XXXX年標(biāo)點廊坊市固安縣盤富時代項目策劃報告

盤富時代項目策劃報告MarketingStrategyReport.目錄ContentsPART1—整體市場分析1.1宏觀市場1.2國家政策1.3未來走勢PART3—項目情況解讀3.1區(qū)位價值3.2產(chǎn)品解析3.3SWOT分析PART4—項目自身定位4.1銷售目標(biāo)4.2定位推導(dǎo)PART5—項目推廣策略5.1賣點梳理5.2階段推廣5.3手段運用PART6—整體銷售策略6.1價格策略6.2銷售管理PART7—標(biāo)點地產(chǎn)簡介7.1公司簡介7.2合作模式7.3成功案例PART2—固安市場分析2.1區(qū)域利好2.2市場現(xiàn)狀2.3客群分析2.4典型項目PART.1整體市場分析1.1、宏觀市場a.全國房地產(chǎn)銷售情況2010年1—11月，全國總價成交面積82541.27萬㎡，銷售金額42277.89億元。2009年全年，全國總價成交面積93713.04萬㎡，銷售金額43994.54億元。國家調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場走勢起到了一定的遏制作用。2010年10月及11月，兩者在成交面積差額基本相當(dāng)?shù)耐瑫r，成交金額差額對比是有所下降的，表明整體市場平均價格出現(xiàn)波動。在不能感覺到市場價格出現(xiàn)明顯變化的同時，說明目前二線及以下城市的成交量上升明顯。4月“國十條”4月“國十條”9.29“新政”9.29“新政”b.全國房地產(chǎn)開發(fā)情況2010年1—11月，全國房屋新開工面積14.51億㎡，完成土地購置面積3.61億㎡。2009年全年，全國房屋新開工面積11.54億㎡，完成土地購置面積3.2億㎡。此外，今年1-11月，我國房地產(chǎn)實際完成投資金額、房屋施工面積、竣工面積等數(shù)據(jù)均已超過去年全年水平。1-11月，房地產(chǎn)新開工面積同比增長48.71%，而商品房銷售面積僅同比增長9.76%，相差38.95個百分點，市場供求缺口在縮小。樓市未來供應(yīng)量將大幅提升，加上保障性住房將密集投入市場，樓市供不應(yīng)求的局面會得到一定程度的緩解。c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元銀行貸款（國內(nèi)貸款、按揭貸款）及定金及預(yù)收款占據(jù)了資金來源的50%以上（55%）。預(yù)算資金監(jiān)管將限制開發(fā)企業(yè)大量資金的運轉(zhuǎn)速率。穩(wěn)健的貨幣政策將會影響到未來市場貸款金額的增長速度。隨著市場開工面積的逐步增大，資金供給不足的話將會影響到很多開發(fā)企業(yè)的整體運轉(zhuǎn)狀況。資金監(jiān)管小結(jié)目前，單從房價來看，全年尚處于高位運轉(zhuǎn)期。今年開工面積以及新增土地面積的高速增長，將會在明年的住宅供應(yīng)上得到突出展現(xiàn)，屆時市場會出現(xiàn)供應(yīng)旺盛的局面。1.2、國家政策a.國家調(diào)控路線短期調(diào)控供給需求促供給保障住房供給房產(chǎn)企業(yè)稽查土地市場投放壓需求二套房政策個人所得稅推行房產(chǎn)稅房價下降到一定水平市場健康穩(wěn)定地發(fā)展長效機制體制制度體制改革房產(chǎn)開發(fā)體制土地供應(yīng)體制住房分配體制協(xié)同管理體制完善制度土地管理制度住房保障制度財政稅收制度金融監(jiān)管制度b.國家調(diào)控手段限購令限外令保證供應(yīng)加強管理準(zhǔn)備金加息稅收政策差別信貸年內(nèi)6次提高存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)到18.5%的歷史高位。央行年內(nèi)2次加息，一年期存款基準(zhǔn)利率總計漲幅0.5%。五年以上期還款利率變?yōu)?.4%。加大市場土地供應(yīng)，嚴(yán)控用地管理，叫停容積率1以下土地供應(yīng)、新開工保障性住房1000萬套。78家央企退市、加強企業(yè)購地和融資監(jiān)管、對土地開發(fā)、商品房交易過程監(jiān)管、商品房預(yù)售資金監(jiān)管首套房貸款首付30%，利率85折；二套房首付50%，利率1.1倍，全面叫停三套及以上貸款。加強土地增值稅征管。契稅征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。房產(chǎn)稅試點改革。對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。截至11月底，全國先后有16個城市出臺限購令。另外對外資機構(gòu)和個人購買國內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。行政舉措：問責(zé)制、監(jiān)督落實經(jīng)濟手段：穩(wěn)健的貨幣政策c.國家調(diào)控態(tài)度2月27日，溫家寶：“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！?月5日，十一屆全國人大三次會議。國務(wù)院總理溫家寶在報告中指出，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。國務(wù)院總理溫家寶10月25日主持召開國務(wù)院會議重申“堅決遏制部分城市房價過快上漲?！?2月26日，溫家寶在中央人民廣播電臺與聽眾交流時表示有信心讓房價回到合理價位8月21日，江蘇常州。李克強副總理在一次會議上要求：繼續(xù)落實好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅決抑制投機炒作行為。8月13日，北京。李克強在考察工作時強調(diào)：繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。8天之內(nèi)，國務(wù)院副總理兩提房地產(chǎn)調(diào)控、兩提抑制投機炒作，這無疑是給投機者敲響警鐘，向外界釋放出強烈信號：房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松、不能松、不該松。7月4日，國土資源部部長徐紹史表示，在政府房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的作用下，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量跌價滯的局面，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能面臨全面調(diào)整,房價會有所下降。徐紹史部長還表示，中國土地房地產(chǎn)市場已逐步回歸理性，下半年國土資源部將積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。