上海旭輝朗香郡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告-XXXX

旭輝·朗香郡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告2010.4CONTENT項(xiàng)目解讀項(xiàng)目市場(chǎng)定位價(jià)格研判企劃推廣的目標(biāo)與任務(wù)推案策略序——徐匯區(qū)、浦江畔、華涇板塊旭輝·朗香郡即將登場(chǎng)思考：——我們有什么？我們的占位？我們的價(jià)值？我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)？項(xiàng)目解讀通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，及市場(chǎng)背景的把控，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)PART1一、區(qū)位認(rèn)知徐匯一直以來(lái)，在上海人心目中都是城市高尚地段的代名詞，很多上海人都有難以割舍的“徐匯情結(jié)”徐匯——人文深厚、傳統(tǒng)高檔居住區(qū)本案地處外環(huán)外，毗鄰龍吳路主干道和徐浦大橋、黃浦江；位于徐匯區(qū)，與閔行區(qū)相近項(xiàng)目地處外環(huán)線(xiàn)外，但交通便捷外環(huán)線(xiàn)中環(huán)線(xiàn)中外環(huán)間距２公里左右龍吳路本案徐浦大橋一、區(qū)位認(rèn)知規(guī)劃中華涇鎮(zhèn)政府華聯(lián)超市華涇公園規(guī)劃中紫陽(yáng)中學(xué)位育中學(xué)公交站點(diǎn)板塊目前商業(yè)基本配套相對(duì)齊全，但商業(yè)能級(jí)較低，缺乏休閑娛樂(lè)配套華涇鎮(zhèn)社區(qū)中心

社區(qū)服務(wù)、文體娛樂(lè)、商業(yè)和辦公服務(wù)為一體規(guī)劃中的華涇社區(qū)中心是社區(qū)服務(wù)、文體娛樂(lè)、商業(yè)一體化中心，將提升板塊的商業(yè)配套。目前配套不足，未來(lái)規(guī)劃全面提升二、配套認(rèn)知規(guī)劃區(qū)位：位屬上海市外環(huán)線(xiàn)徐匯區(qū)段，總體規(guī)劃寬度為500米，全長(zhǎng)2.8公里，建設(shè)總面積103.36公頃。（北至外環(huán)線(xiàn)的環(huán)南大道，西至老滬閔路，東有黃浦江相依，南至銀都路）規(guī)劃主題：規(guī)劃中保留徐匯區(qū)有特點(diǎn)的景觀元素及歷史人文景觀和井然有序的城市公共綠色空間，充分體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)保健、時(shí)尚徐匯”的規(guī)劃特色建設(shè)生態(tài)系統(tǒng)平衡，森林特色鮮明，融自然、文化、知識(shí)、趣味、娛樂(lè)于一體的生態(tài)林帶。濱江休閑規(guī)劃導(dǎo)入，區(qū)位提升為徐匯濱江板塊三、規(guī)劃認(rèn)知本案徐匯濱江帶本項(xiàng)目雖處徐匯濱江帶，但被“印象歐洲”遮擋，非一線(xiàn)臨江本項(xiàng)目地處徐匯濱江帶印象歐洲本案被遮擋，非一線(xiàn)臨江、無(wú)江景三、規(guī)劃認(rèn)知區(qū)位——徐匯、外環(huán)外、華涇、濱江板塊徐匯——傳統(tǒng)高尚居住生活區(qū)外環(huán)外——地域較為偏僻，但交通便捷華涇濱江板塊——板塊配套全面升，雖處濱江板塊，被其他項(xiàng)目包圍遮擋、非一線(xiàn)臨江項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值凸顯，但略有不足四、規(guī)劃認(rèn)知總結(jié)長(zhǎng)橋板板塊江川紫紫竹板板塊華涇板板塊中海瀛瀛臺(tái)徐匯新新城花園小小城華涇板板塊歷歷來(lái)無(wú)無(wú)商品品住宅宅供應(yīng)應(yīng)，屬屬于空空白；；板塊塊的直直面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)主主要來(lái)來(lái)自于于長(zhǎng)橋橋板塊塊，與與長(zhǎng)橋橋板塊塊形成成一體體。華涇板板塊過(guò)過(guò)往空空白，，長(zhǎng)橋橋板塊塊成為為其指指向標(biāo)標(biāo)五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局樓盤(pán)名稱(chēng):中海瀛臺(tái)物業(yè)地址:徐匯區(qū)龍瑞路77弄發(fā)展商:中海集團(tuán)建筑形態(tài):多層、小高層、高層所在板塊長(zhǎng)橋板塊開(kāi)盤(pán)日期2008-4總建面:323179㎡銷(xiāo)售價(jià)格非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房）目前已推量:264495㎡主力面積段:80-90、150-180裝修標(biāo)準(zhǔn):毛坯、部分2000元/㎡剩余套數(shù)138套核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)：：品牌牌企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目、一一線(xiàn)濱濱江景景觀項(xiàng)目解解讀———案案例：：中海海瀛臺(tái)臺(tái)五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局項(xiàng)目解解讀———案案例：：徐匯匯新城城核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)：：大體體量、、復(fù)合合型居居住小小區(qū)樓盤(pán)名稱(chēng):徐匯新城物業(yè)地址:匯區(qū)龍吳路1595號(hào)

