XXXX營口西市區(qū)項目全案策劃報告 NXowerLie

營口西市區(qū)項目

全案策劃報告2010.03.29本報告分為五個部分當(dāng)我們獲知這個項目時，第一感覺是興奮。

因為歷史上的營口，是東北第一個對外通商的口岸，那時的營口港，夏天輪聲帆影，萬艘云集；冬季車塵馬跡，絡(luò)繹不絕。市場之繁榮，貿(mào)易之興旺，為東北之冠，被譽(yù)為“東方貿(mào)易良港”。

而現(xiàn)在的營口，在國家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略中，以國家級沿海產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，成為支撐遼寧省“五點一線”規(guī)劃的重要節(jié)點。

帶著興奮的感覺，我們開始認(rèn)識營口！緣起一、宏觀分析篇1.1營口整體情況概述1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析1.3營口城市規(guī)劃分析1.4營口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析1.6營口宏觀發(fā)展小結(jié)營口市轄四區(qū)(站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū))，兩市(大石橋市、蓋州市)。站前區(qū)和西市區(qū)面積66.3平方公里，鲅魚圈區(qū)66.4平方公里，老邊區(qū)505.4平方公里，大石橋市1610平方公里，蓋州市3117平方公里。1.1營口整體情況概述營大公路沈大公路沈營公路國道國道營口一市兩港，營口港已與40多個國家和地區(qū)的140多個港口建立海運業(yè)務(wù)，成為中國東北第二大港、中國第十大港。營口陸路運輸四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營口全境。營口已營造區(qū)域內(nèi)“一小時城市交通圈”為目標(biāo)，目前已開始規(guī)劃建設(shè)城市輕軌與區(qū)域機(jī)場。1.1營口整體情況概述1.1營口整體情況概述高端商住旅游休閑區(qū)區(qū)域重工業(yè)基地交通樞紐（高鐵、輕軌、機(jī)場）國家級開發(fā)區(qū)營口城市發(fā)展定位東北重要的港口城市先進(jìn)制造業(yè)基地遼寧中部城市群和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上的區(qū)域中心城市發(fā)展思路：東擴(kuò)、西改、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)東擴(kuò)：沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。西改：推進(jìn)平房區(qū)改造和河北區(qū)片開發(fā)。南進(jìn)：老城區(qū)、新城區(qū)同步“南進(jìn)”。北轉(zhuǎn)：要重點推進(jìn)遼河沿岸區(qū)域的改造。一、宏觀分析篇1.1營口整體情況概述1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析1.3營口城市規(guī)劃分析1.4營口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1.5營口區(qū)域內(nèi)競爭關(guān)系分析1.6營口宏觀發(fā)展小結(jié)國民生產(chǎn)總值2009年營口全地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值822億，連續(xù)3年位居遼寧省第四位，全國經(jīng)濟(jì)總量排名116位。2009年營口市人均生產(chǎn)總值為5256美元，同比上漲18.9%。營口市目前正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析1.2營口經(jīng)濟(jì)情況分析09年營口地區(qū)社會消費品零售總額211.4億元，同比增長18.5%。09年營口全市金融機(jī)構(gòu)各項本外幣存款余額分別為835.8億元，同比上漲31.8%。08年營口居民儲蓄存款余額444.55億元，比年初增加93.73億元，增長26.7%。1.2營口經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況分分析09年營口市市全社會會固定資資產(chǎn)投資資800億元，增增長47.3%。固定投資資迅速增增長，說說明在2009年國家給給予營口口大量資資金支持持。1.2營口經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況分分析2009年末，營營口市全全市總?cè)巳丝谶_(dá)235.0萬人，比比2008年末增加加了1.2萬人，人人口增長長速度緩緩慢；其中：非非農(nóng)業(yè)人人口達(dá)110.19萬人，占占總?cè)丝诳?6.9％09年營口市市城市人人均可支支配收入入15940元，增長長11%；農(nóng)民人人均純收收入7798元，增長長12.3%；居民收收入增速速較快一、宏觀觀分析篇篇1.1營口整體體情況概概述1.2營口經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況分分析1.3營口城市市規(guī)劃分分析1.4營口房地地產(chǎn)發(fā)展展情況分分析1.5營口區(qū)域內(nèi)競競爭關(guān)系分析析1.6營口宏觀發(fā)展展小結(jié)1.3營口城市規(guī)劃劃分析發(fā)展重點：打打造百里濱海海生態(tài)城、百百里沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)帶、百里臨臨海景觀帶。。發(fā)展思路：東東擴(kuò)、西改、、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。東擴(kuò)：從營口高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)，經(jīng)北部部城區(qū)至大石石橋城區(qū)，連連接?；üI(yè)業(yè)區(qū)、冶金工工業(yè)區(qū)和大石石橋鎂質(zhì)材料料基地，沿東東西向營大鐵鐵路、營大公公路和營柳公公路發(fā)展的橫橫向經(jīng)濟(jì)帶。。西改：推進(jìn)平房區(qū)改改造和河北區(qū)區(qū)片開發(fā)，建建設(shè)“河海生生態(tài)宜居區(qū)””和“現(xiàn)代商商貿(mào)休閑區(qū)””，重現(xiàn)西部部繁榮南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是將營口鹽鹽場營蓋公路路以西至濱海海大道之間的的部分用地作作為制造業(yè)新新區(qū)；新城區(qū)區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河河以南的部分分用地作為仙仙人島能源化化工區(qū)北轉(zhuǎn)：要重點推進(jìn)遼遼河沿岸區(qū)域域的改造1.3營口城市規(guī)劃劃分析城市性質(zhì):以工業(yè)、物流流、商貿(mào)、旅旅游為主的東東北重要港口口城市城市人口規(guī)模模：城市規(guī)模：：2015年市域人人口253萬左右，，沿海城市市帶人口140萬左左右，中心心城市人口口100萬萬左右。2020年年市域人口口270萬萬左右，沿沿海城市帶帶人口160-170萬，中中心城市人人口120-130萬市域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃：：遵循均衡衡布局、主主次有別的的原則，由由老城區(qū)、、新城區(qū)、、大石橋城城區(qū)、蓋州州城區(qū)、構(gòu)構(gòu)成"大三角"的城市形態(tài)態(tài)，最終將將營口市發(fā)發(fā)展成為具具有多核結(jié)結(jié)構(gòu)的組合合型特大城城市。一、宏觀分分析篇1.1營口整體情情況概述1.2營口口經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)情情況況分分析析1.3營口城市市規(guī)劃分分析1.4營口房地地產(chǎn)發(fā)展展情況分分析1.5營口區(qū)域域內(nèi)競爭爭關(guān)系分分析1.6營口宏觀觀發(fā)展小小結(jié)1.4營口房地地產(chǎn)宏觀觀分析08年營口市市房地產(chǎn)產(chǎn)全年完完成投資資55.5億元，比比上年增增長1.2倍。其中中，住宅宅投資完完成50.1億元，比比上年增增長1.2倍；房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展速度度極快。。08年營口口全年年房屋屋施工工面積積656.5萬平方方米，，比上上年增增長1.3倍。全年房房屋竣工面面積192.2萬平方米，，比上年增增長27.3%。實現(xiàn)商品品房銷售面面積225.1萬平方米，，比上年增增長22.9%。1.4營口房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀分析析08年營口全市市商品房銷銷售額47.79億元，比上上年增長41.2%。08年營口全市市商品房空空置面積85萬平方米，，比上年下下降13.7%。一、宏觀分分析篇1.1營口整體情情況概述1.2營口經(jīng)濟(jì)情情況分析1.3營口城市規(guī)規(guī)劃分析1.4營口房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展情況況分析1.5營口區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭關(guān)系系分析1.6營口宏觀發(fā)發(fā)展小結(jié)1.5營口區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭關(guān)系系分析商品房（元/㎡）其中：住宅（元/㎡）20082007同比%20082007同比%營口市區(qū)1934117491677148413老邊區(qū)106567158106264565鲅魚圈區(qū)17321059631585117535大石橋市127398729107896212蓋州市8521030-188221097-26熊岳鎮(zhèn)14001000409291111-16通過營口市市二手房價價格發(fā)展比比較發(fā)現(xiàn)：：老邊區(qū)通過過融入老城城區(qū)，房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展較快。鲅魚圈區(qū)通通過吸收大大量投資，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增速最為為明顯。營口市區(qū)房房地產(chǎn)增速速位居營口口市倒數(shù)第第二，老城城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于瓶瓶頸狀態(tài)。。沈陽客源大連客源流動人口鲅魚圈蓋州市大石橋攔截攔截市區(qū)流動人人口向鲅魚魚圈、大石石橋等今后后經(jīng)濟(jì)重點點建設(shè)地區(qū)區(qū)流動。大連客源被被鲅魚圈，，蓋州市地地區(qū)吸引。。沈陽客源將將被大石橋橋周邊地區(qū)區(qū)阻攔。蓋州市作為為機(jī)場、高高鐵和輕軌軌的建設(shè)地地，未來交交通優(yōu)勢巨巨大。1.5營口區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭關(guān)系系分析一、宏觀分分析篇1.1營口整體情情況概述1.2營口經(jīng)濟(jì)情情況分析1.3營口城市規(guī)規(guī)劃分析1.4營口房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展情況況分析1.5營口區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭關(guān)系系分析1.6營口宏觀發(fā)發(fā)展小結(jié)1.6營口宏觀發(fā)發(fā)展小結(jié)營口市正處處于經(jīng)濟(jì)迅迅速增長階階段，GDP等數(shù)據(jù)迅速速上漲，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量快快速增加，，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)構(gòu)建良好基基礎(chǔ)。城市改造及及建設(shè)力度度將會進(jìn)一一步加大，，有利于促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)發(fā)展。2008年收入房價價比為1：5.7（以三口之之家購買90平米住宅計計算），房房價上漲空空間巨大。。城市人均可可支配收入入的提高，，將進(jìn)一步步促進(jìn)居住住改善型需需求的增多多。營口老市市區(qū)面臨臨其他區(qū)區(qū)縣劇烈烈競爭，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對對發(fā)展較較慢，外外需較少少進(jìn)入，，故近年年內(nèi)城區(qū)區(qū)項目將將主要以以本地需需求為主主。營口市整整體人口口增長相相對緩慢慢，且流流動人口口主要流流向為鲅鲅魚圈與與大石橋橋市，老老城區(qū)內(nèi)內(nèi)需增長長較為有有限。營口市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展，但但老城區(qū)區(qū)由于各各種原因因，房地地產(chǎn)業(yè)增增速較慢慢，房價價上漲動動力不足足。合著夜幕幕降臨的的節(jié)拍，，我們踏踏上了這這片神往往的土地地。我我們對她她第一印印象是街街道很很寬，車車輛很少少。商場很多多，顧客客很少。。