6月11日，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得階段性效果，本輪調(diào)控不會半途而廢。本次調(diào)控不同于以往的幾次調(diào)控，以往的幾次調(diào)控都是部門牽頭，主要靠地方政府實施。而此次由國務(wù)院直接出臺具體措施，由地方政府落實。本次調(diào)控呈現(xiàn)差別化，即打擊投資性、傾斜自住型、增加保障性住房，剛性需求不會受影響，這也讓中央不用擔(dān)心因為調(diào)控而影響房地產(chǎn)甚至經(jīng)濟發(fā)展。住建部小結(jié)國家調(diào)調(diào)控的的決心心是空空前的的，手手段的的采用用相對對以往往也更更加的的多樣樣化、、明細(xì)細(xì)化，，屢次次使用用“組組合拳拳”的的形式式調(diào)控控整體體樓市市。預(yù)預(yù)計2011年，整整體市市場的的房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政政策不不會放放松。。1.3、未來來走勢勢a.政策導(dǎo)導(dǎo)向宏觀經(jīng)經(jīng)濟：：通脹脹風(fēng)險險加大大，調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)構(gòu)、穩(wěn)穩(wěn)物價價成為為2011年經(jīng)濟濟工作作重點點目前，，全國國的宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟增增長趨趨勢依依然向向好，，但是是通脹脹風(fēng)險險繼續(xù)續(xù)加大大。未未來通通脹風(fēng)風(fēng)險將將成為為中央央決策策部門門的首首要關(guān)關(guān)注點點。貨幣政政策：：從““適度度寬松松”到到“穩(wěn)穩(wěn)健””預(yù)計從從現(xiàn)在在起至至2011年上半半年，，貨幣幣政策策的重重點在在于抑抑制物物價上上漲、、調(diào)整整經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)構(gòu)、促促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，，整體體偏緊緊的導(dǎo)導(dǎo)向不不會變變化。。2011年新增增貸款款計劃劃將為為7萬億元元。調(diào)控政政策不不會放放松，，限購購限貸貸政策策放松松可能能性不不大一方面面，通通脹預(yù)預(yù)期加加大的的情況況下投投資投投機性性需求求存在在再度度反彈彈可能能；另另一方方面，，重點點城市市供給給仍顯顯不足足的大大背景景下，，若放放松限限購限限貸政政策可可能導(dǎo)導(dǎo)致房房價再再度快快速上上漲。。保障房房建設(shè)設(shè)力度度繼續(xù)續(xù)加大大，公公租房房成新新的著著力點點2011年計劃劃安排排保障障類住住房1000萬套，，這將將大大大緩解解可能能存在在的投投資下下滑對對經(jīng)濟濟增長長帶來來的不不利影影響，，同時時也有有利于于保障障性住住房供供應(yīng)的的繼續(xù)續(xù)擴大大和住住房供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的的日趨趨合理理。房產(chǎn)稅稅試點點改革革加快快推進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)戰(zhàn)略性性調(diào)整整作為為2011年工作作重點點，房房產(chǎn)稅稅改革革作為為明確確中央央與地地方財財稅關(guān)關(guān)系、、促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整整的重重要手手段，，邁出出實質(zhì)質(zhì)性步步伐的的可能能性較較大。。b.供求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變土地市市場：：供應(yīng)應(yīng)力度度繼續(xù)續(xù)加大大，熱熱點區(qū)區(qū)域或或中心心城市市地塊塊競爭爭激烈烈房產(chǎn)市市場：：供求求關(guān)系系得到到改善善，價價格漲漲幅下下降2010年，全全國僅僅完成成土地地供應(yīng)應(yīng)計劃劃的65%2011年，完完成率率低的的省份份會繼繼續(xù)加加大供供應(yīng)為開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)拓展展土地地儲備備提供供更多多機遇遇2010年多數(shù)數(shù)房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)銷售售業(yè)績績良好好目前企企業(yè)自自有資資金量量較為為充裕裕熱點區(qū)區(qū)域或或中心心城市市地塊塊將得得到廣廣泛關(guān)關(guān)注市場整整體供供應(yīng)良良好，，為保保證發(fā)發(fā)展，，開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)自身身閑散散資金金量不不大。。截止目目前，，全國國購置置土地地面積積3.61億㎡2011年，開開發(fā)企企業(yè)前前提投投入需需求資資金巨巨大加速開開發(fā)，，市場場供應(yīng)應(yīng)量超超越往往年2010年保障障類住住房開開工1000萬套占整體體施工工面積積10%按套數(shù)數(shù)計算算占20%供給結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，，部分分剛性性需求求市場場被分分離市場供供應(yīng)量量放大大，消消費者者可選選余地地增多多，性性價比比高產(chǎn)產(chǎn)品受受追捧捧。c.市場分分化城際高高鐵和和市內(nèi)內(nèi)軌道道交通通建設(shè)設(shè)力度度加大大，區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展更更加分分化普通商商品住住房、、高端端住宅宅、商商業(yè)地地產(chǎn)等等不同同物業(yè)業(yè)價值值繼續(xù)續(xù)分化化根據(jù)《中國鐵鐵路中中長期期發(fā)展展規(guī)劃劃》，到2020年，將將建立立省會會城市市及大大中城城市間間的快快速客客運通通道，，規(guī)劃劃“四四縱四四橫””鐵路路快速速客運運通道道。此此外，，中國國各城城市也也加大大了市市內(nèi)軌軌道交交通建建設(shè)力力度。。