上海市福華二期營銷策劃報告解析

2008.4.16Content市場體系/解讀全市辦公市場，區(qū)域辦公市場目標(biāo)客戶鎖定在競爭激烈的辦公市場上大放異彩營銷體系/如何利用銷售現(xiàn)場及產(chǎn)品，激發(fā)購買欲望如何實現(xiàn)價格，創(chuàng)造最大利潤如何制造市場話題策源體系/策源歷程、策源體系、策源資源、策源作品市場體系Quandvousserezbienvieille,ausoir,àlachandelle,Assiseaupresdufeu,devidantetfilant,

Direz,chantantmesvers,envousesmerveillant:Ronsardmecelebroitdutempsquej'estoisbelle.

Lors,vousn'aurezservanteoyanttellenouvelle,Desjasouslelabeuràdemysommeillant,Quiaubruitdemonnomnes'ailleresveillant,Benissantvostrenomdelouangeimmortelle.市場分析篇/宏觀市場解讀打浦橋板塊分析項目宗地分析目標(biāo)客戶/客源特征描述目標(biāo)客源區(qū)域宏觀市場解讀內(nèi)環(huán)內(nèi)仍為核心區(qū)域，但空間不足；“多核”、“外拓”成為發(fā)展趨勢階段1：在經(jīng)歷了上世紀(jì)80年代末發(fā)展后，上海辦公樓物業(yè)基本形成了以內(nèi)環(huán)線為中心的傳統(tǒng)辦公樓物業(yè)密集聚集區(qū)。虹橋南京西路----靜安寺人民廣場淮海中路陸家嘴階段2：逐步形成了以虹橋為起點，南京路、淮海路為軸線，陸家嘴為末端的“啞鈴式”構(gòu)架，城市辦公物業(yè)格局基本形成。不夜城中山北路長壽路長風(fēng)公園四川北路北外灘大寧徐家匯階段3：經(jīng)濟拉動及空間制約，中心辦公形成多個聚集區(qū)域，逐步外拓。市中心土地資源稀缺性明顯，整體供略小于求,辦公市場看好近三年全市年均土地出讓總量約在140萬方左右，保持基本穩(wěn)定；自06年起，中心城區(qū)土地成交萎縮明顯，基本在30萬方以內(nèi)，空間不足，土地稀缺特征開始顯現(xiàn)；供需比1：1.7供需比1：0.8供需比1：1.2全市成交年均去化基本在140萬方左右,成為近三年內(nèi)表現(xiàn)最為穩(wěn)定的物業(yè)產(chǎn)品;供應(yīng)增長明顯,目前略小于求;供需關(guān)系來看,除06年市場供應(yīng)總量及增幅較大外,整體市場供需關(guān)系基本形成供小于求格局;市中心區(qū)域價格增幅較大,高于全市水平全市價格總體保持增長趨勢,07年增幅較大，較06年增長11.6%,達到14664元/㎡中心城區(qū)銷售價格連續(xù)2年持續(xù)增長,幅度高于全市水平,07年銷售均價達到19923元/㎡,較06年增幅達到13.1%.經(jīng)濟環(huán)境良好、市場需求充足受東南亞金融危機影響，上世紀(jì)90年代中后期的市場一度低迷。隨著近幾年，在旺盛的市場需求帶動下，上海甲級辦公樓空置率持續(xù)下降，截止至2007年底空置率達到歷史最低點僅為3%,需求市場充足。外商投資企業(yè)及私營業(yè)的高速發(fā)展，為地區(qū)寫字樓物業(yè)穩(wěn)定增長，提供了充足的市場需求。地段價值認(rèn)知度高，傳統(tǒng)商業(yè)、辦公聚集地本市核心區(qū)域，傳統(tǒng)的行政、商業(yè)中心，商服、交通等各類配套設(shè)施齊全。但部分地區(qū)仍存在生活環(huán)境不佳的局面。隨著，多年舊區(qū)改造的成果顯現(xiàn)，核心區(qū)域愈加繁榮，生活環(huán)境得到明顯改善，進一步呈現(xiàn)國際大都市的繁華景象。人民廣場徐家匯南京路淮海中路物業(yè)價格格高位運運行，空空置率下下降達歷歷史最低低市場比重重高：傳統(tǒng)商務(wù)務(wù)區(qū)，甲甲級辦公公樓比例例達到全全市70%。價格高位位運行：：租金水平平長期于于高位運運行，靜靜安、盧盧灣兩區(qū)區(qū)為全市市最高。。空置率率持續(xù)下下降，達達歷史最最低點。。新增縮量量、需求求旺盛、、價格增增幅大，，地段認(rèn)知知度高，，仍有發(fā)發(fā)展空間間供應(yīng)量逐逐年減少少，需求求依舊旺旺盛，總總量呈現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求態(tài)勢勢。供應(yīng)稀缺缺，地段段價值顯顯現(xiàn)，價價格增長長明顯。。08年年度（1-3月月）價格格達到27195元/平方米米，較05年度度增長54.3%。+54.3%中心城區(qū)區(qū)辦公布布局為：：1、靜安安寺-南南京西路路區(qū)域；；2、人民民廣場區(qū)區(qū)域3、淮海海中路沿沿線區(qū)域域；4、徐家家匯區(qū)域域；5、虹橋橋區(qū)域6、打浦浦橋區(qū)域域；7、中山山公園區(qū)區(qū)域；8、曹家家渡-長長壽路區(qū)區(qū)域虹橋中山公園園徐家匯打浦橋人民廣場場曹家渡-長壽路路靜安寺-南京西西路淮海中路路短期內(nèi),市中心心辦公物物業(yè)將集集中上市市,對既有供供需關(guān)系系將形成成一定影影響07年底底內(nèi)，新新增27.2萬方辦公物業(yè)業(yè)投向市市場。08年年，市中中心辦辦公物物業(yè)增長加加速,將有有近89.4萬萬方左左右體量辦辦公樓樓物業(yè)業(yè)投向向市場場。區(qū)域項目名稱預(yù)期辦公面積

