XXXX武漢華僑城項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告

地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理封面本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目研究工作的階段劃分2009/02/012010/03/04第一階段武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)研第二階段項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告第三階段物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算工作最終成果宏觀經(jīng)濟及政策背景研究武漢市經(jīng)濟及政策背景研究武漢市土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研武漢市高端樓市的專題調(diào)研對高端客戶、專家的深度訪談目標消費者問卷調(diào)查《武漢華僑城項目市場調(diào)研報告》2010/03/16前期工作至今工作項目自身及周邊環(huán)境的深度分析項目屬性的基本界定國內(nèi)外案例的專題研究項目開發(fā)的整體戰(zhàn)略項目定位初步物業(yè)建議及啟動區(qū)的物業(yè)建議《武漢華僑城項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告》一座承載“龍頭城市”的夢想城邦鳳舞東湖，卓絕再造——武漢華僑城項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告“信息時代的太陽已經(jīng)日薄西山——雖然如今的公司和個人尚未完全適應(yīng)時代要求。人類的發(fā)展歷經(jīng)漁獵文明、農(nóng)業(yè)文明和工業(yè)文明，而今，我們生活在以計算機為標志的信息時代。隨之我們將面臨第五種社會形態(tài)：夢想社會?！?/p>

《夢想社會》——丹麥哥本哈根未來學(xué)研究院院長羅爾夫·詹森PREFACE前言本項目的研究路線武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題住宅物業(yè)問題歷史機遇下的武漢華僑城武漢華僑城集團資源分析住宅物業(yè)市場供需狀況武漢華僑城價值體系構(gòu)建新的市場環(huán)境下項目發(fā)展定位及發(fā)展總戰(zhàn)略住宅物業(yè)價值體系構(gòu)建項目規(guī)劃問題項目規(guī)劃總體思路及原則項目規(guī)劃主題住宅產(chǎn)品設(shè)計典型案例借鑒武漢華僑城發(fā)展模式問題武漢華僑城發(fā)展模式研究新的市場環(huán)境下住宅物業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略項目規(guī)劃實施目錄1、武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題2、武漢華僑城發(fā)展模式問題3、新的市場環(huán)境下項目發(fā)展定位及發(fā)展總戰(zhàn)略4、住宅物業(yè)問題5、項目規(guī)劃問題1、武漢華僑城發(fā)展環(huán)境問題1.1、歷史機遇下的武漢華僑城宏觀形勢上：經(jīng)濟回暖、政策收緊、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)熱點主要集中在環(huán)保低碳在城市發(fā)展趨向上：南中國三小時生活圈，中部龍頭城市一、中部龍頭城市的定位讓武漢的聚集效應(yīng)更明顯

《武漢市城市總體規(guī)劃》3月8日通過國務(wù)院正式批復(fù)。武漢在全國發(fā)展布局中的功能定位由上輪總規(guī)的“我國中部重要的中心城市”，上升為“我國中部地區(qū)的中心城市”?！?+1”城市生活使城市吸附力更強。一：經(jīng)濟危機要求企業(yè)提高自身綜合發(fā)展能力全球的金融危機將消弱市場投資和消費規(guī)模；對房地產(chǎn)而言，市民置業(yè)將更多選擇，整體經(jīng)濟狀況終將影響地產(chǎn)發(fā)展。二：中央相對積極的貨幣政策利于國有企業(yè)再次騰飛準備金率、貸款利率連續(xù)下調(diào)、基準利率優(yōu)惠幅度擴大及契稅和印花稅減免，表明政府從緊貨幣政策開始轉(zhuǎn)變，這對市場將是一大刺激。三：中央及地方政策利于旅游地產(chǎn)的開發(fā)全國及各大城市出臺未來發(fā)展政策，集中在與環(huán)境保護產(chǎn)業(yè)和低碳經(jīng)濟方面。哥本哈根全球氣候大會、上海世博會、2010年兩會……二、高鐵將使武漢成為中國三小時生活圈的核心區(qū)域是迄今為止世界上里程最長、運營速度最高的專線?？偼顿Y約1166億元，里程總長為1068.6公里，時速達350公里，是《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》中京廣客運專線的重要組成部分。2012年京廣客運專線將會開通。

區(qū)域發(fā)展方向上：城市向東、國家級示范區(qū)的區(qū)域熱點正在形成置業(yè)區(qū)域習(xí)慣上：交通的完善，三鎮(zhèn)的融合，東部置業(yè)需求正在逐步放大1.1、歷史機遇下的武漢華僑城一、國家級東湖自主創(chuàng)新示范區(qū)的建立，使區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有了較大的改變，區(qū)域經(jīng)濟熱點正在形成。東湖區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砦錆h經(jīng)濟、生態(tài)、人文匯聚的主要品牌區(qū)域。東湖高新區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)都是東湖自己內(nèi)部培育起來的自主創(chuàng)新示范區(qū)，它的建設(shè)不僅帶動內(nèi)地其它高新技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，也將促進第三產(chǎn)業(yè)，如旅游的大力發(fā)展。研發(fā)和轉(zhuǎn)化一批國際領(lǐng)先的科技成果，做大做強一批具有全球影響力的企業(yè)，培育一批國際知名的品牌，推動資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)。

二、東湖區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)開發(fā)，不僅擴大置業(yè)需求，更提升置業(yè)人群承受能力及置業(yè)素質(zhì)，中高端項目將成為區(qū)域未來主流項目定位。湖北省出臺的科技進步條例，對科技進步成果的持有人在企業(yè)的股份可以達到70%，這在全國都是很少的。以技術(shù)持股的比例可以達到70%，按照國家的規(guī)定，這個比例大概是5%左右，如郵科院搞得股權(quán)激勵試點就是在3%-5%之間，管理人員、科研人員5%的股權(quán)。

