某地產(chǎn)房地產(chǎn)沙河堡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略溝通

08城東，4G巔峰-萬(wàn)科·沙河堡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略溝通-成都嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成都

2008年3月寫(xiě)在前面的話：本報(bào)告不囿于一般策略總案的思路，更多地基于對(duì)萬(wàn)科的理解、核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究以及區(qū)域市場(chǎng)掃描，旨在得出最為有利于本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的幾點(diǎn)策略性建議。并且，本報(bào)告遵循以下兩個(gè)前提進(jìn)行的初次系統(tǒng)性營(yíng)銷(xiāo)思考：1、市場(chǎng)回暖跡象仍不明顯。2、項(xiàng)目產(chǎn)品基本確定、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)基本設(shè)定。因時(shí)間有限，而本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源不一，可能存在偏差而未能一一核對(duì)，敬請(qǐng)見(jiàn)和指正！項(xiàng)目工作階段劃分2008/03/032008/03/15工作成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)及城市規(guī)劃掃描區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研成都萬(wàn)科G系列產(chǎn)品掃描成都中高端電梯公寓市場(chǎng)掃描成都精裝修房市場(chǎng)掃描項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及占位區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品研究項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目客戶屬性界定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略框架新政前后區(qū)域微觀市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化及趨勢(shì)分析區(qū)域主要競(jìng)品及相似案例研究項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局研究城東中高端客戶掃描本項(xiàng)目地塊及產(chǎn)品價(jià)值分析第二階段（中期）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略研究第一階段（初期）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析成都萬(wàn)科G系列產(chǎn)品淺析成都中高端電梯公寓市場(chǎng)淺析成都精裝修房市場(chǎng)淺析13個(gè)日歷天5個(gè)日歷天2008/03/205個(gè)日歷天第三階段（終期）提交終稿根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告提交整體報(bào)告（終稿）2008/03/251、市場(chǎng)背景2、本項(xiàng)目基本判斷2個(gè)前提3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作1、SWOT分析2、4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略3、幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作思考路徑1、本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？2、本項(xiàng)目將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？3、本項(xiàng)目在成都萬(wàn)科8年開(kāi)發(fā)歷程中所處的位置是什么？區(qū)域房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃和發(fā)展現(xiàn)狀掃描成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)：在政府宏觀調(diào)控下，一場(chǎng)有史以來(lái)最持久的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商/消費(fèi)者博弈事件，消費(fèi)者首次讓開(kāi)發(fā)商做出集體降價(jià)選擇——目前整體樓市正處于市場(chǎng)調(diào)整階段，總體市場(chǎng)偏冷、漸趨理性。市場(chǎng)背景回顧：整個(gè)成都主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)02-07年呈良性發(fā)展，供需兩旺。在04年開(kāi)始加速，于07年中后期達(dá)到歷史高點(diǎn)，在宏觀調(diào)控的干預(yù)下，07年年末出現(xiàn)整體市場(chǎng)回調(diào)，截至目前仍處于一個(gè)市場(chǎng)調(diào)整期。總體經(jīng)歷三個(gè)時(shí)期：平穩(wěn)期-快速發(fā)展期-理性回歸期。