《湖南省東安縣加州首府住宅地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案》

一、市場(chǎng)環(huán)境分析二、市場(chǎng)定位建議三、產(chǎn)品規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建議四、營(yíng)銷推廣建議目錄洞察東安縣洞察東安房地產(chǎn)洞察項(xiàng)目一、市場(chǎng)環(huán)境分析洞察東安縣東安縣地處湖南省西南部，素有“湘南門(mén)戶”之稱。漢屬洮陽(yáng)縣，西晉置應(yīng)陽(yáng)縣，北宋改為東安縣，沿用至今。

東安縣轄13鎮(zhèn)3鄉(xiāng)2個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)，總面積2219平方公里，人口57萬(wàn)。該縣是全國(guó)商品糧、瘦肉型豬和柑桔、楠竹、白果(銀杏)生產(chǎn)基地縣之一。稻谷、柑桔、白果、杉木、楠竹、油茶、大蒜、烤煙、花生等農(nóng)業(yè)正趨規(guī)?；⒒鼗?、集約化，初步形成了豬果氣為支柱、種養(yǎng)加齊頭并進(jìn)、產(chǎn)供銷配套發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新格局。畜牧業(yè)主要有牲豬、牛、山羊、東安雞等品種。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，主要有石灰石、白云石、錳礦石、銻礦等23個(gè)品種。工業(yè)初步形成了以建材、冶金、焊劑、化工、食品為支柱的工業(yè)體系。

【東安概述】□南鄰廣西全州，東靠永州市區(qū)，北連邵陽(yáng)，西接新寧，是通往大西南的咽喉□湘桂鐵路、洛湛鐵路、207國(guó)道、1812省道穿境而過(guò)，衡昆高速公路、永州機(jī)場(chǎng)也僅數(shù)里或數(shù)十里之遙，形成公路、鐵路、客運(yùn)立體交通網(wǎng)絡(luò)【交通環(huán)境】東安歷史悠久，人杰地靈，是我國(guó)楚文化的發(fā)祥地之一。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)為楚南境，漢屬零陵郡，置東安驛。西晉惠帝永熙元年（公元209年）正式置應(yīng)陽(yáng)縣，雍熙元年（公元984年）改稱東安縣，沿用至今。境內(nèi)旅游資源豐富，有天然佳境舜皇巖，有南宋禮部尚書(shū)鄧三鳳墓、漢朝大將鄧禹祠廟、愛(ài)國(guó)將領(lǐng)唐生智故居等名人古跡和文化遺產(chǎn)，有塘夫廣利橋、紫溪吳公塔、石期市文塔等古代建筑及張飛嶺、孔明點(diǎn)將臺(tái)等歷史古跡?！練v史文化】1、東安經(jīng)濟(jì)特征簡(jiǎn)析（1）東安經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)

2006年全縣完成地方生產(chǎn)總值43.24億元，同比增長(zhǎng)12.3%（預(yù)計(jì)數(shù)，下同），其中第一產(chǎn)業(yè)完成14.01億元，同比增長(zhǎng)6%；第二產(chǎn)業(yè)完成11.02億元，增長(zhǎng)20.6%；第三產(chǎn)業(yè)18.21億元，增長(zhǎng)12.1%。增長(zhǎng)14.1%。（注）2007年上半年，全縣地方生產(chǎn)總值完成21.1億元，同比增長(zhǎng)12%（預(yù)計(jì)數(shù)，下同），其中第一產(chǎn)業(yè)完成4.2億元，增長(zhǎng)5%；第二產(chǎn)業(yè)完成6.5億元，增長(zhǎng)20%；第三產(chǎn)業(yè)完成10.4億元，增長(zhǎng)12.2%。一、東安社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析【東安總體市場(chǎng)研析】（2）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，日趨合理三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為32.4：25：42.6，與上年比較，第一產(chǎn)業(yè)下降2個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。（3）固定資產(chǎn)投資速度呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)全縣完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資18.9026億元，比上年增長(zhǎng)65.5%。其中城鄉(xiāng)50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資完成14.161億元，增長(zhǎng)64.6%；農(nóng)村固定資產(chǎn)完成投資3.2966億元，增長(zhǎng)16.8％。在城鄉(xiāng)50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)投資完成7.8137億元，增長(zhǎng)80.1％；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成4.1633億元，增長(zhǎng)91.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.184萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.5％。來(lái)源：東安縣統(tǒng)計(jì)局【東安總體市場(chǎng)研析】2、東安人口及居住情況（1）東安人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)2006年末，全縣總戶數(shù)為17.1815萬(wàn)戶，總?cè)丝跒?9.7898萬(wàn)人，比上年增加5818人，其中：非農(nóng)業(yè)人口7.5937萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口52.1961萬(wàn)人，分別占總?cè)丝诘?2.7%、87.3%。在總?cè)丝谥?，男性人?1.181萬(wàn)人，女性人口28.6088萬(wàn)人。全年共出生5462人，出生率為9.18‰；自然增長(zhǎng)率為4.68‰（2）居民生活水平穩(wěn)步增長(zhǎng)

