萬(wàn)豪君天下?tīng)I(yíng)銷推廣第三步

萬(wàn)豪君天下?tīng)I(yíng)銷推廣第三步溫州異地營(yíng)銷重要提示：

方向性營(yíng)銷策略正確前提下，通過(guò)1個(gè)半月全新?tīng)I(yíng)銷運(yùn)作，雖然較之1年多以來(lái)的銷售狀況有相當(dāng)大的突破，但并未達(dá)到創(chuàng)造銷售奇跡的預(yù)期效果。在03年7月底之前，必須將萬(wàn)豪君天下的所有營(yíng)銷明線作為擋箭牌，結(jié)合一二期溫州人買房對(duì)戶口感興趣和投資包租苛刻的買樓條件，暗箱操作?！醋顬榭尚械臓I(yíng)銷模式就是將暗箱操作的路數(shù)公開(kāi)成為強(qiáng)有力的殺傷武器，使暗箱操作合法合理化。

關(guān)鍵詞：投資回報(bào)率/投資包租/投資出租/價(jià)格體系重新評(píng)估

制造北京盤到溫州異地營(yíng)銷的第二輪機(jī)會(huì)點(diǎn)

買房送戶口/子女來(lái)北京考大學(xué)

開(kāi)發(fā)商提供的不到一個(gè)月任務(wù)指標(biāo)的背水一戰(zhàn)

溫州買房人集體炒房集體棄房的秉性

滯銷盤尾盤高首付門檻如何成北京投資第一盤

20天需要完成并轉(zhuǎn)化為“溫州盤”的全程營(yíng)銷之3個(gè)月的工作量

將二度包裝作為心里營(yíng)銷策略再進(jìn)行三度包裝

溫州遭搶房北京再退房之后的全線飄紅

萬(wàn)豪君天下2號(hào)樓戶型租金一覽表（浙江溫州異地發(fā)售確認(rèn)）

一室一廳一衛(wèi)69平米M、N戶型報(bào)價(jià)6000元/月/平米底價(jià)5500元

兩室一廳兩衛(wèi)133平米E、F戶型報(bào)價(jià)10000元/月/平米底價(jià)8000元

兩室兩廳一衛(wèi)160平米A、B戶型報(bào)價(jià)12000元/月/平米底價(jià)9000元

三室兩廳兩衛(wèi)165平米G、H戶型報(bào)價(jià)12000--14000元/月/平米底價(jià)10000元

四室三廳兩衛(wèi)235平米C、D戶型報(bào)價(jià)18000元/月/平米底價(jià)16000元第一部分

萬(wàn)豪君天下?tīng)I(yíng)銷推廣綱要（最后3個(gè)主攻月之8月份）

前言：

萬(wàn)豪君天下2號(hào)樓10月底之前交房，按照市場(chǎng)上旺銷高端產(chǎn)品的規(guī)律，現(xiàn)樓入住前達(dá)到60%--70%的銷售率推算，滿打滿算只有3個(gè)月時(shí)間。除去24套正簽及11套銷控套數(shù)，175套房應(yīng)該銷售105—122套房?！@就是綜合市場(chǎng)面及物業(yè)面、8月份按150平米平層平均銷售面積計(jì)劃銷售30套房的由來(lái)。

非典之后城區(qū)高端產(chǎn)品之市場(chǎng)走低，從北京財(cái)富中心昆泰國(guó)際中心通用國(guó)際中心、東方銀座東方瑞景、藍(lán)堡康堡、金地國(guó)際花園、光彩國(guó)際公寓等銷售不暢中即可看出，只有少數(shù)水景高塔建筑如棕櫚泉國(guó)際公寓、少數(shù)稀有地段物業(yè)如建外SOHO得以正常熱銷。

在城區(qū)高端公寓租售價(jià)格持續(xù)走低的前提下，完成單價(jià)12000元/平米單套總價(jià)180萬(wàn)元、總套數(shù)30套房總價(jià)5400萬(wàn)元的銷售額，對(duì)于任何開(kāi)發(fā)商和代理公司，說(shuō)這話的每一個(gè)字，是需要前所未有的勇氣的。換句話，8—10月份至少市場(chǎng)部需要完成1.６２億元的銷售額。是既定銷售額2.64億元的60%，相當(dāng)于6—10月份完成總計(jì)劃的60%強(qiáng)。只有這樣，才能在2004年元月31日前，平均每月完成3400萬(wàn)元的銷售額，達(dá)成合約約定。

截止今年7月底，萬(wàn)豪很可能有10個(gè)月沒(méi)有真正進(jìn)入旺銷狀態(tài)；萬(wàn)豪絕不應(yīng)該是一個(gè)以權(quán)宜之計(jì)的包租來(lái)帶動(dòng)正常發(fā)售的樓盤，萬(wàn)豪也絕不會(huì)是60天的時(shí)間，在營(yíng)銷推廣方向正確前提下，在城區(qū)高檔公寓大多不及的相對(duì)高來(lái)電量、高來(lái)訪量前提下，正常成交率不足10套房?！f(wàn)豪應(yīng)該是什么？

一、銷售力剖析

核心問(wèn)題規(guī)劃變更是導(dǎo)致1號(hào)樓較低成交率及較高退房率的首要因素，也是居住投資型樓盤對(duì)于2號(hào)樓“老業(yè)主正常帶動(dòng)新業(yè)主”的主要制肘，同時(shí)亦是新客戶通過(guò)網(wǎng)上及口碑傳播或售樓處初次了解到“所謂的問(wèn)題樓盤”之后，2號(hào)樓近一段時(shí)間成交率相對(duì)低下的主要原因。

連帶問(wèn)題周邊居住層次雜亂、交通環(huán)境短期不便、裝修質(zhì)量堪憂、工程交付延期、東西樓宇過(guò)近遮擋、施工噪音干擾、入住率低下缺乏人氣、市場(chǎng)部工作作風(fēng)散漫……一系列的輔助問(wèn)題堆積起來(lái)成了影響新老業(yè)主購(gòu)買力的大問(wèn)題。如果說(shuō)超額完成市場(chǎng)上知名代理公司所認(rèn)為的：一年半才能完成的銷售指標(biāo)需要勇氣，那么提出問(wèn)題需要同樣的勇氣。萬(wàn)豪是一個(gè)沒(méi)有硬傷的樓盤，但針對(duì)問(wèn)題回避問(wèn)題或順其自然或低調(diào)妥協(xié)或一拖再拖，都是在每一天的銷售過(guò)程中挫傷銷售率。

核心對(duì)策

1、建議取消1號(hào)樓無(wú)條件退房措施，采取無(wú)條件及時(shí)溝通和補(bǔ)償，盡量留下老業(yè)主，并于近期發(fā)起成立德潤(rùn)地產(chǎn)置業(yè)會(huì)，對(duì)于集團(tuán)公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一種客戶品牌忠誠(chéng)度的積累；

2、華彬大廈811房間即日起，盡快將沒(méi)有1、2號(hào)樓標(biāo)牌的沙盤搬至里屋，同時(shí)市場(chǎng)部所有人員統(tǒng)一答客口徑，不能向客戶解說(shuō)“萬(wàn)豪與通用是一個(gè)統(tǒng)一大社區(qū)”，不到萬(wàn)不得已不向新客戶出示“合作協(xié)議”，不能給新客戶帶來(lái)規(guī)劃變更老問(wèn)題的新存疑；