(平方米)預(yù)期入住時間黃浦廖創(chuàng)興大廈38000Q42007黃浦華旭國際20445Q42007陸家嘴印尼黃金置地大廈75810Q42007靜安越洋廣場79470Q42007靜安東海大廈60000Q42007陸家嘴渣打銀行大廈37674Q12008閘北嘉里不夜城（二期）85000Q12008竹園中建大廈64900Q12008陸家嘴中融碧云藍(lán)天大廈70000Q12008陸家嘴未來資產(chǎn)大廈51143Q12008長寧東銀52003Q12008陸家嘴時代金融中心85000Q22008陸家嘴上海環(huán)球金融中心226930Q22008虹口國際客運中心31913Q22008陸家嘴高寶金融中心70000Q32008陸家嘴平安金融大廈78769Q32008陸家嘴陸家嘴金融中心45000Q32008區(qū)域內(nèi)內(nèi)代表表案例例：東??淮淮海壹壹號5A甲甲級辦辦公樓樓；可可自由由分割割型小小戶型型辦公公產(chǎn)品品；內(nèi)內(nèi)部采采用節(jié)節(jié)能環(huán)環(huán)保設(shè)設(shè)施。。地段、、板塊塊認(rèn)可可度高高，銷銷售平平穩(wěn)，，高端端物業(yè)業(yè)市場場需求求穩(wěn)定定位置淮海東路、人民路口產(chǎn)品1幢22層5A甲級辦公配置豪華大堂挑高約米光纖入戶、高速電梯裝修簡裝總建面1.42萬㎡單元面積59—184㎡售價35900元/㎡開盤時間07-12-28銷售周期3個月總戶數(shù)157已售戶數(shù)36套銷售速度12套/月銷售率23%小結(jié)結(jié)：市中心心空間間不足足，““多多核””、““外拓拓”成成為為必然然；傳統(tǒng)核核心商商務(wù)區(qū)區(qū)供應(yīng)應(yīng)稀缺缺，價價格高高位運運行，，空置置率低低，需求旺旺盛；；次級商商務(wù)區(qū)區(qū)供應(yīng)應(yīng)放量量，價價格增增幅明明顯；；市場總總體良良好，，短期期內(nèi)有有集中中供量量，將將受一一定影影響。。打浦橋橋板塊塊市場場分析析泛中心心商圈圈，上上海市市區(qū)優(yōu)優(yōu)質(zhì)地地段，，高尚尚聚居居區(qū)作為盧盧灣區(qū)區(qū)的南南部板板塊，，長期期以來來是市市區(qū)內(nèi)內(nèi)的高高尚聚聚居區(qū)區(qū)之一一，商商業(yè)成成熟。。隨著，，市區(qū)區(qū)CBD核核心商商務(wù)板板塊的的日益益飽和和，逐逐步發(fā)發(fā)展成成為新新的商商務(wù)板板塊。。其交通、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯。打浦橋世博徐家匯人民廣場南京路淮海中路4KM2KM1.5KM3KM5KM辦公物業(yè)分布布主軸位于南南北高架、徐徐家匯路，逐步向西南區(qū)區(qū)域擴展南北高架肇嘉浜路-徐徐家匯路2003年2月2004年7月2005年1月早期區(qū)域商務(wù)務(wù)辦公成交較較活躍，存在升級換代代的潛在需求求區(qū)內(nèi)辦公樓均均以涉外甲級級為主，辦公公樓租金水平平因交通、區(qū)區(qū)位條件不同同，呈現(xiàn)一定定的離散度。。整體出租率率高，需求旺旺盛，高價格格物業(yè)受眾更更為廣泛。交通及區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢較強的““廣發(fā)銀行大大廈”、“均均瑤國際廣場場”、“徐家家匯國際大廈廈”，租金水水平均可達到到4元以上。。價格離散度高高，區(qū)位、交交通條件決定定價格高低出租率高，需需求旺盛物業(yè)名稱租金（元/平方米*天）出租率（%）廣發(fā)銀行大廈3.5-4.585金玉蘭廣場2.8-3.595海興廣場2.8-3.295致遠(yuǎn)大廈2.8-3.295之俊大廈3.185亞太企業(yè)大廈3.8-4.585均瑤國際廣場4.5-5.595飛雕國際大廈2.8-3.695徐家匯國際大廈5-695代表案例：致遠(yuǎn)大廈純辦公樓按甲甲級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)；可自由分分割型小戶型型辦公產(chǎn)品；；部分樓層為為5.2米層層高，可作為為LOFT使使用。提供酒酒店式服務(wù)。。早期物業(yè)，通通過服務(wù)提升升品質(zhì)，價格格水平有限位置斜土路、打浦路口產(chǎn)品1幢24層純辦公樓配置豪華大堂挑高約米光纖入戶、高速電梯裝修全裝修總建面3.5萬㎡單元面積185-2361㎡銷售時間03年2月租金2.8-3.2元/㎡/天二手房售價23000元/㎡（普通）其他3-5層為5.2米層高，可作為LOFT使用；提供酒店式服務(wù)。區(qū)內(nèi)后續(xù)供應(yīng)應(yīng)稀缺，區(qū)外外板塊構(gòu)成主主要競爭，機遇大于威脅脅，“圍城””現(xiàn)象顯露打浦橋長壽路板塊長風(fēng)公園板塊四川北路板塊北外灘板塊不夜城板塊徐家匯板塊核心商務(wù)板塊長風(fēng)公園板塊地段差異強，但環(huán)境、政策等方面具優(yōu)勢，是本板塊次要競爭板塊；四川北路板塊北外灘板塊交通動線的阻隔，地段的差異，該兩板塊對本板塊不構(gòu)成競爭；本板塊競爭導(dǎo)入導(dǎo)入核心商務(wù)板塊發(fā)展較早，區(qū)域有一定類同性，辦公產(chǎn)品老化，物業(yè)以租賃為主，后續(xù)供應(yīng)有限。但企業(yè)聚集度高，其中成長性較高企業(yè)將成為本板塊目標(biāo)客源群體，構(gòu)成“進城群體”，但對本區(qū)價格攀升帶來一定阻力。全市最為傳統(tǒng)、高端辦公物業(yè)聚集區(qū)，但物業(yè)以租賃為主，銷售類極少，隨著需求的放量，供應(yīng)的不足，以及部分企業(yè)成本性外流，部分客群將有可能流向本板塊，構(gòu)成“出城群體”，但對本區(qū)價格攀升帶來一定阻力。徐家匯板塊競爭競爭不夜城板塊長壽路板塊交通便捷、價格較低，產(chǎn)業(yè)支撐的充足，整體規(guī)劃良好，是本板塊主要的競爭板塊之一；地段、交通、環(huán)境與本板塊相似性強，價格水平相若，但同樣受限于未來供應(yīng)，是本板塊主要的競爭板塊之一；