一、未來快速道路的系統(tǒng)，將大大縮短市民出行時間，快速道路周邊的地產(chǎn)項目將受到置業(yè)者更多的青淶。按照2020年后遠景規(guī)劃，武漢軌道交通將由3條市域快線、9條市區(qū)線路構(gòu)成。線路全長530公里。三條市域快線在中心城區(qū)相扣成環(huán)，將城市副中心、客運樞紐、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及中央活動區(qū)等緊密銜接，實現(xiàn)三鎮(zhèn)快速直達一體化均衡發(fā)展。二、東部區(qū)域的快速發(fā)展，拆遷用地的增加，將直接釋放原住民的置業(yè)需求及購買能力，根據(jù)規(guī)劃東湖開發(fā)區(qū)的面積要擴大，比現(xiàn)在要翻一番。巨大的固定資產(chǎn)投資及開發(fā)量將直接轉(zhuǎn)化成社會購買力。特別是拆遷面積的增大，增大了市民的購買需求。

城市時間特色深圳西部華僑城1985年旅游業(yè)與文化緊密揉合，集旅游、居住、商務(wù)、工業(yè)等功能于一體深圳東部華僑城2004年世界級度假旅游目的地，國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)北京世紀華僑城2002年創(chuàng)建了全新的優(yōu)質(zhì)生活模式與片區(qū)綜合運營系統(tǒng)，集旅游、居住、商業(yè)休閑及購物于一體的新城市繁榮經(jīng)濟體成都天府華僑城2005年西部地區(qū)規(guī)模最大、最具生態(tài)特色、最具時尚魅力的現(xiàn)代主題樂園上海華僑城2003年文化創(chuàng)意、休閑旅游、都市娛樂、商務(wù)辦公和高檔居住與一體的大型城市綜合體江蘇泰州華僑城2009年集溫泉水療、溫泉酒店、商業(yè)街、體育公園和低密度住宅五大功能于一體的大型生態(tài)人文休閑度假項目企業(yè)發(fā)展目標上：武漢華僑城在全國布局上有著承上啟下的重要影響，作為最新一代的項目，建設(shè)帶有新的時代特征的項目成為武漢華僑城的主要目標。1.2、華僑城集團資源分析區(qū)域整合（（軟性配套套）先于地地產(chǎn)項目的的開發(fā)，地地產(chǎn)項目成成為區(qū)域價價值整合的的直接受益益者無論區(qū)域內(nèi)內(nèi)做何種配配套建設(shè)和和開發(fā)多少少地產(chǎn)項目目，始終保保持區(qū)域““生態(tài)旅游游區(qū)”的總總體印象區(qū)域所有配配套的整合合是為帶來來地產(chǎn)項目目房價的直直接上漲旅游及相關(guān)關(guān)配套的建建設(shè)與住宅宅的開發(fā)相相間進行，，目的是促促使區(qū)域整整體價值的的持續(xù)升值值、房地產(chǎn)產(chǎn)項目及相相關(guān)物業(yè)的的持續(xù)保值值和升值區(qū)域開發(fā)19年之后后開始了第第一輪的舊舊區(qū)改造和和二期新區(qū)區(qū)的開發(fā)第一輪第二輪第三輪第四輪開發(fā)頻次區(qū)域價值普通配套中檔住宅文化配套高中檔住宅升級配套高檔住宅再升級配套更高端住宅區(qū)域價值走高操作模式上上：配套先先行，地產(chǎn)產(chǎn)受益，區(qū)區(qū)域持續(xù)升升值、房地地產(chǎn)項目樹樹立區(qū)域價價格標桿，，仍是武漢漢華僑城可可運用的模模式及方法法。1.2、華華僑城集團團資源分析析1.2、華華僑城集團團資源分析析房地產(chǎn)開發(fā)運營

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投資策劃土地獲取土地開發(fā)規(guī)劃設(shè)計施工管理運營管理產(chǎn)業(yè)鏈運營■研發(fā)能力設(shè)計能力生產(chǎn)能力展示能力銷售能力服務(wù)能力產(chǎn)業(yè)綜合城的運營政策對接：構(gòu)建旅游綜合化運營模式，對接高端政策品牌推廣：依托區(qū)域化運營體系，進一步拓展合作網(wǎng)絡(luò)專門組織：打造系統(tǒng)化人力架構(gòu)，創(chuàng)新組織流程本項目所需資源企業(yè)資源上上：時代特特征的高目目標、成熟熟的操作模模式、較強強的項目操操作實力都都有武漢華華僑城高起起點規(guī)劃、、高水平運運作提供了了堅實的保保障。1.3、項項目分析武漢火車站站中北路延長長線三環(huán)二環(huán)在建地鐵4號線地理位置：：本項目位于于武漢東湖湖風(fēng)景區(qū)北北部，東湖湖沿線一線線湖景黃金金地段。道路情況：項目北臨局局部通車的的中北路延延長線，連連通二環(huán)、、三環(huán)，通通達性良好好。項目距距離武廣高高速武漢火火車站15分鐘車程程。正在建建設(shè)的地鐵鐵四號線一一期工程途途徑本項目目。本項目目市內(nèi)、城城際交通便便捷。區(qū)位配套上上：位于武武漢東湖沿沿線黃金地地段，市內(nèi)內(nèi)、城際交交通便捷，，緊鄰徐東東商圈和東東湖風(fēng)景區(qū)區(qū)，市政、、商業(yè)、生生活配套健健全。徐東商圈武漢火車站省委省政府東湖風(fēng)景區(qū)商業(yè)配套：：徐東商圈：：有各大銀銀行、商業(yè)業(yè)百貨、超超市等商業(yè)業(yè)配套資源源。景觀配套：：東湖風(fēng)景區(qū)區(qū)：有武漢漢梅園、磨磨山、東湖湖海洋世界界、博物館館等旅游景景點。教育及市政政配套：梨園小學(xué)、、東湖中學(xué)學(xué)、梨園醫(yī)醫(yī)院、湖北北中醫(yī)學(xué)院院、中醫(yī)學(xué)學(xué)院附屬醫(yī)醫(yī)院、38中學(xué)等。。H地塊環(huán)境境分析：1、西北角角臨中北路路延長線及及二環(huán)線立立交交叉口口，城市交交通干擾相相對最大；；北側(cè)已初初步形成較較為成熟的的住宅社區(qū)區(qū)的開發(fā)，，該處相對對地塊而言言城市開發(fā)發(fā)度目前最最高；2、地塊外外部景觀資資源為東南南側(cè)郭鄭湖湖自然景觀觀、東側(cè)歡歡樂谷人工工景觀；3、中北路路延長線目目前正處于于施工階段段，沿線現(xiàn)現(xiàn)有供電線線路對臨近近建筑影響響較大較大大；東側(cè)拆拆遷目前尚尚未完成；；4、西南側(cè)側(cè)原有建筑筑物對地塊塊影響較弱弱。A地塊環(huán)境境分析：1、北側(cè)和和西南側(cè)一一定程度上上受中北路路延長線及及跨湖市政政道路交通通干擾；2、中北路路延長線目目前正處于于施工階段段，沿線現(xiàn)現(xiàn)有高壓供供電線路對對臨近建筑筑影響最大大；3、該地塊塊東南側(cè)緊緊鄰小潭湖湖水域、西西南側(cè)相鄰鄰項目右側(cè)側(cè)丁字河叉叉口及原生生態(tài)水杉林林，主題公公園人工旅旅游景觀；；環(huán)境優(yōu)美美、配套資資源豐富多多彩。AH1.3、項項目分析生態(tài)環(huán)境：：自然環(huán)境境相對原始始，外部景景觀資源主主要集中在在東南向東東湖景觀資資源，地塊塊內(nèi)植被豐豐富，擁有有部分大面面積原生林林及小型河河道，為日日后內(nèi)部景景觀的營造造提供了良良好的條件件。1.4、武武漢華僑城城價值體系系構(gòu)建在城市機遇遇上：武漢還沒有有形成絕對對意義上的的城市名片片，武漢需需要新的城城市名片，，武漢華僑僑城以旅游游為主的核核心趨動力力具備打造造武漢名片的絕對實力力。武漢長江大橋磨山風(fēng)景區(qū)海洋世界省博物館武漢植物園華僑城在產(chǎn)品價值值上：通過旅游綜合體體集聚效益益，以及各板塊塊價值的相相互傳遞，，共同打造造超越市場高高度的標桿項目目1.3、武武漢華僑城城價值體系系構(gòu)建在文化價值值上：近年隨著對對楚文化的的研究的深深入，其強強大的文化化力量逐漸漸成為區(qū)域域主導(dǎo)文化化，東湖之之濱的本項項目坐擁得得天獨厚的的優(yōu)勢，楚文化的鍥鍥入將為本項目目提供提速速發(fā)展，擴擴大影響的的文化內(nèi)核核及品牌支支持。在生態(tài)價值值上：通過中國最大的的城中湖““東湖”的各級生態(tài)態(tài)體系，提提升并充實實其生態(tài)內(nèi)內(nèi)容，持續(xù)續(xù)保護與合合理開發(fā)東東湖，達到到經(jīng)濟效益益與生態(tài)環(huán)環(huán)境和諧發(fā)發(fā)展的生態(tài)典型示示范區(qū)。