世家機構X年成都某地產公園號營銷提案

光榮與夢想ThegloryandthedreamContents目錄觀萬科Part1Part3論策略知態(tài)勢Part2謀營銷Part4觀萬科〖光榮與夢想〗Part1萬科12年公園五號

城市花園的推出，標志著萬科正式進駐成都；并讓成都對城東有了新的認識；隨后的金色家園，為成都帶來了金色系產品，堅定了萬科的第一步。光榮第一步—萬科來了【2001—2004年】起步雛形三年成都

魅力之城亮相，奠定了萬科在成都地位；開啟了成渝立交區(qū)域的新篇章；隨后，雙水岸的亮相為城北帶來新的機遇；加州灣、朗潤園的相繼推出，也讓萬科在城西邁出了堅實的一步?！?005—2007年】光榮第二步—三年成都拓展

金域藍灣，金域西嶺，萬科帶來了金域系，為建設路，國賓板塊添上關鍵一筆；

金色海蓉、金潤華府、金色領域，三盤布局東、南、西，豐富全域；海悅匯城

，將區(qū)域延展至南延線，讓成都對萬科有新的認識。【2007—2010年】光榮第三步—全域綻放定局第11年，成都萬科終于迎來高端產品—五龍山，讓市場對萬科有了新的認識；

第12年，成都萬科布局商業(yè)，鉆石廣場、匯智中心正式啟幕。【2011—2012年】光榮第四步—全系定局2013年，七盤齊發(fā)，成都萬科布局全面升級！被誤讀的“萬科”五龍山的成功，為成都萬科的高端拉開序幕！但成都始終還沒有迎來屬于城市的TOP，品牌高端價值仍需更進一步！2013年，天逸將引爆第一聲，可惜體量的限制注定需要更強者承擔起TOP1的重任。公園5號

承載2013年成都萬科的光榮與夢想2012年銷售額1412億。銷售規(guī)模模持續(xù)居全球球同行業(yè)首位位。核心理念、價價值觀：“讓讓建筑贊美生生命”為客戶提供展展現(xiàn)自我、和和諧共生的理理想生活空間間，保護、改改善環(huán)境，促促進人與自然然的可持續(xù)發(fā)發(fā)展。品牌價值不言言而喻。全球領先的住住宅開發(fā)企業(yè)業(yè)，TOP系列享譽全國國骨子里的中國國情結城南的區(qū)域規(guī)規(guī)劃及發(fā)展一一直居于成都都前列，隨著天府新區(qū)區(qū)等規(guī)劃出臺臺，城南未來來將形成：行政辦公中心心+創(chuàng)新研發(fā)中心心+區(qū)域總部基地地+現(xiàn)代服務基地地+宜居人文住區(qū)區(qū)城南，將是成成都離世界最最近的地方。。公園五號，處處于城南核心心，區(qū)域價值值不可估量。。區(qū)域配套高高端完善。成都離世界最最近的地方，，公園五號居居于中心金融總部商務區(qū)站南組團——新中心核心區(qū)功能：CBD核心區(qū)域，將打造成為金融總部商務區(qū)。大源組團——總部基地/中央商務區(qū)功能：會展、總部基地、科技研發(fā)中心、高檔住宅;80畝珍貴河濱綠綠地，以尊重重成就自然藝藝術城南豪宅多，，但能同時擁擁有城市及景景觀資源的豪豪宅少之又少少。80畝于城南難尋尋的河濱公園園，唯公園5號私享，景觀觀資源價值優(yōu)優(yōu)異。完善的建筑、、精裝體系，，融合綠色環(huán)環(huán)?？萍?，體體現(xiàn)“以人為為本”的理念念。項目價值優(yōu)異異。以人為本的筑筑造及精裝，，用品質成就就建筑藝術高層現(xiàn)代簡約約；別墅、洋洋房融匯純正正北美風情；；星級園林、、會所……產品價值優(yōu)異異。稀缺別墅、洋洋房、高層、、會所，珍藏藏城市精華服務宗旨：““全心全意全全為您”質量方針：““服務至誠、、精益求精、、管理規(guī)范、、進取創(chuàng)新””生活價值優(yōu)異異。睿管家，為公公園五號的生生活添上人文文的精心使命所需，唯唯公園5號擔此重任天賦所賜，唯唯公園5號勝此重任光榮與夢想之之路，風雨無無阻〖風雨與陽光〗知態(tài)勢〖風雨與陽光〗Part2市場政策城市及區(qū)域發(fā)發(fā)展豪宅市場情況況2008年10月系列新政支支持房地產年末連續(xù)5次降息2009年國四條”出臺臺2010年“國十條”“新國四條””“新國十條””金融政策持持續(xù)收緊2011年“國八條”成都主城區(qū)限限購。2001年刺激消費繁榮榮房地產市場場2002年土地使用權轉轉讓規(guī)定,規(guī)范土地市場場.2003年121號文件宏觀調調控警報國國務院明確將將房地產業(yè)作作為國民經濟濟的支柱產業(yè)業(yè)2004年8·31大限提高拿地地“門檻”調調控開始2005年國八條出臺調調控上升到到政治高度（（舊國八條））