面積租金(元/月)單價(元/平方米*天)售價(元/平方米)備注斜土路商鋪12050008.3不售

斜土路商鋪2108226007.0不售

斜土路商鋪3410861007.0不售

大木橋路商鋪722500011.6不售

打浦路商鋪1350400003.8不售

打浦路商鋪2300450005.0不售1-2層打浦路商鋪3438————250411-2層打浦路商鋪425800010.7

海華商鋪169————147933樓從商業(yè)業(yè)態(tài)上上來看，周邊邊區(qū)域基本以以配套型商業(yè)業(yè)為主，主要要業(yè)態(tài)為：餐餐飲、家電零零售、休閑娛娛樂類。餐飲飲業(yè)營運狀況況較佳，其他他業(yè)態(tài)經(jīng)營狀狀況一般。配套型商業(yè)為為主，價格離離散度較大，，經(jīng)營狀況一一般小結(jié)：泛核心商圈，，交通便利、、地段優(yōu)越；；物業(yè)品質(zhì)參差差不齊，價格格離散明顯，，區(qū)域形象短短期難以改變變；商務(wù)辦公活躍躍，具備商務(wù)務(wù)氛圍，但物物業(yè)較為陳舊舊，有進一步步升級換代需求；；跨區(qū)板塊間存存在競爭壓力力，機遇大于于挑戰(zhàn)，價格格攀高遇到核核心商務(wù)板塊阻力力；餐飲業(yè)經(jīng)營狀狀況佳，其他他商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營狀況一般般。項目宗地分析析位置：斜斜土路、合合寶路，緊鄰鄰打浦橋商圈、高檔聚聚居區(qū)占地：7262平平方米；總建面：33981㎡，地上建面面28237㎡，地下建面5550㎡；容積率：3.9；停車位：148個（（機動車）項目性質(zhì)：商商辦綜合性項項目工程進度：拆拆遷進行中本案合寶路瑞金南路斜土路基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目宗地NESW合寶路，“之之俊大廈”；；大木木橋橋路路試驗驗小小學(xué)學(xué)；；正正陽陽路路、、雅雅安安路路；；“衡衡園園””、、““嘉嘉瑞瑞花花苑苑””；；肇家家浜浜路路“福福華花苑苑（（一一期期））””、、“鼎鼎園園””；；瑞瑞金金南南路路、、打打浦浦橋橋商商圈圈斜土土路路，，““景景泰泰大大廈廈””、、創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園周邊邊概概況況：：地段段優(yōu)優(yōu)勢勢突突出出，，但但區(qū)區(qū)位位交交通通不不暢暢，，不不利利于于商商業(yè)業(yè)商商務(wù)務(wù)運運營營配套條件件商業(yè)、商商務(wù)配套套齊全，，高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的內(nèi)部部設(shè)施，，提升項項目品質(zhì)質(zhì)。經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)商辦綜合合體項目目，規(guī)模模有限，，市場影影響力不不足，不不利于品品牌塑造造。區(qū)位條件件市中心地地段。打打浦橋商商圈、高高檔聚居居區(qū)內(nèi)。。地塊條件件地塊方整整，利于于整體規(guī)規(guī)劃布局局交通條件件立體式交交通體系系，出行行便利，，大交通通條件理理想。但但項目自自身的機機動車出出行路線線不便。。環(huán)境條件件打浦橋高高檔聚居居區(qū)，鬧鬧中取靜靜，但作作為商辦辦物業(yè)，，環(huán)境方方面并無無明顯優(yōu)優(yōu)勢。結(jié)論：地塊位置置不佳，，屬邊緣緣化地區(qū)區(qū)，區(qū)域域市場看看好，但但價值攀攀升有一一定阻力力SWOT市中心地地段；區(qū)域商業(yè)業(yè)商務(wù)配配套齊全全；立體式交交通體系系，出行行便利；；開發(fā)商品品牌，區(qū)區(qū)域內(nèi)具具行業(yè)知知名度。。小區(qū)域交交通動線線不便；；小區(qū)域商商務(wù)、商商業(yè)氛圍圍不濃；；周邊辦公公物業(yè)層層次不高高，價格格受限。。市中心甲甲級辦公公樓稀缺缺，需求求旺盛；；世博會，，臨近世世博園區(qū)區(qū)。全市商辦辦類土地地供應(yīng)放放量，未未來潛在在競爭存存在；金融政策策的不確確定性；；國內(nèi)、外外經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的不不確定性性。SWOT分析：：市場分析析篇/宏觀市場場解讀打浦橋板板塊分析析項目宗地地分析目標(biāo)客戶戶/客源特征征描述目標(biāo)客源源區(qū)域客源特征征描述自用型客客戶傳統(tǒng)CBD區(qū)滿滿租情況況下,無無法實現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)域辦公公需求處于事業(yè)業(yè)拓展的的快速發(fā)發(fā)展階段段，有升升級換代代需求十分注重重公司形形象的服服務(wù)型公公司理性購買買作為企企業(yè)行為為，成為為固定資資產(chǎn)的一一部分IT、物物流、貿(mào)貿(mào)易、咨咨詢公司司、文化化服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資型客客戶本市最高高端的投投資客真正認(rèn)同同項目的的價值，，追求中中長期回回報有國際背背景的人人、擁有有相對較較豐富的的投資閱閱歷客源特征征描述外延型客客戶：淮海中路路沿線地地區(qū)本案擴容型客客戶：打浦橋地地區(qū)內(nèi)部部成長型客客戶：肇嘉浜路沿線線地區(qū)目標(biāo)客戶戶區(qū)域：：營銷體系系Quandvousserezbienvieille,ausoir,ààlachandelle,Assiseaupresdufeu,devidantetfilant,

