XXXX年宇和置業(yè)南京和府奧園項目提報方案

一、市場環(huán)境分析

河西板塊概述

南京版圖中，河西板塊包括自三岔河大橋開始秦淮河以西，賽虹橋立交南面鳳臺南路以西區(qū)域。根據(jù)自然發(fā)展情況逐步發(fā)展成為三大片區(qū)：北部龍江片區(qū)，中部江東片區(qū)，南部奧體片區(qū)。北部龍江片區(qū)，發(fā)展于2000年前后，最早大批高教老師、政府人員移居龍江，高層次人群帶動板塊快速發(fā)展，目前已經(jīng)基本發(fā)展成熟，城市格局已經(jīng)形成。中部片區(qū)，發(fā)展時間較晚，以前為老舊小區(qū)及棚戶區(qū)，07年萬達(dá)地產(chǎn)進(jìn)入后大手筆的建設(shè)拉開了江東片區(qū)發(fā)展的序幕，同時也改變河西過去河西以龍江與奧體為主的“啞鈴式”發(fā)展格局，目前形成江東片區(qū)。南部奧體片區(qū)，借助“十運(yùn)會”召開的契機(jī)，定位奧體片區(qū)為南京新城市中心，與新街口形成“雙核”，目前奧體周邊業(yè)已發(fā)展成熟，逐步向南部發(fā)展（本案正是位于奧體南部，規(guī)劃CBD二期南端）（一）河西板塊環(huán)境分析河西板塊05、09年供應(yīng)量超過120萬平米，其他年度供應(yīng)量在90萬平米上下徘徊；河西板塊銷售量高潮出現(xiàn)在2006年，成交167萬平米，08年遭遇滑鐵盧，成交僅為66.67萬平米，但隨后09年成交再次突破130萬平米，良好的發(fā)展預(yù)期使得總體上供不應(yīng)求；河西板塊成交均價每兩年進(jìn)入一個平穩(wěn)期，但2009年的均價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了07年的漲幅，達(dá)到15000元/平米水平。河西板塊總體市場分析05-09年河西板塊商品住宅量價走勢（一）河西板塊環(huán)境分析

2005年2006年2007年2008年2009年合計上市量175.4998.4293.5381.44122.14571.02成交量97.82167.05136.0266.76137.86605.51供銷比1.790.590.691.220.890.94從05-09年整體供銷情況來看，市場處于供小于求的格局，供銷比僅為0.94；其中雖然05、08年經(jīng)歷樓市調(diào)整，板塊供銷比大于1，不過其他年度均出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場現(xiàn)象，尤其是06、07年從供銷比上反映的更為明顯。河西板塊供銷比分析（一）河西板塊環(huán)境分析09年至今河西板塊市場走勢2010年1月市場迅速退燒，價格存在振蕩可能河西板塊09年1-6月市場整體上行，整體趨勢穩(wěn)定。進(jìn)入7月后價格突然拉升，同時上市量短期內(nèi)有效放大，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。與此同時，7-11月發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，雖然成交量在高位運(yùn)行，但整體處于下降趨勢，除了存在供應(yīng)不足導(dǎo)致以外，價格的快速提升對于市場來說需要一定的接受周期，12月份成交量再次拉高，奧體南部中北品尚以河西較低價格開盤功不可沒。河西價格在快速上漲之后遇到了坎，低于這道坎的項目銷售較好，高于這道坎的項目銷售較差，初步判斷這道坎在16000元/平米價格水平**2014年青奧會落戶南京為河西發(fā)展提供再次騰飛的機(jī)遇（一）河西板塊環(huán)境分析河西板塊子片區(qū)供銷分析龍江片區(qū)自05年之后由于開發(fā)用地的不斷減少，上市量不斷下滑，從而導(dǎo)致成交量逐年下降，所占板塊比重也不斷減少，需求被大量壓制，05-09年整體供銷比為0.86。江東片區(qū)05年以前經(jīng)歷過一輪城市發(fā)展，此后06、07年片區(qū)發(fā)展幾乎停滯，08、09年隨著萬達(dá)廣場帶動了區(qū)域商業(yè)配套的升級，新一輪的發(fā)展正式開啟，需求較為旺盛，05-09年整體供銷比為0.90。奧體片區(qū)自04年開始開發(fā)，隨著土地不段減少，上市量也出現(xiàn)下行趨勢，但畢竟奧體片區(qū)儲備土地較多，因此下降的幅度并不明顯，目前奧體片區(qū)開發(fā)主要集中在奧體南片，環(huán)奧體周邊已無太多開發(fā)用地，05年-09年整體供銷比0.96。05-09年龍江片區(qū)供銷狀況05-09年江東片區(qū)供銷狀況05-09年奧體片區(qū)供銷狀況（一）河西板塊環(huán)境分析未來供應(yīng)量——（已開發(fā)項目未售）奧體片區(qū)110萬平米江東片區(qū)67萬平米龍江片區(qū)3萬平米經(jīng)過統(tǒng)計，河西板塊在售項目仍有180萬平米未開發(fā)，這部分房源將集中在未來3年內(nèi)上市，其中奧體片區(qū)是供給主力。（一）河西板塊環(huán)境分析未來供應(yīng)量——已出讓土地可開發(fā)奧體片區(qū)91萬平米江東片區(qū)35萬平米龍江片區(qū)73萬平米經(jīng)過統(tǒng)計，河西板塊已出讓（尚未開發(fā)）地塊未來有199萬平米體量可上市，預(yù)計這部分房源集中在未來5年內(nèi)上市，奧體片區(qū)仍然是供給主力。

龍江片區(qū)雖然未來供應(yīng)量雖然高達(dá)73萬平米，但僅中海鳳凰西街項目就56萬方，其余地塊僅能提供不超過17萬平米房源。（一）河西板塊環(huán)境分析未來供應(yīng)量——總體供應(yīng)量3-5年供給量

