WK集團成本前置體系

WK集團成本前置體系一、前期項目地塊獲取以前的可行性研究是至關(guān)重要的工作。前期成本工作要點是:.清楚了解紅線內(nèi)外土地及其附著物情況（包括場地高差、植被覆蓋、河流、箱涵、魚塘、湖泊分布、高壓線、輸油管、市政道路走向、地上附著物拆遷、地下水文地質(zhì)情況；紅線外土地情況一代征地、噪音、原有可視景觀）對成本的影響；.判斷市政配套（（市政給水、排水、電、氣、熱、道路））的成熟程度及其對成本的影響；.清楚了解政府土地規(guī)劃中的要點對成本的影響；.通過七對眼睛的流程，參與產(chǎn)品的配比選擇，并提供專業(yè)意見。在掌握準(zhǔn)確的土地資料后，進(jìn)行可行性研究，營銷、設(shè)計、成本通過對產(chǎn)品建筑屬性、產(chǎn)品經(jīng)濟指標(biāo)的分析，構(gòu)造產(chǎn)品方案組合，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟比較，確定合理的產(chǎn)品方案。在此階段成本工作的原則是：.客觀真實。成本人員應(yīng)客觀真實的反饋項目預(yù)計成本，不得因其他原因有意或人為改變數(shù)據(jù)的客觀性與真實性；.實地踏勘。地塊的信息不經(jīng)過實地踏勘是無法了解其可能發(fā)生的成本要素的，無法保障其準(zhǔn)確性，因此，成本人員必須進(jìn)行實地踏勘；.全面完整?？裳须A段的成本要素必須全面完整，不應(yīng)有錯漏情況的發(fā)生。項目前期可行性研究是項目成本測算的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，所獲取信息是否全面、準(zhǔn)確對項目定位、產(chǎn)品方案、預(yù)計利潤等至關(guān)重要，是成本管理的起始點，可行性研究的結(jié)論直接導(dǎo)致最終決策（拿地與否）。1、市政解決方案（有11個關(guān)注點）市政污水成本關(guān)注要點：清楚了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站。市政給水成本關(guān)注要點：清楚了解市政給水管距離地塊紅線的距離；判斷是否自建水庫；臨水成本關(guān)注要點：清楚了解臨時供水點距離地塊紅線的距離；判斷臨時供水費用。供熱方式選擇成本關(guān)注要點：清楚了解集中供熱的熱源接入點位置，判斷是否需建設(shè)小區(qū)獨立供熱站。中水成本關(guān)注要點：清楚了解市政中水管道接入點距地塊紅線的距離；判斷是否需要建設(shè)中水加壓站。永久電成本關(guān)注要點：清楚了解市政供電接入點距離地塊紅線的距離，預(yù)測其接入費用；判斷是否自建發(fā)電站。臨時電成本關(guān)注要點：清楚了解臨時電接入點距離地塊紅線的距離，預(yù)測其費用。市政煤氣成本關(guān)注要點：清楚了解市政煤氣管道接口距離地塊紅線的距離；判斷是否組建煤氣瓶組處理站。出入道路成本關(guān)注要點：清楚了解原有道路是否需要維修、預(yù)測其費用；判斷是否需要建造道路及高架橋等。公交站場成本關(guān)注要點：清楚了解小區(qū)需要建造公交站場的數(shù)量及面積。四周環(huán)境成本關(guān)注要點：清楚了解是否需要河道整治，山體加固，景觀建設(shè)等費用支出。2、紅線內(nèi)土地情況（有10個關(guān)注要點）場地高差成本關(guān)注要點：1、清楚了解場地高差情況，以便測算場地平整費用，擋土墻費用；2、山地建筑應(yīng)分析場地坡度面積比率?！脖磺闆r成本關(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設(shè)計人員一道決定是否有可以保留的原植被及原生態(tài)樹木，是否存在植被破壞補償，以便測算景觀成本?！恿?、箱涵成本關(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的長度、深度和寬度，以便測算整治、改造費用?！~塘湖泊成本關(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊以及魚塘、湖泊的面積和深度，以便測算改造、回填等費用?！邏壕€成本關(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過（高壓伏數(shù)），如果有，需要預(yù)測其因埋地或改變走向發(fā)生的費用?！斢凸艿仁姓杀娟P(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、軍用光纜等設(shè)施，如果有，需預(yù)測其搬遷或改變走向的費用?！姓缆烦杀娟P(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，明確其具體長度、寬度及建造標(biāo)準(zhǔn)?！疬w成本關(guān)注要點：了解待拆遷的房屋、居住人員等情況，預(yù)測拆遷費用。▲地質(zhì)成本關(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況，并根據(jù)所了解情況判斷產(chǎn)品采用的基礎(chǔ)形式?！ㄖ俗尲t線成本關(guān)注要點：清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計算建筑物實際用地面積。3、紅線外土地情況NJ代征地成本關(guān)注要點：清楚了解地塊內(nèi)代征地面積情況，代征地的利用形式（建公園、設(shè)綠地等）、費用承擔(dān)人等情況。