1.3、武武漢華僑城城價值體系系構(gòu)建區(qū)位交通新綠色經(jīng)濟濟時時代代東湖湖之濱濱濱湖湖能能量量配配套套場場區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟動動力力引引擎擎生態(tài)態(tài)、、低低碳碳新新的的經(jīng)經(jīng)濟濟結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)東湖湖武漢漢大大學(xué)學(xué)中部部經(jīng)經(jīng)濟濟龍龍頭頭千年年歷歷史史文文化化名名勝勝區(qū)區(qū)中部部唯唯一一、、不不可可替替代代、、可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的““大大””價價值值體體系系大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)模式式東湖湖新新經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長帶帶大資資源源大配配套套大體體量量大時時代代大文文化化楚文文化化智力力型型行行業(yè)業(yè)大企企業(yè)業(yè)通過過以以上上的的綜綜合合分分析析，，德德思思勤勤認認為為：：1、、武武漢漢東東湖湖迎迎來來了了最最好好的的歷歷史史機機遇遇，，武武漢漢華華僑僑城城將將成成為為地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟濟、、文文化化、、熱熱點點置置業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域新新的的動動力力引引擎擎。。2、、華華僑僑城城的的企企業(yè)業(yè)資資源源為為本本項項目目打打造造成成為為具具有有新新的的歷歷史史特特點點的的、、可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展、、國國際際領(lǐng)領(lǐng)先先水水平平的的旅旅游游示示范范區(qū)區(qū)奠奠定定了了堅堅實實基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。其其唯唯一一的的、、不不可可替替代代、、可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的價價值值體體系系是是項項目目的的核核心心競競爭爭要要素素。。3、、東東湖湖良良好好的的自自然然資資源源及及人人文文環(huán)環(huán)境境為為武武漢漢華華僑僑城城的的建建造造提提出出了了較較高高的的目目標標要要求求，，只只有有達達到到社社會會效效益益、、企企業(yè)業(yè)項項目目效效益益以以及及生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境效效益益三三方方共共贏贏才才是是本本項項目目最最終終成成功功的的衡衡量量標標準準。。武漢漢華華僑僑城城不僅僅是是旅旅游游綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)項項目目，，更更是是一一個個具具有有濱濱湖湖特特點點的的大大盤盤項項目目，，應(yīng)應(yīng)該該選選擇擇什什么么樣樣的的發(fā)展展模模式式和和功功能能組組合合來來切切入入多多方方共共贏贏的的造造城城運運動動？？………然而而本本項項目目………2、、武漢漢華華僑僑城城發(fā)發(fā)展展模模式式問問題題開發(fā)運作借鑒項目發(fā)展設(shè)想“旅游地產(chǎn)+濱湖區(qū)模式”案例研究功能組合借鑒

國內(nèi)旅游地產(chǎn)/濱水區(qū)項目

國外旅游地產(chǎn)+濱水區(qū)項目2.1、、案案例例研研究究選選取取瑞典典馬馬爾爾默默法國國Sologne的的中中央央公公園園旅游游、、游游憩憩為為導(dǎo)導(dǎo)向向豐富富的的戶戶外外和和戶戶內(nèi)內(nèi)活活動動設(shè)設(shè)施施水系系貫貫穿穿整整個個項項目目功能能、、空空間間組組合合合合理理蕪湖湖華華強強城城居住住、、游游憩憩為為導(dǎo)導(dǎo)向向臨水水布布置置商商業(yè)業(yè)、、休休憩憩、、旅旅游游設(shè)設(shè)施施注重重濱濱水水公公共共空空間間主題題公公園園、、購購物物、、游游憩憩為為導(dǎo)導(dǎo)向向的的旅旅游游綜綜合合體體濱湖湖空空間間國內(nèi)內(nèi)領(lǐng)領(lǐng)先先的的以以聲聲光光電電電電子子娛娛樂樂為為主主的的主主題題樂樂園園國外外案案例例借借鑒鑒國內(nèi)內(nèi)案案例例借借鑒鑒天津津星星耀耀五五洲洲娛樂樂、、購購物物、、健健身身、、休休閑閑、、居居住住、、度度假假、、國國際際會會議議會會展展為為一一體體的的大大型型綜綜合合體體項項目目利用用地地形形地地貌貌的的獨獨特特創(chuàng)創(chuàng)意意項目目概概況況1993年年建建立立的的中中央央公公園園占占地地110公公頃頃(270英英畝畝)，，地地形形平平坦坦，，共共有有3500個個床床位位，，分分布布在在有有兩兩間間、、三三間間或或四四間間客客房房的的舒舒適適廊廊房房內(nèi)內(nèi)。。平平均均密密度度約約每每公公頃頃30個個床床位位。。公園里有17公頃面積的的湖面、池塘塘、溝渠，為為美化景觀及及劃船、垂釣釣之用?，F(xiàn)在在的水面在公公園修建時期期曾用作臨時時的入口道路路和材料倉庫庫，以保護樹樹木。只只有在運送行行李的地點才才允許使用汽汽車，使用后后汽車需停在在入口處。有有供出租的自自行車。道路路和小徑都經(jīng)經(jīng)過精心設(shè)計計，廊房的布布局和設(shè)計的的目的是營造造一種相互獨獨立的感覺。。2.2、案例例研究----法國Sologne的中央公園園公園的主要組組成部分一個大型的玻玻璃穹頂直徑約100m，被分成成兩部分(1)水上樂樂園，有游泳泳池、人工造造浪、水流按按摩浴缸、溪溪流（流向室室外）等等(2)公園園廣場，有6個酒吧/餐餐館，6個商商店（包括供供旅客帶回廊廊房享用的新新鮮食品)，，兒童娛樂設(shè)設(shè)施和自動洗洗衣店。這兩兩個兩個部分分都經(jīng)過精心心的設(shè)計，環(huán)環(huán)境非常優(yōu)美美，有小池塘塘、小瀑布和和多種多樣從從外國引進、、精心照管的的樹木、盆栽栽、花卉，甚甚至鳥類。室內(nèi)運動俱樂樂部(4500㎡)包括l個咨詢詢臺和酒吧，，3個網(wǎng)球場場，3個壁球球場，2個兒兒童網(wǎng)球場，，1個保齡球球場，3個羽羽毛球場，1個健身房、、多功能廳，，臺球室和乒乒乓球室，Sologne的中央公公園，合理的的功能組合和和空間組合是是項目吸引力力的關(guān)鍵2.2、案例例研究----法國Sologne的中央公園園商業(yè)商務(wù)區(qū)通過濱湖及交交通優(yōu)勢，帶帶動商務(wù)商業(yè)業(yè)，形成現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)聚集集區(qū)綜合功能區(qū)通過創(chuàng)意街區(qū)區(qū)、總部辦公公等核心功能能的導(dǎo)入，形形成具有當?shù)氐靥厣纳套∽∞k綜合區(qū)居住社區(qū)結(jié)合規(guī)劃主題題以及區(qū)域地地理屬性等特特征，布局多多種主題風(fēng)格格的居住社區(qū)區(qū)，形成富有有特色的大型型居住功能片片區(qū)旅游休憩區(qū)結(jié)合濱湖優(yōu)勢勢及自然地形形，形成“南南動北靜”兩兩大特色旅游游休憩片區(qū)通過研究，我我們發(fā)現(xiàn)Sologne的中央公園園的內(nèi)部形成成商業(yè)商務(wù)區(qū)區(qū)、綜合功能能區(qū)、居住社社區(qū)和旅游休休憩區(qū)4各不不同的組團，，且組團之間間相互貫通，，功能相互支支持配合。