XXXX房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告

2011年度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2012年度市場(chǎng)展望報(bào)告2011年12月2日一、2011宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況回顧序號(hào)數(shù)據(jù)公布值同比增1CPI105.5(10月)5.502PPI105.0(10月)6.503GDP320692億元(3季度)9.404PMI50.4(10月)-0.805固定投資31666億元(9月)27.326房?jī)r(jià)5502元/平米(9月)101.87貨幣供應(yīng)787400億(9月)0.868出口1696.7億美元(9月)17.109外儲(chǔ)32016.83億美元(9月)20.9010FDI90.45億美元(9月)7.8811財(cái)政7377.05億(8月)17.3012新增信貸4700億元(9月)-14.31一、10月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)繼今年10月CPI出現(xiàn)較大幅度回落，跌破6%之后，市場(chǎng)預(yù)期11月CPI或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)大幅回落，漲幅將降至5%以下，均值為4.4%左右。在通脹壓力逐步回落之際，市場(chǎng)對(duì)于央行適度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的預(yù)期不斷升溫。

年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率(%)201039798310.320093405079.1200831404592007257306132006211923.511.62005183217.410.42004159878.3410.12003135822.76102002120332.699.12001109655.178.3200099214.558.4歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)年度統(tǒng)計(jì)表自2000年GDP增長(zhǎng)率上升至8%以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)11年維持高位增長(zhǎng)，今年受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，尤其是宏觀調(diào)控和貨幣緊縮政策的實(shí)行，預(yù)計(jì)年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將在9%左右。二、政策跟蹤10月10日，住建部公布前9個(gè)月保障房開工情況，開工率達(dá)98%。10月11日，佛山市上午發(fā)布放松限購(gòu)令的通知，當(dāng)晚即通知暫緩執(zhí)行。10月11日，李克強(qiáng)主持召開加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量和分配管理工作座談會(huì)，提出要特別重視質(zhì)量和公平分配。10月18日，北京市建委公布《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》。10月19日，原銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在CEO組織峰會(huì)上稱我國(guó)公共債務(wù)安全和房地產(chǎn)信貸總體風(fēng)險(xiǎn)可控。10月21-22日，溫家寶總理分別對(duì)廣西、天津進(jìn)行考察，要求鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果10月27日，十一屆人大常委會(huì)第23次會(huì)議舉行聯(lián)組會(huì)議，專題詢問國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理情況。10月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：切實(shí)把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)；堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。11月1日，珠海實(shí)行“雙限令”：限購(gòu)、限價(jià)。三、貨幣政策初顯信號(hào)中國(guó)人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。釋放資金約4000億元。2011年度存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽表次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度

(單位：百分點(diǎn))432011年12月5日(大型金融機(jī)構(gòu))21.50%21.00%-0.5(中小金融機(jī)構(gòu))18.00%17.50%-0.5422011年6月20日(大型金融機(jī)構(gòu))21.00%21.50%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))17.50%18.00%0.5412011年5月18日(大型金融機(jī)構(gòu))20.50%21.00%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))17.00%17.50%0.5402011年4月21日(大型金融機(jī)構(gòu))20.00%20.50%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))16.50%17.00%0.5392011年3月25日(大型金融機(jī)構(gòu))19.50%20.00%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))16.00%16.50%0.5382011年2月24日(大型金融機(jī)構(gòu))19.00%19.50%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))15.50%16.00%0.5372011年1月20日(大型金融機(jī)構(gòu))18.50%19.00%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))15.00%15.50%0.5二、2011年度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況回顧三、全國(guó)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)解讀■10月土地供應(yīng)量減少，全國(guó)133個(gè)城市共推出土地2342宗，推出面積9186萬平方米，環(huán)比減少19%，同比減少12%?！?0月成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。（一）10月全國(guó)133個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情況2011年1-10月全國(guó)133個(gè)城市住宅用地月度供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、2011年1-10月全國(guó)133個(gè)城市住宅用地月度成交量數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、（二）1-10月份全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況■1-10月，全國(guó)商品品房累計(jì)銷售售面積8.0億㎡，同比增增長(zhǎng)10%，增速比1-9月下降了2.9%?！?-10月，全國(guó)商品品房與住宅銷銷售均價(jià)分別別為5502元/㎡和5131元/㎡，較1-9月下降0.2%，比去年同期期分別上漲7.7%與6.7%。10月，全國(guó)百城城住宅平均價(jià)價(jià)格8856元/㎡，與9月比下降0.23%。■1-10月，各類指標(biāo)標(biāo)保持較增速速，房地產(chǎn)開開發(fā)投資完成成5.0萬億元，同比比增漲31.3%，房屋新開工工面積16.0億㎡，同比增增長(zhǎng)21.7%，施工面積47.5億㎡，同比增增長(zhǎng)28.4%?！?-10月，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)本年年資金來源共共計(jì)6.8萬億元，同比比增長(zhǎng)20.2%較1-9月下降2.5%。1-10月，全國(guó)商品品房累計(jì)銷售售面積8.0億㎡，同比增增長(zhǎng)10%，增速比1-9月下降了2.9%。1-10月，各類指標(biāo)標(biāo)保持較增速速，房地產(chǎn)開開發(fā)投資5.0萬億元同比增增漲31.3%。10月，全國(guó)百城城平均價(jià)格與與十大城市房房地產(chǎn)成交均均價(jià)同時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)，全國(guó)性大大面積降價(jià)潮潮涌現(xiàn)。1-10月，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)本年年資金來源共共計(jì)6.8萬億元，同比比增長(zhǎng)20.2%，較1-9月下降2.5%。1-10月，商品房開發(fā)貸貸持續(xù)萎縮，，個(gè)人按揭貸貸繼續(xù)收緊央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，銀行行房地產(chǎn)貸款款繼續(xù)減少，，今年第三季季度新增房地地產(chǎn)貸款僅0.2萬億元（一季度0.51萬億，二季度度0.28萬億），其中中，房地產(chǎn)開開發(fā)貸款僅100億元，同比下下降91.6%。而前三季度，新增增保障房開發(fā)發(fā)貸款占房地地產(chǎn)開發(fā)貸款款的比例達(dá)52.3%，商品房開發(fā)發(fā)貸款持續(xù)萎萎縮。2004-2011年新增房地產(chǎn)產(chǎn)貸款（單位位：萬億元））