舊的的建筑快快速消亡亡，新的的建筑還還為成型型。這這是我們們了解的的營口嗎嗎？探索二、區(qū)域域市場分分析篇2.1本項目區(qū)區(qū)位價值值分析2.2在售項目目基本指指標(biāo)分析析2.3在售項目量價價指標(biāo)分析2.4在售項目戶型型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域域情況總結(jié)2.6在售競品項目目分析二、區(qū)域市場場分析篇2.1本項目區(qū)位價價值分析2.2在售項目基本本指標(biāo)分析2.3在售項目量價價指標(biāo)分析2.4在售項目戶型型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域域情況總結(jié)2.6在售競品項目目分析2.1本項目區(qū)位價價值分析本項目位于遼遼河大街南側(cè)側(cè)，濱海路東東側(cè)，渡口百百年老街西側(cè)側(cè)。本項目的區(qū)位位價值關(guān)鍵要要素有兩個自然價值：遼遼河及遼河公公園人文價值：渡渡口百年老街街及西大廟本案營口市區(qū)住宅宅市場區(qū)域結(jié)結(jié)構(gòu)營口市區(qū)主要要競爭板塊共共分兩個區(qū)域域三大板塊西市區(qū)域：渤渤海西板塊、、遼河西坂塊塊站前區(qū)域：核核心區(qū)板塊遼河西板塊將將是競爭板塊塊中最重要的的一級2.1本項項目目區(qū)區(qū)位位價價值值分分析析從區(qū)區(qū)域域板板塊塊看看營營口口市市區(qū)區(qū)整整體體市市場場供給給區(qū)區(qū)域域：：在在售售新新項項目目主主要要集集中中在在渤渤海海西西板板塊塊以以及及遼遼河河西西板板塊塊，，由由站站前前核核心心區(qū)區(qū)板板塊塊快快速速向向西西市市區(qū)區(qū)擴(kuò)擴(kuò)散散。。營口口市市區(qū)區(qū)城城市市居居住住格格局局以以站站前前核核心心區(qū)區(qū)為為中中心心，，同同時時西西市市區(qū)區(qū)新新增增項項目目組組團(tuán)團(tuán)化化趨趨勢勢也也已已清清晰晰呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，這這個個過過程程在在目目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場上上行行周周期期內(nèi)內(nèi)將將有有所所快快速速上上升升。?；被ㄔ分性瓏H左岸金典財富公館紫文苑裕隆馨居翰宇園中天尚品中天壹品中天君臨天下奧泰格林山水美景華府小區(qū)美景英倫郡南湖公寓佰仕楓景德意綠洲君悅瀾灣渤海明珠唯美品格隆翔西城中華園小區(qū)三星陽光小區(qū)鴻景佳園小區(qū)南湖天輔圣堡金港綠洲西市區(qū)站前區(qū)在售項目——紅色未售項目——黃色售罄項目——藍(lán)色怡景國際西環(huán)小區(qū)紅遠(yuǎn)廣廈新居紅運廣廈新居發(fā)明社區(qū)芙蓉花園小區(qū)御景華庭小區(qū)南湖小區(qū)健康小區(qū)花園小區(qū)文馨小區(qū)南園社區(qū)東城花園小區(qū)2.1本項項目目區(qū)區(qū)位位價價值值分分析析二、、區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析篇篇2.1本項項目目區(qū)區(qū)位位價價值值分分析析2.2在售售項項目目基基本本指指標(biāo)標(biāo)分分析析2.3在售售項項目目量量價價指指標(biāo)標(biāo)分分析析2.4在售售項項目目戶戶型型面面積積分分析析2.5營口口市市區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域情情況況總總結(jié)結(jié)2.6在售售競競品品項項目目分分析析在售售項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型分分析析營口口市市區(qū)區(qū)市市場場普普通通住住宅宅占占86%，花花園園洋洋房房以以上上的的產(chǎn)產(chǎn)品品僅僅占占14%，區(qū)區(qū)域域主主要要是是以以中中低低端端產(chǎn)產(chǎn)品品為為的的市市場場。。純多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品的的項項目目主主要要是是存存量量項項目目，，新新增增項項目目主主要要以以高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，區(qū)區(qū)域域市市場場開開始始向向高高密密度度品品演演變變。。2.2在售項目基本本指標(biāo)分析在售項目產(chǎn)品品規(guī)模分析站前核心區(qū)域域的住宅規(guī)模模較大，西市市區(qū)開發(fā)規(guī)模模較??；站前區(qū)項目規(guī)規(guī)模在20-29萬㎡以上的共共有5個。規(guī)模在30萬㎡的項目僅僅有一個君悅悅瀾灣項目。。西市區(qū)項目規(guī)規(guī)模較小，20萬㎡以上的項項目僅有翰宇宇園一個項目目。2.2在售項目基本本指標(biāo)分析在售項目容積積率分析區(qū)域市場在售售項目的容積積率多數(shù)在1.5-2.0之間，約占在在售項目總數(shù)數(shù)的30%，1-1.5約占26%，1.0以下的項目為為0。表明目前市市場中低容積積率的高端產(chǎn)產(chǎn)品在市場上上是稀缺資源源。容積率節(jié)節(jié)走走高，人們的的私屬土地空空間節(jié)節(jié)走低低，低密度產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性性在未來市場場將會凸顯，將將具有更高的的市場溢價能能力。2.2在售項目基本本指標(biāo)分析在售項目綠化化率分析區(qū)域市場在售項目的綠化率指標(biāo)處于中等水平。但是，根據(jù)實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目采用降低綠地率或其他方式彌補(bǔ)綠化率的方式，社區(qū)內(nèi)的實際綠化及園林景觀塑造較低級。當(dāng)?shù)乜蛻魧G化綠地率關(guān)系的認(rèn)知水平還處于較為初級的階段，因此本項若提升目綠化水平，注重景觀塑造及園林設(shè)計，項目將獲得更大的市場溢價能力。營口市市區(qū)在售項目綠化率分析31%-35%24%30%以下22%40%-45%30%36%-39%24%2.2在售項目基本本指標(biāo)分析在售項目物業(yè)業(yè)費對比分析析區(qū)域市場在售售項目的物業(yè)業(yè)費主要集中中在0.7-0.9元/㎡之間，約占在在售項目總數(shù)數(shù)的35%，1元/㎡的物業(yè)費僅占占10%。