全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8901元，同比增加1086元，增長(zhǎng)13.9%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6611元，增長(zhǎng)16.6％。農(nóng)民人均純收入3491元，同比增加270元，增長(zhǎng)8.4%，其中工資性收入968元，增長(zhǎng)19.9％;家庭經(jīng)營(yíng)性收入3089元，增長(zhǎng)10.8％。農(nóng)村居民人均可支配收入3364元，增長(zhǎng)7.2%，農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出1837元，增長(zhǎng)13.1％。（3）居住水平尚有較大發(fā)展空間城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積約為23平方米，增長(zhǎng)10%，追求大房、好房、提升生活品質(zhì)不斷增加，尚有一定的發(fā)展空間?！緰|安總體市場(chǎng)研析】3、、東東安安“十十一一五五””規(guī)劃劃到““十十一一五五””末末全全縣縣城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平達(dá)達(dá)到到40%以以上上，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)常常住住人人口口達(dá)達(dá)到到16萬(wàn)萬(wàn)人人，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)GDP占占全全縣縣GDP70%以以上上。。城城區(qū)區(qū)道道路路硬硬化化率率達(dá)達(dá)到到100%，，建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心區(qū)區(qū)主主要要街街道道全全部部硬硬化化；；人人均均住住房房縣縣城城30平平方方米米，，建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心區(qū)區(qū)20平平方方米米以以上上；；綠綠化化覆覆蓋蓋率率縣縣城城區(qū)區(qū)30%，，建建制制鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心區(qū)區(qū)20%以以上上，，縣縣城城建建成成區(qū)區(qū)面面積積20平平方方公公里里，，使使我我縣縣城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平接接近近中中等等發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)區(qū)。。【東安總總體市場(chǎng)場(chǎng)研析】】●東安經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展，人人民生活活水平顯顯著提高高,消費(fèi)費(fèi)能力增增強(qiáng)?！癯鞘谢M(jìn)進(jìn)程加速速。第二二、第三三產(chǎn)業(yè)高高速發(fā)展展，帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)騰飛,投資環(huán)環(huán)境大有有改善。?！駯|安歷史史悠久，，文化積積淀源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長(zhǎng)，，地理位位置有其其得天獨(dú)獨(dú)厚的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。●城市規(guī)劃劃加快實(shí)實(shí)施，基基礎(chǔ)設(shè)施施及配套套設(shè)施進(jìn)進(jìn)一步完完善，城城市功能能增強(qiáng)，，將極大大增加城城市吸吸引力力?！窈暧^觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)較好好，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入8901元，，增長(zhǎng)率率為13.9%，按同同比增速速，未來(lái)來(lái)兩年內(nèi)內(nèi)預(yù)計(jì)將將會(huì)超過(guò)過(guò)人均10000元的的城市化化大關(guān)，，城市的的涓流效效應(yīng)將初初步展現(xiàn)現(xiàn)?！駯|安安人口結(jié)結(jié)構(gòu)處于于調(diào)整之之中，大大量農(nóng)村村人口進(jìn)進(jìn)城，城城市化水水平不斷斷提高；；●東安安縣城鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活水水平正大大幅度提提升，購(gòu)購(gòu)房的承承受力同同步提高高，因此此，居住住品質(zhì)也也勢(shì)必會(huì)會(huì)產(chǎn)生更更高的需需求，以以購(gòu)買商商品房滿滿足居住住需求，，勢(shì)必是是今后的的發(fā)展趨趨勢(shì)；[小結(jié)結(jié)]【東安總總體市場(chǎng)場(chǎng)研析】】洞察東安房地產(chǎn)【東安房房地產(chǎn)板板塊解讀讀】-板板塊劃分分本案所屬屬的老城板塊塊——緊鄰新城城板塊，，是東安縣縣城中心心目前的的經(jīng)濟(jì)、、商業(yè)、、生活中中心，新城板塊塊老城板塊塊往邵陽(yáng)往永州東安縣東安縣政政府本案鐵路【東安房房地產(chǎn)板板塊解讀讀】-板板塊分析析板塊老城板塊新城板塊所轄區(qū)域縣城中心新行政中心代表樓盤(pán)龍溪花園、恒創(chuàng)花園、錦陽(yáng)家園雅德家園、樹(shù)德家園、陽(yáng)光新城、宏達(dá)家園、舜皇家園板塊特征位于老城區(qū)，屬縣城“經(jīng)、文、教、醫(yī)、商、產(chǎn)”中心依托新行政中心的確立，該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目增多，人居品質(zhì)較高板塊優(yōu)勢(shì)生活配套較齊全，市場(chǎng)認(rèn)知度教高新行政中心、人民公園、自然資源豐富板塊劣勢(shì)污染源隱患新城區(qū)、生活配套有限產(chǎn)品構(gòu)成多層（1棟小高層）多層客戶構(gòu)成縣城居民、工薪階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員縣城居民、工薪階層、教師消費(fèi)目的自住自住價(jià)格水平約950元/㎡950/㎡【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-建筑規(guī)規(guī)劃■在項(xiàng)目規(guī)模模上，普遍遍規(guī)模較較小、且且同質(zhì)化化現(xiàn)象較較多。■在建筑形態(tài)態(tài)上，以多層、小小高層的產(chǎn)品成成為市場(chǎng)場(chǎng)的主流，多層的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)在市場(chǎng)場(chǎng)上較為為普遍，，小高層層產(chǎn)品較較少，目目前就恒恒創(chuàng)花園園東安唯唯一有小小高層產(chǎn)產(chǎn)品；■在建筑布局局上，區(qū)域域項(xiàng)目以以體量、、規(guī)模較較小、建建筑布局局相對(duì)簡(jiǎn)單單的項(xiàng)目居居多，■在建筑風(fēng)格格上，主要要以現(xiàn)代風(fēng)格格為主，■在開(kāi)發(fā)分期期上，基本本上以兩兩期推出出。樹(shù)德花園園雅德花園園龍溪花園園【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-建筑規(guī)規(guī)劃板塊項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑布局全案分期老城板塊龍溪花園多層總建筑面積22萬(wàn)平米，由30棟多層三期恒創(chuàng)花園小高層/多層兩棟12層小高層、一棟多層未定錦陽(yáng)花園多層由15棟多層組成二期新城板塊雅德家園多層項(xiàng)目由8幢多層住宅組成。二期樹(shù)德家園多層總建筑面積5萬(wàn)多平米，由9棟多層組成二期宏達(dá)家園多層4棟多層組成一期陽(yáng)光新城多層10棟多層組成二期【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-戶戶型面積積配比板塊項(xiàng)目名稱兩房三房四房及復(fù)式別墅合計(jì)(套)建面(㎡)戶數(shù)(套)建面(㎡)戶數(shù)(套)建面（㎡）戶數(shù)(套)建面（㎡）戶數(shù)(套)老城板塊龍溪花園//120-160//////恒創(chuàng)家園//130-150140165////錦陽(yáng)家園//120-150//////新城板塊雅德家園//120-150//////樹(shù)德家園//250宏達(dá)家園//126-139//////陽(yáng)光新城110左右/130-150//////合計(jì)（套）/////////【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-戶戶型面積積配比戶型比例例：區(qū)域域市場(chǎng)在在推的項(xiàng)項(xiàng)目中以以三房為主力戶戶型，三三房所占占的比例例占90%，二房占5%，四房及樓樓中樓占占5%，因?yàn)槟磕壳霸谕仆祈?xiàng)目總總體量不不大，根根據(jù)祁陽(yáng)陽(yáng)消費(fèi)習(xí)習(xí)俗，市市場(chǎng)推出出項(xiàng)目基基本都為為三房，，戶型面積積：兩房面積在110-120㎡的戶型，，由于總總價(jià)低等等優(yōu)勢(shì)，，銷售情情況最好好；三房面積在120-150㎡之間間，主要要是以130㎡㎡左右為主主，這類類戶型是是老城區(qū)區(qū)市場(chǎng)上上的主流流戶型；；四房及及復(fù)式戶戶型由于于市場(chǎng)接接受度一一般且總總價(jià)較高高等因素素，銷售售速度較較慢。老城版塊塊【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)雅德家園園【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-可可參考項(xiàng)項(xiàng)目綜合合評(píng)析板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目評(píng)析老城板塊龍溪花園項(xiàng)目位于東安縣龍溪河岸，北與體育坪相連，南與紫水河相望，交通便利，周遍配套較好，目前該項(xiàng)目一期二期基本銷售完畢，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)三期估計(jì)年底推出恒創(chuàng)花園項(xiàng)目為東安唯一小高層產(chǎn)品，目前推廣等各方面都未開(kāi)始，項(xiàng)目周遍配套較好錦陽(yáng)家園該案位于建設(shè)路，新老城區(qū)交接處，目前處于認(rèn)購(gòu)階段，認(rèn)購(gòu)客戶較多，銷售形勢(shì)較好；新城板塊雅德花園項(xiàng)目位于新城區(qū)東安大道北面，緊鄰二市場(chǎng)，對(duì)面新縣政府、人民公園自然景觀較好，目前一期間銷售完畢，二期銷售一般樹(shù)德花園該案位于新城區(qū)東安大道旁（新老城交接處），緊鄰縣政府、人民公園，交通便利，周遍配套較好，自然景觀豐富，一期推出130套住宅，現(xiàn)已銷售30%，銷售較好；宏達(dá)花園項(xiàng)目位于東安大道湘桂市場(chǎng)旁，周遍配套較好，交通便利，現(xiàn)在已銷售97%陽(yáng)光新城項(xiàng)目位于火車站旁，建設(shè)路、車站路、東安大道交接處，交通便利，毗鄰縣四大家，周遍配套較好，目前該項(xiàng)目銷售約90%?！緟^(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-購(gòu)購(gòu)買客群群以第一置置業(yè)自住住為主，，二次置置業(yè)中更更換居住住環(huán)境為為主。以自住為為主，更更換居住住環(huán)境新城板板塊塊老城板板塊塊客群來(lái)源源置業(yè)類型型客群來(lái)源源置業(yè)類型型新城板塊塊購(gòu)房者者來(lái)源統(tǒng)統(tǒng)計(jì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)購(gòu)房群體體25%東安縣城城區(qū)域購(gòu)房房群體75%老城板塊購(gòu)房者來(lái)源統(tǒng)計(jì)東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體40%【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-購(gòu)購(gòu)買客群群客戶分類客戶構(gòu)成用途消費(fèi)心理和特征主要客戶縣城居民(自住為主)收入頗豐的工薪階層、企事業(yè)單位的管理層和職員、公務(wù)員等自住住房被征用或換房，欲改善居住條件投資看好區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力，長(zhǎng)效投資。周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出打工返鄉(xiāng)人員；自住為主經(jīng)濟(jì)上小有成就，有一定儲(chǔ)蓄，為了改善居住條件，脫離原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活形態(tài)，為子女提供良好的教育環(huán)境；老城板塊塊購(gòu)買客群群消費(fèi)特特征【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-購(gòu)購(gòu)買客群群老城板塊塊主力購(gòu)購(gòu)買客群群消費(fèi)特特征主力客群高收入階層中等收入階層職業(yè)類型東安的私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體工商戶、行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的高層人員東安行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位工作人員及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群購(gòu)買能力強(qiáng)，對(duì)居住的舒適性要求高，對(duì)價(jià)格較不敏感有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，購(gòu)房時(shí)價(jià)格是主導(dǎo)因素，同時(shí)也較為關(guān)注周邊環(huán)境及生活配套的便利性購(gòu)買需求面積大多在130平方米以上，房型包括三房和樓中樓中檔為主，90-130平方米的兩房和三房市場(chǎng)接受度最高購(gòu)買目的自住，改善居住環(huán)境主要是自住、改善居住環(huán)境等，也有部份是子女入學(xué)考慮因素項(xiàng)目品質(zhì)、地段、生活環(huán)境和住宅配套，檔次要求較高依次為價(jià)格、地段、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、物業(yè)管理和戶型結(jié)構(gòu)等。