有助于于加強強中西西部與與東部部的交交通，，加強強經(jīng)濟濟合作作，提提升區(qū)區(qū)域投投資吸吸引力力，促促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟增增長持續(xù)增增強交交通節(jié)節(jié)點城城市或或區(qū)域域的經(jīng)經(jīng)濟活活力，，為當(dāng)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)市場場帶來來更多多機遇遇擴大中中心城城市對對周邊邊中小小城市市的帶帶動作作用，，使得得各區(qū)區(qū)域的的發(fā)展展更加加分化化普通商商品住住房機遇：：自住住型需需求將將長期期大量量存在在，價價格有有望較較為平平穩(wěn)風(fēng)險：：可能能遭遇遇保障障性住住房的的沖擊擊高端住住宅機遇：：滿足足高收收入群群體，，具有有不可可替代代性，，價格格攀升升快風(fēng)險：：更容容易受受到宏宏觀調(diào)調(diào)控的的影響響商業(yè)地地產(chǎn)機遇：：受國國家調(diào)調(diào)控政政策影影響相相對較較小風(fēng)險：：對開開發(fā)企企業(yè)專專業(yè)能能力要要求高高、資資金投投入多多本章總總結(jié)2010年，房房地產(chǎn)產(chǎn)依然然處于于平穩(wěn)穩(wěn)增長長過程程中，，預(yù)計計年內(nèi)內(nèi)整體體銷售售金額額將超超過去去年，，但銷銷售面面積會會基本本持平平。2011年房地地產(chǎn)市市場仍仍會穩(wěn)穩(wěn)定的的持續(xù)續(xù)從緊緊的調(diào)調(diào)控措措施，，并根根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟的的運行行情況況，特特別是是通脹脹的壓壓力情情況進(jìn)進(jìn)行適適度的的微調(diào)調(diào)。供供給將將繼續(xù)續(xù)增加加，在在原有有基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)加加大中中，投投資增增速將將有所所下滑滑。如如現(xiàn)有有政策策不變變，銷銷售會會有增增長，，價格格會在在競爭爭中波波動，，價格格同比比預(yù)計計在上上半年年會下下降。。PART.2固安市市場分分析2.1、區(qū)域域利好好a.整體規(guī)規(guī)劃國家發(fā)發(fā)改委委于2004年11月正式式啟動動京津津冀都都市圈圈區(qū)域域規(guī)劃劃編制制。規(guī)規(guī)劃以以5年(2006-2010)為基本本規(guī)劃劃期，，展望望到2015年。當(dāng)當(dāng)時該該規(guī)劃劃納入入北京京、天天津和和河北北三地地“十十一五五”規(guī)規(guī)劃中中。“新七七環(huán)””將北北京規(guī)規(guī)劃七七環(huán)向向外擴擴大到到京冀冀交界界處，，自西西南向向東北北依次次連接接涿州州、固固安、、廊坊坊、香香河、、大廠廠、三三河，，直至至平谷谷。這這些些城鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為為新城城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展點點，調(diào)調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，，緩解解中心心區(qū)域域的發(fā)發(fā)展壓壓力，，加強強與外外圍城城市的的交通通聯(lián)系系，共共同走走向““區(qū)域域城市市”。?！碍h(huán)首首都經(jīng)經(jīng)濟圈圈”，，在地地理概概念上上被定定義為為“13縣1圈4區(qū)6基地””。將將其解解構(gòu)，，其大大意便便是在在河北北的13個縣區(qū)區(qū)市范范圍內(nèi)內(nèi)建設(shè)設(shè)一個個面積積27060平方公公里、、人口口485.65萬人、、以新新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)導(dǎo)的新新經(jīng)濟濟圈。。4區(qū)包括括高層層次人人才創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園園區(qū)、、科技技成果果孵化化園區(qū)區(qū)、新新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示示范園園區(qū)、、現(xiàn)代代物流流園區(qū)區(qū)。6基地包包括養(yǎng)養(yǎng)老、、健身身、休休閑度度假、、觀光光旅游游、有有機蔬蔬菜、、宜居居生活活基地地。京津冀冀都市市圈新七環(huán)環(huán)規(guī)劃劃環(huán)首都都經(jīng)濟濟圈2.1、區(qū)域域利好好b.南城規(guī)規(guī)劃北京市市《促進(jìn)城城市南南部地地區(qū)加加快發(fā)發(fā)展行行動計計劃》正式發(fā)發(fā)布，，2900億元資金金將在在未來來三年年投向向城南南地區(qū)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)。環(huán)境規(guī)規(guī)劃：：在南南部中中軸線線上打打造總總面積積約1萬畝、、與北北中軸軸的奧奧林匹匹克森森林公公園面面積相相當(dāng)?shù)牡哪现兄休S森森林公公園。。交通規(guī)規(guī)劃：：在已已開通通的2、4、5號線等等3條線地地鐵線線的基基礎(chǔ)上上，未未來5年將建建成通通車7條軌道道交通通線。。民政規(guī)規(guī)劃：：未來來3年將開開工建建設(shè)一一批較較大的的社會會事業(yè)業(yè)項目目，如如醫(yī)療療、教教育、、文化化、能能源安安居工工程。。北京南南城規(guī)規(guī)劃南部軌軌道交交通示示意大興線線c.首都第第二機機場固安地地處首首都第第二機機場半半小時時經(jīng)濟濟圈內(nèi)內(nèi)，未未來接接受國國際空空港輻輻射發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Υ蟠?。根根?jù)國國務(wù)院院發(fā)展展研究究中心心分析析，未未來北北京新新機場場將產(chǎn)產(chǎn)生巨巨大的的臨空空經(jīng)濟濟效應(yīng)應(yīng)，到到2020年，初初步估估計其其基本本影響響為557億元，，總影影響可可達(dá)2357億元；；基本本影響響能夠夠帶動動京津津冀地地區(qū)就就業(yè)23.4萬人，，總影影響可可達(dá)71.8萬人。。初步步預(yù)測測，臨臨空經(jīng)經(jīng)濟對對廊坊坊GDP拉動潛潛力為為1178億元。。核心心輻射射范圍圍圈內(nèi)內(nèi)的固固安經(jīng)經(jīng)濟將將得到到極大大帶動動。臨空經(jīng)經(jīng)濟四四大類類別：：服務(wù)務(wù)于航航空樞樞紐的的產(chǎn)業(yè)業(yè)、航航空運運輸和和物流流服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、具具有明明顯航航空運運輸指指向性性的加加工制制造業(yè)業(yè)和有有關(guān)服服務(wù)業(yè)業(yè)、以以研發(fā)發(fā)和管管理為為主的的公司司地區(qū)區(qū)總部部經(jīng)濟濟。第二機機場選選址空港輻輻射效效應(yīng)首都國國際機機場d.其他利利好三年大大變樣樣：完完善城城市功功能，，增強強區(qū)域域競爭爭力未來三三年，，固安安將投投入資資金60億元用用于城城市建建設(shè)。。