七部委委發(fā)布（新國國八條）2006年國六條出臺國國務院出臺臺限制90/70政策8月，土地新政政出臺2007年《物權法》通過整頓土地開發(fā)發(fā)周期年內連續(xù)6次加息2012年強調限購、限限貸、限價政政策繼續(xù)；繼繼續(xù)執(zhí)行調控控。全年中地方在在公積金、細細則等方面與與中央博弈12年來市場調控控已成常態(tài)，，起伏之中風風雨交加2013年新政再出，，豪宅繼續(xù)遭遭受打壓完善穩(wěn)定房價工作責任制新政細則抑制投機投資性購房增加普通商品住房及用地供應加快保障性安居工程規(guī)劃建設加強市場監(jiān)管和預期管理新政解讀以抑制投資性性需求為綱強化信貸政策策，結構性收收縮二套房貸貸限購升級，明明確統(tǒng)一標準準壓需求保障2013年住房供應量量優(yōu)先支持中小小戶型商品房房建設落實2013保障房基本建建成任務促供給房產稅政策，，信貸、限購購政策升級將進一步限制制高端客戶購購房充滿希望的未未來第四城，，發(fā)展備受全全球矚目中國經濟第四四極——成渝經濟圈；；中國未來來第四城——成都成都快速發(fā)展展，北改、東東村等規(guī)劃相相繼出爐。但但成都向南的的方向未曾改改變。2003-2011成都GDP走勢及年增長率代言成都的國國際城南，精精華匯聚于繞繞城兩側區(qū)域域老城南板塊傳統(tǒng)高尚居住區(qū)站南板塊國際城南中央政務區(qū)新老城南銜接走廊及商業(yè)配套區(qū)域大源板塊國際城南中央生活區(qū)、商務區(qū)、會展、總部基地、科技研發(fā)中心新天府廣場板塊新城南與麓山高端居住區(qū)的吸附區(qū)成都市政府早早在1996年就就已規(guī)劃南遷；2008年，，天府新城規(guī)規(guī)劃出爐。城南迎來了了全面提速發(fā)發(fā)展機遇。如今的城南高高端產業(yè)聚集集、國際商業(yè)業(yè)巨頭云集、、品牌開發(fā)商商林立，城南南領銜和見證證了成都跨越越式的發(fā)展。。國際城南，代代言成都！跳出區(qū)域，跳跳出城南，放放眼成都！南—站南區(qū)域中心—“東大街-錦江”區(qū)域東—攀成鋼區(qū)域其他—零星分布高層豪宅源起起城南，發(fā)展展至今全城競競爭首座時代豪庭/尊邸紫檀城南一號譽峰朗御藍光1881雍錦匯金悅灣保利康橋望今緣錦天府天譽西派國際鉑雅苑城南華府濱河灣2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年備注：以項目目資源及規(guī)劃劃，產品打造造及示范區(qū)，，入市期間市市場知名度、、價值形象、、銷售業(yè)績的的綜合評比為為縱軸。以項目入市時時間為橫軸。獨占鰲頭——譽峰各領風騷——鉑雅苑、中海海城南一號/華府、攀成鋼鋼（天譽、濱濱河灣、錦天天府）不容小覷——西派國際、華華潤金悅灣、、望今緣知名開發(fā)商紛紛紛涌入豪宅宅市場，競爭爭此起彼伏譽峰的成功，，引無數(shù)豪宅宅紛沓而至，，成敗皆有，但但至今仍沒有有誰能撼動其其市場地位。。合景譽峰：CBD國際級中央豪豪宅09年開盤，開盤盤首日銷售金金額6.2億，打破當時時成都雙項紀紀錄，至今仍仍為成都豪宅宅之標桿！占地面積280畝產品類型高層電梯面積段180㎡-360㎡價格整體均價18000元/㎡裝修標準6000元/㎡銷售狀況2009年開盤，創(chuàng)造銷售記錄，成為成都豪宅市場的代表賣點城南國際CBD中心、合景泰富自身配套2棟超甲級寫字樓、W酒店、7萬方奢侈品旗艦店其他項目位于天府新城核心政務區(qū)，匯集城南頂級配套設施；合景泰富專家級打造精裝豪宅；600萬歐元造價園林，量身打造200多件原創(chuàng)雕塑。豪宅標桿，英英雄遲暮占地面積556110平方米產品類型高層電梯面積段266㎡-669㎡價格整體均價18800元/㎡精裝價格8000-140000元/㎡銷售狀況2012年底開盤，聲勢浩大，但開盤銷售并不理想賣點星河灣傳統(tǒng)豪宅專家打造，高精裝標準自身配套超五星級酒店，學校（0-18歲完善教育配套）其他鉑雅苑處于麓山板塊，周邊豪宅氛圍較為濃厚；開盤前大力推廣項目信息，聲勢浩大，形成全城傳播；項目樣板間裝修極為豪華，吸引客戶眼球。鉑雅苑：成都都頂級大平層層豪宅聲勢浩大，引引人注目！刷刷新了成都的的豪宅營銷方方式，完美演演繹了豪宅生生活方式，拉拉動了成都豪豪宅市場的銷銷量，但因為為其區(qū)域的劣劣勢，一直銷銷售平平。名譽雙收，業(yè)業(yè)績欠佳占地面積120畝產品類型高層電梯面積段90㎡-277㎡價格277㎡：22000元/㎡其他：16000元/㎡精裝價格4000元/㎡-6000元/㎡銷售狀況月平均去化30套，去化較為平穩(wěn)賣點高端精裝物業(yè)，純住宅自身配套寫字樓，酒店，公寓其他項目位于天府新城核心政務區(qū)，匯集城南頂級配套設施；小區(qū)內部視野開闊，無商業(yè)體，欲打造純住宅小區(qū)。西派國際：城城南公園生活活官邸氣勢洶洶的線線上推廣，欲欲超越譽峰的的目的顯而易易見，一定程程度上拔高了了項目調性，，但項目因沒沒有特別閃光光點，僅借助助區(qū)域優(yōu)勢，，銷量不溫不不火。區(qū)位優(yōu)勢，不不溫不火占地面積112000平方米產品類型高層電梯面積段210㎡-388㎡價格28000元/㎡精裝價格7500元/㎡銷售狀況平均一周去化2套左右，去化緩慢賣點亞洲十大豪宅自身配套寫字樓，酒店，公寓其他項目位于文化底蘊深厚的金沙板塊，品牌實力雄厚，榮獲亞洲十大豪宅殊榮。新古典風格時刻傳遞豪宅風范。華潤金悅灣：：樹立城西豪豪宅標桿“一擲千金””的皇家園林林、會所、樣樣板間打造，，欲彰顯其豪豪宅氣質，但但所處區(qū)域缺缺乏豪宅品相相，無豪宅氣氣氛，造成其其銷量冷淡。。孤立一隅，銷銷量冷淡望今緣：稀缺缺城市景觀豪豪宅擁有絕版的景景觀資源，獨獨特的建筑設設計，尊貴的的荷蘭國際管管家式服務，，可是推廣力力度不夠，造造成影響力不不足，并且采采取高價入市市的營銷手法法，銷售困難難?，F(xiàn)房呈現(xiàn)現(xiàn)之后，稍有有起色。占地面積14617平方米產品類型高層電梯面積段230㎡-530㎡價格28000元/㎡精裝價格6000-8000元/㎡銷售狀況月去化7套左右，去化困難賣點絕版都市景觀資源自身配套會所其他項目整體只有兩棟樓，代表陰陽，男戴王冠，女戴鳳儀，雍容莊重，低斂平實；坐落錦江之濱，與望江樓公園隔江相望；售樓部風格立竿見影，服務人性化及私密保護；營造濃厚的生活場景，給人以想象空間?，F(xiàn)房呈現(xiàn)，稍稍有起色高端不止，競競爭不止——復地·河心島復地河心島高端城市綜合合體，含高端住宅、超甲級寫字樓樓、精裝公寓、高高端商業(yè)地塊位于成都都高新區(qū)，三三環(huán)路與繞城城高速之間，，位于錦江中中央，為成都都市少有的““島”式地塊塊。占地180畝容容積積率約5.8總建面約70萬㎡（住宅40%）住宅中：首席豪宅約3萬平米，精精品住宅約24.5萬㎡項目節(jié)點2013年5月錦錦江河道治理理工程啟動2013年6月財財富論壇/復城國際招商商2013年7月底示范范區(qū)交付2013年9月底項目目開盤繞城高速天府大道項目地塊高端不止，競競爭不止——天驕、天璽、、中大項目……項目信息項目位于東二二環(huán)側攀成鋼鋼占地80畝，建筑面積積21萬平米，總戶戶數(shù)660戶，車位配比比1:3.25。由12棟電梯高層，，1棟會所組成。。戶型區(qū)間260-360平米，主力戶戶型260、325平米。精裝成成本每平方米米5000元左右項目節(jié)點2013年5月開始推廣2013年8月售樓部呈現(xiàn)現(xiàn)2013年10月樣板間呈現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)房銷售項目總評伊泰天驕天璽中大項目文華東方酒店店天璽國際風尚尚服務式住宅宅——60-150平米錦江水上國際際藝術中心地塊與錦城湖湖一街之隔。。85畝，總體量約約17萬平方米項目廣告項目戶型項目定位高端端精裝樓盤。?！?/p>

