XXXX思源長(zhǎng)沙洋湖垸中國(guó)鐵建項(xiàng)目前期定位報(bào)告

中鐵城建洋湖垸項(xiàng)目定位投標(biāo)報(bào)告2014.06項(xiàng)目開發(fā)定位報(bào)告項(xiàng)目本體分析Part1商業(yè)機(jī)會(huì)挖掘Part3核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析Part2商業(yè)定位Part4住宅定位Part5整體規(guī)劃布局及開發(fā)組織Part6附件附件：住宅市場(chǎng)分析區(qū)域條件交通狀況資源及配套地塊指標(biāo)分析PART1項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目印象/項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知位于洋湖垸"科教及配套居住"片區(qū)，地處規(guī)劃的含浦大道科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸中心。“一心”：指城市綠心即洋湖濕地公園城市綠心是城市最重要的生態(tài)支撐及空氣凈化的綠肺，它將保證區(qū)域內(nèi)的生態(tài)平衡及物種遷移通道的暢通；“兩軸”：分別是沿含浦大道的科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和瀟湘大道的創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸?！叭保何鞑康慕逃蒲薪M團(tuán)及配套居住區(qū)、位于東北角的總部基地組團(tuán)及配套居住區(qū)、位于東南角的居住組團(tuán)。環(huán)繞生態(tài)體育休閑公園和濕地公園布局等。

整體規(guī)劃：“一心、兩軸、三片”生態(tài)宜居區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)生態(tài)景觀區(qū)科教公園PART1項(xiàng)目印象/項(xiàng)目地段認(rèn)知地段價(jià)值第二價(jià)值梯隊(duì)含浦板塊洋湖大道瀟湘南大道含浦大道坪塘大道南二環(huán)繞城高速價(jià)值由東向西遞減非核心區(qū)域核心區(qū)域湘府路大橋兩極分化嚴(yán)重：區(qū)域價(jià)值由東向西遞減，洋湖板塊＞含浦板塊，本案地段占位非核心區(qū)域PART1項(xiàng)目印象/項(xiàng)目交通條件交通條件南二環(huán)猴子石大橋湘府路大橋洋湖大道含浦大道繞城高速項(xiàng)目西臨含浦大道，洋湖大道貫穿本案地塊，交通便利洋湖大道延伸至湘府路大橋直通河西，大大提升了本案的升值潛力公交配套：908路、909路、912路本案緊臨含浦大道、洋湖大道，交通暢通，但周邊公交線路較少，公共交通配套欠缺，有待完善PART1項(xiàng)目印象/周邊環(huán)境條件景觀及配套本案東臨靳江河風(fēng)光帶，與洋湖濕地公園二期僅一河之隔，景觀資源優(yōu)越；周邊居住氛圍日趨成熟，但現(xiàn)階段項(xiàng)目商業(yè)氛圍不夠濃重。景觀資源占地7500余畝洋湖垸濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)是長(zhǎng)沙市區(qū)三環(huán)線范圍唯一規(guī)模性濕地。規(guī)劃中的靳江河風(fēng)光帶將按照湘江風(fēng)光帶標(biāo)準(zhǔn)打造。遠(yuǎn)眺湘江。景觀絕佳。周邊配套周邊生活配套設(shè)施相對(duì)缺乏。區(qū)域內(nèi)集中大量的居住項(xiàng)目，區(qū)域居住氛圍日漸濃厚。湖南中醫(yī)藥大學(xué)中南大學(xué)湖南大學(xué)新校區(qū)陽(yáng)光100汀湘十里湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院麓山戀迪亞溪谷麓卓越山岳麓山公館南二環(huán)學(xué)士聯(lián)絡(luò)線西二環(huán)西三環(huán)含浦大道洋湖垸濕地靳江河風(fēng)光帶湘江九龍領(lǐng)仕匯米蘭春天中海項(xiàng)目凱利項(xiàng)目岳麓山風(fēng)景區(qū)華潤(rùn)橡樹灣PART1項(xiàng)目印象/地塊指標(biāo)及現(xiàn)狀地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A地塊B地塊C地塊合計(jì)用地面積（㎡）16328.6218030.9028489.2662848.78建筑面積（㎡）39188.697000094014.56203203.3容積率2.44.03.33.2限高100米150米100米——商業(yè)建面（㎡）07000028204.3798204.37住宅建面（㎡）39188.69065810.19104998.9A地塊：純住宅用地，緊臨華潤(rùn)橡樹灣高層住宅，地塊狹長(zhǎng)，臨含浦大道；B地塊：純商業(yè)用地，建筑限高150米，具備打造超高層建筑條件；C地塊：商住結(jié)合用地，商住比為3：7，西面臨路，東南面臨汀湘十里項(xiàng)目。（在滿足總體商住比的前提下，地塊商、住物業(yè)位置可根據(jù)地塊價(jià)值另行分配）A地塊B地塊C地塊汀湘十里江山帝景橡樹灣A地塊現(xiàn)狀C地塊現(xiàn)狀B地塊現(xiàn)狀指標(biāo)及現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)則，分為三個(gè)小地塊，地塊間有市政路及公共設(shè)施阻隔，影響地塊間的關(guān)聯(lián)性，整體商住比接近1:1PART1項(xiàng)目印象/小結(jié)本體印象小結(jié)屬性類別優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)（紅線外）地段

區(qū)位洋湖垸規(guī)劃"科教及配套居住"片區(qū)，占據(jù)含浦大道科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸核心位置客戶距離感遠(yuǎn)，周邊配套尚不完善，商業(yè)氛圍不強(qiáng)交通緊臨含浦大道、洋湖大道，交通暢通路網(wǎng)完善項(xiàng)公交站點(diǎn)較少，公共出行不便資源本案東臨靳江河風(fēng)光帶，與洋湖濕地公園二期僅一河之隔，景觀資源優(yōu)越——（紅線內(nèi)）產(chǎn)品屬性規(guī)模總用地62848.78平米，總建面203203.3平米，規(guī)模適中——開發(fā)現(xiàn)狀——地塊零散分割，且不規(guī)則，影響地塊間的關(guān)聯(lián)性開發(fā)指標(biāo)商住性質(zhì)用地，整體商住比接近1:1，商業(yè)開發(fā)是關(guān)鍵地塊綜合容積率相對(duì)較高品牌屬性鐵建集團(tuán)有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)非城市核心新興區(qū)域，具備上層景觀資源條件，大體量商業(yè)規(guī)模的品牌復(fù)合型項(xiàng)目，商業(yè)打造將為本案關(guān)鍵目標(biāo)解讀核心問(wèn)題界定PART2核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析PART2核心問(wèn)問(wèn)題結(jié)構(gòu)化化分析/目目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀品牌目標(biāo)建立項(xiàng)目的的地標(biāo)形象象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值,從而延伸發(fā)發(fā)展商的品品牌目標(biāo)價(jià)值目標(biāo)控制市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，確保保項(xiàng)目成功功，實(shí)現(xiàn)高高收益率，，穩(wěn)健銷售售，回籠資資金思源對(duì)于目目標(biāo)的理解解，首先保保證項(xiàng)目穩(wěn)穩(wěn)定現(xiàn)金流流，保證項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定開發(fā)，，再考慮利利潤(rùn)最大化化和項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)桿形象的的樹立；PART2核心問(wèn)問(wèn)題結(jié)構(gòu)化化分析/核核心問(wèn)題界界定核心問(wèn)題界界定R1-市場(chǎng)整體市場(chǎng)表表現(xiàn)下行，，市場(chǎng)無(wú)論論是純商業(yè)業(yè)、公寓、、寫字樓亦亦或住宅，，都存在一一定風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定利潤(rùn)，，速度，品品牌（標(biāo)桿桿）；以高形象立立市，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域標(biāo)桿桿，同時(shí)保保證一個(gè)有有效速度，，保證資金金安全R2-目標(biāo)區(qū)域背景：：非城市核核心區(qū)，但但景觀資源源豐富，非非區(qū)域一級(jí)級(jí)價(jià)值區(qū)，，客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品和定位位以及價(jià)格格較為敏感感；市場(chǎng)背景：：區(qū)域高速速發(fā)展期，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)大項(xiàng)目界定：：大體量商商業(yè)復(fù)合型型項(xiàng)目S-情景風(fēng)險(xiǎn)！核心問(wèn)題：：1、如何化解解非核心價(jià)價(jià)值區(qū)的低低認(rèn)知度，，實(shí)現(xiàn)大體體量商業(yè)的的成功開發(fā)發(fā)？2、如何在激激烈市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中打造造本項(xiàng)目的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，合理理進(jìn)行物業(yè)業(yè)選擇？SCQ模型型導(dǎo)入PART3商業(yè)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)挖掘可行物業(yè)初初判市場(chǎng)空間分分析在容積率限限制條件下下，本項(xiàng)目目商業(yè)指標(biāo)標(biāo)可能分解解的三種產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)：：專業(yè)寫字字樓、公寓寓、裙樓商商業(yè)（或街街區(qū)）我們需要這這三類產(chǎn)品品在對(duì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)的效效用條件下下，從市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、客客戶需求兩兩個(gè)維度進(jìn)進(jìn)行分析，，從而得出出適合本項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)組成和具具體發(fā)展方方向。處于發(fā)展階段的科教園及配套居住區(qū)項(xiàng)目臨干道，交通便捷；容積率指標(biāo)下，均為高層產(chǎn)品。酒店公寓居住公寓商務(wù)公寓專業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)（或街區(qū)）？？？？？PART3商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘/可行行物業(yè)初判判可行物業(yè)初初判PART3商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖挖掘/可行行物業(yè)初判判可行物業(yè)判定方法各類產(chǎn)品面面臨的市場(chǎng)場(chǎng)情況如何何，何種產(chǎn)產(chǎn)品最能發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)、達(dá)成成目標(biāo)？各類產(chǎn)品的的客戶如何何？針對(duì)客客戶需求本本項(xiàng)目最佳佳的發(fā)展方方向在哪？？專業(yè)寫字樓