3、8月份北京區(qū)的首要活動(dòng)以1號(hào)樓的老業(yè)主分頭聯(lián)誼會(huì)為主。60天后的今天，通過(guò)銷售狀況的分析和老業(yè)主的溝通可以斷定，本案即將消化的120套房中，至少有1/3的戶型與老業(yè)主的直接帶動(dòng)有關(guān)；

4、近期萬(wàn)豪社區(qū)從西墻裝飾到正門門頭燈籠條幅，從交通指示牌到升空氣球，從1、2號(hào)樓的恭賀入住和即將入住對(duì)聯(lián)，到1號(hào)樓門廳公告欄中的關(guān)于“會(huì)所開(kāi)業(yè)、綠化完成、2號(hào)樓裝修進(jìn)展、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、交通規(guī)劃進(jìn)展”之通告及答謝信，乃至于近期活動(dòng)通知，要求責(zé)任配合到人，文字及執(zhí)行落實(shí)到位。

5、市場(chǎng)部于本周內(nèi)將出臺(tái)一系列的銷售管理規(guī)范制度，對(duì)每一個(gè)員工進(jìn)行強(qiáng)化管理及約束。6、7月份市場(chǎng)部針對(duì)本案一直以來(lái)的營(yíng)銷推廣薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)行有計(jì)劃的全新改變，并得到了上至莊總下至工程施工人員等方方面面的大力配合；8月份按計(jì)劃是市場(chǎng)部的強(qiáng)化管理月，出臺(tái)后的銷售管理政策一經(jīng)莊總親自批示，定當(dāng)全面貫徹執(zhí)行，從根本上肅清工作作風(fēng)散漫等不良陋習(xí)。

6、計(jì)劃8月5日周二之前，將由我本人直接去浙江溫州市考察異地發(fā)售的全面市場(chǎng)行情、消費(fèi)購(gòu)房特征、營(yíng)銷推廣、媒體投放、促銷活動(dòng)、專場(chǎng)選址、銷售工具的運(yùn)用、新聞造勢(shì)安排、北京高端產(chǎn)品的吸納力、萬(wàn)豪針對(duì)浙江人相應(yīng)的購(gòu)房吸引政策等。計(jì)劃8月3日周日起程，8月5日周二回北京，8月6日周三拿出浙江溫州的全盤操作細(xì)化執(zhí)行案，8月11日正式異地懸念式新聞積累造勢(shì)，8月16日正式異地開(kāi)盤。計(jì)劃8月24日撤回北京，正式發(fā)售為期13天。預(yù)計(jì)最少認(rèn)購(gòu)20套房，當(dāng)?shù)劁N售價(jià)格達(dá)到3600萬(wàn)元以上。

7、北京區(qū)系列活動(dòng)主題：8月9日周六“業(yè)主懇談會(huì)”，主要針對(duì)非包租京籍或在京客群，選址為華彬大廈首層玻璃廳；8月16日周六“浙江同鄉(xiāng)聯(lián)誼會(huì)”，選址為附近酒店。8月23日萬(wàn)豪君天下正式開(kāi)盤活動(dòng)暨新聞發(fā)布會(huì)，屆時(shí)將邀約潛在客戶、投資置業(yè)專家、新聞媒體記者等列席，地址為華彬大廈首層玻璃廳。

二、溫州異地發(fā)售細(xì)化案

1、北京高端樓盤溫州發(fā)售情況

目前在溫州先后以房展、專賣場(chǎng)為場(chǎng)地促銷的北京高端樓盤有：北京財(cái)富中心銷售20套左右；東方銀座23套；新御景100套左右；近期一個(gè)大型shoppingmall項(xiàng)目整售。尤其是最近將有一些期房及豪宅項(xiàng)目將陸續(xù)登陸溫州。多以影響力最大的媒體——溫州晚報(bào)直接舉辦的溫州當(dāng)?shù)胤空箷?huì)為組織（異地自己發(fā)售的有北京財(cái)富中心和御景園），時(shí)間不超過(guò)半個(gè)月。

備注：由于2003年最近的一期溫州房展將在11月初舉辦，為不坐等時(shí)機(jī)，待近日當(dāng)?shù)乜疾焱晔袌?chǎng)后，建議半個(gè)月之內(nèi)的促銷時(shí)間，我司將自發(fā)主辦。

2、溫州購(gòu)房客群特征

溫州人在京置業(yè)目的：一是轉(zhuǎn)手出租，獲取豐厚回報(bào)；二是自行居住，為在京經(jīng)商提供便利；三是方便子女今后來(lái)京求學(xué)和創(chuàng)業(yè)。

溫州人置業(yè)投資分類：

一是具有升值潛力的高品質(zhì)樓盤，若是精裝修樓盤則更好；二是成熟社區(qū)的底商。溫州人被稱做“東方的猶太人”，擅長(zhǎng)經(jīng)商是他們的特點(diǎn)。一般情況下，溫州人在購(gòu)買了底商后還會(huì)購(gòu)買該樓盤的公寓以自??；三是成熟商圈的寫字樓。溫州人對(duì)房產(chǎn)品種投資選擇的順序：（1）、商鋪；（2）、產(chǎn)權(quán)式酒店；（3）、住宅；（4）、寫字樓

溫州州人購(gòu)購(gòu)房主主要特特征：：——溫溫州人人正在在把北北京當(dāng)當(dāng)做置置業(yè)投投資的的首選選之地地。無(wú)無(wú)論是是家庭庭理財(cái)財(cái)、投投資商商住，，還是是買斷斷高檔檔樓面面自用用，溫溫州人人認(rèn)為為都很很合算算；——溫溫州人人極為為務(wù)實(shí)實(shí)，只只想投投資，，不愿愿投機(jī)機(jī)；——他他們往往往是是一個(gè)個(gè)人拿拿著幾幾個(gè)人人的身身份證證來(lái)買買房，，也就就是說(shuō)說(shuō)，不不僅自自己買買房，，還幫幫其他他親屬屬買房房；——在在溫州州展示示促銷銷的北北京樓樓盤簽簽訂購(gòu)購(gòu)房意意向書書，交交付訂訂金；；——溫溫州人人購(gòu)買買經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富富、目目的明明確、、團(tuán)結(jié)結(jié)協(xié)作作，多多采用用集體體簽單單的形形式購(gòu)購(gòu)買，，并普普遍帶帶著家家族賦賦予的的使命命，其其購(gòu)買買力和和決策策力均均很強(qiáng)強(qiáng)，基基本上上看準(zhǔn)準(zhǔn)即買買下，，后繼繼家族族式買買單也也多是是如影影隨形形，馬馬上跟跟進(jìn)；；——精精明的的溫州州人購(gòu)購(gòu)房選選擇銀銀行按按揭，，可以以把計(jì)計(jì)劃購(gòu)購(gòu)房款款中的的大部部分資資金拿拿來(lái)周周轉(zhuǎn)做做生意意；——對(duì)對(duì)于在在外地地投資資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富富的溫溫州人人，價(jià)價(jià)格不不一定定是問(wèn)問(wèn)題，，關(guān)鍵鍵看樓樓盤品品質(zhì)和和潛力力。溫溫州人人購(gòu)買買特點(diǎn)點(diǎn)是托托朋帶帶友，，跟風(fēng)風(fēng)性強(qiáng)強(qiáng)，一一個(gè)說(shuō)說(shuō)好的的，大大家都都買，，一個(gè)個(gè)說(shuō)不不好的的，全全跑光光。3、、溫溫州州購(gòu)購(gòu)房房行行為為借借鑒鑒性性分分析析

