第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的理論與策略

第九章房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理本章內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策方法基本要求了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本性質(zhì)了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本要求、設(shè)立過(guò)程；了解房地產(chǎn)中介的作用、性質(zhì)、在房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)中的地位；了解房地產(chǎn)行業(yè)管理的基本內(nèi)容。本章主要內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)基本含義房地產(chǎn)分類組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策肯定性決策風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定性決策案例萬(wàn)科堅(jiān)持為客戶建造高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，倡導(dǎo)生態(tài)環(huán)保技術(shù)的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用，致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者和中國(guó)優(yōu)秀的綠色企業(yè)。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場(chǎng)，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)策略，相對(duì)是比較穩(wěn)定的。這些策略包括：堅(jiān)持小戶型和裝修房；堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲(chǔ)備；重視合作；穩(wěn)健的投資策略；推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)以及在房地產(chǎn)市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上利用各種生產(chǎn)要素生產(chǎn)并銷售房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的機(jī)構(gòu)。各種生產(chǎn)要素包括土地、資金、建筑知識(shí)與技術(shù)、人工等方方面面。房地產(chǎn)企業(yè)按照企業(yè)功能分類1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。是指從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過(guò)程，建成房地產(chǎn)商品以供租售的生產(chǎn)企業(yè)。這是市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品供給和需求的主體。(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)公司(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)公司(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司。

2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。是指投資于存量房地產(chǎn)或利用擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行租售、抵押、維修等經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的企業(yè)。3．中介服務(wù)企業(yè)。是指房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從事各種中介活動(dòng)的企業(yè)。它們接受委托，提供有償服務(wù)。

按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類1．公有制的房地產(chǎn)企業(yè)。2．合資企業(yè)。3．私有企業(yè)。按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象分類1．專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的企業(yè)。2．專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)。3．房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。