Direz,chantantmesvers,envousesmerveillant:Ronsardmecelebroitdutempsquej'estoisbelle.Lors,vousn'aurezservanteoyanttellenouvelle,Desjasouslelabeurààdemysommeillant,Quiaubruitdemonnomnes'ailleresveillant,Benissantvostrenomdelouangeimmortelle.項目核心心定位產(chǎn)品建議議/售樓處建建議商業(yè)樣板板段建議議辦公軟硬硬件設(shè)施施建議商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建議營銷策略略/項目核心心定位價格策略略：辦公公銷售價價格、商商業(yè)租售售價格銷售策策略：：辦公公銷售售策略略、商商業(yè)租租售策策略推廣策策略階段行行銷策策略費用預(yù)預(yù)算/媒體費費用預(yù)預(yù)算售樓處處、商商業(yè)樣樣板段段裝修修費用用預(yù)算算（主推推）方向一一：以地段段決定定晉升繁繁華之之間，，打浦浦橋新新辦公公標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項目核核心定定位（次推推）方向一一：以客戶戶（辦公公升級級客戶戶、成成熟投投資客客戶））決定引爆財財富亮亮點，，純粹粹甲級級辦公公項目核核心定定位/產(chǎn)品建建議/售樓處處建議議商業(yè)樣樣板段段建議議辦公軟軟硬件件設(shè)施施建議議商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)建建議營銷策策略/項目核核心定定位價格策策略：：辦公公銷售售價格格、商商業(yè)租租售價價格銷售策策略：：辦公公銷售售策略略、商商業(yè)租租售策策略推廣策策略階段行行銷策策略費用預(yù)預(yù)算/媒體費費用預(yù)預(yù)算售樓處處、商商業(yè)樣樣板段段裝修修費用用預(yù)算算售樓處處/商務(wù)務(wù)體驗驗館全新商商務(wù)體體驗，，讓售售樓處處成為為銷售售的重重要協(xié)協(xié)助部部分，，身臨其其境的的體驗驗科技技感、、信息息感。。讓客戶戶萌發(fā)發(fā)對項項目由由衷的的向往往與購購買熱熱情。。售樓處處建議議主格調(diào)調(diào)建議議：明明快大大氣、、尺度度適宜宜、體體現(xiàn)甲甲級商商務(wù)的的氛圍圍效果展展示：：聲光光效果果、CF視視聽、、辦公公智能能化系系統(tǒng)細(xì)節(jié)建建議：：面對對主入入口，，臨街街處設(shè)設(shè)置大大面積積玻璃璃商業(yè)樣樣板段段成熟、、多元元的商商業(yè)配配套，，是甲甲級辦辦公的的重要要體現(xiàn)現(xiàn)。商業(yè)樣樣板段段的包包裝，，體現(xiàn)現(xiàn)未來來商務(wù)務(wù)生活活的便便捷與與輕松松，通過一些對對未來商務(wù)務(wù)工作及生生活有影響響的標(biāo)志性性店招及噴噴繪讓客戶輕松松感受辦公公環(huán)境。C-底層商業(yè)氛氛圍營造咖啡廳噴繪繪：無咖啡不辦公E-底層商業(yè)氛氛圍營造Easy：：便利店、、影印店、、干洗店、、ATM店店招或噴繪繪辦公/硬件設(shè)施建議1、辦公空空間2、智能化化系統(tǒng)3、寫字樓樓直飲水系系統(tǒng)4、分戶調(diào)調(diào)節(jié)空調(diào)系系統(tǒng)5、國際知知名電梯6、大堂、、電梯廳7、衛(wèi)生間間1靈活分隔的的辦公空間間2智能化體統(tǒng)統(tǒng)—5A標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)辦公（OA）：預(yù)留留OA電力力負(fù)荷50VA/m2以上，，辦公室OA布線采采用網(wǎng)絡(luò)地地板或地面面線槽；通信（CA）：計算算機網(wǎng)絡(luò)通通信系統(tǒng)到到達所有辦辦公間，提提供其他國國際國內(nèi)長長途語音及及數(shù)據(jù)通信信條件；千千兆入戶，，百兆到桌桌。樓宇（BA）：主要要機電設(shè)計計由計算機機管理，并并監(jiān)控其運運行狀況，，實現(xiàn)管路路的自動控控制；消防（FA）：防火火電視監(jiān)控控，安裝煙煙感、溫感感和火災(zāi)自自動報警、、自動噴灑灑裝置；保安（SA）：保安安重點部位位（門廳、、電梯等））設(shè)電視監(jiān)監(jiān)控計算機機，自動巡巡更。3寫字樓直飲飲水系統(tǒng)分質(zhì)供水，，通過獨立立于日常用用水管線的的優(yōu)質(zhì)供水水管道，供供應(yīng)利用特特殊的深度度處理技術(shù)術(shù)處理過的的，高質(zhì)量量可直接飲飲用的純凈凈水；4分戶調(diào)節(jié)中中央空調(diào)系系統(tǒng)大量金屬幕幕墻的運用用，封閉式式空間的空空氣流通是是需要解決決的難題，，因此，建建議配置新新風(fēng)系統(tǒng)和和中央空調(diào)調(diào)的殺菌設(shè)設(shè)備中央空調(diào)：：國際知名名品牌，用用戶可自我我調(diào)節(jié)室內(nèi)內(nèi)溫度、濕濕度，并具具備分區(qū)域域控制能力力，新風(fēng)量量在30立立方米/人人/小時。。殺菌：等等離子消毒毒除塵空氣氣凈化裝置置。新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)5國際知名電電梯三菱，帝森森克虜伯，，OTIS，東芝6大堂、電梯梯廳大堂——標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)甲級8M挑高整體材質(zhì)：：大理石、、花崗巖、、天然石材材等；墻面面材質(zhì)：大大理石、花花崗巖或高高級墻紙等等；吊頂，，柱面包大大理石、不不銹鋼等材材料。電梯廳廳——采用高檔裝裝飾材料，，地面石材材；不銹鋼鋼或大理石石門套。7衛(wèi)生間進口潔具，，通長石材材洗面臺，，通長面鏡鏡，高檔防防水防潮吊吊頂，高級級瓷磚或石石材墻；細(xì)節(jié)：洗手手液盒、干干手機、、紙巾盒；；前室空間能能有余度滿滿足使用者者理容要求求；辦公/軟件建議軟件設(shè)施———1、多項服服務(wù)的商務(wù)務(wù)中心：影影印、票務(wù)務(wù)、快遞、、訂餐等2、多功能能廳/會議議室3、商務(wù)：：郵局、銀銀行、便利利店等軟件服務(wù)———高效全面的的物業(yè)管理理商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲中西餐、酒吧、茶座、快餐零售便利店、家居、音像、特色小店、書店教育兒童早教，如蒙特梭利、金寶貝配套銀行、郵局、影印店、干洗店、健身會所商業(yè)建面7800㎡左右，商商業(yè)輔樓三三層以上考考慮大型餐餐飲，除此此之外可考考慮：打造“商務(wù)務(wù)、餐飲、、教育”為為一體的商商業(yè)城！大型餐餐飲特色零零售小小店音像書書店策源商商家聯(lián)聯(lián)盟資資源策源商商家聯(lián)聯(lián)盟資資源項目核核心定定位/產(chǎn)品建建議/售樓處處建議議商業(yè)樣樣板段段建議議辦公軟軟硬件件設(shè)施施建議議營銷策策略/價格策策略：：辦公公銷售售價格格、商商業(yè)租租售價價格銷售策策略：：辦公公銷售售策略略、商商業(yè)租租售策策略推廣廣策策略略階段段行行銷銷策策略略費用用預(yù)預(yù)算算/媒體體費費用用預(yù)預(yù)算算售樓樓處處、、商商業(yè)業(yè)樣樣板板段段裝裝修修費費用用預(yù)預(yù)算算價格格策策略略辦公公價價格格測測算算及及總總銷銷預(yù)預(yù)測測辦公公價價格格走走勢勢建建議議辦公公差差價價定定位位辦公公價價格格測測算算