房地產(chǎn)貸款開發(fā)貸個(gè)人住房按揭貸款總貸款占比20040.530.120.421.8428.9%20050.390.130.241.7322.5%20060.670.300.363.0621.7%20071.130.360.763.6430.9%20080.500.180.314.1712.0%20092.020.591.439.6021.1%20102.020.591.407.9525.4%2010年上半年1.380.441.004.6429.7%2010年下半年0.640.160.483.3219.3%2011年一季度0.510.170.342.2422.7%2011年二季度0.280.040.241.9314.6%2011年三季度0.200.010.191.5113.3%三、2011年度杭州房地地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行行情況回顧（一）杭州2011年度土地市場(chǎng)場(chǎng)回顧主城區(qū)前10月賣地234.44億同比降近近4成今年1-10月主城區(qū)一共共出讓土地43宗，出讓面積積共計(jì)110公頃(1650畝)。近四年內(nèi)，，前十個(gè)月土土地出讓成交交面積最高的的在2009年，達(dá)到了217.5公頃(3263畝)，是2011年的近2倍；其次是2010年，達(dá)到了168.1公頃(2522畝)，是2011年的1.53倍；2008年，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入低谷，，但當(dāng)年1-10月土地出讓成成交面積仍比比今年高出23.4%，達(dá)到135.7公頃(2036畝)。年份2008年1-10月2009年1-10月2010年1-10月2011年1-10月出讓宗數(shù)35764943成交面積（公頃）135.7217.5168.1110成交金額（億元）212.7485.8374.1234.4年份2008年1-12月2009年1-12月2010年1-12月2011年1-10月全年成交額（億元）244.5783.5492.2-各年1-10月份成交額占全年比重（%）87%62%76%-數(shù)據(jù)來源：透透明售房網(wǎng)、、住在杭州網(wǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：透透明售房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決決策咨詢系統(tǒng)統(tǒng)08年至今2011.11土地出讓比較較表住宅用地商業(yè)用地宗數(shù)面積(畝)

建筑面積(萬㎡)

成交金額（億元）宗數(shù)面積(畝)

建筑面積(萬㎡)

成交金額（億元）2011年221193199.29168.95341015204.15149.972010年292022333.74356.69341235251.76136.602009年734868791.19656.96421056208.29127.662008年231677294.4181.1320687163.1862.22注：住宅、商住兩用計(jì)入住宅，其他計(jì)入商業(yè)2011.1-11月土地成交按按區(qū)域占比分分布數(shù)據(jù)來源：透透明售房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決決策咨詢系統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域宗數(shù)土地面積（畝）建筑面積（萬M2)金額（億元）濱江7275.9653.0736.71拱墅7145.7123.8827.31江干18777.77147.52131.43上城330.7710.2514.69西湖11710.77104.4549.97下城5141.237.9546.23下沙5125.7826.3212.59合計(jì)562207.96403.44318.93主城區(qū)前10月賣地234.44億同比降近近4成數(shù)據(jù)來源：透透明售房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決決策咨詢系統(tǒng)統(tǒng)土地成交溢價(jià)價(jià)情況月度分分析數(shù)據(jù)來源：透透明售房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)土地成成交溢溢價(jià)率率變化化：4月份因因?yàn)殄X錢江新新城核核心區(qū)區(qū)兩塊塊商業(yè)業(yè)辦公公用地地溢價(jià)價(jià)率較較高。。2011.1-11月土地地成交交溢價(jià)價(jià)率分分析住宅用用地樓樓面價(jià)價(jià)排行行商業(yè)金金融用用地樓樓面價(jià)價(jià)排行行商業(yè)金金融用用地樓樓面價(jià)價(jià)排行行受銷售售增速速放緩緩，庫(kù)庫(kù)存累累積增增長(zhǎng)，，資金金鏈緊緊張影影響，，綠城、、濱江江2011年土地地市場(chǎng)場(chǎng)零成成交。。數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)拿地幅數(shù)31592021拿地總面積137057842552471633164701662210951166新增地上建筑面積53461429679952619571896729096002367536土地價(jià)款總額410876349000448496119755235060002756524平均樓面地價(jià)76851175985231665712050011643代表性地塊杭汽發(fā)地塊望江地塊蔣村地塊喜得寶地塊田園24#地塊//