法國中央公園園分區(qū)2.2、案例例研究----法國Sologne的中央公園園項目改造背景景馬爾默是瑞典典南部的經(jīng)濟濟中心，其西西部濱海地區(qū)區(qū)原來是一個個有百余年歷歷史的舊工業(yè)業(yè)區(qū)，地勢低低洼，污染嚴嚴重。2001年期，在在歐盟和瑞典典政府資助下下，馬爾默市市籌備“Bo01”方方案，徹底改改造和發(fā)展其其舊港口區(qū)的的環(huán)境，并將將這個廢棄的的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化化為全面實現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展展新概念的優(yōu)優(yōu)美的新社區(qū)區(qū)。改造成果2009年11月，西港港新城獲得聯(lián)聯(lián)合國頒給的的“生活環(huán)境境榮譽獎”。。在2010年年的上海世博博會上，馬爾爾默將代表瑞瑞典參展上海海世博會“城城市最佳實踐踐區(qū)”。作為為唯一參展““城市最佳實實踐區(qū)”的北北歐城市，馬馬爾默將展示示其“魔術(shù)盒盒”生態(tài)住宅宅。2.2、案例例研究----瑞典馬爾爾默“Bo01”示范范區(qū)馬爾默的西港港新城項目是是其最著名的的可持續(xù)城市市發(fā)展范例，，這個曾經(jīng)的的碼頭經(jīng)過改改造后成為了了一個可供近近萬人居住和和工作的全新新城市區(qū)域。。馬爾默的改造造主題及模式式為建造內(nèi)涵涵豐富、生態(tài)態(tài)可持續(xù)發(fā)展展的生態(tài)之城城馬爾默的改造造理念為展現(xiàn)城市精精神創(chuàng)造條件件，即鼓勵和和體現(xiàn)不同人人群和文化的的碰撞和交融融；采取漸進式開開發(fā)，以小規(guī)規(guī)模地塊規(guī)劃劃，提供不同同的居住環(huán)境境；提供大量信息息，有神秘感感，令人驚奇奇，創(chuàng)造多種種獨特而且積積極的城市空空間；同時在在大尺度空間間和親切的小小尺度空間間之間形成一一種強烈的張張力。規(guī)劃各種類型型的綠化空間間，從私家花花園，到濃蔭蔭密布的沿沿著水道貫穿穿全區(qū)的公共共綠化帶。1-歐洲村2-旋轉(zhuǎn)的主主體3-學(xué)生公寓寓4-斯堪尼亞亞廣場5-沙龍住宅宅6-自由屋7-海峽散步步道街坊8-海峽景觀觀街坊9-海洋住宅宅10-海岸岸0111-維特魯魯威12-磚城堡堡13-10號號街坊14-入口街街坊15-海倫16-探戈17-全木住住宅18-單純住住宅19-紅白樓樓20-LB住住宅21-于斯哈哈特別墅22-倉房23-核心在這種改造理理念下，公園園、濱水步行行道、街道、、廣場和小庭庭院都得到精精心的設(shè)計，，建筑在空間間塑造和設(shè)計計方面也體現(xiàn)現(xiàn)出多樣化的的特點。Bo01的公共共空間旨在吸吸引馬爾默各各處的人們，，數(shù)千人來到到這里的水濱濱、公園和餐餐館。2.2、案例例研究----瑞典馬爾爾默“Bo01”示范范區(qū)歐洲村——9個歐洲國家家通過住宅建建筑展示了它它們的傳統(tǒng)文文化、建筑設(shè)設(shè)計、科學(xué)技技術(shù)和建筑材材料。這些住住宅既具有各各國的典型特特征，又符合合馬爾默當?shù)氐氐臍夂蛱攸c點和建設(shè)條件件。挪威住宅———太陽能供供熱、雨水再再利用建筑師：布約約恩·拉爾森森，挪威基地面積：187㎡住住宅使用用面積：213㎡在挪威住宅中中，傳統(tǒng)木屋屋和現(xiàn)代玻璃璃幕墻建筑的的特點和諧地地統(tǒng)一在一起起。該住宅還還以生態(tài)學(xué)原原則為基礎(chǔ)，，使用經(jīng)濟可可行的適用技技術(shù)。整棟建筑都考考慮對太陽能能的收集和利利用，建筑里里還有收集生生活垃圾的裝裝置和對雨水水再利用的設(shè)設(shè)備。每層都都有通風(fēng)良好好的懸挑在外外面的寬敞陽陽臺，南立面面則全部是玻玻璃。住宅有有兩層，平面面為縱向3個個開間。最外外側(cè)朝南的““玻璃盒”用用于收集太陽陽能，調(diào)節(jié)室室內(nèi)溫度。木木質(zhì)實體外墻墻蓄熱能力大大，可以減小小室內(nèi)的晝夜夜溫度波動。。捷克住宅———低能耗、、天然氣及太太陽能供熱建筑師：吉爾爾·蘇措美爾爾，利貝雷茨茨工學(xué)院建筑筑系，捷克基地面積積：273㎡㎡住宅宅使用面積：：206㎡該住宅按照低低能耗的要求求設(shè)計，木質(zhì)質(zhì)和鋼質(zhì)的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件都很很輕巧。為了了減少能量散散失，窗戶等等玻璃構(gòu)件不不僅有雙層密密封，而且大大部分是不能能開啟的。住宅內(nèi)有一個個天然氣鍋鍋爐，為地板板中的管道供供熱水，為住住宅供暖。屋屋頂上的太陽陽能集熱板收收集的熱量為為住宅供應(yīng)生生活熱水。從從屋頂排下的的雨水也被收收集起來，用用于沖洗廁所所和澆灌花花園。波蘭住宅———結(jié)構(gòu)輕巧善善用木材材基地面積：273㎡住住宅使用面面積：175㎡波蘭住宅的開開敞空間和私私密空間之間間的關(guān)系有很很強的趣味性性。該住宅結(jié)構(gòu)輕輕巧，基礎(chǔ)用用輕質(zhì)砌塊建建造，建筑本本身是木結(jié)構(gòu)構(gòu)，地面層則則是混凝土。。立面材料是是較寬的水平平拼貼的木板板，涂有透明明漆的木材顏顏色比自然顏顏色要深一些些。入口現(xiàn)現(xiàn)澆的混凝土土的臺階上面面鋪著深色硬硬質(zhì)地磚。室室內(nèi)設(shè)計同樣樣著意于表現(xiàn)現(xiàn)木材。地面面和樓梯上使使用了不同同色調(diào)的淺色色木材。廚房房里的家俱用用涂過油的硬硬質(zhì)木料制制成，是意大大利現(xiàn)代風(fēng)格格，用寬寬的的格架代替了了櫥柜。2.2、案例例研究----瑞典馬爾爾默“Bo01”示范范區(qū)斯洛文尼亞住住宅——多變變幾何門窗全全木結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑師：布拉拉尼斯拉夫··拉伊克，斯斯洛文尼亞基地面積：291㎡住住宅使用面面積：186㎡斯洛文尼亞住住宅的特別之之處包括屋頂頂平臺、局部部玻璃屋面、、充滿趣味的的幾何形窗，，可以使人放放松的一套完完全的健身身房和桑拿浴浴室。這座三三層的住宅是是全預(yù)制的木木結(jié)構(gòu)。立面面多處出現(xiàn)色色彩斑斕的金金屬構(gòu)件裝飾飾，屋面采用用陶瓦。該建筑的沿街街立面在首層層的入口周圍圍稍稍向內(nèi)斜斜進去，形成成一個免受風(fēng)風(fēng)雨侵襲的內(nèi)內(nèi)陷的門斗。。在沿街立面面上，入口上上方的各層都都有法式落地地窗，使立面面更醒目。建建筑面向花花園的部分為為兩層，上面面是帶綠化的的屋頂平臺，，平臺與工作作室、健身房房和設(shè)施完善善的桑那浴室室相連。瑞典住宅（鋼鋼結(jié)構(gòu)）———使用干作業(yè)業(yè)技術(shù)、易于于改造及回收收建筑師：斯達達方·普來米米爾特,建建筑師事務(wù)所所，瑞典基地面積：273㎡住住宅使用面積積：211㎡㎡是一個輕型結(jié)結(jié)構(gòu)的獨戶住住宅，共有3層，為鋼結(jié)結(jié)構(gòu)。它的立立面設(shè)計獨特特，采用玻璃璃幕墻和纖維維水泥板，與與懸挑出來的的陽臺和諧統(tǒng)統(tǒng)一，陽臺的的位置總能能接受到陽光光。建造過過程沒沒有使使用有有機材材料，，干作作業(yè)技技術(shù)能能有效效地防防止止潮濕濕。所所選用用的安安裝配配件易易于以以后的的改造造，或或有朝朝一日日拆拆除建建筑時時，可可以很很方便便地將將不同同建筑筑材料料分開開回收收。