已推未售房源2013年預計推貨量合計面積

項目110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-130130-150150-170170-200200-250251-300300-400110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400城南華府

173105

197631

23934

29290735西派國際55270501551

12056

419天譽

75353537

54966056

448錦天府

1844957124

11266

592仁恒濱河灣

12

42

11266

28260金悅灣

2617418

9246

491鉑雅苑

833596

439望今緣

176011

88譽峰0

80185422

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56579合計552502103615916993020359144378487131844051列強林立的城城南，初露鋒鋒芒的攀成鋼鋼，孤立一隅隅的城西，成成都豪宅市場場存貨量巨大大，后起之秀秀不容忽視，，競爭激烈，，2013年，硝煙彌漫漫！高層豪宅主要要競品—存量及未來供供應量巨大成都高層豪宅宅量價分析—下半年回升，，年末以價換換量成交單價大于于15000元/㎡的房源上半半年去化平淡淡，下半年大量新新高端項目入入市，刺激成成交。年終大大關，以價換換量！注：成交單價價大于15000元/㎡房源140-190平米這個面積積段的大戶型型供求相對平平衡，但庫存存量較大；190平米以上大戶戶型，雖然1-7月份出現(xiàn)供不不應求，但下半年大批豪豪宅項目的入入市，供應量量大增。整體成交情況況下半年更佳佳。注：面積大于于140㎡平層豪宅房房源成都高層豪宅宅供需分析—下半年大量入入市，成交較較好成都平層豪宅宅大戶型庫存存量統(tǒng)計（截截止12月）注：面積大于于140㎡平層豪宅房房源雖成都2012年大戶型產品品供求較為平平衡，但庫存存量依然龐大大，190平米以上的大大戶型目前存存量高達146.3萬平米，在不再增量量的前提下也也至少需要一一年以上才能能去化，市場場形勢較為嚴嚴峻。2012年末成都高層層豪宅存量達達到歷史高值值調控政策持續(xù)續(xù)升級，高端端市場進一步步遭受打壓；；成都及城南發(fā)發(fā)展向好，但但同時催生更更多豪宅誕生生；目前高層豪宅宅項目眾多，，競爭激烈；；整體成交欠欠佳，存量較較大；市場態(tài)勢，不不容樂觀?！硷L雨與陽光〗論策略〖差異與核心〗Part3核心課題核心策略背景梳理——機遇與挑戰(zhàn)并并存萬科2013年格局全新升升級；城市級TOP首次進入成都都；公園五號號先天及后天天條件優(yōu)異；；宏觀市場持續(xù)續(xù)調控，高端端客戶繼續(xù)成成為首要目標標；成都發(fā)展向好好，城南發(fā)展展向好；高端豪宅眾多多，競爭激烈烈；整體成交欠佳佳，存量較大大；后期新競爭對對手將不斷加加入。項目市場面對層出不窮窮的豪宅項目目，激烈的競競爭格局。如何尋找項目目差異化價值值，突破困局局？核心課題1結合品牌、產產品、資源、、服務核心價價值，融合區(qū)區(qū)域價值，以以萬科TOP系列的獨特文文化內涵統(tǒng)領領升級！以精神內涵，，超越現(xiàn)有競競爭格局，領領先成都！第1代豪宅，資源—浣花溪