河西379萬平米奧體201萬平米在售項目未售與出讓土地未開發(fā)合計

河西199萬平米奧體91萬平米根據(jù)已出讓未開發(fā)土地統(tǒng)計

河西180萬平米奧體110萬平米根據(jù)在售項目未售統(tǒng)計（一）河西板塊環(huán)境分析05-09年城中板塊塊供銷分析析城中板塊05年-09年期間上市市量均在較較低的水平平運(yùn)行，受受困于城中中土地稀缺缺，供應(yīng)量量一直無法法得到有效效提升，此此外城中板板塊投資酒酒店式公寓寓占較大比比例，而普普通住宅卻卻相對較少少，供需結(jié)結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)現(xiàn)失衡。土地的稀缺缺，開發(fā)量量的稀少使使得城中價價格提升迅迅速，城中中中片的價價格已基本本達(dá)到3萬元/平米左右，，供應(yīng)量的的缺乏和價價格的飛速速攀升，使使得南京的的高端購房房人群不得得不在選擇擇可替代板板塊置業(yè)，，因此，河河西市場在在未來可以以獲得一定定量的鎖定定城中中片片的購房人人群的青睞睞。（二）城城中板塊塊環(huán)境分析析09年至今城中中板塊供銷銷分析09年板塊上半半年上市量量嚴(yán)重不足足，多月出出現(xiàn)零上市市，下半年年隨著一批批新項目的的入市，上上市量不足足的現(xiàn)象有有所好轉(zhuǎn)，，但上市項項目中不乏乏大量酒店店式公寓，，如海華大大廈等，結(jié)結(jié)構(gòu)失衡的的格局并未未改變。（二）城城中板塊塊板塊環(huán)境境分析城中板塊分分流客戶價價值判斷成熟度城中板塊成成熟度高，，各項配套套齊全是其其最大優(yōu)勢勢，經(jīng)過多多年發(fā)展，，河西成熟熟度也不斷斷提高，雖雖然相比新新街口仍有有差距，但但明顯優(yōu)于于城中板塊塊的其他區(qū)區(qū)域。價格處于高高位09年城中板塊塊均價已經(jīng)經(jīng)逼近20000萬/平米，其中中城中中片片已經(jīng)突破破30000元/平米。發(fā)展?jié)摿Τ侵邪鍓K發(fā)發(fā)展定型，，再塑造空空間不大，，河西板塊塊規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高，加之之青奧會的的舉辦將為為河西發(fā)展展提供新的的發(fā)展契機(jī)機(jī)。供應(yīng)量有限限城中板塊由由于發(fā)展定定型，可開開發(fā)用地減減少，將大大多時間處處在缺乏供供應(yīng)的狀態(tài)態(tài)。（二）城城中板塊塊板塊環(huán)境境分析城中板塊未未來供應(yīng)量量自2007年11月中城集團(tuán)團(tuán)獲得2007G60楊公井地塊塊以來，城城中板塊再再未有過住住宅地塊上上市，在售售項目與未未開發(fā)項目目絕大部分分是07年以前公開開市場成交交或者更早早時間通過過協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓獲得，土土地供應(yīng)量量極少。經(jīng)過梳理，，對確定未未來1-3年內(nèi)能夠面面市的項目目統(tǒng)計，預(yù)預(yù)計可有80萬平米房源可供應(yīng)應(yīng)市場，其其中普通住住宅產(chǎn)品僅僅占50%左右。（二）城城中板塊塊板塊環(huán)境境分析本案城東板塊：9000-18000元/㎡紫氣東來“的說法，一直為高端住宅的聚集地。因此產(chǎn)品也以舒適型、奢侈型產(chǎn)品為主，80-100㎡兩房、120-140㎡三房。城南板塊：9000-16000元/㎡作為城市化進(jìn)程的主體，客戶多為主城客戶及外地客戶，因此產(chǎn)品覆蓋面較廣，既含有經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，60-80㎡兩房、90-110㎡三房；又含有舒適型、奢侈型產(chǎn)品，80-100㎡兩房、120-140㎡三房。河西板塊：12000-20000元/㎡城市新中心，高收入人群，產(chǎn)品以舒適型產(chǎn)品、奢侈型產(chǎn)品為主，80-100㎡兩房、120-140㎡三房。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析05-09年城東板塊塊供銷分析析05-07年板塊上市市量較大，，進(jìn)入08年后上市量量銳減，主主要由于一一級市場土土地出讓不不足，進(jìn)而而影響二級級市場供給給。由于山水環(huán)環(huán)境在整個個城市中最最優(yōu)，城東東比較受對對自然環(huán)境境有較高偏偏好的人群群的歡迎，，由于城東東的發(fā)展空空間局促，，供應(yīng)量受受土地供應(yīng)應(yīng)限制，所所以，城東東的價格較較為堅挺，，但在河西西價格暴漲漲之后，加加之地鐵二二號線即將將開通，城城東的項目目對河西的的購房人存存在分流可可能。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析09年城東板塊塊供銷分析析2010年1月個案成交交影響成交交價格，供供需失衡矛矛盾依然顯顯著09年板塊上市市量嚴(yán)重不不足，僅有有少數(shù)幾月月集中放量量，上市量量整體處于于較低的水水平在，銷大于于供的市場場環(huán)境下，，城東的成成交價格持持續(xù)上揚(yáng)。。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析競爭關(guān)系梳梳理：城東板塊因因為深厚的的人文特色色成為繼城城中板塊之之后南京另另一個中高高端客戶聚聚集地，尤尤其是環(huán)紫紫金山沿線線。不僅如如此兩個板板塊在價格格上也存在在很大的相相似，兩個個板塊的競競爭也可以以歸結(jié)為傳傳統(tǒng)與現(xiàn)代代的競爭，，是生活在在自然景觀觀較好、人人文底蘊(yùn)濃濃厚但城市市面貌一般般、配套一一般的城東東板塊，還還是生活在在預(yù)期發(fā)展展較好，充充滿現(xiàn)代化化的河西板板塊，成為為客戶糾結(jié)結(jié)的重點(diǎn)問問題，兩個個板塊替代代性很高，，最終取決決于客戶喜喜好，但對對城東板塊塊不利的因因素是位于于城東板塊塊東北面的的化工園時時時飄來異異味，讓生生活環(huán)境的的質(zhì)量明顯顯下降。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析項目名稱占地面積總建面積投資商開發(fā)狀況月亮灣1.54金基通產(chǎn)已銷售紫園10.514.7南京建發(fā)已銷售藍(lán)天華門1.54.5祿口機(jī)場開發(fā)建設(shè)公司、華門集團(tuán)2010年銷售招商馬群地塊（住宅部分）4.47.48招商地產(chǎn)未動工第二軍醫(yī)大地塊2130.45未知未動工城東板塊未未來兩年已已知項目上上市量城東板塊與與河西板塊塊存在競爭爭的區(qū)域主主要集中在在市區(qū)邊緣緣及環(huán)紫金金山，由于于與河西價價格區(qū)間相相當(dāng)，存在在板塊間搶搶奪客戶的的可能。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析05-09年城南板塊塊供銷分析析作為城市邊緣緣的城南板板塊，供應(yīng)應(yīng)量相對充充足，雖然然階段出現(xiàn)現(xiàn)供給不足足的現(xiàn)象，，但新興片片區(qū)的誕生生能快速彌彌補(bǔ)這一缺缺失。剛性需求支支持需求量量保持穩(wěn)定定，08年其他板塊塊成交量縮縮水超過50%，但城南板板塊成交量量依然與07年保持相對對較小的差差距，價格格也沒有出出現(xiàn)大幅回回調(diào)，09年剛性需求求爆發(fā)，成成交量再創(chuàng)創(chuàng)新高，同同時價格也也進(jìn)入新的的高點(diǎn)。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析09年年頭、年年尾上市量量相對充足足，板塊內(nèi)內(nèi)老牌項目目雅居樂花花園與新興興項目金地地自在城共共同支撐板板塊上市量量。成交量出現(xiàn)現(xiàn)規(guī)律性變變化，8月成交量大大幅下降，，主要受困困于此前5個月上市量量不足，后后期上市量量恢復(fù)正常常，成交量量同時也恢恢復(fù)，并再再創(chuàng)新高。。價格波段上上行，穩(wěn)健健發(fā)展，隨隨著智慧新新城、火車車南站的建建設(shè)，城南南板塊在南南京中的地地位將發(fā)生生改變，價價格也將有有繼續(xù)上漲漲空間。09年至今城南南板塊供銷銷分析**火車南站、、大校場機(jī)機(jī)場搬遷為為板塊發(fā)展展提供重新新定位的機(jī)機(jī)遇，未來來將對河西西板塊造成成一定的沖沖擊（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析新街口奧體CBD新街口奧體CBD智慧新城城市發(fā)展奧體借助十運(yùn)會的契機(jī)發(fā)展，與新街口形成雙核智慧新城（城南）借助大校場機(jī)場搬遷與高鐵南站建設(shè)形成奧體、新街口、智慧新城三核發(fā)展城市發(fā)展格格局城南板塊面面臨重大的的規(guī)劃利好好，機(jī)場搬搬遷、高鐵鐵南站建設(shè)設(shè)給帶來的的城市發(fā)展展新格局，，智慧新城城將與奧體體、新街口口形成三足足鼎立的城城市發(fā)展格格局，新街街口的地位位無法撼動動，但智慧慧新城（城城南板塊））與奧體將將形成城市市板塊的競競爭和替代代關(guān)系。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析競爭關(guān)系梳梳理：從目前板塊塊形象上看看城南板塊塊與河西板板塊不屬于于同一級別別，但由于于城南板塊塊與河西板板塊接壤，，可以共享享有奧體的的資源，而而城南板塊塊卻具有價價格優(yōu)勢，，比價效應(yīng)應(yīng)使得部分分客戶流失失。隨著機(jī)場搬搬遷、高鐵鐵南站的開開建，城南南板塊正處處于規(guī)劃發(fā)發(fā)展期，在在規(guī)劃利好好的促進(jìn)下下，智慧新新城（城南南板塊）與與奧體將形形成城市板板塊的競爭爭和替代關(guān)關(guān)系，未來來必將分流流部分客戶戶。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析項目名稱占地面積總建面積投資商開發(fā)狀況鳳凰和美6.4萬25.33萬鳳凰置業(yè)已經(jīng)開工、預(yù)計2010年銷售亞東國際三期2.6萬4.3萬亞東建發(fā)未動工，預(yù)計2011年銷售觀云國際1.9萬4.3萬亞東建發(fā)、中浩地產(chǎn)未動工徳盈北西營村項目6.35萬22萬徳盈置業(yè)未動工金浦名城世家11.5萬32萬金浦地產(chǎn)預(yù)計2010年銷售長發(fā)雨花臺項目4.9萬5.39萬長發(fā)都市未動工合計33.65萬93.32萬

