2015年下半年安徽房地產(chǎn)估價師理論與方法造成成交價格偏離正常價格的因素模擬試題

2015年下半年安徽省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：造成成交價格偏本卷共分為一、單項選擇題（共意）本卷共分為一、單項選擇題（共意）1、某期房預計分0，60分及格。1個事最符合題4500元/口，離正常價格的因素模擬試題大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分25題，每題2分，每題的備選項中，只有2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價格為出租的年末凈收益為500□□□□□□□□□□□8％，風險補償估計為現(xiàn)房價格的 3口，則該期房目前的價格為元口口。A：3473B：4365C：4500D：4635E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為 700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為 __萬元。A．55.0B．38.5C．105.0D．23.63、估價人員通過市場調(diào)查獲知， 某地區(qū)2003口2006□□□□□□□□□□□□平分別為4682元□□, 4887元□□, 5037元□□, 5192□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□ 2008□□□□□□□□□A：5362B：5347C：5532D：5563E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、房地產(chǎn)估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在 __下的估價結果具有近似性。A口同一估價原則、同一估價時點BD□□□□□□□□□□□□□C口同一估價目的、同一估價時點D口同一估價原則、同一估價目的5、土地用途管制的核心是。A：保護耕地B：□□□□□□□□C：□□□□□□□限期□□制度D：不能隨意□□□□□□□□E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的． （2005年試題）A：損益表B：資金來源與運用表C：資本金現(xiàn)金流量表D：全部投入現(xiàn)金流量表E：借款合同7、下列房地產(chǎn)圖中，用作房地產(chǎn)產(chǎn)權證書附圖的是__。A.地籍圖和房產(chǎn)分戶圖B.宗地圖和房產(chǎn)分戶圖C.地形圖和房產(chǎn)分戶圖D.宗地圖和房產(chǎn)分丘圖8、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有__。A.更長的經(jīng)濟壽命B.更顯著的各異性C.更強的適應性D.更專業(yè)的物業(yè)管理9、商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括__。A.開發(fā)商違法預售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場供需失衡10、房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是的關系。A：正相關和正相關B：正相關和負相關C：負相關和正相關D：負相關和負相關E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、按照《中華人民共和國物權法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，應當經(jīng)__的業(yè)主同意。A.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)C.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)12、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同?估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為．【2007年考題】A：掌握的有關信息不同B：作出的估價師聲明不同C：估價對象狀況不同D：委托人不同E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、關于房地產(chǎn)項目融資說法錯誤的是。A：房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動B：通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金C：實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)提高投資收益的目的D：房地產(chǎn)項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應E：借款合同14、城市房屋租賃應向__部門登記備案。A.公安B.工商管理C.房地產(chǎn)管理D.土地管理15、關于實際利率和名義利率的說法，錯誤的是__。A.名義利率對應一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應一年中計息周期的復利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率16、某建筑安裝工程中，規(guī)費為300萬元，企業(yè)管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。A．350B．580C．600D．88017、在產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的成因中，__是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。A.投機需求的膨脹B.金融機構的過度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.媒體的夸大宣傳18、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點．由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價。A：逐漸降低B：逐漸升高C：可視為基本不變D：為零E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、關于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是。A：房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B：房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變C：房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費D：房屋平移技術不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于__基金。A.契約型B.公司型C.封閉型D.開放型21、某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價，這種證券是。A：股份B：股單C：股票D：公司債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、投資估算的精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%?1.5%,該階段為。A：投資機會研究B：初步可行性研究C：詳細可行性研究口：項目的評估和決策E：借款合同23、某城市某類房地產(chǎn)的當期實際價格水平為3600元/m2,預測值為3630元/m2,修勻常數(shù)為0.65,則下一期房地產(chǎn)的預測值為一元/m2。A.3610.5B.3619.5C.3711.5D.3719.524、按照規(guī)定,新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前日完成選聘物業(yè)服務企業(yè)。