衛(wèi)生間間等潮潮濕房房間的的踢腳腳都是是用焊焊接的的不銹銹鋼板板制成成，，磨砂砂玻璃璃墻面面，不不銹鋼鋼潔具具鑲嵌嵌著木木面。。金屬屬地面面上鋪鋪著松松木板板，這這些木木板經(jīng)經(jīng)過防防腐處處理，，也可可以隨隨時移移開。。瑞典住住宅（（實木木別墅墅）———用用料經(jīng)經(jīng)濟、、內(nèi)部部空間間靈活活建筑師師：本本格特特·安安德森森-里里塞里里爾斯斯，懷懷特建建筑師師事事務(wù)所所，瑞瑞典基地面面積：：273㎡㎡住住宅宅使用用面積積：189m2實木別別墅旨旨在從從環(huán)境境保護護、資資源利利用和和人體體健康康等方方面的的觀點點出發(fā)發(fā)，挖挖掘木木材作作為建建筑材材料使使用的的內(nèi)在在潛力力。建建筑為為堅硬硬的實實木結(jié)結(jié)構(gòu)，，放在在樁基基礎(chǔ)上上。基基礎(chǔ)墻墻用輕輕型膨膨脹陶陶粒砌砌塊建建成。。墻體的的外部部是木木質(zhì)面面板，，內(nèi)部部是實實木，，用纖纖維制制品作作為保保溫材材料。。住宅宅的各各空間間單元元全部部預(yù)制制，不不但用用料最最為經(jīng)經(jīng)濟，，而且且安裝裝拆卸卸也十十分方方便。。住宅的的內(nèi)部部空間間很靈靈活，，圍繞繞著居居于中中心位位置的的樓梯梯，既既可以以在開開敞的的空間間中組組織起起居活活動，，也可可以隔隔成獨獨立的的房間間，例例如作作為孩孩子的的房間間。第第三層層上有有寬大大的屋屋頂平平臺，，可以以向東東邊和和西邊邊眺望望。2.2、案案例研研究----瑞瑞典馬馬爾默默“Bo01””示示范區(qū)區(qū)沙龍住住宅街街坊———在在較小小的尺尺度里里創(chuàng)造造生活活和工工作的的綜合合空間間設(shè)計理理念：：小尺尺度大大創(chuàng)意意該住宅宅面向向碼頭頭和大大海，，建筑筑有良良好的的觀景景視野野和充充足的的光線線。除除了可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展的總總要求求之外外，這這一項項目還還追求求兩個個重要要的目目標，，即在在較小小的尺尺度里里創(chuàng)造造生活活和工工作的的綜合合空間間，以以及設(shè)設(shè)計服服務(wù)于于不同同業(yè)主主的多多種類類型住住宅。。建筑設(shè)設(shè)計：：居住住和工工作空空間巧巧妙結(jié)結(jié)合朝向碼碼頭的的建筑筑中間間有一一個由由天井井采光光的樓樓梯間間。沿沿碼碼頭散散步道道的建建筑首首層空空間是是商店店或辦辦公室室。有有一處處商店店可以以與其其樓上上的公公寓相相連，，使得得擁有有居住住和工工作空空間結(jié)結(jié)合起起來。。花園公公寓是是庭院院內(nèi)部部的聯(lián)聯(lián)排住住宅，，設(shè)計計為3棟坡坡頂住住宅宅，有有獨立立的入入口直直接從從花園園穿過過私人人前院院。每每套住住宅都都有寬寬敞明明亮的的起居居空間間，里里面有有一間間閣樓樓用于于臥室室或者者工作作?！啊奥?lián)排排小屋屋”也也適合合作為為工作作室。。2.2、案案例研研究----瑞瑞典馬馬爾默默“Bo01””示示范區(qū)區(qū)海岸01———嚴整整和自自由的的變換換在建建筑細細部充充分體體現(xiàn)，，立面面變化化豐富富，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有機機組合合設(shè)計風(fēng)風(fēng)格：：簡潔潔質(zhì)樸樸嚴嚴整和和自由由和諧諧有序序住宅建建筑““海岸岸01”簡簡潔而而質(zhì)樸樸。面面向大大海的的建筑筑外形形像一一組塔塔，用用輕質(zhì)質(zhì)混凝凝土砌砌塊建建成，，內(nèi)外外均采采用涂涂料。。建筑筑設(shè)計計以少少而明明確的的手法法為基基礎(chǔ)。。倉庫庫建筑筑的圓圓形庭庭院受受到別別墅式式的建建筑的的庇護護，和和倉庫庫剛硬硬的幾幾何外外形形形成鮮鮮明對對比。。從城城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃到到建筑筑細部部，到到處都都可以以見到到嚴整整和自自由的的變換換。建筑設(shè)設(shè)計：：立面面變化化豐富富功功能能業(yè)態(tài)態(tài)多樣樣在面向向大海海的邊邊界地地帶，，為了了屏蔽蔽海風(fēng)風(fēng)，該該建筑筑比后后面的的建筑筑要高高些。。建筑筑群面面向大大海朝朝西的的部分分是5層樓樓，一一梯兩兩戶，，大大部分分住宅宅的內(nèi)內(nèi)部有有兩層層。墻墻體用用輕質(zhì)質(zhì)混凝凝土砌砌塊建建成，，內(nèi)外外墻面面均用用涂料料。雙雙層高高的玻玻璃使使得建建筑的的立面面很有有特色色。通通過采采用反反射對對稱的的處理理手法法，立立面顯顯得變變化豐豐富。。與較高高的臨臨街建建筑垂垂直的的位置置有一一個較較低的的側(cè)翼翼，一一層可可作為為咖啡啡館等等不同同的用用途。。二層層為兩兩套兩兩室的的小公公寓，，三層層為一一套7個房房間的的公寓寓，有有單獨獨的屋屋頂平平臺。。在在圍合合的庭庭院另另一側(cè)側(cè)，矩矩形倉倉庫的的后面面，有有一狹狹長的的建筑筑，內(nèi)內(nèi)有兩兩套各各161㎡㎡的住住宅。。2.2、案案例研研究----瑞瑞典馬馬爾默默“Bo01””示示范區(qū)區(qū)磚城堡堡———外立立面巧巧妙規(guī)規(guī)避海海風(fēng)及及惡劣劣氣候候的影影響，，方形太太陽能能電池池板懸懸掛設(shè)設(shè)計，，儲存存能量量同時時裝飾飾細節(jié)節(jié)。項目概概況該建筑筑的住住宅面面積共共2164㎡㎡，有有21個住住宅單單元。。在在庭院院中還還有一一座附附屬建建筑，，作為為社區(qū)區(qū)活動動空間間。建筑的的首層層既有有包括括一個個餐館館在內(nèi)內(nèi)的商商業(yè)用用途，，也有有居住住空間間。建建筑中中有兩兩種住住宅單單元供供選擇擇：朝朝西帶帶一個個溫室室花園園的雙雙層公公寓，，或者者南向向可以以看到到沙灘灘的2.5個房房間的的公寓寓。設(shè)計風(fēng)風(fēng)格：：厚重重、懷懷舊該住宅宅的設(shè)設(shè)計回回歸到到經(jīng)過過多年年錘煉煉的老老的建建筑模模式，，厚厚重的的墻體體，基基本的的生活活空間間，獨獨立的的廚房房。所所有主主要房房間的的地面面都鋪鋪著紅紅色地地磚。。建筑設(shè)設(shè)計：：規(guī)避避氣候候的影影響節(jié)節(jié)能設(shè)設(shè)計暴露在在海風(fēng)風(fēng)和惡惡劣的的氣候候中是是該住住宅建建筑設(shè)設(shè)計中中重點點體現(xiàn)現(xiàn)和處處理的的問題題。西西側(cè)立立面帶帶有折折線，，形成成受到到保護護的小小凹口口，凹凹進的的部分分裝有有大窗窗，將將海景景引入入室內(nèi)內(nèi)。在南立立面上上，多多個由由真空空玻璃璃管組組成的的方形形太陽陽能電電池板板懸掛掛在的的入口口上方方。這這些太太陽能能電池池板不不但可可以儲儲存能能量，，同時時也是是建筑筑裝飾飾。2.2、案案例研研究----瑞瑞典馬馬爾默默“Bo01””示示范區(qū)區(qū)聯(lián)排住住宅———設(shè)設(shè)計風(fēng)風(fēng)格融融合傳傳統(tǒng)與與現(xiàn)代代，內(nèi)內(nèi)部空空間可可靈活活分割割設(shè)計風(fēng)風(fēng)格：：傳統(tǒng)統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代的的融合合4棟3層的的臺階階式聯(lián)聯(lián)排住住宅，，深受受英國國和荷荷蘭傳傳統(tǒng)臺臺階式式住宅宅的影影響，，凸窗窗上明明快的的紅色色和強強烈的的立體體感使使建筑筑充滿滿現(xiàn)代代和時時尚感感。建筑筑設(shè)設(shè)計計：：內(nèi)內(nèi)部部空空間間靈靈活活細細節(jié)節(jié)豐豐富富位于于端端頭頭的的住住宅宅面面積積為為123㎡㎡，，在在中中間間的的兩兩棟棟住住宅宅面面積積均均為為171㎡㎡。。