致遠(yuǎn)大廈東淮海壹號地段98交通97環(huán)境98商服配套98景觀97產(chǎn)品910內(nèi)部配套1110物業(yè)管理99車位109開發(fā)商品牌109綜合指數(shù)9485市場價格2300035900參考價格2162030515根據(jù)據(jù)上上述述的的參參考考價價格格，，通通過過加加權(quán)權(quán)平平均均后后，，本本案案價價格格為為26068元元/平平方方米米結(jié)合合工工程程進進度度及及土土地地增增值值因因素素，，預(yù)預(yù)計計至至08年年7月月本本案案價價格格為為28153元元/平平方方米米。辦公公總總銷銷預(yù)預(yù)測測辦公公總總面面積積20545㎡㎡，，在在策策源源專專業(yè)業(yè)團團隊隊打打造造下下，，按均均價價30116元元/㎡㎡計算算，，則則辦辦公公總總銷銷售售金金額額約約6.187億億元元價格格走走勢勢建建議議：：雙雙10%策策略略初期用10%的的面積以以低于市市場認(rèn)同同價進行行預(yù)售推推廣，制制造熱銷銷氣氛，引引發(fā)市場場關(guān)注，，奠定銷銷售成功功的基礎(chǔ)礎(chǔ)。后期用10%的的面積以以高于市市場認(rèn)同同價進行行溢價推推廣，賺賺取對綜綜合品質(zhì)要要求苛刻刻的高端端客戶的的“消費費者剩余余”。最低價定定位最高價定定位最低價為為最低的的10%面積實實際成交交平均單單價，條條件為最最早簽約約客戶；；最低樓樓層最差差朝向及及位置的的單元價價格。綜綜合考考慮其他他影響因因素，，初步定定位為26700元/平方米米。最高價為為最高的的10%面積實實際成交交平均單單價，條條件交房房后簽約約的客戶戶；最高高樓層(第13層)最佳佳朝向及及位置的的單元價價格。綜綜合考考慮其他他影響因因素，初初步定位位為29400元/平平方米。。據(jù)雙10%策略略，制定定單價價價差綜上所述述，建議議本案的的參考單單價價差差(并考考慮不同同營銷階階段)為為2400—2700元/平方米米樓層價差差定位高區(qū)250中區(qū)220低區(qū)200低區(qū)：為為保證項項目整體體較高的的均價及及低區(qū)成成交的速速度，采采用“較較小差價價”。中區(qū)：樓樓層同質(zhì)質(zhì)性較強強，且為為預(yù)售期期及強銷銷初期集集中成交交區(qū)域，，差價水水平宜定定位為““較小差差價”。。高區(qū)：高區(qū)采采用“較大差差價”，以注注重品質(zhì)的客客戶為目標(biāo)，，以便獲得較較高的利潤空空間。根據(jù)單價價差差計算平均樓樓層差價：24000——27000元/12層=200—250/層商業(yè)裙房運營營方式建議地塊不臨交通通主干道，缺缺乏人氣，商商業(yè)氛圍不佳佳；商業(yè)裙房（1-6層）在在規(guī)劃上尚未未作出明確分分割?！ㄗh在商商業(yè)裙房的運運營上采用先先行招商方式式，進行整體體運營，等待待人氣聚熱，，獲取更高售售價空間。商業(yè)裙房價格格建議