發(fā)展商:景瑞地產(chǎn)建筑形態(tài):多層、小高層、聯(lián)排，雙拼所在板塊長(zhǎng)橋板塊開(kāi)盤(pán)日期2004-6總建面:240000㎡目前對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)可售房源目前已推量:219234㎡主力面積段:80-110㎡五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局樓盤(pán)名稱(chēng):萬(wàn)科花園小城物業(yè)地址:龍吳路5536號(hào)發(fā)展商:萬(wàn)科集團(tuán)建筑形態(tài):多層、小高層所在板塊江川紫竹開(kāi)盤(pán)日期2008-11總建面:260000㎡目前對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格15000-17000元/㎡目前已推量:189146㎡主力面積段:80-90㎡裝修標(biāo)準(zhǔn):1000元/㎡剩余成交套數(shù)后期未推核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)：：萬(wàn)科科出品品，地地中海海式集集約型型社區(qū)區(qū)項(xiàng)目解解讀———案案例：：花園園小城城五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局長(zhǎng)橋··徐匯匯新城城長(zhǎng)橋··中海海瀛臺(tái)臺(tái)江川··花園園小城城過(guò)往———華華涇市市場(chǎng)空空白，，長(zhǎng)橋橋、江江川板板塊作作為區(qū)區(qū)域指指向標(biāo)標(biāo)現(xiàn)在———華華涇首首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目即即將入入市，，永新新21萬(wàn)㎡㎡綜合合項(xiàng)目目“印印象歐歐洲城城”填填補(bǔ)華華涇板板塊空空白，，吸引引市場(chǎng)場(chǎng)目光光，聚聚焦關(guān)關(guān)注度度。板塊變變革五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局項(xiàng)目解解讀———板板塊案案例：：印象象歐洲洲核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)：：華涇涇首盤(pán)盤(pán)，徐徐匯濱濱江城城中城城；永永新品品牌、、歐式式風(fēng)格格、精精裝江江畔復(fù)復(fù)合高高檔住住宅樓盤(pán)名稱(chēng):印象歐洲物業(yè)地址:龍吳路華濟(jì)路發(fā)展商:香港永新建筑形態(tài):多層、小高層、聯(lián)排所在板塊華涇開(kāi)盤(pán)日期預(yù)計(jì)10年5月總建面:21萬(wàn)㎡目前對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格20000元/㎡目前已推量:未開(kāi)主力面積段:二房80-90㎡三房158-162㎡裝修標(biāo)準(zhǔn):3000元/㎡總套數(shù)1249套公寓五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局項(xiàng)目解解讀———板板塊案案例：：印象象歐洲洲經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積120756m2總建筑面積209343m2容積率1.37其中地下建筑面積43761m2地上建筑面積住宅155191m2商業(yè)4750m2會(huì)所2141m2幼兒園3500m2總計(jì)165582m2容積率1.37綠地率40.00％住宅總戶(hù)數(shù)1417項(xiàng)目解解讀———板板塊案案例：：印象象歐洲洲產(chǎn)品單元類(lèi)型套數(shù)單套面積產(chǎn)品配比一室戶(hù)一室一廳3369-812.49%一室二廳1469-801.06%二室戶(hù)二室一廳62678-9047.32%二室二廳1132.80.08%三室戶(hù)三室一廳38087-10828.72%三室二廳63151-1614.76%四室戶(hù)四室二廳118158-2158.92%五室戶(hù)五室二廳6244-2470.45%六室戶(hù)六室二廳8276-2780.60%聯(lián)體別墅四室二廳74254-2785.59%該項(xiàng)目目受到到50/90政政策的的限制制，有有大量量90產(chǎn)品品該項(xiàng)目目的三三房面面積為為87—108㎡的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型三三房和和151——161㎡㎡的三三房大大尺度度三房房，面面積段段有較較大斷斷層，，舒適適型的的中間間層三三房產(chǎn)產(chǎn)品缺缺失該項(xiàng)目目的主主力三三房與與四房房的面面積段段落差差過(guò)大大，必必將導(dǎo)導(dǎo)致總總價(jià)價(jià)價(jià)差拉拉大，，中間間過(guò)渡渡面積積缺位位108平方方米3房項(xiàng)目解解讀———板板塊案案例：：印象象歐洲洲四房，，215平平方米米經(jīng)濟(jì)、、緊湊湊的三三房大尺度度、大大面積積的四四房項(xiàng)目解解讀———板板塊案案例：：印象象歐洲洲永新豐豐富的的開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，其其過(guò)往往項(xiàng)目目的裝裝修品品質(zhì)已已經(jīng)得得到市市場(chǎng)的的認(rèn)可可。其3000元/㎡的的裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，充充分體體現(xiàn)了了其品品質(zhì)，，同時(shí)時(shí)也是是其附附加值值的體體現(xiàn)。。項(xiàng)目解解讀———板板塊案案例：：印象象歐洲洲永新———深深耕徐徐匯的的知名名開(kāi)發(fā)發(fā)商印象歐歐洲———華華涇首首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，，21萬(wàn)㎡㎡的體體量市場(chǎng)聚聚焦板板塊，，華涇涇出現(xiàn)現(xiàn)亮點(diǎn)點(diǎn)已經(jīng)經(jīng)成必必然五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局板塊———過(guò)過(guò)往處處于空空白，，大盤(pán)盤(pán)啟動(dòng)動(dòng)聚焦焦關(guān)注注過(guò)往———長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間間無(wú)商商品房房項(xiàng)目目，長(zhǎng)長(zhǎng)橋、、江川川川板板塊為為區(qū)域域的指指向標(biāo)標(biāo)現(xiàn)在———大大盤(pán)““印象象歐洲洲”的的啟動(dòng)動(dòng)，華華涇板板塊關(guān)關(guān)注提提高、、市場(chǎng)場(chǎng)聚焦焦大盤(pán)啟啟動(dòng)，，華涇涇板塊塊市場(chǎng)場(chǎng)聚焦焦度提提升項(xiàng)目解解讀———板板塊認(rèn)認(rèn)知結(jié)結(jié)論五、板板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局項(xiàng)目解解讀———品品類(lèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目名稱(chēng)總體量開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品品類(lèi)長(zhǎng)橋中海瀛臺(tái)32萬(wàn)㎡08.4高層、多層徐匯新城24萬(wàn)㎡06.4多層、高層、聯(lián)排江川紫竹花園小城26萬(wàn)㎡08.6小高層、多層華涇印象歐洲21萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)2010.5小高層、多層、聯(lián)排本案3.4㎡2010.10多層花園洋房從項(xiàng)目目的總總體量量來(lái)看看，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目都都在21萬(wàn)萬(wàn)㎡以以上，，都具具有一一定的的規(guī)模模和效效應(yīng)；；而本本項(xiàng)目目只有有3.4萬(wàn)萬(wàn)㎡，，規(guī)模模小，，可借借助同同期入入市項(xiàng)項(xiàng)目尤尤其是是板塊塊內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目，，以達(dá)達(dá)到本本項(xiàng)目目知曉曉度的的提升升。從產(chǎn)品品品類(lèi)類(lèi)來(lái)看看，本本項(xiàng)目目的花花園洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品填填補(bǔ)了了區(qū)域域內(nèi)的的產(chǎn)品品空白白，在在華涇涇板塊塊內(nèi)來(lái)來(lái)比較較，多多層花花園洋洋房填填補(bǔ)了了多層層公寓寓與聯(lián)聯(lián)排別別墅之之間的的空白白借大盤(pán)啟動(dòng)動(dòng)之風(fēng)，出出稀缺產(chǎn)品品，搶占市市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目體體量與產(chǎn)品品品類(lèi)比較較：五、板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊項(xiàng)目名稱(chēng)附加空間長(zhǎng)橋中海瀛臺(tái)無(wú)徐匯新城無(wú)江川紫竹花園小城無(wú)華涇印象歐洲7.7%公寓附送地下室本案戶(hù)戶(hù)贈(zèng)送地下室、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)附加空間房型套數(shù)面積附加面積附送比率1層送地下室26140㎡庭園、地下室108㎡77%2層送地下室26130㎡地下室78㎡；3+1房組合83%標(biāo)準(zhǔn)層74130㎡２０㎡；3+1房組合15%頂樓復(fù)式26188㎡送約60-80㎡的空中平臺(tái)43%本項(xiàng)目的高高附加值冠冠絕區(qū)域，，即使在板板塊內(nèi)也以以戶(hù)戶(hù)附贈(zèng)贈(zèng)空間領(lǐng)先先。戶(hù)戶(hù)均有附附送空間，，最高附送送83%的的面積，3+1房的的自由組合合，二樓送送地下室創(chuàng)創(chuàng)新戶(hù)型項(xiàng)目解讀———房型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)戶(hù)贈(zèng)送附附加空間，，創(chuàng)新房型型，贏得市市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目附附加空間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目附贈(zèng)贈(zèng)面積統(tǒng)計(jì)計(jì)五、板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊項(xiàng)目名稱(chēng)一房二房三房四房五房復(fù)式長(zhǎng)橋中海瀛臺(tái)

