XXXX年江蘇泰興幸福邸前期產(chǎn)品定位報(bào)告

前期市場研究及項(xiàng)目定位建議德鴻營銷市場環(huán)境與分析■城市特征■市場環(huán)境項(xiàng)目報(bào)告體系構(gòu)成客戶定位■競爭樓盤動(dòng)態(tài)■客戶構(gòu)成產(chǎn)品定位■規(guī)劃建議■產(chǎn)品戶型優(yōu)劣勢分析■戶型面積配比■戶型面積配比■配建■景觀形象定位■項(xiàng)目形象預(yù)判■形象定位分解營銷體系■營銷策略■營銷推廣■客戶攻略產(chǎn)品定位■規(guī)劃建議■產(chǎn)品戶型優(yōu)劣勢分析■戶型面積配比■戶型面積配比■配建■景觀■智能化市場環(huán)境與分析■城市特征■市場環(huán)境中等規(guī)模濱江工貿(mào)城市沿江城市密集帶節(jié)點(diǎn)城市城市定位

全市總?cè)丝?28萬，城區(qū)總?cè)丝?6萬人。泰興是著名的銀杏之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)，素以教育發(fā)達(dá)、文化積淀深厚聞名于外。已連續(xù)6年進(jìn)入全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）行列。

泰興先后被評為全國文化先進(jìn)市、全國科技進(jìn)步先進(jìn)市、全國綠化模范縣（市），2009年，建成江蘇省小康縣（市）。2010年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值400.3億元，增長14.1%。完成財(cái)政總收入71.5億元，其中，一般預(yù)算收入22.7億元，分別增長40.7%、20.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20026元，農(nóng)民人均純收入9338元，分別增長12.2%和14.2%。連續(xù)十屆躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）行列，排名上升至第46位，同時(shí)被評為中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力百強(qiáng)縣（市），被列為江蘇省首批創(chuàng)新型試點(diǎn)城市。關(guān)于泰興

泰興區(qū)位

泰興區(qū)位優(yōu)勢明顯，水陸交通便捷。近海濱江的泰興是長三角經(jīng)濟(jì)板塊和上海、南京2小時(shí)都市圈的重要組成部分。穿境而過并設(shè)有互通的京滬、寧通、寧靖鹽高速公路和新長鐵路，使泰興與全國公路網(wǎng)和隴海、京廣鐵路大動(dòng)脈緊密相連；江陰長江大橋成為聯(lián)結(jié)上海、蘇南的快捷通道。泰興擁有24.2公里長江黃金岸線資源和國家一類對外開放通用碼頭以及化工、建材、液化氣等專用碼頭，“泰興港”的打造正積極推進(jìn)。

公路：京滬高速、寧通高速、寧靖鹽高速在此交匯，共有5個(gè)出入口，可方便快捷到

達(dá)全國各地。鐵路：新長鐵路穿越泰興腹地20公里，與國家鐵路主干線“隴海線”、“京滬線”交叉相

連，并在境內(nèi)設(shè)有現(xiàn)代化貨運(yùn)編組站。

航空：距上海虹橋機(jī)場、南京祿口機(jī)場不到2小時(shí)車程，距無錫、常州1小時(shí)程。水運(yùn)：泰興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港口為國家一類開放港口，可直接停泊外籍船只，港口為天然

良港，枯水期水深15米，豐水期水深20多米，24.2公里的長江岸線已建成通用、

化工、建材、液化氣、油品等多座碼頭，其中通用碼頭最大?？磕芰?萬噸，

可開展集裝箱和散貨的裝卸業(yè)務(wù)；萬噸級的專用液體化學(xué)品碼頭，已核準(zhǔn)接卸

多種化工原料。泰興交通泰興市城市總體規(guī)劃2005年—2020年（1）將城市東部打造成為泰興市副中心。（2）將如泰運(yùn)河進(jìn)行整體整治，河道修整，兩岸進(jìn)行大面積的綠化。（3）將城區(qū)的西部、西北部、東北部建設(shè)成為集中的工業(yè)、制造業(yè)的基地。（4）在北二環(huán)路和江平路交叉路口、北二環(huán)路和濟(jì)川路交叉路口兩塊地段建設(shè)

成為兩個(gè)大面積的生產(chǎn)批發(fā)市場（木材、建材、器材等等）。（5）西三環(huán)路、南三環(huán)路、東三環(huán)路及如泰運(yùn)河組成的一個(gè)長方形城區(qū)板塊內(nèi)

不設(shè)工業(yè)用地，將各個(gè)工業(yè)區(qū)和制造業(yè)區(qū)的居民全部集中到城區(qū)里面來進(jìn)

行生活，加大城市建設(shè)。城中片區(qū)城北片區(qū)濱江工業(yè)組團(tuán)城東片區(qū)泰興市城區(qū)功能定位優(yōu)先發(fā)展中心城市，加快建設(shè)東部新區(qū)，完善提高主城區(qū)，重點(diǎn)改造北部地區(qū)，全面提升市區(qū)的綜合實(shí)力與區(qū)域地位。

