世聯(lián)建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價(jià)格研判與策略制

建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價(jià)格研判與策略制定謹(jǐn)呈：建發(fā)房產(chǎn)[2007]GW53前提說(shuō)明根據(jù)上次匯報(bào)的共識(shí)，目前銷售不利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，銷售不是目的。價(jià)格研判與銷售策略基于上次共識(shí)，既以價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)為前提，最大可能挖掘項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值。2報(bào)告內(nèi)容商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判銷售方式與策略項(xiàng)目均價(jià)研判3商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析規(guī)模(㎡)銷售率出租率售價(jià)(元/㎡)平均租金(元/㎡/月)回報(bào)率區(qū)域商業(yè)漳州角美鎮(zhèn)中心25334--100%1.5萬(wàn)856.8%漳州龍池開發(fā)區(qū)18734--90%1.1萬(wàn)505.5%社區(qū)商業(yè)未來(lái)海岸23600100%45%1.6萬(wàn)403%大學(xué)康城15000100%--1.6萬(wàn)----區(qū)域市場(chǎng)租售市場(chǎng)樂(lè)觀，平均售價(jià)可達(dá)到1.1-1.6萬(wàn)/㎡，但社區(qū)商業(yè)初期經(jīng)營(yíng)回報(bào)低4項(xiàng)目前的海滄路是漳州、角美綜合開發(fā)區(qū)與廈門的主要通道，在與角美鎮(zhèn)主要街道僑光路比較中，海滄路轎車、貨車、公交車、的士測(cè)試值高于僑光路可證明其作為城際交通要道的地位。人、摩托車、自行車的缺失說(shuō)明其缺少基本的商業(yè)消費(fèi)人流，立足項(xiàng)目外圍市場(chǎng)發(fā)展商業(yè)的空間十分狹窄。依據(jù)目前小區(qū)人口規(guī)劃和置業(yè)情況分析，以及PX的影響未來(lái)小區(qū)入住人口量具有不可預(yù)測(cè)性。項(xiàng)目目前缺失基本商業(yè)人流，臨交通干道保證未來(lái)對(duì)外部人流的吸引商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析規(guī)劃人口10000左右50-60%的購(gòu)房業(yè)主是兼具投資和居住目的，約30%是計(jì)劃純居住使用。

5報(bào)告內(nèi)容商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判銷售方式與策略項(xiàng)目均價(jià)研判6從市場(chǎng)角度對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的研判商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判消費(fèi)市場(chǎng)周邊人流量周邊消費(fèi)力投資市場(chǎng)投資觀念投資特征其它政策環(huán)境特殊環(huán)境小區(qū)規(guī)劃人口1萬(wàn)，純自住30%；項(xiàng)目前以車流為主…小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)高，入住人口消費(fèi)能力強(qiáng)；龍池工薪層消費(fèi)能力低；龍池高管，角美高收入者消費(fèi)能力高…閩南一鋪養(yǎng)三代觀念，對(duì)回報(bào)率不敏感…注重長(zhǎng)期升值價(jià)值，對(duì)短期租金收益不敏感…是否有稅收優(yōu)惠…PX項(xiàng)目影響…區(qū)位環(huán)境廈漳大都市區(qū)化的橋梁區(qū)位…區(qū)域經(jīng)濟(jì)龍池、海滄的快速發(fā)展…影響性7街區(qū)鋪位的位置、結(jié)構(gòu)是影響鋪位價(jià)值的直接因素臨路鋪位目標(biāo)客戶最多，價(jià)格有一定溢價(jià)空間。內(nèi)街鋪接受度不高，目前價(jià)格空間較小，隨著主力商家的確定、招商工作的進(jìn)展，內(nèi)鋪價(jià)格有望上調(diào)，可以采取低開高走的策略。商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判銷售范圍8報(bào)告內(nèi)容商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)價(jià)值研判銷售方式與策略項(xiàng)目均價(jià)研判9銷售方式：采取直接銷售，帶租約但不返租，參考萬(wàn)科城三種銷售方式是開發(fā)商與投資者風(fēng)險(xiǎn)搏弈，而目前憑著開發(fā)商的本地規(guī)模和品牌實(shí)力，關(guān)注價(jià)值實(shí)現(xiàn)，在策略選擇上偏向提升投資者信心，保證銷售價(jià)值。直接銷售帶租約銷售返租銷售特點(diǎn)開發(fā)商把商鋪直接銷售給業(yè)主開發(fā)商找到商鋪?zhàn)鈶?，并帶此租約與商鋪業(yè)主簽定買賣合約投資者在與發(fā)展商簽訂商鋪銷售合同后發(fā)展商許諾在未來(lái)的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)