當(dāng)當(dāng)?shù)氐亍刂林?003年年5月月底底，，中中國(guó)國(guó)人人民民銀銀行行溫溫州州市市中中心心分分行行辦辦公公室室公公布布：：溫溫州州民民間間儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄達(dá)達(dá)到到982．．83億億元元；；加加上上企企事事業(yè)業(yè)單單位位存存款款，，在在溫溫州州閑閑置置資資金金已已達(dá)達(dá)1729億億元元。。溫溫州州目目前前民民間間閑閑置置資資金金高高達(dá)達(dá)600多多億億元元；；另另溫溫州州晚晚報(bào)報(bào)購(gòu)購(gòu)房房俱俱樂(lè)樂(lè)部部成成員員達(dá)達(dá)5000人人以以上上。。

上上海?！獪刂葜萑巳速?gòu)購(gòu)房房選選擇擇城城市市的的先先后后順順序序：：上上海?！北本┚己贾葜荨獪販刂葜?。。在在上上海海購(gòu)購(gòu)房房，，不不僅僅房房?jī)r(jià)價(jià)低低，，而而且且按按照照相相關(guān)關(guān)政政策策，，可可以以解解決決購(gòu)購(gòu)房房人人員員的的上上海海藍(lán)藍(lán)印印戶戶口口。。此此舉舉對(duì)對(duì)外外地地人人頗頗有有誘誘惑惑力力，，同同時(shí)時(shí)，，購(gòu)購(gòu)房房款款還還可可沖沖抵抵個(gè)個(gè)人人所所得得稅稅。。溫溫州州人人還還提提到到，，在在上上海海購(gòu)購(gòu)房房，，契契稅稅比比率率僅僅為為００．．７７５５％％，，而而北北京京卻卻按按２２％％或或４４％％征征稅稅。。另另外外上上海海的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商服服務(wù)務(wù)周周到到，，能能夠夠保保證證購(gòu)購(gòu)房房者者的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率，，使使得得投投資資安安全全可可靠靠。。上上海海最最繁繁華華的的南南京京路路、、淮淮海海路路上上，，便便有有大大量量寫寫字字樓樓與與商商鋪鋪被被溫溫州州人人買買斷斷或或長(zhǎng)長(zhǎng)期期租租用用。。上上海海是是溫溫州州人人最最喜喜愛(ài)愛(ài)的的城城市市，，溫溫州州外外流流近近70%民民間間房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資中中，，上上海海占占70%--80%。。

北京——已經(jīng)經(jīng)組織了了近40期的溫州州晚報(bào)看看樓團(tuán)。。北京的的房?jī)r(jià)雖雖然偏高高，但租租售價(jià)格格也相應(yīng)應(yīng)偏高，，在整個(gè)個(gè)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作中仍仍處于平平衡狀態(tài)態(tài)；但在在接待人人員的安安排方面面，還是是在看房房的程序序方面，，都顯得得準(zhǔn)備不不足；北北京置業(yè)業(yè)的對(duì)象象多是在在京做生生意的商商人以及及有子弟弟在京深深造的居居民。4、溫州市市異地發(fā)售售策劃案

溫州異地地發(fā)售核心心策略——提供入入住之后包包租2年的的購(gòu)房政策策（之后的的幾年，由由于北京申申奧，不需需要開(kāi)發(fā)商商包租）；；——134平米以上上的單套主主力戶型分分別贈(zèng)送郊郊區(qū)小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶口；全全程名校托托管計(jì)劃為為：小牛津津幼兒園——黑芝麻胡胡同小學(xué)——北京一一一九中學(xué)——獲得與北北京人相同同待遇的高高考增加100分的的資格；——選擇北北京知名中中介租賃公公司進(jìn)行投投資回報(bào)率率的理性評(píng)評(píng)估，并針針對(duì)2號(hào)樓樓所有一居居、兩居、、三居、四四居躍層戶戶型統(tǒng)一規(guī)規(guī)范月租金金，作為溫溫州專場(chǎng)展展示的促銷銷展板內(nèi)容容；——以市場(chǎng)場(chǎng)部總監(jiān)為為總指揮，，胡婉瑩作作為銷售管管理精英帶帶隊(duì)，名單單為：范櫻櫻花、李艷艷萍、崔珣珣、王素云云。相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)，以上上四人均為為新來(lái)公司司的具備長(zhǎng)長(zhǎng)期銷售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)人員，，無(wú)過(guò)多老老客戶積累累，不影響響北京老客客戶的業(yè)績(jī)績(jī)脫鉤。——拿出134平米米以上主力力戶型5套套以上團(tuán)購(gòu)購(gòu)折扣底限限如：折折；——核心推推廣方向：：（1）長(zhǎng)長(zhǎng)安街/CBD/賽特/第一一使館區(qū)四四區(qū)圍合的的絕版區(qū)位位投資價(jià)值值；（2））京城唯一一的居住兼兼顧投資的的雙塔公寓寓；（3））京城CBD罕有的“依依水稀居精精裝現(xiàn)房房”置業(yè)計(jì)計(jì)劃：（4）中國(guó)稀稀有的擁有有專署通惠惠河5000米流域域通航權(quán)/常年年專署碼頭頭獨(dú)享權(quán)/常年年專署游艇艇享受權(quán)（（5）京京城高端產(chǎn)產(chǎn)品稀有的的400余余戶享受———10000平米米亞北生態(tài)態(tài)花園種植植園+10000平平米萬(wàn)國(guó)文文化街+15000平米單元元獨(dú)立式車車位+3000平米米五星級(jí)會(huì)會(huì)所+5000平米米中心綠地地……——核心推推廣戰(zhàn)術(shù)：：320平米巔峰戶戶型“家天天下”+商業(yè)街租賃賃帶動(dòng)雙拍拍賣及正式式開(kāi)盤迅速速啟動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)，短短10天內(nèi)達(dá)到大大豐收。

溫州媒體投投放計(jì)劃：：鑒于萬(wàn)豪君君天下新項(xiàng)項(xiàng)目首次登登陸溫州，，需要速見(jiàn)見(jiàn)成效的集集體新聞造造勢(shì)鋪墊和和預(yù)熱，建議造造勢(shì)期從8月11日日至8月14日左右右截止，8月15日日左右正式式開(kāi)盤進(jìn)入入硬廣宣傳，爭(zhēng)爭(zhēng)取銷售反反饋從8月月中旬開(kāi)始始掀起認(rèn)購(gòu)購(gòu)潮，至8月24日日左右撤回回北京，并視持續(xù)熱熱銷效果再再定第二輪輪溫州異地地發(fā)售。主主要媒體以以發(fā)行量最最大、房產(chǎn)產(chǎn)影響力最大的的溫州晚報(bào)報(bào)為主。造勢(shì)新聞投投入：5萬(wàn)萬(wàn)元，大小小新聞軟文文計(jì)劃1500字以以上6篇左左右硬廣整版投投入：整版版彩色規(guī)格格：33*23cm版位：2——24版刊例價(jià)：85000元指指定2、3、4版加加收10%投放頻次：：4次硬硬廣總價(jià)：：340000元專場(chǎng)展示：：通過(guò)朋友友介紹關(guān)系系爭(zhēng)取免費(fèi)費(fèi)運(yùn)用新聞聞大樓展廳廳其他銷售工工具：展板板、宣傳單單頁(yè)、樓書書、認(rèn)購(gòu)書書等