面積租金(元/月)單價(元/平方米*天)售價(元/平方米)備注斜土路商鋪12050008.3不售

斜土路商鋪2108226007.0不售

斜土路商鋪3410861007.0不售

大木橋路商鋪722500011.6不售

打浦路商鋪1350400003.8不售

打浦路商鋪2300450005.0不售1-2層打浦路商鋪3438————250411-2層打浦路商鋪425800010.7

海華商鋪169————147933樓結(jié)合周邊商業(yè)業(yè)的市場行情情，建議1-2樓商業(yè)租租金為7元/平方米米*天，3樓以上商商業(yè)租金為3-3.5元元/平方米*天。銷售策略銷售策略銷售節(jié)奏銷售時間銷售策略推案策略：低區(qū)房源較低低價格入市，，試探接受度度及迅速打開開知名度；合合理制定調(diào)價價策略，保證證實現(xiàn)整盤均均勻去化。銷售速率：單體樓，短、、平、快實現(xiàn)現(xiàn)銷售目標(biāo)。。銷售節(jié)奏首批入市：25%約5136㎡次批入市：45%約9245㎡尾批入市：30%約6163㎡形象奠定集中去化尾盤創(chuàng)潤低區(qū)入市，引引發(fā)市場關(guān)注注，并價格試試探。持續(xù)供應(yīng)，在在保證市場接接受度的前提提下，加大推推出力度，確確保中高區(qū)房房源的均勻去去化。利潤最大化的的原則下推出出尾盤房源，，品質(zhì)制勝，，項目趨于成成熟。銷售時間首批25%入市進場推廣啟動09年4月09年7月09年11月月2010年5月2010年8月引導(dǎo)期開盤強銷期次批45%入市尾盤45%入市持續(xù)銷售期尾盤期清盤推廣策略推廣原則：制造獨特性，，引起市場的的廣泛關(guān)注。。費用節(jié)約原則則，后期可可視實際情況況，通過其他他渠道或方式進行推廣，，節(jié)約相應(yīng)的的開支。各種媒體宣傳傳活動配比合合理性。事件營銷貫穿穿全程強化體驗互動動：在案前、、案中、案尾尾，分別起到到形象奠定、、針對性引導(dǎo)導(dǎo)客戶、維護護客戶等作用用。重視直效性媒媒體的選擇立體渠道溝通通：針對打浦浦橋區(qū)域內(nèi)客客戶、高端CBD客戶，，包括部門其其他區(qū)域客戶戶，形成點對對點的直效性性渠道溝通、、戶外溝通。。其他：報紙、電視、、網(wǎng)絡(luò)等媒體體在重要節(jié)點點及針對性事事件形成全面面配合。推廣策略推廣策略指導(dǎo)導(dǎo)：階段行銷執(zhí)行行策略時間節(jié)點各階段行銷重重點時間節(jié)點蓄水期開盤強銷期持續(xù)銷售期尾盤期09.7首批批25%入市09.4進場場推廣啟動09.11次次批45%入市20105尾尾盤45%入市2010.8清盤各階段執(zhí)行重重點/蓄水期（09.4~09.6）（1）、引導(dǎo)導(dǎo)期營銷重點點：面向重點區(qū)域域客戶，挖掘掘項目區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢，迅速傳傳遞項目形象象。（2）、引導(dǎo)導(dǎo)期工作目標(biāo)標(biāo)：以項目中心區(qū)區(qū)位的稀缺形形象切入市場場，培育目標(biāo)標(biāo)客戶的認(rèn)知知及認(rèn)同度，，為開盤打下下堅實的市場場基礎(chǔ)和客戶戶基礎(chǔ)。（3）、客戶戶重點：區(qū)域客戶（打打浦橋區(qū)域客客戶）以及淮淮海中路沿線線等高端CBD外延客戶戶為主。肇嘉浜路沿線線成長性客戶戶為輔（4）、媒體體推廣組合：：各階段執(zhí)行重重點/蓄水期（09.4~09.6）投放形式：事件營銷（造造聲勢）＋主主流媒體配合合（包含軟文文炒作）＋渠渠道拓展＋資資源整合（CBD、打浦浦橋?qū)懽謽强涂蛻裘麊蔚龋?，展開項目目的第一輪攻攻勢與客戶積積累。銷售道具：樓書、銷海、、產(chǎn)品單片、、總體模型，，單體模型、、CF片等。。（4）、媒體體推廣組合：：各階段執(zhí)行重重點/蓄水期（09.4~09.6）活動體驗：營銷的重點在在于“事件營營銷”，包括括提升項目品品牌及社會影影響力的活動動，直接促進進銷售的活動動。本階段以以樹立品牌形形象的造勢活活動為主?；顒涌紤]一：：結(jié)合售樓處處開放或樣板板間公開的項項目新聞發(fā)布布會，進行產(chǎn)產(chǎn)品推介活動考慮二：：與客戶身份份契合的產(chǎn)品品聯(lián)動推介，，如“雷克薩薩斯”試駕活活動（5）、銷售售執(zhí)行工作：：售樓中心心各階段執(zhí)行重重點/蓄水期（09.4~09.6）面積建議：500—800㎡左右位置建議：臨臨合寶路辦公公樓一層商業(yè)業(yè)部分（動線線較為便捷））功能建議：除除常規(guī)功能分分區(qū)外，排布布上強調(diào)舒適適感、私密性性，嚴(yán)格區(qū)分分洽談區(qū)、簽簽約區(qū)，標(biāo)識識清晰，強調(diào)調(diào)細(xì)節(jié)。斜土路方向入口合寶路動線排布客戶停車保安負(fù)責(zé)指揮揮并引導(dǎo)售樓樓處入口方向向，通知售樓樓中心接待臺臺。咨詢接待臺由接待人員簡簡單判別客戶戶是否第一次次來。如是則則引導(dǎo)至下一一環(huán)節(jié)。多媒體室吧臺服務(wù)員負(fù)負(fù)責(zé)倒水，輪輪排業(yè)務(wù)員在在多媒體室門門口等待模型區(qū)帶客戶至模型型區(qū)講解洽談區(qū)業(yè)務(wù)員深入溝溝通項目及產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)樣板體段繼續(xù)陪同參觀觀，并由樣板板間固定接待待員一道接待待同組客戶提提出的問題。。產(chǎn)品體驗段由樣板房返回回時經(jīng)過，具具體并重點介介紹產(chǎn)品建材材上特色功能能等。信息告知區(qū)即將舉辦的活活動信息簽約區(qū)成交并辦理相相關(guān)定購簽約約手續(xù)。（6）、銷售售執(zhí)行工作：：現(xiàn)場動線線及人員組織織動線各階段執(zhí)行重重點/蓄水期（09.4~09.6）各階段執(zhí)行重重點/開盤強銷期（（09.7~09.10）（1）、開盤盤強銷期營銷銷重點：（2）、開盤盤強銷期工作作目標(biāo)：強化區(qū)域位置置，訴求針對對行，加強現(xiàn)現(xiàn)場體驗。推出體量：占占總體量25％推出面積：：5000㎡左右（（2、3、、4層）各階段執(zhí)行重重點/開盤強銷期（（09.7~09.10）（3）、媒體體推廣組合：：投放形式：大眾媒體節(jié)點點性投放，保保持市場熱度度；此階段加加大活動推廣廣力度。銷售道具：客戶信、道具具更新、客戶戶禮品等各階段執(zhí)執(zhí)行重點點/開盤強銷銷期（09.7~09.10）（4）、、媒體推推廣組合合：大眾媒體體少量投放放，結(jié)合合事件節(jié)節(jié)點，針針對性集集中短爆爆，此階階段軟新新聞投放放需加強強，形成成市場議議論熱點點，引導(dǎo)導(dǎo)客戶進進一步接接受。主力媒體體：《新新聞晨報報》、《《第一財財經(jīng)》輔助媒體體：《上上海樓市市》、《《東方航航空》戶外媒體體項目周邊引引導(dǎo)旗淮海路、徐徐家匯商圈圈引導(dǎo)旗各階段執(zhí)行行重點/開盤強銷期期（09.7~09.10））（4）、媒媒體推廣組組合：渠道通路高爾夫會員員名單、寫寫字樓實名名直投等。?