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城南板塊未未來兩年已已知項目上上市量城南板塊主主要供應(yīng)集集中于雨花花西路沿線線，未來2-3年商品房供供給93.32萬平米，此此外在售的的時光皓韻韻、閱城國國際等項目目仍有一定定體量上市市，預(yù)計未未來2-3年商品房供供給將達(dá)到到120萬平米。城南板塊的的大明路沿沿線近期沒沒有與河西西板塊相競競爭的項目目，由于大大校場機(jī)場場整體搬遷遷，智慧新新城將從整整體規(guī)劃入入手打造高高規(guī)格城市市中心，因因此在機(jī)場場搬遷前暫暫不會有大大體量土地地上市，目目前該區(qū)域域主要依靠靠雅居樂花花園拉動片片區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展。（三）競競爭板塊塊板塊環(huán)境境分析市場總結(jié)：：憑借政府的的大力扶持持和十運(yùn)會會、青奧會會等利好的的支撐，中中長期來看看河西板塊塊發(fā)展?jié)摿α^大，開開發(fā)節(jié)奏有有序，市場場供需相對對合理，但不可忽視視的是期間間仍存在階階段性調(diào)整整，在經(jīng)歷了了09年過熱的行行情后，調(diào)調(diào)整預(yù)期加加大，市場場發(fā)展趨勢勢不穩(wěn)定，，未來有可可能再次遭遭遇振蕩整整理的市場場格局。未來幾年河河西板塊發(fā)發(fā)展的重心心依然在奧奧體片區(qū)，，供給也主主要集中在在此，預(yù)計計體量超過過200萬平米，競競爭相對激激烈；此外外城南板塊塊憑借規(guī)劃劃利好、城城東板塊憑憑借文化底底蘊(yùn)均與河河西板塊產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)有力力的競爭關(guān)關(guān)系，同時時分流客戶戶，因此不不論是板塊塊內(nèi)還是板板塊間的競競爭壓力仍仍然偏大，，市場競爭爭不可忽視視。房地產(chǎn)政政策1、南京公公積金貸貸款收緊緊，貸款款額度調(diào)調(diào)整4、二手房房交易年年限“二二變五””5、南京公公積金貸貸款停止止“二次次貸款””土地政策策1、限制土土地出讓讓規(guī)模2、土地出出讓金首首付比例例不低于于50%政策匯總總（四）政政策策分析金融政策策1、2010年兩次上上調(diào)存款款準(zhǔn)備金金率，預(yù)預(yù)計凍結(jié)結(jié)資金6000億2、商業(yè)貸貸款打折折幅度由由7折上調(diào)至至85折其他政策策1、2010年維持4萬億投資資政策不不動搖2、建材下下鄉(xiāng)政策策出臺近期出臺臺政策定定調(diào)2010年，房地地產(chǎn)業(yè)政政策由““寬松””轉(zhuǎn)為““從緊””由于09年樓市回回暖過于于迅猛，，同時宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)回升的的基礎(chǔ)尚尚不穩(wěn)固固，考慮慮到房地地產(chǎn)作為為支柱行行業(yè)對經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定的貢獻(xiàn)獻(xiàn)度，樓樓市的下下一步政政策將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向保穩(wěn)穩(wěn)定為主主。目前樓市市保穩(wěn)定定政策的的著力點(diǎn)點(diǎn)將會體體現(xiàn)在三三個結(jié)合合上：一一是保增增長與保保穩(wěn)定的的結(jié)合；；二是短短期政策策與長期期政策的的結(jié)合；；三是政政策穩(wěn)定定與政策策完善相相結(jié)合。。由于09年的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展形形式同07、08年大為不不同，預(yù)預(yù)計樓市市出現(xiàn)大大落的可可能性較較小，但但如果房房價再度度瘋狂，，將導(dǎo)致致更嚴(yán)厲厲的政策策密集出出臺。4萬億“公公鐵基””投資、、建材下下鄉(xiāng)等政政策的執(zhí)執(zhí)行加大大對建材材業(yè)的扶扶持，盡盡可能保保證建材材需求，，避免調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)時對其其他相關(guān)關(guān)行業(yè)的的沖擊，，為后期期更為嚴(yán)嚴(yán)厲政策策的出臺臺埋下伏伏筆。（四）政政策策分析政府房地地產(chǎn)政策策導(dǎo)向表表現(xiàn)如下下：A：近期政政策力度度較大，，樓市調(diào)調(diào)控較為為嚴(yán)厲近期市場場連續(xù)出出臺密集集調(diào)控措措施，樓樓市政策策明顯轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)緊，市市場觀望望情緒上上升，成成交量出出現(xiàn)明顯顯下降，，樓市出出現(xiàn)有價價無市的的現(xiàn)象，，上海杭杭州已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)二二手房成成交大幅幅度萎縮縮的情況況。B：中長期期貨幣政政策轉(zhuǎn)向向收緊中長期來來看，貨貨幣政策策將在保保持增長長和通脹脹壓力之之間進(jìn)行行“平衡衡”，當(dāng)當(dāng)中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)開始始走上實實質(zhì)性增增長軌道道時，寬寬松的貨貨幣環(huán)境境將有所所改變。。在實體體經(jīng)濟(jì)恢恢復(fù)后，，GDP增長目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)得以保保證，政政府或?qū)⒊鍪执虼驌舴康氐禺a(chǎn)市場場，避免免資產(chǎn)泡泡沫的出出現(xiàn)。從從近期上上調(diào)存款款準(zhǔn)備金金率事件件可以看看出，貨貨幣政策策收緊將將早于市市場預(yù)期期。（四）政政策策分析政策總結(jié)結(jié)：08、09年政府出出于保增增長的目目的，對對樓市持持扶持態(tài)態(tài)度，但但從09年末至今今，政府府對房地地產(chǎn)市場場的投機(jī)機(jī)、投資資需求出出手打壓壓，明確確要遏制制房價過過快上漲漲，二套套房貸首首付提至至40％以上、、上調(diào)存存款準(zhǔn)備備金率等等等，表明新一一輪的調(diào)調(diào)控已經(jīng)經(jīng)開始，，未來1－2年房地產(chǎn)產(chǎn)市場面面臨的不不確定性性因素增增加，市市場走勢勢變化莫莫測，市市場風(fēng)險險大幅增增加。同時加大大相關(guān)行行業(yè)的政政策扶持持，保證證相關(guān)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展，為為未來調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)、減減少調(diào)控控帶來的的連帶效效應(yīng)預(yù)留留調(diào)整空空間。二、項目目分析本案CBD醫(yī)院地鐵項目位于于建鄴區(qū)區(qū)雨潤大大街以南南，恒山山路與黃黃山路之之間，與與規(guī)劃中中奧體CBD一街之隔隔，地鐵鐵二號線線中和村村站百步步之遙，，周邊明明基醫(yī)院院、中央央公園、、奧體中中心等能能夠滿足足對于高高端醫(yī)療療、購物物、休閑閑的需求求。奧體CBD一期已經(jīng)經(jīng)完成建建設(shè)，二二期定位位位于大大型企業(yè)業(yè)總部基基地（交交通銀行行、建設(shè)設(shè)銀行、、中國移移動、中中國聯(lián)通通等），，目前正正在開發(fā)發(fā)中，建建成后必必然對片片區(qū)的定定位起拉拉升作用用。CBD一期以奧奧體中心心為標(biāo)志志性建筑筑，新城城大廈、、中泰國國際廣場場等已經(jīng)經(jīng)交付，，目前發(fā)發(fā)展已初初具規(guī)模模。CBD二期以博覽中中心為標(biāo)志性性建筑，新地地大廈在建，，世界貿(mào)易中中心、交行總總部等正在建建設(shè)中（一）項目目周邊規(guī)劃分分析雨潤國際大廈新城大廈聯(lián)強(qiáng)國際大廈南京新地中心嘉業(yè)國際城金奧大廈華新麗華商業(yè)廣場南京世貿(mào)中心交通銀行總部建行總部省信用合作社十四所大樓中泰國際廣場徐礦集團(tuán)河西45號地塊（政府下屬企業(yè)獲得）蘇寧置業(yè)中國聯(lián)通大廈南京報業(yè)集團(tuán)華翔有限公司華泰證券CBD規(guī)劃項目一覽覽未動工建設(shè)中已建成（一）項目目周邊規(guī)劃分分析中國移動大廈廈1、政策預(yù)期偏偏緊，未來市市場運(yùn)行方向向不明朗.2、城南板塊規(guī)規(guī)劃促進(jìn)其發(fā)發(fā)展，臨近板板塊競爭加劇劇。3、周邊大牌開開發(fā)商開發(fā)項項目與項目同同期銷售，階階段競爭激烈烈。1、青奧會為板板塊提供發(fā)展展契機(jī)；2、緊鄰保利地地王項目，本本案價格有一一定的市場托托底保證，有有助于提高項項目影響力；；3、奧體板塊可可開發(fā)用地不不斷減少，稀稀缺性未來將將凸顯。1、奧體CBD核心區(qū)域，區(qū)區(qū)位價值優(yōu)越越；2、雙地鐵樓盤盤，尤其兩部部單元電梯貫貫通小區(qū)地下下室，與地鐵鐵雨潤大街站站地下通道連連接，交通便便利；3、低碳科技產(chǎn)產(chǎn)品，符合未未來產(chǎn)品發(fā)展展趨勢。1、區(qū)域發(fā)展人人氣暫時不旺旺，生活配套套還處在成熟熟期；2、開發(fā)企業(yè)品品牌在南京缺缺乏認(rèn)知優(yōu)勢機(jī)會劣勢威脅SOWT分析（二）項目目SWOT12345678樓棟解析：優(yōu)等位置：4、5棟，位于小區(qū)區(qū)中央，是小小區(qū)的中心位位置，不僅不不受道路噪音音影響，且南南北面均可欣欣賞小區(qū)景觀觀。中優(yōu)位置：2、3、8棟小區(qū)西、南南面，雖然臨臨路，但西、、南面為次干干道，噪音影影響不大，南南面相接在售售小區(qū)，居住住氛圍濃厚。。下優(yōu)位置：1、6、7棟，其中1棟兩面臨路，，受到噪音最最大，且位于于小區(qū)最南面面，交通動線線也最為不便便，是小區(qū)最最差位置；6、7棟不僅臨路，，受到噪音影影響，且部分分戶型非正南南北朝向，采采光受到一定定影響。（三）項目目產(chǎn)品分析