N2噪音情況成本關(guān)注要點：根據(jù)地塊周邊噪音情況判斷是否需要建設(shè)噪音隔離設(shè)施。案例：北京青青家園與上海春申聲屏障工程.docN3可視觀景成本關(guān)注要點：清楚了解場地周邊的原有可視景觀情況，決定是否需要改造可視景觀。4、政府規(guī)劃要點政府規(guī)劃要點是設(shè)計的依據(jù)，所有設(shè)計及經(jīng)濟測算均需嚴(yán)格按照規(guī)劃要點進(jìn)行。成本關(guān)注要點：熟悉政府對地塊的規(guī)劃要點，包括地塊規(guī)劃指標(biāo)：如占地面積、建筑面積、容積率、綠地率、限高、停車要求、配套要求等。了解所處地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。案例：天津地區(qū)面積計算規(guī)則影響可售面積.ppt5、項目定位NJ產(chǎn)品建筑屬性成本關(guān)注要點：清楚了解所選產(chǎn)品的建筑屬性，包括建筑類型、面積比率，建筑風(fēng)格、景觀要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。N2產(chǎn)品經(jīng)濟指標(biāo)成本關(guān)注要點：根據(jù)單一產(chǎn)品成本測算方法判斷各單一產(chǎn)品的盈利能力，淘汰不符合財務(wù)指標(biāo)的單一產(chǎn)品；從成本視角給出盈利能力最優(yōu)的產(chǎn)品組合方案建議，體現(xiàn)成本前置內(nèi)涵。使用工具《單一產(chǎn)品成本測算模型》.xIs關(guān)于七對眼睛《單一產(chǎn)品成本測算模.docN3產(chǎn)品方案組合成本關(guān)注要點：根據(jù)單一產(chǎn)品盈利能力，結(jié)合營銷、設(shè)計的市場判斷與客戶需求分析，確定多種產(chǎn)品類型組合方案；測算各種產(chǎn)品組合方案的財務(wù)數(shù)據(jù)及盈利能力。使用工具：關(guān)于新項目《快速成本測算模型》的"0?！犊焖俪杀緶y算模型》.xIsN4產(chǎn)品方案確定成本關(guān)注要點：測算前述不同產(chǎn)品類型組合方案，綜合判斷盈利能力、客戶分析，確定最優(yōu)產(chǎn)品組合方案。案例：關(guān)于天津?qū)幇l(fā)花園產(chǎn)品組合方案調(diào)整.doc—滿足容積率及利潤要求下的全聯(lián)排方案選擇二、概念規(guī)劃設(shè)計：概念、規(guī)劃設(shè)計階段，是在土地獲得后，根據(jù)前期的客戶分析、產(chǎn)品定位與盈利狀況，由設(shè)計部門主導(dǎo)進(jìn)一步明確產(chǎn)品最優(yōu)產(chǎn)品組合、進(jìn)行產(chǎn)品排布、景觀資源規(guī)劃等工作的階段。這一階段是設(shè)計的最重要階段，規(guī)劃一旦確定，項目成本就已大致確定。如何在規(guī)劃階段進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，需要的不僅是成本人員的設(shè)計規(guī)劃知識，還需要聆聽、分析、溝通、創(chuàng)新的多種能力。此設(shè)計階段主要內(nèi)容為：確定產(chǎn)品及配比、交通系統(tǒng)、組團布置、停車方式、公建配套面積等。每一個內(nèi)容，涉及的成本金額都是巨大的，成本人員在此階段必須傾注極大的精力，避免設(shè)計中無效成本的發(fā)生。此階段，設(shè)計中容易忽視的問題是：1、土地未能充分利用；2、公建配套貪大求全；3、組團布置與規(guī)劃忽視后期物業(yè)管理費用的長期成本；此階段設(shè)計優(yōu)化中成本人員要注意的是：1、成本人員提出的是建議而非意見；2、此階段的優(yōu)化探討，應(yīng)邀請物業(yè)公司、項目部人員會同設(shè)計部共同參與，將七對眼睛的流程延續(xù)。最優(yōu)產(chǎn)品組合設(shè)計優(yōu)化原則：根據(jù)項目獲取前期七對眼睛的工作成果，綜合確定規(guī)劃設(shè)計中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。案例：燕南園調(diào)整規(guī)劃設(shè)計增加利潤.doc—調(diào)整產(chǎn)品組合方案獲取更大盈利土地價值利用實施原理：在同一地塊內(nèi)不同位置的土地所擁有的景觀資源及受交通、空氣、噪音、日照等方面的影響不同，從而擁有不同的價值，這些價值也為客戶所關(guān)注。在擁有最優(yōu)價值的土地上排布更多數(shù)量的可售產(chǎn)品一般來說能獲取更多的盈利能力。設(shè)計優(yōu)化原則：成本部應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計、營銷提出建議。案例：東海岸二期增加MB園建泳池的案例.doc—增加景觀資源、提升地塊價值路網(wǎng)布置道路規(guī)劃是規(guī)劃設(shè)計中的重要部分，路網(wǎng)的布置既要滿足居住者的進(jìn)入與出行要求，又要滿足消防規(guī)范，還應(yīng)該兼顧行人的安全性與設(shè)計的經(jīng)濟性以及停車排布，當(dāng)然還有規(guī)劃的美觀性。另外，道路占用面積與建筑用地面積是一種此消彼漲的關(guān)系，科學(xué)地布局道路可以讓建筑的規(guī)劃排布更為合理，從而獲得更多的產(chǎn)品價值與客戶認(rèn)同。