；春Ｂ犯叨硕薈BD寫寫字樓滲入入推介：制制作精美客客戶禮品，，安排金融融區(qū)人流集集中地或辦辦公地派發(fā)發(fā)，進行新新一輪客戶戶引導(dǎo)，同同時擴大項項目受眾面面。電視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體以新聞宣傳傳形式，推推廣本案電視：黃金金時段欄目目冠名，節(jié)節(jié)點性活動動報道。網(wǎng)絡(luò)：看房房團組織。。各階段執(zhí)行行重點/開盤強銷期期（09.7~09.10））（4）、媒媒體推廣組組合：活動體驗：：該階段重點點加強活動考慮一一：開盤活活動，酒會會的形式。?；顒涌紤]二二：《理財財周刊》或或境外銀行行的理財培培訓(xùn)活動，，邀請意向向客戶參與與活動考慮三三：房產(chǎn)展展會（6）、開開盤強銷期期銷售執(zhí)行行工作定期培訓(xùn)與與考核定期培訓(xùn)與與考核，注注重：一客客戶引導(dǎo)，，如客戶維維護、溝通通方式、說說辭加強等等；二開盤盤流程及簽簽訂工作的的培訓(xùn)與演演練；三是是后續(xù)客戶戶跟蹤及催催定方式、、方法?？蛻艟S護與與排摸定期回訪，，一方面對對客戶做深深入分析，，保證開盤盤銷售的準(zhǔn)準(zhǔn)確性為及及時變更應(yīng)應(yīng)對策略提提供依據(jù)，，二希望通通過客戶深深入接觸，，借用客戶戶間圈層效效應(yīng)，為后后期銷售積積累新客源源。開盤前價格格最終評定定通過對客戶戶的進一步步了解，再再結(jié)合銷售售當(dāng)期的市市場情況，，最終制定定出符合銷銷售現(xiàn)狀的的價格體系系。開盤準(zhǔn)備與與執(zhí)行制定符合項項目實際情情況的開盤盤方略，再再通過反復(fù)復(fù)的演練保保證開盤的的順利執(zhí)行行。各階段執(zhí)行行重點/開盤強銷期期（09.7~09.10））（5）、銷銷售執(zhí)行工工作：各階段執(zhí)行行重點/持續(xù)銷售期期（09.11~2010.4）（1）、持持續(xù)銷售期期營銷重點點：（2）、持持續(xù)銷售期期工作目標(biāo)標(biāo)：集中去化期期，建立圈圈層營銷語語境，讓產(chǎn)產(chǎn)品在客戶戶間傳遞開開來。推出體量：：占總體量量45％推出面積：：9200㎡左右（（5、6、、7、8、、9層）各階段執(zhí)行行重點/持續(xù)銷售期期（09.11~2010.4）（3）、媒媒體推廣組組合：投放形式：：同開盤強銷銷期。同時時加大對渠渠道媒體的的選擇，如如機票夾、、寫字樓名名單；淮海海路、南京京路重點商商務(wù)區(qū)戶外外燈箱等。。銷售道具：：道具更新、、客戶禮品品、投資白白皮書、項項目快訊等等各階段執(zhí)行行重點/持續(xù)銷售期期（09.11~2010.4）（3）、媒媒體推廣組組合：活動體驗：：此階段除了了常規(guī)事件件性、品牌牌聯(lián)合性活活動外，需需加強老客客戶的感謝謝活動，從從而帶動新新客戶購買買，從而縮縮短新客戶戶積累周期期?；顒涌紤]一一、針對成成長型中小小企業(yè)高管管階層的““財富論壇壇：企業(yè)運運營與遠(yuǎn)景景戰(zhàn)略”；；活動考慮二二、已購買買客戶答謝謝會；活動考慮三三、針對投投資客戶的的“財富論論壇：遠(yuǎn)景景規(guī)劃與藍(lán)藍(lán)海戰(zhàn)略””。各階段執(zhí)行行重點/尾盤期（2010.5~2010.8）（1）、尾尾盤期營銷銷重點：（2）、尾尾盤銷售期期工作目標(biāo)標(biāo)：終極產(chǎn)品體體現(xiàn)，圈層層營銷語境境，實現(xiàn)銷銷售。推出體量：：占總體量量30％推出面積：：6345㎡左右（（10、11、12、13層層）各階階段段執(zhí)執(zhí)行行重重點點/尾盤盤期期（（2010.5~2010.8））投放放形形式式：項項目目形形象象穩(wěn)穩(wěn)固固與與終終極極提提升升投放放頻頻次次：通通路路與與投投放放減減少少，，活活動動升升級級，，持持續(xù)續(xù)維維護護客客戶戶銷售售道道具具：項項目目快快訊訊、、道道具具更更新新、、客客戶戶禮禮品品等等（3））、、媒媒體體推推廣廣組組合合：：項目目核核心心定定位位/產(chǎn)品品建建議議/售樓樓處處建建議議商業(yè)業(yè)樣樣板板段段建建議議辦公公軟軟硬硬件件設(shè)設(shè)施施建建議議營銷銷策策略略/價格格策策略略：：辦辦公公銷銷售售價價格格、、商商業(yè)業(yè)租租售售價價格格銷售售策策略略：：辦辦公公銷銷售售策策略略、、商商業(yè)業(yè)租租售售策策略略推廣廣策策略略階段段行行銷銷策策略略費用用預(yù)預(yù)算算/媒體體費費用用預(yù)預(yù)算算售樓樓處處、、商商業(yè)業(yè)樣樣板板段段裝裝修修費費用用預(yù)預(yù)算算整體體推推廣廣費費用用推廣廣費費用用按按總總銷銷金金額額的的1%計計算算，，其其中中不不包包括括銷銷售售中中心心和和樣樣板板段段的的調(diào)調(diào)整整費費用用。。按辦公公產(chǎn)品品總銷銷金額額6.187億億計算算，6.187億*1%，總總費用用預(yù)算算合計計約：：618.7萬萬元。。（根據(jù)據(jù)產(chǎn)品品實際際推廣廣效果果不同同，此此比例例會有有一定定程度度的上上、下下浮動動）媒體費費用分分?jǐn)偪紤]本本案不不屬于于傳統(tǒng)統(tǒng)的辦辦公集集中區(qū)區(qū)域，，對客客戶需需要大大量的的引導(dǎo)導(dǎo)，僅僅依靠靠傳統(tǒng)統(tǒng)的大大眾媒媒體，，傳達達成本本高而而效率率不明明顯，，總性性價比比較低低。姑姑只建建議在在重要要節(jié)點點，如如初入入市場場、開開盤等等節(jié)點點推出出。更重要要的將將以““活動動線””貫穿穿，以以及更更有直直效的的戶外外媒體體、渠渠道通通路來來實現(xiàn)現(xiàn)客戶戶的導(dǎo)導(dǎo)入。。如右圖圖：SP、、PR活動動渠道類類戶外大眾媒媒體及及其他他策源體體系Quandvousserezbienvieille,ausoir,ààlachandelle,Assiseaupresdufeu,devidantetfilant,Direz,chantantmesvers,envousesmerveillant:Ronsardmecelebroitdutempsquej'estoisbelle.Lors,vousn'aurezservanteoyanttellenouvelle,Desjasouslelabeurààdemysommeillant,Quiaubruitdemonnomnes'ailleresveillant,Benissantvostrenomdelouangeimmortelle.專業(yè)業(yè)委委員員會會及及顧顧問問專專家家委委員員會會數(shù)據(jù)據(jù)庫庫系系統(tǒng)統(tǒng)平平臺臺地塊塊前前期期評評估估服服務(wù)務(wù)商用物業(yè)業(yè)綜合服服務(wù)一、二手手房聯(lián)動動業(yè)務(wù)商房聯(lián)資資源銀行行一、專業(yè)業(yè)委員會會及顧問問專家委委員會由策源最最高決策策層組成成的質(zhì)量量控制專專業(yè)委員員會，集集合了策策源最高高層的智智慧精華華，負(fù)責(zé)責(zé)項目質(zhì)質(zhì)量的整整體把控控，力求求對每一一個開發(fā)發(fā)商負(fù)責(zé)責(zé)，對項項目負(fù)責(zé)責(zé)。