按照政府對(duì)企業(yè)干預(yù)程度分類商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)工業(yè)用房商業(yè)地產(chǎn)等政策性房地產(chǎn)企業(yè)廉租房經(jīng)濟(jì)適用房政策性住房融資與金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的的特征房地產(chǎn)企業(yè)除除具備企業(yè)的的一般性質(zhì)外外，與其他企企業(yè)相比，還還具有以下一一些特征首先，房地產(chǎn)產(chǎn)商品的“不不動(dòng)產(chǎn)”特性性決定了房地地產(chǎn)企業(yè)的地地域?qū)傩?其次，土地市市場(chǎng)的壟斷性性決定了房地地產(chǎn)企業(yè)的不不完全競(jìng)爭(zhēng)性性第三，房地產(chǎn)產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性性、系統(tǒng)性決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的多功功能特征。組建房地產(chǎn)企企業(yè)的條件1．有符合公司司法人登記的的名稱和組織織機(jī)構(gòu)。2．有適應(yīng)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要的固定定的辦公用房房。3．有符合規(guī)定定額度的注冊(cè)冊(cè)資本和流動(dòng)動(dòng)資金。4．有一定人數(shù)數(shù)的持有專業(yè)業(yè)證書(shū)的房地地產(chǎn)專業(yè)、建建筑工程專業(yè)業(yè)的專職技術(shù)術(shù)人員和專職職財(cái)會(huì)人員。。5．法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他條件。其他條件國(guó)務(wù)院1998年7月20日發(fā)布的<城市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例)規(guī)定，設(shè)立房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合有關(guān)法法律、行政法法規(guī)規(guī)定的條條件外，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備下列列條件：1．有100萬(wàn)元以上的注注冊(cè)資本。2．有4名以上持有資資格證書(shū)的房房地產(chǎn)專業(yè)、、建筑工程專專業(yè)的專職技技術(shù)人員，2名以上持有資資格證書(shū)的專專職會(huì)計(jì)人員員。房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)劃設(shè)計(jì)部征地拆遷部工程技術(shù)部計(jì)劃部財(cái)務(wù)部材料供應(yīng)部經(jīng)營(yíng)部人事部辦公室房地產(chǎn)企業(yè)的的內(nèi)部規(guī)章制制度(一)領(lǐng)導(dǎo)制度房地產(chǎn)企業(yè)的的領(lǐng)導(dǎo)制度包包括經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制和職工代代表大會(huì)制。。(二)內(nèi)部管理制度度思想政治工作作管理制度；；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制制度；工程技技術(shù)管理制度度；經(jīng)濟(jì)核算算管理制度；；行政人事管管理制度；物物業(yè)管理制度度。(三)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任任制度1．責(zé)、權(quán)、利利相結(jié)合的原原則；2．國(guó)家、集體體、個(gè)人三者者利益相統(tǒng)一一的原則。3．貫徹執(zhí)行按按勞分配的原原則。4.房地產(chǎn)企業(yè)的的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)責(zé)任制。房地產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢：：是指為從事房房地產(chǎn)活動(dòng)的的當(dāng)事人提供供法律、法規(guī)規(guī)、政策、信信息、技術(shù)等等方面服務(wù)的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量、、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人人提供房地產(chǎn)產(chǎn)信息和居間間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)管管理內(nèi)容(一)建立有效的行業(yè)管理制度(二)健全行業(yè)自律組織(三)完善法規(guī)制度房地產(chǎn)行政管管理房地產(chǎn)行政管管理是指國(guó)家家和地方人民民政府行政主主管機(jī)關(guān)，依依照國(guó)家的有有關(guān)法律、法法規(guī)和政策，，對(duì)房地產(chǎn)各各方面活動(dòng)所所實(shí)施的全面面的、系統(tǒng)的的管理行為。。房地產(chǎn)行政管管理的主體：：是各級(jí)人民政政府房地產(chǎn)行行政主管機(jī)關(guān)關(guān)房地產(chǎn)行政管管理的客體是城市內(nèi)的全全部房屋和土土地所有從事房地地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)、維修修等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)的企業(yè)和個(gè)個(gè)人。