表明目前市市場中物業(yè)管管理服務(wù)水平平較低。區(qū)域在售項目目建筑風(fēng)格主主要以現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格為主，占占總數(shù)的69%，區(qū)域內(nèi)異域域風(fēng)格的產(chǎn)品品為31%，但純粹異域域風(fēng)格的產(chǎn)品品還是較為稀稀缺的。2.2在售項目基本本指標(biāo)分析二、區(qū)域市場場分析篇2.1本項目區(qū)位價價值分析2.2在售項目基本本指標(biāo)分析2.3在售項目量價價指標(biāo)分析2.4在售項目戶型型面積分析2.5營口市區(qū)區(qū)域域情況總結(jié)2.6在售競品項目目分析在售項目銷售售速度分析區(qū)域各板塊在在售典型項目目的消化情況況較好，西市市區(qū)銷售率達(dá)達(dá)85%以上的項目占占42%。站前區(qū)消化化率達(dá)85%以上的項目占占38%。2.3在售項目量價價指標(biāo)分析在售項目報價價區(qū)間分析營口市區(qū)在售售項目的報價價區(qū)間主要集集中在2000-3500元\㎡之間，占在在售項目的的64%，區(qū)域銷售售價格水平平仍處于較較低水平。。2.3在售項目量量價指標(biāo)分分析二、區(qū)域市市場分析篇篇2.1本項目區(qū)位位價值分析析2.2在售項目基基本指標(biāo)分分析2.3在售項目量量價指標(biāo)分分析2.4在售項目戶戶型面積分分析2.5營口市區(qū)區(qū)區(qū)域情況總總結(jié)2.6在售競品項項目分析在售項目戶戶型分析70-90㎡是目前區(qū)域域內(nèi)熱銷面面積區(qū)間，，占總數(shù)的的33%；100—140㎡是家庭改善善需求戶型型面積區(qū)間間，占總數(shù)數(shù)的33%。2.4在售項目戶戶型面積分分析二、區(qū)域市市場分析篇篇2.1本項目區(qū)位位價值分析析2.2在售項目基基本指標(biāo)分分析2.3在售項目量量價指標(biāo)分分析2.4在售項目戶戶型面積分分析2.5營口市區(qū)區(qū)區(qū)域情況總總結(jié)2.6在售競品項項目分析站前區(qū)區(qū)域域總結(jié)截止至2010年3月，已取得得銷售許可可證的項目目約16個，總建筑筑面積約為為141.27萬平米，項項目供給量量位居競爭爭板塊首位位.居住格局主主要以核心心區(qū)為主，，配套設(shè)施施相對完善善齊全目前項目報報價主要集集中在3000-4000元/㎡但少量類別別墅產(chǎn)品比比如君悅瀾瀾灣的報價價在8000元/㎡左右產(chǎn)品形態(tài)以以高層、小小高層為主主，容積率率在2左右，產(chǎn)品品水平處于于中等水平平2.5營口市區(qū)區(qū)區(qū)域情況總總結(jié)西市區(qū)區(qū)域域總結(jié)截止至2010年3月，居不完完全統(tǒng)計已已取得銷售售許可證的的項目約19個，總建筑筑面積約為為90.3萬平米.。中源國際際項目供給給量位居競競爭板塊首首位，項目目規(guī)模10萬㎡居住格局主主要以渤海海西版塊為為主，配套套設(shè)施不齊齊全目前項目報報價主要集集中在3000-4000元/㎡但少量類別別墅產(chǎn)品比比如中源國國際的報價價在6000元/㎡左右產(chǎn)品形態(tài)以以多層、小小高層為主主，容積率率在1.7左右，產(chǎn)品品水平處于于中低水平平2.5營口市區(qū)區(qū)區(qū)域情況總總結(jié)營口市區(qū)整整體市場小小結(jié)表現(xiàn)之一：：產(chǎn)品品同質(zhì)化各競爭樓盤盤的產(chǎn)品組組合多以多多層、小高高層以及高高層為主；；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)較較低，產(chǎn)品品塑造水平平仍處于中中低水平。。表現(xiàn)現(xiàn)之之二二：：價價格格同同質(zhì)質(zhì)化化各競競爭爭樓樓盤盤的的價價格格密密集集于于小小高高層層3000-3500，高高層層在在4000-4500之間間價價格格區(qū)區(qū)間間，，版版塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品同同質(zhì)質(zhì)化化嚴(yán)嚴(yán)重重，，導(dǎo)導(dǎo)致致各各項項目目面面積積段段的的組組合合相相近近似似，，加加上上近近似似的的單單價價區(qū)區(qū)間間形形成成了了同同質(zhì)質(zhì)化化的的總總價價范范圍圍.表現(xiàn)之二二：：客戶同同質(zhì)化各競爭樓樓盤的客客戶，基基本以自自身版塊塊內(nèi)的自自主客戶戶為核心心，由于于各版塊塊受交通通條件和和未來區(qū)區(qū)域發(fā)展展的限制制，導(dǎo)致致區(qū)域外外客戶不不愿意到到本區(qū)域域購房2.5營口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)二、區(qū)域域市場分分析篇2.1本項目區(qū)區(qū)位價值值分析2.2在售項目目基本指指標(biāo)分析析2.3在售項目目量價指指標(biāo)分析析2.4在售項目目戶型面面積分析析2.5營口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)2.6在售競品品個案分分析鴻基海岸岸—概況項目名稱稱：鴻基國國際開發(fā)商：營口宏宏基地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司物業(yè)公司司：香港安安瑞斯特特物業(yè)管管理有限限公司林設(shè)計單單位：臺灣老老圃所在區(qū)域域：鲅魚圈圈區(qū)開盤時間間：OFLA綠化率：：40%容積率：：1.5占地面積積：10萬㎡建筑面積積：15萬㎡均價：3600元/㎡價格區(qū)間間：3070-4560元/㎡物業(yè)費：：1.2元/㎡宏基海岸產(chǎn)品類別別：花園園洋房、、疊拼別別墅、小小高層、、高層建筑風(fēng)格格：地中中海式樓間距：：40-60m22.6在售競品個個案分析鴻基海岸—物業(yè)狀況物業(yè)配套：內(nèi)設(shè)樓宇可可視對講系系統(tǒng)刷卡式門禁禁系統(tǒng)周邊防越報報警系統(tǒng)背景音樂系系統(tǒng)電子巡更系系統(tǒng)圖像識別保保安系統(tǒng)24小時監(jiān)控錄錄像周邊配套:商業(yè)：新商商業(yè)大廈教教育：新新建的一所所彩霞小學(xué)學(xué)