【區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況】-市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)◎市場(chǎng)供給方面：2007年下半半年起，，未來(lái)幾幾年內(nèi)，，老城區(qū)區(qū)板塊土地供應(yīng)應(yīng)量約5萬(wàn)㎡，加上新城塊將將有一個(gè)個(gè)總建33萬(wàn)㎡的項(xiàng)目面面市。市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量加大大，具有有一定的的消化壓壓力?！蚴袌?chǎng)需求方面：老老城區(qū)、、新城區(qū)區(qū)，預(yù)計(jì)計(jì)規(guī)劃人口口15萬(wàn)萬(wàn)人，住宅需需求面較較廣，老老城區(qū)作作為東安安城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈一一個(gè)重要要銜接，，與新城城區(qū)投資資環(huán)境的的不斷優(yōu)優(yōu)化，新老城區(qū)區(qū)置業(yè)投投資的增增量與當(dāng)當(dāng)?shù)刭?gòu)買買力的增增強(qiáng)，將進(jìn)一一步擴(kuò)大大消費(fèi)需需求。【小結(jié)】】◆東安房房地產(chǎn)市市場(chǎng)雖然然起步較較晚，但但發(fā)展速速度較快快，自2006年下半半年以來(lái)來(lái)，市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入快快速發(fā)展展期，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為價(jià)格的上上漲及產(chǎn)品水平平的提高高，未來(lái)前前景看好好。◆產(chǎn)品由由中檔、、中低檔檔向中高檔、、高檔發(fā)展，由由以多層層為主，，開(kāi)始向向小高層過(guò)渡。◆市場(chǎng)差差異化程程度，不不管從戶型創(chuàng)新新，還是整體規(guī)劃劃上，都有有較大的的提升，，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)上還有較較大的提提升空間間。◆未來(lái)中中高端市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，，中高檔產(chǎn)產(chǎn)品的供給將將出現(xiàn)一一個(gè)小高高潮，同同質(zhì)產(chǎn)品品供應(yīng)激激增，且且在整體體規(guī)劃、、園林設(shè)設(shè)計(jì)、戶戶型創(chuàng)新新等方面面都有所所突破，，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇劇。◆從建筑筑形態(tài)來(lái)來(lái)說(shuō)，多層住宅宅供應(yīng)較多多；從產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)來(lái)說(shuō)，，110-120㎡二房房、120-140㎡㎡三房，其總價(jià)在10-15萬(wàn)元元的產(chǎn)品為為市場(chǎng)需需求產(chǎn)品品?！羝焚|(zhì)、居居住環(huán)境境等內(nèi)容將將成為市市場(chǎng)推廣廣熱點(diǎn)。?！綦S著永州州周遍各各縣等地地房?jī)r(jià)上上漲，東東安合適的房房?jī)r(jià)將受到購(gòu)購(gòu)房者的的青睞及及成為未未來(lái)投資的熱熱點(diǎn)。洞察本案地域位置置圖永州本案邵陽(yáng)【項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)條件件】宗地情況地塊總體顯不規(guī)則形狀，為一洼地，高差約5m，地塊南面有一荒廢煙囪，西面為鐵路，周遍環(huán)境一般，新老城交接緊臨縣中心，地段較好。用地指標(biāo)總用地面積26畝，總建筑面積約8萬(wàn)㎡，容積率3.9（暫定），綠地率39%，建筑密度。地塊狀況況【項(xiàng)目區(qū)區(qū)位】※項(xiàng)目距距離東安安人民政政府、人人民公園園約有1公里路路程?！髅媾徯鲁浅菂^(qū)，※東面緊鄰鄰縣中心心、商業(yè)業(yè)、學(xué)校校、銀行行、醫(yī)療療等配套套較完善善；【項(xiàng)目外外部資源源】交通資源新老城區(qū)交接處，去新城區(qū)、縣中心、火車站等地路線公交車必經(jīng)之路；商業(yè)資源緊臨縣中心，5分鐘車程可以到中心商業(yè)區(qū)，各項(xiàng)生活配套完善；教育資源東安一小學(xué)距離本項(xiàng)目約500米；金融資源農(nóng)村信用社、建行、農(nóng)行就在其附近；【項(xiàng)目SWOT分析】】-優(yōu)優(yōu)勢(shì)（S）分分析◎區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：緊鄰縣中中心,周周邊購(gòu)物物、交通通、教育育、醫(yī)療療、銀行行等配套套齊全，，◎設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目目戶型型等的的“人人性化化”設(shè)設(shè)計(jì)處處處體體現(xiàn)企企業(yè)““以人人為本本”的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念念◎規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)：入口口兩棟棟標(biāo)志志性小小高層層建筑筑與入入口景景觀花花園，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的規(guī)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)。?！蛭锕軆?yōu)優(yōu)勢(shì)：：小區(qū)優(yōu)優(yōu)秀的的物管管服務(wù)務(wù)將給給小區(qū)區(qū)居民民一個(gè)個(gè)全新新的、、安全全的、、舒適適的生生活環(huán)環(huán)境建議對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行精心心的規(guī)規(guī)劃，，揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短短，設(shè)設(shè)計(jì)出出較好好的產(chǎn)產(chǎn)品，，依靠靠提高高項(xiàng)目目的知知名度度，打打造高高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行較有有效宣宣傳推推廣。?！卷?xiàng)目目SWOT分析析】-劣勢(shì)勢(shì)（W）分分析◎項(xiàng)項(xiàng)目西西邊為為鐵路路，北北為一一荒廢廢煙囪囪，給給購(gòu)房房者帶帶來(lái)心心理瓶瓶頸，，居住住品質(zhì)質(zhì)一般般；◎項(xiàng)目目地為為洼地地，增大了了建設(shè)設(shè)成本本，提提高了了成本本控制制難度度；◎當(dāng)?shù)氐厝藢?duì)對(duì)該地地塊認(rèn)認(rèn)可程程度較較低。。建議在項(xiàng)目目?jī)?nèi)部部規(guī)劃劃上，，如在在建筑筑類型型、建建筑風(fēng)風(fēng)格、、景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)、產(chǎn)產(chǎn)品配配比等等方面面很有有必要要進(jìn)行行認(rèn)真真的設(shè)設(shè)計(jì)，，以優(yōu)優(yōu)越的的感官官效果果及居居住品品質(zhì)來(lái)來(lái)沖擊擊客戶戶對(duì)外外部環(huán)環(huán)境的的不認(rèn)認(rèn)同。?！卷?xiàng)目目SWOT分析析】-機(jī)會(huì)會(huì)（O）分分析◎東東安房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于于發(fā)展展階段段，市市場(chǎng)空空間較較大；；◎當(dāng)當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)房者者購(gòu)買買能力力較強(qiáng)強(qiáng)；◎區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)水水平一一般；；◎市市場(chǎng)發(fā)發(fā)育階階段尚尚處于于發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)區(qū)的中中期水水平，，因此此綜合合開(kāi)發(fā)發(fā)水平平和產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)都都有拓拓展提提升的的空間間。建議從某種種程度度上說(shuō)說(shuō)，東東安的的房地地產(chǎn)市市場(chǎng)，，讓人人們看看到了了該區(qū)區(qū)域的的價(jià)值值，結(jié)結(jié)合本本地的的消費(fèi)費(fèi)能力力強(qiáng)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)、周周邊的的規(guī)劃劃，可可以積積極拓拓寬客客戶范范圍，，吸引引更多多的客客戶。?！卷?xiàng)目目SWOT分析析】-威脅脅（T）分分析◎競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威威脅：：在今今年年年底至至明年年年初初，東東安將將會(huì)有有幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)盤(pán)的集集中上上市，，將會(huì)會(huì)分流流部分分客戶戶，對(duì)對(duì)本案案形成成直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)或隱隱性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。?！蚱瑓^(qū)發(fā)發(fā)展周周期：：當(dāng)前前，項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)面有有錦陽(yáng)陽(yáng)家園園，該該項(xiàng)目目規(guī)劃劃、戶戶型較較好，，地塊塊更優(yōu)優(yōu)于本本案，，具有有較強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。建議項(xiàng)目““何時(shí)時(shí)推出出，怎怎么推推出””是規(guī)規(guī)避威威脅的的重點(diǎn)點(diǎn)，需需要仔仔細(xì)觀觀察研研究市市場(chǎng)，，特別別是對(duì)對(duì)新城城區(qū)各各項(xiàng)目目特點(diǎn)點(diǎn)及走走勢(shì)實(shí)實(shí)時(shí)關(guān)關(guān)注，，結(jié)合合項(xiàng)目目自身身產(chǎn)品品情況況，找找準(zhǔn)時(shí)時(shí)間差差、分分析各各種戶戶型的的市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量，，客戶戶的戶戶型偏偏好，，及時(shí)時(shí)更新新，抓抓住機(jī)機(jī)會(huì)，，以較較大的的力度度進(jìn)行行廣泛泛的宣宣傳。。【結(jié)論論】本項(xiàng)目目區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)無(wú)可替替代，，應(yīng)樹(shù)立立“地地段改改變地地塊””的開(kāi)開(kāi)發(fā)觀觀念??！區(qū)位+品質(zhì)質(zhì)——本本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)的主主旋律律！本項(xiàng)目目品質(zhì)資源絕絕無(wú)僅僅有，，應(yīng)樹(shù)立立“品質(zhì)生生活”的開(kāi)開(kāi)發(fā)觀觀念！！響應(yīng)市市場(chǎng)對(duì)對(duì)品質(zhì)型型產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)的的需求求！樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)桿地地位，建構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目目與開(kāi)開(kāi)發(fā)商商品牌形形象！【開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及規(guī)規(guī)避】】一、地地塊概概況老城區(qū)區(qū)，總總用地地規(guī)模模25.45畝畝，建建設(shè)西西路為為東安安老城城區(qū)通通往新新城區(qū)區(qū)的必必經(jīng)之之路,緊鄰鄰縣中中心。。我們當(dāng)當(dāng)前鎖鎖定的的地塊塊位置置一般般,地地塊為為洼地地，落落差5米左左右，，周邊邊道路路暢通通，配配套較較完善善，但但地塊塊約100米處處為鐵鐵路線線，南南有一一工廠廠，環(huán)環(huán)境污污染源源隱患患，本本案適適宜于于投資資建設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)中低低檔綜綜合物物業(yè)區(qū)區(qū)。投資測(cè)算分析析【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】二、優(yōu)劣勢(shì)分分析1．優(yōu)勢(shì)（1）位于新新老城交接處處，緊鄰縣中中心，區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，交通便便捷，屬于城城市核心商業(yè)業(yè)圈；（2）周邊配配套完善，商商業(yè)廣場(chǎng)、超超市、賓館、、醫(yī)院、中小小學(xué)分布周邊邊；（4）自身功功能全面，住住宅、辦公、、商業(yè)配套綜綜合性強(qiáng)；2．劣勢(shì)該地塊洼地，，不利于建設(shè)設(shè)規(guī)劃；(2)縣城城中心，環(huán)境境污染源隱患患，造成購(gòu)房房者心理瓶頸頸；投資測(cè)算分析析【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】三、測(cè)算的前前提根據(jù)此地的屬屬性，為達(dá)到到最優(yōu)化比的的設(shè)置，以及及最佳銷售利利潤(rùn)的回報(bào)，，我們將地塊塊劃分為住宅宅、商業(yè)配套套二大部分，，初步分配比比例為：住宅宅90%，商商業(yè)配套為10%。通過(guò)地產(chǎn)假想想開(kāi)發(fā)法進(jìn)行行了如下測(cè)算算：(1)住宅容容積率按3.04測(cè)算，，測(cè)算(見(jiàn)見(jiàn)表一)；(3)物業(yè)類類型及各自面面積的具體劃劃分(見(jiàn)表二二)。投資測(cè)算分析析【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】投資測(cè)算分析析測(cè)算的前提表一規(guī)劃項(xiàng)目用地位置地塊前期凈用地2.108公頃總占地面積2.108公頃總建筑面積81546萬(wàn)平米容積率住宅3.04用地性質(zhì)開(kāi)發(fā)用地土地出讓年限70年土地成本測(cè)算算25.45畝畝×108.99萬(wàn)元元/畝畝=2774萬(wàn)萬(wàn)元【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】投資測(cè)算分析析投資的費(fèi)用測(cè)測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額(萬(wàn)元)備注1土地費(fèi)掛拍費(fèi)3%438按最終成交額計(jì)土地契稅4%584