房地產(chǎn)行政管管理的內(nèi)容（（3－1）1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)管理。是指對(duì)房地產(chǎn)綜綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程程中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)的宏觀管理理與政策指導(dǎo)導(dǎo)。包括：開(kāi)發(fā)規(guī)劃管管理，開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃管理，開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理理，開(kāi)發(fā)成本本和配套管理理和城區(qū)危舊舊房改造管理理。2．住宅建設(shè)管管理。住宅建設(shè)計(jì)劃管理理，住宅建設(shè)設(shè)資金管理，，住宅消費(fèi)管管理，合資建建房和合作建建房管理與個(gè)個(gè)人建房管理理。3．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)管理。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證證管理，房地地產(chǎn)產(chǎn)籍管理理，房地產(chǎn)測(cè)測(cè)繪管理，落落實(shí)房屋政策策和處理歷史史遺留的房地地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題題。房地產(chǎn)行政管管理的內(nèi)容（（3－2）4．房地產(chǎn)使用用管理。包括：房屋分分配、調(diào)換和和使用管理，，住房制度改改革，土地出出讓、轉(zhuǎn)讓和和使用管理，，土地使用制制度改革，房房屋拆遷管理理，房屋供暖暖管理，住宅宅小區(qū)管理。。5．房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)管理。包括：市場(chǎng)交交易秩序管理理，房屋買賣賣(含拍賣)與土地使用權(quán)權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓讓管理，房地地產(chǎn)租賃管理理，房地產(chǎn)抵抵押(含典當(dāng))管理，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格管理，，房地產(chǎn)稅費(fèi)費(fèi)管理。房地產(chǎn)行政管管理的內(nèi)容（（3－3）6．房屋修繕管管理。包括：修繕?lè)斗秶蜆?biāo)準(zhǔn)的的管理，修繕繕定額與質(zhì)量量管理，安全全檢查與危房房鑒定管理，，房屋完好程程度評(píng)議與評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)管理理，修繕技術(shù)術(shù)管理。7．房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)管理。包括：資質(zhì)管管理，行業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)計(jì)劃管理，行行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、道德規(guī)范范和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管理，專業(yè)業(yè)人才培訓(xùn)管管理，專業(yè)技技術(shù)職稱評(píng)定定管理。8．房地產(chǎn)行政政復(fù)議和糾紛紛仲裁。包括房地產(chǎn)行行政復(fù)議、房房地產(chǎn)糾紛房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與策策略企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)戰(zhàn)略性目標(biāo)戰(zhàn)術(shù)性目標(biāo)戰(zhàn)略性目標(biāo)成長(zhǎng)性目標(biāo)銷售額/利潤(rùn)額及其增長(zhǎng)目標(biāo)資產(chǎn)總額開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力、范圍和生產(chǎn)量穩(wěn)定性目標(biāo)經(jīng)營(yíng)安全率利潤(rùn)率支付能力競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)市場(chǎng)占有率企業(yè)的聲譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)性目目標(biāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定價(jià)策略上追求利潤(rùn)最大一定的投資收益率保持價(jià)格穩(wěn)定市場(chǎng)份額防止和應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)良好的銷售渠道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略財(cái)務(wù)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)策略市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