醫(yī)療：：區(qū)中心醫(yī)醫(yī)院

銀行行：中國銀銀行、營口口銀行機(jī)機(jī)關(guān)單位：：市政府、、市國稅局局全方位多元化深層次高質(zhì)量的物物業(yè)服務(wù)正正是我宗宗地項目追追求的目標(biāo)標(biāo)2.6在售競品個個案分析鴻基水岸—銷售速度開盤日期2009年5-6月銷售率月均銷售速度月均銷售套數(shù)90%10%左右110套左右最低價均價最高價3070400045609個月左右消消化進(jìn)90%的房源高學(xué)歷高素素質(zhì)銷售人員員區(qū)域中獨特特的產(chǎn)品形態(tài)態(tài)地中海風(fēng)超大體量2.6在售競品個個案分析鴻基水岸—戶型雙層五室三三廳兩衛(wèi)、、靈活彈性性空間、首首層超大會會客廳、首首層南向臥臥室、配獨獨立衛(wèi)生間間干濕分離離、躍層豪豪華超大主主臥。戶型正方、、南北通透透、采光充充沛南向主主臥尺度舒舒適、背向向次臥接近近陽臺、客客廳與餐廳廳相連深度度開間、獨獨立三離衛(wèi)衛(wèi)生間干濕濕分明。2.6在售競品個個案分析鴻基國際—客群客群來源主主要以鲅魚魚圈區(qū)當(dāng)?shù)氐厝藶橹?。。購買主要用用途以自主主為主，有有19%的顧客意愿愿且選擇投投資房地。。2.6在售競品個個案分析君悅瀾灣—概況開發(fā)商：營營口鼎昌房房產(chǎn)置業(yè)有有限公司營銷策劃：：世創(chuàng)營銷銷機(jī)構(gòu)開盤時間：：一期07年開盤、二二期未定項目區(qū)域：：站前區(qū)綠化率：1期45%2期40%容積率：1期1.52期1.2占地面積：：20萬㎡建筑面積：：30萬㎡產(chǎn)品類別：：情景洋房房小高層層聯(lián)排別別墅均價：一期期均價3800元㎡、二二期4780元㎡物業(yè)費：1.3元㎡建筑風(fēng)格：：德式2.6在售競品個個案分析君悅瀾灣—銷售速度銷售價格在在營口市屬屬于中等偏偏上價位。。一期產(chǎn)品以以花園洋房房為主，07年年底開盤盤后1年內(nèi)全部消消化完畢。?？熹N原因：：樓體外立立面具有視視覺沖擊力力、德式建建筑風(fēng)格及及高素質(zhì)銷銷售人員。。一期開盤時間二期開盤時間2007年底未知最高價均價最高價一期(德意綠洲)3780元/㎡3800元/㎡4780元/㎡二期(君悅瀾灣)——4780元/㎡——總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售套數(shù)一期1660100%8%二期140140————2.6在售競品個個案分析君悅瀾灣—戶型南北呼應(yīng)，，動靜分離離、功能分分開、良好好采光、悠悠然雙南臥臥、多功能能客廳、L型廚房、時時尚明衛(wèi)、、入戶車庫庫，于細(xì)微微處構(gòu)造生生活豪闊闊社社交交層層。。錯錯層層空空間間、、大大方方尺尺度度、、側(cè)側(cè)門門入入戶戶、、拾拾級級而而入入、、6.6米挑挑高高設(shè)設(shè)計計、、獨獨立立保保姆姆房房、、近50平米米私私家家花花園園、、入入戶戶車車庫庫2.6在售售競競品品個個案案分分析析君悅悅瀾瀾灣灣—客群群客群群來來源源以以站站前前區(qū)區(qū)為為主主占占比比38%，其其次次西西市市區(qū)區(qū)占占比比30%，老老邊邊區(qū)區(qū)及及其其他他區(qū)區(qū)各各占占17%、15%側(cè)面面反反西西市市區(qū)區(qū)的的住住房房市市場場無無法法釋釋放放西西市市區(qū)區(qū)的的高高端端置置業(yè)業(yè)者者的的住住房房需需求求西市市區(qū)區(qū)缺缺乏乏較較高高端端住住房房產(chǎn)產(chǎn)品品2.6在售售競競品品個個案案分分析析奧泰泰格格林林山山水水城城—概況況開發(fā)發(fā)商商：營營口口口口奧奧泰泰誠誠德德房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司開盤盤時時間間：2008年底底項目目區(qū)區(qū)域域：站站前前區(qū)區(qū)綠化化率率：42%容積積率率：3.2格林林山山水水城城占地地面面積積：：3.2萬㎡建筑面積：11萬㎡產(chǎn)品類別：多多層、高層均價：4100元/㎡物業(yè)費:0.8-01元/㎡建筑風(fēng)格：現(xiàn)現(xiàn)代總套數(shù)：655套2.6在售競品個案案分析奧泰格林山水水城—銷售速度銷售率不十分分理想，導(dǎo)致致這個原因的的因素有以下下幾點：針對對其產(chǎn)品類別別而言定價過過高、相對其其建筑風(fēng)格同同質(zhì)化及物業(yè)業(yè)服務(wù)平庸也也沒有吻合其其產(chǎn)品類型，，再一點是項項目綠化景觀觀粗糙不能完完美的締造出出項目”靈魂魂”。開盤時間2008年底最低價均價最高價3600元/㎡4100元/㎡4600元/㎡總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售率65539839%5%2.6在售競品個案案分析奧泰格林山水水城—面積區(qū)間面積以大戶型型為主，主要要面積區(qū)間集集中在100-120㎡占比57%、120-140㎡占19%、140-160㎡占15%，其余100-120㎡及160㎡以上共占9%2.6在售競品個案案分析奧泰格林山水水城—戶型動靜分離、干干濕分開，閣閣樓設(shè)有露天天陽臺、廚房房、餐廳、衛(wèi)衛(wèi)生間及建設(shè)設(shè)房。南北通透、超超大開間縱深深、設(shè)有保姆姆房及單獨衣衣帽間、讓主主人擁有絕對對私密、設(shè)有有兩部電梯、、兩道進(jìn)戶門門（防火疏散散用）高層多層2.6在售競品個案案分析佰仕楓景—概況開發(fā)商：營口口市嘉德房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司項目區(qū)域：站站前區(qū)開盤時間：09年5月綠化率：45%容積率：1.8占地面積：5.6萬建筑面積：10萬產(chǎn)品類別：多多層層高：6層建筑風(fēng)格：英英式價格區(qū)間：3280-3880元/㎡均價：3580元/㎡銷售程度：一一期基本售罄罄、二期開盤盤未定物業(yè)費：1元佰仕楓景2.6在售競品個案案分析佰仕楓景—銷售速度開盤日期2009年5月最低價均價最高價3280元/㎡3580元/㎡3880元/㎡一期總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售率200套左右8套90%以上13%左右項目快銷原因因：地處市中中心、交通便便捷、周邊配配套設(shè)施齊全全、酒店式物物業(yè)管理、建建筑風(fēng)格當(dāng)?shù)氐叵∪毙詮?qiáng)2.6在售競品個案案分析佰仕楓景—物業(yè)狀況圍繞”安全、、快捷、便利利、舒適、私私密、尊貴““提供全方位位、全天候、、全身心高品品質(zhì)服務(wù)，引引入人性化管管理模式，與與國際接軌，，將是我宗地地項目需要借借鑒的地方。。