第3代豪宅城市+產品—譽峰第4代豪宅品牌+服務—棕櫚泉第2代豪宅城市中心—朗御？公園五號核心策略1綜合項目核心心價值，升級級打造成都第第五代豪宅心有路，行無無鋒，登峰。（項目形象））成都第一次次躋登世界的成成都門庭萬科TOP系豪宅空降成成都踞城市窗口區(qū)區(qū)域，國際感感比肩全球打造成都國際際高新區(qū)首座座世界頂級物物業(yè)讓成都高端家家庭的奢華直直面世界挑剔剔的眼光這是，成都第第一次（品牌+項目形象）改變成都高端端家庭的生活活夢萬科TOP級現(xiàn)代豪宅正正在成都進進行時2013，成都面向世世界的高新區(qū)區(qū)已見雛形成都第一次有有了比肩國際際現(xiàn)代化的城城市資本萬科TOP系·公園5號給成都高端家家庭帶來前所所未見的國際際現(xiàn)代豪宅生生活夢如何保障快速速實現(xiàn)銷售業(yè)業(yè)績？核心課題2面對豪宅市場場欠佳的銷售售，巨大的存存量，持續(xù)的的調控2012年，面對低迷迷的豪宅市場場、激烈的競競爭環(huán)境，仍仍有許多項目目憑借出奇的的營銷謀略，，成為個中翹翹楚！譽峰，2009年開盤，開盤盤首日銷售金金額6.2億，打破當時時成都雙項紀紀錄，成為豪豪宅之標桿；；連續(xù)三年，，年均產值超超過20億。中海城南一號號&城南華府，，2012年，年銷量達達到9億，緊跟譽峰峰之后，名利利雙收！他山之石，可可以攻玉——開發(fā)模式：項目涵括了城城市豪宅、頂頂級商場、超超甲級寫字樓樓、超五星級級酒店、高端端公寓，打造高端城城市綜合體；；設計團隊：“世界級園林林設計大師””賓士納、國國際室內設計計大師梁志天天，將項目奢華氣氣質彰顯極致致；產品設計：開創(chuàng)了全國首首例一層一戶戶帶泳池產品品，把豪宅居住住理念融入高高層價值范疇內。。精裝標準：采用國際品牌牌材質，精心心雕琢打造，，裝修標準6000元/㎡，當時絕無僅有有。譽峰營銷價值值點【典型項目分析析】——譽峰案例啟示示*核心競爭力力：“一層一戶帶泳泳池”的絕版版產品趨近于于別墅的價值值【典型型項項目目分分析析】————譽峰峰案案例例啟啟示示*營營銷銷手手法法：：線上上引引爆爆、、現(xiàn)現(xiàn)場場震震撼撼、、圈圈層層影影響響、、因因““市市””利利導導線上上高高舉舉高高打打高端端圈圈層層影影響響現(xiàn)場極度震震撼集中引爆，，主打稀缺缺產品“一一層一戶帶帶泳池，與與別墅比肩肩的城市豪豪宅”，一一時間市場場嘩然，全全城談論。。成都首例豪豪華生活體體驗場，““鋼琴式售售樓部懸浮浮水面，600萬歐元設計計費園林示示范，極致致奢華的樣樣板區(qū)”，，全城敬仰仰。前期從媒體體和業(yè)界入入手，撬動動成都高端端圈層；后后期持續(xù)高高端圈層影影響，各種種規(guī)模的高高品質圈層層活動近百百場。市場引導銷銷售策略性釋放放或收回優(yōu)優(yōu)惠，刺激激銷售；好好壞房源““肥瘦搭配配”；階段段性封盤蓄蓄客，““饑餓式””營銷開發(fā)模式：：項目涵括了了城市豪宅宅、別墅、、超甲級寫寫字樓，業(yè)態(tài)豐富富，功能性性強；項目區(qū)位：：地處天府新新城核心位位置，區(qū)域規(guī)劃劃呈現(xiàn)效果果較好，所所處地段豪豪宅氣質已已經形成；；項目呈現(xiàn)：：2012年中海城南南一號已全全面呈現(xiàn)，，“約8萬平方米私私屬中央園園林，400米永闊樓間間距”實實景展示，，充分展現(xiàn)現(xiàn)品牌實力力；產品設計：：“隱于市””的稀缺城城市別墅，高贈送率率、大尺度度開間、大大面積贈送送天地花園園等產品特特點，極具具震撼力。。中海城南一一號&城南華府營營銷價值點點【典型項目分分析】——中海城南一一號&城南華府啟啟示*核心競爭爭力：項目呈現(xiàn)力力度，展現(xiàn)現(xiàn)品牌實力力【典型項目分分析】——中海城南一一號&城南華府案案例啟示*營銷手法法：實景震撼、、低價造勢勢、稀缺引引爆、包裝裝重組實景震撼稀缺引爆低價造勢潛心打造項項目實景，，新古典主主義的建筑筑立面與皇皇家儀式感感園林的結結合，極具具震撼力，，深受客戶戶認可。先推出位置置較差房源源以低價作作為突破口口，去化滯滯銷房源，，并締造旺旺銷口碑；；口碑形成成后逐步推推出優(yōu)質房房源，逐步步實現(xiàn)溢價價。推出獨具特特色的稀缺缺城市別墅墅，再次引引爆市場，，并重塑項項目高端形形象，形成成口碑傳播播。包裝重組從現(xiàn)房“中中海城南一一號”，到到城市別墅墅“城南官官邸”，再再到“城南南華府”，，順利實現(xiàn)現(xiàn)溢價，最最大化發(fā)揮揮中海品牌牌勢能。【啟示一】：“密集轟炸炸，世人皆皆知”→找準項目核核心競爭力力，起勢前前推廣全面面啟動，線線上高密度度轟炸，形形成項目品品牌勢能，，引起市場場廣泛關注注！【啟示二】：“現(xiàn)場震撼撼，實力展展示”→通過獨具項項目特色的的現(xiàn)場示范范區(qū)打造，，展示品牌牌形象和企企業(yè)實力，，進一步夯夯實品牌基基礎，打動動客戶！【啟示三】：“圈層營銷銷，精準制制導”→豪宅始終為為少數(shù)人的的專利，必必須精確鎖鎖定與項目目匹配的圈圈層人群，，通過高端端圈層的口口碑傳播擴擴大品牌影影響力，才才能精準制制導！