從左至右右分別為為：上海策源源機構(gòu)董董事總總經(jīng)理―――徐曉曉亮上海策源源機構(gòu)董董事常常務(wù)副副總經(jīng)理理――蔣蔣朝光上海策源源機構(gòu)董董事副副總經(jīng)理理――錢錢俐上海策源源機構(gòu)華華東區(qū)總總經(jīng)理―――鄒澤澤仁上海策源源機構(gòu)商商業(yè)事業(yè)業(yè)部總經(jīng)經(jīng)理―――丁勇上海在行行首席咨咨詢顧問問姜新國香港SPACE商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理集團總總裁司徒文聰聰上實發(fā)展展董事事總裁盧鏗基強聯(lián)行行總裁裁陳基強廣嘉商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理公司司董事長長卜廣勝著名建筑筑設(shè)計師師登琨艷日本購物物中心協(xié)協(xié)會上海海機構(gòu)總總裁下村英良良愛夢敦置置業(yè)總經(jīng)經(jīng)理譚震東利華集團團（澳洲洲）總裁裁/太平平紳士愛德華··唐上海財經(jīng)經(jīng)大學(xué)市市場研究究中心主主任晁鋼令另外，策策源還擁擁有強大大的專家家顧問團團隊，針針對專業(yè)業(yè)技術(shù)給給予專業(yè)業(yè)性指導(dǎo)導(dǎo)。二、數(shù)據(jù)據(jù)庫系統(tǒng)統(tǒng)平臺策源機構(gòu)構(gòu)正在積積極的建建立完善善的知識識及業(yè)務(wù)務(wù)管理系系統(tǒng)，以以此確保保各專業(yè)業(yè)人員能能夠為客戶提供供更優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)。這些系系統(tǒng)包括：1、策源房地地產(chǎn)市場研究究分析系統(tǒng)1.0版本現(xiàn)已正式啟用用。該系統(tǒng)對對房地產(chǎn)市場場調(diào)研數(shù)據(jù)進進行處理，擁擁有強大而又又全面的展示示功能、檢索索功能、分析析功能、統(tǒng)計計功能、跟蹤蹤功能、管理理功能等。具具有技術(shù)參數(shù)數(shù)全、信息含含量大、覆蓋蓋范圍廣、更更新速度快、、檢索能力強強的顯著特點點，為項目的的前期策劃、、定位、決策策支援以及銷銷售方案出供供強有力的支支持。通過該該系統(tǒng)支持，，可為客戶及及時、有效、、準(zhǔn)確地提供各類日報報、周報、月月報以及專題題研究型報告告。2、客戶服務(wù)務(wù)系統(tǒng)－－明明源數(shù)據(jù)庫統(tǒng)籌客戶資料料的信息管理理，現(xiàn)已積累了99年至今所所接洽及實際際成交的客戶戶資料。操作方便快捷捷，保證客戶戶資料完整,通過系統(tǒng)進進行對客戶進進行發(fā)送短信信服務(wù)、打印印標(biāo)簽直郵服服務(wù)和客戶服服務(wù)呼叫中心心，使客戶服服務(wù)更加高效效高質(zhì)。并可可提供客戶需需求分析的各各類數(shù)據(jù)，以以支持業(yè)務(wù)銷銷售活動。二、數(shù)據(jù)庫系系統(tǒng)平臺三、地塊前期期評估服務(wù)我司長期跟蹤蹤一級土地市市場公開出讓讓地塊，分析析土地供需狀狀況和地價走走勢，評估重重點地塊和熱熱點發(fā)展區(qū)域域，提供土地地競爭方案和和報價策略。。同時，通過過詳細(xì)的投資資環(huán)境分析、、市場分析和和競爭分析，，進行項目地地塊開發(fā)初步步規(guī)劃和方案案優(yōu)化，依據(jù)據(jù)動態(tài)財務(wù)測測算進行項目目經(jīng)濟評價，，對項目市場場和經(jīng)濟可行行性進行分析析論證，對項項目的盈利、、償債能力和和風(fēng)險性進行行科學(xué)評估，，為項目投資資決策提供可可靠依據(jù)。四、、商商用用物物業(yè)業(yè)綜綜合合服服務(wù)務(wù)對商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)進進行行選選址址/產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位/投投資資、、尋尋求求商商業(yè)業(yè)資資源源最最佳佳配配置置；；同同時時可可提提供供專專業(yè)業(yè)的的項項目目定定位位、、營營銷銷策策劃劃、、招招商商運運作作以以及及經(jīng)經(jīng)營營管管理理。。五、、一一、、二二手手房房聯(lián)聯(lián)動動業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)“策策源源行行””是是策策源源機機構(gòu)構(gòu)專專為為三三級級市市場場的的中中高高端端二二手手房房經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)立立的的專專業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機機構(gòu)構(gòu)。。其能為中中高端住住宅、商商辦樓宇宇提供全全程專業(yè)業(yè)服務(wù)，，同時提提供二、、三級市市場的聯(lián)聯(lián)動。在在福華二二期的配配合過程程中，其其能為客客戶提供供租售經(jīng)經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦證證、不動動產(chǎn)擔(dān)保保、個人人物業(yè)評評估等多多項專業(yè)業(yè)性服務(wù)務(wù)。（六）、、商房聯(lián)聯(lián)資源銀銀行商房聯(lián)是是在上海海市經(jīng)委委商業(yè)信信息中心心大力推推動下，，由上海海市經(jīng)委委商業(yè)信信息中心心、策源源機構(gòu)、、搜房網(wǎng)網(wǎng)控股機機構(gòu)、分分眾傳媒媒等9家家單位共共同發(fā)起起。致力于各各類商業(yè)業(yè)資源的的整合與與活動統(tǒng)統(tǒng)籌，是是商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展的行業(yè)業(yè)聯(lián)盟組組織。自自成立以以來已為為全國近近二十個個商業(yè)地地產(chǎn)項目目提供了專專業(yè)咨詢詢、新聞聞策劃、、投融資資中介以以及整合合推廣服服務(wù)。他既是是一個機機構(gòu)又是是一個品品牌，它它為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)界界提供了了一個信信息交流流和資源源整合的的平臺。。感謝聆聽謝謝謝1月-2303:19:2203:1903:191月-231月-2303:1903:1903:19:221月-231月-2303:19:222023/1/53:19:229、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:19:2303