寬67米，進(jìn)深40米目前產(chǎn)品定位：1-3層為商業(yè)裙樓4-6層位寫字樓7-15層位住宅項(xiàng)目屬性界定一：項(xiàng)目地處河西，地塊較小，容積率高地塊屬性界定二：該項(xiàng)目地塊為舊城拆遷，地塊內(nèi)無其他特殊資源項(xiàng)目地塊內(nèi)舊房，正在逐步拆遷中，目前尚余二棟舊住宅未被遷掉項(xiàng)目整體界定項(xiàng)目整體屬性界定：城市老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和部分商業(yè)為主的中檔樓盤規(guī)模區(qū)位物業(yè)形態(tài)2、項(xiàng)目形象定位：本項(xiàng)目對外推廣形象為“時(shí)尚+精致”為主的中檔精致樓盤項(xiàng)目規(guī)模雖然小，但在操作時(shí)必須做到精致，以體現(xiàn)自己的競爭力時(shí)尚：本項(xiàng)目的客戶主要指年輕時(shí)尚的特征精致：主要指項(xiàng)目產(chǎn)品小巧精致，契合與項(xiàng)目的產(chǎn)品定位二、項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議根據(jù)甲方提供資料，目前項(xiàng)目產(chǎn)品報(bào)規(guī)如下寫字樓及住宅商業(yè)部分53米20米17米67米40米3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅產(chǎn)品組合方案案例一：長沙沙香頌國際,是以小型商商業(yè)綜合體和和住宅為主的的城市核心的的小型綜合體體香頌國際位于于韶山南路107號物業(yè)形態(tài)：高高層綠綠化率：：28%占地面積16323.06㎡容積率：5建筑面積：108061.43㎡總棟數(shù)：1棟棟總套數(shù)：800套停車位數(shù)：地地上80個(gè)，，地下483個(gè)案例借鑒意義義：1、商住結(jié)合合，引進(jìn)大型型商業(yè)項(xiàng)目家家樂福，提高高項(xiàng)目整體溢溢價(jià)空間2、獨(dú)特的寫寫字樓式的外外立面，弱化化項(xiàng)目住宅感感3、電梯直接接入戶，減少少成本投入產(chǎn)品組合思考考1、調(diào)整小幅幅度規(guī)劃，將將寫字樓面積積增大，7樓樓預(yù)留住宅景景觀面，提高高住宅的宜居居性和住宅價(jià)值2、住宅部分分產(chǎn)品將主要要以商務(wù)公寓寓產(chǎn)品的形式式存在，從而而提高項(xiàng)目的的消化率和最最終收益1、整體規(guī)劃劃調(diào)整原有規(guī)劃3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅現(xiàn)有規(guī)劃寫字樓增加部部分增加部分：53米x3米米住宅部分增加加綠化面積約：53米x3米寫字樓+商務(wù)務(wù)公寓產(chǎn)品組組合形式2、住宅產(chǎn)品品組合組合原則：受項(xiàng)目自身面面寬控制，住住宅面寬為17米考慮市場接受受程度考慮項(xiàng)目最終終受益產(chǎn)品的舒適性性得到體現(xiàn)7.5米2米7.5米做成商務(wù)公寓寓形式住宅，，每層將有20-24戶戶，面積從30㎡—80㎡小戶型將面寬寬做到3.5-3.7米米，將對成本本有較大的節(jié)節(jié)約該商務(wù)公寓也也可做成酒店店式公寓，操操作手法較多多小戶型在單價(jià)價(jià)將較大戶型型高，整體收收益較大面積積住宅高樓體電梯2、住宅產(chǎn)品品組合3、商業(yè)部分分思考商業(yè)定位自身資源條件區(qū)域商業(yè)格局研究規(guī)劃概念建議消費(fèi)者及投資者需求啟示商業(yè)街狀況分析商業(yè)街鋪狀況分析集中式商業(yè)狀況分析專業(yè)市場商業(yè)狀況分析3、商業(yè)部分分操作思路商業(yè)操作總原原則：一樓獨(dú)立劃分分成商鋪銷售售(增大臨街街商鋪面積)業(yè)態(tài)：可作為為小區(qū)居住商商業(yè)配套路口二邊作為為商鋪分散式式銷售一樓預(yù)留二樓樓商鋪入口大大堂及電梯入入口二樓、三樓集集中銷售業(yè)態(tài)：作為餐餐飲及休閑娛娛樂整體銷售售商業(yè)格局劃分分思考：一樓商鋪劃分分：將臨街面最大大區(qū)域劃分成成小商鋪集中中銷售靠近居民路附附近則作為小小商鋪，為小小區(qū)提供社區(qū)區(qū)配套性商業(yè)業(yè)預(yù)留一樓價(jià)差差位置作為二二三樓商業(yè)入入口及商業(yè)大大廳韶山東路居民區(qū)道路居民區(qū)道路作為二三層商商業(yè)入口及大大廳預(yù)留作為臨街商鋪鋪銷售三、項(xiàng)目產(chǎn)品品附加增益建建議1、建筑立面面設(shè)計(jì)單體住宅的建建筑立面，為為了提高營銷銷速度，一般般不采用住宅宅的暖色的色色調(diào)，而采用用具有寫字樓樓、商務(wù)酒店店等形式的““公建式”外外立面建筑采用淡灰灰色，不壓抑抑，大方，具具有強(qiáng)烈的時(shí)時(shí)尚氛圍外立面線條流流暢、簡潔、、空間通透將住宅溶于寫寫字樓等辦公公型物業(yè)色調(diào)調(diào)，提高住宅宅居住檔次2、公寓大堂堂入戶大堂示意意——臨時(shí)時(shí)休息的椅子子、視覺景觀觀、采光、通通透性都應(yīng)該該非常講究3、住住宅小小區(qū)小小品品及休休閑設(shè)設(shè)施原則：：受項(xiàng)項(xiàng