高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高高起點點的城城鎮(zhèn)建建設(shè)使使城市市樓市市更具具發(fā)展展?jié)摿α?。。固安產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：““南溫溫泉北北工業(yè)業(yè)”，，兩翼翼協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展展固安被被譽為為“中中國溫溫泉之之鄉(xiāng)””，其其主要要的溫溫泉資資源位位于區(qū)區(qū)域南南部。。截至至2010年11月，固固安工工業(yè)園園區(qū)已已累計計引進(jìn)進(jìn)項目目300余個，，項目目總投投資330億元。。河北13縣(市)將變北北京區(qū)區(qū)號在11月10日舉行行的““進(jìn)一一步加加強京京冀合合作座座談會會”上上，河河北省省政府府與北北京市市政府府達(dá)成成了共共同建建設(shè)環(huán)環(huán)首都都經(jīng)濟濟圈的的一攬攬子協(xié)協(xié)議，，其中中包括括河北北的廊廊坊、、保定定、承承德、、張家家口等等4市13個縣市市電話話區(qū)號號年底底將全全部與與北京京統(tǒng)一一，變變成““010”。河北環(huán)環(huán)首都都13縣市停停批新新項目目河北省省委常常委、、常務(wù)務(wù)副省省長趙趙勇表表示，，在環(huán)環(huán)首都都經(jīng)濟濟圈規(guī)規(guī)劃正正式批批準(zhǔn)之之前，，原則則上河河北省省環(huán)北北京13個縣市市的新新項目目不再再審批批，土土地也也不再再供應(yīng)應(yīng)，要要等新新規(guī)劃劃出臺臺之后后按照照新規(guī)規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行審審批和和布局局。未來投投入：：交通通路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)設(shè)，社社保、、醫(yī)療療改革革河北將將投資資200億建交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，通通過高高鐵、、輕軌軌、地地鐵、、高速速公路路等立立體交交通設(shè)設(shè)施建建設(shè)，，建成成名副副其實實的半半小時時經(jīng)濟濟圈。。并且且計劃劃將社社保、、醫(yī)保保、住住房公公積金金等政政策與與北京京無縫縫對接接。小結(jié)固安未未來空空間巨巨大，，北京京“南南擴東東移””的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)戰(zhàn)略為為固安安的未未來提提供了了巨大大的發(fā)發(fā)展空空間。。固安安聚焦焦京南南“衛(wèi)衛(wèi)星城城”的的發(fā)展展定位位，結(jié)結(jié)合““新空空港之之都””的發(fā)發(fā)展方方向，，通過過改造造基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施與文文化建建設(shè)全全面對對接京京南。。2.2、市場場現(xiàn)狀狀a.價格飛飛漲11月份，，在市市場上上關(guān)于于河北北13縣將納納入環(huán)環(huán)首都都經(jīng)濟濟圈的的消息息出臺臺之后后，固固安市市場價價格迅迅速提提升。。但在區(qū)區(qū)域競競爭力力未顯顯著提提升及及產(chǎn)品品尚未未實現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)變變的情情況下下，快快速的的價格格拉升升只是是在過過早的的透支支區(qū)域域價值值。b.市場供供應(yīng)量量劇增增固安區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，可可售項項目極極多，，體量量基本本在10——15萬平米米之間間，屬屬于中中小型型樓盤盤。市場知知名開開發(fā)商商企業(yè)業(yè)很少少，大大多數(shù)數(shù)開發(fā)發(fā)商沒沒有品品牌實實力。。受利好好消息息影響響，目目前市市場價價格基基本在在5800——6500元/㎡之間間。項目名稱體量開發(fā)商項目名稱體量開發(fā)商孔雀大衛(wèi)城占地面積:34萬平方米總建筑面積:83萬平方米固安京御房地產(chǎn)開發(fā)公司K2紅樹灣占地面積：未知總建筑面積:16萬平方米廊坊蔚藍(lán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒基現(xiàn)代城占地面積:10萬平方米總建筑面積:30萬平方米河北中恒基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司方城馨苑占地面積:3.5萬平方米總建筑面積:10萬平方米廊坊開發(fā)區(qū)宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司學(xué)府芳園占地面積4.3萬平米總建筑面積:12萬平米固安中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司陽光新城占地面積:4萬平方米總建筑面積:11萬平方米固安天和房地產(chǎn)開發(fā)公司方正英郡占地面積:2萬平方米總建筑面積:5萬平方米北京方正房地產(chǎn)開發(fā)公司廣通青年城占地面積:6萬平方米總建筑面積:13萬平方米廊坊廣通房地產(chǎn)開發(fā)公司東方源龍占地面積:2.7萬平方米總建筑面積:10萬固安德潤房地產(chǎn)開發(fā)公司方城花園占地面積:4.6萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安方城房地產(chǎn)開發(fā)公司浩庭花園占地面積:30萬平方米總建筑面積:80萬平方米固安天和房地產(chǎn)開發(fā)公司荷蘭印象占地面積:4萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安金典房地產(chǎn)開發(fā)公司匯豐家園占地面積:2萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安廣苑房地產(chǎn)開發(fā)公司第九區(qū)占地面積:5萬平方米總建筑面積:15萬平方米廊坊廣和房地產(chǎn)開發(fā)公司馨茗嘉苑占地面積:6萬平方米總建筑面積:10.7萬平方米廊坊明峰房地產(chǎn)開發(fā)公司英才家園占地面積:3萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司時代華庭占地面積:0.6萬平方米總建筑面積:1.2萬平方米固安通宇房地產(chǎn)開發(fā)公司萬匯廣場占地面積:3.3萬平方米總建筑面積:10萬平方米廊坊萬匯房地產(chǎn)開發(fā)公司恒順家園占地面積:3萬平方米總建筑面積:5萬平方米固安全業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司中宏新界占地面積:40萬平方米總建筑面積:60萬平方米固安中宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司紅城占地面積:6萬平方米總建筑面積:20萬平方米國利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司橘洲占地面積:4萬平方米總建筑面積:13.6萬平方米固安成達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司方正英郡恒基現(xiàn)代城宏安花園孔雀大衛(wèi)城學(xué)府芳園東方源龍中宏新界金色方城浩庭花園萬匯廣場馨茗佳苑時代華庭匯豐家園K2.