105-108147-176145-180160-180

徐匯新城6389-109113-120

江川紫竹花園小城

70-8080-91

華涇印象歐洲70-8083-13287-107151-160158-214245

本案

130140（附贈(zèng)108㎡）

188項(xiàng)目解讀———面積段段競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目房房型面積分分布：本項(xiàng)目三房房130㎡㎡，在區(qū)域域內(nèi)屬于空空白；在板板塊內(nèi)補(bǔ)足足了直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目印印象歐洲的的三房的缺缺失面積段段，形成了了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；3+1房的的自由組合合，也可以以面積的控控制與其他他項(xiàng)目的四四房形成有有力的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，以總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)搶占占4房市場(chǎng)場(chǎng)。本項(xiàng)目的四四房140㎡，區(qū)域域內(nèi)面積最最小的四房房，但附贈(zèng)贈(zèng)面積達(dá)到到108㎡㎡，實(shí)際使使用面積冠冠絕板塊，，以高性?xún)r(jià)價(jià)比贏得四四房市場(chǎng)面積段形成成錯(cuò)位，可可變房型搶搶占雙向市市場(chǎng)，實(shí)得得面積高于于競(jìng)品五、板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)品——3萬(wàn)㎡多層層花園洋房房，創(chuàng)新高高附加房型型3萬(wàn)方———體量小，，難以獨(dú)撐撐板塊，影影響力有限限多層花園洋洋房——產(chǎn)產(chǎn)品稀缺，，填補(bǔ)空白白創(chuàng)新高附加加房型———產(chǎn)品錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)，高高性?xún)r(jià)比贏贏得市場(chǎng)項(xiàng)目解讀———產(chǎn)品結(jié)結(jié)論借勢(shì)而起，，出“奇””制勝六、產(chǎn)品結(jié)結(jié)論項(xiàng)目市場(chǎng)定定位通過(guò)項(xiàng)目的的SWOT分析，尋尋找項(xiàng)目核核心點(diǎn)，準(zhǔn)準(zhǔn)確市場(chǎng)落落位PART2Strange優(yōu)優(yōu)勢(shì)1、本項(xiàng)目目行政區(qū)域域隸屬于徐徐匯，徐匯匯是上海傳傳統(tǒng)的高尚尚住宅區(qū)2、項(xiàng)目屬屬于徐匯濱濱江板塊，，擁有濱江江概念3、項(xiàng)目周周邊的居住住氛圍濃厚厚，周邊有有多個(gè)成熟熟的居住小小區(qū)4、板塊的的規(guī)劃配套套正在全面面升級(jí)5、高附加加值、創(chuàng)新新型花園洋洋房產(chǎn)品；；板塊獨(dú)有有、性?xún)r(jià)比比高一、項(xiàng)目SWOT分分析Weakness劣劣勢(shì)1、目前華華涇板塊生生活配套、、商業(yè)配套套、交通配配套較為匱匱乏2、板塊的的目前形象象還是以配配套住宅區(qū)區(qū)域?yàn)橹?，，商品住宅宅片區(qū)的氛氛圍尚未形形成3、項(xiàng)目3萬(wàn)㎡的體量過(guò)小小，而且被被“印象歐歐洲”包圍圍,項(xiàng)目影影響力受限限4、華涇板板塊尚屬空空白，板塊塊的知曉度度、聚焦度度低一、項(xiàng)目SWOT分分析Opportunity機(jī)機(jī)會(huì)1、華涇板板塊是徐匯匯最后一個(gè)個(gè)可大規(guī)模模開(kāi)發(fā)的區(qū)區(qū)域，未來(lái)來(lái)發(fā)展前景景良好2、花園洋洋房產(chǎn)品，，板塊稀缺缺，填補(bǔ)市市場(chǎng)空白3、項(xiàng)目的的房型、面面積段與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形形成錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)4、濱江規(guī)規(guī)劃、華涇涇鎮(zhèn)商業(yè)配配套的規(guī)劃劃和升級(jí)，，為項(xiàng)目的的景觀資源源、配套資資源全面升升級(jí)5、印象歐歐洲大盤(pán)介介入，提高高板塊知名名度、成為為市場(chǎng)新亮亮點(diǎn)一、項(xiàng)目SWOT分分析Treasure威威脅1、2010年下半半年的房地地產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)難測(cè)2、未來(lái)房房地產(chǎn)政策策有進(jìn)一步步收緊的預(yù)預(yù)期一、項(xiàng)目SWOT分分析Conclusion小結(jié)結(jié)1、本項(xiàng)目目行政區(qū)域域隸屬于徐徐匯，徐匯匯是上海傳傳統(tǒng)的高尚尚住宅區(qū)；；項(xiàng)目屬于于濱江板塊塊，濱江板板塊概念形形成；但板板塊的目前前形象還是是以配套住住宅區(qū)域?yàn)闉橹?，商品品住宅片區(qū)區(qū)的氛圍尚尚未形成。。賣(mài)地段，賣(mài)賣(mài)資源我們需要強(qiáng)強(qiáng)化的徐匯匯區(qū)、濱江江板塊的屬屬性一、項(xiàng)目SWOT分分析Conclusion小結(jié)結(jié)2、板塊的的目前形象象還是以配配套住宅區(qū)區(qū)域?yàn)橹?，，商品住宅宅片區(qū)的氛氛圍尚未形形成；項(xiàng)目目作為區(qū)域域首個(gè)創(chuàng)新新型多層電電梯花園洋洋房，填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空白白；贈(zèng)送的的地下室、、大陽(yáng)臺(tái)提提高了產(chǎn)品品的附加值值。賣(mài)花園洋房房、賣(mài)高附附加值產(chǎn)品品填補(bǔ)市場(chǎng)空空白、突出出花園洋房房屬性、和和附贈(zèng)空間間一、項(xiàng)目SWOT分分析3、板塊目目前的知名名度不足，，無(wú)亮點(diǎn)；；本項(xiàng)目3萬(wàn)方的體體量、152套難以以形成較大大的影響力力；而隨著著永新“印印象歐洲的的”大盤(pán)啟啟動(dòng)，板塊塊的知名度度將提升，，本項(xiàng)目可可借勢(shì)而起起，事半功功倍。乘風(fēng)而起，，迅速去化化乘印象歐洲洲開(kāi)盤(pán)炒作作東風(fēng)，享享知名度提提高成果、、事半功倍倍一、項(xiàng)目SWOT分分析Conclusion小結(jié)結(jié)徐匯濱江·首席花園園洋房徐匯濱江板板塊·英倫倫風(fēng)格·創(chuàng)創(chuàng)新·高附附加值·花花園洋房二、項(xiàng)目定定位價(jià)格研判以宏觀市場(chǎng)場(chǎng)為前提，，結(jié)合板塊塊格局、制制定合理價(jià)價(jià)格、達(dá)成成銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)PART3宏觀市場(chǎng)還有什么政政策沒(méi)有推推出？