因此，道路規(guī)劃實際上是一個非常系統(tǒng)的工程。道路規(guī)劃中，車輛出入要求與消防規(guī)劃方面的設(shè)計由設(shè)計師把握，成本人員在其中應(yīng)重點關(guān)注路網(wǎng)設(shè)計的經(jīng)濟性以及與停車排布之間的關(guān)系。成本人員在此階段應(yīng)了解以下幾個基礎(chǔ)知識：1、道路類型；2、停車方式；3、雙行道與單行道；4、消防會車區(qū)。NJ路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔實施原理：道路（包括基層和面層）造價遠(yuǎn)高于同等面積軟景造價，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。設(shè)計優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設(shè)計應(yīng)充分考慮客戶的需求。案例：未粘貼N2優(yōu)化出入口布置實施原理：每設(shè)置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應(yīng)設(shè)備費用，并且此類費用將長期發(fā)生，同時也會帶來一定安全隱患問題。設(shè)計優(yōu)化原理：滿足消防、交通流向疏導(dǎo)等前提下，應(yīng)盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用。N3道路寬度實施原理：道路寬度與道路長度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設(shè)用地、節(jié)約成本開支的作用。設(shè)計優(yōu)化原理：在滿足消防與交通流量的前提下，適當(dāng)?shù)販p少道路寬度，以節(jié)約建設(shè)用地。1、注意雙車行道設(shè)置與單車行道設(shè)置，單車行道較車行道節(jié)約占地；2、通過設(shè)置單車行道會車區(qū)，可以有效地滿足消防驗收需要。停車布置停車布置是現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計、成本管理、銷售客戶管理中最為復(fù)雜的問題之一，同時又是最重要的問題之一。要求成本人員在停車布置方面，與設(shè)計部門一道不遺余力的進(jìn)行評估與優(yōu)化。停車布置其在設(shè)計、成本中的復(fù)雜性在于：1、車庫投資巨大，但現(xiàn)階段經(jīng)濟效益不高。停車庫的建設(shè)動輒投資數(shù)以百萬計，甚至達(dá)數(shù)千萬之多，對整個項目成本影響極大；而現(xiàn)階段，在銷售中由于各種原因，并不能象住宅等產(chǎn)品一樣有良好的需求，很多車位成為“存貨”與占用大量資金的“不良資產(chǎn)”；2、社會對車位數(shù)量要求日趨強烈。①為解決日益增多的車輛，政府部門對轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要點中，對車位戶數(shù)比（停車位/小區(qū)戶數(shù)）這一指標(biāo)提出了越來越苛刻的要求，有些項目的車位戶數(shù)比達(dá)到甚至超過1:1；②部分地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)政府對停車形式的規(guī)劃干預(yù)，例如：規(guī)定地面停車不能超過總停車數(shù)量的一定比例（如50%）。這種規(guī)定對開發(fā)商的成本支出影響更為嚴(yán)峻。3、停車布置影響項目景觀與項目檔次。①車位的形式主要包括地面停車、架空層停車、半地下室停車、地下室停車、立體機械車位等；②如果在地面停放過多車輛，對節(jié)約成本有較大裨益，但無疑會使人感覺小區(qū)景觀效果打折扣、或是對高端客戶心理產(chǎn)生一定負(fù)面影響。綜述：停車布置無論對成本、營銷、規(guī)劃設(shè)計均有較大影響，是需要在規(guī)劃設(shè)計階段慎重決策的重要內(nèi)容。要求成本人員掌握各類停車方式的成本構(gòu)成，在決策中發(fā)揮重要作用。NJ土地利用實施原理：在項目停車位規(guī)劃要求數(shù)量一定的情況下，地下停車位與地面停車位是一個此消彼漲的關(guān)系，而地下車位的建造成本遠(yuǎn)高于地面車位。因此，在規(guī)劃階段科學(xué)而又盡可能的利用好土地，合理安排地面停車，可大幅的節(jié)約成本。設(shè)計優(yōu)化原則：（1）地面露天車位最大化；（2）地面停車按照最大邊線原則布置；N2停車方式實施原理：同樣一塊停車面積內(nèi)，科學(xué)地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設(shè)計所能得到的有效車位數(shù)量是有很大差別。同樣，從地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。設(shè)計優(yōu)化原則（1）車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；（2）車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位一首層架空車位一地上獨立車庫一半地下車位一地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮N3停車位體形控制實施原理：建筑高度越高成本越高，因此對停車位高度應(yīng)有所關(guān)注。