【典型營銷案案例啟示】核心策略2影響客戶，，圈定客戶戶，逼定客客戶，層層層遞進〖風雨與陽光光〗謀營銷Part4以往鑒來——萬科公園五五號之戰(zhàn)，，勝在“人人人”“人人”看看萬科科萬科三大戰(zhàn)役Textinhere“人人”談萬科“人人”買買萬科三大戰(zhàn)役，，步步為““贏”“人人”看萬科策略釋義：面向廣域客戶傳遞項目形象，線上密集性轟炸，價值輸出點高度集中目的：強勢樹立品牌形象，形成品牌影響力“人人”談萬科策略釋義：通過渠道及活動等形式精準拓展圈層客戶，引導至銷售現(xiàn)場，進行現(xiàn)場震撼目的：夯實品牌，圈層認可，鎖定目標“人人”買萬科策略釋義：目標任務分解，蓄客策略制定；產品推售“肥瘦搭配”，價格執(zhí)行“外高內低”目的：完成銷售任務，領跑豪宅市場“人人”談談萬科無人不知，，世人皆曉曉，沒有人不談談論“萬科科公園五號號”！人人是誰？？——全世界人民民外籍華人，，以及熱愛愛中國的外外籍友人。。。。?！珖嗣窀郯呐_同胞胞，全國一一線城市市市民，北京京、上海、、廣州、深深圳。。。。。全國萬科科業(yè)主，，萬科粉粉絲。。。。?！啥际惺忻癯菛|、南南、西、、北，全全域成都都市民。。。。。。如何引起起談論？？——核心策略略制造話題題，輿論論導向；；品牌占位位，定義義屬性；；形象建立立，價值值輸出；；全線爆破破，新聞聞熱炒。。BAC給客戶帶來的利益和價值項目本身的屬性/特性相對于競爭對手的優(yōu)勢D項目的實力保障D：萬科品牌C：萬科旗下TOP產品B：項目價值體系A：項目特有的生態(tài)豪宅理念“萬科公公園五號號”的核核心競爭爭力——由項目物物理屬性性衍生而而來的，，具有前前瞻性的的世界級級生態(tài)豪豪宅理念念。線上推廣廣主題根根據價值值屬性層層層遞進進，依次次訴求萬萬科品牌牌、萬科科TOP、核心價價值點及及豪宅生生活理念念。談論什么么內容？？——推廣主題題第一階段段5-6月制造話題題，引起起熱議萬科猜想想——萬科又將將為成都都帶來什什么？未曾公開開的世界界敬請期待待媒體組合合——少而精戶外機場戶外外、路名名牌、項項目圍擋擋雜志《西南航空空》、《四川航空空》大眾媒體體寫字樓、、星級酒酒店、社社區(qū)廣告告網絡搜房網網、成成都向向上、、搜房房網論論壇專專題、、新浪浪微博博第二階階段7月主角登登場，，值得得期待待懸念揭揭曉——“萬科科公園園五號號”是是什么么？躋登世世界的的成都都門庭庭即將傾傾城面面市媒體組組合——集中爆爆破報廣、、軟文文商報、、華西西都市市報全國雜雜志《博客天天下》、《看天下下》、《三聯(lián)新新聞周周刊》、《第一財財經周周刊》、《航空雜雜志》戶外機場戶戶外、、南延延線戶戶外、、路名名牌、、街名名牌、、項目目圍擋擋大眾媒媒體寫字樓樓、星星級酒酒店、、社區(qū)區(qū)廣告告網絡搜房網網、成成都向向上、、搜房房網論論壇專專題、、新浪浪微博博第三階階段8-9月形象建建立，，價值值輸出出萬科公公園5號，邀邀您領領略城城市生生態(tài)豪豪宅??！萬科12年，終終于為為成都都帶來來世界界級TOP豪宅。?！猅OP級產品品，絕絕版城城市別別墅，，尊重重城南南的珍珍貴。?！猅OP級建筑筑，不不一樣樣的風風情，，尊重重您的的品味味；——TOP級河濱濱公園園，藝藝術與與綠色色共生生，尊尊重自自然的的恩賜賜。媒體組組合——全面鋪鋪開報廣、、軟文文商報、、華西西都市市報雜志《頭等艙艙》、《西南航航空》、《四川航航空》、《成都樓樓市》、《成都別別墅》戶外機場戶戶外、、南延延線戶戶外、、路名名牌、、街名名牌、、項目目圍擋擋大眾媒媒體寫字樓樓、星星級酒酒店、、社區(qū)區(qū)廣告告網絡專業(yè)網網站廣廣告，，專業(yè)業(yè)博客客、論論壇持持續(xù)炒炒作“人人人”看看萬科科百聞不不如一一見，，”人人人””趨之之若鶩鶩！如何組組織““人人人”看看萬科科？——策略鋪鋪排第一步步：界界定““人人人”客戶屬屬性界界定——具有圈圈層影影響力力和話話語權權的從從業(yè)人人士；；喜好好本項項目的的實力力買家家第二步步：拓拓展““人人人”以品牌牌價值值為背背景，，線下下交互互為基基本手手段，，兼顧顧線上上影響響力的的建立立，結結合推推廣、、渠道道、活活動共共同達達成客客戶拓拓展的的實現(xiàn)現(xiàn)。第三步步：鎖鎖定““人人人”以品牌牌價值值為背背景，，線下下交互互為基基本手手段，，兼顧顧線上上影響響力的的建立立，結結合推推廣、、渠道道、活活動共共同達達成客客戶拓拓展的的實現(xiàn)現(xiàn)。STEP1界定““人人人”——具有圈圈層影影響力力和話話語權權的權權威人人士；；——具有購購買實實力的的買家家；——對萬科科品牌牌有情情結的的萬科科粉絲絲。種子客客戶種子行業(yè)朋友目的：：精準種種子客客戶,通過客戶維維護、、運營營等資源源滲透透實現(xiàn)現(xiàn)以點帶帶面。形式：：深度挖挖掘種種子資資源，，以活動及利益輸輸送等方式式，對對其相相關資資源進進行滲滲透及及導入入。圈層客客戶項目平臺雪茄高爾夫紅酒收藏豪車目的：通過項項目平平臺，，實現(xiàn)現(xiàn)與運動、、藝術術、品品鑒、、收藏藏等高端資資源的的聯(lián)動動，實實現(xiàn)客客戶資資源的的共享享。