土地辦證費(fèi)2%292

小計(jì)1314

2前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體設(shè)費(fèi)4元/㎡24.5選擇國(guó)際或國(guó)內(nèi)頂級(jí)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)的公司地質(zhì)勘探費(fèi)1元/㎡8.2

三通一平費(fèi)0.5元/㎡4水、電都無(wú)的情況下測(cè)繪費(fèi)0.5元/㎡4

質(zhì)檢費(fèi)1元/㎡8.2

建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)1元/㎡8.2

工程招標(biāo)費(fèi)3元/㎡24.6

工程監(jiān)理費(fèi)2元/㎡16.4

小計(jì)122.5

3建安工程費(fèi)500元/㎡4100多層和小高層的折中價(jià)【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】投資測(cè)算分析析投資的費(fèi)用測(cè)測(cè)算4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)綠化費(fèi)、路燈費(fèi)、道路建設(shè)費(fèi)2元/㎡16.4

供水增容費(fèi)、排污費(fèi)、供電施工費(fèi)、綜合費(fèi)3元/㎡24.6煤氣費(fèi)1元/㎡8.2小計(jì)49.2

5建配套費(fèi)0.5元/㎡4.2

6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1%22.57成本總額

8386.4土地成本+1+2+3+4+5+6

8綜合管理費(fèi)2%1679銀行貸款利息3%251.6【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】投資測(cè)算分析析投資的費(fèi)用測(cè)測(cè)算10項(xiàng)目投資總額88057+8+911銷售收入住宅：7萬(wàn)㎡均價(jià)：950元/㎡6650商業(yè)配套：1.2萬(wàn)㎡均價(jià)：2800元/㎡3360小計(jì)10010

12銷售費(fèi)用3%321.3

13稅金14項(xiàng)目利潤(rùn)