受銷售售增速速放緩緩，庫(kù)庫(kù)存累累積增增長(zhǎng)，，資金金鏈緊緊張影影響，，綠城、、濱江江2011年土地地市場(chǎng)場(chǎng)零成成交。。數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)拿地幅數(shù)21342012拿地總面積137020474551896552415501111380726818新增地上建筑面積54635122508049877158747217870502036378土地價(jià)款總額42970015200024597764100043710001905777平均樓面地價(jià)786567534932109112445909359代表性地塊杭汽發(fā)地塊錢江新城地塊重機(jī)廠地塊黎明村地塊采荷地塊

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（二））杭州州2011年度房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體體情況況回顧顧數(shù)據(jù)來來源：：統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)報(bào)，以以上數(shù)數(shù)據(jù)指指大杭杭州地地區(qū)范范圍。。

2010年2009年2008年數(shù)量增長(zhǎng)率數(shù)量增長(zhǎng)率數(shù)量增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資總額（億元）2753.1320.14%2291.6516.82%1961.7216.50%房地產(chǎn)投資總額（億元）956.235.69%704.6818.11%596.6315.00%房屋施工面積（萬m2）6227.0521.59%5121.493.39%4953.683.70%房屋竣工面積（萬m2）1100.1844.01%763.95-14.47%893.245.80%商品房銷售面積（萬m2）988.34-31.42%1441.18101.18%716.38-37.70%其中住宅銷售面積（萬m2）797.59-38.69%1300.99107.34%627.48-39.90%2008-2010年房地地產(chǎn)主主要指指標(biāo)列列表2010年，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資受2009年滯后后效應(yīng)應(yīng)影響響，仍仍保持持35%以上增增速，，但銷銷售面面積同同比降降幅超超過30%。數(shù)據(jù)來來源：：CRIC，上表表數(shù)據(jù)據(jù)指杭杭州八八區(qū)（（包括括蕭山山、余余杭））08年至今今杭州州市商商品房房供求求分析析圖注：受受杭州州市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口口徑影影響，，2008年-2010年為主主城區(qū)區(qū)數(shù)據(jù)據(jù)，2011年為杭杭州市市數(shù)據(jù)據(jù)，1-10月份杭杭州主主城區(qū)區(qū)商品品房實(shí)實(shí)際成成交只只有199.5萬平米米，全全年以以240萬方計(jì)計(jì)，同同比跌跌幅超超過60%。2011年月均成交19.95萬平方米截至10月主城城區(qū)月月均成成交面面積為為近五五年來來最低低價(jià)格水水平略略有提提升數(shù)據(jù)來來源：：CREIS中指數(shù)數(shù)據(jù)、、圖：杭杭州主主城商商品房房成交交面積積走勢(shì)勢(shì)圖圖：杭杭州主主城商商品房房成交交價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)圖2011年供應(yīng)應(yīng)量月月度逐逐步增增加，，成交交保持持低迷迷2011年1-10月，杭杭州主主城區(qū)區(qū)共新增商商品房房369.32萬㎡，同比比下降18.81%；成交199.50萬㎡，同比比下跌32.39%；成交均均價(jià)21806元/㎡，同比比上漲2.3%。整體體上2011年從5月開始始供應(yīng)應(yīng)量逐逐步增增加，，而成成交量量保持持低迷迷，其其中五五、十十月是是市場(chǎng)場(chǎng)集中中推盤盤期，，持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)的推推盤和和相對(duì)對(duì)低迷迷的成成交導(dǎo)導(dǎo)致杭杭州市市場(chǎng)存存量持持續(xù)上上升。。數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)截止10月底，，主城城區(qū)主主要供供應(yīng)量量集中中江干干區(qū)、、下沙沙區(qū)，，分別別為88.49萬平方方米和和74.52萬平方方米，，其次次為西西湖區(qū)區(qū)；主主要成成交量量也同同樣集集中于于上述述三個(gè)個(gè)區(qū)域域，分分別為為50.93萬平方方米、、45.56萬平方方米、、35.33萬平方方米；；而價(jià)價(jià)格方方面，，上城城區(qū)價(jià)價(jià)格最最高，，平均均成交交價(jià)格格為31893元/平方米米，其其次為為下城城區(qū)25842元/平方米米、江江干區(qū)區(qū)為24955元/平方米米。2011年杭州州主城城區(qū)供供應(yīng)量量與成成交量量主要要集中中在江干干區(qū)、、下沙沙區(qū)數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)各區(qū)域市場(chǎng)存量分布區(qū)域商品房(套)商品住宅(套)江干100664878下沙71564758西湖56434416濱江49582511下城43782285拱墅59354292之江17051616上城942148截止11月30日，杭州州主城城區(qū)商品房房庫(kù)存存量43452套，商品住住宅26668套，市場(chǎng)場(chǎng)庫(kù)存存量進(jìn)進(jìn)一步步增加加。