略價(jià)格策略財(cái)務(wù)策略籌集資金策略資金成本財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡和匹配投資策略項(xiàng)目的選擇過(guò)程資金回收策略銷售策略資金的分配策略投資者的收益的實(shí)現(xiàn)過(guò)程開(kāi)發(fā)建設(shè)策略略開(kāi)發(fā)建設(shè)策略（一般從屬于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略）確定開(kāi)發(fā)規(guī)模開(kāi)發(fā)的時(shí)期選擇開(kāi)發(fā)方式的選擇市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略略市場(chǎng)開(kāi)拓策略開(kāi)發(fā)新的市場(chǎng)場(chǎng)——領(lǐng)導(dǎo)者策略市場(chǎng)滲透策略進(jìn)入一個(gè)比較較成熟的市場(chǎng)場(chǎng)——跟隨者策略產(chǎn)品開(kāi)發(fā)型與多角角化策略進(jìn)入某個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)市場(chǎng)收縮策略退出某個(gè)個(gè)細(xì)分市市場(chǎng)價(jià)格策略略1、高價(jià)策策略2、低價(jià)策略3、均衡價(jià)價(jià)格策略略市場(chǎng)均衡衡價(jià)格，，對(duì)于一一般性的的競(jìng)爭(zhēng)性性市場(chǎng)4、不均衡衡價(jià)格策策略差異定價(jià)價(jià)策略組織與組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成組織的基本要素要素之間的聯(lián)結(jié)紐帶組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的功能能分工和協(xié)作分配工作確定權(quán)責(zé)關(guān)系構(gòu)建分工協(xié)作體系組織能力的培養(yǎng)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的構(gòu)成成要素靜態(tài)工作崗位（職位）部門（職能部門、業(yè)務(wù)部門）動(dòng)態(tài)業(yè)務(wù)活動(dòng)業(yè)務(wù)流程組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的權(quán)力力配置授權(quán)上級(jí)賦予予下屬一一定的權(quán)權(quán)力，使使下屬在在一定的的監(jiān)督之之下，又又相當(dāng)?shù)牡淖灾鳈?quán)權(quán)和行動(dòng)動(dòng)權(quán)包括：確確定預(yù)期期的成果果；委派派任務(wù)；；授予職職權(quán)集權(quán)與分分權(quán)權(quán)利的分分層級(jí)配配置企業(yè)的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)古典企業(yè)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)：直直線制現(xiàn)代企業(yè)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)H型結(jié)構(gòu)：：控股公公司式的的組織結(jié)結(jié)構(gòu)U型結(jié)構(gòu)：：直線職職能制：：職能部部門+業(yè)務(wù)部門門M型結(jié)構(gòu)：：事業(yè)部部制——分權(quán)制結(jié)結(jié)構(gòu)矩陣式結(jié)結(jié)構(gòu)：職職能部門門加項(xiàng)目目小組新型企業(yè)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)虛擬公司司組織結(jié)結(jié)構(gòu)：企企業(yè)之間間的“戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟”團(tuán)隊(duì)組織織結(jié)構(gòu)：：加強(qiáng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)成員員橫向流流動(dòng)網(wǎng)絡(luò)型組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)：業(yè)務(wù)務(wù)外包和和市場(chǎng)合合約化無(wú)界限組組織：組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)扁平化化產(chǎn)品的生生命周期期與市場(chǎng)場(chǎng)周期產(chǎn)品的生生命周期期房地產(chǎn)商商品的生生命周期期，指房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)、建成成出售出出租、使使用，正正常的運(yùn)運(yùn)營(yíng)和維維修，并并達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命期，所所經(jīng)歷的的時(shí)間周周期。市場(chǎng)周期期進(jìn)入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的周周期往往往并不同同于一般般商品的的生命周周期，因因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)商品品往往具具有自身身的獨(dú)特特性。