公寓

商業(yè)從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和客戶需需求兩個(gè)方方面，對(duì)各各類物業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的的效用進(jìn)行行審視，指指導(dǎo)本項(xiàng)目目的產(chǎn)品定定位。細(xì)分商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品機(jī)會(huì)分分析寫字樓公寓商業(yè)3-1整體市場(chǎng)表表現(xiàn)自2004年來(lái)，長(zhǎng)長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)穩(wěn)，自2012年起起，年供應(yīng)應(yīng)量爆發(fā)，，年供應(yīng)量量猛增。雖雖然2013年寫字字樓供應(yīng)減減少，但寫字樓庫(kù)存存仍達(dá)144萬(wàn)㎡。按照月均均3萬(wàn)平米米去化速度度，整體庫(kù)庫(kù)存消化周周期長(zhǎng)達(dá)3年之久。。自2012起寫字樓樓供應(yīng)爆發(fā)發(fā)式增長(zhǎng)，，高庫(kù)存帶帶來(lái)高競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力！PART3_1商業(yè)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)/寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)/整體市場(chǎng)環(huán)環(huán)境長(zhǎng)沙辦公寫字樓銷售面積：2009年，寫字樓銷售面積為16.70萬(wàn)㎡，占房地產(chǎn)總銷售面積的0.9%；2010年，寫字樓銷售面積為17.96萬(wàn)㎡，占房地產(chǎn)總銷售面積的0.91%；2011年，寫字樓銷售面積為23.96萬(wàn)平方米，占房地產(chǎn)總銷售面積的1.46%；2013年前11月，寫字樓銷售69.02萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅增加，但整體仍小于供應(yīng)面積，高庫(kù)存態(tài)勢(shì)并未緩解。供需比：2.29供需比：1.39供需比：2.52供需比：1.06整體市場(chǎng)表表現(xiàn)銷售速度雖雖逐年遞增增，但遠(yuǎn)不不及供應(yīng)速速度，高庫(kù)庫(kù)存態(tài)勢(shì)毫毫無(wú)緩解！！高庫(kù)存態(tài)態(tài)勢(shì)也未逆逆轉(zhuǎn)！PART3_1商商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)/寫寫字樓市市場(chǎng)/整體體市場(chǎng)環(huán)境境未來(lái)市場(chǎng)趨趨勢(shì)名稱總體量寫字樓項(xiàng)目狀態(tài)規(guī)格備注規(guī)劃建成時(shí)間樓高長(zhǎng)沙國(guó)金中心98萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡在建待售5A89層;總投資160億元五星級(jí)酒店，5A寫字樓，大型購(gòu)物中心2016年建成452梅溪湖國(guó)際新城945萬(wàn)㎡80萬(wàn)㎡籌建5A總投資600億元住宅、5A寫字樓、白金五星級(jí)酒店、商業(yè)400紅星國(guó)際財(cái)富中心20萬(wàn)㎡20萬(wàn)㎡籌建高400米(AB塔)，80層。400德思勤城市廣場(chǎng)156萬(wàn)㎡80萬(wàn)㎡在建待售投資88億元白金五星級(jí)酒店(凱悅酒店和費(fèi)爾蒙酒店)，5A寫字樓2014年9月建成320世茂廣場(chǎng)23萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡在建5A——國(guó)際5A寫字樓2014年銷售347北站國(guó)際總部約40萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡籌建5A——金融總部，5A寫字樓星級(jí)酒店300保利萬(wàn)科綜合體120萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡籌建5A——酒店、寫字樓、購(gòu)物中心300+華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)30萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡在建待售5A——五星級(jí)酒店5A寫字樓購(gòu)物中心2013年11月開盤280中聯(lián)重科總部————籌建——飯店、辦公樓280裕天國(guó)際商匯中心43萬(wàn)㎡約5萬(wàn)㎡籌建5A一期先推5棟公寓。250金光華雙子樓28.6萬(wàn)㎡8萬(wàn)㎡籌建5A總投資30億元五星級(jí)酒店，5A寫字樓，購(gòu)物中心。280新楚擎天廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡5萬(wàn)㎡5A位于長(zhǎng)島路2號(hào)。276建鴻達(dá)威斯汀酒店70萬(wàn)㎡8萬(wàn)㎡在建5A白金五星級(jí)酒店，5A寫字樓，旗艦商城;2012年10月奠基260長(zhǎng)沙運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)60萬(wàn)㎡6萬(wàn)㎡在建5A總投資50億元白金五星酒店，5A甲級(jí)寫字樓，國(guó)際公寓;255濱江世茂大廈55萬(wàn)㎡6萬(wàn)㎡在建5A總投資15億元五星級(jí)酒店，寫字樓249泰貞國(guó)際金融中心20萬(wàn)㎡8萬(wàn)㎡在建5A五星級(jí)酒店，甲級(jí)寫字樓，國(guó)際公寓。245湖南日?qǐng)?bào)傳媒中心20萬(wàn)㎡20萬(wàn)㎡在建5A總投資16億元文化，新媒體，寫字樓;2016年建成238灣田國(guó)際廣場(chǎng)42萬(wàn)㎡5萬(wàn)㎡籌建5A總投資18.5億元商業(yè)、五星級(jí)酒店、5A寫字樓。230楷林國(guó)際大廈29萬(wàn)㎡29萬(wàn)㎡5A總投資25億元純寫字樓;2012年12月開工223新長(zhǎng)海廣場(chǎng)100萬(wàn)㎡5萬(wàn)㎡在建5A總投資40億元五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、國(guó)際公寓;2011年9月奠基200長(zhǎng)沙西中心45萬(wàn)㎡8.7萬(wàn)㎡籌建5A寫字樓100+合計(jì)合計(jì)約468萬(wàn)㎡未來(lái)3-5年寫字樓樓供應(yīng)面積積達(dá)400萬(wàn)㎡以上上，未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。。PART3_1商商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)/寫寫字樓市市場(chǎng)/整體體市場(chǎng)環(huán)境境客戶主要關(guān)關(guān)注寫字樓樓的商務(wù)氛氛圍、形象象、地段??！整體客戶需需求PART3_1商商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)/寫寫字樓市市場(chǎng)/整體體客戶分析析自用客戶占占絕大多數(shù)數(shù)，35%客戶為中短短期自用兼兼投資增值值，20%左右客戶為為純投資；；客戶主要購(gòu)買因因素仍然來(lái)來(lái)自于地段段、周邊商商務(wù)商業(yè)配配套等外界界資源條件件，同時(shí)對(duì)對(duì)產(chǎn)品自身身設(shè)計(jì)也保持較較強(qiáng)的關(guān)關(guān)注度。。整體辦公公氛圍缺缺失，對(duì)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊呈呈現(xiàn)劣勢(shì)勢(shì)；本項(xiàng)項(xiàng)目在地地段上相相對(duì)總部部經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)商務(wù)價(jià)價(jià)值進(jìn)一一步弱化化，外圍圍牽引力力表現(xiàn)不不足，開開發(fā)專業(yè)業(yè)寫字樓樓風(fēng)險(xiǎn)高。中心板塊

傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓集中區(qū)市府板塊依托市政府新址西遷、岳麓區(qū)政府形成省府板塊依托省政府新址南遷形成武廣版塊