其其中，，江干、、下沙沙依舊是是存量量主要要集中中區(qū)域域。商商品住住宅在在限購(gòu)購(gòu)禁購(gòu)購(gòu)政策策的調(diào)調(diào)控下下庫(kù)存存量進(jìn)進(jìn)一步步增加加，客客戶更更多選選擇觀觀望。。2011年成交交低迷迷，存存量房房源逐逐步增增加2、商品品房市市場(chǎng)按項(xiàng)目目成交交面積積排行行表（（2011.1.1-11.30）3、成交交樓盤盤排行行序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/M2)成交金額(億元)1保利.東灣下沙區(qū)下沙148,8251,60910,97816.342金地·自在城西湖區(qū)三墩94,00694618,50617.403濱江.城市之星江干區(qū)錢江新城90,11031333,99230.634良渚文化村余杭區(qū)良渚、瓶窯74,06364517,83213.215中?！ぷ咸僭肺骱^(qū)三墩73,39374914,68710.786德意·空港國(guó)際蕭山區(qū)蕭山區(qū)71,3886628,4436.037世茂濱江花園下沙區(qū)下沙69,29850011,7348.138西溪蝶園西湖區(qū)新蔣村57,09039726,99415.419金都夏宮余杭區(qū)臨平55,87747111,3786.3610世茂江濱Cosmo下沙區(qū)下沙49,95781710,9305.46數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)按項(xiàng)目目成交交價(jià)格格排行行表（（10套以上上）3、成交交樓盤盤排行行序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/M2)1綠城蘭園下城區(qū)市中心17,2248853,4632大家武林府下城區(qū)市中心6,7423252,6853雅戈?duì)栍骱骱^(qū)城西（文教區(qū)）11,0648847,0804綠城.藍(lán)色錢江上城區(qū)城東（錢江新城）16,23217446,5305桃花源余杭區(qū)閑林5,1351543,2256賽麗綠城·麗園上城區(qū)市中心9,9726542,2927西溪天堂西湖區(qū)西溪、留下4,9502841,5528城市芯宇西湖區(qū)城西（文教區(qū)）4,1685239,0619藍(lán)橋名苑江干區(qū)九堡、彭埠、筧橋3,5485338,95110東方君悅江干區(qū)城東（錢江新城）7,1528538,57211昆侖公館拱墅區(qū)市中心3,5702837,798數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)3、成交交樓盤盤排行行序號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/M2)12浙商時(shí)代大廈下城區(qū)市中心3,2501236,90813遠(yuǎn)洋公館拱墅區(qū)城北19,71318436,49014濱江.城市之星江干區(qū)城東（錢江新城）89,83331234,00915紫玉公館江干區(qū)市中心17,0278033,24816綠城西溪誠(chéng)園西湖區(qū)新蔣村30,28821132,37317泛海國(guó)際中心江干區(qū)城東（錢江新城）7,4672032,22918綠城·麗江公寓江干區(qū)九堡、彭埠、筧橋9,0694131,52119萬科草莊江干區(qū)九堡、彭埠、筧橋9,5444930,92020綠城明月江南濱江區(qū)濱江（非江景）21,66614830,83021錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)江干區(qū)城東（錢江新城）23,20913630,35922太和廣場(chǎng)上城區(qū)城東（錢江新城）5,1401330,02923東潤(rùn)楓華江干區(qū)城東（景芳、三堡）9,5067629,752按項(xiàng)目目成交交價(jià)格格排行行表（（10套以上上）數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)1-10月，主主城的的高端端公寓寓（單單價(jià)3萬以上上）供應(yīng)3583套，成交1057套，成交交情況況不甚甚理想想。受受政府府宏觀觀調(diào)控控的影影響明明顯，，宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的走走低也也導(dǎo)致致客戶戶對(duì)樓樓市的的不看看好，，購(gòu)房房欲望望被打打壓，，同時(shí)時(shí)投資資客戶戶更趨趨謹(jǐn)慎慎和理理性，，因此此高端端公寓寓在當(dāng)當(dāng)前市市場(chǎng)行行情下下去化化壓力力顯著著增大大。（套））（元/㎡）數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)特別說說明：：以上上供應(yīng)應(yīng)量指指的是是網(wǎng)上上申報(bào)報(bào)價(jià)格格高于于3萬的新新領(lǐng)出出預(yù)售售證的的房源源數(shù)4、高端端商品品住宅宅去化率率較低低、市市場(chǎng)壓壓力增增加排名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）1中天?西城紀(jì)217181662保利?灣天地19589253世茂?