房地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策決策：決策者根根據(jù)各種種信息資資料，對(duì)對(duì)決策對(duì)對(duì)象進(jìn)行行研究分分析，提提出不同同的策略略方案，，然后根根據(jù)某一一原理或或準(zhǔn)則，，從所提提出的方方案中擇擇優(yōu)決斷斷的過(guò)程程。是指人們們?yōu)榱诉_(dá)達(dá)到某一一目標(biāo)，，可能有有多種可可供選擇擇的方案案，為了了獲得最最滿意的的結(jié)果，，就要進(jìn)進(jìn)行比較較和選擇擇，并作作出如何何行動(dòng)的的決定。。構(gòu)成決策策問(wèn)題的的基本條件（1）存在兩兩個(gè)以上上的自然然狀態(tài)（（2）存在兩兩個(gè)以上上可供選選擇的方方案（（3）存在明明確的目目標(biāo)（（4）在各種種自然狀狀態(tài)下，，不同方方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益是可以以定量計(jì)計(jì)量的（（5）自然狀狀態(tài)的出出現(xiàn)，或或者可以以確定、、或者不不可以確確定、或或者可以以估算出出其相應(yīng)應(yīng)的概率率。決策類型型根據(jù)決策策時(shí)的自自然狀態(tài)態(tài)的分布布情況，，可以將將決策問(wèn)問(wèn)題分成成以下幾幾類：確定型決決策：關(guān)關(guān)于將來(lái)來(lái)的自然然狀態(tài)是是肯定和和已知的的不確定性性決策：：關(guān)于將將來(lái)的可可能的自自然狀態(tài)態(tài)有所了了解，但但無(wú)法確確定或估估計(jì)其發(fā)發(fā)生的概概率時(shí)的的決策風(fēng)險(xiǎn)決策策：關(guān)于于將來(lái)的的可能的的自然狀狀態(tài)有所所了解，，但可以以估計(jì)其其發(fā)生的的概率時(shí)時(shí)的決策策，這種種事件是是隨機(jī)的的，決策策帶有一一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性決策原則則1、

遵守政策法規(guī)原則2、

取得最佳效益原則3、

風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則4、

定性與定量分析相結(jié)合的原肯定型決決策自然狀態(tài)態(tài)已知的的條件下下的決策策，根據(jù)據(jù)具體的的指標(biāo)值值對(duì)不同同的方案案進(jìn)行比比較分析析。風(fēng)險(xiǎn)型決決策隨機(jī)型決決策準(zhǔn)則則：未來(lái)來(lái)事件的的發(fā)生是是隨機(jī)的的，可以以估計(jì)各各種事件件發(fā)生的的概率，決策帶帶有一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性。決策的準(zhǔn)準(zhǔn)則：不不同條件件下的期期望收益益值和損損失值風(fēng)險(xiǎn)型決決策方法法決策方法法1、滿意度準(zhǔn)則（最適化準(zhǔn)則）2、最大可能準(zhǔn)則3、期望值準(zhǔn)則4、期望值方差準(zhǔn)則5、決策樹(shù)方法1、滿意度度準(zhǔn)則（（最適化化準(zhǔn)則））決策準(zhǔn)則則：根據(jù)據(jù)一個(gè)合合理的滿滿意值來(lái)來(lái)進(jìn)行決決策使用條件件：1）選擇最最優(yōu)方案案過(guò)于花花費(fèi)時(shí)間間或費(fèi)用用太高2）在沒(méi)有有得到其其他的方方案的資資料之前前必須決決策3）估計(jì)方方案的損損益值不不可能或或有困難難時(shí)，但但可以估估計(jì)方案案的滿意意度，可可以選擇擇滿意度度最大的的方案當(dāng)決策準(zhǔn)準(zhǔn)則為，，收益率率不小于于20%時(shí)，第2、3方案均可可以滿足足條件，，但方案案2在中需求求時(shí)的收收益為20%，并且對(duì)對(duì)應(yīng)的自自然狀態(tài)態(tài)的概率率為50%，大于方方案3在高需求求時(shí)的概概率30%，因此，，應(yīng)選擇擇方案2?？赡艿氖帐找娌坏偷陀?0%，此時(shí)時(shí)的最最優(yōu)方方案為為第1個(gè)方案案。2、最大大可能能準(zhǔn)則則決策準(zhǔn)準(zhǔn)則從各種自自然狀狀態(tài)中中選擇擇一個(gè)個(gè)概率率最大大的狀狀態(tài)，，根據(jù)據(jù)該狀狀態(tài)下下不同同的方方案的的收益益值進(jìn)進(jìn)行決決策舉例：：決策：：選擇擇概率率最大大的自自然狀狀態(tài)，，在該該自然然狀態(tài)態(tài)下，，取收收益最最大的的方案案為最最優(yōu)方方案，，即第第2個(gè)方案案。3、期望望值準(zhǔn)則決策準(zhǔn)準(zhǔn)則：：計(jì)算算每個(gè)個(gè)方案案在不不同的的自然然狀態(tài)態(tài)下的的收益益的期期望值值，作作為決決策的的依據(jù)據(jù)舉例：：決策：：第2個(gè)方案案為最最優(yōu)方方案4、期望望值方方差準(zhǔn)則決策準(zhǔn)準(zhǔn)則：：在許許多情情況下下，計(jì)計(jì)算不不同方方案的的期望望值的的同時(shí)時(shí)。