溫州異地地銷售工作作流程表：：8月3日周周日劉劉旭濤溫州州正式考察察8月4日周周一劉劉旭濤溫州州當(dāng)?shù)厝婷婵疾?月5日周周二劉劉旭濤溫州州當(dāng)?shù)乜疾觳炷贸霾僮髯鲌?zhí)行案并并回京8月6—9日組組織市場(chǎng)場(chǎng)部人員準(zhǔn)準(zhǔn)備一切宣宣傳文件、、銷售文件件新聞稿、廣廣告、軟文文、展板之之電子版提提供8月10日日周日組組織市場(chǎng)場(chǎng)部銷售人人員到達(dá)溫溫州8月11日日—14日日溫州州預(yù)熱造勢(shì)勢(shì)并正式發(fā)發(fā)售8月16日日周六正正式開(kāi)盤盤，并開(kāi)始始為期整整整8天的熱熱銷8月24日日周日全全部班師師回京

異地費(fèi)用用投入明細(xì)細(xì)共6個(gè)人的的來(lái)回火車車票出差補(bǔ)補(bǔ)助6人吃飯租租房住宿費(fèi)費(fèi)用補(bǔ)助溫州晚報(bào)硬硬廣及軟文文新聞造勢(shì)的的記者稿酬酬有可能的專專賣場(chǎng)租賃賃費(fèi)用賣場(chǎng)展板制制作費(fèi)用銷售工具單單張、樓書書、認(rèn)購(gòu)意意向書的貨貨運(yùn)費(fèi)8月16日日正式開(kāi)盤盤活動(dòng)的酒酒水、飲料料、禮品、、拍賣公證證等費(fèi)

具體工作作執(zhí)行配合合劉旭濤———溫州市調(diào)調(diào)考察、策策劃報(bào)告、、活動(dòng)組織織、新聞造造勢(shì)、正式式開(kāi)盤、銷銷售推廣、、整體監(jiān)控控匯報(bào)總指指揮尹先生———溫州晚報(bào)報(bào)廣告部主主任，當(dāng)?shù)氐貭I(yíng)銷推廣廣總協(xié)助胡婉瑩———溫州銷售售文件、銷銷售人員管管理培訓(xùn)、、外地來(lái)回回旅程、異異地行政管管理、異地地發(fā)售效果果監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)計(jì)、客戶管管理負(fù)責(zé)人人袁雪松———溫州市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷推廣廣所需之所所有電子文文件，北京京廣告制作作、長(zhǎng)途電電話溝通監(jiān)監(jiān)督協(xié)調(diào)人人銷售———崔珣、、范櫻花、、王素云、、李艷萍北京區(qū)工作配合略略第二部分萬(wàn)萬(wàn)豪君天天下溫州區(qū)區(qū)實(shí)操案（2003．8．11――8月24）前言

從8月3日日晚上7：：55分一一上飛機(jī)，，就與同機(jī)機(jī)的溫州人人（于北京京投資購(gòu)房房，兩位購(gòu)購(gòu)買的是珠珠江竣景））調(diào)查了解解并成為朋朋友，談到到11：00點(diǎn)下飛飛機(jī)到溫州州留下意向向購(gòu)房電話話；

從當(dāng)晚12點(diǎn)出酒店店，調(diào)查溫溫州夜生活活的主力客客群（大老老板、中大大老板、中中老板、中中小老板、、小老板））至凌晨5點(diǎn)，70萬(wàn)溫州人人十分之一一擁有300萬(wàn)元以以上的購(gòu)房房能力，300多萬(wàn)萬(wàn)存款的35—40歲溫州人人占大多數(shù)數(shù)；

從一天之內(nèi)內(nèi)認(rèn)識(shí)“男男人享受娛娛樂(lè)的城市市”之溫州州市，到一一天之內(nèi)跑跑完轄區(qū)清清一色電器器/服裝城城非常富有有的“大老老板集中營(yíng)營(yíng)”樂(lè)清市市，再到以以塘下鎮(zhèn)為為核心“中中小老板鞋鞋襪聚集地地”的瑞安安市之全面面考察；

從溫州晚報(bào)報(bào)、溫州都都市報(bào)、溫溫州日?qǐng)?bào)到到溫州商報(bào)報(bào)四家主力力媒體20余位負(fù)責(zé)人人的全面深深入了解，，到超過(guò)10位溫州本地地人的房產(chǎn)產(chǎn)投資客之之當(dāng)面交談?wù)劊?/p>

從將軍大酒店店、溫州飯飯店、國(guó)際際大酒店、、王朝大酒酒店、國(guó)貿(mào)貿(mào)大酒店、、喜來(lái)登大酒店、陽(yáng)陽(yáng)光假日大大酒店、花花園大酒店店等10余余家四星級(jí)級(jí)大酒店的的了解，到到有錢購(gòu)房客群群大多數(shù)不不住家住星星級(jí)酒店等等20多條條“怪現(xiàn)象象”的深刻刻體會(huì)；

從親身目睹睹上海不下下10家房房地產(chǎn)項(xiàng)目目在溫州星星級(jí)酒店火火熱發(fā)售，，到越南房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、、云南、山山東青島及及濰坊、河河北房地產(chǎn)產(chǎn)、大連、、北京不下下3家、杭杭州、東北北等不下下10個(gè)個(gè)城市的的登陸搶搶灘；

從的的確確確東方方銀座14萬(wàn)元元廣告費(fèi)費(fèi)賣了16套房房，到御御景園確確確實(shí)實(shí)實(shí)1個(gè)多多月50多多萬(wàn)廣告告費(fèi)賣了了100多套房房，到莊莊勝百萬(wàn)萬(wàn)城兩個(gè)個(gè)星期40萬(wàn)元元廣告費(fèi)費(fèi)賣了50套套房，中中關(guān)村科科技貿(mào)易易中心商商鋪火熱熱發(fā)售；；同時(shí)由由于操盤盤人不力力昆泰項(xiàng)目3天天撤出溫溫州，再再到珠江江竣景1個(gè)月只只賣不到到10套套房，再再到南三三環(huán)南曦曦大廈只打打了半版版廣告幾幾乎賣了了一棟樓樓；

從8月7日5：：50分分回北京京，一上上飛機(jī)又又碰到購(gòu)購(gòu)買御景景園的兩兩位客戶戶的深談?wù)劊狡淞粝孪码娫捴髦鲃?dòng)將要要介紹專專門以投投資炒家家為主業(yè)業(yè)的客戶戶，最終終發(fā)現(xiàn)北北京至溫州的航航班、或或溫州至至北京的的航班，，至少飛飛機(jī)上30%以以上的人人與投資資北京的的房有關(guān)；……小結(jié)溫州是中中國(guó)少有有的“老老板城””，溫州州人是中中國(guó)少有有的房地地產(chǎn)投資資聯(lián)合家家。一、浙江江溫州地地區(qū)營(yíng)銷銷計(jì)劃