物業(yè)配套周邊配套特色服務(wù)周邊紅外線防范報警系統(tǒng)24小時保安電子巡邏系統(tǒng)車牌識別系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)信息發(fā)布系統(tǒng)室內(nèi)緊急呼救報警系統(tǒng)24小時區(qū)內(nèi)閉路監(jiān)控系統(tǒng)一卡通門禁系統(tǒng)北京音樂系統(tǒng)商業(yè)：大商新瑪特、財富春天購物中心、商業(yè)街、樂購超市、興旺市場、金牛山市場金融：營口銀行總行、工商銀行總行休閑：南湖公園、紅運大酒店教育：教工幼兒園、創(chuàng)新小學(xué)、實驗中學(xué)、市一高中、營口職業(yè)技術(shù)學(xué)院、大學(xué)城醫(yī)療：市中心醫(yī)院房屋管理服務(wù)各市家政服務(wù)長者特色服務(wù)物業(yè)維修服務(wù)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)全天候?qū)I(yè)保潔佰仕楓景—客群客群來源主要要集中在站前前區(qū)和西市區(qū)區(qū)，老邊區(qū)客客戶占18%區(qū)域間的客群群流動比較大大，27%的客源來自西西市區(qū)，說明明了在這27%的客源中不乏乏高端置業(yè)者者。側(cè)角度，站前前區(qū)為城市政政治、商業(yè)、、金融的棲居居地，相對發(fā)發(fā)達(dá)于西市區(qū)區(qū)。人均收入入普遍高于其其他區(qū)域，隨隨著時間，區(qū)區(qū)域帶動區(qū)域域發(fā)展，產(chǎn)生生連鎖反映勢勢必帶動緊鄰鄰的西市區(qū)共共同發(fā)展2.6在售競品個案案分析佰仕楓景—戶型戶型方正，南南北通透、書書房遠(yuǎn)離主臥臥公私分開、、動靜分明。?？臻g利用率率高、主臥采采光度高。2.6在售競品個案案分析中源國際際—概況開發(fā)商：：營口市市科光房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司開盤時間間：2010年6月產(chǎn)品類別別：花園園洋房（（共8棟、一梯梯兩戶、、四層半半）中源國際綠化率：：31%容積率：：1.2占地面積積：2萬㎡建筑面積積：2.4萬㎡均價：6000元㎡總套數(shù)：：140左右建筑風(fēng)格格：現(xiàn)代代價格區(qū)間間：未定定物業(yè)費：：未定物業(yè)狀況況：未定定2.6在售競品品個案分分析中源國際際—產(chǎn)品形態(tài)態(tài)建筑風(fēng)格格為現(xiàn)代代型產(chǎn)品類別別定位于于花園洋洋房（共共8棟、一梯梯兩戶、、四層半半）改善善性住房房面積區(qū)間160-190，三室躍層層針對人均住住房面積為為30㎡的營口市來來講，項目目定位于高高品質(zhì)的改改善性住房房，以良好好的景觀帶帶（鳥瞰大大遼河）吸吸引站前區(qū)區(qū)顧客前來來產(chǎn)品類別、、戶型單一一化建筑風(fēng)格同同質(zhì)化2.6在售競品個個案分析中源國際—客群分析客群來源主主要以本地地人為主，，占比接近近90%本地人客群群來源主要要以站前區(qū)區(qū)和西市區(qū)區(qū)為主依次次占比41%、29%站前區(qū)顧客客意愿到西西市區(qū)購買買改善性住住房，這也也將是我宗宗地的機(jī)會會2.6在售競品個個案分析中源國際—與我宗地地地塊區(qū)域位位置對比宗地地塊中源國際估算距離1-1.5公里駕車5分鐘之內(nèi)步行15-20分鐘項目占地2萬㎡宗地占地20萬㎡2.6在售競品個個案分析三、宗地屬屬性分析3.1宗地區(qū)域?qū)賹傩?.2宗地現(xiàn)狀分分析3.3宗地價值判判斷三、宗地屬屬性分析3.1宗地區(qū)域?qū)賹傩?.2宗地現(xiàn)狀分分析3.3宗地價值判判斷宗地區(qū)域?qū)賹傩猿鞘泄δ芏ǘㄎ唬何魇袇^(qū)地理理位置優(yōu)越越，是營口口市的老城城區(qū)，是遼遼寧省“五點一線”戰(zhàn)略的重點點區(qū)域，南南與營口沿沿海產(chǎn)業(yè)基基地相連，，同時又位位于“一線—濱海大道“的北側(cè)。西西市區(qū)正在在加快遼河河特大橋兩兩岸“橋頭堡”經(jīng)濟(jì)、渡口口老街及平平安路現(xiàn)代代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空空間：：西市市區(qū)因因處于于沿海海產(chǎn)業(yè)業(yè)帶的的黃金金段，，需要要轉(zhuǎn)身身向港港、向向橋、、向河河、向向海，，由內(nèi)內(nèi)陸經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向海海洋經(jīng)經(jīng)濟(jì)，，樹立立按經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)劃發(fā)發(fā)展的的思想想，放放大西西市發(fā)發(fā)展空空間。。宗地地塊范圍3.1宗地區(qū)區(qū)域?qū)賹傩匀?、宗宗地屬屬性分分?.1宗地區(qū)區(qū)域?qū)賹傩?.2宗地現(xiàn)現(xiàn)狀分分析3.3宗地價價值判判斷宗地現(xiàn)現(xiàn)狀分分析本項目目地處處西市市區(qū)，，北臨臨遼河河及遼遼河公公園，，但與與宗地地之間間有較較寬距距離的的居民民區(qū)，，景觀觀功能能相對對弱化化；南南側(cè)、、西側(cè)側(cè)為尚尚未拆拆遷完完畢的的平房房居民民區(qū)，，東側(cè)側(cè)為正正在建建設(shè)中中的回回遷房房；宗地內(nèi)內(nèi)全部部為拆拆遷建建筑物物；宗地地西西北北側(cè)側(cè)為為西西大大廟廟項目目西西北北側(cè)側(cè)的的遼遼河河大大橋橋正正在在建建設(shè)設(shè)中中，，遼遼河河大大橋橋?qū)I營口口市市與與盤盤錦錦市市連連通通，，成成為為西西市市區(qū)區(qū)乃乃至至遼遼東東半半島島進(jìn)進(jìn)京京的的便便捷捷門門戶戶。。3.2宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析三、、宗宗地地屬屬性性分分析析3.1宗地地區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕?.2宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析3.3宗地地價價值值判判斷斷宗地價值判判斷地形與地貌貌：地形不不規(guī)則，但但地貌平坦坦，利于項項目規(guī)劃和和開發(fā)地塊景觀：：北有遼河河及遼河公公園層林，，地塊價值值由北側(cè)向向南側(cè)遞減減，漸次減減弱。地塊文化：：渡口百年年老街及西西大廟的文文化價值底底蘊(yùn)地塊完整性性：地塊完完整統(tǒng)一，，無任何分分割，整體體統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)利于規(guī)劃劃分割地塊配套：：項目周邊邊均為待拆拆遷用地，，周邊生活活配套設(shè)施施相對較為為薄弱未來遼河大大橋建設(shè)開開通后，則則通往北京京的交通體體系將更加加通達(dá)及便便捷，來去去也將更加加自由。遼河、遼河河公園、西西大廟、渡渡口百年老老街、遼河河大橋，使使本項目將將自然、景景觀、歷史史、人文、、交通五大大要素集于于一身，因因此本項目目有理由成成為區(qū)域內(nèi)內(nèi)的標(biāo)桿性性項目。