一、歷年政政策盤(pán)點(diǎn)稅收、金融融信貸、土土地供應(yīng)三三個(gè)主要可可調(diào)層面的的政策力度度不斷加強(qiáng)強(qiáng)新一輪政策策出臺(tái)可能能直指“加加息”，物物業(yè)稅可能能空轉(zhuǎn)歷來(lái)政策調(diào)調(diào)整主要以以土地、供供應(yīng)結(jié)構(gòu)、、金融信貸貸、稅收方方面入手強(qiáng)征個(gè)稅、、上調(diào)首付付、加息往往往是運(yùn)用用最頻繁的的調(diào)控工具具國(guó)家調(diào)控密密集度一般般在半年時(shí)時(shí)間左右2005年年2006年年2007年年2008年年調(diào)整利率、、國(guó)八條：涉涉及房?jī)r(jià)、、土地供應(yīng)應(yīng)、拆遷、、監(jiān)測(cè)等新八條：平平抑房?jī)r(jià)漲漲幅加大購(gòu)房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易稅稅收國(guó)六條包括括：70/90規(guī)劃營(yíng)業(yè)稅免稅稅時(shí)限2轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)53月4月5月短暫觀望5月90平以上上首付比例例提高至三三成長(zhǎng)期觀望4月加息加息，2次次提高存款款準(zhǔn)備金率率8月3月加息、限外9月提高首付、、提高利率率年內(nèi)第10次提高存存款準(zhǔn)備金金率，第6次加息12月急速大跌價(jià)格上漲首套房契稅稅降至1%首付降至2成、上海出臺(tái)14條細(xì)則則“國(guó)9條””放寬信貸貸環(huán)境，創(chuàng)創(chuàng)新融資方方式“國(guó)3條””包括：利利率、稅收收的讓利，，放松二套套房限制年內(nèi)第5次次降息營(yíng)業(yè)稅免稅稅時(shí)限5轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)2國(guó)四條拿地首付不不低于50%10月12月10月重申二套房房政策12月限外？加息？提高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率？？提高首付比比例？增加囤地成成本？。。。。。。2009年年2010年年進(jìn)入從緊調(diào)控房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)期可能走勢(shì)一可能走勢(shì)二走勢(shì)1：上上半年房?jī)r(jià)價(jià)較為平穩(wěn)穩(wěn)，伴隨經(jīng)經(jīng)濟(jì)趨好，，房?jī)r(jià)矛盾盾適度緩解解。決策層層無(wú)須強(qiáng)力力介入調(diào)控控。走勢(shì)2：上上半年房?jī)r(jià)價(jià)持續(xù)大幅幅上漲下半半年開(kāi)始，，決策層進(jìn)進(jìn)行從緊調(diào)調(diào)控，市場(chǎng)場(chǎng)成交下滑滑，房?jī)r(jià)漲漲勢(shì)見(jiàn)頂。。因此房?jī)r(jià)價(jià)或許會(huì)在在進(jìn)入2010下半半出現(xiàn)大的的調(diào)整。2010年年下半年市市場(chǎng)難測(cè)，，不確定性性增加一、歷年政政策盤(pán)點(diǎn)宏觀市場(chǎng)本項(xiàng)目在2010年年下半年宏宏觀市場(chǎng)走走勢(shì)不確定定的時(shí)間入入市，并且且要在三個(gè)個(gè)月內(nèi)達(dá)到到100%的銷(xiāo)售指指標(biāo)，在價(jià)價(jià)格制中應(yīng)應(yīng)當(dāng)更加的的穩(wěn)妥、謹(jǐn)謹(jǐn)慎。二、定價(jià)思思考價(jià)格研判———定價(jià)思思考定價(jià)思考：：本項(xiàng)目所處處板塊空白白，無(wú)可比比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)空空白，無(wú)同同類(lèi)產(chǎn)品參參照與即將入市市的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之之間，需找找價(jià)格機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)價(jià)格制定思思路：先確定項(xiàng)目目所在板塊塊的價(jià)格區(qū)區(qū)間；確立立目前“普普通公寓””產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)可銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格，然后后通過(guò)產(chǎn)品品價(jià)格比例例關(guān)系，確確定花園洋洋房?jī)r(jià)格。。最終通過(guò)過(guò)與直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)會(huì)價(jià)格進(jìn)行行修正。二、定價(jià)思思考外環(huán)外沿線(xiàn)線(xiàn)樓盤(pán)的公公寓價(jià)格區(qū)區(qū)間在16000———22000元/㎡之間，，價(jià)格范圍圍、落差較較大。項(xiàng)目所處的的外環(huán)線(xiàn)西西南角價(jià)格格明顯高于于其他區(qū)域域，與本項(xiàng)項(xiàng)目相鄰的的外環(huán)沿線(xiàn)線(xiàn)項(xiàng)目的公公寓價(jià)格區(qū)區(qū)間在21000———22000元/㎡之間。。項(xiàng)目所處的的區(qū)域公寓寓的合理價(jià)價(jià)格區(qū)間應(yīng)應(yīng)該在21000——22000元/㎡㎡之間。環(huán)間價(jià)格區(qū)區(qū)間嘉城1.6萬(wàn)元/㎡盛世虹橋1.6萬(wàn)元/㎡金色西郊2.1萬(wàn)元/㎡保利葉上海1.8萬(wàn)元/㎡康橋水都1.7元/㎡保利金爵1.6萬(wàn)元/㎡張江名流豪庭1.8萬(wàn)元/㎡一品漫城2.2萬(wàn)元/㎡本案外環(huán)沿線(xiàn)在售公寓項(xiàng)目分布圖：所有項(xiàng)目?jī)r(jià)格為毛坯三、定價(jià)策策略本案外環(huán)線(xiàn)徐匯區(qū)閔行區(qū)中海瀛臺(tái)2.5萬(wàn)元元/㎡（毛毛坯）花園小城（（毛坯）1.6萬(wàn)元元/㎡一品漫城（（毛坯）2.2萬(wàn)元元/㎡從本項(xiàng)目周周邊項(xiàng)目的的價(jià)格體系系來(lái)看，長(zhǎng)長(zhǎng)橋板塊的的中海瀛臺(tái)臺(tái)（非江景景公寓）25000元/㎡，，同緯度新新浦江板塊塊的一品漫漫城22000元/㎡（毛坯坯），閔行行區(qū)的花園園小城16000元元/㎡（毛毛坯）。