認(rèn)購(gòu)額/套數(shù)———以平平層平均均150平米單單位為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，仍仍以最終終折后的的12000元元/平米米均價(jià)計(jì)計(jì)算，計(jì)計(jì)劃最低低認(rèn)購(gòu)20套，，當(dāng)?shù)劁N銷售價(jià)格格達(dá)到3600萬(wàn)元以以上。

銷售周期期——8月12日周二二至8月月17日日周日為為第一銷銷售周期期；8月18日日至8月24日日為第第二銷銷售周周期，，共13天天集中中發(fā)售售時(shí)間間。如發(fā)售售效果果十分分良好好，將將在8月25——31日增增加一一個(gè)銷銷售周周。認(rèn)認(rèn)購(gòu)額額將追追加1800萬(wàn)萬(wàn)元，，認(rèn)購(gòu)購(gòu)套數(shù)數(shù)再追追加10套套。

營(yíng)銷策策略———針針對(duì)目目標(biāo)客客群，，短時(shí)時(shí)間高高密度度、高高強(qiáng)度度、集集中式式、多多元化化推廣廣投放放，溫溫州、、樂(lè)清清、瑞瑞安三三地聯(lián)聯(lián)售，，迅速速高成成交、、高認(rèn)認(rèn)知率率、多多元面面回收收，達(dá)達(dá)成既既定認(rèn)認(rèn)購(gòu)額額。

推廣計(jì)計(jì)劃———8月12日日周二二至8月14日日周四四為新新聞造造勢(shì)及及專場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)告告示期期；8月15日日當(dāng)天天硬廣廣主推推日；；8月月16—17日日為期期兩天天，為為溫州州市王王朝大大酒店店專場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)日；；8月月18—19日日為第第二銷銷售周周的硬硬廣主主推日日；8月20——21日為為樂(lè)清清/瑞瑞安兩兩地專專場(chǎng)活活動(dòng)日日；8月22—24日日為期期3天天的王王朝定定點(diǎn)后后續(xù)發(fā)發(fā)售日日。

人員安安排———8月12—14日日新聞聞造勢(shì)勢(shì)及告告知日日，胡胡皖瑩瑩、劉劉姍；；8月月15—17日日營(yíng)銷銷主攻攻日，，童宇宇、高高姍、、范櫻櫻花、、朱紅紅、崔崔珣；；胡皖皖瑩、、劉姍姍、王王素云云、李李艷萍萍；8月18——21日聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)售日日，瑞瑞安分分派童童宇、、范櫻櫻花、、朱紅紅、王王素云云；樂(lè)樂(lè)清分分派胡胡皖瑩瑩、劉劉姍、、李艷艷萍、、崔珣珣；溫溫州分分派高高姍；；8月月22—24日日后續(xù)續(xù)發(fā)售售日，，委派派童宇宇、高高姍定定點(diǎn)掃掃尾。。備注：：8月月11日晚晚，第第一批批劉旭旭濤、、財(cái)務(wù)務(wù)劉晶晶晶、、胡皖皖瑩、、劉姍姍4人人先行行抵達(dá)達(dá)；8月14日日晚童童宇等等9人人再行行到達(dá)達(dá)；8月22日日只留留劉旭旭濤、、劉晶晶晶、、童宇宇、高高姍4人，，其余余回京京；8月25日日剩余人人等全全部班班師回回京。。

售價(jià)及折扣扣權(quán)限—針對(duì)2號(hào)號(hào)樓北京和和溫州統(tǒng)一一均價(jià)為13000元/平米米；—69平米米業(yè)務(wù)員折折扣權(quán)限折折，主管折折，，總監(jiān)折折；；—133平平米及以上上大戶型，，業(yè)務(wù)員折折扣權(quán)限折折，，主管折折，總總監(jiān)折折；—5套以上上團(tuán)購(gòu)戶型型打折，需需請(qǐng)示總監(jiān)監(jiān)，最低折折；；—133平平米以上戶戶型，北京京區(qū)及溫州州區(qū)視客戶戶需求可以以提供包租租兩至三年年服務(wù)，三三年最低個(gè)個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；；兩年最低低點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)惠—235平平米戶型視視客戶特殊殊需求，可可以送戶口口；兩年最最低個(gè)個(gè)點(diǎn)，三三年最低2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠惠—包租兩年年及送戶口口兩項(xiàng)優(yōu)惠惠政策，客客戶只能選選擇其一。。二、8月11日前完完成及準(zhǔn)備備工作1、北京區(qū)區(qū)工作安排排

廣告——8月14日日北青整版版硬廣，8月10日日之前設(shè)計(jì)計(jì)完成。設(shè)設(shè)計(jì)畫面為為現(xiàn)房實(shí)景景圖為主，，廣告主文文案為“長(zhǎng)長(zhǎng)安街/CBD/賽特/使館館區(qū)四區(qū)圍圍合40萬(wàn)元享受受——1萬(wàn)萬(wàn)平米萬(wàn)國(guó)國(guó)文化商業(yè)業(yè)街/1.5萬(wàn)萬(wàn)平米的獨(dú)獨(dú)立車位/1萬(wàn)萬(wàn)平米亞北北生態(tài)花園園種植園/5000平米米中心綠地地/3000平平米星級(jí)會(huì)會(huì)所/5000米長(zhǎng)幅通通惠河常年年專署碼頭頭專署游艇””萬(wàn)豪君天下下依水水稀居精裝裝現(xiàn)房全全面入住住在即！

人員——銷銷售：賈葉葉寧、宋美美丹、王文文彬，正常常接電接訪訪執(zhí)行；前臺(tái)：張劍劍坤、孫蕾蕾，務(wù)必做做好每日來(lái)來(lái)電來(lái)訪統(tǒng)統(tǒng)計(jì)；策劃劃/客服：：袁雪松，，同時(shí)配合合溫州廣告告推廣事宜宜；辦公/行政政：趙慧穎穎，建議增增招一名前前臺(tái)，協(xié)助助樓上工作作；保潔：：張小姐，，務(wù)必每天天上下樓衛(wèi)衛(wèi)生、資料料清潔整齊齊；裝修修配合：孟孟先生，負(fù)負(fù)責(zé)入住客客戶的全面面裝修溝通通；司機(jī)：8月月18日前前，將三家家商場(chǎng)剩余余資料拉回回售樓處備注——北北京貴友附附近的吉利利大廈溫州州人十分集集中；東三三環(huán)投資御御景園的溫溫州炒家和和吉利大廈廈的投資客客群是我在在飛機(jī)上認(rèn)認(rèn)識(shí)的楊小小姐及陳先先生介紹的的溫州朋友友，很可能能近期過(guò)來(lái)來(lái)看房，三三位銷售員員要謹(jǐn)慎接接待。

廣告公司配合合8月10日前前，完成溫州州區(qū)DM重新設(shè)計(jì)及展展板設(shè)計(jì)；8月10日前前，同時(shí)完成成三篇半版軟軟文排版設(shè)計(jì)計(jì)；8月11日前前，完成一篇篇1/3版硬硬廣設(shè)計(jì)；8月12日前前，完成一篇篇整版硬廣設(shè)設(shè)計(jì)；8月15日前前，完成兩篇篇半版硬廣設(shè)設(shè)計(jì)。備注——隨時(shí)時(shí)提供相關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目所需的電電子郵件。2、溫州行程程前工作準(zhǔn)備備