由由于于原原有有平平面面的的開開放放式式設(shè)設(shè)計計，，每每棟棟住住宅宅的的居居住住空空間間都都可可以以分分隔隔為為3～～5個個房房間間。。每棟住宅宅的中心心位置有有一部樓樓梯，從從首層通通到頂層層，樓樓梯間有有采光拱拱頂。所所有的居居住空間間都可以以通過陽陽臺、庭庭院或或屋頂平平臺與室室外相連連。從首首層一直直到頂?shù)牡牟ＡТ按?、凸窗窗以及及玻璃陽陽臺，使使室內(nèi)的的光影十十分豐富富。室內(nèi)內(nèi)的設(shè)施施和細部部經(jīng)過精精心設(shè)計計，多用用美觀堅堅固的材材料，簡簡潔而純純凈。2.2、、案例研研究----瑞瑞典馬爾爾默“Bo01”示示范區(qū)設(shè)計理念念：全木木建造風(fēng)風(fēng)格輕輕盈全木住宅宅是完全全由木材材建造的的住宅綜綜合體，，最基本本的設(shè)計計理念是是發(fā)揮木木頭的材材料特性性，表現(xiàn)現(xiàn)出輕盈盈而且靈靈活的風(fēng)風(fēng)格。木木頭既作作為建筑筑的結(jié)構(gòu)構(gòu)材料，，又是內(nèi)內(nèi)部裝飾飾的基調(diào)調(diào)。4個個主體木木結(jié)構(gòu)內(nèi)內(nèi)共有32套套住宅，，既有聯(lián)聯(lián)排住宅宅也有單單元住宅宅。建筑布局局：U形形布局建建筑筑各有特特點全木住宅宅綜合體體采用一一個部分分開敞的的U形布布局，處處在河濱濱公園和和周圍建建筑的環(huán)環(huán)抱之中中。綜合合體由4棟不同同的建筑筑組成，，每棟建建筑各有有鮮明的的特點：：4層的住住宅樓：位于河河邊，容容易到達達。最小小的住宅宅單元面面積為55㎡。。兩棟兩層層高的聯(lián)聯(lián)排式住住宅：每棟住住宅中間間有一個個樓梯，，較低的的一層作作為公共共空間，，有廚房房、起居居室和用用餐空間間，起居居室內(nèi)局局部空間間有兩層層高。每每棟聯(lián)排排住宅有有自己的的院子。。一排3層層聯(lián)排住住宅：位于迎向向新住宅宅區(qū)中心心的位置置，每個個住宅單單元都有有一個私私人小花花園。頂頂層有一一處明亮亮的工作作室，朝朝西的寬寬敞平臺臺可觀海海和享受受夕陽的的。3層聯(lián)排排住宅：：通過一個個門廊與與一座4層小塔塔樓相連連。小塔塔樓內(nèi)有有6個個住宅宅單元，，使用面面積從53㎡㎡～91㎡不等等。塔樓樓中的所所有住宅宅單元都都有可以以封閉起起來作為為冬季花花園的陽陽臺。全木住宅宅——完完全由木木材建造造的住宅宅綜合體體，每棟棟建筑都都有各自自鮮明的的特點。。2.2、、案例研研究----瑞瑞典馬爾爾默“Bo01”示示范區(qū)探戈———不僅能能讓住戶戶掌握室室內(nèi)環(huán)境境，控制制生活開開支，同同時提供供相當大大的展示示個性的的空間，，留給住住戶多重重選擇權(quán)權(quán)力。項目概況況住宅單元元數(shù)量：：27總總面面積約：：3400m2外立面設(shè)設(shè)計：色色彩的魔魔法盒揉揉合合傳統(tǒng)文文化該建筑外外側(cè)的立立面十分分嚴謹肅肅穆，帶帶有醒目目的凸窗窗，而而面向庭庭院的一一側(cè)，一一些玻璃璃塔色彩彩斑斕，，類似一一個魔法法盒。該該項目中中較高的的四層建建筑位于于地塊東東側(cè)，而而西側(cè)向向住宅區(qū)區(qū)中心和和海峽打打開。色色彩主題題的來源源于阿根根廷布宜宜諾斯艾艾利斯市市拉波卡卡（LaBoca））街區(qū)明明艷的城城市色彩彩，同時時也揉合合了瑞典典南部悠悠久的傳傳統(tǒng)。建筑設(shè)計計：使用用各種高高技術(shù)措措施展展示個個性的空空間大這棟建筑筑使用多多想高技技術(shù)措施施，能讓讓住戶掌掌握室內(nèi)內(nèi)環(huán)境，，并控制制開支。。如一道道多功能能并帶有有“技術(shù)術(shù)性”的的分隔墻墻將臥室室、浴浴室等私私密空間間和廚房房、起居居室等開開敞的公公共空間間分隔開開。起居居室和陽陽臺之間間是一扇扇巨大的的滑動玻玻璃門。。綠化庭庭院的主主體是一一個帶有有象征意意義的小小島。庭庭院還能能回收和和重復(fù)利利用雨水水。“探戈－－魔法盒盒”留給給住戶的的多重選選擇權(quán)力力、外表表沉靜內(nèi)內(nèi)部活躍躍的創(chuàng)意意，以及及各種高高技術(shù)措措施的使使用形成成了這座座住宅的的個性。。2.2、、案例研研究----瑞瑞典馬爾爾默“Bo01”示示范區(qū)馬爾默的的改造模模式的啟啟示———可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的城市概概念具有有強大的的吸引力力改造后的的馬爾默默布局緊緊湊，可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的概概念體現(xiàn)現(xiàn)在各個個街坊的的設(shè)計中中。盡管管房價高高出之前前的價格格兩倍，，但是人人們?nèi)栽冈敢馀抨犼犢徺I。。當?shù)啬茉丛?00%可再再生：絕大部部分熱能能由海水水和地下下水提供供，并由由太陽能能補充。。生態(tài)循環(huán)環(huán)：對原有有的排水水系統(tǒng)加加以改進進，在專專門的工工廠中提提取廢水水中的營營養(yǎng)物質(zhì)質(zhì)和重金金屬，對對水質(zhì)加加以凈化化，提取取出來的的物質(zhì)用用于相應(yīng)應(yīng)的生產(chǎn)產(chǎn)。交通：最大限限度地減減少交通通需求和和對汽車車的依賴賴。自行行車交通通是交通通系統(tǒng)中中最重要要的因素素。生態(tài)建筑筑：建筑的的結(jié)構(gòu)和和外形都都各有特特點，符符合可持持續(xù)發(fā)展展概念的的建筑材材料、施施工技術(shù)術(shù)、建筑筑設(shè)備配配置、環(huán)環(huán)境設(shè)計計、不同同的生活活方式等等都以不不同的形形式體現(xiàn)現(xiàn)在各個個住宅街街坊的設(shè)設(shè)計中。。例如使用用環(huán)保的的可回收收的材料料、建筑筑自身收收集或產(chǎn)產(chǎn)生可可再生能能源、進進一步節(jié)節(jié)能的舒舒適的住住宅、高高質(zhì)量的的預(yù)制裝裝配式住住宅技術(shù)術(shù)、智能能住宅、、小型人人工濕地地、滿足足居住與與工作結(jié)結(jié)合的住住宅類型型。圖：全木木住宅2.2、、案例研研究----瑞瑞典馬爾爾默“Bo01”示示范區(qū)通過研究究，我們們發(fā)現(xiàn)瑞瑞典馬爾爾默當?shù)氐啬茉?00%可再生生，通過過引入先先進系統(tǒng)統(tǒng)進行水水、資源源和廢物物的循環(huán)環(huán)利用，，實現(xiàn)了了可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的生態(tài)之之城的發(fā)發(fā)展目標標。改造造后的馬馬爾默住住區(qū)熱銷銷充分展展示了通通過信息息技術(shù)的的恰當運運用和優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境，能能夠使得得可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的城市概概念具有有強大的的吸引力力。2.2、案例例研究----瑞典馬爾爾默“Bo01”示范范區(qū)地理位置安徽省蕪湖市市長江大橋綜綜合開發(fā)區(qū)項目規(guī)?？傉嫉孛娣e3.3平方公公里，其中華華強城占地1.64平方方公里，建筑筑面積260萬平米物業(yè)類型華強城、華強強城市廣場、、方特假日酒酒店、方特歡歡樂世界項目定位以國際水準的的高科技主題題公園為核心心支撐，進行行以主題公園園旅游為主，，服務(wù)、居住住、教育等多多層次的綜合合性旅游開發(fā)發(fā)。