2022年行業(yè)分析廣州二手樓市發(fā)展情況分析

廣州二手樓市發(fā)展情況分析在大家關注的焦點都集中在奧運賽事的時候,一手房借奧運東風推貨促銷以求"搶跑"下半年樓市,羊城二手房市場呈現怎樣的狀態(tài)?記者調查發(fā)覺,二手房市場尚在迷茫尋路,看樓的人更少了,一些中介幾乎處于半歇業(yè)狀態(tài)。依據中原地產監(jiān)測數據顯示,8月還未結束,相比7月份同期二手房成交量已削減了10%左右,房價則下降了5%。

業(yè)內人士表示,隨著廣州部分一手房促銷降價,部分區(qū)域二手房掛牌價格松動,二手房價格將來走向增加了下行的可能性。有專家指出,二手房市場調整比一手房滯后,10月份以后,二手房價將有較大下調。

門店"零交易量"不是新奇事

奧運賽事正如火如荼進行,廣州二手房市場此刻卻有些冷清。記者連日走訪市場發(fā)覺,不少二手房中介門可羅雀,有的小中介甚至干脆關門。在五羊新城東興南路,這一條路上有5家中介門店,每家中介門店都冷冷清清,而在2022年,這里的中介門店可以用"門庭若市"來形容。

"去年看看照片就可以成交,顧客還生怕出手稍慢沒有房子?，F在帶著客戶在房子和店面之間來回奔波,衣服濕了十來遍,還是難成交。"五羊新城圣安中介門店的肖先生說,奧運期間門店生意清淡,大家心里都沒底。

他皺著眉頭說:"干二手房中介主要靠業(yè)務成交量提成吃飯,現在市場這么冷清,再這樣下去要開頭考慮轉行了。"

"前個星期好些,奧運開頭后生意更淡。原來打10個電話,就有兩三個看房機會,而現在打50個電話,能有一兩個看房客戶就不錯了,大家都去忙著看奧運競賽了。"番禺的中介小梁略帶無奈地表示,這就是市場現狀。

在采訪中,有不少中介埋怨,連月來成交狀況不抱負,盤源推出速度和消化速度不平衡,積累了相當一部分盤源,多數買家持續(xù)觀望,只看不買,中介只能白忙活。

天河育蕾小區(qū)某中介主管朱小姐說:"奧運開賽以來,生意差了許多,大約少了兩成,我熟悉的其他中介也差不多。"她說,上周末才有兩三個客人,平常多的一天有十幾個。有中介稱,半天沒有一個客戶上門、單店買賣交易量為零的狀況已經不是新奇事了。

有一小型中介行經紀表示,原來二手房市場由于業(yè)主不愿降價,跟一手房相比優(yōu)勢幾乎已經沒有了。最近由于奧運開賽,看樓的人更加少了。而業(yè)主方面,由于也要看競賽,對中介經紀帶客人去看房的時間,也有了自己的考慮。

中原地產項目部總經理黃韜表示,依據他們監(jiān)測的市場數據,進入8月至今,相比7月份同期二手房成交量削減了10%,而房價下降了5%。

租賃成交量穩(wěn)步增加

家住駿景花園的陳小姐說,她的房子一度漲到1.3萬元每平方米,如今跌到1萬元每平方米都不到,她干脆等下去。她對后市更為看好:"2022年這里會通地鐵,到時房子能夠賣出更好的價錢。"

不少像陳小姐這樣的業(yè)主選擇了把房子放租,等待更好時機再賣房。

"現在要租到合適的房子太難了。"林小姐原來準備奧運前在五羊新城租一套三室一廳的房子,誰知道從7月初找到現在,還沒有找到。"出租的房子要價都很貴,廉價的又條件太差。"她認為,由于買房的人削減,租房的人增加,使得房屋租賃市場仍舊"高燒不退"。

廣州大道中某中介行的趙先生表示:"這段時間大家都不買房了,還好租房市場相對活躍,一房一廳或者兩房一廳比較搶手。"

而一二手樓市的不明朗,也讓部分原本準備購買二手房的買家轉變置業(yè)方案,轉買為租。

合富置業(yè)成交數據顯示,近幾個月以來,全市租賃成交量保持穩(wěn)步上揚的趨勢,其中除了外地工薪一族、白領人士等租房市場常規(guī)客源外,還有部分是之前有意購房、但看到樓市波動而轉買為租的客源。從整體上看,這部分客源約占租賃新增客源的10%-15%左右。滿堂紅的統(tǒng)計數據也顯示,租賃客源大約增加了10%左右。