)目自自身面面積限限制，，該部部分僅僅做休休閑、、娛樂樂性設(shè)設(shè)施(增加加情趣趣性)雨中消消失的的椅子子只能給給你愛愛常綠樹樹DAYTRIPPER4、車庫入入口和和采光光和通通風(fēng)井井設(shè)計(jì)計(jì)除了廣廣場預(yù)預(yù)留位位置作作為商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營車車位以以外，，住宅宅仍需需要大大量的的停車車位，，因此此必須須設(shè)立立地下下停車車室四、項(xiàng)項(xiàng)目后后期營營銷思思考1、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品推推售先先后考考慮:一般綜綜合體體推售售順序序?yàn)椋海合冗M(jìn)行行項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)招商商，然然后再再進(jìn)行行住宅宅銷售售先進(jìn)行行商業(yè)業(yè)招商商，對對商業(yè)業(yè)進(jìn)行行前期期培育育，形形成商商業(yè)氛氛圍和和固定定人流流經(jīng)過商商業(yè)的的成功功運(yùn)營營，在在提高高住宅宅價(jià)值值進(jìn)行行住宅宅銷售售，獲獲得項(xiàng)項(xiàng)目最最大收收益本項(xiàng)目目推售售順序序?yàn)椋海合冗M(jìn)進(jìn)行住住宅銷銷售，，然后后進(jìn)行行商業(yè)業(yè)銷售售先進(jìn)行行住宅宅銷售售能加加快項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)速速度，，縮短短建設(shè)設(shè)周期期同時(shí)通通過住住宅的的銷售售形成成項(xiàng)目目固定定的居居住人人口，，提高高商業(yè)業(yè)經(jīng)營營的預(yù)預(yù)期，，增強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)業(yè)的銷銷售溢溢價(jià)2、項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期分分析:2011年年3月月份2011年年6月月份2011年年10月份份2011年年12月份份2010年年12月份份策劃公公司完完成住住宅市市場調(diào)調(diào)研、、商業(yè)業(yè)市場場調(diào)研研；形成項(xiàng)項(xiàng)目定定位報(bào)報(bào)告以以及項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議開發(fā)公公司完完成項(xiàng)項(xiàng)目拆拆遷工工作；；建筑設(shè)設(shè)計(jì)公公司、、施工工單位位基本本開始始確定定項(xiàng)目基基本達(dá)達(dá)到““三通通一平平的要要求””并開開始基基礎(chǔ)施施工策劃公公司完完成項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組組建營銷部部售樓樓部開開始修修建項(xiàng)目營營銷大大綱的的確定定營銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)開開始培培訓(xùn)項(xiàng)目住住宅開開始市市場推推廣開始初初期客客戶積積累工工作項(xiàng)目基基本已已完成成商業(yè)業(yè)裙樓樓部分分的施施工前期籌籌備工工作基礎(chǔ)施施工住宅銷銷售商業(yè)銷銷售項(xiàng)目住住宅取取得預(yù)預(yù)售許許可證證項(xiàng)目寫寫字樓樓及住住宅部部分盛盛大開開盤項(xiàng)目主主體進(jìn)進(jìn)入70%階段段進(jìn)入附附屬工工程裝裝飾部部分商業(yè)部部分進(jìn)進(jìn)入蓄蓄客階階段商業(yè)盛盛大開開盤項(xiàng)目剩剩余尾尾貨產(chǎn)產(chǎn)品集集中消消化區(qū)域部部分景景觀開開始修修建項(xiàng)目取取得圓圓滿成成功項(xiàng)目結(jié)結(jié)束業(yè)主交交房3、項(xiàng)項(xiàng)目案案名建建議城郊﹒糖果公公寓案名取取名原原則：：時(shí)尚的的、引引領(lǐng)潮潮流的的，契契合于于項(xiàng)目目主要要客戶戶群體體精致、、小巧巧，充充滿溫溫馨的的，契契合與與項(xiàng)目目產(chǎn)品品自由的的、寫寫意的的，自自我為為中心心的主推案案名：：城郊郊﹒CK公公寓城郊﹒8090城郊﹒私寓輔助案案名Theend，，thanks慮遠(yuǎn)積積厚，，守正正筑堅(jiān)堅(jiān)附件項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)初初步測測算1、項(xiàng)項(xiàng)目基基礎(chǔ)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號項(xiàng)目面積計(jì)算方式1占地面積26684畝*6672建筑面積12806.41*4.83商業(yè)面積318053米*20米*3層4寫字樓部分270353米*17米*3層5住宅部分810953米*17米*9層6車庫部分1500按照小區(qū)1:0.5配置2、項(xiàng)項(xiàng)目成成本計(jì)計(jì)算序號項(xiàng)目金額(萬元)估算說明二前期費(fèi)用400