本項(xiàng)目處于于徐匯最外外圍，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以徐匯項(xiàng)項(xiàng)目為上限限，以同緯緯度相鄰板板塊為參照照。項(xiàng)目所處的的區(qū)域公寓寓的合理價(jià)價(jià)格區(qū)間應(yīng)應(yīng)該在16000——25000元元/㎡。區(qū)域價(jià)格梯梯度坐標(biāo)三、定價(jià)策策略環(huán)間價(jià)格梯梯度金色西郊2.1萬(wàn)元/㎡保利金爵1.6萬(wàn)元/㎡一品漫城2.2萬(wàn)元/㎡本案外環(huán)沿線(xiàn)在售公寓項(xiàng)目分布圖：所有項(xiàng)目?jī)r(jià)格均為毛坯三林板塊2.9萬(wàn)/㎡北新涇板塊2.9萬(wàn)/㎡張江板塊2.4萬(wàn)/㎡長(zhǎng)橋板塊2.5萬(wàn)/㎡張江板塊保利金爵＝2.41.6＝1.5三林板塊一品漫城＝2.92.2＝1.32金色西郊＝2.92.1＝1.38北新涇板塊塊擬合度×20%×40%×40%中環(huán)沿線(xiàn)板板塊外環(huán)沿線(xiàn)價(jià)價(jià)格＝1.38以長(zhǎng)橋板塊塊25000元/㎡的價(jià)格，，按照中環(huán)環(huán)與外環(huán)沿沿線(xiàn)1：1.38的的價(jià)格比值值，項(xiàng)目板板塊普通公公寓的價(jià)格格在18115元/㎡（毛坯））三、定價(jià)策策略品類(lèi)比較法法保利海上五五月花公寓：花園園疊加洋房房1：1.23金地格林世世界2008年年5月同期期銷(xiāo)售價(jià)格格：2009年年5月同期期銷(xiāo)售價(jià)格格：普通公寓8500元元/平方米米花園疊加洋洋房10500/平方米普通公寓10500元/平方方米花園洋房12500/平方方米公寓：花園園疊加洋房房1:1.19項(xiàng)目擬合度度50%項(xiàng)目擬合度度50%同板塊產(chǎn)品品價(jià)格系統(tǒng)統(tǒng)——公寓：花園園洋房≈1.0：1.21本案花園洋洋房=118115元/㎡（（合理的環(huán)環(huán)間梯度價(jià)價(jià)格）×1.21=21919元/㎡㎡三、定價(jià)策策略三房130㎡四房140㎡四房158㎡四房180㎡印象歐洲洲面段本案主力力面段印象歐洲洲20000元元/㎡裝裝3000元/㎡修標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目主主力總價(jià)價(jià)段印象歐洲洲四房總總價(jià)段板塊內(nèi)本本項(xiàng)目的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目為“印印象歐洲洲”，其其為小高高層產(chǎn)品品、入市市報(bào)價(jià)20000元/㎡起、、附加3000元/㎡㎡品質(zhì)裝裝修。而而本項(xiàng)目目為多層層花園洋洋房，有有大面積積附贈(zèng)空空間，兩兩者是小小高層精精裝公寓寓與高附附加值多多層洋房房的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。旭輝朗香香郡的四四房140㎡總總價(jià)=印印象歐洲洲標(biāo)準(zhǔn)四四房158㎡總總價(jià)=316萬(wàn)萬(wàn)/套本項(xiàng)目的的（機(jī)會(huì)會(huì)）單價(jià)價(jià)=22571元/㎡㎡附加值：：送地下下室、大大陽(yáng)臺(tái)總價(jià)機(jī)會(huì)會(huì)段三、定價(jià)價(jià)策略本案三房房130㎡㎡本案四房房140㎡㎡印象歐洲洲主力三房房：158㎡㎡印象歐洲洲四房：180㎡㎡印象歐洲洲10年年5月將將以20000元/㎡價(jià)格入市市，受到到整體市市場(chǎng)漲幅幅、推案案房源、、位置的的差異，，預(yù)計(jì)漲漲幅在15%，，預(yù)計(jì)三三房?jī)r(jià)格格達(dá)到23000元/㎡，剔除3000元/㎡裝修后毛毛坯總價(jià)價(jià)為316萬(wàn)萬(wàn)/套雖然本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品具有附附加值，，但是由由于與板板塊內(nèi)直直接競(jìng)品品印象歐歐洲面積積落差較較大，因因此以印印象歐洲洲大三房房總價(jià)為為本項(xiàng)目目三房的的總價(jià)上上限。本項(xiàng)目的的動(dòng)態(tài)入入市單價(jià)價(jià)=316萬(wàn)萬(wàn)/套（（毛坯））÷130㎡=24307元元/㎡(毛坯））動(dòng)態(tài)入市市價(jià)格三、定價(jià)價(jià)策略環(huán)間價(jià)格：公寓類(lèi)產(chǎn)品：21000-22000元/㎡區(qū)域價(jià)格：公寓類(lèi)產(chǎn)品：16000-25000元/㎡環(huán)間區(qū)域價(jià)格環(huán)間價(jià)格格梯度：：中環(huán)板板塊：外外環(huán)板塊塊=1：：1.38板塊普通通公寓環(huán)環(huán)間梯度度價(jià)格：：18115元元/㎡板塊普通公寓寓價(jià)格公寓類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品：16000－25000元/㎡21919元/㎡板塊花園園洋房?jī)r(jià)格（毛毛坯）系數(shù)比：：1.21價(jià)格總結(jié)結(jié)總價(jià)機(jī)會(huì)會(huì)：22571元/㎡㎡動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)測(cè)價(jià)格：：24307元/㎡競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)會(huì)價(jià)格（毛毛坯）項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)單價(jià)：：22571-24307元/㎡項(xiàng)目的合合理價(jià)格格段21919—24307元/（（毛坯坯）考慮到銷(xiāo)銷(xiāo)售指標(biāo)標(biāo)要求，，建議取取中間價(jià)價(jià)格23000元/㎡㎡（毛坯坯）注：項(xiàng)目目的最終終價(jià)格以以開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)時(shí)的動(dòng)動(dòng)態(tài)情況況而定三、定價(jià)價(jià)策略企劃推廣廣的目標(biāo)標(biāo)與任務(wù)務(wù)項(xiàng)目核心心賣(mài)點(diǎn)提提煉/企企劃形象象定位/LOGO及VI演繹繹/執(zhí)行行推廣策策略PART4營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞短EXPLODE爆迅速建立市場(chǎng)關(guān)注度|瞬時(shí)震撼客戶(hù)|