優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)開發(fā)商回款快、流程簡(jiǎn)單、操作方便提高商鋪對(duì)業(yè)主的吸引力，相對(duì)減低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)將業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)減到最低，對(duì)商鋪銷售有一定幫助銷售實(shí)現(xiàn)難度大操作較繁瑣操作、手續(xù)最為繁瑣項(xiàng)目目標(biāo)保證銷售價(jià)值策略選取√×銷售方式與策略10B1-2B2-2B1-1B2-1銷售策略略：臨街街、小廣廣場(chǎng)1-2層商商鋪組合合銷售，，其他分分層二層和一一層打通通捆綁銷銷售，聯(lián)聯(lián)動(dòng)解決決傳統(tǒng)二二層經(jīng)營(yíng)營(yíng)和銷售售的難題題。一、二樓樓打通捆捆綁銷售售，提升升二層的的價(jià)值；；方式：下下鋪+上上鋪銷售方式式與策略略11項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)整合優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threat周邊居住住氛圍不不足周邊社會(huì)會(huì)配套缺缺乏高品質(zhì)大大盤社區(qū)區(qū)品牌開發(fā)發(fā)商廈漳交通通的咽喉喉PX影響響置業(yè)者趨趨向投資資位處廈漳漳交通要要道片區(qū)高檔檔住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃片區(qū)缺乏乏高品質(zhì)質(zhì)商業(yè)銷售方式式與策略略商業(yè)街的的SWOT分析析及銷售售策略建建議片區(qū)高檔檔住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃位處廈漳漳交通要要道片區(qū)缺乏乏高品質(zhì)質(zhì)商業(yè)PX項(xiàng)目目帶來(lái)的的未來(lái)消消費(fèi)潛力力增加崛起中的的副城區(qū)區(qū)海滄區(qū)區(qū)商業(yè)價(jià)價(jià)值拉動(dòng)動(dòng)高速發(fā)展展中的龍龍池開發(fā)發(fā)區(qū)的商商業(yè)價(jià)值值提升潛在廈漳漳一體化化帶來(lái)的的利好12報(bào)告內(nèi)容容商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分分析商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)值研研判銷售方式與與策略項(xiàng)目均價(jià)研研判13項(xiàng)目商鋪價(jià)價(jià)格的制定定基于目前前和對(duì)未來(lái)來(lái)利好的最最大可能挖挖掘市場(chǎng)參考項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格住宅宅比比較較趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)街鋪鋪價(jià)價(jià)值值研研判判分區(qū)區(qū)均均價(jià)價(jià)14以市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法量量化化各各種種價(jià)價(jià)值值指指標(biāo)標(biāo)，，權(quán)權(quán)重重排排序序?yàn)闉椋海捍蟠髮W(xué)學(xué)康康城城>本本項(xiàng)項(xiàng)目目>未未來(lái)來(lái)海海岸岸>龍龍池池項(xiàng)目目均均價(jià)價(jià)研研判判比較因素人流量商業(yè)氛圍交通條件升值潛力主力店產(chǎn)權(quán)狀況合計(jì)權(quán)重202015151515100比較項(xiàng)目未來(lái)海岸121891112668大學(xué)康城1618101213776龍項(xiàng)目16161213111179以未來(lái)來(lái)海海岸岸、、大大學(xué)學(xué)康康城城、、龍龍池池商商業(yè)業(yè)等商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為比比準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，從從人流流量量、、商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛、、交交通通條條件件、、升升值值潛潛力力、、主主力力店店及及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)狀狀況況等主主要要商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值影影響響因因素素進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合評(píng)評(píng)分分，，得得出出項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心均均價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算值值。。