合理規(guī)劃城區(qū)各功能分區(qū)，現(xiàn)期加快城市東部新區(qū)建設(shè)，形成東部城市以發(fā)展服務(wù)業(yè)為主，西部、北部以發(fā)展制造業(yè)為主的格局，與中國精細(xì)化工（泰興）開發(fā)園區(qū)呼應(yīng)發(fā)展，遠(yuǎn)期與市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)融為一體，建成中等規(guī)模濱江工貿(mào)城市和沿江城市密集帶重要的節(jié)點(diǎn)城市，以此提升泰興在江蘇長江經(jīng)濟(jì)帶中的地位。房市市發(fā)發(fā)展展穩(wěn)穩(wěn)定定市場場需需求求樂樂觀觀房市市環(huán)環(huán)境境泰興興市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展情情況況近二二年年來來，，泰泰興興城城區(qū)區(qū)用用于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)土土地地總總量量從從前前幾幾年年平平均均每每年年600畝畝猛猛增增到到每每年年1500畝畝左左右右，，開開工工面面積積也也大大幅幅上上漲漲，，土土地地市市場場較較為為火火熱熱，，房房屋屋需需求求量量也也隨隨之之帶帶動(dòng)動(dòng)。。房房屋屋銷銷售售價(jià)價(jià)格格極極具具上上升升，，住住宅宅平平均均交交易易價(jià)價(jià)格格從從原原先先3000-4000元元/平平方方米米上上升升到到目目前前的的7000-9000元元/平平方方米米，，房房價(jià)價(jià)增增長長2倍倍左左右右。。另另外外，，從從目目前前在在售售樓樓盤盤情情況況分分析析，，泰泰興興樓樓市市需需求求旺旺盛盛，，尤尤其其是是隨隨著著近近年年來來泰泰興興城城建建和和新新區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)的的加加速速，，外外地地開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的加加入入，，提提升升了了泰泰興興城城市市投投資資價(jià)價(jià)值值的的同同時(shí)時(shí)也也挖挖掘掘出出了了許許多多居居民民本本地地置置業(yè)業(yè)的的欲欲求求，，加加上上居居民民收收入入的的逐逐步步提提高高、、城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人口口基基數(shù)數(shù)較較大大等等原原因因，，城市市總總體體市市場場需需求求空空間間可可以以說說是是比比較較樂樂觀觀。項(xiàng)目目宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境雖然然泰泰興興市市與與蘇蘇常常錫錫地地區(qū)區(qū)，，甚甚至至與與靖靖江江市市相相比比，，無無論論從從地地理理位位置置、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展成成熟熟度度等等方方面面來來說說，，都都有有一一定定差差距距。。但但泰泰興興市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展仍仍保保持持較較高高增增長長速速度度、、城城市市化化發(fā)發(fā)展展成成效效明明顯顯、、人人均均收收入入也也在在不不斷斷提提高高，，在在整整個(gè)個(gè)江江蘇蘇發(fā)發(fā)展展北北擴(kuò)擴(kuò)的的環(huán)環(huán)境境下下，，泰泰興興相相對對于于其其他他蘇蘇中中、、蘇蘇北北地地區(qū)區(qū)同同級級別別城城市市中中，，具具有有較較高高的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α秃透偢偁帬幜αΑ?。泰興興市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在近近兩兩年年得得到到迅迅速速發(fā)發(fā)展展，，商商品品房房價(jià)價(jià)格格翻翻番番，，區(qū)區(qū)域域市市場場需需求求也也顯顯現(xiàn)現(xiàn)出出較較旺旺盛盛狀狀態(tài)態(tài)，，這這為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供了了較較好好的的投投資資環(huán)環(huán)境境。。項(xiàng)目目微微環(huán)境境2010年年3月月25日日，，江江蘇蘇省省人人民民政政府府同同意意調(diào)調(diào)整整泰泰興興市市部部分分鎮(zhèn)鎮(zhèn)行行政政區(qū)區(qū)劃劃：：將將泰泰興興市市蔣蔣華華鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與七七圩圩鎮(zhèn)鎮(zhèn)合合并并設(shè)設(shè)立立虹虹橋橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)，即即泰泰興興虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園。項(xiàng)目目地地處處虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園內(nèi)內(nèi)，，位位于于虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)新新城城核核心心區(qū)區(qū),距距泰泰興興市市區(qū)區(qū)約約15公公里里。。江蘇蘇省省泰泰興興虹虹橋橋工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，始始建建于于2001年9月，，2005年被被正正式式批批準(zhǔn)準(zhǔn)為為省省級級工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)。。園園區(qū)區(qū)轄轄蔣蔣華華、、七七圩圩兩兩鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，總總面面積積111.6平平方方公公里里，，近近期期規(guī)規(guī)劃劃面面積積40平平方方公公里里，，已已建建成成8平平方方公公里里，，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為船船舶舶制制造造、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、機(jī)機(jī)械械鑄鑄造造、、輕輕工工電電子子等等。。園園區(qū)區(qū)近近海海瀕瀕江江，，地地處處泰泰興興市市西西南南角角，，與與無無錫錫、、常常州州、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江隔隔江江相相望望，，水水陸陸交交通通便便捷捷，，地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，經(jīng)經(jīng)過過多多年年建建設(shè)設(shè)，，園園區(qū)區(qū)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施配配套套齊齊全全，，項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資服服務(wù)務(wù)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)高高效效。。