城東區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)：04-07年發(fā)展特征：城東房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年起步，發(fā)展良好并逐步成為成都主力供應(yīng)市場(chǎng)，07年占市場(chǎng)份額（供36.5%、需29.9%）。07年基本市場(chǎng)特征：供大于求顯現(xiàn)，于07年10月出現(xiàn)差值高峰。伴隨新政及市場(chǎng)影響，10月份以來(lái)出現(xiàn)有史以來(lái)的首次大幅成交價(jià)格波動(dòng)。2007年城東月度價(jià)格走勢(shì)2007年城東月度供需對(duì)比單位：元/平方米單位：萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)參考：成都市相關(guān)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展概況：城東區(qū)域市場(chǎng)目前已基本形成依托東二環(huán)線、東大街延線為橫縱坐標(biāo)的縱橫發(fā)展格局

2004年至今,成都東部房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)政府規(guī)劃主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展變遷的歷程：東大街沿線沙河堡板塊依托政府規(guī)劃及一線開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的初步擴(kuò)張期(2004年-2007年)由外至內(nèi)(先三環(huán)外后三環(huán)內(nèi)，比如，從東方新城到騰籠換鳥(niǎo))由點(diǎn)到面(比如，2004年萬(wàn)科魅力之城東三環(huán)啟動(dòng)?xùn)|方新城)由分散到聚集(由北向南形成建設(shè)路、萬(wàn)年場(chǎng)、成仁路口三大聚集點(diǎn))——東二環(huán)吸附帶建設(shè)路板塊萬(wàn)達(dá)錦華城依托主干道縱橫發(fā)展的二次擴(kuò)張期(2008年-以后)東大街延線連通地鐵2號(hào)線規(guī)劃及建設(shè)啟動(dòng)金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶構(gòu)建(以東大街延線、東部副中心等為載體)新興城市“4+1”規(guī)劃(東部新城核心——沙河堡片區(qū))——東大街延伸線本項(xiàng)目將依托政府更為明晰的中長(zhǎng)期規(guī)劃、高起點(diǎn)配套建設(shè)以及新興的區(qū)域市場(chǎng)格局，高姿態(tài)融入城東第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張期。萬(wàn)科魅力之城1、市場(chǎng)背景：市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。2、本項(xiàng)目基本判斷2個(gè)前提3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題4項(xiàng)戰(zhàn)略，幾個(gè)動(dòng)作1、SWOT分析2、4個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略3、幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作思考路徑1、本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？2、本項(xiàng)目將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？3、本項(xiàng)目在成都萬(wàn)科8年開(kāi)發(fā)歷程中所處的位置是什么？?jī)粲玫兀?9.3畝成交價(jià)：940萬(wàn)/畝樓面地價(jià)：4698元/㎡地塊位置驛都大道靜康路凈用地面積52894.62平方米，合79.34畝容積率≤3.0（住宅），可兼容的公共設(shè)施小于（該地塊內(nèi)計(jì)入容積率的建筑面積）20%建筑密度住宅≤22%總建面≤30%建筑高度不超過(guò)航空限高218米(絕對(duì)高程722米)綠地率≥30%土地用途及年限城鎮(zhèn)混合住宅用地，住宅70年，商業(yè)40年備注二類，住宅用地地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)備注：樓面地價(jià)按住宅容積率3.0測(cè)算項(xiàng)目區(qū)位：本項(xiàng)目位于東部新城核心地段——沙河堡片區(qū)，隨著東延線的開(kāi)通，本項(xiàng)目與成都中心城區(qū)之間由次干道、主干道組成較健全的交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性較好。