在滿足停車要求的前提下，單個車位面積越小，同樣范圍內(nèi)排布車位數(shù)量越多。例如單個車位面積可以設(shè)計為2.5MX5.2M,也可以設(shè)計為3MX6M,如何選擇？設(shè)計優(yōu)化原則（1）停車位高度；（2）單個車位面積N4車庫設(shè)置實施原理：當(dāng)小區(qū)地下室面臨是建一個大地下室方案選擇的時候，以下的要點是必須把握的：集中設(shè)置地下室不僅可以節(jié)約地下室基坑和自身建造費用、減少車庫出入口設(shè)置，還能更有效地組織停車?，F(xiàn)階段為解決停車問題考慮建設(shè)或預(yù)留機械車位是必須掌握的知識。設(shè)計優(yōu)化原則：（1）車庫宜集中設(shè)置，減少建造成本；（2）機械車位及地下車庫高度預(yù)留公建及配套建設(shè)公建與配套建設(shè)中有些是政府規(guī)劃要點中的強制要求，有些是為滿足客戶需要或促進(jìn)銷售由開發(fā)商自行決定建設(shè)的，例如會所。公建與配套在成本中的最顯著特點是：1、該類成本無論多少均由可以銷售的產(chǎn)品承擔(dān)；2、現(xiàn)階段，公建與配套中的一些設(shè)施成為低效資產(chǎn)。例如：會所的虧損經(jīng)營；幼兒園等教育設(shè)施的長期維護費用等；3、部分公建與配套設(shè)施實際使用率很低；4、一些非建筑類配套設(shè)施，長期維護費用驚人。例如：紅線外的景觀公園等。綜合以上，發(fā)展商不僅要為公建配套承擔(dān)巨額短期建造成本，更要為長期的維護費用“買單”。在確定公建與配套時，“多多益善”很有可能是部分營銷人員的觀點，因此，成本人員必須提出有理有據(jù)的意見，并在與各部門的綜合評判中溝通定奪。N1配套面積的控制實施原理：同一項目，建設(shè)1萬平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價的差別是數(shù)以千萬計的。而這些成本都需要由可銷售的產(chǎn)品來承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點。設(shè)計優(yōu)化原則：（1）會所面積優(yōu)化；（2）學(xué)校面積優(yōu)化；（3）物業(yè)用房面積優(yōu)化；（4）架空層面積優(yōu)化N2商業(yè)實施原理：建造的商業(yè)面積過多同時無法實現(xiàn)完全銷售無疑是成本的浪費而且會帶來后期長期的維護費用支出，建造的商業(yè)面積過少顯然不利于實現(xiàn)項目利潤的最大化。建造合適的商業(yè)面積是需要關(guān)注的。同樣的商業(yè)面積采用何種格局來布置，如集中式商業(yè)、零散式商業(yè)、獨立商業(yè)、底層商業(yè)等，將直接影響到商業(yè)建筑形態(tài)，從而帶來其建造成本的差異。設(shè)計優(yōu)化原則：（1）商業(yè)面積控制；（2）商業(yè)布局優(yōu)化組團布置組團布置是規(guī)劃設(shè)計中非常靈活的一項內(nèi)容。其布置的基本依據(jù)為：路網(wǎng)分隔、物業(yè)管理能力、不同客戶定位以及后期物業(yè)管理費用。組團布置中對成本的影響要點是：1、每個組團一般需要1-2個出入口；2、每個組團均有圍墻；3、每個組團均要考慮消防要求；4、每個組團出入口均需配備專門安全管理與設(shè)施?，F(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加；如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務(wù)能力跟不上。成本人員在組團布置規(guī)劃中優(yōu)化中，要牢牢把握上述要點，并與物業(yè)公司緊密溝通以達(dá)成最優(yōu)方案。NJ合理確定組團大小實施原理：組團大小對成本的影響要點是：1、每個組團一般需要1-2個出入口；2、每個組團均有圍墻；3、每個組團均要考慮消防要求；4、每個組團出入口均需配備專門安全管理與設(shè)施?，F(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加；如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務(wù)能力跟不上。設(shè)計優(yōu)化原則：合理確定組團規(guī)模，避免組團規(guī)模過小。N2合理布置組團出入口實施原理：如果能由一個物業(yè)管理人員同時管理集中布置的若干個出入口，可以減少后期小區(qū)管理費用。設(shè)計優(yōu)化原則：相對集中布置出入口。土方工程土方工程是成本人員必須嚴(yán)加管理、嚴(yán)格控制的重要內(nèi)容。土方工程往往耗資巨大，但對于小區(qū)產(chǎn)品實現(xiàn)、客戶感受沒有作用，因此，土方工程中的任何多余耗費均可以視為“無效成本”。優(yōu)化土方工程方案的最基本原則就是：動土量最少。優(yōu)化過程中可從原狀地貌、場地標(biāo)高、管網(wǎng)標(biāo)高等多方面入手。N1按原有地勢規(guī)劃實施原理：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動土量。設(shè)計優(yōu)化原則：按原有地勢排布產(chǎn)品，使動土量最小。