江濱Cosmo11888364全景?東方君悅44384035綠城?西溪誠(chéng)園32250006中凱?東方紅街24234697華元·領(lǐng)駿世界19222708華圖?君尚金座15290749萬亞?金沙湖1號(hào)151472610鴻匯?積家13219091-10月杭杭州主主城區(qū)區(qū)共新新增酒酒店式式公寓寓51.5萬㎡，成交交40.75萬㎡，10月酒店店式公公寓的的供應(yīng)應(yīng)和成成交與與上月月相比比有所所下降降，但但是成成交價(jià)價(jià)格有有較大大幅度度的提提升，，這與與個(gè)別別項(xiàng)目目的成成交有有關(guān)。。中天天西城城紀(jì)的的開盤盤強(qiáng)銷銷使其其成交交量躍躍居酒酒店式式公寓寓成交交量榜榜首，，10月成交交了217套，成成交均均價(jià)超超過了了18000元/㎡，拉升升了10月酒店店式公公寓整整體成成交均均價(jià)。。數(shù)據(jù)來來源：：透明明售房房網(wǎng)、、CRIC中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)決策策咨詢?cè)兿到y(tǒng)統(tǒng)（㎡））（元/㎡）5、酒店店式公公寓供應(yīng)量量大幅幅增加加，去去化略略有降降低（三））區(qū)域域成交交及主主要樓樓盤市市場(chǎng)表表現(xiàn)市中心心板塊塊6.1綠城蘭園項(xiàng)目地址環(huán)城東路與環(huán)城北路交叉口物業(yè)類型高端公寓總規(guī)劃戶數(shù)560開盤時(shí)間2011-6總建面積22萬平方米容積率2.8銷售報(bào)價(jià)55000元/平方米開發(fā)商綠城房產(chǎn)6、典型型熱銷銷樓盤盤個(gè)案案分析析市中心心板塊塊6、典型型熱銷銷樓盤盤個(gè)案案分析析產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比150-18013651.71%200-34011945.25%290-34083.04%合計(jì)263100.00%大城西西至繞繞城以以內(nèi)6.2萬科西溪蝶園項(xiàng)目地址文一西路蔣村北物業(yè)類型普通住宅總規(guī)劃戶數(shù)1664戶開盤時(shí)間2010-8總建面積31萬平方米容積率3.1銷售報(bào)價(jià)29000-31000元/平方米開發(fā)商萬科集團(tuán)、坤和集團(tuán)6、典型型熱銷銷樓盤盤個(gè)案案分析析6、典型型熱銷銷樓盤盤分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比一房60-7038723.26%二房70-85774.63%三房130-19080648.44%四房170-18529517.73%復(fù)式220-340995.95%合計(jì)1664100%申花板板塊6.3欣盛東方福邸項(xiàng)目地址申花路與益樂路交叉口物業(yè)類型普通住宅總規(guī)劃戶數(shù)1550開盤時(shí)間2011-4總建面積29.58萬平方米容積率2.6銷售報(bào)價(jià)23000-28000元/平方米開發(fā)商欣盛房產(chǎn)6、典型型熱銷銷樓盤盤個(gè)案案分析析6、典型型熱銷銷樓盤盤分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比一房60-70569.51%二房80-907011.88%三房110-18017229.20%四房160-21023740.24%復(fù)式230-300549.17%合計(jì)589100%橋西板板塊6.4德信臻園項(xiàng)目地址小河路湖州路通益路物業(yè)類型普通住宅總規(guī)劃戶數(shù)600開盤時(shí)間2011-6總建面積8萬平方米容積率2.5銷售報(bào)價(jià)34000元/平方米開發(fā)商德信控股集團(tuán)有限公司6、典型型熱銷銷樓盤盤個(gè)案案分析析6、典型型熱銷銷樓盤盤分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比一房50-80235.65%二房70-9019247.17%三房110-17012129.73%四房190-2105112.53%復(fù)式240-320204.91%合計(jì)407100%城東新新城板板塊6.5東潤(rùn)楓華項(xiàng)目地址曇花庵路北側(cè)，京杭運(yùn)河西側(cè)物業(yè)類型普通住宅總規(guī)劃戶數(shù)537開盤時(shí)間2010-05-31總建面積8.5萬平方米容積率2.2銷售報(bào)價(jià)33000元/㎡開發(fā)商杭州潤(rùn)楓置業(yè)有限公司6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤個(gè)個(gè)案案分分析析6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比三房89-16034188.11%四房139348.79%復(fù)式111123.10%合計(jì)387100%濱江江板板塊塊6.6中海寰宇天下項(xiàng)目地址濱江區(qū)濱盛路西興路交匯處物業(yè)類型普通住宅總規(guī)劃戶數(shù)2,800開盤時(shí)間2011-06-30總建面積80萬方容積率2.5銷售報(bào)價(jià)28000元/平方米開發(fā)商中海地產(chǎn)6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤個(gè)個(gè)案案分分析析6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比三房180-19019065.52%四房250-26010034.48%復(fù)式

