一手房現(xiàn)房價格定制

項目三一手房價格制定任務(wù)⒊

現(xiàn)房價格制定評估方法：市場比較法、成本法、收益法運用市場法評估現(xiàn)房（一）現(xiàn)房的相關(guān)知識1.現(xiàn)房：指已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項目。在經(jīng)過有關(guān)部門驗收后，可取得房地產(chǎn)權(quán)證，辦理初始登記。購房者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同?！皽尸F(xiàn)房”？（二）期房與現(xiàn)房的比較

1.選用期房/現(xiàn)房作為可比實例評估現(xiàn)房/期房價格的不同思路。1）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似，但交付時間不同的預(yù)售房價評估期房價格；2）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似的現(xiàn)房正常市場價格評估期房價格。2.期房價格與現(xiàn)房價格之間的換算。期房價格=現(xiàn)房價格—預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補償例1.某期房現(xiàn)離交房日期尚有一年，與其類似的現(xiàn)房價格為6000元/平方米，出租的年末凈收益為480元/平方米。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格。解：該期房目前的價格計算如下：V＝6000－－6000×2%＝5444(元/㎡)（三）運用案例1運用成本法評估現(xiàn)房案例1一、成本法運用的基本步驟1、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評估其價格；2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的減價修正額（折舊）；4、建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；5、待估房地產(chǎn)的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產(chǎn)的價格。二、基本公式P=L+C-D

P——待估房地產(chǎn)在估價時點的價格L——待估房地產(chǎn)在估價時點的土地價格C——建筑在估價時點的重新建造成本D——建筑在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊分以下幾種情況：1.新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+利稅新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤2.新開發(fā)土地估價的基本公式新開發(fā)土地價格=土地費用+開發(fā)費用+正常利稅例1.某某開發(fā)發(fā)商取得得土地費費用500萬元元，開發(fā)發(fā)成本500萬萬元，管管理費為為30萬萬元，開開發(fā)期2年。年年貸款利利率為10%，，銷售費費用為售售價的5%，銷銷售稅費費為售價價的5.55%，投資資利潤率率為20%。求求該房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成后后的價格格是多少少？【解】設(shè)設(shè)該房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成后后的價格格是P萬萬元土地取得得成本：：500萬元開發(fā)成本本：500萬元元管理費：：30萬萬元投資利息息=500×[（1+10%）2-1]+（500+30）××[（1+10%）-1]=158（萬元元）銷售費用用：5%P銷售稅費費：5.55%P利潤：（（500+500+30）××20%=206（萬萬元）P=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206P=1558.61（（萬元））3.舊有房地地產(chǎn)估價價的基本本公式舊有房地地產(chǎn)價格格=舊有房地地產(chǎn)重新新建造完完全價值值-建筑物折折舊建筑物折折舊:(1)折舊：建筑物物的價值值損耗，，又叫建建筑物的的減價修修正額。。例2.評評估某舊舊房地產(chǎn)產(chǎn)的價格格，已知知該房地地產(chǎn)竣工工于5年年前，現(xiàn)現(xiàn)重新取取得該塊塊土地的的費用為為500萬元，，開發(fā)成成本500萬元元，管理理費為30萬元元，開發(fā)發(fā)期2年年。年貸貸款利率率為為10%，，銷售費費用為售售價的5%，銷銷售稅費費為售價價的5.55%，投資資利潤率率為20%。若若建筑物物每年折折舊14萬元。。求該舊舊房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)時的的價格是是多少？？(2)折舊原因因物理因素素（物質(zhì)質(zhì)折舊））：包括―――自然經(jīng)過過的老朽朽，如風(fēng)風(fēng)吹、日日曬、雨雨淋；正常使用用的磨損損，是由由于人工工使用引引起的；；意外的破破壞損壞壞，因突突發(fā)性的的天災(zāi)人人禍引起起的延遲維修修的損壞壞殘存，，是由于于沒有適適時地采采取預(yù)防防、保養(yǎng)養(yǎng)措施或或修理不不夠及時時等。功能因素素（功能能折舊））：又稱精神神磨損、、無形損損耗，是是指由于于消費觀觀念變更更、規(guī)劃劃設(shè)計更更新、技技術(shù)進步步等原因因?qū)е鹿δ芊矫婷娴南鄬埲薄?、落后和和不適用用所造成成的其價價值損失失。如房房型、裝裝修等。。經(jīng)濟因素素（經(jīng)濟濟折舊））：又稱外部部性折舊舊，是指指建筑物物以外的的各種不不利因素素所造成成的其價價值的損損失。包包括供過過于求、、需求不不足、自自然環(huán)境境惡化、、城市規(guī)規(guī)劃改變變、政策策變化等等。王某于1998年花了了27萬萬元購得得“一大大三小””住宅一一套，此此后不久久在住宅宅小區(qū)上上風(fēng)位建建了一座座化工廠廠，致使使空氣中中時常有有一股酸酸臭味。。于是王王某于2003年底將將該住房房以24萬元低低價轉(zhuǎn)售售，則引引起減價價的折舊舊因素有有（））。A.物理因因素B.