883.711-10-12-1315成本利潤(rùn)率=利潤(rùn)÷成本總額10%16銷售利潤(rùn)率＝利潤(rùn)÷凈銷售收入

8%備注:上述成成本如有減少少,將變?yōu)槔麧?rùn)部分;以以上按四舍五五入計(jì)算【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】項(xiàng)目依據(jù)政府府的規(guī)劃要求求，住宅為多多層建筑和高高層建筑，滿滿足的將是具具有較高居住住主題，體現(xiàn)現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷懷和尊重的現(xiàn)現(xiàn)代高尚居住住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公公司帶來(lái)兩個(gè)個(gè)方面的要求求，一方面，，在項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中，如如何使得未來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品品能符合這些些目標(biāo)顧客的的要求；另一一方面，如何何在未來(lái)東安安房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中與顧客面面前展現(xiàn)出物物業(yè)與眾不同同的魅力和優(yōu)優(yōu)勢(shì)。任任何何產(chǎn)品的供給給與需求都應(yīng)應(yīng)該保持相對(duì)對(duì)的平衡，否否則會(huì)受到市市場(chǎng)的排斥。。隨著東安發(fā)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)設(shè)施的興建，，將大大促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目所在地地區(qū)周邊環(huán)境境的改善，使使人們的認(rèn)知知、認(rèn)同感得得以增強(qiáng)，從從而會(huì)有力促促使目標(biāo)顧客客量的增加，，因此密切注注意目標(biāo)顧客客群的變化，，跟蹤調(diào)查，，以市場(chǎng)為大大勢(shì)，順應(yīng)變變化，趨利避避害。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)一般包括括宏觀經(jīng)濟(jì)與與政治風(fēng)險(xiǎn)，，政策風(fēng)險(xiǎn)、、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、、資金運(yùn)作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)據(jù)本報(bào)告關(guān)于于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析，可可以看出，項(xiàng)項(xiàng)目具有較強(qiáng)強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能能力，仍有一一些不確定性性因素帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)?！鹃_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】項(xiàng)目的籌資計(jì)計(jì)劃中，主要要資金是通過(guò)過(guò)銀行信貸及及分期開(kāi)發(fā)取取得銷售收入入來(lái)實(shí)現(xiàn)的，，鑒于上述原原因，首期項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)過(guò)程中，住宅宅與配套設(shè)施施建設(shè)最好同同步進(jìn)行，讓讓購(gòu)房者有足足夠的信心，，看到未來(lái)升升值的巨大空空間。同時(shí)，，在首期項(xiàng)目目的預(yù)售中，，可適當(dāng)加大大營(yíng)銷費(fèi)用的的比重，以發(fā)發(fā)動(dòng)銷售宣傳傳的強(qiáng)力攻勢(shì)勢(shì)。資本風(fēng)險(xiǎn)【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括括經(jīng)營(yíng)、銷售售、管理水平平等方面。因因此，項(xiàng)目公公司對(duì)目標(biāo)市市場(chǎng)選擇、產(chǎn)產(chǎn)品定位選擇擇，資金籌措措選擇、開(kāi)發(fā)發(fā)方式選擇、、營(yíng)銷方式選選擇等方面的的決策能否有有足夠的理解解并達(dá)成共識(shí)識(shí)，且在具體體實(shí)施的各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)中能否否準(zhǔn)確到位就就顯得十分重重要。對(duì)對(duì)比比項(xiàng)目的成本本與收入的分分析情況，項(xiàng)項(xiàng)目的成本因因素更為敏感感，因此，在在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要要認(rèn)真做好項(xiàng)項(xiàng)目的成本控控制工作，同同時(shí)也要加強(qiáng)強(qiáng)銷售的宣傳傳力度及相關(guān)關(guān)工作。以確確保預(yù)期目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！鹃_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及規(guī)避】開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)本項(xiàng)目前期土土地開(kāi)發(fā)使用用權(quán)取得費(fèi)用用相對(duì)較低，，且在開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)作過(guò)程中可可享受政府提提供的一定的的優(yōu)惠政策，，但隨著東安安新區(qū)規(guī)劃的的漸漸細(xì)化，，在實(shí)施中面面臨著經(jīng)營(yíng)事事項(xiàng)的變更。。對(duì)預(yù)期投資資收益產(chǎn)生一一定影響。因此我們應(yīng)在在市場(chǎng)中搶占占先機(jī)，整合合有效資源，，聯(lián)手實(shí)力型型合作單位，，力爭(zhēng)使前期期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取取得一定的成成功，帶動(dòng)后后期的持續(xù)的的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)發(fā)?！揪C合評(píng)價(jià)】一、項(xiàng)目擁有有較好的投資資環(huán)境與機(jī)遇遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展展、住房制度度改革的深入入，良好的房房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，政府對(duì)對(duì)老城區(qū)改造造的政策扶持持，眾多有實(shí)實(shí)力的房地產(chǎn)產(chǎn)商家對(duì)區(qū)域域的市場(chǎng)爭(zhēng)奪奪,隨著城市市化發(fā)展,居居民對(duì)改善居居住條件的期期望與購(gòu)買力力水平等等，，這些基本方方面為本項(xiàng)目目提供了一個(gè)個(gè)較好的投資資環(huán)境與機(jī)遇遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上具有較較強(qiáng)的可行性性項(xiàng)目總建筑面面積：8.2萬(wàn)平方米項(xiàng)目總投資：：8805萬(wàn)元成本利潤(rùn)率:18%銷售利潤(rùn)率:15%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)是根據(jù)目前前的市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)標(biāo)利潤(rùn)估算的的結(jié)果?！揪C合評(píng)價(jià)】三、項(xiàng)目具有有的突出優(yōu)勢(shì)勢(shì)1.位置佳,規(guī)劃中良良好的周邊配配套（包括商商業(yè)、人文、、交通等環(huán)境境）。2.項(xiàng)目所處處有新老城交交接，城市的的核心區(qū)域四、項(xiàng)目實(shí)施施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的的難點(diǎn)：1、周遍環(huán)環(huán)境污染隱患患，造成購(gòu)房房者心理瓶頸頸，因此開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中各方方面工作協(xié)調(diào)調(diào)難度大，需要進(jìn)行行相應(yīng)引導(dǎo)；；

2、項(xiàng)項(xiàng)目的定位主主題需要進(jìn)一一步細(xì)化，其其定位也就相相應(yīng)確定，但但在實(shí)施過(guò)程程中仍需根據(jù)具體情況不不斷完善；3、房地地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)來(lái)市場(chǎng)的不可可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。。五、強(qiáng)化項(xiàng)目目進(jìn)程中的投投資、質(zhì)量、、進(jìn)度控制，，注重對(duì)可能能發(fā)生的不利利條件及變化因素的的預(yù)測(cè)與防范范對(duì)策，以保保證項(xiàng)目按期期完成。1、嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，積極推廣廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；；

2、及及時(shí)對(duì)工程程進(jìn)度進(jìn)行偏偏差分析以調(diào)調(diào)整后續(xù)工作作；

3、、按照工程程質(zhì)量保證標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在工程各各個(gè)階段進(jìn)行行工程質(zhì)量管管理。產(chǎn)品戰(zhàn)略定位位目標(biāo)客戶定位位二、市場(chǎng)定位位建議【產(chǎn)品戰(zhàn)略定定位】-物業(yè)業(yè)形象定位領(lǐng)先東安的高生活性價(jià)比區(qū)位品質(zhì)！針對(duì)東安：性價(jià)比最好的的樓盤(pán)！針對(duì)老城板塊塊：片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目！

產(chǎn)品領(lǐng)先

價(jià)格領(lǐng)先

品質(zhì)領(lǐng)先

服務(wù)領(lǐng)先

新老城交接處處

緊鄰縣中心

交通便利

建筑風(fēng)格

戶型設(shè)計(jì)

園林景觀

物業(yè)管理市場(chǎng)占位姿態(tài)態(tài)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力地段資源加州風(fēng)情以項(xiàng)目帶動(dòng)老老城板塊！【產(chǎn)品戰(zhàn)略定定位】-物業(yè)業(yè)檔次定位針對(duì)東安縣：：綜合高品品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品！針對(duì)本片區(qū)：：片區(qū)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目！【目標(biāo)客戶定定位】-主要要構(gòu)成群體■私營(yíng)企業(yè)主和和個(gè)體工商戶戶■政府機(jī)關(guān)及效效益較好的企企事業(yè)單位職職■縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的購(gòu)房人群【目標(biāo)客戶定定位】-客戶戶細(xì)分購(gòu)買目的1)自用：經(jīng)營(yíng)戶，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。2)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士。3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體：改變?cè)朽l(xiāng)鎮(zhèn)生活方式,為改善子女的教育問(wèn)題.年齡層次中青年人為主（25—55歲）家庭結(jié)構(gòu)三、四口之家為主收入?yún)^(qū)分年收入3—15萬(wàn)【目標(biāo)客戶定定位】-客戶戶細(xì)分經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)有存款10萬(wàn)元以上消費(fèi)等級(jí)2萬(wàn)元/年消費(fèi)水準(zhǔn)大眾型消費(fèi)購(gòu)屋心態(tài)1）休閑享受——各項(xiàng)休閑娛樂(lè)設(shè)施近在1000米半徑以內(nèi)之理想住家。2）商品偏好——喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。3）地段偏好——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷。4）舊屋換新屋——提高居住品質(zhì)。購(gòu)屋動(dòng)機(jī)自住為主（可承受總價(jià)在10-15萬(wàn)以內(nèi)）【目標(biāo)客戶定定位】-客戶戶構(gòu)成變化趨趨勢(shì)隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的進(jìn)展，目目標(biāo)客戶的需需求及購(gòu)買目目的將發(fā)生變變化。自住型客戶為為主。以中小戶型的的需求為主。。投資型客戶比比重有所增加加。仍以中小小戶型為主要要需求。自住型客戶比比重增加。以以中大戶型為為主要需求。?！灸繕?biāo)客戶定定位】-年齡齡預(yù)測(cè)年齡30歲以下31—35歲36—40歲41—50歲50歲以上百分比約5%約25%約35%約30%約5%【目標(biāo)客戶定定位】-來(lái)源源預(yù)測(cè)區(qū)域縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例約60%約40%東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體40%規(guī)劃設(shè)計(jì)建議議產(chǎn)品深化建議議開(kāi)發(fā)策略建議議三、產(chǎn)品規(guī)劃劃與開(kāi)發(fā)建議議【規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議】-總體體規(guī)劃思路1、規(guī)劃符合現(xiàn)代文明居住標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)生活小區(qū)2、創(chuàng)造東安代表性品質(zhì)社區(qū)