紅樹灣英才家園天順家園橘洲紅城方城馨苑恒順家園水木清華第九區(qū)陽光新城廣通青年城方城花園領(lǐng)跑世嘉國泉城荷蘭印象盤富時代c.入市土土地較較多待開發(fā)發(fā)地塊塊主要要集中中在固固安中中心居居住區(qū)區(qū)的西西面（（高莊莊頭村村附近近）和和新昌昌街沿沿街。。各待開開地塊塊的占占地面面積主主要集集中在在10萬㎡左左右。。累計目目前在在售項項目貨貨量，，預(yù)計計固安未未來供供應(yīng)將將超過過400萬平方方米，，未未來供供應(yīng)巨巨大，，市場場競爭爭激烈烈。地塊位置體量開發(fā)公司1惠文街北側(cè)、固馬路東側(cè)、新中街南側(cè)、廣場西側(cè)占地約4.5萬㎡固安和惠房地產(chǎn)開發(fā)公司2高莊頭村西占地約20萬㎡廊坊明亨房地產(chǎn)開發(fā)公司3高莊頭黨校南側(cè)體量不詳固安華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司4柏村西側(cè)、廊涿路北側(cè)占地約10萬㎡固安金典房地產(chǎn)開發(fā)公司5固安三小正在拆遷中，體量不詳固安中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司6育才路與廊涿路交叉口西南角占地約6萬㎡固安廣苑房地產(chǎn)開發(fā)公司7育才路與廊涿路交叉口東南角占地約4萬㎡固安廣通房地產(chǎn)開發(fā)公司8育才北路西側(cè)、廊涿路北側(cè)占地約5萬㎡固安匯欣房地產(chǎn)開發(fā)公司9翟家圈村體量不詳固安德潤房地產(chǎn)開發(fā)公司10小西湖村體量不詳固安金盛房地產(chǎn)開發(fā)公司11英才家園南側(cè)、固馬路西側(cè)約8萬㎡固安金盛房地產(chǎn)開發(fā)公司12英才家園北側(cè)、新中街南側(cè)約4萬㎡固安通宇房地產(chǎn)開發(fā)公司13新中街北側(cè)、固馬路西側(cè)、廊涿路南側(cè)約5萬㎡北京方正房地產(chǎn)開發(fā)公司14固安南石匣村約18萬㎡北京江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司d.產(chǎn)品供供應(yīng)項目多多數(shù)為為多層層、小小高層層，產(chǎn)產(chǎn)品形形式單單一，，同質(zhì)質(zhì)化競競爭嚴(yán)嚴(yán)重。。普宅項項目容容積率率基本本在3以下，，多數(shù)數(shù)為2.5左右。。大多多數(shù)不不注重重自身身配套套，宜宜居性性較差差。主力戶戶型面面積集集中在在70-90㎡二居，，競爭爭氛圍圍濃厚厚。序號項目名稱容積率樓層主力戶型（㎡）建筑風(fēng)格項目優(yōu)勢1匯豐家園3.3高層二居89-92現(xiàn)代簡約地段2天順家園2多層二居87-99中式體量3時代華庭2小高層一居45-70、二居101-110現(xiàn)代簡約價格4浩庭花園3多層二居80-90現(xiàn)代簡約價格5學(xué)府芳園2多層、高層二居72-92歐式地段6京南郡1.4多層二居87新中式交通、地段7中央公館2.7小高層二居97-101歐式體量8水木清華2.3高層二居85-94Artdeco交通、園林9大衛(wèi)城2.6高層、小高層二居83-97托斯卡納產(chǎn)品、品牌、體量10紅樹灣2.7多層二居80-90托斯卡納建筑、園林11橘州2.9高層二居80-90現(xiàn)代簡約價格12紫御城2.95高層二居85-86新古典園林13怡和嘉園3.4

高層二居80-90現(xiàn)代簡約地段主力戶戶型以以70——90㎡二居居為主主e.市場啟啟示項目前前提：：本項項目可可能到到2011年下半半年才才能入入市，，項目目整體體體量量較大大，消消化時時間較較長。。政策前前提：：調(diào)控控政策策基本本保持持不變變，執(zhí)執(zhí)行力力度維維持現(xiàn)現(xiàn)狀。。開發(fā)企企業(yè)市場表表現(xiàn)客戶層層面1、明年年5月集中中上市市2、同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重3、小規(guī)規(guī)模樓樓盤較較多4、產(chǎn)品品質(zhì)量量參差差不齊齊5、入市市價格格高低低不等等6、地塊塊區(qū)域域外溢溢1、市場場供應(yīng)應(yīng)量劇劇增2、消化化周期期延長長3、市場場價格格混亂亂4、衍生生惡性性競爭爭5、銷量量有好好有壞壞6、出現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域域競爭爭1、可選選余地地增多多2、決策策周期期加長長3、客群群層次次提升升4、購房房趨于于理性性5、價值值觀念念調(diào)整整6、高性性價受受追捧捧f.長期愿愿景根據(jù)固固安規(guī)規(guī)劃，，日后后整體體城區(qū)區(qū)將按按照““一中中心，，兩產(chǎn)產(chǎn)業(yè)””的發(fā)發(fā)展模模式，，整體體居住住區(qū)將將延106國道向向東西西兩側(cè)側(cè)發(fā)展展，進(jìn)進(jìn)至大大廣高高速及及京九九鐵路路沿線線。為力求求“三三年大大變樣樣”，，日后后固安安將加加大招招商引引資力力度。。屆時時區(qū)域域內(nèi)將將涌現(xiàn)現(xiàn)更多多的大大中型型新興興社區(qū)區(qū)。目目前城城南的的“城城南國國際新新城””及““綠洲洲”項項目就就是一一個案案例。。未來，，固安安會加加快整整體城城市化化進(jìn)程程，區(qū)區(qū)域配配套會會愈發(fā)發(fā)成熟熟。新新的產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)（（物業(yè)業(yè)類型型、園園林景景觀、、設(shè)計計創(chuàng)新新等））及居居住理理念會會形成成。對于本本項目目而言言，日日后其其他地地塊的的產(chǎn)品品在品品質(zhì)感感上有有適當(dāng)當(dāng)提升升，以以應(yīng)對對“區(qū)區(qū)域紅紅?！薄钡母偢偁幁h(huán)環(huán)境。。