戶型面積套數(shù)總計面積所占比例1棟A\B\C\D\E\FA:87.05、B:77.66、C86.72、D76.22、E71.21、F83.33

A\B\C:32套；D\E\F：16套共計：14413205.1617.72%2棟A\B\CA:86.62;B77.28;C86.98

A\B\C:36套；共計108套9006.8412.09%3棟G\HG:113.25;H:86.98

G\H：30套，共計60套6007.358.06%4棟I\JI:131.85;J:106.85

I\J：34套，共計68套8115.810.89%5棟K\L

K:116.85;L:123.74K\L:36套；共計72套8654.0411.62%6棟M\N\O\P\Q

M:109.18;N:87.1;O:75.78;P:38.91;Q:73.58M\N：32套；O\Q：16套；P：48套，共計144套10522.5614.12%7棟M\N\O\P\Q

M:106.12;N:85.44;O:76.32;P:38.17;Q:77.84

M\N：32套；O\Q：16套；P：64套，共計160套11055.214.84%8棟D\E\F

D:77.03;E:71.97;F:84.49D\E\F:34套；共計1027938.6610.66%分棟產(chǎn)品配比比（三）項目目產(chǎn)品分析1、常規(guī)兩房設(shè)設(shè)計，臥室南南北通透，通通風(fēng)、采光較較好2、多陽臺設(shè)計計，利用率得得到最大提升升3、起居室、餐餐廳朝北設(shè)計計，通風(fēng)、采采光不足4、僅有主臥朝朝南，相比常常規(guī)雙臥朝南南、主臥客廳廳朝南略顯不不足。5、廚房狹長型型設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)不出空間看看，使用相對對較為局促。。6、產(chǎn)品分布在在1棟、2棟，小區(qū)東南南面，兩面臨臨路，噪音、、灰塵無法避避免戶型分析1、常規(guī)兩房設(shè)設(shè)計，雙臥、、客廳朝南，，最大限度保保證陽光2、戶型設(shè)計相相對緊湊，戶戶型規(guī)整，利利用率較高3、操作陽臺設(shè)設(shè)計，提升產(chǎn)產(chǎn)品利用率4、點(diǎn)式樓產(chǎn)品品設(shè)計，采光光雖不受影響響，但通風(fēng)不不足5、廚房狹長型型設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)不出空間感感，使用相對對較為局促。。6、產(chǎn)品分布在在1棟、2棟，小區(qū)東南面面，兩面臨路路，噪音、灰灰塵無法避免免戶型分析1、常規(guī)兩房設(shè)設(shè)計，客廳、、主臥，最大大限度保證陽陽光2、戶型設(shè)計相相對緊湊，戶戶型規(guī)整，利利用率較高3、操作陽臺設(shè)設(shè)計，提升產(chǎn)產(chǎn)品利用率4、產(chǎn)品中規(guī)中中矩，沒有太太多亮點(diǎn)，最最大特點(diǎn)在于于實用。6、產(chǎn)品分布在在1棟、、2棟，小區(qū)東南面面，兩面臨路路，噪音、灰灰塵無法避免免戶型分析1、三段式設(shè)計計，主臥朝南南、客廳朝西西（東），采采光較為理想想。2、進(jìn)深過長，，影響戶型的的通風(fēng)效果，，此外空間感感覺狹小。3、餐廳基本沒沒有空間放置置4、衛(wèi)生間設(shè)置置不夠便利，，影響產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部動線5、廚房狹長型型設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)不出空間感感，使用相對對較為局促。。6、產(chǎn)品分布在在1、8棟，小區(qū)東南南面，兩面臨臨路，噪音、、灰塵無法避避免戶型分析1、71平米一房，內(nèi)內(nèi)部尺寸相對對寬敞，舒適適度高2、主臥、客廳廳朝南，采光光效果好3、衛(wèi)生間、廚廚房基本能達(dá)達(dá)到“明廚明明衛(wèi)”的效果果，最大限度度彌補(bǔ)通風(fēng)、、采光不足4、進(jìn)入衛(wèi)生間間通道面積浪浪費(fèi)較大，且且空間不宜利利用。5、作為一房面面積相對較大大，總價較高高，未來銷售售相對緩慢6、產(chǎn)品分布在在1、8棟，小區(qū)東南南面，兩面臨臨路，噪音、、灰塵無法避避免戶型分析1、常規(guī)兩房設(shè)設(shè)計，臥室南南北通透，通通風(fēng)、采光較較好2、多陽臺設(shè)計計，利用率得得到最大提升升3、起居室、餐餐廳朝北設(shè)計計，通風(fēng)、采采光不足4、僅有主臥朝朝南，相比常常規(guī)雙臥朝南南、主臥客廳廳朝南略顯不不足。5、廚房狹長型型設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)不出空間看看，使用相對對較為局促。。6、產(chǎn)品分布在在1、8棟，小區(qū)東南南面，兩面臨臨路，噪音、、灰塵無法避避免戶型分析1、緊湊三房設(shè)設(shè)計，臥室南南北通透，通通風(fēng)、采光較較好2、多陽臺設(shè)計計，利用率得得到最大提升升3、朝南次臥室室面積過小，，僅能作為書書房或兒童房房使用，利用用率不高4、衛(wèi)生間設(shè)設(shè)置一個，，一定程度度上無法客客戶需求。。5、餐廳與洗洗衣陽臺連連接，功能能布局有所所欠缺6、陽臺雖然然多，但普普遍面積較較小，實際際利用效果果不佳7、戶型分布布在3棟，南面臨臨路，北面面正對小區(qū)區(qū)景觀，位位置中等戶型分析1、常規(guī)兩房房設(shè)計，臥臥室南北通通透，通風(fēng)風(fēng)、采光較較好2、多陽臺設(shè)設(shè)計，利用用率得到最最大提升3、起居室、、餐廳朝北北設(shè)計，通通風(fēng)、采光光不足4、僅有主臥臥朝南，相相比常規(guī)雙雙臥朝南、、主臥客廳廳朝南略顯顯不足。5、廚房狹長長型設(shè)計，，體現(xiàn)不出出空間看，，使用相對對較為局促促。6、產(chǎn)品中規(guī)規(guī)中矩，沒沒有太多亮亮點(diǎn)，最大大特點(diǎn)在于于實用。7、產(chǎn)品分布布在3棟，南面臨路，，北面正對對小區(qū)景觀觀，位置中中等戶型分析1、舒適三房房設(shè)計，兩兩臥朝南且且面積較大大，實用性性強(qiáng)2、臥室、客客廳均配備備大面積陽陽臺及飄窗窗，舒適度度高，3、餐廳面積積略有，且且位于兩個個衛(wèi)生間的的交叉點(diǎn)，，功能布局局略顯不足足4、廚房狹長長型設(shè)計，，使用相對對較為局促促。5、產(chǎn)品分布布在4棟，小區(qū)中央位位置，是小小區(qū)最優(yōu)位位置。