交通通達(dá)性目前由二環(huán)路東四段有兩條路可以直達(dá)項(xiàng)目距離二環(huán)路東五段約10分鐘車(chē)程；道路交通系統(tǒng)完善，項(xiàng)目外側(cè)為驛都大道靜康路，為雙向六車(chē)道已布公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（12、79、218、541路）未來(lái)將建成沙河堡客運(yùn)站、地鐵2號(hào)線等交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性佳項(xiàng)目南側(cè)為同期天盛5A地塊，約32.6畝，土地性質(zhì)與萬(wàn)科4A地塊相似；960萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)4797元/㎡；該地塊較平整、規(guī)則，臨驛都大道靜康路地塊已打圍且有萬(wàn)科標(biāo)示；地塊周邊規(guī)劃路已開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)08年8月中下旬可以通車(chē)項(xiàng)目西北側(cè)在建建筑項(xiàng)目西側(cè)空地項(xiàng)目?jī)?nèi)部臨時(shí)建筑地塊內(nèi)植被保護(hù)較好，有3-5m高大原生態(tài)樹(shù)木約50棵；本項(xiàng)目地塊呈梯形狀，較為規(guī)整；地塊內(nèi)呈坡地地貌，向北、向東地平略有抬升，垂直高差約3-5m；地塊四至及內(nèi)部環(huán)境地塊資源綜綜合評(píng)價(jià)中等規(guī)模，，且地塊形形狀基本規(guī)規(guī)整開(kāi)發(fā)物業(yè)涉涉及高層低低密住宅及及公共設(shè)施施用地的綜綜合開(kāi)發(fā)沙河景觀帶帶（1km）、塔子山山公園（2km）空氣質(zhì)量好好、植被資資源較豐富富政府規(guī)劃要要點(diǎn)：本項(xiàng)項(xiàng)目位于新新興城市“4+1”東部新城核核心區(qū)域-沙河堡片區(qū)區(qū)，將隨著著政府帶動(dòng)動(dòng)，區(qū)域逐逐漸成熟；；地鐵2號(hào)線、沙河河堡客運(yùn)站站將投入修修建；交通通達(dá)性性：周邊通通達(dá)佳，本本項(xiàng)目不直直接臨主干干道周邊配套現(xiàn)現(xiàn)狀：目前前配套屬城城鄉(xiāng)結(jié)合部部水平，有有川師大及及附中、附附小、醫(yī)院院、臨街底底商（桂香香居）、大大型賣(mài)場(chǎng)（（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)）、CNG加氣站、沙沙河派出所所等公共配配套規(guī)模上自然資源設(shè)施資源地塊資源地塊呈梯形形狀坡地地貌地塊內(nèi)有原原生態(tài)樹(shù)種種，植被覆覆蓋情況良良好。服務(wù)式公寓寓中戶型住宅大戶型住宅戶型建筑面積房型套數(shù)套比中戶型住宅A1/A2(33F)88-89㎡套2（可變套3）858戶52%A3(33F)74-76㎡套1（可變套2）462戶28%大戶型住宅C1(32F)136㎡套3（可變套4）192戶12%C2(32F)172㎡套3（雙主臥）96戶6%A1’(33F)139㎡套3（可變套4）33戶2%住宅產(chǎn)品戶戶型配比截止目前的的設(shè)計(jì)方案案：總平采采用半圍合合式布局，，資源、景景觀最大化化，布局較較為合理；；高層、低低密，產(chǎn)品品形態(tài)較為為豐富，附附加值較高高；住宅戶戶型空間尺尺度感、舒舒適感強(qiáng)，，且為精裝裝修房，科科技感強(qiáng)、、人性化考考慮，與項(xiàng)項(xiàng)目改善型型居住定位位相契合。。產(chǎn)品形態(tài)目標(biāo)售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水房?jī)r(jià)格住宅9000元/㎡1000元/㎡8000元/㎡公建部分8000元/㎡500元/㎡7500元/㎡項(xiàng)目目標(biāo)售售價(jià)預(yù)期l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-..傾力打造房房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理資料料庫(kù),匯聚海量的的免費(fèi)管理理資料。..房地產(chǎn)E網(wǎng)-..傾力打造房房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理資料料庫(kù),匯聚海量的的免費(fèi)管理理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)-..傾力打造房房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理資料料庫(kù),匯聚海量的的免費(fèi)管理理資料。倍訊易-..綜合地塊因因素、產(chǎn)品品特征及開(kāi)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期，本本項(xiàng)目基本本判斷：東部新城核核心區(qū)域中等規(guī)模中高價(jià)位面向改善型型居住電梯公寓物物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及及限制條件件：限制條件產(chǎn)品類型：：萬(wàn)科G2系列全精裝修：：1000-1200元/平方米不確定因素素:公建部分產(chǎn)產(chǎn)品方案價(jià)格格：整體均價(jià)價(jià)9000元/平方米（含含裝修費(fèi)））速度度：08年推售6.6萬(wàn)平方米營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)標(biāo)的核心矛矛盾：市場(chǎng)調(diào)整期期高售價(jià)、高高推盤(pán)量現(xiàn)實(shí)實(shí)目標(biāo)標(biāo)解決問(wèn)題的的關(guān)鍵是什什么?區(qū)域市場(chǎng)趨趨于成熟，，但市場(chǎng)趨趨冷的情勢(shì)勢(shì)下，能否否發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目成功營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)？1、市場(chǎng)背景景：市場(chǎng)趨于理理性；本項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)前前景廣闊，，正處于第第二輪市場(chǎng)場(chǎng)擴(kuò)張期。。