依托高鐵的交通樞紐價(jià)值而開發(fā)的新興CBD區(qū)梅溪湖版塊

依托市政府及山水資源而開發(fā)的新興區(qū)域洋湖垸板塊

依托濕地公園規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)中心版塊市府濱江版塊武廣版塊省府版塊梅溪湖版塊長(zhǎng)沙寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中于中心板塊；市府濱江版塊與省府版塊目前已經(jīng)有辦公項(xiàng)目開發(fā)，但正式入駐較少；梅溪湖版塊、洋湖垸版塊與武廣版塊目前僅停留在概念階段，暫無(wú)辦公項(xiàng)目開發(fā)；洋湖垸版塊目前洋湖垸板塊起帶動(dòng)作用的CBD區(qū)域開發(fā)度不高，根本無(wú)法帶動(dòng)整體辦公氛圍的提升，開發(fā)專業(yè)寫字樓物業(yè)，對(duì)投資者吸引力較小，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀PART3_1商商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/寫寫字樓市市場(chǎng)/區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)環(huán)境境PART3_1商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)/寫寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)/小小結(jié)寫字樓機(jī)機(jī)會(huì)小結(jié)結(jié)供銷狀況[供銷嚴(yán)重失衡]2010年以來(lái)長(zhǎng)沙寫字樓年均新增供應(yīng)在40萬(wàn)㎡以上，目前年均銷售面積僅25萬(wàn)㎡，供銷嚴(yán)重失衡，高庫(kù)存潛在巨大危機(jī)?？蛻羰字豙商務(wù)氛圍]客戶更多的關(guān)注寫字樓的形象、配套、地段！區(qū)域現(xiàn)狀[氛圍薄弱，尚需培育]目前區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供需都為空白，尚未起步；市場(chǎng)還需要培育專業(yè)寫字字樓開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高高企，建建議放棄棄考慮。。細(xì)分商業(yè)業(yè)產(chǎn)品機(jī)機(jī)會(huì)分析析寫字樓公寓商業(yè)3-2PART3-2商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/公寓市場(chǎng)場(chǎng)/整體市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境整體市場(chǎng)場(chǎng)供需2013年市場(chǎng)回回歸，供供銷保持持平衡??！房產(chǎn)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯顯示，2013年1-11月60㎡以下戶型型供銷比比為1，甚至供供不應(yīng)求求。走勢(shì)來(lái)來(lái)看，公公寓產(chǎn)品品市場(chǎng)不不穩(wěn)定，，受環(huán)境境影響大大，呈間間隔波動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)。。隨著長(zhǎng)長(zhǎng)沙城市市升級(jí)建建設(shè)，交交通更便便捷，小小戶型將將更受青青睞，預(yù)預(yù)期未來(lái)60㎡以下戶型型將持續(xù)續(xù)受到熱熱捧。

20071112112266

0.91

200813843

6957

1.99

20091342015955

0.84

20101836115814

1.16

20111324813218

1.00

201213162

7667

1.92

20131197611993

1.000.911.990.841.161.001.921.000.000.501.501.002.502.00

0供[套]銷[套]供銷比10000200002007年以來(lái)內(nèi)內(nèi)六區(qū)60㎡以下住宅宅戶型供供銷走勢(shì)勢(shì)供[套]銷[套]供銷比PART3-2公公寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)/公公寓寓市場(chǎng)/整整體體市場(chǎng)環(huán)環(huán)境集中在主主城區(qū)二二環(huán)內(nèi)，，城市熱熱點(diǎn)區(qū)域域岳麓區(qū)區(qū)、武廣廣片區(qū)、、南城等等依托城城市發(fā)展展及日漸漸成熟的的配套，，眾多個(gè)個(gè)項(xiàng)目均均有規(guī)劃劃公寓產(chǎn)產(chǎn)品匯金國(guó)際際東宸19公館鉑宮二期期明城國(guó)際際東塘瑞府府米蘭春天天沁園春御御院像素匯觀湖公寓寓恒大華府府涉外公館館湘騰城市市廣場(chǎng)蘭卡威國(guó)國(guó)際萬(wàn)博匯瀟湘國(guó)際際西子一間間先鋒東外外灘長(zhǎng)房時(shí)代代城壹號(hào)公館館中信新城城星城榮域域紫檀三期期嘉斯茂廣廣場(chǎng)金域華府府運(yùn)達(dá)國(guó)際際新城泉昇同福福大廈沙發(fā)公寓寓泰格公寓寓少帥府曙光領(lǐng)峰峰帕克水岸岸五一中央央領(lǐng)域長(zhǎng)盛嵐庭庭鉑金國(guó)際際湘麓國(guó)際際天翼公寓寓沸點(diǎn)100鉑金館友誼公寓寓觀園公寓寓大地國(guó)際際公寓鵬鑫公寓寓泊富廣場(chǎng)場(chǎng)藏瓏恒大金都都萬(wàn)達(dá)公館館保利國(guó)際際金領(lǐng)公寓寓合能公館館湘域城邦邦綠地公館館將愛公寓寓整體格局局PART3-2公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/公公寓市場(chǎng)場(chǎng)/整整體市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度公寓價(jià)格格實(shí)現(xiàn)度度良好，，尤其通通過(guò)精裝裝可進(jìn)一一步帶動(dòng)動(dòng)溢價(jià)。。PART3-2公公寓寓市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)/公公寓市市場(chǎng)/整整體市市場(chǎng)環(huán)境境區(qū)域個(gè)案案表現(xiàn)棟號(hào)戶型面積段推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售均價(jià)備注18#1房

50.43-51.342828100%5104元/㎡共計(jì)辦卡113張，到場(chǎng)客戶68組，成交62套，到訪解籌率90%。2房63.97-67.03953840%5206元/㎡合計(jì)1236250.4%5173元/㎡折扣體系總價(jià)減20000（相當(dāng)于93折），按時(shí)簽約98折，開盤98，即：綜合折扣為89折。米蘭春天天公寓18#開盤情況況分析/數(shù)據(jù)資料料當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)低迷環(huán)環(huán)境下，，利海米米蘭春天天公寓開開盤銷售售66套套，銷售售率53%，整整體表現(xiàn)現(xiàn)良好，，控制面面積是市市場(chǎng)熱銷銷的前提提。PART3-2公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/公公寓市場(chǎng)場(chǎng)/客客戶構(gòu)成成客戶購(gòu)買買需求審視全城城，長(zhǎng)沙沙公寓市市場(chǎng)客戶戶主要由由投資型型、自住住型、辦辦公兼自自住三類類客戶組組成。明城、藍(lán)灣利海米蘭春天、萬(wàn)科城德思勤、喜盈門、華晨第一類客戶第二類客戶第三類客戶投資型自住型

辦公兼自住客戶來(lái)源源寬泛，，受區(qū)域域發(fā)展的的限制相相對(duì)較小小。項(xiàng)目客戶來(lái)源年齡分布職業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶45%地級(jí)市的客戶35%外地的投資客20%30歲以上做生意的老板企業(yè)中高管公務(wù)員投資60%自住40%地段與升值潛力精裝修戶型明城國(guó)際中心婁底、益陽(yáng)等地級(jí)市的客戶35%長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶30%省外投資客戶25%30歲以上生意人公務(wù)員老師等泛公務(wù)員投資60%自住40%地段與升值潛力商住兩用開發(fā)商品質(zhì)東塘瑞府長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶50%地級(jí)市的客戶30%省外的湖南人20%30歲以上個(gè)體戶私企白領(lǐng)事業(yè)單位投資60%自住40%地段精裝小戶萬(wàn)博匯