戶型分析1、緊湊三房房設(shè)計，臥臥室南北通通透，通風(fēng)風(fēng)、采光較較好2、多陽臺設(shè)設(shè)計，利用用率得到最最大提升3、朝南次臥臥室面積過過小，僅能能作為書房房或兒童房房使用，利利用率不高高4、衛(wèi)生間設(shè)設(shè)置一個，，一定程度度上無法客客戶需求。。5、餐廳與洗洗衣陽臺連連接，功能能布局有所所欠缺6、主臥陽臺臺較小，實實際利用效效果不佳，，同時也無無法體現(xiàn)主主臥作為產(chǎn)產(chǎn)品重要組組成部分的的特殊性。。7、產(chǎn)品分布在在4棟，小區(qū)中中央位置，，是小區(qū)最最優(yōu)位置。。戶型分析1、緊湊三房房設(shè)計，客客廳、臥室室朝南，通通風(fēng)、采光光較好2、多陽臺設(shè)設(shè)計，利用用率得到最最大提升，，同時舒適適度較好3、書房朝西西（東），，采光相對對充裕，但但陽光不足足。4、三房中僅僅有一房朝朝南，舒適適度相對欠欠缺5、客廳相對對封閉，進(jìn)進(jìn)出動線不不佳，更適適合作為臥臥室使用6、客廳陽臺臺較小，觀觀景效果不不佳7、產(chǎn)品分布在在5棟，小區(qū)中中央位置，，是小區(qū)最最優(yōu)位置。。戶型分析1、三房設(shè)計計，客廳、、雙臥朝南南，通風(fēng)、、采光較好好2、多陽臺設(shè)設(shè)計，利用用率得到最最大提升，，同時舒適適度較好3、朝南次臥臥室開間窄窄、進(jìn)深過過，實際使使用效果不不佳，且采采光效果也也不佳5、客廳相對對封閉，進(jìn)進(jìn)出動線不不佳，更適適合作為臥臥室使用6、客廳陽臺臺較小，觀觀景效果不不佳7、產(chǎn)品分布在在5棟，小區(qū)中中央位置，，是小區(qū)最最優(yōu)位置。。戶型分析1、緊湊三房房設(shè)計，內(nèi)內(nèi)部尺寸相相對寬敞，，舒適度高高2、主臥面積積較大，舒舒適度較高高；朝南次次臥開間窄窄、進(jìn)深長長采光效果果不佳且利利用率不高高3、起居室與與餐廳相連連，面積較較大，舒適適度高。4、洗衣陽臺臺與廚房相相連，功能能分區(qū)略顯顯不足5、僅設(shè)置一一個衛(wèi)生間間，一定程程度上無法法滿足客戶戶需求6、產(chǎn)品分布布在6、7棟，，小小區(qū)區(qū)東東北北面面臨臨路路，，噪噪音音、、灰灰塵塵無無法法避避免免戶型型分分析析1、常常規(guī)規(guī)兩兩房房設(shè)設(shè)計計，，雙雙臥臥、、客客廳廳朝朝南南，，最最大大限限度度保保證證陽陽光光2、戶戶型型設(shè)設(shè)計計相相對對緊緊湊湊，，戶戶型型規(guī)規(guī)整整，，利利用用率率較較高高3、操操作作陽陽臺臺設(shè)設(shè)計計，，提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品利利用用率率4、點(diǎn)點(diǎn)式式樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計，，采采光光雖雖不不受受影影響響，，但但通通風(fēng)風(fēng)不不足足5、廚廚房房狹狹長長型型設(shè)設(shè)計計，，體體現(xiàn)現(xiàn)不不出出空空間間感感，，使使用用相相對對較較為為局局促促。。6、產(chǎn)產(chǎn)品品分分布布在在6棟、7棟，小小區(qū)區(qū)東東南南面面，，兩兩面面臨臨路路，，噪噪音音、、灰灰塵塵無無法法避避免免戶型型分分析析1、O戶型型兩兩房房設(shè)設(shè)計計，，朝朝南南臥臥室室不不規(guī)規(guī)整整，，朝朝北北臥臥室室面面積積過過小小，，戶戶型型利利用用率率不不高高，，是是未未來來去去化化的的難難點(diǎn)點(diǎn)。。2、P戶型型一一房房一一廳廳，，常常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)計計，，無無太太多多亮亮點(diǎn)點(diǎn)，，但但面面積積小小、、總總價價低低，，適適合合投投資資3、Q戶型型三三段段式式兩兩房房設(shè)設(shè)計計，，臥臥室室偏偏小小，，利利用用率率不不高高4、O、P、Q戶型型分分布布于于6、7棟，，非非正正南南北北朝朝向向，，已已經(jīng)經(jīng)以以投投資資客客戶戶居居多多，，但但O、Q戶型型面面積積較較大大，，總總價價控控制制不不足足，，是是未未來來去去化化的的難難點(diǎn)點(diǎn)定位位特特點(diǎn)點(diǎn)———重現(xiàn)現(xiàn)歐歐式式風(fēng)風(fēng)情情的的中中國國社社區(qū)區(qū)曲線線點(diǎn)點(diǎn)，，面面結(jié)結(jié)合合，，空空間間感感豐豐富富美式式休休閑閑園園林林，，注注重重各各類類人人群群活活動動空空間間；；低建建筑筑覆覆蓋蓋率率賦賦予予社社區(qū)區(qū)更更多多戶戶外外空空間間，，鄰鄰里里交交互互性性強(qiáng)強(qiáng)，，社社區(qū)區(qū)生生活活氛氛圍圍濃濃厚厚；；林蔭蔭大大道道打打造造典典雅雅，，大大氣氣，，充充分分營營造造了了高高檔檔社社區(qū)區(qū)的的印印象象；；淺水水、、噴噴泉泉、、疊疊水水利利用用水水的的靈靈動動性性賦賦予予小小區(qū)區(qū)以以靈靈性性；；景觀觀園園林林特特點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品品附附加加值值高科科技技住住宅宅（地地源源熱熱、、新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)、、家家庭庭熱熱水水，，外外遮遮陽陽））精裝裝修修（從從結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、布布置置、、色色彩彩、、燈燈光光等等四四方方面面充充分分考考慮慮居居住住舒舒適適度度））智能能化化（十十大大系系統(tǒng)統(tǒng)保保證證居居住住安安全全性性與與舒舒適適度度））項目目產(chǎn)產(chǎn)品品從從科科技技概概念念、、精精裝裝修修、、智智能能化化等等三三方方面面入入手手，，打打造造具具備備高高端端居居住住品品質(zhì)質(zhì)的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)提提升升價價值值三、、營營銷銷推推廣廣思思路路賣點(diǎn)梳理核心理念提煉形象定位項目目價價值值梳梳理理55科技價值科技節(jié)能住宅，整合多種建筑高新技術(shù)；國家級綠色建筑與低能耗建筑“雙百”示范工程；科技節(jié)能住宅升級。區(qū)域價值奧體板塊；雙地鐵物業(yè)。規(guī)劃價值18%低建筑覆蓋率；美式休閑主義園林，鄰里交互性強(qiáng)。