大學(xué)學(xué)康康城城與與未未來(lái)來(lái)海海岸岸開開發(fā)發(fā)品品質(zhì)質(zhì)和和性性質(zhì)質(zhì)都都與與項(xiàng)項(xiàng)目目類類似似,又又同同處處于于廈廈門門遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊大大盤盤,所所以以對(duì)對(duì)于于項(xiàng)項(xiàng)目目具具有有較較高高參參考考價(jià)價(jià)值值龍池作為項(xiàng)目目片區(qū)相對(duì)成成熟的生活與與商業(yè)區(qū),其其商業(yè)開發(fā)市市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目目具有一定參參考價(jià)值15通過(guò)權(quán)重與市市場(chǎng)價(jià)格之間間測(cè)算，可可以推算出本本項(xiàng)目均價(jià)為1.65萬(wàn)/㎡合計(jì)權(quán)重值銷售均價(jià)權(quán)重比例所占權(quán)重權(quán)重均價(jià)未來(lái)海岸681.6萬(wàn)1.1630%0.65大學(xué)康城761.6萬(wàn)1.0440%0.66龍池641.1萬(wàn)1.2330%0.34本項(xiàng)目79------1.65風(fēng)情街區(qū)均價(jià)價(jià)=1.65萬(wàn)元/㎡“權(quán)重比例””是項(xiàng)目權(quán)重重值比參考案案例權(quán)重值結(jié)結(jié)果。“所占權(quán)重””是參考案例例對(duì)于項(xiàng)目參參考價(jià)值的評(píng)評(píng)估值?！皺?quán)重均價(jià)””是”銷售均均價(jià)”、“權(quán)權(quán)重比例”、、“所占權(quán)重重”的乘積結(jié)結(jié)果。項(xiàng)目均價(jià)研判判16綜合其他因素素分析，以1.65萬(wàn)/㎡作為銷售售基準(zhǔn)價(jià)格較較為合理根據(jù)首次報(bào)報(bào)告研研究，商鋪鋪價(jià)格格一般般是住住宅的的2-3倍，廈門門市場(chǎng)場(chǎng)多取取上限限，目目前住住宅約約5000，商商鋪價(jià)價(jià)格不不低于于1.5萬(wàn)/㎡根據(jù)首首次報(bào)報(bào)告對(duì)對(duì)2010年趨趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)，，最佳佳位置置商鋪鋪約2萬(wàn)/㎡本項(xiàng)目目商鋪鋪銷售售基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格格1.65萬(wàn)萬(wàn)/㎡較為合合理項(xiàng)目均均價(jià)研研判17依據(jù)街街鋪位位置特特征將將商業(yè)業(yè)街分分為4個(gè)區(qū)區(qū)進(jìn)行行價(jià)值值分析析和價(jià)價(jià)格判判斷內(nèi)街鋪鋪二樓樓小廣場(chǎng)場(chǎng)商鋪鋪內(nèi)街鋪鋪一樓樓2F1F臨街鋪鋪?lái)?xiàng)目均均價(jià)研研判18商業(yè)街街分區(qū)區(qū)指標(biāo)標(biāo)評(píng)定定比較較得出出權(quán)重重從大大至小小依次次為：：小廣廣場(chǎng)商商鋪、、臨街街鋪、、內(nèi)鋪鋪一樓樓、內(nèi)內(nèi)鋪二二樓商鋪價(jià)價(jià)值主主要通通過(guò)鋪鋪位展展示面面、人人流量量、主主力店店影響響、增增值潛潛力等等價(jià)值值點(diǎn)來(lái)來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)，以以此對(duì)對(duì)各位位置鋪鋪位價(jià)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行權(quán)權(quán)重分分析。。價(jià)值點(diǎn)展示面人流量主力店增值潛力合計(jì)權(quán)重20353015100比較區(qū)域臨街鋪2028101270小廣場(chǎng)街鋪1420251574內(nèi)街鋪一樓61310837內(nèi)街鋪二樓5710628綜合以以上分分析比比較得得出，，項(xiàng)目目三個(gè)個(gè)價(jià)值值區(qū)域域大小小次序序?yàn)椋海盒V場(chǎng)場(chǎng)商鋪鋪＞臨街鋪鋪＞內(nèi)鋪一一樓＞內(nèi)鋪二二樓項(xiàng)目均均價(jià)研研判19已推導(dǎo)導(dǎo)出本本項(xiàng)目目核心心均價(jià)價(jià)為16000元/㎡，，以此此為分分區(qū)定定價(jià)的的參考考基準(zhǔn)準(zhǔn)，推推導(dǎo)出出項(xiàng)目目各區(qū)區(qū)域的的價(jià)格格系數(shù)數(shù)：價(jià)值點(diǎn)展示面人流量主力店增值潛力合計(jì)加權(quán)系數(shù)核心均價(jià)權(quán)重11.51618.7510.556.751比較區(qū)域臨街鋪20252012771.4小廣場(chǎng)街3內(nèi)街鋪一樓8132010510.9內(nèi)街鋪二樓46105250.4從上面面各區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)格系系數(shù)得得出，，項(xiàng)目目各區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)格：：臨街鋪鋪（一一、二二層聯(lián)聯(lián)體））實(shí)收收均價(jià)價(jià)=1.65萬(wàn)萬(wàn)元/㎡××1.4≈≈2.31萬(wàn)元元/㎡㎡小廣場(chǎng)場(chǎng)店鋪鋪實(shí)收收均價(jià)價(jià)（一一、二二層聯(lián)聯(lián)體））=1.65萬(wàn)萬(wàn)元/㎡××1.3≈≈2.145萬(wàn)萬(wàn)元/㎡內(nèi)街鋪鋪一樓樓實(shí)收收均價(jià)價(jià)=1.65萬(wàn)萬(wàn)元/㎡××0.9≈≈1.485萬(wàn)萬(wàn)元/㎡內(nèi)街鋪鋪二樓樓實(shí)收收均價(jià)價(jià)=1.65萬(wàn)萬(wàn)元/㎡××0.4≈≈0.66萬(wàn)元元/㎡㎡“核心心均價(jià)價(jià)權(quán)重重”是是其它它區(qū)域域價(jià)格格權(quán)重重的均均值。。“加權(quán)權(quán)系數(shù)數(shù)”是是各權(quán)權(quán)重對(duì)對(duì)“核核心均均價(jià)權(quán)權(quán)重””的比比值。。