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有工業(yè)企企業(yè)346多家家，其中中外商投投資企業(yè)業(yè)40家家，實(shí)際際利用外外資2.5億美美元。江蘇省泰泰興虹橋橋工業(yè)園園區(qū)現(xiàn)有有人口8萬人，，2008年，，實(shí)現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值37.72億元元；全區(qū)區(qū)工業(yè)總總產(chǎn)值75億元元；完成成自營出出口1.52億億美元；；工商稅稅收1.5億元元；完成成財(cái)政收收入2.1億元元。項(xiàng)目周邊邊環(huán)境客戶定位位■競比樓樓盤動(dòng)態(tài)態(tài)■本案客客戶構(gòu)成成產(chǎn)品定位位多樣化化客戶構(gòu)成成階梯化化競爭環(huán)境境競品分析析浙江佳源源房地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)：佳源威尼尼斯城該項(xiàng)目位于泰興興市鼓樓樓北路，，東擁兩兩泰官河河，南依依開發(fā)路路，西臨臨長征路路，北至至二環(huán)路路，離市中心心僅800米距距離。項(xiàng)項(xiàng)目總占占地面積積1200余畝畝，地上上總建筑筑面積約約140萬㎡，，規(guī)劃建建設(shè)10000余套套住宅，，規(guī)劃居居住人口口近30000萬人，，是目前前泰興市市商住規(guī)規(guī)模最大大的意式式風(fēng)格樓樓盤。其中獨(dú)棟棟別墅30套左左右，疊疊加別墅墅70余余套，整整體別墅墅百余套套，占整整體戶型型中的比比例極小小。獨(dú)棟別墅墅的面積積在400㎡左右（不不含地下下贈(zèng)送部部分），，疊加別別墅面積積區(qū)間在在210-250㎡之間，高層層及小高高層面積積區(qū)間在在80-130㎡之間。競品分析析疊加別墅墅（255㎡㎡）獨(dú)棟（420㎡㎡）威尼斯成交客戶戶類型競品分析析泰興祥生生地產(chǎn)：祥生··君城該項(xiàng)目泰興市延延令路，，占地約約23萬萬方，建建筑類型型有9棟棟高層、、8棟小小高層、、別墅等等。小區(qū)規(guī)劃建建有1個(gè)個(gè)U型私私家會所所，2個(gè)個(gè)面積近近2萬方方的獨(dú)立立商業(yè)體體，2000平平米高尚尚商業(yè)、、游泳池池以及半下下沉網(wǎng)球球場和多多個(gè)活動(dòng)動(dòng)廣場等等社區(qū)配配套。其中聯(lián)排排別墅90套左左右，占占整體戶戶型中的的比例較較小。別墅的面面積在200-300㎡左右高層及小小高層面面積區(qū)間間在95-135㎡之間。現(xiàn)現(xiàn)在比較較熱銷的的戶型的的面積在在95-120㎡左右。競品分析析聯(lián)排別墅（250㎡）地下一層層一層二二層君城成交客戶戶類型競品分析析泰興市經(jīng)經(jīng)典房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司：名仕華華府“名仕華華府”是是一個(gè)以以現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格建筑筑為載體體，以中中國傳統(tǒng)統(tǒng)庭院居居住文化化為內(nèi)涵涵，全面面回歸自然、、生態(tài)、、健康、、低能耗耗的東方方式居住住，倡導(dǎo)導(dǎo)尊貴、、科技、、健康、、舒適的的生活理理念。名仕華府府1.173超超低容積積率，產(chǎn)產(chǎn)品定位位以聯(lián)排排別墅，，多層電電梯洋房房。規(guī)劃劃有151戶，，其中聯(lián)排別墅墅55戶戶，電梯梯洋房96戶，，以聯(lián)排排別墅為為主，部部分為六六層電梯梯洋房的的高尚住住宅區(qū)。。聯(lián)排別墅墅：每戶戶面積在在190～210㎡之之間，每每戶均有有前院、、中院、、后院，，為三院院兩進(jìn)式中國國傳統(tǒng)民民居建筑筑布局。。多層電梯梯洋房：：多層電電梯洋房房1-5層面積積從83～115平方方米，83㎡為為兩房兩兩廳戶型型，103～～114㎡為三三房兩廳廳房型。。6樓復(fù)復(fù)式空中中別墅面面積從135～～192平方米米，每戶戶可使用用面積不等等的空中中花園，，得房率率極高。。競品分析析聯(lián)排別墅電梯洋房房名仕華府府成交客戶戶類型競品分析析江蘇中興興房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司：中興和和苑泰興獨(dú)一一無二的的雄居主主城中心心軸、現(xiàn)現(xiàn)代中式式風(fēng)水豪豪宅別墅墅，總套數(shù)數(shù)138套。面積區(qū)間間為290-350㎡之間，每每戶贈(zèng)送送庭院、、露臺、、健身房房、保姆姆房及閣閣樓約135——156㎡。競品分析析中興和苑苑成交客戶戶類型競爭分析析市場總結(jié)結(jié)◎規(guī)劃：建筑布局局主要以以南低北北高的形形勢體現(xiàn)現(xiàn)，其中中高層建建筑之間間充分考考慮朝向向和日照照參數(shù)。?！蚪ㄖL(fēng)風(fēng)格：在目前4個(gè)競爭樓樓盤來看看，其中中2個(gè)是以現(xiàn)現(xiàn)代中式式的建筑筑風(fēng)格為為主，另另外個(gè)是是以歐式式風(fēng)格為為主；◎價(jià)格：泰興的房房地產(chǎn)市市場還處處在一個(gè)個(gè)發(fā)展期期，同期期在售的的樓盤不不多，且且知名開開發(fā)商或或大型的的項(xiàng)目也也不多。市中心的的房價(jià)較較高，外外圍樓盤盤的價(jià)格格普遍較較低?！蚴袌鼋邮苁芏龋菏艹鞘邢M(fèi)力和和購買力力的影響響，泰興興市市場場對別墅墅的消化化力度并并不是很很大，結(jié)結(jié)合競品品樓盤的的情況，，別墅產(chǎn)產(chǎn)品多數(shù)數(shù)為聯(lián)排排與雙拼拼，獨(dú)棟棟別墅所所占比例例相當(dāng)少少?！虍a(chǎn)品：目前市場場沒有純純別墅的的樓盤，，主要是是城市購購買力的的影響，，多數(shù)為為雙拼和和聯(lián)排，，受總價(jià)價(jià)的限制制，主流流的戶型型面積在在80-120平米之之間的比比較熱銷銷，但是是普遍對對高層的的認(rèn)可度度不大，，相比而而言，小小高層較較為受歡歡迎。根根據(jù)對對市場上上樓盤的的調(diào)查，，花園洋洋房這種種產(chǎn)品并并不多見見，其實(shí)實(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的客戶戶更習(xí)慣慣于居住住樓層較較低，面面積較大大的房屋屋形式，，花園洋洋房具備備面積適適中，樓樓層較低低，總價(jià)價(jià)不高的的特點(diǎn)，，是一個(gè)個(gè)可以考考慮大量量開發(fā)的的產(chǎn)品。?！蚩蛻魳?gòu)成成：競品樓盤盤的產(chǎn)品品多樣化化導(dǎo)致客客戶階梯梯化嚴(yán)重重，不同同年齡段段的組合合，并且且區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品消消化力差差。項(xiàng)目客群群來源客戶定位位本案目標(biāo)標(biāo)客戶需需求特征征描述：：注重生活活品質(zhì)及及寧靜的家居生活活氛圍；注重戶型型設(shè)計(jì)及及地位區(qū)區(qū)分；區(qū)域市場場發(fā)展的的潛力是是未來的的物業(yè)迅迅速升值值；喜歡田園園洋房低低密度的的大宅生活方式式。