瞬時(shí)快速去化營(yíng)銷(xiāo)思考考：在短時(shí)間間內(nèi),達(dá)達(dá)成蓄客客要求,在保證證高去化化率的同同時(shí),實(shí)實(shí)現(xiàn)較高高的利潤(rùn)潤(rùn)空間；；要達(dá)成成短爆的的營(yíng)銷(xiāo)目目標(biāo)，必必須在認(rèn)認(rèn)清項(xiàng)目目自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)的基基礎(chǔ)上，，建立與與競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)的差差異化的的價(jià)值體體系，分分流競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)的的目標(biāo)客客群。一、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣總總目標(biāo)硬性的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，看看得見(jiàn)，，且容易易被同區(qū)區(qū)域的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)所爭(zhēng)奪奪和左右右。如何何提煉一一種無(wú)可可替代的的項(xiàng)目形形象作為為載體是是思考的的關(guān)鍵。。在價(jià)值構(gòu)構(gòu)成中，，對(duì)于本本項(xiàng)目而而言，區(qū)區(qū)位、交交通、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃以及生生活和教教育資源源，都屬屬于板塊塊內(nèi)樓盤(pán)盤(pán)共有的的價(jià)值體體系。在后續(xù)推推廣過(guò)程程中，項(xiàng)項(xiàng)目本身身的產(chǎn)品品價(jià)值以以及開(kāi)發(fā)發(fā)商的服服務(wù)品牌牌，以及及融合濱濱江板塊塊的大區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)是項(xiàng)目目推廣的的核心價(jià)價(jià)值所在在項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成區(qū)位價(jià)值交通網(wǎng)絡(luò)生活配套教育配套服務(wù)品牌產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域規(guī)劃生活，是是建筑之之上的精精神提煉煉二、項(xiàng)目目核心價(jià)價(jià)值梳理理價(jià)值點(diǎn)一一：徐匯匯濱江融合國(guó)際際大都會(huì)會(huì)風(fēng)格的的高尚之之地項(xiàng)目核心心價(jià)值POINTOFVIEW濱江作為為一種城城市資源源優(yōu)勢(shì)，，在上海海因?yàn)橄∠∮兴砸哉滟F。。徐匯濱江江的整體體規(guī)劃融融合了大大型商業(yè)業(yè)、高級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓樓、生態(tài)態(tài)景觀公公園、漁漁人碼頭頭等等，，規(guī)模及及檔次都都堪比國(guó)國(guó)際大都都會(huì)。項(xiàng)目位于徐徐匯濱江D段規(guī)劃區(qū)區(qū)域，其區(qū)區(qū)域成長(zhǎng)價(jià)價(jià)值潛力巨巨大。項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值POINTOFVIEW價(jià)值點(diǎn)二：：英倫風(fēng)格格.低密度度規(guī)劃濱江畔的低低密度規(guī)劃劃，英倫風(fēng)風(fēng)情洋房；；在產(chǎn)品價(jià)價(jià)值點(diǎn)上突突破板塊現(xiàn)現(xiàn)狀，在企企劃形象上上同樣具有有很強(qiáng)的延延展空間。。黃浦江與與上海不解解的情緣；；港口城市市所帶來(lái)的的洋場(chǎng)文化化，各式歐歐洲異域文文化與上海海本土風(fēng)情情，在同一一片土地上上融為一體體，形成獨(dú)獨(dú)具氣質(zhì)的的海派文化化；像是花花樣年華里里的鏡頭，，穿著精精致旗袍的的張曼玉在在老洋房里里吃著地道道的西餐。。價(jià)值點(diǎn)三：：豐富居住住空間高高附加值洋洋房每戶(hù)均有大大面積的贈(zèng)贈(zèng)送空間，，豐富的空空間變換、、超高的性性?xún)r(jià)比，帶帶來(lái)居住上上的優(yōu)越體體驗(yàn)，是普普通公寓所所無(wú)法企及及的。項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值POINTOFVIEW項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值