長(zhǎng)沙本地人35%在長(zhǎng)沙工作的湖南人20%地級(jí)市的客戶25%省外投資客20%25-3040歲以上生意人教師公務(wù)員投資60%自住40%地段與配套教育資源小戶型壹號(hào)公館長(zhǎng)沙市區(qū)客戶40%地級(jí)市的客戶30%省外投資客30%25-40歲個(gè)體戶企業(yè)中高管富二代投資60%自住40%地段升值空間精裝修東宸19公館長(zhǎng)沙市區(qū)客戶70%地級(jí)市客戶20%省外客戶10%25-45歲企業(yè)中高管事業(yè)單位職員投資60%自住40%地段教育資源德思勤廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市區(qū)客戶60%地級(jí)市及省外投資客戶40%30-50私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高管公務(wù)員100%投資地段配套升值潛力投資回報(bào)PART3-2公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/公公寓市場(chǎng)場(chǎng)/客客戶構(gòu)成成客戶特征征及關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)熱銷公寓寓一：返返租酒店店成為市市場(chǎng)最火爆產(chǎn)品品。PART3-2公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/公公寓市場(chǎng)場(chǎng)/熱熱銷原因因分析熱銷原因因一觀園、東宸19公館、潮宗御苑、華晨世界廣場(chǎng)等項(xiàng)目依靠引進(jìn)主題酒店，公寓銷售效果十分理想。東宸19公館艾豪斯酒店觀園速8酒店潮宗御苑華美達(dá)酒店華晨世紀(jì)廣場(chǎng)豪生大酒店P(guān)ART3-2公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/公公寓市場(chǎng)場(chǎng)/熱熱銷原因因分析熱銷原原因二二項(xiàng)目主力面積折后單價(jià)總價(jià)套數(shù)銷售率備注建安像素匯24-40㎡精裝700018-28萬(wàn)1065套100%低總價(jià)奧克斯廣場(chǎng)45-50㎡毛坯690030-35萬(wàn)450套100%低總價(jià)德斯勤城市廣場(chǎng)40-45㎡精裝900030萬(wàn)起616套100%低首付+低總價(jià)建安像素匯總價(jià)18萬(wàn)起德斯勤城市廣場(chǎng)奧克斯廣場(chǎng)熱銷公公寓二二：低低總價(jià)價(jià)商務(wù)務(wù)公寓寓不限限購(gòu)不不限貸貸銷售售火爆爆。熱銷公公寓三：附帶““學(xué)位位”，，主打打?qū)W區(qū)區(qū)公寓寓銷售售火爆爆！項(xiàng)目主力面積折后單價(jià)總價(jià)套數(shù)銷售率備注萬(wàn)博匯50㎡左右980049萬(wàn)485套99.17%主打砂子塘小學(xué)學(xué)位公寓北辰美寓50-57㎡鑫遠(yuǎn)?微中心明德中學(xué)學(xué)位萬(wàn)博匯砂子塘小學(xué)熱銷原原因三三PART3-2公公寓市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)/公公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)/熱熱銷原原因分分析PART3-2公公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/公公寓市市場(chǎng)/小小結(jié)分布狀狀況：：依托托地段段，主要分分布在在二環(huán)環(huán)內(nèi)城城市核核心區(qū)區(qū)銷售價(jià)價(jià)格：：公寓寓價(jià)格格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)良好好，精裝公公寓通通過(guò)拔拔高精精裝價(jià)價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)溢溢價(jià)；；銷售速速度：：區(qū)域內(nèi)內(nèi)米蘭蘭春天天當(dāng)前前市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境下，，公寓寓銷售售依然然保持良良好銷銷售速速度。30-50㎡㎡為主主力面面積戶戶型區(qū)區(qū)間，，套房房小面面積銷銷售優(yōu)優(yōu)于大大面積積案例借借鑒：：返租租&低低總價(jià)價(jià)商務(wù)務(wù)公寓寓、學(xué)學(xué)區(qū)公公寓成成為當(dāng)當(dāng)前市市場(chǎng)最最熱銷銷的公公寓產(chǎn)產(chǎn)品。。小結(jié)結(jié)客戶戶來(lái)來(lái)源源寬寬泛泛，，受受區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的限限制制相相對(duì)對(duì)較較小小。。市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)相相對(duì)對(duì)較較大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)成成功功案案例例通通過(guò)過(guò)返返租租酒酒店店、、低低總總價(jià)價(jià)商商務(wù)務(wù)公公寓寓及及學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)公公寓寓實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)熱熱銷銷，，并并帶帶動(dòng)動(dòng)溢溢價(jià)價(jià)。。本案若開發(fā)公寓，上文所提及的幾種“熱銷”產(chǎn)品是否適應(yīng)在本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)分分析析寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)———商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)酒店店公公寓寓商務(wù)務(wù)公公寓寓學(xué)區(qū)區(qū)公公寓寓>>區(qū)域域酒酒店店類類物物業(yè)業(yè)兩兩極極分分化化嚴(yán)嚴(yán)重重，，競(jìng)競(jìng)品品項(xiàng)項(xiàng)目目多多以以四四星星級(jí)級(jí)以以上上酒酒店店規(guī)規(guī)劃劃為為主主，，周周邊邊安安置置小小區(qū)區(qū)則則多多以以低低檔檔次次酒酒店店、、賓賓館館為為主主，，片片區(qū)區(qū)未未來(lái)來(lái)酒酒店店市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求較較大大，，酒酒店店公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在較較大大的的發(fā)發(fā)展展空空間間江山帝景華天商務(wù)酒店洋湖style星級(jí)酒店該區(qū)域超過(guò)5家以上低端經(jīng)濟(jì)酒店該區(qū)域超過(guò)5家以上低端經(jīng)濟(jì)酒店區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目多多以以四四星星級(jí)級(jí)以以上上酒酒店店規(guī)規(guī)劃劃為為主主；；片區(qū)區(qū)安安置置小小區(qū)區(qū)較較多多，，提提供供了了一一些些低低檔檔次次的的住住宿宿安安排排；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)聚聚集集了了多多所所高高校校及及長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙岳岳麓麓科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園，，酒酒店店公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展空空間間巨巨大大中醫(yī)醫(yī)藥藥大大學(xué)學(xué)工業(yè)業(yè)學(xué)學(xué)院院PART3-2-1公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)/酒酒店店公公寓寓/區(qū)區(qū)域域酒酒店店現(xiàn)現(xiàn)狀狀區(qū)域域酒酒店店現(xiàn)現(xiàn)狀狀區(qū)域域內(nèi)內(nèi)科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園，，為為酒酒店店公公寓寓帶帶來(lái)來(lái)了了可可觀觀的的終終端端客客戶戶群群資資源源這里里的的管管理理者者有有很很多多，，他他們們?cè)谠谶@這里里也也沒(méi)沒(méi)有有其其他他好好的的地地方方住住，，一一般般都都住住在在廠廠區(qū)區(qū)。。還還有有許許多多經(jīng)經(jīng)常常過(guò)過(guò)來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行培培訓(xùn)訓(xùn)的的人人員員，，也也住住在在園園區(qū)區(qū)職職工工公公寓寓里里。?！缆绰纯瓶萍技籍a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園李李老老板板這里里以以后后會(huì)會(huì)有有一一些些星星級(jí)級(jí)酒酒店店，，但但畢畢竟竟只只能能滿滿足足少少數(shù)數(shù)人人，，沒(méi)沒(méi)有有像像樣樣的的酒酒店店或或商商務(wù)務(wù)公公寓寓。?！A潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹樹灣灣張張先先生生產(chǎn)業(yè)園中高管客戶現(xiàn)狀需求特征商務(wù)或酒店公寓產(chǎn)品置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)總價(jià)承受能力較高客戶置業(yè)目的企業(yè)使用、個(gè)人自住置業(yè)敏感點(diǎn)形象檔次/配套/交通/物業(yè)服務(wù)管理理者者的的居居住住現(xiàn)現(xiàn)狀狀管理理者者的的置置業(yè)業(yè)要要求求住在在廠廠區(qū)區(qū)員員工工宿宿舍舍內(nèi)內(nèi)或或周周邊邊安安置置小小區(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)缺缺乏乏有有檔檔次次的的商商務(wù)務(wù)接接待待和和辦辦公公場(chǎng)場(chǎng)所所吃飯飯、、商商務(wù)務(wù)洽洽談?wù)劦鹊然罨顒?dòng)動(dòng)都都不不太太方方便便到其其他他酒酒店店等等地地方方距距離離較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，來(lái)來(lái)回回感感覺(jué)覺(jué)比比較較麻麻煩煩有檔檔次次的的商商務(wù)務(wù)公公寓寓做做做做企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行洽洽談?wù)劦鹊壬躺虅?wù)務(wù)活活動(dòng)動(dòng)的的場(chǎng)場(chǎng)所所配套套比比較較齊齊全全的的酒酒店店公公寓寓一一，，安安排排出出差差人人員員或或自自住住配套套要要齊齊全全，，距距離離不不要要太太遠(yuǎn)遠(yuǎn)PART3-2-1公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)/酒酒店店公公寓寓/客客戶戶資資源源客群群需需求求1周邊邊聚聚集集的的高高校校聚聚集集了了5萬(wàn)萬(wàn)余余的的師師生生，，存存在在巨巨大大的的公公寓寓租租住住群群，，高高收收入入老老師師則則具具有有潛潛在在的的投投資資和和改改善善需需求求高校老師約5000人大中專院校中小學(xué)湖南中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)豐小學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院博才小學(xué)湖南省醫(yī)藥學(xué)校湖南服裝工業(yè)學(xué)校老師的住住宿現(xiàn)狀狀中醫(yī)藥大大學(xué)老師師的收入入情況老師大多多住在學(xué)學(xué)校里面面，如教教師宿舍舍；老師師大多期期望在學(xué)學(xué)校附近近置業(yè)，，但因?yàn)闉楣?yīng)少少，許多多老師也也在區(qū)域域內(nèi)買房房；部師在學(xué)學(xué)校附近近小區(qū)租租住。講師月收收入約2000～4000元元，副教教授月收收入約4000～5000元元，教授授月收入入約6000～～7000元，，加上補(bǔ)補(bǔ)貼、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金等，，年收入入至少在在10萬(wàn)萬(wàn)元左右右；老師有豐豐厚的住住房公積積金，一一般工作作3～4年的老老師公積積金約10萬(wàn)元元左右。。數(shù)據(jù)來(lái)源源：教師師訪談PART3-2-1公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/酒酒店公寓寓/客戶戶資源客群需求求2投資類客客戶覆蓋蓋全市，，客戶實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)，關(guān)注注區(qū)域未未來(lái)發(fā)展展前景和和升值潛潛力，對(duì)對(duì)投資類類小戶型型產(chǎn)品比比較青睞睞長(zhǎng)沙湘潭株洲普遍看好好區(qū)域的的未來(lái)發(fā)發(fā)展前景景，對(duì)配配套關(guān)注注比較明明顯，注注重升值值潛力，，公寓等等小戶型型產(chǎn)品受受歡迎投資客戶戶分布投資客戶戶置業(yè)關(guān)關(guān)注點(diǎn)首先關(guān)注注區(qū)域的的發(fā)展前前景和規(guī)規(guī)劃，是是否城市市發(fā)展的的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域關(guān)注產(chǎn)品品性價(jià)比比和小區(qū)區(qū)環(huán)境，，小戶型型公寓產(chǎn)產(chǎn)品是首首選對(duì)回報(bào)率率穩(wěn)定的的投資產(chǎn)產(chǎn)品很感感興趣投資客戶戶約占區(qū)區(qū)域的10%長(zhǎng)株潭客客戶為主主，來(lái)自自長(zhǎng)沙的的投資客客戶較多多PART3-2-1公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/酒酒店公寓寓/客戶戶資源客群需求求3PART3-2-1公公寓市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/酒酒店公寓寓/客戶戶資源成功案例例借鑒作為后現(xiàn)代主義的追隨者，酒店正是為“橙子族”們量身訂制的，它是“橙子族”心靈的棲息地，以“橙子”的形象來(lái)彰顯其氣質(zhì)與品味。服務(wù)主力對(duì)象為：大學(xué)生、時(shí)尚白領(lǐng)、藝術(shù)家、年輕的商場(chǎng)才俊。這個(gè)階層正是今日滾滾紅塵中，彰顯個(gè)性、引領(lǐng)時(shí)尚的人群，即“橙子族”，他們奉《發(fā)條橙子》為他們卓爾不群的立世宣言。通過(guò)鮮明的酒店主題打造，加之酒店客群的準(zhǔn)確定位，酒店以及附屬商業(yè)街運(yùn)營(yíng)十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%的水平。特色酒店成功案例：橙子酒店通過(guò)發(fā)展展特色主主題酒店店規(guī)避星星級(jí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，搶占占市場(chǎng)空空白本案公寓寓機(jī)會(huì)分分析寫字樓市市場(chǎng)公寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)———商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)酒店公寓寓商務(wù)公寓寓學(xué)區(qū)公寓寓>>周邊客群群支撐長(zhǎng)沙含浦浦科教產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園是是2001年成立立的一個(gè)個(gè)以科教教事業(yè)為為主，其其它配套套產(chǎn)業(yè)為為輔的綜綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)園區(qū)，，功能定定位為國(guó)國(guó)家級(jí)科科技成果果轉(zhuǎn)化基基地、新新型工業(yè)業(yè)化示范范基地、、生態(tài)宜宜居新區(qū)區(qū)。園區(qū)區(qū)規(guī)劃總總面積60平方方公里，，其中一一期20平方公公里已被被納入長(zhǎng)長(zhǎng)沙市2020年總體體規(guī)劃所所屬都市市范圍，，并明確確為城市市“組團(tuán)團(tuán)”?，F(xiàn)現(xiàn)已有南南方大學(xué)學(xué)、湖南南工業(yè)職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院、、湖南電電力學(xué)院院、長(zhǎng)沙環(huán)保保設(shè)備廠廠、長(zhǎng)沙沙晚安床床上用品品公司、、長(zhǎng)沙寶寶晟實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司等10多個(gè)個(gè)項(xiàng)目落落戶該園園?？平坍a(chǎn)業(yè)業(yè)園的快速發(fā)發(fā)展，給給含浦帶帶來(lái)的外外部影響響力，提提升區(qū)域域的商務(wù)務(wù)需求和和商務(wù)價(jià)價(jià)值。當(dāng)當(dāng)前區(qū)域域內(nèi)尚無(wú)無(wú)相對(duì)較較高商務(wù)務(wù)場(chǎng)所滿滿足需求求。PART3-2-2公公寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)/商商務(wù)務(wù)公寓/區(qū)區(qū)域域發(fā)展條條件支撐撐各類型企企業(yè)不同同發(fā)展期期的辦公公物業(yè)需需求規(guī)律律新生期，創(chuàng)業(yè)階段貿(mào)易物流業(yè)制造加工業(yè)發(fā)展期，掙扎階段穩(wěn)定成長(zhǎng)階段成熟期及以后辦公物業(yè)需求商住樓：低成本，可居住寫字樓：提高形象，建立客戶信心初期，作坊類發(fā)展期，規(guī)模成長(zhǎng)業(yè)務(wù)拓展階段高速成長(zhǎng)，某些職能部門分離成熟期及以后有穩(wěn)定的客戶和銷售網(wǎng)絡(luò)廠區(qū)辦公：便捷寫字樓：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，形象，品牌辦公物業(yè)需求商住樓：接待客戶，可住，可辦公辦公物業(yè)業(yè)的發(fā)展展與第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展程程度和聚聚集程度度密切相相關(guān)，在在第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展的的區(qū)域，，辦公物物業(yè)需求求較大。。目前科教教園入駐駐企業(yè)以以裝備制制造業(yè)等等第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主，第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展和和集中度度有限，，因此商商務(wù)公寓寓體量應(yīng)應(yīng)控制規(guī)?？刂浦芇ART3-2-2公公寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)/商商務(wù)務(wù)公寓/區(qū)區(qū)域域發(fā)展條條件支撐撐本案商業(yè)業(yè)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)分析析寫字樓市市場(chǎng)公寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)——商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)酒店公寓寓商務(wù)公寓寓學(xué)區(qū)公寓寓學(xué)區(qū)資源源：長(zhǎng)沙頂級(jí)級(jí)名校，，北雅中中學(xué)，購(gòu)購(gòu)房必有有指標(biāo)，，獨(dú)一無(wú)無(wú)二學(xué)區(qū)資源源地塊周邊邊教育資資源豐富富，距離離博才實(shí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)1.5公里，，師大附附中博才才實(shí)驗(yàn)中中學(xué)南校校區(qū)僅需需步行5分鐘。。