本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶群：城市富裕裕階層/改善自住住客戶/當(dāng)?shù)夭疬w遷居民/外地投資資客戶項(xiàng)目總結(jié)結(jié)項(xiàng)目優(yōu)勢勢1、區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目的的唯一性性，無競競爭項(xiàng)目目；2、項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的價(jià)值值升值前前景大；；3、項(xiàng)目屬屬于區(qū)域域內(nèi)高品品質(zhì)樓盤盤，提升升項(xiàng)目的的口碑。。項(xiàng)目劣勢勢1、由于是是新規(guī)劃劃的工業(yè)業(yè)園區(qū)，，發(fā)展的的時(shí)間較較短，周周邊配套套十分的的不成熟熟；2、各類資資源稀缺缺，環(huán)境境因素會會對項(xiàng)目目本身的的品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)生影響響；3、周邊兩兩大安置置房項(xiàng)目目，導(dǎo)致致項(xiàng)目居居住品質(zhì)質(zhì)下降；；4、由于城城市發(fā)展展的局限限性，泰泰興城市市對別墅墅，特別別是獨(dú)棟棟別墅的的認(rèn)可度度和購買買力都不不高。產(chǎn)品定位位█規(guī)劃建議議█各產(chǎn)品類類型設(shè)計(jì)計(jì)建議█產(chǎn)品配比比例█產(chǎn)品面積積配比比比例█配建█景觀產(chǎn)品定位位根據(jù)以上上內(nèi)容所所述，我我們對四四葉草.幸福邸邸的規(guī)劃劃定位給給出以下下建議：：全景觀風(fēng)風(fēng)情情傳世府府邸規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)主題：：解讀全景觀：利用項(xiàng)目目現(xiàn)有資資源，營營造全景景觀私家家園林的的效果，，突出輕松自然然、追求求自由和和個(gè)人享受受，提升產(chǎn)品品品質(zhì)和和建筑氣度度，結(jié)合合了簡潔潔、大方方、輕松松、人性性化等亮亮點(diǎn)。解讀風(fēng)情情：退、錯(cuò)、、露、院院，讓人人最大程程度地捕捕獲陽光光、清風(fēng)風(fēng)，在安安靜、私私密、優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境中，，享受身體體和精神神的放松松。庭庭院生活活營造出出來的輕輕松、單單純的鄰鄰里關(guān)系系，使得得人與人人的交往回回復(fù)到自自然、和和諧的狀狀態(tài)。規(guī)劃布局局建議●建筑布布局：建筑以南南北向?yàn)闉橹鳎系捅北备叩牟疾季址绞绞?，充分分考慮地地塊四至至和景觀觀地域的的商業(yè)價(jià)價(jià)值，對對商業(yè)等等配套進(jìn)進(jìn)行合理理規(guī)劃；；●建筑密密度：為為了提升升項(xiàng)目的的品質(zhì)，，控制建建筑密度度；●交通設(shè)置置：充分分考慮人車分流流，地上行行人交通通，地下下車行交交通，可可以直接接進(jìn)入單單元地下下室；●景觀設(shè)計(jì)計(jì)：充分分考慮綠綠化率，，中心水水系和組組團(tuán)小品品等設(shè)計(jì)計(jì)，特別別在高層層住宅部部分，建建議在一一層做架架空層，，設(shè)置綠綠化景觀觀，體現(xiàn)現(xiàn)“全景景觀”的的賣點(diǎn)；●產(chǎn)品形式式：避免免出現(xiàn)與與市場上上同質(zhì)化化產(chǎn)品，，建議考考慮雙拼拼和聯(lián)排排、高層層、別墅墅以外，，設(shè)計(jì)疊疊加式花花園洋房房產(chǎn)品，，來撬動(dòng)動(dòng)市場。。原規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)點(diǎn)●因地制宜宜，依照照項(xiàng)目原原有的資資源，采采用了四四葉草設(shè)設(shè)計(jì)理念念，新穎穎獨(dú)特，，具有象象征意義義?！窭盟迪?，將項(xiàng)項(xiàng)目分為為四大組組團(tuán)，各各自獨(dú)立立又相互互連系。?！駳W式的建建筑風(fēng)格格，樹立立了項(xiàng)目目鮮明的的特點(diǎn)，，提升項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)。對原規(guī)劃建議A.減少少高層的的數(shù)量，，相應(yīng)增增加小高高層的數(shù)數(shù)量。B.減少少獨(dú)棟別別墅的數(shù)數(shù)量，且且集中分分布在項(xiàng)項(xiàng)目中心心湖心島島周邊地地區(qū)。C.營造造景觀帶帶，提升升項(xiàng)目品品質(zhì)，提提高項(xiàng)目目的封閉閉性和私私密性。。D.增加加花園洋洋房的建建筑形式式。E.增加加項(xiàng)目的的綠化率率，減少少建筑密密度，并并在各組組團(tuán)和建建筑形式式之間利利用大量量的綠化化植物進(jìn)進(jìn)行隔離離分割。。F.實(shí)行行人車分分流，人人行路線線與車行行路線相相互避開開，并采采用不同同的出入入口。支撐項(xiàng)目目定位的的產(chǎn)品要要素主題定位位：全景觀風(fēng)風(fēng)情傳世世邸客戶定位位：注重生活活品質(zhì)及及寧靜的家居生活活氛圍開發(fā)目標(biāo)標(biāo)：中高級品質(zhì)社區(qū)區(qū)規(guī)劃形式式美觀、、建筑品品質(zhì)高，，園林景景觀細(xì)膩膩、戶型型產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、配配套服務(wù)務(wù)完善低密度產(chǎn)產(chǎn)品、景景觀規(guī)劃劃到位、、公共設(shè)設(shè)施講求求生活情情趣、建建筑立面面吸引眼眼球、戶戶型舒適適宜居建筑立面面運(yùn)用歐洲建筑風(fēng)格格元素，，營造景觀觀帶，景觀規(guī)劃劃符合開開放型、、大尺度度標(biāo)準(zhǔn)，，大面積綠綠化，種植設(shè)計(jì)計(jì)采用豐豐富樹種種、強(qiáng)化化視覺沖沖擊，制造隱隱密性。。物業(yè)類型型定位基于項(xiàng)目目開發(fā)目目標(biāo)、客客戶定位位，我們們建議物物業(yè)類型型如下：：大面寬戶戶型高附加值值舒適性與與人性化化低總價(jià)類類別墅花園洋房房洋房的價(jià)值點(diǎn)市場產(chǎn)品品稀缺情情況下，，創(chuàng)新物物業(yè)帶來來的吸引引力解決對大大戶型、、別墅類類產(chǎn)品有有需求但但受總價(jià)限制的的客戶需需求房型面積積從上往往下逐漸漸變大，，可為客客戶提供從舒適適三房到到豪華四四房的多多種戶型型選擇（110平米-170平米））花園洋房房能滿足足對大露露臺有需需求但受總價(jià)價(jià)限制的的客戶需需求洋房的種種種價(jià)值值點(diǎn)可以以提高對對客戶的的吸引力力，比普普通的多多層產(chǎn)品品更易銷銷售花園洋洋房情景花花園洋洋房情景花花園洋洋房所所有的的優(yōu)秀秀均來來自其其建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)——層層退退臺。。