形式：以項目目為平平臺，，以活活動嫁嫁接、、資源源導入入、客客戶共共享等等形式式，聯(lián)聯(lián)動商商會、、峰會會、聯(lián)聯(lián)盟、、俱樂樂部資資源，，傳遞遞項目目高端生生活方方式，制造造圈層影影響力力，并進行行聯(lián)動式式蓄客客。STEP2拓展““人人人”——利用活活動影影響力力，策策略性性活動動邀約約；——針對性性的渠渠道資資源拓拓展。?；顒硬卟呗浴按蟆薄薄靶⌒　贝畲钆?，，持續(xù)續(xù)拓客客城市影影響力力活動動：配合項項目節(jié)節(jié)點，，以大大型活活動““炒熱熱”項項目，，提升升項目目知名名度圈層活活動：：小眾活活動，，增強強現(xiàn)場場人氣氣，聚聚集圈圈層客客戶，，促進進銷售售。城市影影響力力活動動——奢侈品品拍賣賣慈善善晚會會“美的的內在在詮釋釋”——名流慈慈善拍拍賣會會配合節(jié)節(jié)點：售樓樓部開開放活動人人員：萬科科業(yè)主主、意意向客客戶、、世家家渠道道客戶戶、房房地產產同行行，約約100人活動形形式：將奢奢侈品品進行行拍賣賣，所所得金金額全全部捐捐給貧貧困山山區(qū)，，體現(xiàn)現(xiàn)社會會責任任感造勢活活動——別墅樣樣板間間參觀觀活動動“所謂謂豪宅宅，極極致稀稀缺””——別墅樣樣板區(qū)區(qū)品鑒鑒活動動配合節(jié)節(jié)點：別墅墅樣板板間開開放活動人人員：萬科科業(yè)主主、媒媒體、、意向向客戶戶、世世家渠渠道客客戶、、房地地產同同行活動動形形式式：以以““萬萬科科公公園園五五號號””別別墅墅樣樣板板間間開開放放為為噱噱頭頭，，舉舉辦辦品品鑒鑒會會造勢勢活活動動———徐振振宇宇先先生生企企業(yè)業(yè)管管理理專專題題講講座座“企企業(yè)業(yè)管管理理的的智智慧慧魅魅力力””———徐振振宇宇專專題題講講座座活動動節(jié)節(jié)點點：：項目目開開盤盤活動動對對象象：：萬科科業(yè)業(yè)主主、、世世家家渠渠道道客客戶戶、、意意向向客客戶戶、、其其他他渠渠道道客客戶戶、、媒媒體體同同行行，，約約300人活動動形形式式：：邀約約著著名名企企業(yè)業(yè)講講師師徐徐振振宇宇先先生生對對企企業(yè)業(yè)管管理理進進行行培培訓訓，，以以其其名名氣氣吸吸引引客客戶戶圈層層活活動動系系列列1————專家家類類活活動動活動動目目的的：：根據據目目標標客客戶戶職職業(yè)業(yè)及及愛愛好好，，定定期期舉舉行行專專家家類類系系列列活活動動活動動人人數(shù)數(shù)：：每場場約約40人活動動內內容容：：邀約約專專業(yè)業(yè)人人士士為為客客戶戶進進行行講講座座，，引引起起客客戶戶興興趣趣，，并并展展示示公公園園5號品品牌牌形形象象活動動類類型型：：財經經講講座座、、養(yǎng)養(yǎng)生生講講座座、、美美容容講講座座等等圈層層活活動動系系列列2————親子子類類活活動動活動動目目的的：：利用用活活動動，，聚聚集集圈圈層層客客戶戶，，鑒鑒賞賞公公園園5號活動動人人數(shù)數(shù)：：每場場約約40人活動動內內容容：：邀約約著著名名教教師師現(xiàn)現(xiàn)場場教教學學或或嫁嫁接接貴貴族族學學校?，F(xiàn)現(xiàn)場場進進行行比比賽賽或或培培訓訓活活動動活動動類類型型：：繪畫畫比比賽賽、、音音樂樂培培訓訓、、高高爾爾夫夫練練習習、、英英文文學學習習比比賽賽等等圈層層活活動動系系列列3————鑒賞賞類類活活動動活動動目目的的：：彰顯顯項項目目高高端端調調性性，，吸吸引引目目標標客客群群活動動人人數(shù)數(shù)：：每場場約約40人活動動內內容容：：嫁接接古古董董、、藝藝術術品品、、名名畫畫機機構構進進行行名名畫畫展展覽覽，，邀邀約約意意向向客客戶戶、、渠渠道道客客戶戶、、業(yè)業(yè)主主參參觀觀活動類型型：古董展、、名畫展展、雕塑塑展、豪豪車展等等圈層活動動系列4——專場會議議/聯(lián)誼活動目的的：嫁接高端端客戶資資源，挖挖掘目標標客戶活動人數(shù)數(shù)：每場約40人活動形式式：嫁接名企企資源、、商會、、高端俱俱樂部資資源，以以售樓部部為其提提供會議議地點活動類型型：商會論壇壇、企業(yè)業(yè)年會、、俱樂部部聯(lián)誼或或周年慶慶五大通路路，廣納納客戶一是通過過高端場場所點位位，精準準拓展二是通過過專場項項目推介介會，貼貼身宣傳傳三是通過過二級城城市巡展展，擴展展客群區(qū)區(qū)域，搶搶占市場場客戶；；四是電話話/短信陌拜拜，拓展展客戶資資源群體體五是利用用萬科自自有資源源，聯(lián)動動資源。。渠道策略略高端場所所精準點點位滲透透根據客戶戶常出現(xiàn)現(xiàn)酒店、、商場等等地針對對性、階階段性拓拓展，挖挖掘高端端客戶，，重點為為城南及及城中心心區(qū)域，，擴大項項目傳播播度及圈圈層影響響力區(qū)域場所渠道點位投放方式市中心區(qū)域寫字樓仁恒置地廣告、航天科技大廈擺展、轎廂、地下停車場燈箱商場美美力城、仁和春天資料擺放酒店錦江飯店、岷山飯店、香格里拉大酒店擺展、資料擺放、轎廂、地下停車場燈箱城南區(qū)域