師大附中中博才實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)南校區(qū)區(qū)博才實(shí)驗(yàn)小學(xué)博才實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)將將于2014年年秋季招招收第一一批新生生。湖南師大大附中博博才實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)南南校區(qū)2014年秋季季初一招招新16個(gè)班。。PART3-2-2公公寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)/學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)公寓/區(qū)區(qū)域域發(fā)展條條件支撐撐酒店公寓寓在區(qū)域域內(nèi)需求求較大，，且供應(yīng)應(yīng)稀缺；；商務(wù)公公寓雖供供應(yīng)不足足，但因因目前需需求有限限，應(yīng)盡盡量控制制體量；；周邊存存在高質(zhì)質(zhì)教育資資源，可可整合發(fā)發(fā)展學(xué)區(qū)區(qū)公寓，，提升公公寓附加加值區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)園發(fā)展展對(duì)酒店店公寓的的需求迅迅速擴(kuò)大大，但區(qū)區(qū)域內(nèi)目目前供應(yīng)應(yīng)基本空空白，規(guī)規(guī)劃5-7萬(wàn)萬(wàn)平米為為宜。1商務(wù)公寓寓需求隨隨著第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展將將快速增增長(zhǎng)，但但目前需需求有限限，規(guī)劃劃2-3萬(wàn)萬(wàn)平米為為宜。2周邊高校校師生對(duì)對(duì)公寓的的需求較較大，隨隨著學(xué)府府路拉通通，交通通更加便便捷，對(duì)對(duì)終端消消費(fèi)群吸吸引力強(qiáng)強(qiáng)。3PART3公寓市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)/小結(jié)小結(jié)4周邊存在在高質(zhì)教教育資源源可整合合。細(xì)分商業(yè)業(yè)產(chǎn)品機(jī)機(jī)會(huì)分析析寫字樓公寓商業(yè)3-3編號(hào)項(xiàng)目商業(yè)體量類型1米蘭春天5萬(wàn)3萬(wàn)米商業(yè)體及商業(yè)街，8000平米新一佳超市、2000平米橫店國(guó)際影院及5000平會(huì)所2江山帝景10萬(wàn)15000平米商務(wù)中心，8萬(wàn)平米精品商業(yè)街，3000㎡超市以及酒店3洋湖STYLE8萬(wàn)星級(jí)酒店、甲樓寫字樓、商業(yè)體4聯(lián)豐村住宅區(qū)1萬(wàn)餐飲、旅館、服裝、五金、零售等5白鶴家園1萬(wàn)餐飲、五金、旅館、建材、攝影等6中海國(guó)際社區(qū)2萬(wàn)后期規(guī)劃7000平米商業(yè)及住宅底商7楓華府第1萬(wàn)住宅底商以及商業(yè)街8華潤(rùn)橡樹灣5千住宅底商9中建麓山和苑6千住宅底商10其他8萬(wàn)其他小區(qū)底商合計(jì)36萬(wàn)目前地塊塊周邊商商業(yè)能級(jí)級(jí)較低，，主要以以住宅底底商形式式存在；；但隨著著周邊項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，商業(yè)業(yè)體量將將逐步增增加，預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)將達(dá)到到36萬(wàn)萬(wàn)方區(qū)域商業(yè)業(yè)現(xiàn)在主主要集中中在湖南南中醫(yī)藥藥大學(xué)周周邊，業(yè)業(yè)態(tài)凌亂亂，檔次次乘次不不齊，缺缺乏統(tǒng)一一管理，，總體形形象較差差。PART3_3商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)/消消費(fèi)商業(yè)業(yè)/區(qū)區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀區(qū)域周邊邊底商主主要以餐餐飲、零零售、服服務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)為主，，經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好店鋪數(shù)量量：約200家家營(yíng)業(yè)面積積：約6000平米租金范圍圍：50-100元/㎡/月月主力面積積區(qū)間：：20-80平平米合同年限限：首簽簽3~5年湖工院周周邊臨街街底商主主要以餐餐飲、零零售、服服務(wù)類為為主，檔檔次較低低車塘河路PART3-3商商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)費(fèi)商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀周邊底商商調(diào)研湖工院周周邊沿街街商業(yè)調(diào)調(diào)查聯(lián)豐村多多以中低低端服飾飾、零售售類業(yè)態(tài)態(tài)為主，，因靠近近中醫(yī)藥藥大學(xué)，，商業(yè)主主要以服服務(wù)學(xué)生生、老師師以及周周邊居民民為主。。店鋪數(shù)量量：約230左左右營(yíng)業(yè)面積積：約10000平米米租金范圍圍：50-150元/㎡/月月主力面積積區(qū)間：：30-100平米合同年限限：首簽簽3~5年聯(lián)豐村靠靠近中醫(yī)醫(yī)藥大學(xué)學(xué)，居住住人口集集中，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)主要以以中低端端服飾、、零售為為主車塘河路聯(lián)豐路周邊底商商調(diào)研聯(lián)豐村周周邊沿街街商業(yè)調(diào)調(diào)查PART3-3商商業(yè)市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)費(fèi)商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀象嘴路沿沿線分布布成熟小小區(qū)較多多，為滿滿足周邊邊業(yè)主的的裝修需需求，業(yè)業(yè)態(tài)分布布主要以以建材家家居為主主店鋪數(shù)量量：約50家左左右；營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積：約3000平米租金范圍圍：80-130元/㎡/月月；主力面積積區(qū)間：：50-200平米合同年限限：首簽簽3~5年象嘴路沿沿街商業(yè)業(yè)主要以以底商為為主，由由于周邊邊小區(qū)業(yè)業(yè)主陸續(xù)續(xù)入住，，裝修需需求大，，因此業(yè)業(yè)態(tài)分布布主要以以家居建建材以及及零售為為主象嘴路周邊底商商調(diào)研PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)商業(yè)業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀狀象嘴路小區(qū)周周邊商業(yè)調(diào)查查細(xì)分市場(chǎng)概況況|周邊底商江山帝景車塘塘河路沿線商業(yè)以服務(wù)類類為主，其次次為家居建材材。店鋪數(shù)量：約約20家左右右營(yíng)業(yè)面積：約約2500平平米租金范圍：50-100元/㎡/月月主力面積區(qū)間間：30-200平米合同年限：首首簽3年距離地塊最近近，由于小區(qū)區(qū)目前入住率率較低，因此此商業(yè)氛圍較較差，空鋪率率達(dá)到30%，且商業(yè)規(guī)規(guī)劃凌亂，營(yíng)營(yíng)業(yè)店鋪分布布散亂，有待待進(jìn)一步發(fā)展展車塘河路PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)商業(yè)業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀狀周邊底商調(diào)研研江山帝景車塘塘河路沿線商商業(yè)調(diào)查細(xì)分市場(chǎng)概況況|周邊底商工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊商業(yè)PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)/消費(fèi)商商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀工業(yè)職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院周邊商商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種一覽表商業(yè)統(tǒng)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)概況況|周邊底商聯(lián)豐村商業(yè)區(qū)區(qū)PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)商業(yè)業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀狀商業(yè)統(tǒng)計(jì)聯(lián)豐村商業(yè)區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種一一覽表含浦家園象嘴嘴路江山帝景車塘塘河路PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)/消費(fèi)商商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀商業(yè)統(tǒng)計(jì)象嘴路、車塘塘河路業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種一覽表