N2場內(nèi)土方平衡實施原理：外運及外購?fù)练皆陧椖繉嵤┻^程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力，應(yīng)盡可能減少土方外運及外購量。設(shè)計優(yōu)化原則：盡可能使場地土方挖填平衡，減少外運（購）土量N3規(guī)劃場地標(biāo)高實施原理：項目場地標(biāo)高的確定直接影響場地內(nèi)土方工程量，標(biāo)高一旦確定則場地土方量確定，同時局部影響建造成本。設(shè)計優(yōu)化原則：根據(jù)原有地形、管網(wǎng)布置情況、道路情況合理制定場區(qū)標(biāo)高。N4關(guān)注排水坡度實施原理：雨水和污水均為無動力排水，由排水坡度決定。對于長距離的排水，排水坡度的大小及決定相應(yīng)地面的標(biāo)高點。例如排水坡度為千分之四和千分之三則意味著一公里的距離其中排水起點的場地標(biāo)高相差一米。設(shè)計優(yōu)化原理：大量填土地塊，考慮降低排水坡度減少添土量N5關(guān)注排水泵站實施原理：排水泵站是指利用泵的動力將低洼地區(qū)經(jīng)收集的污水提升到其下游排水系統(tǒng)中，從而降低低洼區(qū)土場地標(biāo)高。排水泵站需要長期維護費用。設(shè)計優(yōu)化原則：大量填土地塊，考慮排水泵站的長短期成本與土方回填成本比選8、合理布局合理布局在此是指開發(fā)商與承建商的臨時設(shè)施的布局，與整個產(chǎn)品布置無關(guān)。對臨時設(shè)施的布局要求就是：科學(xué)布局、減少搬遷、避免重復(fù)工作。在過去的項目開發(fā)中，因為對臨時設(shè)施布置的隨意性導(dǎo)致的搬遷拆改教訓(xùn)很多，個別項目達(dá)到3、4次之多，累計費用也達(dá)百萬以上。合理布局只要在前期深入的思考，就能避免這類損失。成本人員應(yīng)關(guān)注臨設(shè)布局，并給于項目部建議。NJ臨時設(shè)施的排布實施原理：臨時設(shè)施僅在建造過程使用，與最終交付客戶的產(chǎn)品無直接關(guān)系，若不進(jìn)行科學(xué)的布局與計劃，則宜造成拆除與重復(fù)建設(shè)。設(shè)計優(yōu)化原則：避免臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電的重復(fù)建設(shè)N2臨時道路設(shè)置實施原理：出于文明施工要求，項目開發(fā)過程中的臨時道路往往也被要求建設(shè)為混凝土路面，同時由于其上部載重，其基層做法也有較高要求。因此，完全可以考慮將臨時道路與后期永久道路結(jié)合起來。設(shè)計優(yōu)化原則： 盡量安排永久道路與臨時道路的綜合使用9、產(chǎn)品選型產(chǎn)品選型的優(yōu)化原理簡單歸納起來，就是在確定產(chǎn)品的時候，在符合客戶需求的前提下向設(shè)計部與公司建議：選用成熟產(chǎn)品；并在收益率不高的項目中，嚴(yán)格控制不能產(chǎn)生效益的“贈送面積”。產(chǎn)品選型應(yīng)慎重，成本人員在提出建議時，自身應(yīng)有一定的市場把握能力。N1成熟產(chǎn)品選用實施原理：使用成熟產(chǎn)品不僅能夠節(jié)約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產(chǎn)品建造成本。成熟產(chǎn)品的大量使用是未來的一個發(fā)展方向。設(shè)計優(yōu)化原理：在符合客戶需求的前提下，盡量選用成熟產(chǎn)品。N2可售比控制實施原理：在WK產(chǎn)品中，經(jīng)常出現(xiàn)隨樓附送的地下室等不計建筑面積的建筑形式。這部分增加的成本費用如果能在銷售中取得更大銷售受益固然好，但若未經(jīng)過市場的科學(xué)判斷就要求采用上述建筑形式，則會出現(xiàn)很大成本風(fēng)險。設(shè)計優(yōu)化原則：建筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小，而不是根據(jù)銷售提供的建筑贈送面積。對要求隨樓附送的面積，應(yīng)有書面的科學(xué)的市場分析。三、方案設(shè)計方案設(shè)計，是在規(guī)劃設(shè)計階段完成后的下一階段，此階段的設(shè)計成果主要包括以下內(nèi)容：建筑（體形、立面、平面、功能分區(qū)、節(jié)能方案）、地下室、景觀軟硬景基本布局、供水、供電、消防、排水、智能化工程的方案。本階段，是形成項目實體建安成本的階段，既是設(shè)計師極為關(guān)注的的階段，又是體現(xiàn)“產(chǎn)品差異”的實現(xiàn)階段。本階段在設(shè)計優(yōu)化的重要性僅次于規(guī)劃設(shè)計階段。此階段設(shè)計師的關(guān)注重點在于建筑本身以及景觀方案。在這兩個方面進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化的難度是最為困難的，成本與設(shè)計的矛盾在此階段往往會體現(xiàn)得比較深刻。因此，在涉及建筑方案的成本優(yōu)化工作中，成本人員必須把握以下原則：.以客戶需求與產(chǎn)品定位作為優(yōu)化的基本準(zhǔn)則。不提違反上述準(zhǔn)則的優(yōu)化建議，但對超過上述準(zhǔn)則的“過剩設(shè)計”應(yīng)提出優(yōu)化意見；.充分溝通原則。