合計(jì)290100%6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤個(gè)個(gè)案案分分析析6.7金地自在城項(xiàng)目地址西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)，東至通濟(jì)路，南至金渡北路物業(yè)類型別墅、花園洋房、精裝修公寓、時(shí)尚SOHO總規(guī)劃戶數(shù)1600在售分期三期開盤時(shí)間2011-10-12總建面積85萬㎡容積率1.14銷售報(bào)價(jià)17000元/㎡開發(fā)商杭州金地中天房地產(chǎn)發(fā)展有限公司區(qū)域域或或板板塊塊內(nèi)內(nèi)樓樓盤盤綜綜述述：：區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)主主要要開開發(fā)發(fā)商商為為萬萬科科、、金金地地、、中中海海等等為為代代表表，，主主要要樓樓盤盤金金地地自自在在城城、、中中海海紫紫藤藤苑苑、、良良渚渚文文化化村村等等項(xiàng)項(xiàng)目目；；2011年表表現(xiàn)現(xiàn)最最好好的的樓樓盤盤為為金金地地自自在在城城，，成成交交套套數(shù)數(shù)946套、、金金額額17.4億元元、、面面積積94006平方方米米，，主主力力戶戶型型70-150平方方米米、、主主力力總總價(jià)價(jià)為為150-250萬元元，，當(dāng)當(dāng)前前熱熱銷銷產(chǎn)產(chǎn)品品為為Z公館館，，復(fù)復(fù)式式小小戶戶型型為為主主，，以以學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)房房為為賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，主主要要客客戶戶以以剛剛需需為為主主，，少少量量改改善善型型需需求求。。當(dāng)前前熱熱銷銷產(chǎn)產(chǎn)品品Z公館館三墩墩、、良良渚渚及及大大城城北北區(qū)區(qū)域域產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比70以下57117.6%70-90186057.3%110-15034410.6%150-2001534.7%255-3183209.9%合計(jì)3248100%6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析田園園板板塊塊6.8朗詩(shī)田園綠郡項(xiàng)目地址拱墅田園區(qū)塊廣濟(jì)路南側(cè)物業(yè)類型普通住宅總規(guī)劃戶數(shù)500開盤時(shí)間2011-08-28總建面積5萬平方米容積率1.8銷售報(bào)價(jià)17000（毛坯）-20000（裝修）元/平方米開發(fā)商杭州明朗置業(yè)有限公司6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比二房70-909871.53%三房120-1403928.47%合計(jì)137100%6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析九堡堡至至下下沙沙中中心心區(qū)區(qū)6.9德信中外公寓項(xiàng)目地址下沙星河北路與九沙大道交叉口物業(yè)類型普通住宅總規(guī)劃戶數(shù)900戶開盤時(shí)間2011-06-30總建面積10萬平方米容積率3.75銷售報(bào)價(jià)15000元/平方米開發(fā)商浙江德信濱湖置業(yè)有限公司6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比二房70-9013058.30%三房110-1309341.70%合計(jì)223100%6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析下沙沙繞繞城城以以東東沿沿江江板板塊塊6.10保利灣天地項(xiàng)目地址下沙沿江商住帶，鄰地鐵1號(hào)線物業(yè)類型酒店式公寓總規(guī)劃戶數(shù)2,000戶開盤時(shí)間2011-05-29總建面積28萬平方米容積率4.0銷售報(bào)價(jià)14000元/平方米開發(fā)商保利地產(chǎn)6、典典型型熱熱銷銷樓樓盤盤分分析析房型產(chǎn)品配比（㎡）總推案量占比二房70-909871.53%三房120-1403928.47%合計(jì)137100%四、、2012年房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的展展望望與與應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)1、宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的深深層層次次原原因因分分析析本次次宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的不不斷斷加加大大，，及及市市場(chǎng)場(chǎng)作作用用的的持持續(xù)續(xù)顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，主主要要原原因因?yàn)闉椋海?、調(diào)調(diào)控控的的根根源源在在于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)方方式式的的出出現(xiàn)現(xiàn)瓶瓶頸頸性性障障礙礙；；2、在在內(nèi)內(nèi)需需乏乏力力、、出出口口受受制制的的情情況況下下，，08年金金融融危危機(jī)機(jī)后后的的救救市市政政策策造造成成了了大大量量的的貨貨幣幣超超發(fā)發(fā)，，形形成成投投資資過過熱熱后后的的溢溢出出效效應(yīng)應(yīng)，，導(dǎo)導(dǎo)致致資資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格瘋瘋漲漲；；3、土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)、、金金融融信信貸貸、、房房產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格等等市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)制制的的失失靈靈，，導(dǎo)導(dǎo)致致市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)不不足足，，““雙雙限限””出出臺(tái)臺(tái)，，中中央央實(shí)實(shí)行行強(qiáng)強(qiáng)制制性性的的行行政政指指令令性性調(diào)調(diào)控控；；4、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的拐點(diǎn)正正在形成成，鞏固固調(diào)整成成果成為為必須，，房調(diào)政政策年底底前難有有大的變變化。2、2012年度宏觀觀經(jīng)濟(jì)走走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)官方口徑徑：宏觀觀經(jīng)濟(jì)保保持平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行；；但數(shù)據(jù)據(jù)顯示宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)：“失失速”風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)加大大國(guó)內(nèi)外環(huán)環(huán)境急劇劇變化為為經(jīng)濟(jì)平平穩(wěn)發(fā)展展帶來了了壓力，，當(dāng)前投投資、消消費(fèi)和凈凈出口對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的的拉動(dòng)尚尚保持穩(wěn)穩(wěn)定，未未來一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)濟(jì)存在可可能性的的“失速速”風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：主要原因因?yàn)椋?、貨幣政政策總體體偏緊，，政策效效應(yīng)顯現(xiàn)現(xiàn)；2、調(diào)通漲漲和促進(jìn)進(jìn)增長(zhǎng)給給貨幣政政策操作作帶來兩兩難；3、投資和和消費(fèi)的的增長(zhǎng)速速度穩(wěn)中中趨降，，凈出口口對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)拉動(dòng)作作用減小??