商場凱丹廣場、九方、奧克斯廣場擺展、資料擺放、轎廂、地下停車場燈箱酒店世紀城假日酒店、洲際酒店擺展、資料擺放、轎廂、地下停車場燈箱專場推介介會，房房源、優(yōu)優(yōu)惠提前前享推介時間間：2013年6月-12月推介時間間及人員員：天府長島島別墅辦辦公區(qū)業(yè)業(yè)主及員員工、萬萬科業(yè)主主、高端端渠道客客戶資源源推介會內內容：項目賣點點說明、、餐點享享用、帶帶公園五五號logo的禮品贈贈送特殊優(yōu)惠惠：1%擴大渠道道影響力力，輻射射二三線線城市二級城市市拓展地地點：眉山、樂樂山、資資陽、綿綿陽、德德陽、雅雅安拓展方式式：①所在城城市高端端酒店、、休閑娛娛樂場所所進行巡巡展②與當?shù)氐睾儡?S店進行長長期合作作，植入入項目信信息拓展時間間：2013年6月-12月成都市綿陽市資陽市眉山市樂山市德陽市雅安市短信、電電話陌拜拜，補充充高端客客源電話/短信執(zhí)行行：世家客戶戶服務部部短信/電話對象象：①競品客戶戶資料（（西派國國際、鉑鉑雅苑、、譽峰、、望今緣緣、錦天天府等））②世家渠渠道資源源客戶、、萬科業(yè)業(yè)主推廣頻率率：①電話：：每周周四四、周五五、周六六每天1000組②短信：每周五五、周六六，每天天投放10萬條項目重大大節(jié)點前前加大投投放力度度天逸、公公園5號客戶共共享，聯(lián)聯(lián)手出擊擊公園5號與萬科科天逸均均為萬科科城市top級產品，，客戶群群體相似似，可進進行緊密密聯(lián)動聯(lián)動方式式：①對本項項目未成成交客戶戶推薦到到另外項項目，對對銷售人人員實行行推薦獎獎勵，針針對推薦薦客戶，，可享受受1%購房優(yōu)惠惠②后期推推廣上可可打組合合牌，聯(lián)聯(lián)動推廣廣Reality萬科公園園5號萬科天逸逸萬科八方方互動，，深挖粉粉絲資源源萬科作為為全國最最大的專專業(yè)住宅宅開發(fā)商商，擁有有眾多忠忠實追隨隨者，可與北北京、上上海、南南京、杭杭州等地地進行推薦薦聯(lián)動，，予以額額外優(yōu)惠惠及獎勵勵，充分分利用業(yè)業(yè)主資源源。公園5號客戶杭州南京沈陽深圳北京上海STEP3鎖定“人人人”——現(xiàn)場客戶戶接觸點點，從無無到有，，從有到到優(yōu)；——現(xiàn)場客戶戶感受，，淺吸引引，真震震撼，深深打動?。⌒蜗蟾小吧鷳B(tài)豪豪宅”生生活理理念演繹繹傳遞點：：高端，，環(huán)保，，健康稀缺感強調產品品稀缺性性與故事事性傳遞點：：珍貴標簽感項目形象象符號記記憶“NO.5”傳遞點：：品牌，，標志尊貴感全程萬科科TOP系服務體體驗傳遞點：：服務，，客戶至至上體驗價價值點點”萬科科公園園五號號”標標志志性現(xiàn)現(xiàn)場體體驗??！【構建項項目四四大體體驗體體系】打造全全景公公園的的觀景景布局局NO.1NO.2NO.3NO.4體驗體系售樓部部展示示體系系“奢侈侈品符符號””打造造標簽簽感??！樣板間間展示示體系系別墅、、洋房房、高高層樣樣板間間全線線震撼撼！觀景體體系濱江河河景延延伸至至園內內！服務體體系毫不掩掩飾的的專屬屬，淋淋漓盡盡致的的尊貴貴！“人人人”買買萬科科成都有有錢人人，如如何一一擲千千金？？！銷售任任務分分解——公園5號從第第三季季度開開始銷銷售，，短短短6個月時間，，需完成7億目標標，唯有目目標，，才能能引領領方向向！年度目目標7億推售策策略產品配比產品類型高層洋房（9+1）別墅產品面積110-180㎡、260㎡180-220㎡340㎡占比約60%約30%約10%長期策策略：：項目產產品類類型豐豐富，，可利利用別別墅樹樹立項項目整整體價價值高高度；；洋房房產品品節(jié)點點性釋釋放，，實現(xiàn)現(xiàn)溢價價并帶帶動銷銷售；；高層層產品品實現(xiàn)現(xiàn)走量量。2013年推售售策略略：“拔””形象，，“創(chuàng)””溢價：：2013年項目目雖僅僅推出出高層層產品品，線上可可利用用別墅墅稀缺缺產品品立標標桿，，為項項目創(chuàng)創(chuàng)造溢溢價空空間；；“搶””客源，，“爭””份額：：針對政政策的的不確確定性性，以以及競競爭市市場的的嚴重重分流流，建議將將高層層產品品各產產品類類型均均推出出，以260㎡創(chuàng)新新產品品及110-180㎡主流流產品品搶占占市場場份額額，爭爭奪先先機。。別墅產產品：：樹立價價格及及價值值標桿桿，實實現(xiàn)項項目整整體溢溢價高層產產品：：前期以以位置置較差差的房房源作作為特特價房房進行行低價價銷售售，制制造熱熱銷氛氛圍，，后期期待項項目在在市場場立足足后，，推出出質量量較高高房源源，逐逐步溢溢價價格策策略釋放別別墅產產品價價格口口徑，，樹立立價值值標桿桿高層產產品低低開高高走，，逐步步溢價價價格制制定——260㎡高層層產品品項目名稱公園5號藍光1881西派國際譽峰錦天府金悅灣權重分值權重分值權重分值權重分值權重分值權重分值環(huán)境價值40%44.10%39.70%44.10%42.10%38.70%項目價值40%36.90%39.60%41.80%39.10%39.90%品牌價值20%18.65%19.00%20.85%19.05%19.40%總計權重分值比例100%99.65%98.30%106.75%100.25%98.00%類比樓盤均價/1600016000185001550015000加權類比值/16056.1966916276.70417330.2115461.3515306.122加權平均：16086.1161采用市市場對對比法法與精裝豪豪宅市市場260㎡左右右產品品進行行比較較，得出項項目的的成交交均價價為16086元/㎡。以上競競品裝裝修標標準為為6000元/㎡，建建議待公園園5號精裝裝標準準確定定后進進行適適當校校正。。價格制制定——110-180㎡高層層產品品項目名稱公園5號半島城邦中海城南華府桐梓林1號仁和春天國際花園權重分值權重分值權重分值權重分值權重分值環(huán)境價值40%40%42%41%42%42%項目價值40%40%38%40%38%38%品牌價值20%20%18%20%19%19%總計權重分值比例