文化價值低碳文化賣點(diǎn)梳理核心理念提煉形象定位項目目核核心心理理念念提提煉煉項目核心理念理念來源市場依據(jù)宇和品牌樹立定位要求獨(dú)特性領(lǐng)先性社會與文化認(rèn)同大氣,可延展性項目核心理念描述建筑示范中國低碳，引領(lǐng)世界前行一、、理理念念來來源源之之市場場依依據(jù)據(jù)：市場依據(jù)區(qū)域價值奧體核心區(qū)域可開發(fā)出讓土地有限奧體土地價值被屢屢拉高奧體成熟度提高，青奧會利好雙地鐵，兩部單元電梯直達(dá)社區(qū)地下室，與地鐵站臺無縫對接產(chǎn)品發(fā)展潮流低碳概念科技節(jié)能建筑項目目核核心心理理念念提提煉煉58項目目核核心心理理念念提提煉煉二、、理理念念來來源源之之宇宇和和品品牌牌樹樹立立：：低碳建筑需求引爆樹立項目品牌，創(chuàng)造產(chǎn)品線品牌樹立開發(fā)商品牌項目核心理念理念來源市場依據(jù)宇和品牌樹立定位要求獨(dú)特性領(lǐng)先性社會價值認(rèn)同大氣,可延展性項目核心理念描述建筑示范中國低碳，引領(lǐng)世界前行項目目核核心心理理念念提提煉煉一、、項項目目核核心心理理念念的的要要求求之之獨(dú)特特性性以產(chǎn)產(chǎn)品品獨(dú)獨(dú)特特性性推推動動項項目目（低低碳碳概概念念，，雙雙地地鐵鐵概概念念，，科科技技節(jié)節(jié)能能建建筑筑帶帶來來的的將將居居住住舒舒適適度度引引領(lǐng)領(lǐng)需需求求。。））以產(chǎn)產(chǎn)品品獨(dú)獨(dú)特特性性獨(dú)獨(dú)占占一一部部分分市市場場份份額額（南南京京首首批批科科技技節(jié)節(jié)能能住住宅宅在在本本項項目目推推廣廣階階段段已已進(jìn)進(jìn)入入銷銷售售尾尾聲聲，，本本項項目目的的科科技技建建筑筑在在一一定定階階段段可可以以獨(dú)獨(dú)占占此此類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場場份份額額。。））以產(chǎn)產(chǎn)品品獨(dú)獨(dú)特特性性獲獲取取項項目目在在市市場場面面可可能能發(fā)發(fā)生生變變動動的的情情況況下下的的主主動動權(quán)權(quán)（產(chǎn)產(chǎn)品品的的獨(dú)獨(dú)特特性性降降低低市市場場風(fēng)風(fēng)險險））項目目核核心心理理念念提提煉煉二、、項項目目核核心心理理念念的的要要求求之之領(lǐng)先先性性領(lǐng)先先性性主主要要是是指指產(chǎn)品領(lǐng)先先和居住理念念的領(lǐng)先先產(chǎn)品進(jìn)化化論1：（在領(lǐng)先先的科技技產(chǎn)品上上如何再再超越））產(chǎn)品進(jìn)化化論2：（領(lǐng)先的的企業(yè)是是創(chuàng)造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的企企業(yè)）產(chǎn)品進(jìn)化化論3：（要引領(lǐng)領(lǐng)市場必必須知道道未來市市場的產(chǎn)產(chǎn)品如何何發(fā)展））居住理念念進(jìn)化論論1：（居所的的舒適性性，科技技性，居居所與外外部空間間的融合合度）居住理念念進(jìn)化論論2：（充分考考慮人的的交互空空間）項目核心心理念提提煉三、項目目核心理理念的要要求之社會價值認(rèn)認(rèn)同建筑文化的的反思：建筑進(jìn)入節(jié)節(jié)能時代，，高能耗的的建筑不適適應(yīng)社會發(fā)發(fā)展；優(yōu)秀的住宅宅要深入考考量地域氣氣候，人的的本源細(xì)節(jié)節(jié)需求；一流的開發(fā)發(fā)商不僅是是要房子好好賣，還應(yīng)應(yīng)該創(chuàng)造經(jīng)經(jīng)久不衰的的居住文化化。63項目核心理理念提煉四、項目核核心理念的的要求之大氣，可延延展性我們做的不不僅僅是一一個項目的的理念，而而是一個可可以為其它它項目表率率，被廣泛泛認(rèn)同的理理念；高端項目無無勢不起；；本固枝榮，，具有延展展性的理念念是項目推推廣的活力力所在。64項目核心理理念提煉項目核心理念理念來源市場依據(jù)宇和品牌樹立定位要求獨(dú)特性領(lǐng)先性社會價值認(rèn)同大氣,可延展性項目核心理念描述建筑示范中國低碳，引領(lǐng)世界前行項目核心理理念提煉建筑示范中中國低碳引引領(lǐng)世界前前行低碳引引領(lǐng)時代前前行一、項目核核心理念表表述：項目核心理理念提煉二、理念涵涵義解析1、低碳意指指較低的溫溫室氣體（（二氧化碳碳為主）排排放，倡導(dǎo)導(dǎo)的是一種種節(jié)能，減減少碳素燃燃料使用，，保護(hù)環(huán)境境，保證經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會會循環(huán)發(fā)展展，保證自自然和人類類的平衡發(fā)發(fā)展。從1997年149個國家和地地區(qū)簽訂《京都議定書書》，低碳的發(fā)發(fā)展模式已已經(jīng)成為未未來全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會會發(fā)展的方方向。低碳碳倡導(dǎo)使用用干凈的，，可再生的的能源，反反映在建筑筑上，一方方面是節(jié)能能材料的使使用以減少少居室內(nèi)的的能量喪失失，一是使使用可再生生資源，如如太陽能，，地緣熱，，為房屋提提供能量。。2、作為當(dāng)下下的發(fā)展主主題和未來來社會發(fā)展展的潮流，，低碳是世世界發(fā)展的的方向，低低碳住宅也也是住宅發(fā)發(fā)展的方向向，所以說說低碳引領(lǐng)領(lǐng)世界前行行。宇和在在科技節(jié)能能建筑上的的嘗試，吸吸取了傳統(tǒng)統(tǒng)節(jié)能建筑筑的長處，，同時，通通過對人居居舒適度的的細(xì)節(jié)考慮慮，有所改改良，在當(dāng)當(dāng)下的科技技節(jié)能建筑筑中，具有有示范意義義，且又具具有“國家家級綠色建建筑與低能能耗建筑雙雙百示范工工程”的稱稱號，具有有全國的示示范作用，，是未來住住宅的標(biāo)桿桿。67項目核心理理念提煉營銷推廣思思路69客群分析客群內(nèi)在精神定位追求身份認(rèn)同的城市中產(chǎn)以上階層，講究品味、格調(diào)，不跟大眾風(fēng)，關(guān)注新事物的發(fā)展，容易受到小圈子的感染，具有一定的社會責(zé)任感。分布廣、各行各業(yè)的精英都有，由于項目所在板塊的特性，項目周邊的大企業(yè)和政府機(jī)關(guān)，金融機(jī)構(gòu)人群會在項目消化中占到很大的比例。小戶型部分會有一些高家庭積累的投資人群。不會象暴發(fā)戶那樣招搖過街，也不會象守財奴那樣謹(jǐn)慎刻薄，科技的、創(chuàng)新的、品質(zhì)的東西往往可以與其產(chǎn)生共鳴，浮在表面的奢華打動不了他們。他們有一定定的物質(zhì)基基礎(chǔ)來構(gòu)建建精神堡壘壘，對于高高端住宅的的追求講究究細(xì)節(jié)，居居住舒適度度，也講究究精神層面面的滿足，，內(nèi)在的滿滿足表現(xiàn)為為外在的決策策周期短、、實質(zhì)是對對獨(dú)占性資資源、項目目氣質(zhì)認(rèn)同同、科技創(chuàng)創(chuàng)新訴求有有偏好的購購買習(xí)慣。。