在建筑筑物向向陽面面有層層層退退臺的的臺狀狀結(jié)構(gòu)構(gòu)，以以退臺臺空間間規(guī)劃劃露臺臺，形形成了了在情情景花花園洋洋房的一層層，外外部為為陽光光房，，陽光光房的的側(cè)面面和單單元前前面形形成半半合圍圍的情情景花花園；；二層層在一一層陽陽光房房的位位置上上退臺臺，形形成一一個(gè)景景觀露露臺，，三層層、四四層、、五層層均在在下一一層的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行退退臺。。以層層層退退臺的的方式式形成成了一一個(gè)錯(cuò)錯(cuò)落有有致的的空間間，并并使每每戶都都能享享有獨(dú)獨(dú)立的的花園園或者者露臺臺。底底層住住戶獨(dú)獨(dú)享70平米—110平米私私家花花園和和近10余平米米的陽陽光房房，無無論是是景觀觀還是是生活活品質(zhì)質(zhì)堪比比別墅墅生活活；2層10平米的的超大大露臺臺空間間，適適合個(gè)個(gè)人生生活興興趣的的培養(yǎng)養(yǎng)；3、4層近7平米的的精致致露臺不不但能能欣賞賞周邊邊景觀觀，還還能打打造成成自己己的空空中花花園；；頂層層雙露露臺設(shè)設(shè)計(jì)，，極大大的戶戶外活活動(dòng)空空間，，開闊闊的視視野，，可以以舉行行小型型party。戶戶擁擁有南南向的的私家家花園園或露露臺，，獨(dú)特的的私有有室外外空間間是日日常起起居生生活向向室外外的自自然延延展。。露臺臺沒有有頂蓋蓋，區(qū)區(qū)別于于陽臺臺更有有花園園感。。每個(gè)個(gè)露臺臺都和和客廳廳相連連并有有較大大的進(jìn)進(jìn)深便便于安安排活活動(dòng)。。半圍圍合的的設(shè)計(jì)計(jì)使其其擁有有較強(qiáng)強(qiáng)的私私家感感，且且露臺臺和花花園均均由廳廳進(jìn)出出，方方便使使用。。花園園和露露臺能能夠使使居者者充分分與自自然情情景溝溝通，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)每戶戶都具具有一一片自自有的的室外外空間間、綠綠地。。由于于層層層退臺臺使樓樓間距距加大大，頂頂層樓樓距更更是有有20米，輕輕易享享受全全年陽陽光，，真正正營造造了一一個(gè)有有天有有地的的生活活空間間。花園洋洋房面積控控制；；135-144平米，，復(fù)式式向下下，送半地地下室室和前前后花花園花園洋洋房戶型建建議1F：雙向向私家家花園園花園洋洋房戶型建建議面積控控制：：125-135平米，，送露露臺2F:L型觀景景露臺臺花園洋洋房戶型建建議3-4F:采光光陽臺和和露臺臺面積控控制：：120-125平米，，送陽陽臺和和露臺臺頂層復(fù)復(fù)式面面積控控制：：150-170平米，，送超超大露露臺花園洋洋房戶型建建議5F+閣樓樓復(fù)式:超大大露臺臺、躍躍層閣閣樓面積段段戶型樓層套數(shù)比比例贈(zèng)送150-170平米米四房5層20%露臺+閣樓樓120-135平米三房2層-4層層60%露臺或或陽臺135-144平米三房1層20%前后花園或地下下室花園洋洋房，，比多層層品質(zhì)質(zhì)更為為高端端的創(chuàng)創(chuàng)新建建筑花園洋洋房與與普通通多層層的容容積率率接近近，為區(qū)別別于周周邊安安置房房的多多層產(chǎn)產(chǎn)品，，建議本本項(xiàng)目目全部部采用用花園園洋房房作為為多層產(chǎn)產(chǎn)品的的替代代品?；▓@洋洋房面面積配配比別墅別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的優(yōu)勢勢在于于用來來支撐項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)感，打造開開發(fā)企企業(yè)的的品牌牌效應(yīng)應(yīng)，改善項(xiàng)項(xiàng)目的的景觀觀氛圍圍，提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)值值潛力力。別墅產(chǎn)產(chǎn)品的的疊加加根據(jù)本本項(xiàng)目目的地地勢特特點(diǎn)，，建議議規(guī)劃劃三種種別墅墅產(chǎn)品品：豪華獨(dú)獨(dú)棟、、舒適適雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排多多拼別墅豪華獨(dú)獨(dú)棟◤建筑基基地面面積在在700平平方米米左右右，其其中集集中花花園的的面積積至少少在200平平米以以上。。◤地上建建筑面面積350平方方米到到400平平方米米。◤地下建筑面面積160-200平方米左左右，總建建筑面積500-600平方方米。◤地上兩層，，地下一層層。◤室內(nèi)車庫，，雙車位。。◤4個(gè)臥室，，包括1個(gè)個(gè)主臥區(qū)+3個(gè)次臥臥室。戶型設(shè)計(jì)要要點(diǎn)◤注意室內(nèi)與與室外空間間的交流，，盡量保證證主要的功功能房間的的景觀效果果，比如可可將客廳朝朝向前院、、家庭室朝朝向后院、、餐廳朝向向側(cè)院等，，多使用落落地窗以保保障采光和和觀景效果果，但朝向向前院的窗窗的大小要要適宜，在在保障良好好的采光和和觀景的同同時(shí)注意私私密性。◤地上一層應(yīng)應(yīng)按照從禮禮儀接待空空間到家庭庭活動(dòng)空間間的序列進(jìn)進(jìn)行整體的的空間布局局，主要的的功能空間間包括門廳廳、客廳、、餐廳、家家庭室、早早餐室、中中西廚房、、客臥室、、車庫。◤門廳的面積積在10平平方米左右右，同時(shí)要要和其他的的功能空間間形成通而而不透的空空間聯(lián)系。。◤樓梯的位置置要注意，，務(wù)必避免免一入戶即即撞上樓梯梯的情況。。◤客廳應(yīng)朝南南，面積可可適當(dāng)夸張張，面寬應(yīng)應(yīng)保證在6-7米，，客廳（可可能的話包包括門廳））應(yīng)設(shè)計(jì)吹吹拔，以彰彰顯別墅的的氣派和身身份感。◤在一層應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)一間帶帶獨(dú)立衛(wèi)生生間的臥室室，供年老老或行動(dòng)不不方便的家家庭成員以以及客人使使用。◤一層還應(yīng)該該設(shè)計(jì)公共共衛(wèi)生間一一處，應(yīng)做做到干濕分分離，但可可以不包括括洗浴空間間。◤家庭室與西西廚、早餐餐室結(jié)合布布置，在廚廚房一側(cè)設(shè)設(shè)計(jì)后門，，朝向后院院作為獨(dú)立立工人出口口。戶型設(shè)計(jì)要要點(diǎn)別墅◤二層為休息息區(qū)，主要要的功能空空間包括家家庭室、主主臥區(qū)、兩兩間次臥室室。◤主臥區(qū)應(yīng)做做到南北通通透，寬敞敞、闊綽并并有良好的的景觀，包包括主臥室室、書房、、獨(dú)立的衛(wèi)衛(wèi)生間以及及男女主人人獨(dú)立的進(jìn)進(jìn)入式衣帽帽間，主臥臥可考慮設(shè)設(shè)計(jì)雙露臺臺。◤兩間次臥室室均應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)衣櫥、獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間間，可能的的話應(yīng)盡量量設(shè)計(jì)露臺臺。兩間次次臥室中至至少有一間間朝南。◤在剩余的公公共空間可可結(jié)合吹拔拔的位置設(shè)設(shè)置小型的的家庭室，，做到樓上上樓下空間間有交流。。◤從降低成本本和施工角角度考慮，，地下室面面積基本上上為地上一一層的面積積減去車庫庫的面積。。◤地下室功能能空間可以以包括：家家庭影院、、健身房、、設(shè)備間（（包括鍋爐爐房）、洗洗衣房、工工人房（包包括獨(dú)立的的衛(wèi)生間））、公共衛(wèi)衛(wèi)生間、酒酒窖、桑拿拿房等。◤地下室采光光使用下沉沉庭院采光光，下沉庭庭院要保障障一定的面面積。