飛機(jī)及費(fèi)用申申請(qǐng)北京至溫州長(zhǎng)長(zhǎng)途汽車共22個(gè)小時(shí)，，300元/人；坐火車車35個(gè)小時(shí)時(shí)，460元元/人；北京京至溫州飛機(jī)機(jī)行程2小時(shí)時(shí)10分鐘；；北京至溫州州飛機(jī)票55折，760元/人；溫溫州至北京6折，830元/人。鑒于飛機(jī)十分分方便，不會(huì)會(huì)影響到北京京及溫州兩地地發(fā)售的工作作時(shí)間，溫州州來(lái)回13人人共20670元，加上上1300元元建設(shè)費(fèi)及520元保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)，再加加上1000元左右來(lái)回回打車費(fèi)，共需23490元整。

溫州打車費(fèi)用用申請(qǐng)市內(nèi)打車白天天10元，晚晚上12元，，主要用于總總監(jiān)批準(zhǔn)的工工作所需樂(lè)清清市包車兩部部，用于來(lái)回回5人分銷工工作，共600元左右；；瑞安市包車車兩部，用于于來(lái)回5人分分銷工作；共共600元左左右

其他費(fèi)用申請(qǐng)請(qǐng)溫州市王朝大酒店、、樂(lè)清市喜來(lái)來(lái)登大酒店、、瑞安市陽(yáng)光光假日大酒店店住宿及商務(wù)套套房費(fèi)用申請(qǐng)請(qǐng)；三家酒店大堂堂場(chǎng)地租賃、、門口條幅、、指示牌、咖咖啡、茶水招招待費(fèi)；溫州都市報(bào)報(bào)、晚報(bào)、日日?qǐng)?bào)、商報(bào)廣廣告費(fèi)；5000份DM（以現(xiàn)房實(shí)景圖圖及戶型為主主）印刷費(fèi)等等，祥見(jiàn)以下下計(jì)劃表。

銷售工具準(zhǔn)備備新價(jià)單單、銷銷控表表、裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、租金金表、、樓書書、合合同及及補(bǔ)充充協(xié)議議公司司營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照照復(fù)印印件、、五證證復(fù)印印件、、利率率表、、付款款方式式、筆筆記本本按揭揭辦理理辦法法、辦辦理手手續(xù)程程序費(fèi)費(fèi)、入入住收收費(fèi)明明細(xì)表表物業(yè)業(yè)管理理收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、認(rèn)認(rèn)購(gòu)書書、預(yù)預(yù)售契契約等等三、必必須及及時(shí)了了解的的溫州州市場(chǎng)場(chǎng)1、溫溫州客客群購(gòu)購(gòu)房特特征

投資萬(wàn)萬(wàn)豪項(xiàng)項(xiàng)目的的主力力客群群有兩兩種：：一種種是溫溫州人人在北北京區(qū)區(qū)有生生意往來(lái)來(lái)的的，，另另一一種種是是主主業(yè)業(yè)投投資資炒炒房房的的溫溫州州買買家家，，前前者者較較之之后后者者更更是是準(zhǔn)客客戶戶，，每每位位銷銷售售人人員員要要及及時(shí)時(shí)甑甑別別；；

溫州州人人購(gòu)購(gòu)房房無(wú)無(wú)論論房房?jī)r(jià)價(jià)高高低低，，都都喜喜歡歡經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型的的精精細(xì)細(xì)空空間間，，認(rèn)認(rèn)為為更更為為合理理，，更更適適合合投投資資，，所所以以務(wù)務(wù)必必將將各各戶戶型型的的多多功功能能介介紹紹詳詳細(xì)細(xì)。。

溫州州地地區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)房房力力最最強(qiáng)強(qiáng)的的是是樂(lè)樂(lè)清清市市，，10萬(wàn)萬(wàn)名名溫溫州州人人在在北北京京做做生生意意的的，，有4萬(wàn)萬(wàn)人人是是樂(lè)樂(lè)清清人人；；瑞瑞安安市市生生意意人人及及私私營(yíng)營(yíng)主主是是以以小小商商品品及及電電器器經(jīng)經(jīng)營(yíng)為為主主，，務(wù)務(wù)必必善善待待每每一一位位到到訪訪客客戶戶，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)懈懈怠怠者者予予以以當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)辭辭退退；；

溫州州人人購(gòu)購(gòu)房房不不買買13、、14、、18、、24層層的的房房號(hào)號(hào)；；價(jià)價(jià)單單直直接接將將18層層改改為為19層層；；

投資資出出租租是大大多多數(shù)數(shù)溫溫州州人人外外地地置置業(yè)業(yè)的的主主要要目目的的，，每每月月純純盈盈利利租租金金是是溫溫州州人人最最關(guān)關(guān)心心的的話話題題，，溫溫州州人人單單純純?yōu)闉榱肆?%的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率去去買買北北京京項(xiàng)項(xiàng)目目的的大大有有人人在在；；溫溫州州人人單單獨(dú)獨(dú)為為了了孩孩子子高高考考享享受受北北京京人人待待遇遇，，凡凡是是送送戶戶口口的的均均好好戶戶型型每每一一套套都都勢(shì)勢(shì)必必?zé)釤徜N銷，，但但要要記記住住送送戶戶口口的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人是是購(gòu)購(gòu)房房人人，，小小孩孩戶戶口口開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商單單獨(dú)獨(dú)辦辦。。

溫州州主主力力購(gòu)購(gòu)房房客客群群年年齡齡層層次次是是38—45歲歲之之間間，，統(tǒng)統(tǒng)一一屬屬90年年代代做做生生意意富富起起來(lái)來(lái)的的生生意意人人，，主主要要以以眼眼鏡鏡、、打打火火機(jī)機(jī)、、鈕鈕扣扣、、皮皮鞋鞋、、服服裝裝、、剃剃須須刀刀、、化化工工廠廠、、輕輕工工行行業(yè)業(yè)為為主主。。

根據(jù)當(dāng)?shù)卣J(rèn)認(rèn)購(gòu)需求，，當(dāng)時(shí)到北北京來(lái)的客客戶，提供供來(lái)回飛機(jī)機(jī)票報(bào)銷優(yōu)優(yōu)惠政策（（可從折扣扣中剔除））2、溫州市市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)特征

溫州市區(qū)商商品房均價(jià)價(jià)6000—7000元元/平米

溫州市區(qū)分分為三個(gè)區(qū)區(qū)：鹿城區(qū)區(qū)、龍灣區(qū)區(qū)、甌江區(qū)區(qū)