涉及建筑方案內(nèi)容的優(yōu)化應(yīng)采用充分溝通的方式進(jìn)行，充分了解設(shè)計的意圖與目的，聽取營銷的市場需求分析;.有理有節(jié)原則。成本人員的理來自兩個方面：一是前述的客戶需求與產(chǎn)品定位結(jié)論，另一個是項目的盈利能力;有節(jié)是要求：工作態(tài)度切忌得理不饒人，切忌咄咄逼人。相對建筑與景觀，設(shè)計優(yōu)化在安裝（水、電、消防、智能化）方面、地下室設(shè)計方面的空間會大得多，也會得到設(shè)計部門的大力支持。在這些方面的優(yōu)化成果往往同樣是巨大的。1、建筑方案選型建筑方案是規(guī)劃設(shè)計后，對成本影響最大的方面。建筑的體形、建筑外立面等一旦定型，建筑成本基本定型。建筑方案選型又是設(shè)計師最體現(xiàn)其專業(yè)能力與建筑效果的方面，此階段一般也是設(shè)計師最為看重的階段。進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化要緊緊圍繞客戶需求與盈利能力，并注意溝通方式方法。NJ建筑體形實施原理：建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復(fù)雜程度直接影響建筑物結(jié)構(gòu)成本高低，同時建筑體形對節(jié)能產(chǎn)生較大影響。設(shè)計優(yōu)化原則：高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式；地層建筑盡量形體簡單；考慮抗震及成本要求N2優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件實施原理：合理布置外挑外掛構(gòu)件能較好地提高產(chǎn)品的素質(zhì)，繁瑣和過分復(fù)雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。設(shè)計原則：精減過度的外挑外掛構(gòu)件，形成建筑和成本的雙贏。N3山地建筑實施原理：山地建筑的處理較為復(fù)雜，因地制宜是最好的選擇。設(shè)計優(yōu)化原則：（1）根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。（2）山地建筑贈送的地下室面積應(yīng)根據(jù)地形設(shè)計而不完全按營銷要求。N4簡化屋頂造型實施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構(gòu)件之間均存在成本差異，如何對比選型應(yīng)予考慮。設(shè)計優(yōu)化原則：既有經(jīng)濟性的比選又滿足建筑的要求。2、地下室地下室由于建于地面以下，不會涉及設(shè)計效果，客戶關(guān)注度很低，在地下室的設(shè)計優(yōu)化中，要求成本人員“大刀闊斧”的進(jìn)行。地下室優(yōu)化不僅關(guān)注地下室本身的成本，還要關(guān)注地下室的充分利用問題。地下室的充分利用是指使作為車庫使用的地下室能停放更多的車輛，從而導(dǎo)致的地下室規(guī)劃問題。地下室成本很大程度上由水的浮力和側(cè)壓力所決定，因此地下室的埋深是影響地下室結(jié)構(gòu)成本的關(guān)鍵點。地下室優(yōu)化的關(guān)注要點，按順序說來是：優(yōu)化地下室面積一優(yōu)化地下室埋深（層數(shù)）一地下室科學(xué)布局--優(yōu)化地下室建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計一優(yōu)化地下室設(shè)備。N1控制地下室面積實施原理：地下室造價高昂，對建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建。設(shè)計優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室面積。N2控制地下室層高實施原理：在地下室層數(shù)確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結(jié)構(gòu)成本。地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設(shè)備放置的需要，另一方面應(yīng)考慮機械車位設(shè)置的可能性。設(shè)計優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層高。用3減少地下室層數(shù)實施原理：地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標(biāo)高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優(yōu)化，能在兩（一）層地下室內(nèi)解決三（二）層地下室的停車要求，無疑應(yīng)減少地下室層數(shù)。設(shè)計優(yōu)化原則：嚴(yán)格控制地下室層數(shù)。NM簡化地下室排水實施原理：地下室內(nèi)排水通過建筑找坡實現(xiàn)，將地面水收集到排水溝。由于地下室面積較大，建筑找坡需進(jìn)行大量混凝土澆注，費用昂貴。能否取消建筑找坡層？設(shè)計優(yōu)化原則：在滿足設(shè)計要求的前提下，取消或簡化地下室建筑找坡層。3、邊破支護實施原理：在山地或坡地中使用較多，由于其對形成產(chǎn)品無直接作用，因此應(yīng)考慮采用最經(jīng)濟而可靠的邊坡支護形式。