70客群外在屬性定位年齡外在表現(xiàn)的年齡跨度較大：25-30、30-55，因其人生不同的發(fā)展階段，對于產(chǎn)品的需求不同。行業(yè)涉及行業(yè)廣泛：政府官員、企事業(yè)中、高層管理者、中高級技術(shù)人員私營企業(yè)、個體戶，投資者等區(qū)位更廣泛的消費(fèi)關(guān)注度：周邊政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)，大型企業(yè)人員，本市對科技節(jié)能建筑有偏好度的人群。71客群分析和府奧園的客客戶構(gòu)成首購客群中對對居住品質(zhì)有有較高要求的的，市內(nèi)各行行業(yè)精英人群群、高家庭積積累，需要居居住改善人群群，周邊大企企業(yè)導(dǎo)入客群群、投資客。。本項目特色低碳科技住宅宅奧體板塊高端端住宅雙地鐵，尤其其單元電梯直直達(dá)地下，與與地鐵站臺無無縫對接。因此，本項目目客戶按購買偏偏好度分就可以分成成四部分：對科技節(jié)能建建筑有偏好的的購房者；對奧體板塊高高度認(rèn)同的購購房者；對出行便捷度度有一定要求求，具有高家家庭積累的購購房者；對項目多重價價值有充分認(rèn)認(rèn)識投資者。。72客群分析7312345678分棟解析：優(yōu)等位置：4、5棟，位于小區(qū)區(qū)中央，是小小區(qū)的中心位位置，不僅不不受道路噪音音影響，且南南北面均可欣欣賞小區(qū)景觀觀。中優(yōu)位置：2、3、8棟小區(qū)西、南南面，雖然臨臨路，但西、、南面為次干干道，噪音影影響不大，南南面相接在售售小區(qū)，居住住氛圍濃厚。。下優(yōu)位置：1、6、7棟，其中1棟兩面臨路，，受到噪音最最大，且位于于小區(qū)最南面面，交通動線線也最為不便便，是小區(qū)最最差位置；6、7棟不僅臨路，，受到噪音影影響，且部分分戶型非正南南北朝向，采采光受到一定定影響。一批二批五批三批四批項目推盤節(jié)奏奏結(jié)合工程施施工進(jìn)度與營營銷策略分為為5批房源逐步面面向市場。一批推出1、4號樓，兩棟房房源本月底可可封頂，1棟位于小區(qū)東東南面兩面臨臨路，位置較較差，4棟位于小區(qū)中中央位置較好好，1棟價格可以稍稍低試探市場場對項目、產(chǎn)產(chǎn)品的接受度度，4棟價格稍高，，提升項目利利潤。二批推出6號樓，該棟4月封頂，位于于小區(qū)北面，，底層為商業(yè)業(yè)，利用一批批房源快速去去化造成熱銷銷狀態(tài)，緩解解客戶對底商商的抗拒。三批推出3、8號樓，價格適適當(dāng)提升擴(kuò)大大利潤率，持續(xù)采用饑餓餓營銷的手法法增加業(yè)主對對于項目的渴渴求度，為下下一步價格拉拉升做鋪墊四批推出2、5號樓，位于小小區(qū)中央位置置，拉升價格格，同時進(jìn)一一步樹立開發(fā)發(fā)商品牌，為為南京后續(xù)項項目造勢五批推出7號樓，該棟7月封頂，位于于小區(qū)正北面面，小區(qū)、地地段均已成熟熟，快速去化化尾房，完美美收官76營銷推廣原則則開發(fā)商品牌至至上的營銷原則項目品牌廣泛泛性傳播，帶帶動企業(yè)未來來類似項目的的產(chǎn)品線品牌牌產(chǎn)品帶動項目目，項目創(chuàng)造造標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)領(lǐng)市場的原則營銷推廣戰(zhàn)略略：豐碑戰(zhàn)略略宇和地產(chǎn)品牌牌的一次里程程碑科技住宅的一一次突破，一一次里程碑低碳精神在住住宅上的演繹繹的一次里程程碑推廣原則與戰(zhàn)戰(zhàn)略阻力1市場中不斷完善自我的其他競爭對手阻力2消費(fèi)者對品牌的單調(diào)的疲倦感動力1品牌的自我更新能力動力2品牌形象不斷活性化表現(xiàn)品牌發(fā)展歷史品牌高度品牌品牌品牌品牌的高度與產(chǎn)品推廣的深度緊密結(jié)合品牌動力來源源：地域價值認(rèn)同同——奧體板塊價值值，雙地鐵物物業(yè)；科技建筑——低碳建筑，地地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展方向。品牌阻力發(fā)生生：與競爭對手無無區(qū)隔，同質(zhì)質(zhì)化；消費(fèi)者審美疲疲勞，理念接接受疲勞。營銷推廣戰(zhàn)略略：豐碑戰(zhàn)略略推廣原則與戰(zhàn)戰(zhàn)略推廣原則與戰(zhàn)戰(zhàn)略現(xiàn)階段推廣存存在的問題：：項目精神和形形象尚未導(dǎo)入入市場項目超過傳統(tǒng)統(tǒng)科技節(jié)能建建筑的優(yōu)勢尚尚未逐步為市市場了解蓄水期短，4月18日開盤銷售推廣戰(zhàn)略的實實現(xiàn)勢險節(jié)短動動靜靜相合不謀巧久但但貴貴拙速推廣戰(zhàn)略的實實現(xiàn)811、以大牌、階階段網(wǎng)絡(luò)推廣廣、地鐵廣告告宣傳項目概概念和主形象象；2、同步報紙、、網(wǎng)絡(luò)等載體體宣導(dǎo)項目分分支賣點(diǎn)；3、把握4月1日房展會和4月18日開盤兩個重重要節(jié)點(diǎn)，并并圍繞兩個重重要節(jié)點(diǎn)實施施高吸引力的的Sp活動；4、所有宣傳載載體同步發(fā)布布項目信息，，避免次第投投放，在時間間節(jié)點(diǎn)上分散散；5、尋求奧體板板塊高廣告投投放量項目周周邊發(fā)布戶外外廣告，如五五礦、保利奧奧體項目；6、多次開盤，，造成房源緊緊張局面，避避免蓄水不足足帶來的銷售售瓶頸。項目概念導(dǎo)入入時間：3月20日——4月1日前主要媒體：新新街口大牌，，漢中門大橋橋附近大牌，，集慶門往河河西通道附近近大牌，安德德門大街往河河西通道附近近大牌，保利利、五礦項目目附近大牌，，新城大廈附附近大牌，365網(wǎng)絡(luò)首頁全屏屏彈出、首頁頁門簾，地鐵鐵車票8萬張，4月1日開始投放，，地鐵車廂。。本階段主要任任務(wù)：強(qiáng)勢入入市，大巧若若拙，迅速蓄蓄水形象主題建筑示范中國國和府奧園低低碳建筑筑國家標(biāo)準(zhǔn)低碳引引領(lǐng)世界前前行和府奧園低碳引引領(lǐng)時代前前行和府奧園配合炒作：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和報紙，，軟文低碳概概念炒作，sp活動內(nèi)容炒作作。推廣戰(zhàn)略的實實現(xiàn)（一）第一階階段——拙速成勢推廣戰(zhàn)略的實實現(xiàn)（一）第一階階段——拙速成勢項目概念導(dǎo)入入時間：3月20日——4月1日前SP活動主題及內(nèi)內(nèi)容和府奧園低碳生活倡議議一地鐵出行，低低碳始于足下下Sp活動：和府奧奧園——低碳倡議活動動一，“地鐵鐵出行，低碳碳始于足下””活動。