區(qū)位因因素C.功能因因素D.經(jīng)濟因素E.實物折折舊(3)自然壽命與經(jīng)經(jīng)濟壽命自然壽命：建筑物由竣工工至因自然磨磨損而不能繼繼續(xù)使用，宣宣告報廢的時時間段稱為建建筑物的物理理壽命，又稱稱物理耐用年年限。經(jīng)濟壽命：從建筑物竣工工至建筑物使使用收支相抵之點的時段，，稱為建筑物物的經(jīng)濟耐用用年限。判斷（4）殘值率=S/CS——經(jīng)濟壽命終結(jié)結(jié)時的殘值C——建筑物重新建建造完全價值值，即重置價價見P111例2.評估某某舊房地產(chǎn)的的價格，已知知該房地產(chǎn)竣竣工于5年前前，現(xiàn)重新取取得該塊土地地的費用為500萬元，，開發(fā)成本500萬元，，管理費為30萬元，開開發(fā)期2年。。年貸款利率率為為10%，銷售費用用為售價的5%，銷售稅稅費為售價的的5.55%，投資利潤潤率為20%。若建筑物物每年折舊14萬元。求求該舊房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)時的價格格是多少？【解】通過過上例，已已經(jīng)求出該該房地產(chǎn)的的重新購建建價格是1558.61萬元元折舊額=14×5=70（萬萬元）該舊房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)時價格格=1558.61-70=1488.61（（萬元）三、建筑物物折舊計算算1.耐用年限法法⑴定額法(直線法)——每年折舊額額相等又叫直線折折舊法，它它的基本思思想是：建建筑物在耐耐用年限內(nèi)內(nèi)，每年的的價值貶值值額是相等等的，因此此只要將建建筑物在耐耐用年限內(nèi)內(nèi)總的價值值耗損平均均分攤到各各年內(nèi)，即即可算出待待估建筑物物在估價時時點的減價價修正額。。基本公式如如下：D=（C—S）/N=C（1-R）/ND——減價修修正額，每每年折舊額額C——重置價價，建筑物物的重新購購建價格S——殘值=C×RN——耐用年年限現(xiàn)值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年數(shù)數(shù)例3.P99例3.8例4.現(xiàn)有有一幢待拆拆遷的民宅宅，土地總總面積為350m2，建筑總面面積為140m2，建筑物建建于1986年，結(jié)構(gòu)為為鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)?！，F(xiàn)已根據(jù)據(jù)市場比較較法求得該該地塊的價價格為2184元/m2，建筑物的的重置成本本為1120元/m2。試用定額額法評估出出該房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)在的市市價。分析：房地地產(chǎn)包括建建筑物與土土地，該房房地產(chǎn)把建建筑物與土土地分開計計算，在計計算過程中中，特別要要注意建筑筑物需要折折舊，而土土地則不需需要折舊。。解：查國家家有關(guān)規(guī)定定，鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)的耐用年年限為60年，殘值為為零。該房房地產(chǎn)耐用用年限為60年。設(shè)C1為建筑物的的重置價，，C2為土地的成成本C1=1120×140=156800元C2=2184×350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800××27/60=7.057(萬元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.79=85.06(萬元)設(shè)建筑物的的剩余經(jīng)濟濟壽命為n，理論上有有N＝t＋n，則計算建建筑物現(xiàn)值值的各種公公式轉(zhuǎn)換總總結(jié)為：V=C－（C－S）t/NV=C－（C－S）t＝C－（C－S）N－nt＋nN=（C－S）ｎ＋SNV=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎV=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NNV=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN⑵年金金法法：：將將每每年年的的折折舊舊額額折折現(xiàn)現(xiàn)。。⑶羅斯斯法法建筑筑物物價價值值的的減減損損在在整整個個耐耐用用年年限限內(nèi)內(nèi)并并不不是是平平均均的的，，而而是是逐逐年年增增加加。。先根根據(jù)據(jù)直直線線折折舊舊法法計計算算出出年年折折舊舊額額，，再再把把耐耐用用年年限限平平分分五五期期，，并并假假定定每每一一期期的的折折舊舊額額為為定定額額法法下下年年折折舊舊額額的的比比率率分分別別為為：：第一一期期：：3/5第二二期期：：4/5第三三期期：：5/5第四四期期：：6/5第五五期期：：7/5例5.現(xiàn)現(xiàn)有有一一幢幢待待拆拆遷遷的的民民宅宅，，土土地地總總面面積積為為350m2，建建筑筑總總面面積積為為140m2，建建筑筑物物建建于于1986年，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)?！，F(xiàn)現(xiàn)已已根根據(jù)據(jù)市市場場比比較較法法求求得得該該地地塊塊的的價價格格為為2184元/m2，建筑筑物的的重置置成本本為1120元/m2。試用用羅斯法法評估出出該房房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)在在的市市價。。2.實實際際觀察察法――估價人人員親親臨現(xiàn)現(xiàn)場，，直接接觀察察建筑筑物在在物質(zhì)質(zhì)、功功能及及經(jīng)濟濟等方方面的的折舊舊因素素所造造成的的折舊舊總額額。建筑物物損耗耗：可可修復(fù)復(fù)的損損耗和和不可可修復(fù)復(fù)的損損耗（（修理理或更更換）），預(yù)預(yù)計修修復(fù)所所需的的費用用小于于或等等于修修復(fù)后后房地地產(chǎn)價價值的的增加加額的的，為為可修修復(fù)的的損耗耗(如外墻墻的刷刷新)，反之之，為為不可可修復(fù)復(fù)的損損耗。。對于于可修修復(fù)的的損耗耗，可可直接接估算算其修修復(fù)所所需的的費用用作為為折舊舊額。。例6.