；4、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速速下降，，經(jīng)濟(jì)下下行壓力力增大。。3、房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的關(guān)聯(lián)性性效應(yīng)增增加了調(diào)調(diào)控操作作的難度度由于房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)與宏觀觀經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)、土土地財(cái)政政、貨幣幣和財(cái)政政政策、、地方債債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的正正向關(guān)聯(lián)聯(lián)效應(yīng)，，以及與與通貨膨膨脹、金金融系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、、收入分分配不均均、民生生保障等等的負(fù)向向關(guān)聯(lián)效效應(yīng)，增增加了后后市調(diào)控控操作的的難度：：調(diào)控期望望達(dá)到的的目的：：將房?jī)r(jià)控控制在合合理水平平的前提提下，并并保持房房地產(chǎn)投投資的增增速成長(zhǎng)長(zhǎng)和市場(chǎng)場(chǎng)交易的的活躍程程度。政策調(diào)整整可能出出現(xiàn)的結(jié)結(jié)果：1、價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有降降，交易易量回升升，投資資與消費(fèi)費(fèi)保持合合理增長(zhǎng)長(zhǎng)；2、成交繼繼續(xù)下滑滑，價(jià)格格持續(xù)下下跌，市市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)觀望氛氛圍；3、市場(chǎng)回回暖，價(jià)價(jià)格攀升升，甚至至再現(xiàn)報(bào)報(bào)復(fù)性增增長(zhǎng)，調(diào)調(diào)控陷入入惡性循循環(huán)。高通智庫(kù)庫(kù)觀點(diǎn)：：1、本輪調(diào)控控演化的的責(zé)任劃劃分，貨貨幣超發(fā)發(fā)對(duì)房地地產(chǎn)過度度支持是是主因。。2、當(dāng)前房房企的困困境則在在于房企企的非審審慎決策策下的過過度擴(kuò)張張，而難難于抵抗抗信貸對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的快速速收縮。。3、現(xiàn)今內(nèi)內(nèi)地房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)完完全是一一個(gè)“政政策市””，銀行行在信貸貸額度和和行政指指導(dǎo)下，，表現(xiàn)的的“有心心無力””，市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)制完完全失靈靈。未來能改改變這一一切的仍仍在于政政策。1、從市場(chǎng)場(chǎng)合理調(diào)調(diào)節(jié)的角角度，平平穩(wěn)的收收縮貨幣幣超發(fā)造造成的資資產(chǎn)價(jià)格格泡沫是是理想的的選擇，，但當(dāng)前前政策過過于行政政化。2、同時(shí)，，經(jīng)濟(jì)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的依賴賴，可能能再次使使政策反反復(fù)。但行業(yè)的的整體運(yùn)運(yùn)營(yíng)環(huán)境境在明年年肯定會(huì)會(huì)發(fā)生改改變，如如何改變變，更加加值得探探討。2012年宏觀政政策及房房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)參考觀觀點(diǎn)一：：1、2012年的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，將是是平衡再再生的一一年：政策面面從失衡衡回歸平平衡，基基本面也也將從調(diào)調(diào)整走向向逐步的的供求平平衡。2、市場(chǎng)趨趨勢(shì)：上半年將將處于明明顯的再再庫(kù)存狀狀態(tài)，持持續(xù)供大大于求。。開發(fā)商商資金鏈鏈的更趨趨緊張、、存貨的的持續(xù)上上升、觀觀望情緒緒的彌漫漫，將使使得房?jī)r(jià)價(jià)逐步下下降。預(yù)預(yù)計(jì)度過過一季度度價(jià)跌量量跌的最最艱難狀狀態(tài)，伴伴隨信貸貸的實(shí)際際寬松，，隨著價(jià)價(jià)格的有有效調(diào)整整，將迎迎來銷量量的小幅幅回升。。在2012年中期左左右，有有望逐步步出現(xiàn)供供求的平平衡。3、政策面面基本預(yù)預(yù)判：2011年四季度度開始宏宏觀貨幣幣信貸預(yù)預(yù)調(diào)微調(diào)調(diào)的寬松松，地方方政府對(duì)對(duì)自主行行業(yè)政策策逐漸有有條件松松動(dòng)；在在2012年上半年基基本面繼續(xù)續(xù)調(diào)整壓力力下，中央央行業(yè)政策策有望在中中期前后出出現(xiàn)局部松松動(dòng)，但全全局松動(dòng)困困難。2012年宏觀政策策及房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)參考觀點(diǎn)點(diǎn)二：1、博弈格格局將推動(dòng)動(dòng)政策面調(diào)調(diào)整：（1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)下滑，將將使貨幣信信貸實(shí)際寬寬松，助推推市場(chǎng)銷量量回升。（2）根據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)，2012年地方政府府資金缺口口高達(dá)4.9萬億，債務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大大。（3）整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)資金金缺口從2011年無缺口升升至2012年1.3萬億，行業(yè)業(yè)將缺乏整整合和發(fā)展展動(dòng)能，企企業(yè)將從個(gè)個(gè)體的危機(jī)機(jī)演變?yōu)槿袠I(yè)的發(fā)發(fā)展危機(jī)。。2012年宏觀政策策及房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)參考觀點(diǎn)點(diǎn)二：1、博弈格格局將推動(dòng)動(dòng)政策面調(diào)調(diào)整：（1）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)下滑，將將使貨幣信信貸實(shí)際寬寬松，助推推市場(chǎng)銷量量回升。（2）根據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)，2012年地方政府府資金缺口口高達(dá)4.9萬億，債務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大大。（3）整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)資金金缺口從2011年無缺口升升至2012年1.3萬億，行業(yè)業(yè)將缺乏整整合和發(fā)展展動(dòng)能，企企業(yè)將從個(gè)個(gè)體的危機(jī)機(jī)演變?yōu)槿袠I(yè)的發(fā)發(fā)展危機(jī)。。附表1：地方資金金缺口測(cè)算算，按2010年財(cái)政收入入、支出增增速測(cè)算，，2012年資金缺口口為4.9萬億資金供給2011E2012E資金需求2011E2012E本級(jí)財(cái)政收入5279765996本級(jí)財(cái)政支出92761116879基金預(yù)算收入3385432235地方融資平臺(tái)還本付息2494518764其中：土地出讓金2678824109保障房建設(shè)支出980912623轉(zhuǎn)移收入3731042907基金預(yù)算支出3641741880Total123961141138Total163933190145

