2023年商業(yè)地產(chǎn)上市公司年報綜合分析

2023年商業(yè)地產(chǎn)上市公司年報綜合分析要點：1、“十二五〞規(guī)劃為商業(yè)地產(chǎn)帶來開展契機，房地產(chǎn)調(diào)控推動商業(yè)地產(chǎn)對住宅地產(chǎn)的替代效應；去年商業(yè)地產(chǎn)銷售增速明顯高于住宅市場。營業(yè)收入保持快速增長，利潤增長率卻相對落后；高負債經(jīng)營、償債能力差成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象；土地儲藏與在建工程豐富，商業(yè)地產(chǎn)潛在供給量巨大；租賃經(jīng)營收入增速大于持有物業(yè)規(guī)模擴張速度，平均租金水平漸漲。專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司以銷售為主，自持比例較?。换鞓I(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)公司追求住宅與商業(yè)的平衡，戰(zhàn)略上以商業(yè)為主導；新進入者將商業(yè)地產(chǎn)作為一種戰(zhàn)略補充，效勞于住宅地產(chǎn)。以銷售回款與借款為主的資金流入格局未發(fā)生改變，且有增強趨勢；業(yè)內(nèi)企業(yè)開始積極探索新型融資渠道，但尚未成氣候。一、研究標本選擇中國社科院發(fā)布的2023年?住房綠皮書?指出，通過股權投資和關聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司多達802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。為擺脫住宅地產(chǎn)市場深度調(diào)控所帶來的困局，越來越多的房地產(chǎn)上市公司開始或加大商業(yè)地產(chǎn)投資。在此背景下，本報告依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務所占營業(yè)收入比重從中選取十五家代表性商業(yè)地產(chǎn)類上市公司作為研究樣本，以便能全面、真實的反映商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及未來走勢。類別樣本企業(yè)選擇依據(jù)一類：專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司世茂股份商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例為100%SOHO中國商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例為100%中國國貿(mào)商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例為100%南國置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例為100%二類：混業(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)公司金融街商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例到達70%以上陸家嘴商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例為54%北辰實業(yè)商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例約為50%萬通地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例為20%華潤置地商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例約為12%陽光股份商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈所占營業(yè)收入比例約為8%三類：新進入商業(yè)地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)未來方案繼續(xù)加大商業(yè)地產(chǎn)工程的投資，目標實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資和住宅地產(chǎn)投資的比例為3：7金地集團戰(zhàn)略架構實現(xiàn)重大突破：以住宅業(yè)務為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務為兩翼招商地產(chǎn)公司戰(zhàn)略委員會確立了住商并舉、產(chǎn)居一體的商業(yè)模式遠洋地產(chǎn)2023年，遠洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領域?qū)⒌竭_百億元的經(jīng)營目標龍湖地產(chǎn)到2023年，商業(yè)工程由現(xiàn)時6個增加至18個，租金收入增加至約20億元，投資物業(yè)業(yè)務占整體利潤的10%本報告重點分析專業(yè)類與混業(yè)經(jīng)營類商業(yè)地產(chǎn)公司〔十家〕；對于新進入類商業(yè)地產(chǎn)公司〔五家〕，由于商業(yè)地產(chǎn)方面數(shù)據(jù)資料普遍缺失，本報告僅對其開展模式進行簡要分析。二、宏觀環(huán)境及行業(yè)研判樣本企業(yè)年報對商業(yè)地產(chǎn)所處宏觀環(huán)境及行業(yè)總體情況進行了分析與判斷，基于此，本局部將主要代表性觀點歸納總結如下：1、“十二五〞規(guī)劃為商業(yè)地產(chǎn)帶來開展契機一方面，“十二五〞規(guī)劃倡導轉變經(jīng)濟增長方式，大力開展現(xiàn)代效勞業(yè)以及城市功能升級，從2023年起將拉動內(nèi)需，實現(xiàn)以消費為主導的經(jīng)濟增長。