大廣高高速京九鐵鐵路城南新新城綠洲小結(jié)隨著政政策的的利好好，明明年將將迎來來固安安供應(yīng)應(yīng)量的的一個個高峰峰期，，隨著著競爭爭的日日益激激烈以以及客客群層層次的的逐步步提高高，未未來市市場上上性價價比高高的產(chǎn)產(chǎn)品將將會受受到消消費者者的廣廣泛追追捧。。對于于本項項目要要力求求做到到每期期物業(yè)業(yè)的品品質(zhì)升升級。。a.整體描描述目前固固安購購房客客群主主要有有北京京及當(dāng)當(dāng)?shù)乜涂腿航M組成。。隨著政政策的的利好好，對對于北北京客客群而而言，，目前前的置置業(yè)目目的差差異化化較大大。從周邊邊項目目的走走訪中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，多多數(shù)北北京客客群目目前在在選房房的過過程中中更青青睞于于106國道兩兩側(cè)項項目。。投資性客戶被動郊區(qū)化客戶北京客戶大興工作的外地人當(dāng)?shù)乜蛻羧后w固安購房者者2.3、客群群分析析b.區(qū)域、、年齡齡目前固固安購購房客客群有有將近近80%來自北北京，，同時時隨著著近期期利好好政策策的出出臺，，北京京客群群的比比例有有提升升的趨趨勢。。購房客客群主主要以以26-45歲中青青年人人為主主，所所占比比例在在70%以上，，人群基基本可可以分分為處處于事事業(yè)發(fā)發(fā)展期期的年年輕人人，以以及事事業(yè)處處于停停滯期期的中中年人人，但但是前前者的的比例例要大大一些些?？蛻魜韥碓茨挲g組組成c.客群描描述他們——大部分分集中中在26-45歲之間間，是是年輕輕適婚婚、急急婚一一族；；他們——主要是是在京京工作作的外外地人人，被被稱為為新北北京人人；他們——有良好好的教教育背背景，，事業(yè)業(yè)有一一定基基礎(chǔ)，，收入入穩(wěn)定定；他們——對未來來有著著憧憬憬和把把握，，更注注重自自我價價值的的實現(xiàn)現(xiàn)；他們——以保持持年輕輕的心心態(tài)，，喜歡歡穿著著的隨隨意休休閑的的服飾飾；他們——有對未未來生生活有有著美美好的的向往往，有有改善善目前前居住住品質(zhì)質(zhì)的強強烈愿愿望；；他們——在選房房時對對戶型型設(shè)計計、總總價接接受度度、產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)及及居住住環(huán)境境有一一定的的要求求；他們——具有理理性與與感性性的雙雙重性性。遇遇見令令人心心動的的產(chǎn)品品時，，出于于對美美好生生活的的極度度渴望望，會會讓他他們因因沖動動而感感性。。d.客群演演變區(qū)域當(dāng)?shù)乜腿簽橹鳎瑓^(qū)域改善型需求隨著北京城市化進(jìn)程加快，北京房價快速增長，受過高房價擠壓溢出，主要為于北京從事個體戶外籍人員。隨市場整體歷史性加速向上，南城規(guī)劃提升南城價值，被擠壓客群層次逐漸提升，部分北京籍客群開始選擇固安置業(yè)。環(huán)首都經(jīng)濟圈，京津冀規(guī)劃的進(jìn)一步落實，輕軌的修建，產(chǎn)業(yè)區(qū)的興起，大量投資將涌現(xiàn)，固安城市建設(shè)深化，固安城市形象提升，對北京等周邊城市客群的吸引力加大。隨著北京房價的不斷上揚，固安快速發(fā)展形勢不斷明朗，本地項目品質(zhì)的持續(xù)提升，來固安購房的大部分客群為北京工作者。由于利利好消消息。?？腿喝簩哟未沃鸩讲教嵘?，對對于區(qū)區(qū)域市市場發(fā)發(fā)展具具有良良好的的促進(jìn)進(jìn)作用用，但但同時時對住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的成熟熟度，，及與與客戶戶心理理需求求吻合合居住住文化化的要要求更更高。。投資資性需需求陸陸續(xù)出出現(xiàn)。。e.日后預(yù)預(yù)測小結(jié)固安市市場的的客群群在幾幾年內(nèi)內(nèi)發(fā)生生了很很大的的轉(zhuǎn)變變，根根本原原因在在于固固安區(qū)區(qū)域位位置上上的特特殊性性。日日后城城市化化進(jìn)程程的加加快，，固安安的客客群以以及對對產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)的要要求都都會發(fā)發(fā)生調(diào)調(diào)整。。針對對本項項目，，迎合合廣泛泛市場場是我我們快快速去去化的的關(guān)鍵鍵。2.4、典型型項目目a.孔雀大大衛(wèi)城城經(jīng)濟指指標(biāo)總戶戶數(shù)數(shù)：4690戶開發(fā)期期數(shù)：：四期期；容積積率率：2.36；占地面面積：：總占占面46萬㎡建筑面面積：：總建建面115萬㎡小區(qū)配配套：：幼兒兒園、、商業(yè)業(yè)、社社區(qū)巴巴士、、運動動設(shè)施施等產(chǎn)品情情況物業(yè)類類型：：由11層，18層，28層等小小高層層和高高層構(gòu)構(gòu)成戶型范范圍：：60㎡（1居）、、89㎡（2居）、120㎡（3居)、160-170㎡(躍層）傳播分析形象定位：：大盤、南南城價值、、輕軌沿線線、青年城城；主要賣點：：地鐵大興興線、南城城大盤項目目；傳播渠道：：客戶介紹紹、網(wǎng)站宣宣傳、渠道道宣傳、沿沿街圍擋、、T牌、DM單。b.K2紅樹灣經(jīng)濟指標(biāo)總戶數(shù)數(shù)：1400戶；開發(fā)期數(shù)：：一期；容積率率：2.7；占地面積：：一期約5.4萬㎡建筑面積：：16萬㎡；小區(qū)配套：：主要依托托外圍配套套，自身擁擁有商業(yè)產(chǎn)品情況物業(yè)類型：：由6層、9層板樓構(gòu)成，共1400多戶戶型范圍：：80-90㎡（2居）、120㎡（3居)、200㎡(躍層）傳播分析形象定位：：低密度花花園；主要賣點：：自身園林林、物業(yè)服服務(wù)、輕軌軌、環(huán)首都都經(jīng)濟圈；；屬性定位：：生態(tài)住宅宅；樓盤氣質(zhì)：：城市生態(tài)態(tài)花園；傳播渠道：：電視臺、、戶外廣告告牌、短信信、DM單派發(fā)等；；c.中央公館經(jīng)濟指標(biāo)一期總戶數(shù)數(shù)：400余戶開發(fā)期數(shù)：：四期；容積率率：2.79；占地面積：：8萬㎡建筑面積：：30萬㎡；小區(qū)配套：：主要依托托外圍配套套，自身擁擁有商業(yè)產(chǎn)品情況物業(yè)類型：：由6層、9層板樓構(gòu)成，共1400多戶戶型范圍：：80-100㎡（2居）、100-140㎡（3居)傳播分析形象定位：：城市中心心，繁華腹腹地中央臺臺地絕版園園林主要賣點：：區(qū)域位置置、園林樓盤氣質(zhì)：：普通住宅宅傳播渠道：：客戶介紹紹、網(wǎng)站宣宣傳、渠道道宣傳、沿沿街圍擋、、廣告牌、、DM單派發(fā)。本章總結(jié)固安市場整整體來看，，存在樓盤盤數(shù)量較多多，規(guī)模較較小，同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，是目目前市場的的一個主要要特征。市市場上具有有優(yōu)秀品質(zhì)質(zhì)項目在競競爭中容易易脫穎而出出。