聯(lián)豐路象嘴路車塘河路學(xué)士路云溪路南二環(huán)御園小區(qū)總計(jì)餐飲35%40%20%42%20%23%23%27%服務(wù)配套14%8%7%15%6%33%21%14%便利店22%12%22%12%9%9%18%14%生活家居4%8%5%2%20%0%7%7%休閑美容5%11%0%0%0%0%12%4%服飾精品8%7%6%0%5%0%16%6%地產(chǎn)中介2%0%0%0%0%0%0%1%五金雜貨5%6%20%20%0%0%0%7%旅館5%6%7%0%0%0%0%7%其它0%2%22%9%40%35%3%13%周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)多為沿街商商鋪，自發(fā)形形成，檔次低低端、以滿足足基本生活必必備為主，缺缺乏中高端餐餐飲、休閑、、娛樂(lè)、購(gòu)物物配套。PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)商業(yè)業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn)PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)費(fèi)商業(yè)/周周邊重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)業(yè)布局特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，，多以街鋪為為主；缺少主主題及特色，，缺乏一站式式餐飲、休閑閑娛樂(lè)商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有較大的的提升空間。。項(xiàng)目周邊聚集集了高校、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園人群等等諸多群體，，商業(yè)消費(fèi)需需求較大核心商圈次級(jí)商圈輻射商圈核心商圈消費(fèi)費(fèi)人群（1.5km內(nèi)））—約22萬(wàn)人：本社區(qū)及周邊邊小區(qū)居民15萬(wàn)；中醫(yī)大、湖工工院、南職院院師生5萬(wàn)人人；科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi)內(nèi)企業(yè)職工；；輻射商圈消費(fèi)費(fèi)人群（車程程20分鐘內(nèi)內(nèi)）洋湖苑附近的的大學(xué)，如中中南大學(xué)、湖湖南大學(xué)等；；洋湖苑片區(qū)的的居民。輻射商圈消費(fèi)費(fèi)人群（車程程10分鐘內(nèi)內(nèi)）科教產(chǎn)業(yè)園近近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展和住宅開開發(fā)帶來(lái)的大大量消費(fèi)人口口；科教產(chǎn)業(yè)園其其他產(chǎn)業(yè)人群群。項(xiàng)目周邊小區(qū)區(qū)居民約15萬(wàn)人中醫(yī)大、湖工工院等高校約約5萬(wàn)人產(chǎn)業(yè)園人流就就近需求約2萬(wàn)人項(xiàng)目周邊區(qū)域域的商業(yè)設(shè)施施配套需求約19萬(wàn)平米區(qū)域商業(yè)需求PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)商業(yè)業(yè)/區(qū)域商業(yè)業(yè)需求周邊重點(diǎn)項(xiàng)目目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同同質(zhì)化，多以以街鋪為主；；缺少主題及特色，缺乏乏一站式餐飲飲、休閑娛樂(lè)樂(lè)商業(yè)場(chǎng)所，，商業(yè)業(yè)態(tài)有較大的提升升空間。。12項(xiàng)目周邊聚集集了高校、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園人群等等諸多群體，，商業(yè)消費(fèi)需需求較大3商業(yè)小結(jié)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)模式落后，，周邊重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)同質(zhì)，本案案發(fā)展具備提提升空間，同同時(shí)區(qū)域內(nèi)消消費(fèi)人群充足足；本案商業(yè)業(yè)具備較大的的發(fā)展機(jī)會(huì)。。PART3-3商商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/消費(fèi)費(fèi)商業(yè)/小小結(jié)周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)多為沿街商商鋪，自發(fā)形形成，檔次低低端、以滿足足基本生活必必備為主，缺缺乏中高端餐餐飲、休閑、、娛樂(lè)、購(gòu)物物配套。目標(biāo)排序：商業(yè)>酒店>公寓>寫字字樓以商業(yè)為盈利利重點(diǎn)，以酒酒店為項(xiàng)目形形象及品牌提提升重點(diǎn)以投資類產(chǎn)品品突破市場(chǎng)局局限，以商業(yè)業(yè)配套打造項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升升的基礎(chǔ)PART3商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/目標(biāo)細(xì)分分物業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)回顧各細(xì)分商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)排序PART4商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略及定位整體發(fā)展戰(zhàn)略略商業(yè)定位公寓定位PART4整體商業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略略打造項(xiàng)目酒店標(biāo)志性物業(yè)，在公寓中設(shè)置特色化、主題化酒店，促進(jìn)公寓的去化以公寓為輔，打造部分創(chuàng)意產(chǎn)品，商住結(jié)合，同時(shí)通過(guò)學(xué)區(qū)概念提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力并保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流如何化解區(qū)域的低認(rèn)知度，充分挖掘項(xiàng)目資源，實(shí)現(xiàn)打造項(xiàng)目標(biāo)桿的目標(biāo)？如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中塑造本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，引領(lǐng)市場(chǎng)，尋求跳脫競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的劣勢(shì)，打造自身核心價(jià)值引領(lǐng)市場(chǎng)？區(qū)位認(rèn)知的化解項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造通過(guò)公共空間精細(xì)化打造，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿形象以商業(yè)為主，通過(guò)塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，形成項(xiàng)目的活力核心，同時(shí)實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)。PART4整體商業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略/產(chǎn)品組組合策略基于市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的需求，，以及通過(guò)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)及溢價(jià)價(jià)能力的研究究，我們認(rèn)為為主題式產(chǎn)權(quán)酒酒店+公寓+商業(yè)的產(chǎn)品組合為為本項(xiàng)目最理理想的產(chǎn)品理理想組合產(chǎn)品組合策略略PART4商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略及定位整體發(fā)展戰(zhàn)略略商業(yè)定位公寓定位√差異化瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挖掘市場(chǎng)需求，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展√跟隨化跟隨大勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)利用現(xiàn)有資源，縮短培育時(shí)間在客戶定位及及業(yè)態(tài)上保持持與周邊成熟熟商一致性，，最大程度降降低項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；同同時(shí)走專業(yè)化化路線，以規(guī)規(guī)模、品牌、、業(yè)態(tài)復(fù)合度度與市場(chǎng)形成成差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，最大程度度提高項(xiàng)目的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力．PART4商業(yè)定位/競(jìng)爭(zhēng)策略略競(jìng)爭(zhēng)策略差異化的跟跟隨策略是是本項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)策略略！客戶的跟隨化化、消費(fèi)的差差異化PART4商業(yè)定位/競(jìng)爭(zhēng)策略略客戶定位主要目標(biāo)客群周邊高校帶來(lái)得高知消消費(fèi)人群區(qū)域?qū)俚匦匀后w，包括各檔次次住宅居民、、常住人群等等區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)帶來(lái)的品質(zhì)質(zhì)型商務(wù)客群輔助/補(bǔ)充客群項(xiàng)目自身公寓寓、酒店物業(yè)業(yè)為商業(yè)帶來(lái)來(lái)的商務(wù)客群及居居住客群本項(xiàng)目目標(biāo)客客群以區(qū)域內(nèi)內(nèi)居民及大學(xué)學(xué)師生及園區(qū)區(qū)工作人員為為主，輔以項(xiàng)項(xiàng)目自身公寓寓帶來(lái)的內(nèi)部部消費(fèi)群體。。PART4商業(yè)定位/商業(yè)類型型定位商業(yè)類型定位位洋湖style商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量社區(qū)商業(yè)小型1萬(wàn)以內(nèi)大型10萬(wàn)以上楓華府邸米蘭春天麓山國(guó)際社區(qū)華潤(rùn)橡樹灣中海國(guó)際社區(qū)江山帝景傳統(tǒng)街鋪室外商業(yè)街集中式大賣場(chǎng)商業(yè)綜合體特色、主題商業(yè)中型3-6萬(wàn)缺失購(gòu)物中心類商商業(yè)投資成本本較高、變現(xiàn)現(xiàn)能力差、運(yùn)運(yùn)營(yíng)壓力大；；未來(lái)存在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分流，建建議避免參與與同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；項(xiàng)目商業(yè)業(yè)類型應(yīng)為中中型主題式商商業(yè)PART4商業(yè)定位/商業(yè)類型型定位項(xiàng)目適宜的商商業(yè)類型類型面積，含主力店（平米）主力店數(shù)目主力店比例主要商圈（km）鄰里中心3000-150001或2個(gè)30-50%5社區(qū)中心10000-350002個(gè)及以上40-60%5-10區(qū)域中心40000-800002個(gè)及以上50-70%8-12超級(jí)區(qū)域中心80000+3個(gè)及以上50-70%8-40時(shí)尚中心8000-25000N/AN/A8-25生活方式中心15000-500000-20-50%5-8大賣場(chǎng)25000-600003個(gè)及以上75-90%8-15主題中心8000-25000N/AN/AN/A品牌折扣中心5000-40000N/AN/AN/AICSC關(guān)于購(gòu)物中心心的分類商業(yè)類型定位位項(xiàng)目立足于生生活方式的基基礎(chǔ)，爭(zhēng)取實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)域型商商業(yè)的跨度，，跳出與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的直面面競(jìng)爭(zhēng)，填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空白，，提升商業(yè)價(jià)價(jià)值PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)模擬定定方式一：消費(fèi)費(fèi)者需求定量量法——周邊人口口統(tǒng)計(jì)1234567891011121314151617181920周邊主要人口口分布圖商業(yè)規(guī)模擬定定在售已入住序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）建筑規(guī)模商業(yè)面積（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）建筑規(guī)模商業(yè)面積（萬(wàn)㎡）1麓山戀.迪亞溪谷131689669戶??12和園小區(qū)2617571535戶底商2卓越麓山別墅133642530戶??13銻都家園1407661028戶