戶型設(shè)計(jì)要要點(diǎn)別墅別墅首層功能空空間面積建建議二層與地下下室功能空空間面積建建議別墅產(chǎn)品的細(xì)節(jié)節(jié)別墅室外空間室內(nèi)空間內(nèi)外空間關(guān)關(guān)系建筑排布大面積庭院院、多重庭庭院、精裝裝修庭院客廳、客廳廳挑空、餐餐廳、廚房房、特殊功功能空間大面積觀景景窗、多房房間景致保證私家庭庭院面積別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)大面積會客客廳高級別墅客客戶非常注注重公共空間的的尊貴感，希望客廳面面積盡可能能的寬敞、、闊綽，因因此客廳面面積應(yīng)達(dá)到到70-80平方米的規(guī)模。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)客廳挑空處處理根據(jù)對客戶戶的調(diào)查，，客戶在對對比過不同同客廳處理理戶型后，，明顯傾向選選擇有挑空空的客廳。。挑空的客廳廳能顯著提提升客廳的的空間感和和開敞度。。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)廚房與餐廳廳操作臺面臨臨窗而布通過落地窗窗與后院聯(lián)聯(lián)通的廚房房廚房和餐廳廳，是女性的“地盤””；客戶訪談顯顯示，有別別墅居住經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、特別是海外外生活經(jīng)歷歷的女性，，對餐廳和廚房房的關(guān)注度度極高。有中式廚房與與西式廚房房，且各自獨(dú)立立；中式廚房的的面積不應(yīng)應(yīng)過小，20平方米米較為合適適；餐廳與起居居室應(yīng)有明明顯的分隔隔；別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)大面積落地地采光窗、、采光井起居室采光光落地窗客戶認(rèn)為在在目前保溫溫技術(shù)相當(dāng)當(dāng)成熟的情情況下，應(yīng)盡可能保保證每個(gè)房房間均有大大面積的、、可向外觀景的窗窗戶，這應(yīng)應(yīng)該是別墅墅不同于普普通住宅最為關(guān)鍵鍵之處。將客廳朝向向前院、家家庭室朝向向后院、餐餐廳朝向側(cè)側(cè)院，多使用落地地窗以保障障采光和觀觀景效果，，但朝向前前院的窗的大小要要適宜，在在保障良好好的采光和和觀景的同同時(shí)注意私密性。。地下一層的的采光井被被獨(dú)具匠心心的做成兒童童游樂設(shè)施施，既保證證了房間充足足的采光，，又合理的的運(yùn)用了空間間，給生活活增添了樂樂趣。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)大型衛(wèi)浴空空間中國人的傳傳統(tǒng)觀念，，認(rèn)為衛(wèi)生生間是排污污之所，應(yīng)應(yīng)該隱蔽狹狹小，不做做重視。事事實(shí)上隨著著人們生活活水平的提提高，生活活壓力的逐逐漸加大，，衛(wèi)浴系統(tǒng)統(tǒng)在人們生生活中的地地位日益重重要，更成為人們們紓解壓力力，放松心心情的場所所。干凈整潔，，大空間，，設(shè)施體貼貼的衛(wèi)浴空空間更受消消費(fèi)者的歡歡迎，甚至至奢侈的，，更有SPA設(shè)施。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)私人衣帽儲儲藏室自己的衣櫥櫥太小，貴貴重衣服無無法存放，，首飾飾品品到處都是是，鞋子收收放不便，，現(xiàn)在這不不是僅僅困困擾女性的的問題，許許多男性也也為沒有私私人的衣帽帽儲藏空間間而煩勞。經(jīng)過調(diào)查查顯示，許許多客戶寧寧愿舍棄獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間間，也要衣衣帽間的需需求，因此此有無好而而精致的衣衣帽間，也也是凸顯產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的的重要細(xì)節(jié)節(jié)部分。有的客戶甚甚至對衣帽帽間的面積積都有一定定的要求，，小的不低低于3平米米，大的甚甚至需要十十多平米。別墅細(xì)節(jié)提升品質(zhì)多重庭院多重庭院包包括：前院后院側(cè)院內(nèi)院入戶院客戶調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，目前前的別墅居居住者對庭庭院的需求求，已經(jīng)不不再局限于于原有私家家花園內(nèi)的的植樹種草草，而是要要求有更優(yōu)優(yōu)美的景致致，要求與與室外有更更多的可互互動(dòng)空間。。以納帕溪谷谷地上面積積350-470平平方米的戶戶型為例，，中院、側(cè)院面積80-130平方米米，后院面面積約在200-400平方方米。前花園是開開敞式的，，有的以精精巧的低矮矮木柵欄或或竹籬笆圍圍起來；每每家門前都都栽滿了鮮鮮花和樹木木，修剪得得非常整齊齊漂亮，具具有迎賓的的禮儀功能能，展示主主人的形象象和品位，，就如同主主人敞開胸胸懷接納遠(yuǎn)遠(yuǎn)方的來客客，既體現(xiàn)現(xiàn)主人的匠匠心獨(dú)運(yùn)，，又有很強(qiáng)強(qiáng)的包容性性。前花園同時(shí)也也是社區(qū)景觀觀的重要組成成部分，可以以與周圍住宅宅互相借景，，形成風(fēng)格各各異的美麗街街景和社區(qū)優(yōu)優(yōu)美的大環(huán)境境。街道與房房子之間采用用巧妙的處理理，使主人在在屋里可以看看到街景，而而行人卻看不不到屋里。主人與街上的的行人有了一一段恰當(dāng)?shù)木嗑嚯x，沒有房房子緊鄰街道道的壓迫感，，主人和行人人感覺上都很很舒服。入戶前院庭院功能：有別墅居住住經(jīng)驗(yàn)的客戶戶極為關(guān)注庭庭院內(nèi)是否有有上下水、煤氣氣等可進(jìn)行灌溉和燒烤活動(dòng)的條件。。后花園一般都都較寬敞，以以圍墻和綠化化帶區(qū)隔，功功能性和私密密性都非常強(qiáng)強(qiáng)，家人，朋朋友聚會，屬屬于純家庭娛娛樂休閑空間間。功能性后院院墻可采用植植物+柵欄的自然隔隔離方式，既能向外展示示漂亮的私人人花園、又利利用植物形成的天天然屏障保證證生活隱私。。別墅雙拼別墅產(chǎn)品特點(diǎn)：擁有聯(lián)排別墅墅的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)點(diǎn)又有獨(dú)棟別墅墅的居住品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品特征：1.降低了社社區(qū)密度，增增加了住宅采采光面，使其其擁有了更寬寬闊的室外空空間。2.是低層小小樓加上私家家花園，在保保證擁有私家家花園的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，既要加加強(qiáng)戶外空間間的交流，使使私家小環(huán)境境融合社區(qū)大大環(huán)境，也改改變了兵營式式排列的呆板板面孔。3.雙拼別墅墅基本是三面面采光，外側(cè)側(cè)的居室通常常會有兩個(gè)以以上的采光面面，一般來說說，窗戶較多多，通風(fēng)不會會差，重要的的是采光和觀觀景。雙拼別墅的傳傳統(tǒng)和演變別墅傳統(tǒng)的雙拼別別墅兩戶共用用一道墻，兩兩戶同住一棟棟樓內(nèi)，有相相同的出入口口，形成一個(gè)個(gè)共同的居住體系。地下一層一層二層三層雙拼別墅的傳傳統(tǒng)和演變雙拼別墅的演演變：對拼別墅“對拼別墅””——