政策利利好，提升升了固安區(qū)區(qū)域價值，，但同時要要看到目前前這種情況況是在超前前透支未來來市場發(fā)展展空間，影影響日后區(qū)區(qū)域價值提提升。2011年將是固安安市場放量量空前的一一年，市場場競爭將進(jìn)進(jìn)入白熱化化程度。預(yù)預(yù)計在沒有有新的利好好出臺的前前提下，市市場價格上上漲幅度較較小。PART.3項目情況解解讀3.1、區(qū)域價值值a.新城規(guī)劃中中的項目位位置項目位于固固安新城區(qū)區(qū)，但緊鄰鄰老城區(qū)位位置，可以以享用老城城區(qū)原有的的成熟配套套資源。同同時可以感感受新城區(qū)區(qū)的建設(shè)風(fēng)風(fēng)貌。項目緊鄰大大廣高速，，距離高速速出口較近近。項目位于新新中街沿線線兩側(cè)，北北部緊鄰市市政擴寬道道路——廊涿路，交交通便利。。項目北側(cè)為為943新規(guī)劃的交交通終點站站，出行北北京交通十十分便利。。大廣高速廊涿路943本案老城區(qū)b.自身配套項目除了享享有外圍的的成熟配套套外，自身身也擁有便便利的配套套設(shè)施。項目自身擁擁有的城市市廣場在固固安當(dāng)?shù)仨楉椖恐猩胁徊怀Ｒ?。城市廣場的的設(shè)計，既既保證了項項目居住區(qū)區(qū)域的相對對獨立性，，又進(jìn)一步步完善了社社區(qū)整體配配套設(shè)施。。幼兒園的設(shè)設(shè)立，外加加周邊的學(xué)學(xué)校資源，，使項目本本身擁有了了很好的教教育資源。。小結(jié)項目本身具具有一定的的區(qū)域價值值，未來周周圍環(huán)境會會得到大幅幅度改善。。自身配套套與外圍配配套的互補補組合，增增強了項目目的區(qū)位競競爭力?；鼗剡w區(qū)與商商品房的有有效隔離，，也保證了了項目的整整體感及檔檔次感。3.2、產(chǎn)產(chǎn)品品解解析析a.整體體風(fēng)風(fēng)格格項目目產(chǎn)產(chǎn)品品基基本本采采用用Artdeco風(fēng)格格，，在在固固安安目目前前市市場場上上相相比比較較而而言言，，具具有有一一定定的的獨獨特特性性。。商街街的的設(shè)設(shè)計計類類似似于于美美式式別別墅墅的的外外形形，，較較為為新新穎穎。。整體體感感覺覺來來看看，，與與目目前前市市場場的的多多數(shù)數(shù)產(chǎn)產(chǎn)品品外外形形具具有有一一定定的的區(qū)區(qū)別別，，但但又又不不特特立立獨獨行行，，屬屬于于市市場場可可以以接接受受的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。b.社區(qū)區(qū)園園林林社區(qū)區(qū)園園林林采采用用歐歐洲洲新新古古典典式式的的景景觀觀設(shè)設(shè)計計，，在在固固安安市市場場具具有有一一定定優(yōu)優(yōu)勢勢。。疊水水的的設(shè)設(shè)計計，，花花卉卉的的運運用用以以及及小小品品的的點點綴綴增增加加了了項項目目的的生生活活氛氛圍圍。。整體體園園林林設(shè)設(shè)計計將將提提升升項項目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)感感。。c.戶型型調(diào)調(diào)整整戶型型上上，，項項目目內(nèi)內(nèi)多多數(shù)數(shù)商商品品房房設(shè)設(shè)計計為為全全明明戶戶型型，，將將會會提提升升市市場場認(rèn)認(rèn)可可度度。。但是是一一居居戶戶型型設(shè)設(shè)計計過過多多，，對對于于目目前前以以兩兩居居需需求求為為主主的的固固安安市市場場而而言言，，日日后后對對于于項項目目去去化化速速度度會會有有一一定定難難度度。。建議議將將項項目目中中目目前前規(guī)規(guī)劃劃的的兩兩梯梯四四戶戶組組合合中中兩兩個個一一居居戶戶型型取取消消，，與與左左側(cè)側(cè)戶戶型型進(jìn)進(jìn)行行重重新新組組合合，，更更換換為為““一一個個三三居居、、一一個個兩兩居居””形形式式。。一居居戶戶型型占占比比過過高高（（22.5%）小結(jié)結(jié)項目目本本身身不不論論從從外外觀觀、、園園林林還還是是戶戶型型設(shè)設(shè)計計上上都都具具有有一一定定的的品品質(zhì)質(zhì)，，面面對對未未來來固固安安市市場場的的激激烈烈競競爭爭，，具具有有一一定定的的競競爭爭能能力力。。但但是是由由于于目目前前在在戶戶型型設(shè)設(shè)計計上上偏偏重重一一居居產(chǎn)產(chǎn)品品的的設(shè)設(shè)計計，，對對于于項項目目日日后后去去化化速速度度可可能能會會造造成成一一定定阻阻礙礙。。S-O：發(fā)發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢勢，，搶搶占占機機會會自身身優(yōu)優(yōu)勢勢（（Strengths）S-T：發(fā)發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢勢，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化威威脅脅外部部機機會會（（Opportunities）外部部威威脅脅（（Threats）W-O：利利用用機機會會，，克克服服劣劣勢勢自身身劣劣勢勢（（Weaknesses）W-T：減減小小劣劣勢勢，，避避免免威威脅脅自身身項項目目品品質(zhì)質(zhì)感感較較強強自身身配配套套較較為為完完善善大盤盤規(guī)規(guī)模?；剡w遷降降低低項項目目品品質(zhì)質(zhì)目前前整整體體環(huán)環(huán)境境欠欠佳佳一居居戶戶型型較較多多943站點點遷遷移移固安安新新城城規(guī)規(guī)劃劃周邊交通便利利首都第二機場場、地鐵010、環(huán)首都經(jīng)濟濟圈、南城規(guī)規(guī)劃固安未來整體體供應(yīng)量巨大大國家新一輪調(diào)調(diào)控政策106國道項目帶來來的沖擊項目周邊住宅宅體量較大價格飛漲帶來來的隱患區(qū)域規(guī)劃將使使得項目區(qū)域域未來宜居價價值高于固安安其他地塊完善配套及大大盤優(yōu)勢保證證項目項目品品質(zhì)以及抗風(fēng)風(fēng)險能力充分展示項目目產(chǎn)品力，建建立新的居住住區(qū)域觀念強調(diào)地段的不不可復(fù)制性，，充分展現(xiàn)項項目價值充分展現(xiàn)項目未來區(qū)域價值以及項目自身品質(zhì)，并建立新的區(qū)域居住觀念3.3、SWOT分析本章總結(jié)在項目戶型進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化后，，結(jié)合項目品品質(zhì)以及區(qū)域域未來發(fā)展?fàn)顮顩r，做好項項目的宣傳及及對外展示工工作，相信項項目整體去化化速度是可以以達(dá)到預(yù)期的的。PART.4項目自身定位位4.1、銷售目標(biāo)加快去化放棄適當(dāng)利益益快速回款保證資金充裕裕適當(dāng)提價擴大項目利潤潤盤富時代加速銷售保證證去化a.