底商3利海米蘭春天80萬(wàn)6967戶4萬(wàn)14汀湘十里36630288戶

??4中建麓山和苑40萬(wàn)2700戶底商15靳江明珠240618530戶底商5楓華府第40萬(wàn)3500戶底商16岳麓山公館15萬(wàn)295戶??6江山帝景150萬(wàn)11917戶10萬(wàn)17麓山里46285342戶底商7洋湖style3017661806戶8萬(wàn)18五星小區(qū)??640戶底商8邦盛水岸御園3804592797戶底商19金牛小區(qū)??500戶底商9華潤(rùn)橡樹灣1683291704戶底商20白鶴家園??650戶底商10中海國(guó)際社區(qū)130萬(wàn)9000戶底商11云棲谷3212272372戶

底商湖南中醫(yī)藥大學(xué)含浦校區(qū)在校學(xué)生16000人，湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校學(xué)生13000人以上項(xiàng)目總戶數(shù)為49770戶，由于該區(qū)域周邊的項(xiàng)目部分為低密度住宅產(chǎn)品，因此居住人口按每戶3人計(jì)算，49770*3=149310人。總?cè)丝跒?49310+16000+13000=178310人方式一：消費(fèi)費(fèi)者需求定量量法——周邊人口口統(tǒng)計(jì)：總?cè)丝诩s17.8萬(wàn)人PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位區(qū)域未來(lái)人口口導(dǎo)入→商業(yè)需求空間間—商業(yè)現(xiàn)有及未未來(lái)供應(yīng)=本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)空間2017年末，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域人口口規(guī)模約18.9萬(wàn)人，，商業(yè)總體需需求空間約為為17.1萬(wàn)萬(wàn)㎡減去周邊商業(yè)業(yè)體量10.6萬(wàn)㎡（不包含公寓寓、寫字樓、、酒店、零散散經(jīng)營(yíng)）本項(xiàng)目商業(yè)體量空間約6.5萬(wàn)方商業(yè)規(guī)模擬定定方式一：消費(fèi)費(fèi)者需求定量量法：可支撐撐本項(xiàng)目約6.5萬(wàn)商業(yè)業(yè)開發(fā)量PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)模擬定定方式二：消費(fèi)需求定量量法：依照消費(fèi)額額存量與消費(fèi)費(fèi)坪效計(jì)算，，可支撐商業(yè)業(yè)體量3.05~4.59萬(wàn)方方之間本項(xiàng)目區(qū)域可可支撐商業(yè)體量約為為30577-45865㎡區(qū)域人口區(qū)區(qū)域客客群消費(fèi)力消消費(fèi)費(fèi)概率坪坪效可可支撐商業(yè)業(yè)面積本項(xiàng)目商業(yè)體量區(qū)間3.05~4.59萬(wàn)㎡消費(fèi)內(nèi)容商業(yè)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)輻射人口消費(fèi)概率人均年消費(fèi)（元/人/年）年消費(fèi)額（萬(wàn)元）坪效（元/㎡/年）可支撐商業(yè)面積（㎡）購(gòu)物（衣著類）次區(qū)域級(jí)商業(yè)中心100000-1500000.12225318024-2253080002703-3379餐飲（食品類）100000-1500000.36712857024-71280240008553-10692休閑娛樂(lè)100000-15000002669040007473-9341服務(wù)100000-1500000.1358231592-3981050007164-10746合計(jì)30577-45865PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)模擬定定結(jié)合兩種方式式，最終判定定本案商業(yè)開開發(fā)體量約4.5-5萬(wàn)萬(wàn)方PART4商業(yè)定位/商業(yè)規(guī)模定定位PART4商業(yè)定位/商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位業(yè)態(tài)業(yè)種甄選選消費(fèi)業(yè)態(tài)可選業(yè)態(tài)區(qū)域居民生活消費(fèi)家庭休閑各類餐飲零售購(gòu)物影院KTV配套服務(wù)兒童系列周邊家庭客群兒童樂(lè)園親子互動(dòng)特色餐飲休閑快餐快速餐椅家庭購(gòu)物主題購(gòu)物高校師生文化體驗(yàn)休閑娛樂(lè)零售購(gòu)物休閑餐飲特色餐飲區(qū)域商務(wù)客群品牌購(gòu)物商務(wù)餐飲特色餐飲快速餐飲休閑娛樂(lè)商務(wù)服務(wù)特色體驗(yàn)特色體驗(yàn)家庭庭休休閑閑兒童童系系列列生活活消消費(fèi)費(fèi)品牌牌專專賣賣各類類餐餐飲飲家庭庭系系列列配套套服服務(wù)務(wù)商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)特色色體體驗(yàn)驗(yàn)特色色購(gòu)購(gòu)物物零售售購(gòu)購(gòu)物物以生生活活超超市市、、綜綜合合書書城城及及親親子子娛娛樂(lè)樂(lè)為為主主題題，，結(jié)結(jié)合合特特色色餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所所，，形形成成次次區(qū)區(qū)域域中中心心，，吸吸引引產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園、、高高校校師師生生及及周周邊邊住住戶戶龐龐大大客客戶戶群群，，同同時(shí)時(shí)形形成成特特色色PART4商業(yè)業(yè)定定位位/商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位業(yè)態(tài)態(tài)參參考考方所所在在廣廣州州最最奢奢華華的的購(gòu)購(gòu)物物中中心心太太古古匯匯，，方方所所可可以以看看作作是是““雙雙面面例例外外””模模式式的的另另一一種種更更加加奢奢侈侈的的探探索索方方式式。。只只不不過(guò)過(guò)，，這這一一次次，，圖圖書書不不再再是是點(diǎn)點(diǎn)綴綴，，而而成成為為核核心心文文化化元元素素。。占占地地近近2000平方方米米的的方方所所向向世世人人展展現(xiàn)現(xiàn)了了一一個(gè)個(gè)全全新新的的文文化化概概念念空空間間，，一一個(gè)個(gè)涵涵蓋蓋書書店店、、精精致致生生活活用用品品、、咖咖啡啡、、展展覽覽空空間間與與服服飾飾時(shí)時(shí)尚尚在在內(nèi)內(nèi)的的一體體式式立立體體文文化化空空間間。一方方面面，，它它是是一一個(gè)個(gè)「「家家」」，，一一種種知知識(shí)識(shí)、、審審美美與與生生活活的的完完美美結(jié)結(jié)合合；；另另一一方方面面，，它它是是一一個(gè)個(gè)永永恒恒的的進(jìn)進(jìn)行行式式，，一一個(gè)個(gè)多多元元的的發(fā)發(fā)表表平平臺(tái)臺(tái)，，期期望望讓讓源源源源不不絕絕的的文文化化與與創(chuàng)創(chuàng)意意，，人人才才與與作作品品，，能能夠夠因因?yàn)闉檫@這個(gè)個(gè)場(chǎng)場(chǎng)所所而而受受到到啟啟發(fā)發(fā)、、得得到到發(fā)發(fā)表表與與注注目目。。體驗(yàn)驗(yàn)式式綜綜合合書書城城-方所所PART4商業(yè)業(yè)定定位位/商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位業(yè)態(tài)態(tài)參參考考兒童童體體驗(yàn)驗(yàn)教教育育基基地地————酷酷貝貝拉拉酷貝拉——中國(guó)首家青少年體驗(yàn)教育基地，配合我國(guó)政府和教育部門要求，在中國(guó)青少年宮協(xié)會(huì)、中國(guó)青少年社會(huì)服務(wù)中心等單位共同指導(dǎo)下，為增強(qiáng)青少年學(xué)生課外社會(huì)實(shí)踐、提升基礎(chǔ)素質(zhì)、重視寓教于樂(lè)的方針，而進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)的整合型社會(huì)體驗(yàn)項(xiàng)目。

這是一座仿真的國(guó)際都市，城市經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的規(guī)劃，擁有合理的街道動(dòng)線設(shè)計(jì)、高質(zhì)感的場(chǎng)館空間環(huán)境，真實(shí)有趣的體驗(yàn)道具。這里有醫(yī)生、警察、消防員、航空乘務(wù)員、電視主持人、報(bào)社記者、演員、廚師等七十多種社會(huì)角色，孩子們可以自主選擇喜愛的職業(yè)進(jìn)行體驗(yàn)。訓(xùn)練有素、和藹可親的輔導(dǎo)員將引導(dǎo)孩子們進(jìn)入不同的體驗(yàn)場(chǎng)館，學(xué)習(xí)相關(guān)的行業(yè)知識(shí)。孩子們不但可以在職業(yè)體驗(yàn)后賺取報(bào)酬，自由支配，更能從中收獲知識(shí)、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想、體驗(yàn)創(chuàng)新、贏得尊重。PART4商業(yè)業(yè)定定位位/案案名名推推薦薦以以及及主主題題定定位位案名名推推薦薦我們們的的品味味中中心心，我們們品品味味其其中中以綠色色主主題題為為特特色色，，以以家家庭庭親親子子及及綜綜合合書書城城為為消消費(fèi)費(fèi)單單位位，，集集購(gòu)購(gòu)物物、、餐飲飲、、美食食、、休休閑閑、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、文文化化藝藝術(shù)術(shù)、、特特色色服服務(wù)務(wù)為為一一體體“時(shí)時(shí)間間性性、、體體驗(yàn)驗(yàn)性性”含浦浦首首席席一一站站式式情情景景體體驗(yàn)驗(yàn)式式時(shí)時(shí)尚尚消消費(fèi)費(fèi)中中心心中鐵鐵·MOCO中中心心前瞻瞻性性的的生生活活模模式式街區(qū)區(qū)式式生生活活方方式式中中心心———LifestyleCenter第四四代代商商業(yè)業(yè)模模式式是是建建立立在在““體體驗(yàn)驗(yàn)消消費(fèi)費(fèi)””時(shí)時(shí)代代的的新新的的商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)。。體體驗(yàn)驗(yàn)消消費(fèi)費(fèi)則則追追求求感感性性與與情情境境的的訴訴求求，，倡倡導(dǎo)導(dǎo)““在在休休閑閑中中購(gòu)購(gòu)物物，，在在購(gòu)購(gòu)物物中中休休閑閑””，，注注重重與與商商品品的的互互動(dòng)動(dòng)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)娛娛樂(lè)樂(lè)化化。。lifestyleCenter的特征開放性多元性體驗(yàn)性便利性MOCO，生活先鋒MOCO,thepioneerofLifestyle前衛(wèi)與傳統(tǒng)混混搭的建筑形形態(tài)BLOCK式式商業(yè)街區(qū)———傳統(tǒng)與幾幾何的建筑游游戲MOCO，建筑先鋒MOCO,thepioneerofconstruction太落后，太傳傳統(tǒng)，OUT!摒棄傳統(tǒng)的““大盒子”式式商業(yè)模式，，大量采用開放式、街區(qū)區(qū)式的商業(yè)模式；；多個(gè)造型獨(dú)特、面積為2000-5000平米米的商業(yè)單體建筑，綜合交交錯(cuò)的連接成多條商商業(yè)街而成；結(jié)合項(xiàng)目院落、街區(qū)的理念加以現(xiàn)現(xiàn)代的設(shè)計(jì)理理念打造成靈靈動(dòng)的商業(yè)街街區(qū)。ININ開放性通過(guò)充滿風(fēng)情情的時(shí)尚步行行街將購(gòu)物中中心連接起來(lái)來(lái)，人們不僅僅可以在舒適適的室內(nèi)購(gòu)物物中心享受購(gòu)購(gòu)物與消費(fèi)的的樂(lè)趣，還可可以徜徉在開開放的室外步步行街，體驗(yàn)驗(yàn)“在購(gòu)物中中悠閑，在悠悠閑中購(gòu)物””的情趣。是集購(gòu)物、休休閑、娛樂(lè)、、餐飲于一體體的體驗(yàn)商業(yè)業(yè)。多元性體驗(yàn)性以大量街區(qū)的的表現(xiàn)行是增增加商業(yè)的體體驗(yàn)性在設(shè)計(jì)計(jì)上要非常的的獨(dú)特、時(shí)尚尚