為東安住宅開(kāi)發(fā)創(chuàng)造有代表性的居住模式，塑造奪目的區(qū)域形象。3、合理的景觀系統(tǒng)確保優(yōu)美的生活環(huán)境質(zhì)素通過(guò)人造景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，滿足居者對(duì)自然的渴望。4、以配套提升地塊價(jià)值，樹(shù)立社區(qū)形象

以主題性休閑設(shè)施作為吸引點(diǎn)，滿足家庭日常休閑度假?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)建建議】-規(guī)劃劃布局建筑規(guī)劃加州，簡(jiǎn)約明快的加州現(xiàn)代風(fēng)格。產(chǎn)品形態(tài)小高層電梯+多層盡量采用短板式設(shè)計(jì)，南北通透。產(chǎn)品特色入戶花園、錯(cuò)層住宅、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、空中院落布局規(guī)劃入口兩棟高層標(biāo)志性建筑戶型設(shè)計(jì)“二代居”組合模式平面或立體組合“1+1”模式，一套可分成二套，增加戶型的使用功能，同時(shí)規(guī)避國(guó)六條限制?！疽?guī)劃設(shè)計(jì)建建議】-物業(yè)業(yè)類型小高層＋多層層備選類型小高層高層多層本案適用性分析高容積率，可增加綠地率高容積率，可增加綠地率低總價(jià)，產(chǎn)品稀缺，市場(chǎng)接受度高本案抗性分析部分產(chǎn)品高總價(jià)高總價(jià)，易產(chǎn)生銷售阻力增加建筑密度結(jié)論可選建議不選建議主選【規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議】-戶型型面積配比戶型面積比例多層:二房100㎡左右

占5％

多層:三房小高層:三房120-139㎡左右128-138㎡左右

占75%

多層:四房小高層:四房146-156㎡左右占20％

小高層:頂層復(fù)式8套朝廣場(chǎng)占5%【規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議】-戶型型設(shè)計(jì)建議層高2.9-3ｍ。入口私家花園園設(shè)計(jì)。主臥設(shè)計(jì)獨(dú)立立更衣室，部部分加上書(shū)房房。多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，，弧型陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)；錯(cuò)層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。270度轉(zhuǎn)角角窗設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)的靈靈活性，可自自由分割組合合【產(chǎn)品深化建建議】-方向向與目的打造高產(chǎn)品附附加值，為產(chǎn)品的高生生活性價(jià)比提提供強(qiáng)有力的的支撐！使本案成為———東安品質(zhì)最好好、性價(jià)比最最高的項(xiàng)目！！++++++所在地段關(guān)鍵要素質(zhì)量品牌核心要素社區(qū)配套重要支撐戶型設(shè)計(jì)靈活超前硬件設(shè)備實(shí)實(shí)在在生活質(zhì)量周邊配套物業(yè)管理生活保障【產(chǎn)品深化建建議】-建筑筑風(fēng)格及建筑筑形式加州，簡(jiǎn)約后后現(xiàn)代風(fēng)格【產(chǎn)品深化建建議】-建筑筑風(fēng)格及建筑筑形式加州，簡(jiǎn)約后后現(xiàn)代風(fēng)格【產(chǎn)品深化建建議】-物業(yè)業(yè)管理星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)業(yè)管理◆聘請(qǐng)專業(yè)的的、具備知名名度的物業(yè)管管理公司提供供顧問(wèn)指導(dǎo)或或進(jìn)行管理。?！舫闪⒖蛻魰?huì)，，不定期組織織客戶活動(dòng)。。形象推廣定位位推廣策略營(yíng)銷總體思路路營(yíng)銷策略四、營(yíng)銷推廣廣建議【形象推廣定位位】-案名創(chuàng)創(chuàng)意出發(fā)點(diǎn)案名創(chuàng)意出發(fā)發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶以東安當(dāng)?shù)氐厝藶橹鳌⒆纷非蟾咂焚|(zhì)生生活、對(duì)美好好生活的渴望望宜：異域風(fēng)情情、“概念””路線不宜：中庸、、大眾化路線線目標(biāo)對(duì)象創(chuàng)意方向案名創(chuàng)意【形象推廣定定位】-案名名建議建議案名：案名詮釋加州:建筑風(fēng)格、園園林景觀、、生活方式首府:品質(zhì)、東安第第一品質(zhì)府邸邸完善的周遍配配套、物業(yè)服服務(wù)加州首府府【形象推廣定定位】-推廣廣口號(hào)中央城區(qū)加加州生活【形象推廣定定位】-推廣廣口號(hào)詮釋:城市中中央加州生生活釋義：“城市中央”本案位于于新老城交接處,緊鄰縣中心心；“加州”建筑風(fēng)格、、園林景觀；“生活”生活方式、生生活品味；加州生活城市中央恒豐國(guó)際【推廣策略】】-推廣目標(biāo)標(biāo)及方針【推廣策略】】會(huì)所VIP卡卡、折扣卡聯(lián)聯(lián)合推廣現(xiàn)場(chǎng)演示現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn)廣告推廣項(xiàng)目活動(dòng)限量發(fā)售制造反應(yīng)感性推廣理性推廣付款方式價(jià)格策略物業(yè)管理區(qū)域龍頭項(xiàng)目目的理性宣傳傳質(zhì)量見(jiàn)證項(xiàng)目落成保證證+【推廣策略】】-推廣主訴訴求點(diǎn)※品質(zhì)、、區(qū)位※綜合性性價(jià)比※付款方方式（低總價(jià)價(jià)）※物業(yè)管管理【推廣策略】】-媒體策略略①整體媒體選選擇以成本較較低、展示性性較強(qiáng)的戶外外廣告與流動(dòng)動(dòng)性廣告為主主；②形象宣傳、、促銷宣傳的的廣告采用戶外、海海報(bào)、樓書(shū)；；③公關(guān)活動(dòng)的的公布采用多飛字幕與群群發(fā)短信媒體體結(jié)合為主；④日常知名度度的建立以直直接郵寄、戶戶外廣告為主主。⑤適當(dāng)開(kāi)展軟軟性文章的炒炒做。⑥適當(dāng)開(kāi)展硬性性報(bào)廣展示項(xiàng)項(xiàng)目形象。媒體組合原則則：媒體組合策略略項(xiàng)目說(shuō)明報(bào)紙《永州日?qǐng)?bào)》形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳（建議在特殊時(shí)期適當(dāng)應(yīng)用）《新報(bào)》形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳（建議在特殊時(shí)期適當(dāng)應(yīng)用）《奔騰小報(bào)》《周末》專版配合性宣傳，主要做促銷性宣傳（建議取消此項(xiàng)）報(bào)紙、軟文散于以上媒體的地產(chǎn)專版，作形象軟性宣傳（建議取消此項(xiàng)）短信群發(fā)提示性配合媒體，配合階段性及時(shí)性信息傳遞電視形象性廣告強(qiáng)勢(shì)媒體，主要做品牌塑造宣傳三維動(dòng)畫(huà)項(xiàng)目形象配合媒體，刻錄成VCD，強(qiáng)勢(shì)展示景觀和建筑魅力路牌形象性廣告媒體，在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案密集和區(qū)域重要路口設(shè)置，對(duì)過(guò)往客人形成視覺(jué)沖擊的同時(shí)，起到爭(zhēng)奪客戶的作用多飛字幕及時(shí)信息，傳遞，實(shí)效性強(qiáng)，傳播面廣且及時(shí)有效媒體組合策略略印刷物說(shuō)明樓書(shū)中央城區(qū)加州生活海報(bào)促銷性宣傳媒體，配合強(qiáng)銷期及公關(guān)活動(dòng)派發(fā)給周邊客戶及活動(dòng)中到場(chǎng)客戶DM促銷性宣傳媒體，配合強(qiáng)銷期及公關(guān)活動(dòng)使用戶型單張配合銷售需求印刷《繽紛四季·精彩人生》生活特輯不定期發(fā)行，溝通客戶與企業(yè)關(guān)系，建立企業(yè)親和力。帶動(dòng)二次渠道營(yíng)銷，塑造加州的生活方式，展示假日風(fēng)情，陽(yáng)光生活的魅力（建議取消此項(xiàng)）名片／請(qǐng)柬聯(lián)絡(luò)卡／信封／檔案袋統(tǒng)一品牌形象輔助性媒體手提袋出街帶動(dòng)二次傳播銷售道具媒體組合策略略【營(yíng)銷總體思思路】