3.3宗地價值判判斷宗地價值判判斷環(huán)境條件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊條件區(qū)位條件配套條件整體檔次較較高沒有較多限限制可塑性強(qiáng)潛力板塊大眾配套欠欠缺具備塑造高高端產(chǎn)品的的氛圍具備塑造產(chǎn)產(chǎn)品多樣性性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上上具有發(fā)揮揮空間區(qū)域帶動板板塊未來的的發(fā)展缺乏滿足便便利性的生生活需要具備適度提提高整體定位的的條件產(chǎn)品與客層層上具備一一定提升空空間生活配套條條件欠缺具備高端產(chǎn)產(chǎn)品的定位位條件，可可以在現(xiàn)有有規(guī)劃上實實現(xiàn)良好的的突破3.3宗地價值判判斷這是一個仍仍沉浸在甜甜美睡眠中中的城市盡管新時代代的晨曦已已在天邊浮浮現(xiàn)我們需要一一記清晨里里回響的鐘鐘聲這記鐘聲將將喚醒營口口重塑四、產(chǎn)品定定位篇4.1地塊價值提提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分分析4.3產(chǎn)品組合建建議四、產(chǎn)品定定位篇4.1地塊價值提提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分分析4.3產(chǎn)品組合建建議本案有責(zé)任成為營口老市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿本案區(qū)位環(huán)境：位于營口規(guī)劃中的高端商住旅游休閑區(qū)本案周邊環(huán)境：充斥大體量動向安置房等低端產(chǎn)品本案市場環(huán)境：老城區(qū)普通低端住宅已形成競爭紅海，改善型住房初步形成規(guī)?；?yīng)，高端產(chǎn)品稀缺，市場接受度尚不確定本案歷史、人文環(huán)境：緊鄰西炮臺、西大廟等人文景觀，同時占據(jù)濕地公園、大遼河景觀帶等自然景觀4.1地塊價值提提煉四、產(chǎn)品定定位篇4.1地塊價值提提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分分析4.3產(chǎn)品組合建建議4.2控規(guī)指標(biāo)分分析本案規(guī)劃指指標(biāo)靈活性性價較高，，對支撐本本項目核心心價值是較較大利好因因素。規(guī)劃設(shè)計條件用地性質(zhì)居住、商業(yè)用地面積169915平米容積率≯2.8建筑限高≯100米商業(yè)建筑面積≯45000平米集中綠地面積≮7800平米總建筑面積≯475762平米四、產(chǎn)品定定位篇4.1地塊價值提提煉4.2控規(guī)指標(biāo)分分析4.3產(chǎn)品組合建建議4.3產(chǎn)品組合建建議通過過對對本本案案地地塊塊價價值值的的挖挖掘掘，，我我司司認(rèn)認(rèn)為為本本案案開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)定定位位為為營營口口市市改改善善型型住住房房的的第第一一選選擇擇，，采采用用國國際際大大都都市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)手手法法，，為為營營口口市市民民打打造造真真正正的的現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市生生活活空空間間；；本案景觀帶主主要位于小區(qū)區(qū)北側(cè)，且存存在一定距離離，故需要設(shè)設(shè)計部分觀景景洋房類產(chǎn)品品，已達(dá)到景景觀資源利用用最大化；考慮營口市當(dāng)當(dāng)前市場環(huán)境境，應(yīng)與目前前市場主要供供應(yīng)類型形成成差異化競爭爭，故本案應(yīng)應(yīng)以低密度產(chǎn)產(chǎn)品為主力，，容積率控制制在1.2~1.5以內(nèi)，確保本本案高端品質(zhì)質(zhì)；營口房地產(chǎn)仍仍處在初級發(fā)發(fā)展階段，高高端產(chǎn)品尚未未實際出現(xiàn)，，市場接受度度尚無法預(yù)知知，且本案位位于回遷安置置房區(qū)塊內(nèi)，，故此類產(chǎn)品品市場風(fēng)險較較大；考慮以上因素素，我司為本本案選擇的產(chǎn)產(chǎn)品類型為以以下幾種：18層觀景洋房、、9層情景洋房、、6層花園洋房、、雙疊型疊拼拼別墅4.3產(chǎn)品組合建議議建議方案一：：6層花園洋房+9層情景洋房+18層觀景洋洋房（單單位：平平米）產(chǎn)品類型預(yù)估容積率建筑面積占地面積花園洋房155000550009層小高層1.5850005666718層高層211649758248合計1.51256497169915建議方案案二：雙雙疊疊拼拼別墅+6層花園洋洋房+18層觀景景洋房房（單單位：：平米米）產(chǎn)品類型預(yù)估容積率建筑面積占地面積疊拼別墅0.83000037500花園洋房1.2800006666718層高層213149765748合計1.42241497169915建議方方案三三：6層花園園洋房房+18層觀景景洋房房（單單位：：平米米）產(chǎn)品類型預(yù)估容積率建筑面積占地面積花園洋房111000011000018層高層211983059915合計1.35229830169915以上方方案均均暫未未考慮慮地下下部分分與商商業(yè)面面積4.3產(chǎn)品組組合建建議通過對對營口口房地地產(chǎn)市市場的的實際際調(diào)查查，我我司形形成以以下營營口市市房價價發(fā)展展趨勢勢圖參考本本案所所處位位置、、實際際入市市時間間、產(chǎn)產(chǎn)品類類型等等因素素，我我司建建議采采用以以下價價格進(jìn)進(jìn)行初初步產(chǎn)產(chǎn)品組組合方方案對對比分分析。。產(chǎn)品類型初步參考價格疊拼別墅6000元/平米6層花園洋房5500元/平米9層情景洋房4200元/平米18層觀景洋房4500元/平米4.3產(chǎn)品組組合建建議按照我司價格判斷方案1方案2方案3經(jīng)營成本合計809747797973072單方開發(fā)成本315732293179計劃銷售總價115124113024110924經(jīng)營利潤(稅前利潤)341493504437852純利潤256122628328389投資利稅率49%52%61%投資純利潤率36.6%39.1%45.4%銷售毛利率39.2%40.5%43.6%通過以以上方方案對對比測測算，，我司司認(rèn)為為6層花園園洋房房+18層觀景景洋房房方案案溢價價水平平較高高，建建議采采用產(chǎn)產(chǎn)品組組合建建議方方案三三。詳細(xì)測測算方方案見見經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算算部分分4.3產(chǎn)品組組合建建議以18層觀景景洋房房為項項目北北側(cè)主主力產(chǎn)產(chǎn)品，，充分分利用用大遼遼河景景觀優(yōu)優(yōu)勢；；小區(qū)中中部營營造中中心景景觀帶帶；小區(qū)其其余部部分布布置花花園洋洋房類類產(chǎn)品品，提提高本本案附附加值值；以我司司預(yù)計計容積積率預(yù)預(yù)估，，本案案住宅宅類建建筑約約為30~35棟，建建筑密密度較較低，，以體體現(xiàn)本本案高高端特特色；；18層觀景洋房6層