某建建筑物的重重置價格為為180萬元（包括括裝修與設(shè)設(shè)備），經(jīng)經(jīng)濟壽命為為50年，有效經(jīng)經(jīng)過年數(shù)為為10年。其中，，門窗等損損壞的修復(fù)復(fù)費用為2萬元；裝修修的重置價價格為30萬元，平均均壽命為5年，已使用用3年；設(shè)備的的重置價格格為60萬元，平均均壽命為15年，已使用用10年。殘值率率假設(shè)均為為零。求現(xiàn)現(xiàn)值。其折舊總額額計算如下下：門窗等損壞壞的折舊額額＝2(萬元)裝修的折舊舊額＝30×1/5×3＝18(萬元)設(shè)備的折舊舊額＝60×1/15×10＝40(萬元)長壽命項目目的折舊額額＝(180-2-30-60)×1/50×10＝17.6(萬元)該建筑物的的折舊總額額＝2+18+40+17.6＝77.6(萬元)該建筑物現(xiàn)現(xiàn)值=180-77.6=102.4(萬元)某宗房地產(chǎn)產(chǎn)占地2000m2，容積率為為3.0。。土地是在在1998年4月通通過出讓方方式取得的的，出讓年年限40年年。建筑物物于2000年10月建成使使用的。經(jīng)經(jīng)調(diào)查，2003年年取得類似似土地40年使用權(quán)權(quán)的市場價價格為35000元元/m2，同同類類建建筑筑重重置置價價格格（（不不包包括括門門窗窗、、裝裝修修和和設(shè)設(shè)備備））是是2000元元/m2。通通過過估估價價師師對對該該建建筑筑物物觀觀察察鑒鑒定定，，對對門門窗窗等等可可修修復(fù)復(fù)部部分分進進行行修修復(fù)復(fù)需需花花費費5萬萬元元，，裝裝修修重重置置價價格格300萬萬元元，，經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命10年年；；設(shè)設(shè)備備的的重重置置價價格格500萬萬元元，，經(jīng)經(jīng)濟濟壽壽命命15年年。。殘殘值值率率假假設(shè)設(shè)均均為為零零，，土土地地資資本本化化率率為為5%。。求求該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在2003年年4月月的的市市場場價價格格。。3.成新新法法----不不以以耐耐用用年年限限和和已已使使用用年年數(shù)數(shù)為為基基準準，，而而是是根根據(jù)據(jù)建建筑筑物物的的結(jié)構(gòu)構(gòu)、、裝裝修修和和設(shè)設(shè)備備等部部分分的的實實際際完完損損程程度度來來確確定定建建筑筑物物的的成成新新度度，，依依據(jù)據(jù)實實地地觀觀察察，，判判定定建建筑筑物物的的成成新新折折扣扣度度。。V=C×q例7.某某建建筑筑物物的的重重新新購購建建價價格格為為900萬萬元元，，成成新新率率為為80%，，求求其其現(xiàn)現(xiàn)值值及及折折舊舊額額。?！窘饨狻俊吭撛摻ńㄖ镂锏牡默F(xiàn)現(xiàn)值值為為：：900××80%=720（（萬萬元元））折舊舊額額=重重新新購購建建價價格格-現(xiàn)現(xiàn)值值=900-720=180（（萬萬元元））建筑筑物物的的成成新新率率根據(jù)據(jù)建建筑筑物物的的完損損等等級級(P111)評評定定的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定來來確確定定。。房屋屋完完損損狀狀況況，，根根據(jù)據(jù)各各類類房房屋屋的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、裝裝修修、、設(shè)設(shè)備備等等組組成成部部分分的的完完好好、、損損壞壞程程度度，，分分成成下下列列各各類類：：完完好好房房：：十、九、八成成新基本完好房：七、六成新新一般損壞房：：五、四成新嚴重損壞房及及危險房：三成以下案例分析實訓(xùn)題三課外作業(yè)P136習(xí)習(xí)題29、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:05:5603:05:5603:051/5/20233:05:56AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:05:5603:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:05:5603:05:5603:05Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2303:05:5603:05:56January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:05:56上上午03:05:561月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:05上上午午1月月-2303:05January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:05:5603:05:5605January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:05:56上午午3:05上午午03:05:561月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:05:5603:05:5603:051/5/20233:05:56AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:05:5603:05Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。03:05:5603:05:5603:05Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2303:05:5603:05:56January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:05:56上午午03:05:561月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/53:05:5603:05:5605January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。3:05:57上上