計(jì)計(jì)算方方案的的收益益的方方差，，并同同時(shí)運(yùn)運(yùn)用期期望值值和方方差來(lái)來(lái)作為為決策策的依依據(jù)，，計(jì)算算公式式：舉例：：5、決策策樹(shù)方方法決策準(zhǔn)準(zhǔn)則：：多重重決策策問(wèn)題題的決決策方方法，，即具具有多多個(gè)層層次的的自然然狀態(tài)態(tài)決策步步驟：A、畫(huà)出出決策策樹(shù)B、預(yù)計(jì)計(jì)可能能事件件發(fā)生生的概概率C、計(jì)算算損益益期望望值D、決策策決策點(diǎn)點(diǎn)策略枝枝策略點(diǎn)點(diǎn)概率枝枝事件舉例決策點(diǎn)點(diǎn)建造10萬(wàn)平方方米策略點(diǎn)點(diǎn)高需求求0.316%決策樹(shù)樹(shù)建造20萬(wàn)平方方米建造30萬(wàn)平方方米中需求求0.5低需求求0.2低需求求0.2低需求求0.2中需求求0.5中需求求0.5高需求求0.3高需求求0.314%24%8%-4%7%14%20%20%14.6%17.4%10.4%不確定定型決決策決策方方法1、悲觀準(zhǔn)則2、樂(lè)觀準(zhǔn)則3、最小后悔值準(zhǔn)則4、等概率決策準(zhǔn)則5、赫威茨準(zhǔn)則悲觀準(zhǔn)準(zhǔn)則小中取取大（（收益益）決決策方方法、、大中中取小?。ㄙM(fèi)費(fèi)用））決策策方法法步驟：：（1）給定每種方案在不同的自然狀態(tài)下的收益，（2）選擇每個(gè)方案最小的收益作為比較的依據(jù)，（3）比較不同的方案的在不同自然條件下的最小收益值，選擇這些最小收益值中最大值對(duì)應(yīng)的方案作為最優(yōu)的方案。舉例：：樂(lè)觀準(zhǔn)準(zhǔn)則大中取取大決決策方方法（（收益益）、、小中中取小小決策策方法法（費(fèi)費(fèi)用））步驟：：（（1）給定定每種種方案案在不不同的的自然然狀態(tài)態(tài)下的的收益益，（（2）選擇擇最大大的收收益作作為比比較的的依據(jù)據(jù)，（（3）然后后比較較不同同的方方案的的在不不同自自然條條件下下的最最大收收益值值，選選擇這這些最最大收收益值值中最最大值值對(duì)對(duì)應(yīng)的的方案案作為為最優(yōu)優(yōu)的方方案。。舉例：：最小后后悔值值決策策準(zhǔn)則則步驟：：（（1）給定定每種種狀態(tài)態(tài)的最最大收收益，，（（2）然后后求出出每種種自然然狀態(tài)態(tài)下不不同方方案相相對(duì)與與最佳佳收益益的差差值，，作為為方案案選擇擇的后后悔值值。（（3）選擇擇后悔悔值小小的方方案為為最優(yōu)優(yōu)。舉例等概率率決策策方法法（等等可能能性方方法））1、給定定每種種狀態(tài)態(tài)發(fā)生生的可可能性性相同同，然然后再再按照照期望望決策策方法法進(jìn)行行決策策2、舉例例赫威茨茨準(zhǔn)則則1、反映映樂(lè)觀觀與悲悲觀之之間的的不同同的水水平，，選擇擇一個(gè)個(gè)合理理的樂(lè)樂(lè)觀系系數(shù)，，計(jì)算算公式式：2、給定方方案在在不同同條件件下的的收益益值和和樂(lè)觀觀系數(shù)數(shù)，選選取最最大收收益值值和最最小收收益值值，計(jì)計(jì)算上上述結(jié)結(jié)果，，然后后比較較不同同的方方案的的計(jì)算算值，，從中中選擇擇最大大值所所對(duì)應(yīng)應(yīng)的方方案為為最佳佳的方方案。。舉例取樂(lè)觀觀系數(shù)數(shù)為0.759、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。13:31:0713:31:0713:311/1/20231:31:07PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2313:31:0713:31Jan-2301-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。13:31:0713:31:0713:31Sunday,January1,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2313:31:0713:31:07January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。01一一月月20231:31:07下下午午13:31:071月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:31下下午午1月-2313:31January1,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/113:31:0713:31:0701January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。1:31:07下午午1:31下午午13:31:071月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。13:31:0713:31:0713:311/1/20231:31:07PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月-2313:31:0713:31Jan-2301-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。13:31:0713:31:0713:31Sunday,January1,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2313:31:0713:31:07January1,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。01一月月20231:31:07下下午13:31:071月-2315、楚塞三三湘接，，荊門九