POINTOFVIEW價(jià)值點(diǎn)四：：旭輝品牌，，郎香系列列作品旭輝地產(chǎn)，，郎香郡系系列在重慶慶的成功運(yùn)運(yùn)作；同樣樣是項(xiàng)目重重要的價(jià)值值點(diǎn)之一；；而通過(guò)上上海郎香郡郡的運(yùn)營(yíng)，，亦可為企企業(yè)品牌和和系列作品品的知名度度加分。本案最強(qiáng)有有力的支持持點(diǎn)風(fēng)格化：英倫風(fēng)情高高尚立面風(fēng)風(fēng)格價(jià)值感：多多層電梯洋洋房豐富空空間變換帶帶來(lái)的別墅墅感居住體體驗(yàn)國(guó)際性：徐徐匯濱江江大手筆規(guī)規(guī)劃以及眾眾多高端樓樓盤(pán)，所建建立起來(lái)國(guó)國(guó)際高尚板板塊形象三、企劃形形象定位徐匯濱江之之尚，英倫倫臻品洋房房在徐匯濱江江之間加入入“國(guó)際””二字，目目的在于突突出放大濱濱江板塊的的市場(chǎng)地位位，將區(qū)位位價(jià)值醒目目的提示出出來(lái)；臻品，僅152套精精致花園洋洋房，突出出私人宅邸邸之意；貴貴，乎稀有有產(chǎn)品標(biāo)簽三、企劃形形象定位濱江之尚，，洋房里的的精致年華華項(xiàng)目自身英英倫風(fēng)格的的建筑形態(tài)態(tài)與濱江之之地的契合合點(diǎn)，正在在于海派文文化中對(duì)““?！焙汀啊爱愑颉钡牡膬蓚€(gè)關(guān)鍵鍵點(diǎn)的闡述述。濱江之尚：：謂之徐匯匯濱江現(xiàn)代代國(guó)際大都都會(huì)的風(fēng)尚尚之地洋房：點(diǎn)出出項(xiàng)目獨(dú)特特的低密度度規(guī)劃和產(chǎn)產(chǎn)品特色精致年華：：作為項(xiàng)目目整體形象象的提升，，迎合對(duì)于于生活品質(zhì)質(zhì)有更高追追求人群的的人文情懷懷三、企劃形形象定位SLOGAN7月9月11月1月5月陣地包裝、物料籌備階段網(wǎng)絡(luò)媒體專(zhuān)題新聞持續(xù)報(bào)道建立市場(chǎng)關(guān)注度輔以少量SP活動(dòng)開(kāi)盤(pán)前樣板房開(kāi)放集中媒體曝光，迅速建立市場(chǎng)關(guān)注熱度開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)報(bào)道短信等輔助性投放消化少量剩余房源，1、分階段段推廣重點(diǎn)點(diǎn)STAGEONESTAGETWOSTAGETHREE五、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略推廣重點(diǎn)：旭輝品牌牌及花園洋洋房文化的的滲透，從從產(chǎn)品的功功能性與附附加值、花花園洋房的的空間享受受、階層的的心理需求求及潛在的的投資爆發(fā)發(fā)力著手，，逐步建立立早期客戶(hù)戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的的欣賞度和和板塊的市市場(chǎng)認(rèn)識(shí)度度，產(chǎn)生對(duì)對(duì)項(xiàng)目的興興趣。推廣計(jì)劃：以泛樓書(shū)為為融合產(chǎn)品品信息、洋洋房生活方方式等為一一體的畫(huà)冊(cè)冊(cè)，配合合前期形象象定位的建建立。利用網(wǎng)絡(luò)渠渠道發(fā)布活活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)報(bào)道和新盤(pán)盤(pán)信息。2、形象導(dǎo)導(dǎo)入期5月9月7月1月底形象導(dǎo)入期開(kāi)盤(pán)期11月持續(xù)期五、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略推廣主題擬擬定珍藏徐匯濱濱江，寵愛(ài)愛(ài)精致的英英倫生旭輝再造花花園洋房傳傳奇形象導(dǎo)入期期五、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略推廣重點(diǎn)：逐步形成成熱盤(pán)效應(yīng)應(yīng)，建立口口碑及輿論論渠道、明明確并鎖定定主力圈層層。建立““濱江花園園洋房”的的形象，精精確項(xiàng)目定定位，明確確銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)。通過(guò)前前期的媒體體來(lái)人來(lái)電電等數(shù)據(jù)分分析，進(jìn)一一步鎖定客客戶(hù)，制定定策略。推廣計(jì)劃：sp活動(dòng)：：古典音樂(lè)樂(lè)下午茶———朗香郡郡開(kāi)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)NP爆炸宣宣傳，配合合開(kāi)盤(pán)造勢(shì)勢(shì)進(jìn)行發(fā)布布。利用網(wǎng)絡(luò)渠渠道發(fā)布開(kāi)開(kāi)盤(pán)報(bào)道和和熱銷(xiāo)信息息。5月9月7月1月底形象導(dǎo)入期期開(kāi)盤(pán)期11月持續(xù)期五、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略推廣主題濱江風(fēng)尚，，朗香郡華華麗綻放天高院闊，，苑創(chuàng)生活活開(kāi)盤(pán)期五、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略推廣重點(diǎn)：迅速去化化，維系已已經(jīng)形成形形象，增強(qiáng)強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品全全方位，多多角度的宣宣傳，牢固固樹(shù)立項(xiàng)目目對(duì)客戶(hù)內(nèi)內(nèi)心的憧憬憬，吸引來(lái)來(lái)人來(lái)電。。后期進(jìn)行行客戶(hù)維系系。推廣計(jì)劃：NP少量宣宣傳，全面面宣傳細(xì)節(jié)節(jié)亮點(diǎn)。利用網(wǎng)絡(luò)渠渠道發(fā)布活活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)報(bào)道和余房房信息。5月9月7月1月底形象導(dǎo)入期期開(kāi)盤(pán)期11月持續(xù)期四、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略系列客戶(hù)通通訊（直投投方式）目的：維系系客戶(hù)，增增加投資者者信心參與：已購(gòu)購(gòu)和意向客客戶(hù)內(nèi)容：傳達(dá)達(dá)銷(xiāo)售信息息，市場(chǎng)熱熱點(diǎn)和產(chǎn)品品價(jià)值分析析等。四、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略持續(xù)期類(lèi)別案前準(zhǔn)備期VI及宣傳資料名片/信封/信紙2銷(xiāo)海/銷(xiāo)平5畫(huà)冊(cè)（泛樓書(shū)）20手提袋5現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)工地圍板20導(dǎo)示系統(tǒng)10禮品5合計(jì)67單位：萬(wàn)元元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用匡匡算—固定定媒體四、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略類(lèi)別形象導(dǎo)入期開(kāi)盤(pán)期持續(xù)期總計(jì)引導(dǎo)旗510520NP/雜志/軟廣告10201050區(qū)域短信53210DM105520網(wǎng)絡(luò)510520合計(jì)150共計(jì)187單位：萬(wàn)元元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用匡匡算—移動(dòng)動(dòng)媒體四、營(yíng)銷(xiāo)推推廣執(zhí)行策策略推案策略銷(xiāo)售目標(biāo)為為導(dǎo)向，制制定酷愛(ài)銷(xiāo)銷(xiāo)策略PART5一、項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售房源概概況1276543項(xiàng)目占地面面積：約14000M2物業(yè)形態(tài)：：多層帶電梯梯洋房可售房源幢幢數(shù)：2-7號(hào)樓樓（6幢）可售房源套套數(shù)：152套可售房源面面積：約21528M2地下室面積積：約21528M2地下車(chē)庫(kù)車(chē)車(chē)位：110個(gè)房型號(hào)所在層數(shù)房型建筑面積套數(shù)房型總面積戶(hù)型配比贈(zèng)送A1四房二廳二衛(wèi)1401318208.55%一層庭院，地下庭院，地下儲(chǔ)藏室B1四房二廳二衛(wèi)1401318208.55%一層庭院，地下庭院，地下儲(chǔ)藏室C2三房二廳二衛(wèi)1301316908.55%一層庭院，地下庭院，地下儲(chǔ)藏室D2三房二廳二衛(wèi)1301316908.55%一層庭院，地下庭院，地下儲(chǔ)藏室E標(biāo)準(zhǔn)層三房二廳二68%