作為消費產(chǎn)業(yè)的上游環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)正契合了這一經(jīng)濟開展戰(zhàn)略。另一方面，“十二五〞規(guī)劃要提出的主要目標之一就是“城鎮(zhèn)化率提高4個百分點，城鄉(xiāng)區(qū)域開展的協(xié)調(diào)性進一步增強〞。這就意味著到2023年，中國的城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的47.5%提高到51.5%，城鎮(zhèn)人口數(shù)將首次超過農(nóng)村人口數(shù)。城鎮(zhèn)化進程的快速推進成為商業(yè)地產(chǎn)開展的根本驅(qū)動力。2、房地產(chǎn)調(diào)控推動商業(yè)地產(chǎn)對住宅地產(chǎn)的替代效應2023年伊始，相繼出臺的“國八條〞和試點房產(chǎn)稅，預示針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控將更加嚴厲和深入，未來樓市也將在動態(tài)中到達新的均衡。商業(yè)地產(chǎn)在這波變動周期中何去何從，各方幾乎達成共識，即商業(yè)地產(chǎn)對住宅地產(chǎn)的替代效應將逐步顯現(xiàn)。與飽受考驗的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)一枝獨秀，幾乎沒有受到政策的限制。商業(yè)地產(chǎn)將成為地產(chǎn)投資的唯一出口，估計將吸引大量投資性資金流入。萬科、金地等原來專注于住宅市場的地產(chǎn)巨鱷在年報中明確表示進軍商業(yè)地產(chǎn)，便是這種替代效應的明顯表達。但這卻是一把雙刃劍，“言必稱商業(yè)地產(chǎn)〞成為當前地產(chǎn)市場的一道奇觀，商業(yè)地產(chǎn)仿佛成為最后的避難所，供大于求的市場風險在不遠的將來可能會變?yōu)楝F(xiàn)實，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫也許正在積累之中。3、商業(yè)地產(chǎn)銷售增速明顯高于住宅市場2023年，隨著世界經(jīng)濟逐步回暖，我國經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。在宏觀經(jīng)濟形勢影響下，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)復蘇跡象，投資和銷售都實現(xiàn)了快速的增長，特別是商業(yè)地產(chǎn)銷售的增長速度明顯高于住宅的銷售增長。世界興旺經(jīng)濟體的軌跡說明，一旦一個經(jīng)濟體的人均GDP超越3000美元以上，商業(yè)將進入全面開展階段。2023年，中國的人均GDP已突破4000美元的關口。就城市層面而言，一線城市人均GDP普遍已超過10000美元，商業(yè)地產(chǎn)市場的開展勢頭強勁；另外，很多二三線城市的人均GDP均已遠超4000美元，隨著城市化進程的推進，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)必將得到萌動和加速，進而成為引領未來新一輪行業(yè)上升的市場主力。三、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析1、營業(yè)收入保持快速增長，利潤增長率卻相對落后2023年樣本企業(yè)平均營業(yè)收入增長率高達84.61%，但凈利潤未能保持同比例上升，平均增長率僅為35.09%。究其原因，2023年樣本企業(yè)所持商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)中，新增或前期階段工程較多，其正處于經(jīng)營的爬坡階段，前期費用、經(jīng)營費用及財務費用高〔工程投入運營后利息費用不再資本化〕，而租金水平較低，甚至局部是免租金狀態(tài)，從而導致凈利潤增長率相對較低。由此可以說明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的不同，前者是一種長期投資，需要時間積累，不斷培育，才能產(chǎn)生期望的收益，而后者是短期投資，快進快出，追求速度。2、高負債經(jīng)營、償債能力差成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象此處選擇一、二類商業(yè)地產(chǎn)公司中的八家進行償債能力分析〔SOHO中國與華潤置地系香港上市公司，不便于統(tǒng)計分析〕短期償債能力指標變化趨勢圖長期償債能力指標變化趨勢圖首先看短期償債能力，流動比率、速動比率及現(xiàn)金比率三大短期償債指標瀕臨危險水平。流動比率呈下降趨勢，逐步偏離平安標準2；速動比率雖有一定上升，但與平安標準1還有一定距離；現(xiàn)金比率出現(xiàn)波動，最高也僅為51.05%再看長期償債能力，資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權比率及利息保障倍數(shù)三大指標一致反映商業(yè)地產(chǎn)公司長期償債能力不斷下降。自2023年，資產(chǎn)負債率一路走高，目前已經(jīng)到達60.06%；產(chǎn)權比率不斷增加，說明所有者權益對債權人的保障程度逐步下降；與前兩者相反，利息保障倍數(shù)下降趨勢明顯，意味著樣本企業(yè)支付利息費用的能力在下降。此外，經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負且不斷放大，不利于緩解不斷惡化的償債形勢。2023年，樣本企業(yè)經(jīng)營凈現(xiàn)金流量僅有兩家為正，合計總額為-67.27億元，相對于上一年減少58.82億元，降幅空間巨大。