溫州財(cái)富分分布較為平平均，農(nóng)民民比市民更更富有，中中領(lǐng)階層3000元元/月，房房地產(chǎn)成為為投資類別別的主流

能夠接受的的北京高端端產(chǎn)品首付付款在30—50萬(wàn)之間間

當(dāng)?shù)卣俟賳T直接或或間接買房房的也很多多，政府的的帶動(dòng)不容容忽視

餐飲一天平均500元/桌，1萬(wàn)萬(wàn)桌500萬(wàn)元消費(fèi)費(fèi)力

溫州本地房房地產(chǎn)項(xiàng)目目很少打廣廣告，由于于更多的是是投資型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售買家，，開(kāi)盤階段段一兩次廣廣告就基本本上清盤了了。備注：關(guān)于于溫州市場(chǎng)場(chǎng)的了解，，可通過(guò)酒酒店每天免免費(fèi)的報(bào)紙紙、前期溫州異地營(yíng)營(yíng)銷案的結(jié)結(jié)合及本人人所購(gòu)買的的書籍盡快快了解。四、核心營(yíng)營(yíng)銷策略1、主題：：京城唯一一的雙塔稀稀居公寓京城城唯唯一一擁?yè)碛杏袑Ｊ鹗鸫a碼頭頭專專署署游游艇艇的的水水岸岸尊尊邸邸長(zhǎng)安安街街/CBD/賽特特/第第一一使使館館區(qū)區(qū)罕罕有有四四區(qū)區(qū)交交疊疊投投資資價(jià)價(jià)值值核心心區(qū)區(qū)罕罕有有現(xiàn)現(xiàn)房房發(fā)發(fā)售售的的精精品品項(xiàng)項(xiàng)目目2、、媒媒體體：：溫州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)媒媒體體覆覆蓋蓋率率高高，，主主要要平平面面媒媒體體有有：：溫溫州州都都市市報(bào)報(bào)、、溫溫州州晚晚報(bào)報(bào)、、溫溫州州日日?qǐng)?bào)報(bào)、、溫溫州州商商報(bào)報(bào)。。溫州州都都市市報(bào)報(bào)————35萬(wàn)萬(wàn)發(fā)發(fā)行行量量，，市市區(qū)區(qū)28萬(wàn)萬(wàn)份份，，周周四四房房產(chǎn)產(chǎn)專專版版，，相相比比較較而而言言，，樂(lè)樂(lè)清清和和瑞瑞安安都都市市報(bào)報(bào)發(fā)發(fā)行行量量最最大大，，有有部部份份報(bào)報(bào)紙紙是是免免費(fèi)費(fèi)贈(zèng)贈(zèng)送送的的，，她她是是溫溫州州地地區(qū)區(qū)人人氣氣最最旺旺的的綜綜合合型型經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)報(bào)報(bào)，，溫州州晚晚報(bào)報(bào)————20余余萬(wàn)萬(wàn)發(fā)發(fā)行行量量，，擁?yè)碛杏?000人人購(gòu)購(gòu)房房俱俱樂(lè)樂(lè)部部，，獨(dú)獨(dú)有有周周四四版版的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)專?？?，，雖雖說(shuō)說(shuō)總總體體在在走走下下坡坡路路，，但但由由于于房房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)威威性性最最高高，，10余余年年辦辦報(bào)報(bào)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，房房產(chǎn)產(chǎn)辦辦報(bào)報(bào)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)最最足足，，以以上上兩兩報(bào)報(bào)是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的互互補(bǔ)補(bǔ)型型首首選選報(bào)報(bào)。。溫州日?qǐng)?bào)報(bào)——15萬(wàn)份份發(fā)行量量，周三三房產(chǎn)專專版，商商報(bào)和日日?qǐng)?bào)投遞遞渠道一一致；辦辦刊50多年，，權(quán)威性性較高。。日?qǐng)?bào)一一般均作作為地區(qū)區(qū)的黨報(bào)報(bào)或行政政報(bào)，但但溫州之之所以怪怪其中因因?yàn)檎賳T甚甚至在主主動(dòng)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資客，所所以溫州州日?qǐng)?bào)成成為房開(kāi)開(kāi)項(xiàng)目的的必選。。溫州商報(bào)———號(hào)稱28萬(wàn)份發(fā)發(fā)行量，三三分之二發(fā)發(fā)行量在市市區(qū)。周三三房產(chǎn)專版版，針對(duì)商商務(wù)人士和和商業(yè)投資資者的新報(bào)報(bào)。雖說(shuō)影影響較小，，但針對(duì)性性很強(qiáng)，并并自稱擁有有全國(guó)性的的溫州商會(huì)會(huì)網(wǎng)絡(luò)。營(yíng)銷推廣———鑒于萬(wàn)萬(wàn)豪沙盤較較大，來(lái)回回帶上不便便，故以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)間的的展板替代代，不用帶帶沙盤；每每一則廣告告務(wù)必打上上王朝直銷銷電話；8月21、、22日之之前的廣告告必須打上上樂(lè)清、瑞瑞安兩地的的分銷電話話可以不打折折或少打折折，提高包包租年限和和免契稅或或物業(yè)管理理費(fèi)優(yōu)惠；；房產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)下來(lái)，一一定拆除布布置，否則則會(huì)直接影影響客群對(duì)對(duì)項(xiàng)目的后后續(xù)服務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)；三地地工商局審審批公關(guān)8月12—24日營(yíng)銷銷推廣計(jì)劃劃表媒體投放排排期表12周二13周三14周四15周五16周六17周日18周一19周二20周三21周四溫州晚報(bào)半版軟文半版軟文半版軟文整版硬廣

半版硬廣半版硬廣

1/3頭版贈(zèng)送新聞稿溫州都市報(bào)

半版硬廣半版硬廣1/3頭版

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溫州日?qǐng)?bào)

1/4版頭版

溫州商報(bào)

1/4版頭版

——以上媒體刊前付款，以上費(fèi)用共計(jì)55萬(wàn)元左右。8月12—24日營(yíng)銷銷推廣計(jì)劃劃表媒體投放排排期表溫州市王朝大酒店標(biāo)準(zhǔn)客房（單床或雙床）

750元

六間四間折后價(jià)10800元（4天）折后價(jià)2824元（8天）場(chǎng)地費(fèi)（大堂、咖啡大廳、條幅、指示牌、車位）折后價(jià)20000元（兩天）咨詢熱線包括一部總機(jī)轉(zhuǎn)分機(jī)，一部直撥電話樂(lè)清市喜來(lái)登大酒店標(biāo)準(zhǔn)房（雙人房）460元三間折后價(jià)1380元場(chǎng)地費(fèi)（提供大堂、桌、椅、條幅、指示牌、車位）折后價(jià)8000元（兩天）咨詢熱線包括一部總機(jī)轉(zhuǎn)分機(jī)，一部直撥電話瑞安市陽(yáng)光假日大酒店標(biāo)準(zhǔn)房528元三間折后價(jià)950元場(chǎng)地費(fèi)（提供大堂、桌、椅、條幅、指示牌、車位）折后價(jià)3000元（兩天）咨詢熱線包括一部總機(jī)轉(zhuǎn)分機(jī)，一部直撥電話——以上場(chǎng)地及標(biāo)房統(tǒng)一先付50%費(fèi)用，以上費(fèi)用大致為5萬(wàn)元左右。賣場(chǎng)及商務(wù)務(wù)住宿一覽覽表其他事項(xiàng)一一覽表DM單印刷5000份銅版紙北京印刷3000元左右商務(wù)套間展板設(shè)計(jì)噴繪4塊當(dāng)?shù)貒娎L1000元左右13人用餐午餐/晚餐20元/人5500元左右布展費(fèi)用包括茶水、飲料、咖啡等飲品1萬(wàn)元左右公關(guān)費(fèi)工商/媒體/大客戶2萬(wàn)元左右——以上各項(xiàng)費(fèi)用大致為42500元左右?！陨腺M(fèi)費(fèi)用總計(jì)64．25萬(wàn)元，加加上來(lái)回飛飛機(jī)、打車車等費(fèi)用，，總費(fèi)用不不超過(guò)67萬(wàn)元。五、萬(wàn)豪君君天下溫州州媒體投放放計(jì)劃明細(xì)細(xì)1、溫州晚晚報(bào)