私家家院落得到強(qiáng)強(qiáng)化，突破傳傳統(tǒng)物業(yè)形式式，創(chuàng)造溢價(jià)價(jià)居室采光充分分，可以形成成多重庭院，，且庭院具有有較好的私密密性；提高土地利用用率，同時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排排產(chǎn)品的價(jià)格格上線。別墅別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點(diǎn)：有天有地，每每戶獨(dú)門獨(dú)院院。由三個(gè)或三個(gè)個(gè)以上的單元元住宅組成，，一排二至四層層聯(lián)結(jié)在一起起，每幾個(gè)單單元共用外墻墻。產(chǎn)品特征：1、比較注重重項(xiàng)目選址，，盡量余地、、余綠、余水水，交通比較較方便。2、價(jià)位較低低，為中產(chǎn)階階級中上層人人士及新貴階階層度身定造造。3、戶型設(shè)計(jì)計(jì)豐富而前衛(wèi)衛(wèi)，有特色。。聯(lián)排別墅的傳傳統(tǒng)和演變別墅傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品大多采用用“山墻并聯(lián)””的方式，雖然具有較高高的土地利用用效率，但容容易形成社區(qū)外部空間間單調(diào)呆板之之感，同時(shí)也也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)創(chuàng)造此類產(chǎn)品，面積相對較較小，總價(jià)較較低，而且可以享受受獨(dú)門獨(dú)院的的生活，因此比較受中中產(chǎn)階級的歡歡迎?！板e(cuò)聯(lián)”———增大中間單單元的采光面面與觀景點(diǎn)首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米錯(cuò)聯(lián)使每戶均均有完整的體體型和豐富的的立面朝向入入口和庭院。。單體來看，外外墻面積增加加，有更好的的采光、通風(fēng)風(fēng)和觀景效果果，特別是中中間單元的居居住品質(zhì)明顯顯提升。社區(qū)外部空間間也因此更加加豐富多變，，打破行列式式的雷同格局局。雙拼別墅的傳傳統(tǒng)和演變雙拼別墅的演演變：錯(cuò)聯(lián)別墅別墅聯(lián)排、雙拼別別墅的價(jià)值細(xì)細(xì)節(jié)別墅大面積花園贈(zèng)贈(zèng)送大面積的花園園不僅可以提提升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，并且在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上增增添了亮點(diǎn)和和賣點(diǎn)特色花園層在在產(chǎn)品中起到到了畫龍點(diǎn)睛睛的作用，使使人一件便心心生喜愛。聯(lián)排、雙拼別別墅的價(jià)值細(xì)細(xì)節(jié)別墅增加空間感的的設(shè)計(jì)下沉式庭院加了室外空間間的層次感，，業(yè)主可隨意意分配各類使使用功能于此此；下沉式庭院對支付能力有有限、非常向向往別墅庭院院生活的客戶戶很有打動(dòng)力力。增加地下室自自然采光面平添院落的層層次感半室內(nèi)空間感感，用途廣面積段類型樓層套數(shù)比例贈(zèng)送180-230平米聯(lián)排3層+地下室室25%花園及地下室室250-320平米雙拼3層65%花園及地下室室350-420平米獨(dú)棟3層10%花園及地下室別墅，提升項(xiàng)目形象象的催化物建議中間面積積的雙拼占有有主要比例。別墅的面積配比高層產(chǎn)品的互互補(bǔ)高層高層住宅作為為中檔產(chǎn)品，，將成為住宅宅未來的主流流形態(tài)。其優(yōu)勢在于除除了可以拉高高項(xiàng)目容積率率之外，還可可以帶動(dòng)一系系列的快速消消化，這決定了項(xiàng)項(xiàng)目必然有一一定的高層住住宅。建議本項(xiàng)目的的高層住宅，，全面引進(jìn)私私家花園的概概念，將“入入戶花園”““空中庭院””等創(chuàng)新設(shè)計(jì)計(jì)引入高層。。根據(jù)本項(xiàng)目的的地勢特點(diǎn)，，建議規(guī)劃兩兩種高層產(chǎn)品品：9層小高層、、16層高層層高層花園小高層花園小高層的的價(jià)值細(xì)節(jié)客廳和臥室相相錯(cuò)，在小高高層也可享受受空中庭院生生活頂層復(fù)式,享受大宅范范的別致生活活高層花園小高層的的價(jià)值細(xì)節(jié)夾層戶型的創(chuàng)新高層花園小高層的的價(jià)值細(xì)節(jié)入戶花園及空空中花園,在緊湊的戶型型中增添生活情趣。高層全景高層全景高層的價(jià)價(jià)值細(xì)節(jié)超大觀景窗，，盡量擴(kuò)展觀觀景面弧線落地窗創(chuàng)創(chuàng)造了連續(xù)的的270度開闊視野，，加上小高層層的高度優(yōu)勢勢，無敵湖景景盡收眼底。。窗臺不落地，，不計(jì)面積，，可以小坐，，可以擺放陳陳設(shè)，具有很很大的使用價(jià)價(jià)值，實(shí)惠又又實(shí)用。高層全景高層的價(jià)價(jià)值細(xì)節(jié)景觀電梯，全全方位的體驗(yàn)驗(yàn)景觀社區(qū)價(jià)價(jià)值帶有觀景平臺臺的采光電梯梯廳社區(qū)景觀一覽覽無余，使得得每一次升降降猶如賞景之之旅以觀光電梯作作為觀景小高高層亮點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新性性和中高端定定位景觀電梯較普普通電梯成本本增加約30%左右。高層全景高層的價(jià)價(jià)值細(xì)節(jié)邊角戶型的采采光窗放大成成為景觀衛(wèi)生生間面積段戶型套數(shù)比例80-100平米米兩房25%110-120平米三房35%120-135平米三房35%140平米四房10%高層，帶動(dòng)項(xiàng)目消化化的動(dòng)力建議三房戶型型占有主要比比例。