100%98%102%99%99%類比樓盤均價

/11000130001250010000加權類比值/11282.0512812776.4127812613.521710116.33789加權平均（清水價格）：11697.081通過市市場類類比法法，選選取城城南區(qū)區(qū)域、、產品品面積積相近近的四四個進進行比比較，，得出出清水水成交交均價價為11697.081元/㎡。以上價價格為為產品品清水水價，，公園5號110-180㎡產品品精裝裝價格格約為為3000元/㎡，實實際成成交均均價約約為14697.081元/㎡。蓄客策策略全面鋪鋪開，，海量量蓄積積，洗洗客提提純全面鋪鋪開：通過線線上、、線下下多渠渠道進進行推推廣，，媒體體渠道道全面面鋪開開，爭爭取大大量的的客戶戶積累累；海量蓄積：自前期渠道拓拓展起，即即開始誠意意客戶蓄積積，多方面面進行客戶戶信息收集集，積累大量客戶基基礎；洗客提純：利用現(xiàn)場銷銷售中心開放和第一一批次預售售證獲取的的時間節(jié)點點進行客戶戶提純，通通過誠意登記和誠意意金優(yōu)惠吸吸引進行客客戶篩選，，提高開盤盤成交轉化化率；廣泛收集客客戶信息，，密切跟進進客戶，傳傳遞項目價價值初步意向客客戶登記，，傳遞項目目產品信息息及推售情情況正式辦理會會員卡，收收取誠意金金，釋放誠誠意客戶優(yōu)優(yōu)惠信息海量蓄客期期意向客戶登登記期誠意金收取取期5月7月9月開盤2013年拓客計劃劃鋪排5月6月7月8月9月蓄客啟動期期強勢蓄客期期線上蓄客途徑戶外、雜志、項目圍擋、路名牌、社區(qū)廣告報紙、雜志、戶外、項目圍擋、路名牌、網絡、社區(qū)廣告、軟文、報紙、雜志、電視媒體、戶外、項目圍擋、路名牌、網絡、電臺開盤樣板間呈現(xiàn)現(xiàn)售樓部開放放線下蓄客途徑活動：專場品鑒會渠道：萬科業(yè)主、世家高端資源推介會；高端場所客戶拓展活動：別墅樣板區(qū)品鑒活動、奢侈品拍賣、開盤活動；系列圈層活動渠道：天府長島推介會、商報各板塊客戶推介會、高端場所資料拜訪活動：系列圈層活動，暖場活動渠道：行業(yè)協(xié)會推介會、二級城市巡展優(yōu)惠釋放業(yè)主再購1%，內部認購優(yōu)惠1%誠意金1%，開盤優(yōu)惠1%老帶新優(yōu)惠1%，付款方式優(yōu)惠10月11月12月持續(xù)熱銷期期2013年銷售總表表階段目標利用萬科品品牌影響力力，引起懸懸念，現(xiàn)場場包裝、媒媒體炒作，，積累意向向客源大型活動起起勢，蓄客客全面啟動動，現(xiàn)場完完成蓄積客客戶任務市場熱銷效效應和口碑碑已形成，，階段性加加推，保證證銷售任務務完成推廣主題未曾公開的的世界敬請期待躋登世界的的成都門庭庭即將傾城面面市持續(xù)強銷再次加推9月7月蓄客、收籌籌10月★4月推廣啟動、、渠道挖掘掘31、籌備期、、起勢起2、蓄客期4、持續(xù)熱銷銷期3、強銷期現(xiàn)場配合項目圍墻及及導視包裝裝、銷售人人員培訓鎖定客戶，，開盤熱銷銷，完成階階段目標任任務萬科TOP級產品，絕版城市市別墅渠道組合戶外、網絡絡、現(xiàn)場導導視、資源源拓展、萬萬科業(yè)主專專場品鑒會會等硬廣、網絡絡、軟文、、短信、現(xiàn)現(xiàn)場活動、、世家資源源拓展戶外、報廣廣、持續(xù)現(xiàn)現(xiàn)場活動、、網絡、短短信、世家家資源拓展展報廣、網絡絡、現(xiàn)場活活動、短信信、世家資資源拓展開盤熱銷現(xiàn)場品鑒會會、意向客客戶登記、、開盤活動動準備開盤活動執(zhí)執(zhí)行、辦理理簽約現(xiàn)場包裝及及銷售道具具更新、持持續(xù)暖場活活動、銷售售異口同聲聲口徑梳理理★7月初售樓部部開放9月初首批次次開盤每月持續(xù)推推新12月6月銷售目標3.5億11月1.5億1億1億萬科公園5號，邀您領領略城市生態(tài)