分區(qū)各各均價(jià)價(jià)為2.31萬(wàn)萬(wàn)元/㎡、、2.145萬(wàn)萬(wàn)元/㎡、、1.485萬(wàn)萬(wàn)元/㎡、、0.66萬(wàn)元元/㎡㎡項(xiàng)目均均價(jià)研研判20銷售價(jià)價(jià)格建建議：：可以以作為為實(shí)際際銷售售價(jià)格格項(xiàng)目均均價(jià)研研判內(nèi)街鋪鋪二樓樓小廣場(chǎng)場(chǎng)商鋪鋪內(nèi)街鋪鋪一樓樓2F1F臨街鋪鋪建議報(bào)報(bào)價(jià)>2.5萬(wàn)/㎡建議報(bào)報(bào)價(jià)>2.3萬(wàn)萬(wàn)/㎡建議報(bào)報(bào)價(jià)>2.3萬(wàn)萬(wàn)/㎡建議報(bào)報(bào)價(jià)>1.8萬(wàn)萬(wàn)/㎡建議報(bào)報(bào)價(jià)>1.4萬(wàn)萬(wàn)/㎡建議報(bào)報(bào)價(jià)>0.8萬(wàn)萬(wàn)/㎡建議報(bào)報(bào)價(jià)>0.5萬(wàn)萬(wàn)/㎡銷售方式報(bào)價(jià)外街鋪聯(lián)體2.3-2.5萬(wàn)/㎡內(nèi)街鋪一層1.4-1.8萬(wàn)/㎡內(nèi)街鋪二層0.5-0.8萬(wàn)/㎡小廣場(chǎng)聯(lián)體2.3萬(wàn)/㎡建議的的銷售售價(jià)格格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的的最大可可能挖挖掘，但并不以以銷售售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)為主主要方方向，根據(jù)據(jù)首次次匯報(bào)報(bào)中的的研究究結(jié)論論，2010年年價(jià)值值能夠夠較好好兌現(xiàn)現(xiàn)，價(jià)價(jià)值方方能夠夠最大大化實(shí)實(shí)現(xiàn)。。建議售售價(jià)銷售前前提———如果客客戶有有意向向購(gòu)買買，必必須嚴(yán)嚴(yán)格根根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃要要求執(zhí)執(zhí)行（（具體體由品品致操操作））。21商業(yè)街街各區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值說(shuō)說(shuō)明內(nèi)街鋪鋪二樓樓小廣場(chǎng)場(chǎng)商鋪鋪內(nèi)街鋪鋪一樓樓2F1F臨街鋪鋪②③⑤⑦①④⑥①價(jià)值從從高到到低②…各個(gè)鋪鋪位的的價(jià)格格結(jié)合合分區(qū)區(qū)均價(jià)價(jià)進(jìn)行行推算算，目目前等待提提供具具體的的鋪位位面積積等基基本指指標(biāo)，各個(gè)個(gè)商鋪鋪通過(guò)過(guò)打分分（類類似住住宅））進(jìn)行行得到到銷售售價(jià)格格。項(xiàng)目均均價(jià)研研判22TheEnd239、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:53:1003:53:1003:531/5/20233:53:10AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2303:53:1003:53Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:53:1003:53:1003:53Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:53:1003:53:10January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20233:53:10上午03:53:101月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:53上上午1月-2303:53January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:53:1003:53:1005January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:53:10上上午3:53上上午03:53:101月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。03:53:1003:53:1003:531/5/20233:53:10AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2303:53:1003:53Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。03:53:1003:53:1003:53Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:53:1003:53:10January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:53:10上上午03:53:101月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:53上上午1月-2303:53January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/53:53:1103:53:1105January202317、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。3:53:11上午3:53上上午03:53:111月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過(guò)過(guò)去最最杰出出的人人談話話。03:53:1103:53:1103:531/5/20233:53:11AM11