項目對比孔雀大衛(wèi)城憑憑借價格及其其品牌的優(yōu)勢勢，銷量一直直領(lǐng)跑固安，，由于整體社社區(qū)規(guī)模較大大，日后會利利用自身配套套擬補目前的的配套不足，，社區(qū)巴士的的承諾也吸引引了很多北京京客群的目光光。紅樹灣自上市市之初，就設(shè)設(shè)立了獨立的的園林樣板區(qū)區(qū)展現(xiàn)自身擁擁有的托斯卡卡納風(fēng)情園林林并引進(jìn)了物物業(yè)服務(wù)，從從而受到眾人人追捧，這樣樣的宣傳手段段使其迅速從從眾多項目中中脫穎而出，，價格一直領(lǐng)領(lǐng)先于其他樓樓盤。中央公館由于于上市時間恰恰逢市場利好好政策，外加加本身擁有的的地理位置優(yōu)優(yōu)勢，目前在在固安市場的的銷售也屬前前列。項目名稱區(qū)位條件交通條件配套設(shè)施戶型設(shè)計景觀資源品牌影響銷售氛圍物管服務(wù)宜居程度盤富時代★★☆★★☆★★☆★☆★★★★？★★孔雀大衛(wèi)城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★K2紅樹灣★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★中央公館★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.2、定位推導(dǎo)b.競爭力分析在目前市場固有的價值體系當(dāng)中，項目的優(yōu)勢無法發(fā)揮出來。c.競爭模型領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢勢—以小博大，殺殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造造者補缺者—目標(biāo)明確，挖挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則則—強調(diào)新的評估估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，，中大規(guī)模市市場次/非主流市場敏銳的機會主主義者d.項目定位價格在市場上上處于低位周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)、交通便利利擁有較好園林林環(huán)境及產(chǎn)品品品質(zhì)社區(qū)整體規(guī)模模及配套優(yōu)于于其他項目PART.5項目推廣策略略5.1、賣點點梳理理a.項目賣賣點政策利利好：：環(huán)首首都經(jīng)經(jīng)濟圈圈、010進(jìn)駐等等區(qū)位價價值：：固安安新城城與老老城區(qū)區(qū)交界界處交通條條件：：西臨臨大廣廣高速速，北北臨廊廊涿路路，943公交站站項目規(guī)規(guī)模：：80萬平米米宜居居生活活社區(qū)區(qū)建筑特特色：：Artdeco風(fēng)格的的貴族族建筑筑園林環(huán)環(huán)境：：歐洲洲新古古典式式的景景觀園園林產(chǎn)品特特色：：多種種戶型型，類類板式式結(jié)構(gòu)構(gòu)，全全明戶戶型長期愿愿景：：南城城規(guī)劃劃、首首都第第二機機場配套設(shè)設(shè)施：：城市市廣場場商業(yè)業(yè)休閑閑配套套性價比比高：：開盤盤低價價策略略b.核心賣賣點開盤低低價策策略全明戶戶型使使用率率高城市廣廣場商商業(yè)休休閑配配套歐洲新新古典典式景景觀園園林設(shè)設(shè)計固安新新、老老城區(qū)區(qū)交界界處，，設(shè)施施完善善西臨大大廣高高速，，北臨臨廊涿涿路，，943公交站站c.營銷訴訴求買房要看產(chǎn)品外立面、社區(qū)園林、周邊配套、戶型優(yōu)劣在固安購房不要注重目前的現(xiàn)狀，要關(guān)注入住時的場景價格的選擇，別光圖便宜，要綜合衡量，選擇性價比固安在河北13個區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯，未來發(fā)展速度最快幫助客戶做決定，不給過多的考慮時間，善于心理誘導(dǎo)認(rèn)同區(qū)域認(rèn)同地段認(rèn)同產(chǎn)品認(rèn)同價格促成成交市場利好消息展板、新聞稿折扣誘惑銷售彼此配合價值拆分對比周邊樓盤圖項目介紹對比效果圖戶型圖新城規(guī)劃區(qū)域圖、沙盤5.2、推廣廣階段段區(qū)域價值新城規(guī)劃項目上市認(rèn)籌優(yōu)惠城市廣場區(qū)域價值開盤優(yōu)惠產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域價值開盤熱銷價格優(yōu)惠區(qū)域價值認(rèn)籌優(yōu)惠一期售罄產(chǎn)品升級樹立形象人員培訓(xùn)擴大宣傳客群積累開盤活動迅速成交線下活動簽約回款客群梳理強勢蓄客5.3、手段段運用用a.分銷處處廣泛泛覆蓋蓋戰(zhàn)略略除主售樓處外，在固安、大興黃村及南三環(huán)木樨園附近設(shè)立多處分銷處，將項目宣傳陣地延伸至北京城區(qū)以內(nèi)。在地鐵4號線主要換乘站點，高速路口，106國道沿線放駐銷售代表，兵營式排布，進(jìn)行DM單發(fā)放及項目宣傳?？偛炕啬鹃貓@黃村玉泉營本案b.線上推推廣的的組合合運用用對外宣傳上，利用網(wǎng)絡(luò)、地鐵、看樓車、短信等多種手法相結(jié)合，最大程度的擴大項目宣傳范圍，提升項目知名度。售樓處本身就是項目最好的宣傳手段，加強對周圍的包裝，通過門頭、圍擋、導(dǎo)示等手段吸引周圍人群的關(guān)注度。c.線下物物料的的巧妙妙配合合制作項目整體效果圖、區(qū)域圖展現(xiàn)項目的核心競爭力。在銷售過程中制作總規(guī)沙盤的模型，展現(xiàn)項目的卓越品質(zhì)通過樓書、戶型單頁、宣傳海報等印刷物料全面解讀項目，在售樓處內(nèi)擺放宣傳展板，反應(yīng)項目品質(zhì)及市場利好d.豐富多多樣的的營銷銷活動動利用辦理會員卡、項目巡展、盛大開盤等形式在項目導(dǎo)入期造勢，形成項目在市場上的轟動效應(yīng)，提升其知名度。在日后的銷售中舉辦月度促銷、節(jié)日慶典、購房有禮、客戶答謝、老帶新優(yōu)惠等活動，維持項目整體的熱銷勢頭。利用香薰、桌擺、音樂等創(chuàng)造溫馨的交談氛圍，適時的提供甜點及飲品，使客戶從身心上處于完全的放松交談氛圍利用人群的聚集、銷售之間的配合，營造項目熱銷的現(xiàn)場氛圍，逼迫客戶迅速做出決定，提升來訪轉(zhuǎn)成交的比例e.銷售氛氛圍的的整體體渲染染本章總總結(jié)不同宣宣傳手手段的的組合合運用用，搭搭配現(xiàn)現(xiàn)場不不同的的銷售售說辭辭。在在保證證項目目宣傳傳覆蓋蓋最大大化的的同時時，保保證項項目的的去化化速度度。PART.6整體銷銷售策策略6.1、價格格策略略a.整體布布置b.折扣運運用開盤貨貨量二期推推售c.推貨順順序項目開開盤首首先推推出C地塊西西側(cè)沿沿街的的4棟高層層住宅宅。由由于臨臨近商商業(yè)集集中區(qū)區(qū)域，，可以以采用用低價價入市市的原原則，，保證證項目目的開開盤熱熱銷。。二期推推售C地塊東東側(cè)的的4棟高