常見的邊坡支護形式有毛石砌筑、鋼筋混凝土擋墻、普通錨桿、預(yù)應(yīng)力錨桿、花管注漿、噴錨護壁、自然放坡。設(shè)計優(yōu)化原則：在可靠方案的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟性比選，采用最經(jīng)濟的邊坡支護方式。4、建筑層高實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加0.1米，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎(chǔ)產(chǎn)生較大影響。設(shè)計優(yōu)化原則：無特殊情況，層高采用2.8米。5、門窗面積實施原理：同樣面積的門窗造價遠(yuǎn)高于建筑外墻造價，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要?？刂崎T窗面積方法：（1）通過節(jié)能測算指標(biāo)來控制窗墻比；（2）窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值。6、欄桿欄板實施原理：欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數(shù)十萬。因此，一方面應(yīng)根據(jù)客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應(yīng)盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿，提高采購效率并降低成本。欄桿欄板選用原則：（1）盡量使用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿；（2）欄桿、欄板檔次規(guī)范化。7、外墻裝飾外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構(gòu)件、陶制品）等。一般來說：外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。同時也切忌外墻裝飾材料的堆砌，WK就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求簡化的例子。建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。成本部門的優(yōu)化可從這兩方面著手，同時要尊重設(shè)計師的意見。N1控制外墻裝飾檔次實施原理：鑒于對住宅而言外墻面積約等于建筑面積，外墻材料選型的造價差別對建筑單方造價影響頗大。例如建筑外墻全部使用面磚與全部使用涂料的單方差別約為40—50元，因此對外墻裝飾檔次的控制應(yīng)高度重視。設(shè)計優(yōu)化原則（1）提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考；（2）以成熟產(chǎn)品外墻裝飾用材比率作為控制；（3）關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度，并提出改進(jìn)建議。N2關(guān)注外裝材料適用性實施原理：外墻材料的耐候性直接決定了其使用成本，不是所有的裝飾材料均適合在外墻及室外使用，例如鋼質(zhì)材料易銹蝕、木質(zhì)材料易開裂、部分石材易風(fēng)化等，因此選擇外墻材料時需同時考慮其前期的投入成本和后期的使用維護成本。設(shè)計優(yōu)化原則：盡量減少后期維護成本較高的外裝材料的使用。8、陽露臺與屋面對毛胚房而言，陽露臺要不要鋪貼面磚？對屋面而言，那種屋面瓦選用最為經(jīng)濟？老虎窗與天窗怎樣選擇？這些都是成本人員需要回答的設(shè)計人員的問題。NM提供做法及價格表實施原理：標(biāo)準(zhǔn)化或有經(jīng)驗的陽露臺做法是我們的首選，這樣可減少過程中及事后的損失。設(shè)計優(yōu)化原則：提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設(shè)計作為參考選擇。9、節(jié)能方案建筑節(jié)能是現(xiàn)今及以后的不可避免的成本投入，由于建筑節(jié)能增加成本巨大，其對成本的影響可以與建筑用鋼、砼相提并論，因此，必須予以重點關(guān)注。選擇那種節(jié)能方案則是重中之重。要求成本人員對建筑節(jié)能的原理、常用作法、計算方法有充分了解，從而跟進(jìn)節(jié)能優(yōu)化的每一步。N1約束體形系數(shù)實施原理：體形系數(shù)是決定節(jié)能方案的最關(guān)鍵數(shù)據(jù)，不滿足體形系數(shù)的要求即意味著將采用高成本的節(jié)能解決方案，但降低體形系數(shù)與建筑立面效果有一定沖突，因此體形系數(shù)是建筑方案中一個最棘手的問題。設(shè)計優(yōu)化原則：約束體形系數(shù)。N2控制合理的窗墻比實施原理：窗是建筑中能量損耗較大的部位，門窗面積越大意味著能量損耗越大，越不能滿足節(jié)能要求。節(jié)能計算中的窗墻比是一個重要的值。設(shè)計優(yōu)化原則：控制合理的窗墻比。N3優(yōu)化墻體材料實施原理：不同墻體材料的熱傳導(dǎo)性不同，對能耗的影響也不同，例如加氣混凝土砌塊與黏土磚墻的能耗就遠(yuǎn)低于鋼筋混凝土墻體，因此選用低能耗的墻體材料也是解決節(jié)能方案的途徑之一。