A：30B：45C：60D：90E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,除有租約限制的以外,應選取__凈收益作為估價依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低二、多項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選,所選的每個選項得0.5分）1、廉租住房保障資金的來源有等。（2009年試題）A：地方財政預算安排B：中央財政專項補助C：住房公積金增值收益D：土地出讓凈收益E：住宅專項維修資金2、處分抵押房地產(chǎn)所得金額,應首先__。A.扣除土地出讓金B(yǎng).支付處分抵押房地產(chǎn)的費用C.償還抵押權人債權D.扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款3、關于房地產(chǎn)項目融資的說法錯誤的是__。A.房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動B.通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通常可將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動的資金C.實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)提高投資效益的目的D.房地產(chǎn)項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應4、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應時，往往采用。（2008年試題）A：挑戰(zhàn)定價法B：領導定價法C：目標定價法D：隨行就市定價法E：借款合同5、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/m2,第二層和第五層的住宅售價同為2100元/m2,第三層和第四層的住宅售價同為2200元/m2,則該住宅樓的加權算術平均價格和簡單算術平均價格相比，__。A.前者高于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.無法確定6、下列建設工程必須實行監(jiān)理。A：中型公用事業(yè)工程B：成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程C：利用國際組織援助資金的工程D：城鎮(zhèn)居民自建住房E：農(nóng)村村民自建住宅7、在正常情況下拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格三者之間的關系為__。A.拍賣價格,招標價格＞協(xié)議價格B.拍賣價格,協(xié)議價格＞招標價格C.招標價格,拍賣價格＞協(xié)議價格D.招標價格,協(xié)議價格＞拍賣價格8、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于典型的房地產(chǎn)投資。A：收益型B：收益加增值型C：機會型D：博弈型E：借款合同9、達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。A：行政裁決B：依法起訴C：強制拆遷D：仲裁E：協(xié)商10、關于各級房地產(chǎn)價格評估機構各資質(zhì)等級應具備的條件，下列說法中正確的是__。一級房地產(chǎn)估價機構應從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價機構二級資質(zhì)2年以上一級房地產(chǎn)估價師應有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師C.二級房地產(chǎn)估價機構應有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師D.二級房地產(chǎn)估價機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于50%E.三級房地產(chǎn)估價機構應有5名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師11、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有。（2005年試題）A：投資房地產(chǎn)信托基金B(yǎng)：購買住房抵押支持證券C：購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D：購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E：購買土地進行開發(fā)12、投資項目可行性研究的根本目的包括.（2007年試題）A：減少或避免投資決策的失誤B：提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟效益C：提高項目開發(fā)建設的社會和環(huán)境效益D：為項目決策提供依據(jù)E：為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)13、屬于樓、地面構造層次中的塊材面層的是。A：橡膠面層B：磨光花崗石面層C：水磨石面層D：水泥花磚E：條石面層14、設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的__的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費用土地使用權出讓金土地使用成本15、建設工程進度控制工作的主要內(nèi)容包括。A：施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析B：編制項目建設工程進度計劃C：監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行D：制訂勘查計劃E：對項目建設總周期目標的論證與分析16、下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有。（2009年試題）A：市場供求風險B：變現(xiàn)風險C：利率風險D：時間風險E：資本價值風險17、商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修資金繳納約定。購房者應當按購房款__的比例向售房單位繳納維修資金。A．1%B．2%C．3%D．4%18、新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會成立之前，住房維修資金。A：由物業(yè)管理企業(yè)代管B：由房地產(chǎn)管理部門代管C：由財政部門代管D：由業(yè)主自行管理E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58％，按月等額償還本息。則關于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有。A：該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B：該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C：該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元D：該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元E：該房地產(chǎn)不存在名義價格20、影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有__。A.政治安定狀況B.社會治安狀況C.房地產(chǎn)投資D.房地產(chǎn)投機E.城市化21、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同22、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有。A：