花園洋房中心水景產(chǎn)品類型建筑面積比例占地面積比例樓座數(shù)量比例花園洋房48%65%78%18層小高層52%35%22%五、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化篇篇5.1建筑風(fēng)風(fēng)格建建議5.2戶型設(shè)設(shè)計建建議5.3園林風(fēng)風(fēng)格建建議5.4物業(yè)服服務(wù)建建議五、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化篇篇5.1建筑風(fēng)風(fēng)格建建議5.2戶型設(shè)設(shè)計建建議5.3園林風(fēng)風(fēng)格建建議5.4物業(yè)服服務(wù)建建議5.1建筑風(fēng)風(fēng)格建建議本案在在容積積率、、建筑筑規(guī)模模及建建筑形形態(tài)上上在營營口市市場均均不占占絕對對優(yōu)勢勢，如如何在在此條條件下下樹立立營口口高端端產(chǎn)品品標(biāo)桿桿的市市場形形象？？我司司建議議在以以下方方面實實行全全方位位產(chǎn)品品優(yōu)化化。我們是品品質(zhì)豪宅宅！我司對2009年營口項項目建筑筑風(fēng)格進(jìn)進(jìn)行市調(diào)調(diào)后形成成如下表表格。排名項目名稱項目定位建筑風(fēng)格1隆翔西城普通住宅現(xiàn)代2東城花園普通住宅現(xiàn)代3南湖小區(qū)普通住宅現(xiàn)代4君臨天下改善型住房歐式5怡景國際改善型住房歐式6紫文苑小區(qū)普通住宅現(xiàn)代7中華園小區(qū)普通住宅新中式8金港綠洲改善型住房現(xiàn)代9美景英倫郡改善型住房歐式10翰宇園普通住宅現(xiàn)代從以上表表格可知知，以改改善型住住房為項項目定位位的項目目均以歐歐式風(fēng)格格為主，，且當(dāng)前前市場歐歐式建筑筑尚較為為稀缺，，目前市市場如此此一致的的表現(xiàn)結(jié)結(jié)合我司司對地級級城市項項目經(jīng)驗驗，我司司認(rèn)為歐歐式風(fēng)格格對營口口改善型型需求客客群具有有很強(qiáng)吸吸引力。。2009年銷售前前十項目目建筑風(fēng)風(fēng)格5.1建筑風(fēng)格格建議營口市房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近年年來迅速速發(fā)展，，建筑風(fēng)風(fēng)格呈現(xiàn)現(xiàn)多樣化化趨勢，，為體現(xiàn)現(xiàn)本案在在營口市市標(biāo)桿地地位，我我司建議議采用如如下建筑筑風(fēng)格。。5.1建筑風(fēng)格格建議新古典主主義5.1建筑風(fēng)格格建議新古典主主義5.1建筑風(fēng)格格建議新古典主主義5.1建筑風(fēng)格格建議巴洛克主主義5.1建筑風(fēng)格格建議巴洛克主主義5.1建筑風(fēng)格格建議巴洛克主主義5.1建筑風(fēng)格格建議五、產(chǎn)品優(yōu)化化篇5.1建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議5.2戶型型設(shè)設(shè)計計建建議議5.3園林林風(fēng)風(fēng)格格建建議議5.4物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)建建議議5.2戶型設(shè)設(shè)計建建議2009年1-12月營口市商商品住宅供供應(yīng)戶型結(jié)結(jié)構(gòu)2009年1-12月營口市商商品住宅銷從以上表格格可發(fā)現(xiàn)營營口市住宅宅供應(yīng)已60~130平米戶型為為主，與銷銷售戶型比比例基本一一致；結(jié)合市場環(huán)環(huán)境分析，，我司建議議本案應(yīng)以以90—130平米以內(nèi)戶戶型為主力力戶型。5.2戶型設(shè)計建建議18層觀景洋房房戶型配比比建議套均面積控控制：85—95平米6層花園洋房房戶型配比比建議套均面積控控制：120~130平米平米參考項目1----金科*東方方王謝參考項目1----金科*東方王謝參考項目2----合景*香悅四季參考項目2----合景*香悅四季參考項目3----K2*海棠灣五、產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化篇5.1建筑風(fēng)格建建議5.2戶型設(shè)計建建議5.3園林風(fēng)格建建議5.4物業(yè)服務(wù)建建議營口房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)尚處處于初級階階段，園林林設(shè)計水平平相對較低低，通過優(yōu)優(yōu)秀的園林林設(shè)計，可可極大提升升本案產(chǎn)品品附加值。。5.3園林風(fēng)格建建議5.3園林風(fēng)格建建議考慮營口實實際天氣情情況，水景景設(shè)計建議議采用日式式枯山水設(shè)設(shè)計風(fēng)格，，減少實際際水流運用用，在獲得得水景的同同時降低維維護(hù)費用。。5.3園林風(fēng)格建建議5.3園林風(fēng)格建建議考慮本案建建筑風(fēng)格特特點，建議議園林設(shè)計計采用歐式式園林設(shè)計計風(fēng)格。考慮本項目目所處地塊塊位置處于于大量回遷遷安置小區(qū)區(qū)包圍中，，建議本案案外部考慮慮采用堆坡坡手法與周邊小區(qū)區(qū)相區(qū)隔，，保證項目目高端市場場形象5.3園林風(fēng)格建建議5.3園林風(fēng)格建建議五、產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化篇5.1建筑風(fēng)格建建議5.2戶型設(shè)計建建議5.3園林風(fēng)格建建議5.4物業(yè)服務(wù)建建議5.4物業(yè)服務(wù)建建議營口市物業(yè)業(yè)服務(wù)較為為落后，在在市調(diào)過程程中，甚至至出現(xiàn)客戶戶反映不接接受高層住住宅的原因因是害怕物物業(yè)服務(wù)跟跟不上，電電梯無法使使用的情況況，本案將為營營口市民帶帶來真正的的城市化物物業(yè)服務(wù)5.4物業(yè)服務(wù)建建議5.4物業(yè)服務(wù)建建議5.4物業(yè)服務(wù)建建議營口市目前前居民物業(yè)業(yè)消費意識識較為落后后，在考慮慮本案高品品質(zhì)社區(qū)的的市場地位位前提下，，參考上表表，我司建建議本案物物業(yè)收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元~1.5元/平米。在這一個個萬物復(fù)復(fù)蘇的日日子我們孕育育了一個個偉大的的工程下一個春春暖百花花開的日日子他將誕生生并成為營營口人民民的寵兒兒現(xiàn)在，請請為他準(zhǔn)準(zhǔn)備好襁襁褓誕生六、價格格定位篇篇6.1市場比較較定位法法6.2成本加乘乘法6.3經(jīng)紀(jì)人信信心指數(shù)數(shù)6.4本案價格格定位六、價格格定位篇篇6.1市場比較較定位法法6.2成本加乘乘法6.3經(jīng)紀(jì)人信信心指數(shù)數(shù)6.4本案價格格定位6.1市場比較較定位法法為確保本本案價格格定位符符合營口口市場需需求，我我司將采采用三種種定價方方法以期期切得本本案合理理市場價價位。一、市場場比較法法我司選擇擇了營口口市四個個與本案案具有可可比性項項目通過過市場比比較法預(yù)預(yù)計價格格約為4200元/平米六、價格格定位篇篇6.1市場比較較定位法法6.2成本加乘乘法6.3經(jīng)紀(jì)人信信心指數(shù)數(shù)6.4本案價格格定位6.2成本加乘乘法二、成本本加成法法序號項目總投資計算備注備注