設(shè)計優(yōu)化原則：優(yōu)化墻體材料。N4核實節(jié)能計算書中系數(shù)取值實施原理：節(jié)能計算中各種材料的熱傳導(dǎo)系數(shù)是有一定取值范圍的，同一棟建筑物的同樣節(jié)能解決方案若計算中系數(shù)取值不同，最終的計算結(jié)構(gòu)將會大相徑庭，甚至得出截然相反的結(jié)論。因此對設(shè)計院節(jié)能計算書的系數(shù)要注意核實，以免因取值問題造成節(jié)能解決方案的選擇錯誤。設(shè)計優(yōu)化原則：核實節(jié)能計算書中系數(shù)取值結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化近年來已經(jīng)逐步開展起來。建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)化結(jié)果就是兩個：鋼筋含量與混凝土含量。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計專業(yè)度較高，成本人員可以考慮以下方式進(jìn)行優(yōu)化工作：.形成自身的標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)設(shè)計要求體系；.借助外部設(shè)計咨詢公司或圖紙審查公司開展優(yōu)化工作；.推進(jìn)限額設(shè)計；.特別注意在設(shè)計前與設(shè)計過程中進(jìn)行優(yōu)化，而不是在出圖后才算帳，否則將成為工期的絆腳石。N1外部咨詢公司咨詢利用實施原理：專業(yè)的外部咨詢公司及圖紙審查機構(gòu)具有更加豐富的專業(yè)經(jīng)驗，能夠彌補我們自身能力的不足。設(shè)計優(yōu)化原則：外部咨詢公司資源利用N2設(shè)計控制要點實施原理：在建筑方案設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)將要求設(shè)計院在設(shè)計中應(yīng)注意的事項以書面形式加以確認(rèn)，形成設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計優(yōu)化原則：設(shè)計控制要點。脂3選用最優(yōu)的結(jié)構(gòu)形式實施原理：從經(jīng)濟性上比較，住宅結(jié)構(gòu)形式經(jīng)濟性由低到高依次為磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻。設(shè)計優(yōu)化原則：滿足建筑設(shè)計要求前提下采用經(jīng)濟性最好的結(jié)構(gòu)形式。NM優(yōu)化柱網(wǎng)布置實施原理：在建筑平面確定情況下，科學(xué)合理地柱網(wǎng)布置能達(dá)到最好的經(jīng)濟性。反之柱距過密或過大均會帶來成本增加。設(shè)計優(yōu)化原則：優(yōu)化柱網(wǎng)布置。N5優(yōu)化構(gòu)件截面，控制砼含量實施原理：對混凝土而言，柱、墻、板、梁等構(gòu)件截面一旦確定，則使用量隨即確定。構(gòu)件截面過大不僅成本增加，同時降低了房屋的有效使用空間。另一方面，構(gòu)件截面從某種意義上與鋼筋用量存在此消彼漲的關(guān)系，因此構(gòu)件截面并非簡單的越小越好。設(shè)計優(yōu)化原理：優(yōu)化構(gòu)件截面，控制砼含量N6減少沉降縫設(shè)置實施原理：每設(shè)置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用，縫兩側(cè)也要增加柱、墻及基礎(chǔ)的費用，因此沉降縫數(shù)量宜越少越好。設(shè)計優(yōu)化原則：在符合設(shè)計規(guī)范的情況下，減少沉降縫設(shè)置。N7優(yōu)化設(shè)備層實施原理：設(shè)備層往往容易被忽視，設(shè)計中的保守和浪費情況也較為普遍，結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化中不應(yīng)忽略對設(shè)備層的優(yōu)化。設(shè)計優(yōu)化原則：優(yōu)化設(shè)備層N8優(yōu)化轉(zhuǎn)換層實施原理：轉(zhuǎn)換層是指柱網(wǎng)的轉(zhuǎn)換，高層建筑中由于地下室柱網(wǎng)與上部住宅柱網(wǎng)的布置差異巨大，一般設(shè)置轉(zhuǎn)換層。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設(shè)計中應(yīng)予以關(guān)注。設(shè)計優(yōu)化原則：優(yōu)化轉(zhuǎn)換層。供電方案安裝方案的優(yōu)化是方案階段的另一個重要內(nèi)容。不同的供電、供水方案成本可能相差數(shù)以百萬計，但不能帶給客戶任何功能上的差別。成本人員供電方案中應(yīng)注意跟進(jìn)優(yōu)化，并配合編制各種供電方案的成本預(yù)算，便于最終決策。N1配電設(shè)備布置實施原理：配電設(shè)備的布置影響到配電房的設(shè)計以及配電房面積。設(shè)計優(yōu)化原則：（1）測算配電設(shè)備分期布置與合并布置的經(jīng)濟性；（2）所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范