這說明樣本企業(yè)大多采取了市場擴張的經(jīng)營策略，支付土地款、工程初始階段租金低、前期費用高等原因，共同導致了經(jīng)營凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)巨幅下降。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)公司必須積極開拓融資渠道，以便緩解日益嚴峻的償債能力。3、土地儲藏與在建工程豐富，商業(yè)地產(chǎn)潛在供給量巨大2023年，十家樣本企業(yè)〔一、二類〕除萬通地產(chǎn)外，其余均有新增土地儲藏，合計新增規(guī)劃建筑面積高達1052.82萬平方米；且商業(yè)地產(chǎn)用地所占比例不斷提高，以金融街為例，該年商業(yè)地產(chǎn)用地占土地儲藏比例為73.58%，同比上升近41個百分點。土地獲取方式方面，工程收購以其獨特優(yōu)勢逐步超越招拍掛，成為商業(yè)地產(chǎn)公司的首選，比方SOHO中國新增66.9萬平方米土地儲藏全部通過工程收購方式獲得。與此同時，樣本企業(yè)在建商業(yè)地產(chǎn)工程高達1274.88萬平方米，甚至超越新增土地儲藏。豐富的土地儲藏與在建工程，預示著未來商業(yè)地產(chǎn)供給面積巨大。如此強大的產(chǎn)品供給確保了商業(yè)地產(chǎn)市場的可持續(xù)開展，但卻可能導致供大于求，市場競爭加劇。商業(yè)地產(chǎn)土地儲藏及在建面積之所以迅速放大，原因有二：第一，在國家對住宅市場密集調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)對住宅地產(chǎn)的替代效應開始產(chǎn)生，地產(chǎn)商將對住宅地產(chǎn)的投資轉投向商業(yè)地產(chǎn)。第二，對于資金實力雄厚的公司，尤其是混業(yè)經(jīng)營的公司，往往采取逢低納入的市場策略，即在市場低谷的時候，積極進行土地拓展，為迎接市場頂峰做好準備。4、租賃經(jīng)營收入增速大于持有物業(yè)規(guī)模擴張速度，平均租金水平漸漲限于年報數(shù)據(jù)提供情況，我們從樣本企業(yè)中選取陸家嘴、金融街、陽光股份、北辰實業(yè)及華潤置地五家企業(yè)分析租賃經(jīng)營情況。計算說明，2023年五家企業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模為367.66萬平方米，同比增長35.89%；租賃經(jīng)營收入為45.63億元，同比增長52.51%；平均租金水平從2023年的92.16元/平方米/月上漲至103.42元/平方米。從而可以發(fā)現(xiàn)，租賃經(jīng)營收入增速大于持有物業(yè)規(guī)模擴張速度，平均租金水平漸漲。樣本企業(yè)持有物業(yè)規(guī)模〔萬平方米〕租賃經(jīng)營收入〔億元〕平均租金〔元/平方米/月)2023年2023年2023年2023年2023年2023年陸家嘴83.2474.127.034.7670.3853.52北辰實業(yè)104.0051.0014.148.19113.30133.82華潤115.0280.0314.8910.53107.88109.65金融街46.0046.007.305.33132.2596.56陽光股份19.4019.402.271.1197.5147.68根據(jù)仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)，由于跨國公司增多，且國內(nèi)企業(yè)開始追求高品質(zhì)寫字樓，導致2023年中國市場甲級寫字樓需求增加，租金水平保持上漲趨勢，空置率下降。同時，國內(nèi)商業(yè)零售活動強勁，多數(shù)市場的租金水平呈現(xiàn)增長態(tài)勢。四、開展模式研究研究發(fā)現(xiàn)，專業(yè)、混業(yè)經(jīng)營及新進入三大類商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營開展模式存在較大差異，本局部將依次進行解析：1、專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司以銷售為主，自持比例較小專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司市場定位明確，全部營業(yè)收入均來自于商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)典型代表為萬達地產(chǎn)〔未上市〕、寶龍地產(chǎn)〔未上市〕、世茂股份、SOHO中國、中國國貿(mào)及南國置業(yè)等知名企業(yè)，本報告選取后面四家上市公司就開展模式進行分析。由之前研究可知，商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的本質(zhì)是租售比例的分配，共分為殺豬派〔全部銷售〕、養(yǎng)魚派〔全部出租〕及騎墻派〔租售結合〕三大派別。年報顯示，四家樣本企業(yè)中世茂股份、SOHO中國及南國置業(yè)為租售結合，且以銷售為主；僅中國國貿(mào)一家實行全部出租經(jīng)營的模式。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資大，回收期長，需要強勁的資金支撐才能成功挺過漫長的工程培育期。對于專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，唯一的經(jīng)營現(xiàn)金來源是商業(yè)地產(chǎn)所帶來的相關收入，沒有其他業(yè)務可以為其提供支撐，再加上自身財務實力有限，無奈之下，不得不忍痛割愛，銷售絕大比例的商業(yè)地產(chǎn)工程，以便緩解緊張的現(xiàn)金流。