中介"搶灘"一手房市場

面對看樓量不足的難題,早在奧運開賽之前,中介公司已經想盡方法"抗寒",并且瞄準了剛剛在樓市興起的一、二手房聯動。

從7月份開頭,包括滿堂紅地產在內的廣州幾大中介公司紛紛大張旗鼓地開展一手樓代理業(yè)務,并與苦于銷售不暢的開發(fā)商一拍即合,包括陽光名苑、力迅上筑、翡翠綠洲、時代YOU公寓等多個樓盤紛紛加入到一、二手房聯動的行列中來。

在天河長興街滿堂紅店,店門口惹眼處貼著"店長特殊推舉",一、二手房聯動推出某樓盤。該店物業(yè)顧問王聞華坦言,現在開發(fā)商進行一、二手房聯動銷售,但是效果并不抱負,現在市民觀望氛圍深厚,近期成交的一單二手房買賣是在上個月了。

在駿景花園,滿堂紅中介行的柴浩說:"現在有人看房就不錯了,開發(fā)商搞一、二手聯動更多的是提升樓盤的人氣。"

一、二手房聯動能否成為中介的救命稻草?不少中介對此持懷疑態(tài)度。

某知名房地產中介討論部負責人表示,一、二手房聯動其實對傳統(tǒng)二手市場造成沖擊。由于一方面客源是固定的,讓二手客戶去買一手樓,相當于削減了二手的客源。另一方面,由于在當下,賣一手樓比賣二手樓更加簡單,更好獲利,中介經紀也不用去跑過戶等手續(xù),可能導致二手經紀放松二手業(yè)務,而目前業(yè)主出售二手房,基本還是要靠中介的,這在肯定程度上減弱了二手房市場。

分析二手房消失局部供大于求

"現在一手房太多折扣和優(yōu)待了,這讓二手業(yè)主犯難,也讓買家觀望。"業(yè)內人士表示。

廣州的一手樓市從2022年10年月的高位滑落,下降幅度居于全國前列。由于交易主體不同,二手樓市的反應有所"滯后",但政府數據和幾大中介的成交數據均顯示,今年上半年以來,廣州二手與一手的"倒掛"非常嚴峻。以白云區(qū)為例,這里的一手樓盤降價幅度比較大,比二手樓還要廉價的一手樓已經不鮮見,對白云區(qū)二手樓的壓力相當大,由于成交量大幅萎縮,不少投資者不得不降價銷售。

業(yè)內人士認為,一手房曾始終充當著二手房的價格標桿,一手房樓盤的每次提價,都成為周邊二手房升值的最佳機會。而廣州部分區(qū)域二手房價反超一手房價,一是樓市處于低迷時期,開發(fā)商都鉚足了勁促銷,直接壓低了一手房價格；二是很多二手房因朝向、樓層較好,交通便利,物業(yè)服務完善等良好條件,價格進一步走高。

部分區(qū)域房源多過客戶

"二手樓盤的供大于求,也是樓市冷清的其中一個因素,現在都沒什么人前來問津。"中原地產一位房產經紀人這樣告知記者。

滿堂紅地產發(fā)布的7月份市場討論報告稱,近兩個月,不斷有地產經紀反映所屬地域的待售盤源比有效客戶多的狀況,實際上這已消失了供大于求的跡象。

業(yè)內人士分析,二手樓市場依靠"結婚房"、"名校房"、"拆遷后再購房"的買家,只能營造今年3至5月份的局部回暖,并不能有效消化市面上全部待售盤源。

部分業(yè)主不愿"賤賣"

合富置業(yè)廣利分行經紀人喬治說,最近二手樓沒有怎么降價,但是可以向業(yè)主砍價,價格有商議?的余地。這意味著,部分房東對于其掛牌價格略有松動。

但目前價格松動的現象僅僅存在個別區(qū)域。分析人士指出,二手房的價格波動緣由以及日后的走勢都不同,最關鍵的還是售房人對預售房價格的心理預期,雖然想買房的人都在等著價格下跌,但是售房者對房價的心理預期普遍較高,總覺房價還會大漲,現在沒人買沒關系,我先出租,先賺半年租金,等房價漲了我再賣--這種心理作用下,除了極個別急需用錢的人,絕大部分的房主都會堅挺自己的房價,寧可不賣,也不"賤賣"。

滿堂紅地產討論部經理周峰表示,不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內,而近期看房的又大多壓價較厲害,所以業(yè)主們也有想等奧運過后再說的想法。

專家說法二手樓市10月后或有大調整

中原地產項目部總經理黃韜指出,一手樓盤銷售都要明碼標價,價格相對透亮?????,升與降的反應都快。而二手市場的房源分散在多個小業(yè)主手中,每個業(yè)主的心理價位都有差異,對市場有肯定的滯后性。"從以往閱歷看,二手房市場要比一手房滯后三個月左右,這就意味著10月份左右,二手房市場將有較大調整。"

專家分析,目前一手房價已經回到2022年初