華強城·德邑邑風(fēng)尚華強城·澳然然天成華強城市廣場場方特假日酒店店方特歡樂世界界2.2、案例例研究----蕪湖華強旅游游城國內(nèi)首個以聲聲光電電子娛娛樂為主“高高科技主題公公園”旅游城城從蕪湖華強旅旅游城發(fā)展歷歷程來看，旅旅游及地產(chǎn)項項目資源未得得到有效整合合，區(qū)域的價價值提升效果果不佳。2007年2008年2009年至今6月30日，華城會會員卡開始發(fā)放，以不同的會員卡來明晰客戶所能享受的不同的優(yōu)惠和服務(wù)。10月15日，“華強·醇美華城”一期“德邑風(fēng)尚”開盤，推出多層單位。開盤現(xiàn)場火爆，項目開盤取得銷售258套房源的佳績。10月17日，“華強城市廣場”試業(yè)。10月18日，“方特歡樂世界”試業(yè)迎賓。1月20日，華強醇美華城?德邑風(fēng)尚二期發(fā)售，推出362套單位。3月12日，“方特假日酒店”試業(yè)。4月18日，蕪湖華強旅游城“方特歡樂世界”開園。5月3日，華強“醇美華城·澳然天成”一期公開發(fā)售。均價3978元/㎡。當日開盤就銷售近百套。5月31日，華強·醇美華城推出德邑風(fēng)尚三期196套住宅房源及9套商鋪。8月3日，澳然天成推出“奮斗卡”，09年6月28日，澳然天成兩棟湖景洋房47#、48#樓及兩棟珍稀多層36#、37#樓房源正式開盤銷售。09年10月16日，華強城澳然天成稀缺多層開盤，推出136套房源，。10年1月23日，華強·澳然天成再度開盤，212套精品單身公寓公開發(fā)售，優(yōu)惠后均價3988元/㎡。關(guān)鍵舉措發(fā)展結(jié)果10月中下旬華強·德邑風(fēng)尚一期、華強城廣場、方特歡樂世界相繼入市或試業(yè)，在當?shù)匾l(fā)了廣泛的關(guān)注，“華城會”在當?shù)胤e累了一批會員。住宅項目德邑風(fēng)尚二、三期及澳然天成多次開盤，前者以高端形象吸引具有一定實力的客戶，后者通過合理的價格和借勢明星見面會吸引首次置業(yè)客戶。方特假日酒店及方特歡樂世界正式開園澳然天成多批次推出房源，以合理的價格吸引首次置業(yè)客戶。通過研究，我我們發(fā)現(xiàn)蕪湖湖華強旅游城城開發(fā)的理念念具有前瞻性性，各功能的的布局合理，，“高科技主主題公園”概概念的引入為為項目的運營營做了有力的的支撐。但但同時，操作作中也存在以以下失誤：1.在項目推推廣方面，未未形成統(tǒng)一的的標識及旗幟幟，內(nèi)部各板板塊使用的VI系統(tǒng)關(guān)聯(lián)聯(lián)度低，項目目的認知度較較低。2.項目內(nèi)部部主題公園、、酒店、住宅宅等各板塊的的資源并未得得到有效的整整合，相互之之間的支撐力力度不夠，整整體的區(qū)域價價值未得到應(yīng)應(yīng)有的提升。。3.在住宅宅推售方面，，澳然天成未未延續(xù)德邑風(fēng)風(fēng)尚的高端定定位，且推售售時間交錯，，容易造成消消費者對整體體住宅物業(yè)定定位的混淆，，給項目后期期的操作帶來來一定壓力。。2.2、案例例研究----蕪湖華強旅游游城蕪湖華強旅游游城對本項目目的啟示———主題型旅游游地產(chǎn)的指導(dǎo)導(dǎo)思想應(yīng)注意意以下原則。。分分階段：以旅游為核心心進行區(qū)域開開發(fā)，分階段段逐步完善配配套，打造集集旅游、購物物、居住、運運動為一體的的都市綜合體體分重點：住宅項目依托托旅游來提升升物業(yè)價值總統(tǒng)一品牌：反映項目的統(tǒng)統(tǒng)一標識及旗旗幟，統(tǒng)一VI系統(tǒng)。統(tǒng)一形象：反映項目的綜綜合性、多樣樣性特質(zhì)。統(tǒng)一文化:反映城市特有有的文化資源源，提供大量量的信息，提提升項目的品品質(zhì)與內(nèi)涵。。總總體資源調(diào)控控：將旅游與購物物、商務(wù)、文文化有機合理理結(jié)合起來，，科學(xué)合理配配比城市標簽：成為城市旅游游業(yè)發(fā)展的里里程碑，打造造成為其城市市名片。統(tǒng)一主題和形形象的基礎(chǔ)上上，分階段分分重點進行主主題公園和房房地產(chǎn)開發(fā)，，以統(tǒng)一的主主題把分散的的地塊進行多多組團同時開開發(fā)。旅游資資源邊際效應(yīng)應(yīng)提升了房地地產(chǎn)價值，配配套逐步完善善，提升了社社區(qū)的居住氛氛圍。2.2、案例例研究----蕪湖華強旅游游城天津星耀五洲洲項目概況地理位置項目地處天津津市津南區(qū)西西南部，距離離天津市外環(huán)環(huán)線約19公公里，距項目目駐地最近的的津港高速公公路約3.5公里。項目規(guī)模建筑占地4100畝，建建筑面積300萬平方米米，7000畝水面銷售情況2009年該該項目商品房房銷售面積達達33萬㎡項目規(guī)劃及定定位——世界界花園、世界界建筑博覽園園以及世界橋橋梁博覽園結(jié)合項目的對對各種產(chǎn)品豐豐富性、多樣樣性和特色性性的要求，以以及對該項目目的高品質(zhì)定定位，將五個個地塊設(shè)計為為功能多樣、、個性鮮明的的五大洲板塊塊，并分別以以亞洲、歐洲洲、北美洲、、南極洲、大大洋洲、非洲洲各自的建筑筑特色、地域域文化、景觀觀名勝及風(fēng)土土人情來定位位和設(shè)計，進進而形成一個個集娛樂、購購物、健身、、休閑、居住住、度假、國國際會議會展展為一體的大大型綜合體項項目。2.2、案例例研究----天津星耀耀五洲天津星耀五洲洲項目規(guī)劃———各板塊功功能相互獨立立，同時相互互依托、支撐撐；在實現(xiàn)項項目文化創(chuàng)意意的同時，保保證住宅項目目的居住舒適適度。分區(qū)物業(yè)類型相關(guān)配套北美洲板塊住宅（高層、公寓、別墅）、商業(yè)步行街、寫字樓、酒店休閑娛樂中心（室內(nèi)滑雪場、風(fēng)情餐飲中心、水上娛樂中心）、萬人和平廣場、會所南美洲板塊住宅（公寓）、酒店企業(yè)會所、運動會所亞洲板塊住宅（別墅、高層）會所歐洲洲板塊住宅（高層、別墅）、商業(yè)街、酒店運動會所、企業(yè)會所大洋洲板塊住宅（公寓）、風(fēng)情酒店企業(yè)會所、醫(yī)院、學(xué)校非洲板塊住宅（高層、公寓）、酒店運動會所、企業(yè)會所該項目充分利利用天嘉湖獨獨特的生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)勢，打打造包括星級級酒店、會展展中心、醫(yī)院院、休閑娛樂樂中心、購物物、居住、度度假為一體的的大型綜合合體。各板塊塊功能相互獨獨立而又相互互支撐、影響響。該項目結(jié)合地地塊限制、區(qū)區(qū)域特點及項項目本身文化化創(chuàng)意的需要要，形成環(huán)湖湖生態(tài)綠環(huán)、、運動公園綠綠環(huán)和花園主主題環(huán)，保證證大部分住宅宅項目的良好好朝向、通風(fēng)風(fēng)采光、景觀觀引入，體現(xiàn)現(xiàn)出以人為本本的規(guī)劃理念念。2.2、案例例研究----天津星耀耀五洲通過研究，我我們發(fā)現(xiàn)星耀耀五洲在尊重重基地存在狀狀態(tài)的前提下下，結(jié)合地塊塊限制、區(qū)域域特點及項目目本身文化創(chuàng)創(chuàng)意的需要，，將項目規(guī)劃劃為地理五大大洲板塊，引引入世界各洲洲的文化精髓髓，最終達成成文化創(chuàng)意與與生態(tài)人居的的融合，并逐逐步得到市場場的認同。