走短平快路路線在片區(qū)市場(chǎng)特特定產(chǎn)品（二二房、三房））的有效供應(yīng)應(yīng)量還未大量量釋放，需求求大于供應(yīng)的的利好形勢(shì)下下，宜打短平平快戰(zhàn)術(shù)，規(guī)規(guī)避未來(lái)大量量競(jìng)爭(zhēng)。

走高性價(jià)比比路線由于區(qū)域內(nèi)可可競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目目較少，因此此建議本案可可首先奠定區(qū)區(qū)域品質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)的形象，以以“高品質(zhì)、、高附加值、、小而精”的的綜合性價(jià)比比優(yōu)勢(shì)搶占市市場(chǎng)?！緺I(yíng)銷策略】】-價(jià)格定位位策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位原則——A、市場(chǎng)供需需原則B、預(yù)期利潤(rùn)潤(rùn)率、銷售總總額、市場(chǎng)份份額等銷售目標(biāo)合理均衡衡原則C、價(jià)格相對(duì)對(duì)穩(wěn)定原則項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位目標(biāo)——A、最大利潤(rùn)潤(rùn)目標(biāo)B、銷售目標(biāo)標(biāo)（市場(chǎng)占有有份額、銷售售進(jìn)度）C、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)目標(biāo)D、項(xiàng)目品牌牌、企業(yè)品牌牌目標(biāo)價(jià)格定位受諸諸多因素影響響，應(yīng)當(dāng)遵循循開(kāi)發(fā)節(jié)奏及及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的的普遍規(guī)律及及原則。（因本項(xiàng)目一一期面市時(shí)間間預(yù)計(jì)在08年，而東安安樓市變化日日新月異，故故在此不針對(duì)對(duì)項(xiàng)目做具體體定價(jià)，未來(lái)來(lái)將根據(jù)實(shí)際際市場(chǎng)情況進(jìn)進(jìn)行定價(jià)。））【營(yíng)銷策略】】-價(jià)格執(zhí)行行策略“低開(kāi)高走””策略迅速搶占目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)，依據(jù)據(jù)市場(chǎng)情況逐逐步提價(jià)創(chuàng)造造價(jià)值。“一房一價(jià)””策略根據(jù)產(chǎn)品戶型型、景觀、朝朝向等優(yōu)劣程程度分別制定定價(jià)格，實(shí)施施“一房一價(jià)價(jià)”，實(shí)現(xiàn)每每套房子物有有所值?！皟r(jià)值最優(yōu)””策略根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)和本案銷售售情況，在營(yíng)營(yíng)銷過(guò)程中適適當(dāng)調(diào)整價(jià)格格，逐步提高高利潤(rùn)空間。。付款方式策略略1）按揭付款款簽約時(shí)支付首首期房款≥30%，其余余部分采用銀銀行按揭付款款2）分期付款款簽約時(shí)：支付付總房款的30%二期付款：2個(gè)月內(nèi)支付付總房款的30%三期付款：4個(gè)月內(nèi)支付付總房款的35%交付時(shí)付清尾尾款5%3）一次性付付款簽約時(shí)：支付付總房款的50%二期付款：1個(gè)月內(nèi)支付付總房款的50%【營(yíng)銷策略】】-價(jià)格執(zhí)行行策略【營(yíng)銷策略】】-渠道策略略1、售點(diǎn)渠道道通過(guò)售樓中心心的渠道進(jìn)行行項(xiàng)目推介和和銷售。2、客戶資源源渠道通過(guò)積累的穩(wěn)穩(wěn)定客戶資源源，進(jìn)行本案案的推介和銷銷售工作。項(xiàng)目一期推廣廣進(jìn)度及推廣廣分期時(shí)間08.元旦07.11.2912.1312.2808.5.108.10.1開(kāi)工基礎(chǔ)完成主體施工竣工日期08.元.18形象導(dǎo)入期蓄勢(shì)期引爆期強(qiáng)銷期一期開(kāi)盤(pán)持續(xù)期前期準(zhǔn)備期08.元宵認(rèn)購(gòu)售卡二期開(kāi)盤(pán)促銷活動(dòng)以上銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)原則性應(yīng)根根據(jù)工程進(jìn)度度安排，以上上均為暫定，有待進(jìn)一步步調(diào)整【銷售時(shí)間】】-節(jié)點(diǎn)安排排分期段銷售執(zhí)執(zhí)行1、工作任務(wù)務(wù)：造勢(shì)及策略擬擬定2、工作重點(diǎn)點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)方案案調(diào)整建議（（完成）景觀規(guī)劃調(diào)整整建議及方案案（完成）召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議議研判市場(chǎng)情報(bào)報(bào)（完成）行銷策略擬定定（完成）擬定推廣計(jì)劃劃（完成）裝修方案敲定定并執(zhí)行開(kāi)工奠基活動(dòng)動(dòng)的執(zhí)行價(jià)格策略擬定定銷售說(shuō)詞擬定定銷售人員召集集與訓(xùn)練【籌備期】-（07年10月中旬---11月中中旬）傳播目標(biāo)任務(wù)務(wù)吸引力：吸吸引社會(huì)大眾眾與目標(biāo)客戶戶對(duì)本案予以以關(guān)注和對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商品牌的的認(rèn)知和信任任。傳播主要信息息——人員價(jià)價(jià)值和服務(wù)價(jià)價(jià)值開(kāi)發(fā)商的背景景、投資實(shí)力力展示本案定位與形形象展示傳播具體方式式——公共關(guān)關(guān)系新聞發(fā)布，新新聞報(bào)道炒作作，及廣告形形象推廣（戶戶外、電視、、海報(bào)）事件炒作、舉舉辦SP活動(dòng)動(dòng)銷售工作任務(wù)務(wù)：散布、擴(kuò)大本本案知名度告知業(yè)界和媒媒體造成耳語(yǔ)語(yǔ)儲(chǔ)蓄至少三成成以上客戶，，以利開(kāi)盤(pán)攔截其他個(gè)案案客源【形象導(dǎo)入期期】-（07年11月中旬-08年12月月底）

開(kāi)盤(pán)前的引引導(dǎo)，以使客客戶收手停止止購(gòu)買別的個(gè)個(gè)案為主，以以求吸引人潮潮造氣勢(shì)，使現(xiàn)場(chǎng)活活躍，求得預(yù)預(yù)定銷售目標(biāo)標(biāo)。

銷售中心及樣樣板屋軟包布布置完畢

銷售人員進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)

先期海報(bào)散發(fā)發(fā)

所有圖面及模模型完成

開(kāi)通看房班車車

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)客散散播耳語(yǔ)，使使客戶介紹客客戶，以求串串連客戶群，，以助銷售。?！句N售具體方方式】傳播目標(biāo)任務(wù)務(wù)——挑起起興趣通過(guò)充分展現(xiàn)現(xiàn)本案價(jià)值與與魅力和強(qiáng)調(diào)調(diào)本案與目標(biāo)標(biāo)客戶的利益益所在，以挑挑起目標(biāo)客戶戶對(duì)本案之興興趣，并消除除其疑慮傳播主要信息息——項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品信息項(xiàng)目的形象及及賣點(diǎn)本案的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)傳播具體方式式——公共關(guān)關(guān)系媒體廣告（戶戶外、短信、、多飛、3D影視）利用元宵舉辦辦SP活動(dòng)，，為開(kāi)盤(pán)積累累客戶；銷售工作任務(wù)務(wù)：散布、擴(kuò)大本本案知名度告知業(yè)界和媒媒體造成耳語(yǔ)語(yǔ)儲(chǔ)蓄至少7成成以上客戶，，以利開(kāi)盤(pán)攔截其他個(gè)案案客源【蓄勢(shì)期】-（07年12月底---1月17日日）