2.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)37

2.2前期工程費(fèi)3630元/平方米2.3報(bào)建費(fèi)363商業(yè)325，住宅240三建安成本2477

3.1地上建安成本2177按照1700元/平方米3.2地下車庫建安成本3002000元/平方米四管理費(fèi)用86（2+3）*3%成本合計(jì)

2963

備注：：以上上成本本不計(jì)計(jì)入項(xiàng)項(xiàng)目土土地獲獲取成成本3、項(xiàng)項(xiàng)目收收入計(jì)計(jì)算序號項(xiàng)目面積單價(jià)金額（萬元）一商業(yè)部分318073332332一樓1060120001272二樓10606000636三樓10604000424二寫字樓270350001352三住宅810942003406四車位100個(gè)8萬/個(gè)800合計(jì)

78904、項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售利利潤計(jì)計(jì)算表表序號項(xiàng)目金額單位1總成本2963萬元2總投資萬元3銷售收入7890萬元4利潤總額4927萬元5投資回報(bào)率

備注：：以上上成本本不計(jì)計(jì)入項(xiàng)項(xiàng)目土土地獲獲取成成本9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2323:57:2723:57:27January4,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。04一月月202311:57:27下下午23:57:271月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:57下下午1月-2323:57January4,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/423:57:2723:57:2704January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:57:27下下午11:57下下午23:57:271月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2323:57:2723:57:27January4,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。04一月202311:57:28下午午23:57:281月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2311:57下午1月-2323:57January4,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/423:57:2823:57:2804January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。11:57:28下午午11:57下下午23:57:281月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲??！?3:57:2823:57:2823:571/4/202311:57:28PM11、越是是沒有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。1月-2323:57:2823:57Jan-2304-Jan-2312、越是無無能的人人，越喜