一、凡地鐵出出行的市民，，在地鐵站購購買印有和府府奧園項目標(biāo)標(biāo)識車票，每每售出一張車車票，宇和置置業(yè)將捐出2元人民幣用于于綠化南京；；二、刮開車票票上兌獎涂層層，中獎?wù)呖煽捎?月8日至17日至和府奧園園銷售中心兌兌取現(xiàn)金獎勵勵；三，持有印有有和府奧園標(biāo)標(biāo)識的車票并并至和府奧園園銷售中心現(xiàn)現(xiàn)場的意向購購房者，可兌兌換與車票票票值同價值的的人民幣，每每張身份證限限兌一張；四，保留印有有和府奧園標(biāo)標(biāo)識的車票，，并有意向購購買和府奧園園住宅產(chǎn)品的的市民，4月1日——4月17日，可至和府府奧園銷售中中心登記，自自登記當(dāng)日起起，至和府奧奧園開盤當(dāng)日日，若購買和和府奧園住宅宅產(chǎn)品，可從從其登記日起起計算，獲取取房屋總價款款每日遞減一一千元的優(yōu)惠惠。五，印有和府府奧園標(biāo)識的的車票正面為為項目形象，，背面為項目目八大賣點(diǎn)之之一，收集齊齊項目八大賣賣點(diǎn)一套車票票的市民，可可于4月7日后（18日除外）至和和府奧園售樓樓處換取奧體體中心游泳館館充值卡一張張，充值金額額為500元。分支賣點(diǎn)和SP活動同步宣傳傳時間：3月20日——4月1日前主要媒體：365網(wǎng)絡(luò)、地鐵車車票、地鐵車車廂、報紙、、短信、本階段主要任任務(wù)：強(qiáng)勢入入市，大巧若若拙，迅速蓄蓄水sp主題和府奧園的低低碳經(jīng)濟(jì)建筑示范中國國地鐵出行低低碳始于足足下和府奧園低低碳建筑示示范中國國推廣戰(zhàn)略的實實現(xiàn)（一）第一階階段——拙速成勢分支賣點(diǎn)和SP活動同步宣傳傳時間：3月20日——4月1日前主要媒體：365網(wǎng)絡(luò)、地鐵車車票、地鐵車車廂、3月17、19、24、26快報、金陵輪輪流報紙廣告告，一天四個個整版。本階段主要任任務(wù)：強(qiáng)勢入入市，大巧若若拙，迅速蓄蓄水分支賣點(diǎn)主題題低碳時代生活活倡議一科技改變今天天，不是為了了犧牲明天地緣熱，無空調(diào)居住，，制冷采暖低低能耗科技建筑，地地緣熱系統(tǒng)，，自然恒溫，，恒濕，恒氧氧，告別夏冬冬兩季空調(diào)依依賴，節(jié)約用用電，減少溫溫室氣體排放放，低碳時代代，人類與自自然應(yīng)該和諧諧共生。低碳時代生活活倡議二科技改變生活活，不是為了了束縛生活恒溫恒濕，也也需因人而異異我們節(jié)約能源源不是為了降降低生活品質(zhì)質(zhì)，而是為了了提高生活品品質(zhì)，酷夏隆隆冬，每個人人感受舒適的的溫度不盡相相同，和府奧奧園，新一代代地緣熱技術(shù)術(shù)，室內(nèi)溫度度、濕度可調(diào)調(diào)節(jié)至最適合合個人人體舒舒適度的狀態(tài)態(tài)，低碳時代代，生活沒有有因節(jié)能而受受束縛。推廣戰(zhàn)略的實實現(xiàn)（一）第一階階段——拙速成勢低碳時代生活活倡議三科技改變世界界，卻無法忽忽略細(xì)節(jié)地板輻射采暖暖，本源舒適適追求改變傳統(tǒng)科技技節(jié)能建筑頂頂棚采暖的設(shè)設(shè)計，采取地地板采暖，合合理利用熱空空氣輕，冷空空氣重的原理理，以最節(jié)能能的方式保證證人體夏冬兩兩季的舒適度度需要，冬季季在家中也可可以赤足而行行，低碳時代代，細(xì)節(jié)決定定居住品質(zhì)。。低碳時時代生生活倡倡議四四科技保保護(hù)自自然，，卻不不應(yīng)隔隔絕自自然傳統(tǒng)科科技節(jié)節(jié)能建建筑升級，，陽臺臺、飄飄窗拉拉近世世界距距離科技建建筑不不是為為了使使人與與世隔隔絕，，成為為溫室室里的的作物物，和和府奧奧園，，以新新一代代科技技節(jié)能能建筑筑，避避免傳傳統(tǒng)節(jié)節(jié)能建建筑封封閉于于斗室室之內(nèi)內(nèi)的弊弊端，，充分分考慮慮夏冬冬兩季季開窗窗后室室內(nèi)能能量喪喪失的的補(bǔ)充充，也也同步步考慮慮居室室之外外的一一方戶戶外空空間，，在科科技與與自然然的饋饋贈面面前你你可左左右逢逢源，，低碳碳時代代，人人類與與自然然應(yīng)該該和諧諧共生生。低碳時時代生生活倡倡議五五唯有視視野比比視野野更寬寬廣18%建筑覆覆蓋，，通透透視野野，陽陽光建建筑充分享享受陽陽光的饋贈贈，建筑筑的合合理布布局，，減少少每戶戶人工工采光光的時時間，，犧牲牲建筑筑覆蓋蓋率還還窗前前通透透視野野，低低碳時時代，，人與與世界界本應(yīng)應(yīng)沒有有距離離。低碳時時代生生活倡倡議六六唯有時時間比比時間間更珍珍貴2號線直直達(dá)社社區(qū)地地下通通道，，貫通通單元元電梯梯入戶戶1號線元元通站站10分鐘步步行可可及交通產(chǎn)產(chǎn)生的的二氧氧化碳碳占溫溫室氣氣體排排放量量30%以上，，減少少此類類排放放量的的最好好辦法法之一一是乘乘坐公公共交交通，，和府府奧園園，每每單元元兩部部電梯梯無間間連接接地鐵鐵站點(diǎn)點(diǎn)。每每天坐坐地鐵鐵上下下班，，避免免堵車車帶來來的時時間浪浪費(fèi)，，還可可節(jié)約約油費(fèi)費(fèi)支出出，減減少向向大氣氣的二二氧化化碳排排放，，低碳碳時代代，人人類和和自然然應(yīng)該該和諧諧共生生。低碳時時代生生活倡倡議七七門前有有天地地，自自然不不求于于外美式休休閑園園林，，交互互式鄰鄰里空空間現(xiàn)代人人喜歡歡在健健身房房里健健身，，殊不不知健健康本本從自自然求求，公公園里里的晨晨跑勝勝過在在健身身房里里揮汗汗如雨雨，電電動健健身器器械的的能源源消耗耗同樣樣有悖悖低碳碳精神神，和和府奧奧園，，以美美式休休閑園園林打打造交交互式式鄰里里空間間，養(yǎng)養(yǎng)性修修身，，門前前自有有天地地。低碳時時代生生活倡倡議八八出入有有繁華華，何何必舍舍近求求遠(yuǎn)奧體核核心區(qū)區(qū)域未未來來繁華華中心心3500平米蘇蘇果超超市社社區(qū)地地下通通道直直達(dá)，，河西西家樂樂福步步行可可及，，奧體體CBD核心區(qū)區(qū)域，，多層層次商商業(yè)組組合，，城市市新中中心，，攜青青奧會會利好好，隨隨奧體體日趨趨成熟熟，出出入自自有繁繁華萬萬千。。低碳碳時代代，生生活工工作的的交通通半徑徑直接接決定定你的的能源源消耗耗，能能近一一點(diǎn)，，何必必遠(yuǎn)求求？戶外形形象繼繼續(xù)維維持分支賣賣點(diǎn)和和第一一階段段開始始的SP活動同同步宣宣傳，，主題題與上上一階階段相相同時間：：4月2日——4月18日前主要媒媒體：：大牌牌、365網(wǎng)絡(luò)、、地鐵鐵車票票、地地鐵車車廂、、報紙紙本階段段主要要任務(wù)務(wù)：繼繼續(xù)蓄蓄水，，首次次開盤盤銷售中中心公公開，，示范范區(qū)公公開，，開盤盤主題題Xx月xx日，銷銷售中中心正正式公公開恭迎諸諸君垂