萬元元/平米

一.土地開發(fā)費12744

按50萬/畝計二、前期工程費1004.58

三、基礎(chǔ)設(shè)施費8044.05350300----500（一）綜合配套費(含大小配套）4596.60200考慮政策減免（二）市政及室外工程3447.45150

四、建安工程費33471.101500

6層洋房165001500

18層16971.101700五、其他工程費3040.87

直接費用合計58304.59

一+二+三+四+五六、不可預(yù)見費1457.612.5%一--五項的1--2.5%七、貸款利息0.00

八、各種稅費1166.09

（一）開發(fā)管理費1166.092.00%一--五項的1--2.5%

間接費用合計2623.71

六+七+八

建設(shè)成本合計60928.302651.02直接費用+間接費用詳細(xì)價格格測算見見經(jīng)濟(jì)測測算部分分在忽略資資金成本本條件下下，預(yù)計計本案建建設(shè)成本本合計約約在2650元/平米左右，以以100%投資利潤潤率計算算，本案案價格約約在4300元/平米左右右。六、價格格定位篇篇6.1市場比較較定位法法6.2成本加乘乘法6.3經(jīng)紀(jì)人信信心指數(shù)數(shù)6.4本案價格格定位6.3經(jīng)紀(jì)人信信心指數(shù)數(shù)我司針對對本項目目情況對對以下營營口市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從業(yè)人人員進(jìn)行行了訪談?wù)勴椖棵Q稱：翰宇宇園職位：置置業(yè)顧顧問項目名稱稱：金港港綠洲職位：置置業(yè)顧顧問項目名稱稱：裕龍龍馨居職位：置置業(yè)顧顧問三、經(jīng)紀(jì)紀(jì)人信心心指數(shù)我司針對對本項目目情況對對以下營營口市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從業(yè)人人員進(jìn)行行了訪談?wù)勴椖棵Q稱：財富富中心職位：置置業(yè)顧問問項目名稱稱：三星星陽光家家園職位：銷銷售經(jīng)理理項目名稱稱：左岸岸金典職位：銷銷售經(jīng)理理三、經(jīng)紀(jì)紀(jì)人信心心指數(shù)工作項目職位籍貫區(qū)位打分（30%）定位打分（40%）產(chǎn)品打分（30%）預(yù)計價格翰宇園置業(yè)顧問合肥78.583900三星.陽光家園銷售經(jīng)理合肥8894000裕龍馨居置業(yè)顧問合肥6.5994100財富中心置業(yè)顧問合肥7.57.583800左岸金典銷售經(jīng)理本地788.53950金港綠洲置業(yè)顧問合肥7.588.54100平均7.258.178.53975單位：元元/平米通過經(jīng)紀(jì)紀(jì)人信心心指數(shù)得得到本案案價格約約為3975元/平米左右右六、價格格定位篇篇6.1市場比較較定位法法6.2成本加乘乘法6.3經(jīng)紀(jì)人信信心指數(shù)數(shù)6.4本案價格定位位6.4本案價格定位位綜合以上三種種價格模型計計算結(jié)果，我我司預(yù)計本案案銷售均價為為4200元/平米左右6.4本案價格定位位在4201元/平米價格基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過我我司專業(yè)服務(wù)務(wù)增加附加值值，預(yù)計可價價格銷售均價價問哦4400元/平米左右，我我司對本案的的價格目標(biāo)是是確保：4400元/平米爭取：4500元/平米力爭：4800元/平米七、客群定位位篇7.1客戶深度訪談?wù)?.2客群定位分析析七、客群定位位篇7.1客戶深度訪談?wù)?.2客群定位分析析目標(biāo)客戶提煉煉——認(rèn)識他們在營口市調(diào)的的這幾天中，，我們有幸結(jié)結(jié)實了許多客客戶，在同客客戶聊天的過過程中，這里里的客戶讓我我們深深的震震撼了，原來來他們也有更更高層次的追追求與渴望，，他們內(nèi)心也也有著對美好好事物的向往往，他們雖然然身在小城市市，內(nèi)心卻有有大城市般的的追求。下面讓我我們走進(jìn)進(jìn)他們~~~~目標(biāo)客戶戶洞察——規(guī)劃“營口是港港口城市市，未來來發(fā)展?jié)摑摿艽蟠蟆睜I口是國國家“五五點一線線”中最最重要的的發(fā)展區(qū)區(qū)域之一一，是國國家重點點扶植的的區(qū)域，，未來的的發(fā)展?jié)摑摿o限限“要在一一個有發(fā)發(fā)展的區(qū)區(qū)域安家家落戶””——圖的是發(fā)發(fā)展——圖的是居居住舒適適李先生，，28歲，鞍山山人，來來營口和和朋友合合開裝飾飾公司，，任客戶戶經(jīng)理，，工作較較為穩(wěn)定定，收入入在4000-5000元左右?！，F(xiàn)已在在營口無無住房。。欲購買買一套60-70的一居住住宅，購購買目的的用于自自住。張張先生說說現(xiàn)在營營口房價價低，營營口是港港口城市市，未來來發(fā)展?jié)摑摿艽蟠?，又被被列為沿沿海重點點發(fā)展城城市，升升值潛力力很大，，且現(xiàn)在在營口經(jīng)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，對于于未來工工作也是是很好的的發(fā)展地地。所以以考慮在在這里安安家落戶戶。目標(biāo)客戶戶洞察——環(huán)境“喜歡更多多的自然然環(huán)境””——特色價值值（自然））——提示：最最大化挖挖掘項目目資源優(yōu)優(yōu)勢“身邊或或有親友友住的社社區(qū)重點點考慮，，大社區(qū)區(qū)則更好好”——喜歡擇鄰鄰而居——提示：關(guān)關(guān)注社區(qū)區(qū)建設(shè)，，打造新新（心））“家””園“買家/鄰居素質(zhì)質(zhì)好，有有點（人人文）環(huán)環(huán)境”——軟環(huán)境，，新價值值——提示：針針對目標(biāo)標(biāo)人群高高素質(zhì)，，結(jié)合配配套建設(shè)設(shè)，大力力宣傳張先生，，37歲，政政府職職員，，工作作穩(wěn)定定，收收入較較高?！，F(xiàn)已已在營營口擁擁有10套住房房。欲欲購買買2套130-150㎡的三居居室，，購買買目的的用于于自住住或投投資。。張先先生說說想找找環(huán)境境好的的地方方居住住，最最好能能夠臨臨著海海，一一家人人面對對著大大海其其樂融融融的的，那那種景景象實實在是是向往往。并并且現(xiàn)現(xiàn)在營營口房房價低低，將將來營營口的的發(fā)展展?jié)摿α艽蟠螅I買完房房后留留著以以后升升值用用。同同時，，張先先生還還在關(guān)關(guān)注著著底商商的情情況，，如果果有合合適的的底商商張先先生也也會考考慮購購買的的。目標(biāo)客客戶洞洞察——戶型“房子要要大、、房間間要多多”——樸素的的居住住概念念（務(wù)務(wù)實））——提示：：市場場定位位－產(chǎn)產(chǎn)品的的準(zhǔn)確確對接接，即即戶型型內(nèi)部部功能能與舒舒適的的居住住指標(biāo)標(biāo)的兼兼顧“窗窗戶戶多多些些，，采采光光通通風(fēng)風(fēng)都都好好””———樸素素的的居居住住概概念念務(wù)務(wù)實實———提示示：：產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新，，戶戶戶戶大大面面寬寬，，同同時時景景觀觀面面大大“休休閑閑空空間間大大””；；““寧寧靜靜、、更更多多的的自自我我空空間間””———非物物質(zhì)質(zhì)需需求求———提示示：：產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新李女女士士，，52歲，，營營口口人人，，一一家家三三口口在在營營口口，，丈丈夫夫為為政政府府工工作作人人員員，，李李女女士士本本人人為為火火車車站站工工作作人人員員。。兒兒子子在在鲅鲅魚魚圈圈外外資資企企業(yè)業(yè)上上班班，，三三口口工工作作較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定，，家家庭庭月月收收入入在在12000-15000元左右?，F(xiàn)已已在營口有一一套住房，孩孩子和父母同同住。欲購買買一套70-90的兩居住