高層的面積配比項(xiàng)目占地面積約49萬平米，總建建筑面積約56萬平米。物業(yè)所占比例土地面積套套數(shù)（約））別墅1萬平米2.5萬平米30套復(fù)式住宅1萬平米0.83萬平米50套花園洋房5萬平米4.16萬平米380套高層住宅17萬平米6.8萬平米1400套合計(jì)24萬平米14萬平平米1860套各種產(chǎn)品的建建筑面積配比比建議項(xiàng)目配套規(guī)劃劃建議泛會所車庫園林商業(yè)物業(yè)管理泛會所項(xiàng)目配套規(guī)劃劃建議根據(jù)調(diào)研的結(jié)結(jié)果，住戶更愿意會會所設(shè)有文化化運(yùn)動(dòng)設(shè)施排在前四位的的分別是：一、籃球場（（室外）二、泳池三、羽毛球場場（室內(nèi)）四、室內(nèi)綜合合館會所定位——“文化”和““運(yùn)動(dòng)”雙主主題引入泛會所概念——建議議在首層開放放空間及過渡渡空間中增設(shè)設(shè)園林式泛會會所的功能，，補(bǔ)充會所配配套，提高項(xiàng)項(xiàng)目附加值；；項(xiàng)目配套規(guī)劃劃建議項(xiàng)目配套規(guī)劃劃建議園林、水系利用項(xiàng)目周邊邊的自然水資資源，給項(xiàng)目目設(shè)計(jì)了大型型的水系景觀觀建議在此給項(xiàng)項(xiàng)目做大型的的景觀延伸帶帶，既可提高高項(xiàng)目品質(zhì)形形象，亦可起起到隔離分割割的效果。營造層次豐富富的五重垂直直綠化項(xiàng)目配套規(guī)劃劃建議園林第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉卉、小灌木第五重：草坪坪、地被等營造浪漫氣息息的主題園項(xiàng)目配套規(guī)劃劃建議園林建議：別墅區(qū)區(qū)的綠化率要要達(dá)到55%，洋房區(qū)的的綠化率達(dá)到到40%，高高層區(qū)的綠化化率達(dá)到35%。高覆蓋蓋的立立體綠綠化曲徑通通幽的的景觀觀小道道貼合主主題的的情景景化小小品項(xiàng)目配配套規(guī)規(guī)劃建建議車庫洋房車車位比比1：1，從車車庫可可以直直接進(jìn)進(jìn)入單單元門門；高層建建地下下停車車場，，車位位比0.6-0.8：1；獨(dú)棟別別墅設(shè)設(shè)置可可供停停放兩兩輛車車的車車庫，，聯(lián)排排和雙雙拼分分別設(shè)設(shè)置可可供停停放一輛車車的車車庫；；建議設(shè)設(shè)置地地下車車行流流線，，車輛輛可以以直接接從地地下入入庫或或車位位，方方便的的同時(shí)還具具備安安全性性。商業(yè)項(xiàng)目配配套規(guī)規(guī)劃建建議建議商商鋪形形式：：單層層沿街街商鋪鋪或1+2雙層沿沿街商商鋪；；面積區(qū)區(qū)間：：單層層商鋪鋪在30平米—50平米之之間；；1+2商鋪在在60平米—80平米之之間。。面寬范范圍：：4—6米進(jìn)深范范圍：：單層層商鋪鋪10-12米；；1+2商鋪12—14米；；主營形形式：：考慮慮到商商業(yè)面面積并并不多多，主主要滿滿足小小區(qū)的的生活活配套套，因因此以以餐飲飲、休休生活活配套套為主主。配套社社區(qū)商商業(yè)街街物業(yè)管管理項(xiàng)目配配套規(guī)規(guī)劃建建議引入知知名物物業(yè)管管理公公司。。統(tǒng)一一著裝裝、統(tǒng)統(tǒng)一培培訓(xùn)做做到位位后，，能與與目前前市場場項(xiàng)目目拉開開差距距；專業(yè)性性的禮禮賓服服務(wù)能能凸顯顯業(yè)主主的尊尊貴身身份，，在項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售階階段就就極易易被客客戶感感知。。形象定定位■項(xiàng)目目形象象預(yù)判判■形象象定位位1、依依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域的的周邊邊環(huán)境境來看看，項(xiàng)項(xiàng)目是是目前前同區(qū)區(qū)域中中唯一一的中中高品品質(zhì)樓樓盤，，從形形象上上需要要區(qū)別別于周周邊的的樓盤盤。2、虹虹橋工工業(yè)園園是新新興發(fā)發(fā)展的的大型型工業(yè)業(yè)基地地，未未來潛潛力或或有可可待，，但因因項(xiàng)目目周邊邊的資資源一一般，，從本本身的的價(jià)值值上講講，項(xiàng)項(xiàng)目的的形象象很難難做大大的提提升，，成為為吸引引客戶戶的籌籌碼，，所以以必須須在前前期加加大營營造景景觀優(yōu)優(yōu)勢，，真正正提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)，從從形象象上顛顛覆人人們的的現(xiàn)有有認(rèn)知知，第第一時(shí)時(shí)間占占據(jù)市市場空空白，，達(dá)到到提高高項(xiàng)目目價(jià)值值期待待的目目的。。項(xiàng)目形形象預(yù)預(yù)判形象定定位分分解雙擊添添加標(biāo)標(biāo)題文文字全景觀觀風(fēng)情情打造大大型高品質(zhì)質(zhì)終身價(jià)價(jià)值體系塑塑造立體式式綠化化分布布組團(tuán)景景觀與與景觀觀公園園設(shè)置置區(qū)別于于同區(qū)區(qū)域的的產(chǎn)品品形式式產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)體體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)區(qū)位價(jià)價(jià)值的的深化化傳播播傳世美美宅的的概念念塑造造強(qiáng)調(diào)唯唯一性性營銷體體系■營銷銷策略略■營銷銷推廣廣■客戶戶攻略略營銷策策略4合1營銷城市+產(chǎn)品+品牌+生活根據(jù)城城市特特征和和市場場的反反映，，研究究出適適合目目標(biāo)客客戶群群的產(chǎn)產(chǎn)品