缺口3997249007假設(shè)參數(shù)

（1）本級(jí)財(cái)政收入增速30%25%（1）本級(jí)財(cái)政支出增速26%26%（2）土地出讓金增速-5%-10%（2）基金預(yù)算支出增速15%15%（3）轉(zhuǎn)移支付15%15%（4）扣除土地出讓金收入的基金預(yù)算增速15%15%上一年參考數(shù)：

本級(jí)財(cái)政收入40613本級(jí)財(cái)政支出73620基金預(yù)算收入34342基金預(yù)算支出31667其中：土地出讓金28198

轉(zhuǎn)移收入32341

數(shù)據(jù)來源：：WIND、CEIC，國(guó)泰君安安證券房地地產(chǎn)研究測(cè)測(cè)算附表2：2012年地方政府府資金缺口口測(cè)算敏感感性分析（（單位：：億元）2012年資金缺口土地出讓金收入增速-30%-20%-10%0%10%20%30%財(cái)收增速20%5700554326516474896846290436114093225%5436551686490074632943650409713829230%51725490464636843689410103833135652數(shù)據(jù)來源：：國(guó)泰君安安證券房地地產(chǎn)研究測(cè)測(cè)算附表3：中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)資資金缺口測(cè)測(cè)算（單位位：億元））數(shù)據(jù)來源：：WIND、CEIC，國(guó)泰君安安證券房地地產(chǎn)研究測(cè)測(cè)算資金需求2011E2012E資金供給2011E2012E開發(fā)投資額6250969763開發(fā)商自有資金1875320929其中：土地當(dāng)年支出103859866商品房銷售額5931156839本年需償還銀行貸款本息1097327481新增房地產(chǎn)銀行貸款1212013938本年需償還信托本息7762862新增信托貸款26913229房地產(chǎn)稅收支出86508289

Total82907108395Total9287594935

資金缺口-996813460假設(shè)參數(shù)

（1）開發(fā)投資額增速30%12%（1）企業(yè)純自有資金占投資額30%30%（05-10年平均增速24.3%）(05-10年平均比例為28.7%）（3）土地出讓金增速-5%-10%（2）房地產(chǎn)新增銀行貸款增速-40%15%（4）新增房地產(chǎn)貸款（假設(shè)平均期限3年）480020500（3）商品房銷售額增速12.5%-5%上一年參考數(shù)：

開發(fā)投資額48267新增房地產(chǎn)銀行貸款20200當(dāng)年拿地金額28198商品房銷售額527212010年房地產(chǎn)稅收支出7689開發(fā)商自有資金154502010年信托19212011前3季度信托2291

2012年宏觀政策策及房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)參考觀點(diǎn)點(diǎn)三：2、市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)的演變將將支撐調(diào)整整，并使調(diào)調(diào)整可能提提前到來：：（1）信貸及貨貨幣供應(yīng)將將直接影響響成交：房?jī)r(jià)的下跌跌有助于通通脹壓力的的降低，從從而有助于于貨幣信貸貸的實(shí)際寬寬松和信貸貸政策調(diào)整整，而信貸貸與銷量高高度相關(guān)，，實(shí)際寬松松將導(dǎo)致銷銷量的回暖暖；（2）利率政策策調(diào)整將促促進(jìn)行業(yè)景景氣回復(fù)：：首套房的貸貸款利率和和首付比率率有望回調(diào)調(diào)，可以有有效提振剛剛需市場(chǎng)；；（3）商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)和工業(yè)地地產(chǎn)類別的的非住宅項(xiàng)項(xiàng)目貸款，，預(yù)計(jì)隨著著信貸總額額的增加，，存在定向向?qū)捤傻目煽赡?；?）限購(gòu)政策策存在局面面放松的可可能。例如改善型型需求的適適度放寬；；限購(gòu)的區(qū)區(qū)域范圍縮縮小等。4、宏觀環(huán)境境促使企業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)微觀觀環(huán)境必須須改變2012年度，房地地產(chǎn)宏觀環(huán)環(huán)境有望在在深度調(diào)控控后獲得新新的平衡，，但企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的微觀觀環(huán)境已經(jīng)經(jīng)發(fā)生改變變，調(diào)整應(yīng)應(yīng)對(duì)是必然然：1、行業(yè)平均均利潤(rùn)下降降，企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激激烈；2、投資增速速、銷售增增速、資金金回籠速度度都將放緩緩，企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏改改變；3、成本控制制、產(chǎn)品策策略、管理理標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)執(zhí)行效能成成為關(guān)鍵；；4、投資選擇擇、市場(chǎng)周周期把握、、規(guī)模及速速度控制、、開發(fā)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、資金安安全和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制，房房地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)成成為必須；；5、在可控目目標(biāo)成本運(yùn)運(yùn)營(yíng)下，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、、精裝修、、景觀營(yíng)造造成為企業(yè)業(yè)專業(yè)開發(fā)發(fā)能力的最最重要的體體現(xiàn)，也是是形成利潤(rùn)潤(rùn)的重要來來源。匯報(bào)完畢謝謝大家9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。