F頂層復(fù)式三房二廳三11%露臺(tái)合00%

前提：2010年下下半年市場(chǎng)場(chǎng)趨勢(shì)不明明朗緊鄰正在銷(xiāo)銷(xiāo)售的印象象歐洲項(xiàng)目目目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)盤(pán)后三個(gè)月月完銷(xiāo)宗旨：平開(kāi)開(kāi)平走、充充分蓄水、、擇時(shí)一次次引爆銷(xiāo)售售理由：項(xiàng)目目體量較小小，房型較較單一，受受到緊鄰項(xiàng)項(xiàng)目制約方式：弱化化印象歐洲洲項(xiàng)目對(duì)本本項(xiàng)目銷(xiāo)售售的影響，，須做到““三錯(cuò)位””原則：產(chǎn)品錯(cuò)位（（目前已確確定毛胚交交房，主力力戶(hù)型130-140M2）總價(jià)段錯(cuò)位位（針對(duì)印印象歐洲90-150M2之間的空白白）開(kāi)盤(pán)時(shí)間錯(cuò)錯(cuò)位（與印印象歐洲各各推案時(shí)間間錯(cuò)開(kāi)）本項(xiàng)目采用用一次引爆爆銷(xiāo)售，開(kāi)開(kāi)盤(pán)前的蓄蓄水準(zhǔn)備工工作極其重重要，直接接影響到項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售成成功與否。。二、推售策策略思考重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)10.810.9主要工作內(nèi)容10.710.10售樓處裝修修完成樣板房和樣樣板段施工工售樓處物資資配備完成，各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)備調(diào)試完成售樓處銷(xiāo)售售道具制作完成工地形象包包裝銷(xiāo)售人員培培訓(xùn)強(qiáng)銷(xiāo)期售樓處對(duì)外外開(kāi)放接待待產(chǎn)品提前介介入市場(chǎng)，，增強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知度，，積累客戶(hù)戶(hù)對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意向進(jìn)行行摸底分析析取得預(yù)售許許可證樣板房裝修修和樣板段段施工完成成銷(xiāo)售資料準(zhǔn)準(zhǔn)備及完成成樣板房和樣樣板段對(duì)外外開(kāi)放接待待媒體和渠道道營(yíng)銷(xiāo)推廣廣鎖定客戶(hù)意意向金收取取價(jià)格摸底測(cè)測(cè)試開(kāi)盤(pán)價(jià)格確確定，價(jià)目目表制定開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備工工作完成開(kāi)盤(pán)方案制制定持續(xù)媒體和渠道道營(yíng)銷(xiāo)推廣引爆開(kāi)盤(pán)指標(biāo)突擊完成深度挖掘客戶(hù)引導(dǎo)銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)蓄水期期三、開(kāi)盤(pán)前前重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和工作內(nèi)內(nèi)容注：本項(xiàng)目目一、二層層帶庭院和和地下室，，標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型型配有可變變化功能北北陽(yáng)臺(tái)，此此可可做為很很大的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，需要通通過(guò)樣板房展示示以吸引市市場(chǎng)客戶(hù)促促進(jìn)銷(xiāo)售。。樣板房做到交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，看房房動(dòng)線(xiàn)保持持安全、通通暢、整潔潔。銷(xiāo)售、簽約約、按揭、辦證證銷(xiāo)售尾盤(pán)的的促銷(xiāo)目標(biāo)100%銷(xiāo)售去化率完成銷(xiāo)售資金回回籠跟進(jìn)客戶(hù)后續(xù)服服務(wù)11.1持續(xù)期四、資金回回籠預(yù)計(jì)

2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月合計(jì)推案量套數(shù)152

152面積21528

21528銷(xiāo)售量套數(shù)120248

152面積1699633991133

21528資金回籠（萬(wàn)元）23454.4820326.944690.621042.3649514.4TheendThankyou9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。03:20:1103:20:1103:201/5/20233:20:11AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2303:20:1103:20Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:20:1103:20:1103:20Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:20:1103:20:11January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20233