2.2、案例例研究----天津星耀耀五洲內(nèi)部重組模式式復(fù)合開發(fā)模式式向外擴張模式式保留原有的空空間格局,通過內(nèi)部空間間重組與優(yōu)化化重振港區(qū)工業(yè)業(yè)和商業(yè)功能能原有工業(yè)與居居住區(qū)遷出引入商業(yè)與娛娛樂休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)對濱水區(qū)進行行徹底的改造造在城市空間整體開發(fā)的角度內(nèi)部與外部模模式同時展開,協(xié)調(diào)發(fā)展空間復(fù)合從開發(fā)模式上上：以休閑、游憩憩為主導(dǎo)打造造現(xiàn)代化濱水水游憩區(qū)的復(fù)復(fù)合開發(fā)模式式是我國及世世界當今濱水水城市建設(shè)的的主要導(dǎo)向。。采用兩種不同同的開發(fā)模式式小規(guī)模的改造造與調(diào)整水平重疊，營營造面向水面面的開闊空間間垂直重疊，立立體化綠化與與交通功能復(fù)合2.3、案例例研究總結(jié)從功能發(fā)展上上：將原本單一的的濱水地區(qū)發(fā)發(fā)展成為多功功能綜合區(qū)，，從而進一步步成為城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的催催化劑，達到到城市更新改改造和結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整的目的。。居住商業(yè)商務(wù)休閑較快收回成本本樹立城市形象象最活躍部分城市魅力體現(xiàn)現(xiàn)日常主要經(jīng)濟濟來源提升房產(chǎn)價格格滿足人與社會會交流豐富空間效果果聯(lián)系不同功能能組團特色功能區(qū)域核心位置置塑造標志性空空間城市經(jīng)濟貿(mào)易易中心與城市緊密聯(lián)聯(lián)系文化娛樂功能能建設(shè)為主導(dǎo)導(dǎo)公共空間博覽會展以新公共空間間原型為特色色提供符合現(xiàn)代代生活的設(shè)施施發(fā)掘歷史建筑筑的潛在資源源超大規(guī)模濱水水建筑建設(shè)多功能復(fù)合型型綜合區(qū)2.3、案例例研究總結(jié)新城功能商務(wù)功能商業(yè)功能居住功能公共服務(wù)功能旅游休憩功能

金融貿(mào)易總部經(jīng)濟會展會議購物休閑娛樂餐飲酒店居住居住配套文化體育教育醫(yī)療行政旅游度假主題公園休憩法國Sologne的中央公園

瑞典馬爾默蕪湖華強城星耀五洲

從功能選擇上上：根據(jù)濱湖新城城功能區(qū)的案案例分析，可可以發(fā)現(xiàn)濱湖湖綜合旅游項項目的功能組組合上，重點點通常集中在在商業(yè)、居住住、旅游、酒酒店、休閑娛娛樂和公園等等，并配合開開發(fā)文化教育育、商務(wù)辦公公等。2.3、案例例研究總結(jié)濱水區(qū)公園——標志性的節(jié)點點，與老城區(qū)區(qū)之間建立起起多種聯(lián)系。。濱水廣場——公共藝術(shù)展示示公共親水步道道——開放、充滿生生機的步行場場所濱水林蔭道——城市綠化的自自然延伸休憩設(shè)施——遮陽設(shè)施、長長椅、秋千和和釣魚平臺文化設(shè)施——建造或利用原有設(shè)施施改造從特色空間塑造造上：通過對對濱水地區(qū)自自然、社會、、文化特征的的挖掘，用一一系列的公共共空間把居住住、商業(yè)、文文化娛樂等功功能組織起來來，展示當?shù)氐靥赜械纳罨顖鼍?，營造造多樣化的濱濱水空間濱水廣場。周圍用草坪地地帶分隔，大大部分空間被被抬高，為人人們提供了更更寬闊的視野野濱水公園。。為節(jié)日活動動和相關(guān)買買賣提供場場所。長滿滿玫瑰的花花格棚架連連接人行道道與公園地地下空間步行空間。滿足潛在娛娛樂需要，，提供觀海海望遠鏡等等設(shè)施噴泉公園。。位于步行區(qū)區(qū)中心，三三面由花格格涼亭環(huán)繞繞，涼亭為游人人觀光提供供了陰涼、、休憩場所所濱水公園。。標志性節(jié)點點，與老城城區(qū)間建立立聯(lián)系，設(shè)設(shè)置遮陽設(shè)設(shè)施、長椅椅、秋千和和釣魚平臺臺濱水人行道道。旁種有一排排排蒲葵棕棕擱樹。公共親水步步道。開放、充滿滿生機、擁擁有漂亮景景觀雕塑公園。。城市公共藝藝術(shù)展示，，設(shè)置長椅椅等休憩設(shè)設(shè)施小型兒童活活動場地。。以趣味設(shè)施施、新奇形形象吸引兒兒童游玩2.3、案案例研究總總結(jié)以旅游功能能為核心，，多元化的的產(chǎn)品形式式滿足消費費者的不同同需求，為為區(qū)域聚集集人氣。通通過各板塊塊的有機融融合滿足文文化生活的的不斷升級級要求，形形成各項城城市功能的的并行均衡衡發(fā)展?？臻g組合：依據(jù)環(huán)境境保護為主主導(dǎo)思想的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展的原則則，根據(jù)地地勢條件引引入水系、、建立湖濱濱敏感區(qū)域域保護帶等等，對居住住空間進行行多樣的處處理，豐富富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)。依托自然，，以人為本本，通過水水系的橫向向引入，使使整個區(qū)域域形成良好好的生態(tài)環(huán)環(huán)境、游憩憩及居住功功能。帶動動項目的持持續(xù)發(fā)展，，形成不斷斷升級的良良性循環(huán)。。開發(fā)運作：：總體規(guī)劃劃-分重點點實施-總總體協(xié)調(diào)在統(tǒng)一主題題和形象的的基礎(chǔ)上，，分階段分分重點進行行主題公園園和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，以以統(tǒng)一的主主題把分散散的地塊進進行多組團團同時開發(fā)發(fā)。旅游資資源邊際效效應(yīng)提升了了房地產(chǎn)價價值，配套套逐步完善善，提升了了社區(qū)的居居住氛圍。。功能復(fù)合:以旅游游為銜接點點，商業(yè)、、酒店、公公寓、旅游游四大塊有有機聯(lián)系和和融合，并并以公共空空間進行各各功能組團團的融合2.3、案案例研究總總結(jié)3、新的市場環(huán)環(huán)境下項目目定位及發(fā)發(fā)展總戰(zhàn)略略3.1定定位思考考社會形態(tài)演演變史公元一萬年年前漁獵文明第1種社會形態(tài)態(tài)形式：居住住不固定原料：自然然生物表現(xiàn)：人類類借助物力力用牛和馬耕耕地從井里打水水喝農(nóng)業(yè)文明第2種社會形態(tài)態(tài)形式：村屋屋、城鎮(zhèn)出出現(xiàn)原料：土壤壤、田地和和家畜表現(xiàn)：借助助水力和風(fēng)風(fēng)力把谷物磨成面粉粉、灌溉莊莊稼以減輕體體力勞作。。公元八千年年前工業(yè)時代第3種社會形態(tài)態(tài)形式：工業(yè)業(yè)城市中心心出現(xiàn)原料：煤、、鐵和鋼表現(xiàn)：掌握握的物理學(xué)學(xué)知識制造蒸汽機，，蒸汽機可可以用于長途途客運和貨貨運十八世紀末末信息時代第4種社會形態(tài)態(tài)形式：經(jīng)濟濟中心出現(xiàn)現(xiàn)原料：數(shù)據(jù)據(jù)、信息和和知識表現(xiàn)：電腦腦和智能型型機器不僅能執(zhí)行簡簡單的日常常工作，被賦賦予最先進進的任務(wù)。60年代中中期夢想社會21世紀及及未來社會會，社會將將會步入第5種社會形態(tài)城市形態(tài)：：城市不但擁擁有單一的的經(jīng)濟和商商業(yè)中心，，而且擁有有對于經(jīng)濟濟文化和商商業(yè)文化的的訴求。社會形態(tài)：：是一種完全全新型的社社會，其中中的企業(yè)、、社團和個個人都憑借借自己的故故事?lián)P名立立業(yè)，而不再僅僅僅依賴于數(shù)數(shù)據(jù)和信息息。夢想社會并并非癡人狂狂想，它在在許多企業(yè)業(yè)己初露崢崢嶸—未來來產(chǎn)品必須須打動人們們的心靈，，而不僅僅是是說服人們們的頭腦，，產(chǎn)品和服服務(wù)將會賦賦予情感價價值。表現(xiàn)形式：：從信息時代代的數(shù)據(jù)