一舉豐收長(zhǎng)長(zhǎng)期醞釀成果果，營(yíng)造開(kāi)盤(pán)盤(pán)即旺銷的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氛圍

將銷售成績(jī)績(jī)迅速傳遍業(yè)業(yè)界內(nèi)外并震震撼客戶

配合SP活活動(dòng)等一連串串活動(dòng)保持現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)熱銷人氣氣

預(yù)收保留金金1萬(wàn)后轉(zhuǎn)定定，于開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)日至現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)補(bǔ)足2萬(wàn)，促成開(kāi)盤(pán)當(dāng)日日購(gòu)買熱潮。?！句N售目標(biāo)標(biāo)任務(wù)】

《購(gòu)房買賣合合同》準(zhǔn)備到到位

銷售講習(xí)，答答客問(wèn)反復(fù)練練習(xí)

收集客戶資料料及聯(lián)絡(luò)已醞醞釀的客戶，，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛并檢討戶戶反應(yīng)，以修修正銷售及廣告告路線；

通知引導(dǎo)期收收取保留金之之客戶補(bǔ)足定定金，造成現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售熱烈烈圍，使客戶戶產(chǎn)生再不購(gòu)買買即來(lái)不及的的感覺(jué)

來(lái)就送，補(bǔ)足足送，以吸引引貪小便宜的的客戶，亦使使現(xiàn)場(chǎng)里外人人潮不斷價(jià)目表及優(yōu)惠惠策略上市

準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)方按，為為開(kāi)盤(pán)轟動(dòng)奠奠定基礎(chǔ)【銷售工工作重點(diǎn)】2008年元元月18日暫暫定一期開(kāi)盤(pán)盤(pán)【強(qiáng)銷期】傳播目標(biāo)———挑起購(gòu)買欲欲營(yíng)造“暢銷氣氣氛”干擾目目標(biāo)客戶理智智決策，并消消除疑慮，促促進(jìn)購(gòu)買欲。傳播主要信息息：以開(kāi)盤(pán)時(shí)傳播播信息為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以下列三三種信息為主主導(dǎo)：呈現(xiàn)“暢銷””的信息經(jīng)驗(yàn)與判別標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（意見(jiàn)領(lǐng)領(lǐng)袖的觀念））解決問(wèn)題的信信息傳播的具體方方式：公共關(guān)系（新新聞報(bào)道、專專家論壇等））媒體廣告營(yíng)業(yè)推廣【強(qiáng)銷期】銷售目標(biāo)任務(wù)務(wù)加強(qiáng)客戶介紹紹加強(qiáng)客戶的售售后服務(wù)和工工程進(jìn)度的通通報(bào)適當(dāng)舉行SP活動(dòng)銷售工作重點(diǎn)點(diǎn)客戶追蹤、補(bǔ)補(bǔ)足、簽約強(qiáng)力營(yíng)造強(qiáng)銷銷期之現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛及現(xiàn)場(chǎng)銷銷控炒作發(fā)展遠(yuǎn)景的塑塑造媒體大量出現(xiàn)現(xiàn)，掌握所有有客戶針對(duì)銷售情形形，進(jìn)行檢討討改進(jìn)，并修修正廣告路線線利用已訂客戶戶介紹客戶成成交，并積極極追蹤客戶，，使其回訪，，促進(jìn)成交制造耳語(yǔ)傳播播，強(qiáng)調(diào)銷售售佳績(jī)對(duì)剩余單元以以銷控及媒體體修正的方式式，做有規(guī)劃劃去化。【強(qiáng)銷期】【持續(xù)續(xù)期期】】傳播播目目標(biāo)標(biāo)————提提醒醒避免免客客戶戶誤誤會(huì)會(huì)本本案案已已結(jié)結(jié)束束，，又又不不能能讓讓客客戶戶認(rèn)認(rèn)為為剩剩房房尚尚多多??！傳播播主主要要信信息息即將將落落幕幕，，把把握握最最后后經(jīng)經(jīng)典典保保留留房房購(gòu)購(gòu)買買機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，進(jìn)進(jìn)入入倒倒計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)的的緊緊迫迫感感解決決問(wèn)問(wèn)題題的的信信息息————溝溝通通信信息息傳播播具具體體方方式式：：媒體體廣廣告告公共共關(guān)關(guān)系系（（如如：：業(yè)業(yè)主主聯(lián)聯(lián)誼誼會(huì)會(huì)，，裝裝修修展展示示會(huì)會(huì)等等））信息息四四大大途途徑徑具具體體組組合合銷售售目目標(biāo)標(biāo)任任務(wù)務(wù)過(guò)濾濾客客戶戶檔檔案案，，追追蹤蹤有有希希望望客客戶戶將尾尾房房去去化化銷售售工工作作重重點(diǎn)點(diǎn)媒體體重重點(diǎn)點(diǎn)運(yùn)運(yùn)用用做好好售售后后工工作作，，挖挖掘掘客客戶戶介介紹紹可可能能帶帶來(lái)來(lái)銷銷售售持續(xù)續(xù)跟跟蹤蹤房房款款追追補(bǔ)補(bǔ)和和簽簽約約整理理客客戶戶資資料料，，做做好好交交房房前前的的各各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作【持續(xù)續(xù)期期】】銷售售中中心心準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作【銷售售中中心心營(yíng)營(yíng)銷銷包包裝裝渲渲染染和和視視覺(jué)覺(jué)識(shí)識(shí)別別系系統(tǒng)統(tǒng)】售樓樓人人員員統(tǒng)統(tǒng)一一著著裝裝，，根根據(jù)據(jù)季季節(jié)節(jié)不不同同，，確確定定其其款款式式和和顏顏色色，，原原則則為為具具職職業(yè)業(yè)性性和和親親和和力力。。統(tǒng)一一名名片片、、胸胸卡卡信封封、、便便簽簽紙紙、、認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)單單，，預(yù)預(yù)購(gòu)購(gòu)單單，，認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)須須知知，，簽簽約約須須知知，，交交款款單單。?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工工作作人人員員須須面面帶帶微微笑笑，，不不卑卑不不亢亢服服務(wù)務(wù)客客戶戶。。【銷售售中中心心功功能能分分區(qū)區(qū)及及配配備備要要求求】功能分區(qū)區(qū)域功能與布置展示區(qū)擺放模型；展示物業(yè)的功能、設(shè)施、建筑特點(diǎn)，物業(yè)管理等方面看板與資料；背投電視介紹住總實(shí)力及項(xiàng)目特點(diǎn)接待區(qū)設(shè)置銷控臺(tái)；接待用桌椅，飲水機(jī)；復(fù)印機(jī)，傳真機(jī)，打印機(jī)；設(shè)置四門(mén)電話線路；背景音樂(lè)；裝璜應(yīng)美觀、景致、具親和力，體現(xiàn)本案形象洽談區(qū)設(shè)置若干小洽談室和會(huì)議室，解決可能影響現(xiàn)場(chǎng)銷售一切事宜簽約區(qū)設(shè)置簽約桌椅，財(cái)務(wù)室，銀行工作人員辦公室，POS機(jī)辦公區(qū)專案和銷售經(jīng)理辦公室休閑區(qū)設(shè)置吧臺(tái)、沙發(fā)、飲水機(jī)等設(shè)施，提供休息、飲料、報(bào)紙、雜志等；如果條件允許，可設(shè)置兒童娛樂(lè)區(qū)【銷售售中中心心工工作作服服務(wù)務(wù)手手冊(cè)冊(cè)】<另另附附>廈門(mén)門(mén)點(diǎn)點(diǎn)創(chuàng)創(chuàng)地地產(chǎn)產(chǎn)－－永永州州分分公公司司2007年年10月月27日日結(jié)束束語(yǔ)語(yǔ)本項(xiàng)項(xiàng)目目雖雖然然綜綜合合成成本本較較高高，，但但我我們們有有信信心心通通過(guò)過(guò)創(chuàng)