軟文：版面：2——24版黑黑白（更融融合新聞））規(guī)格：16．5×23cm半版刊例價(jià)：35000元頻次：3刊登時(shí)間：：8月12日周二、、13日周周三、14日周四主題1：長(zhǎng)長(zhǎng)安街/CBD/賽特/通惠惠河——究究竟誰(shuí)的天天下？投資牌/豪豪宅熱/商商住風(fēng)/郊郊區(qū)健康論論—城區(qū)高高端住宅到到底應(yīng)跟誰(shuí)誰(shuí)的風(fēng)？主題2：萬(wàn)萬(wàn)豪君天下下——稀居居沖擊下半半年北京房房市主題3：稀稀居/水居居/泛居———三棲建建筑今天家家天下電子文件送送交時(shí)間：：各提前一一天以上備注：贈(zèng)送送一期新聞聞稿（8月月15日周周五出刊，，8月14日前提供供電子文件件）主題4：萬(wàn)萬(wàn)房雜志““萬(wàn)豪雙塔塔雄霸霸天下”主主打文章之之提煉

硬廣版面：第一一版彩色版版規(guī)格：9．．5×23cm1/3版刊例價(jià)：80000元頻次：1刊登時(shí)間：：8月14日周四電電子文件送送交時(shí)間：：8月13日前主題：投資資“天下””只有一個(gè)個(gè)萬(wàn)豪豪君天下內(nèi)容：以DM投資型主文文案及王朝朝大酒店活活動(dòng)告知為為主版面：封底底彩版規(guī)格：33×23cm整版刊例價(jià)：100000元頻次：1刊登時(shí)間：：8月15日周五電電子子文件送交交時(shí)間：8月14主題：投資資“天下””只有一個(gè)個(gè)萬(wàn)豪豪君天下副題：“誰(shuí)誰(shuí)能誰(shuí)誰(shuí)會(huì)誰(shuí)誰(shuí)堪”，設(shè)設(shè)計(jì)主畫面面為現(xiàn)房實(shí)實(shí)景圖版面：2——24版彩彩版規(guī)格：16．5×23cm半版刊例價(jià)：45000元頻次：2刊登時(shí)間：：8月18日周一、、8月19日周二電子文件送送交時(shí)間：：分別8月月16、17日前主題1：投投資倒記分分，現(xiàn)房實(shí)實(shí)景碼頭游游艇為主主題2：萬(wàn)萬(wàn)豪君天下下投資資家天下235平米戶型型為主，主主推投資回回報(bào)率兩次廣告結(jié)結(jié)合樂(lè)清、、瑞安活動(dòng)動(dòng)——以上刊刊例價(jià)共375000元，晚晚報(bào)最低折折扣折折，折折后價(jià)共萬(wàn)萬(wàn)元2、溫州都都市報(bào)

半版硬廣版面：彩色色普通版規(guī)格：16×23cm刊例價(jià)：44000元投放日期：：8月13日周三、、14日周周四、18日周一、、19日周周二電子文件日日期：各提提前1天投放頻率：：4兩版廣告主主題1：投投資“天下下”只有一一個(gè)萬(wàn)萬(wàn)豪君天下下（最新DM文字稿為主主）內(nèi)容：以DM投資型主文文案及王朝朝大酒店活活動(dòng)告知為為主廣告主題3：投資倒倒記分，現(xiàn)現(xiàn)房實(shí)景碼碼頭游艇為為主廣告主題4：萬(wàn)豪君君天下投投資家天天下235平米米戶型為主主，主推投投資回報(bào)率率兩次廣告結(jié)結(jié)合樂(lè)清、、瑞安活動(dòng)動(dòng)

1/3頭版版版面：第一一版彩色版版規(guī)格：9××25cm刊例價(jià)：80000元投放日期：：8月15日周五電子文件日日期：8月月14日前前投放頻率：：1主題：投資資“天下””只有一個(gè)個(gè)萬(wàn)豪豪君天下內(nèi)容：以DM投資型主文文案及王朝朝大酒店活活動(dòng)告知為為主——以上廣廣告刊例總總價(jià)為168000元，都市市報(bào)最低折折扣價(jià)為折折，，折后價(jià)為為萬(wàn)萬(wàn)元3、溫州日日?qǐng)?bào)1/4硬廣廣版面：第一一版彩色規(guī)格：12×35cm或24×34．5cm或10×35cm刊例例價(jià)價(jià)：：61000元元投放放日日期期：：8月月14日日周周四四電子子文文件件日日期期：：8月月13日日前前頻率率：：1主題題：：投資資““天天下下””只只有有一一個(gè)個(gè)萬(wàn)萬(wàn)豪豪君君天天下下內(nèi)容容：：以以DM投資資型型主主文文案案及及王王朝朝大大酒酒店店活活動(dòng)動(dòng)告告知知為為主主———廣廣告告刊刊例例價(jià)價(jià)為為61000元元，，日日?qǐng)?bào)報(bào)最最低低折折扣扣為為折折，，折折后后價(jià)價(jià)是是萬(wàn)萬(wàn)元元4、、溫溫州州商商報(bào)報(bào)1/4硬硬廣廣版面面：：第第一一版版彩彩色色版版規(guī)格格：：8．．5×24cm或17××12cm刊例例價(jià)價(jià)：：50000元元投放放日日期期：：8月月13日日周周三三電子子文文件件日日期期：：8月月12日日前前頻率率：：1主題題：：投資資““天天下下””只只有有一一個(gè)個(gè)萬(wàn)萬(wàn)豪豪君君天天下下內(nèi)容容：：以以DM投資資型型主主文文案案及及王王朝朝大大酒酒店店活活動(dòng)動(dòng)告告知知為為主主——廣告刊例例價(jià)為50000元，商商報(bào)最低折扣扣價(jià)折，，折后價(jià)萬(wàn)萬(wàn)元5、費(fèi)用總計(jì)計(jì)以上四家主力力媒體按照合合同成交價(jià)共共萬(wàn)元，較之原原預(yù)算55萬(wàn)元低低出元，且且全全部為為刊前前付款款。結(jié)尾：：萬(wàn)豪豪在當(dāng)當(dāng)?shù)孬@獲得了了閃亮亮成功功，但但于當(dāng)當(dāng)?shù)夭徊豢赡苣苤黧w體成交交，必必須看看完房房子再再下單單是溫溫州人人的特特性，，溫州州人北北京實(shí)實(shí)地看看房后后，最最終成成交額額至9月初初1個(gè)個(gè)多億億元，，11月底底之前前萬(wàn)豪豪總計(jì)計(jì)3．4個(gè)億億。這這其中中德潤(rùn)潤(rùn)集團(tuán)團(tuán)總裁裁決策策和溫溫州中中介人人的調(diào)調(diào)動(dòng)及及我離離開(kāi)后后的操操盤手手功不不可沒(méi)沒(méi)。通通過(guò)萬(wàn)萬(wàn)豪個(gè)個(gè)案，，我也也學(xué)到到了一一些東東西，，多謝謝大家家批評(píng)評(píng)指教教。9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。03:12:2603:12:2603:121/5/20233