當然，這也不是絕對的，如果公司資金實力雄厚，比方中國國貿(mào)，那么可以采取全部自持的方式，通過精心培育，獲取成熟階段物業(yè)長期穩(wěn)定的收益，并坐收商業(yè)地產(chǎn)工程的巨大升值空間。2、混業(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)公司追求住宅與商業(yè)的平衡，戰(zhàn)略上以商業(yè)為主導目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公司紛紛向香港地產(chǎn)商學習，采用物業(yè)開發(fā)〔住宅地產(chǎn)〕與物業(yè)投資〔商業(yè)地產(chǎn)〕混合的經(jīng)營模式。其本質(zhì)是合理分配住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)工程持有比例，以住宅開發(fā)收益支持商業(yè)地產(chǎn)工程持有與培育，以商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定收益平衡公司經(jīng)營風險；在出租物業(yè)上大多奉行順周期的擴張策略，只求穩(wěn)定的絕對收益，而不求更高的投資回報率；在開發(fā)物業(yè)上，或是套利低谷、耐心等待價格上升，或是“貨如輪轉〞、不惜打折以維持周轉。本報告所選取的五家混業(yè)經(jīng)營樣本企業(yè)是國內(nèi)實踐這種模式的典型代表，通過其年報可窺見一斑。樣本企業(yè)開展戰(zhàn)略金融街業(yè)務模式由最初單純的土地開發(fā)向房地產(chǎn)開發(fā)轉變，再由房地產(chǎn)開發(fā)向“房地產(chǎn)開發(fā)+持有經(jīng)營〞轉變，逐漸形成具有公司特色的可持續(xù)的開展模式北辰實業(yè)不斷致力于打造開展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)物業(yè)三業(yè)并舉、三位一體的獨特業(yè)務模式，實行開展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)物業(yè)“5:3:2”萬通地產(chǎn)遵循“濱海新區(qū)，美國模式、萬通價值觀和打造綠色公司〞的戰(zhàn)略方針，在穩(wěn)固住宅業(yè)務的同時，加大力度開發(fā)商用物業(yè)，到達商用物業(yè)與住宅業(yè)務并重華潤置地堅持“差異化〞的競爭戰(zhàn)略和“住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值效勞〞商業(yè)模式，成為中國最具實力的綜合性地產(chǎn)公司，并在中高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)領域引領行業(yè)開展方向。陽光股份堅決以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與持有經(jīng)營為主線的經(jīng)營思路，保持商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營業(yè)務與住宅開發(fā)業(yè)務的合理比例，培育長期穩(wěn)定的盈利能力陸家嘴是混業(yè)經(jīng)營公司的特例，土地批租是公司的另一項主營業(yè)務，2023年占營業(yè)收入比例為46%。未來該公司的營收模式也將發(fā)生根本改變，從以土地批租收入為主轉變?yōu)橐蚤L期資產(chǎn)管理收入〔即商業(yè)地產(chǎn)〕和短期資產(chǎn)出售收入并重的模式。3、新進入者將商業(yè)地產(chǎn)作為一種戰(zhàn)略補充，效勞于住宅地產(chǎn)面對紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)的“繁榮景象〞，相關企業(yè)必須保持足夠清醒的頭腦，不能夠盲目跟風。首先要弄清這些企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)的初衷是什么？歸納起來，有這么幾點：增加利潤點、加強拿地競爭力、完善產(chǎn)業(yè)鏈〔住宅商業(yè)配套〕等。它們本質(zhì)上是公司戰(zhàn)略的調(diào)整與補充，以住宅地產(chǎn)為主的戰(zhàn)略并未改變，進軍商業(yè)地產(chǎn)是為了更好開展住宅地產(chǎn)。以住宅地產(chǎn)老大萬科在北京地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)試水為例，無論是長陽工程20多萬平方米的商業(yè)街，還是五號公社的花園辦公，又或是萬科藍山G1、G3號樓的企業(yè)獨棟，均是以住宅為依托，集中表達了住宅開發(fā)的核心。五、融資方式梳理1、以銷售回款與借款為主的資金流入格局未發(fā)生改變，且有增強趨勢2023年樣本企業(yè)資金來源比例圖近三年樣本企業(yè)資金來源趨勢圖首先從橫向角度看，2023年樣本企業(yè)銷售回款〔包括銷售收入、物業(yè)租賃收入等〕與借款占資金來源比例的平均值為88%，南國置業(yè)更是高達99%，可見這兩種方式仍是商業(yè)地產(chǎn)公司最主要的資金來源渠道。再從縱向角度看，近三年，銷售回款與借款所占比例逐年提高，2023年僅為66.84%，2023年迅速上升為78.63%，說明商業(yè)地產(chǎn)公司融資渠道略顯單一，對傳統(tǒng)融資方式的依賴性越來越強，融資格局亟待改善。2、開始積極探索新型融資渠道，但尚未成氣候.2023年樣本企業(yè)在融資方面做了大量的有益探索，積極拓展融資渠道，創(chuàng)新融資方式，盡力為商業(yè)地產(chǎn)開展提供充足的資金保障。雖然受國家宏觀政策收緊的影響，樣本企業(yè)的定向增發(fā)等活動受阻，未能從證券市場融資，但在其他融資渠道方面取得一些成績。比方，金融街積極探索工程層面的合作模式