2、本項(xiàng)目基基本判斷：：東部新城核核心區(qū)域、、中等規(guī)模模、中高價(jià)價(jià)位、面向向改善型居居住的電梯梯公寓物業(yè)業(yè)2個(gè)前提3個(gè)必須回答答的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題4項(xiàng)策略，幾幾個(gè)動(dòng)作1、SWOT分析2、4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略略3、幾個(gè)規(guī)范范動(dòng)作思考路徑1、本項(xiàng)目面面臨怎樣的的區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境？2、本項(xiàng)目將將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？3、本項(xiàng)目在在成都萬(wàn)科科8年開(kāi)發(fā)歷程程中所處的的位置是什什么？板塊名稱板塊特征代表性樓盤(pán)建設(shè)路板塊自07年以來(lái)，依托國(guó)內(nèi)多家一線品牌開(kāi)發(fā)商同期抬勢(shì)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，漲勢(shì)迅猛，品質(zhì)較高但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為突出，迅速形成繼望江板塊之后的又一新興中高端電梯公寓板塊。萬(wàn)科金域藍(lán)灣、龍湖三千里萬(wàn)年場(chǎng)板塊自07年以來(lái)，以二十四城為代表的大盤(pán)帶動(dòng)效應(yīng)，基本形成以二十四城為中心向周邊輻射的“眾星捧月”市場(chǎng)格局華潤(rùn)二十四城望江沙河板塊自04年以來(lái)，憑借悠久的文脈資源、自然資源及臨近城南，形成成都獨(dú)樹(shù)一幟的高端電梯公寓板塊。品質(zhì)偏高，有典型資源性高端項(xiàng)目華潤(rùn)翡翠城東延線沙河板塊依托政府規(guī)劃（東部新城核心、金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶)，整體區(qū)域處于開(kāi)發(fā)初期，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)零星分布，整體品質(zhì)相對(duì)較低，但存在強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)帕麗灣、澳龍名城城東幾大典典型地產(chǎn)市市場(chǎng)板塊特特征東延線沙河河板塊建設(shè)路板塊塊萬(wàn)年場(chǎng)板塊塊望江沙河板塊根據(jù)城東區(qū)區(qū)域性城市市規(guī)劃及房房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀，東二環(huán)線、、東延線縱縱橫發(fā)展軸軸線為城東東區(qū)域發(fā)展展的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域；由區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查可知，區(qū)區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基基本延此線線路，并大大致形成以以下四個(gè)典典型性地產(chǎn)產(chǎn)板塊，各各板塊基本本特征如下下。城東區(qū)域樓樓市供需特特征掃描1：在售樓盤(pán)盤(pán)及7000元以上中高高價(jià)位樓盤(pán)盤(pán)供需特征征板塊項(xiàng)目名稱總建面（萬(wàn)㎡）容積率已供應(yīng)方量（萬(wàn)㎡）未來(lái)2-3年內(nèi)預(yù)估供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）目前均價(jià)（元/㎡）望江沙河板塊華潤(rùn)翡翠城四期41.44.542021.47500萬(wàn)達(dá)錦華城39.64基本售罄-8200(精裝)望江橡樹(shù)林1期326.123.16開(kāi)盤(pán)，推出21.4萬(wàn)方約327400外灘14.58.511.72.87800交大綠嶺10.146.63.56300總計(jì)59.7東延線沙河板塊帕麗灣9.75基本售罄-6100澳龍名城254.99.515.56800藍(lán)谷地.天域3045.624.45900比華利45.93.9710.3206800愛(ài)丁郡院6.24.24.61.65400卓錦城64.61.826206000華都美林灣46.749.5205850錦江城市花園706.532205200鑫苑名家284.792.725.34700萬(wàn)科.魅力之城4期312.33284900富麗東方284.6518.29.84500總計(jì)184.6板塊項(xiàng)目名稱總建面（萬(wàn)㎡）容積率已推售方量（萬(wàn)㎡）未來(lái)2-3年內(nèi)預(yù)估供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）目前均價(jià)（元/㎡）建設(shè)路板塊淺水半島60534.225.86800龍湖三千里27.54.224.537400高地204.59.810.27300合能耀之城14.54.910.93.67300萬(wàn)科金域藍(lán)灣30.1516.313.8-首創(chuàng)愛(ài)這城364.22977200總計(jì)60.4萬(wàn)年場(chǎng)板塊天空城26.74.78.817.95700二十四城1期210414307500花樣年花郡303.925.64.47000優(yōu)品尚東2期13.53.665.48.15500尚東美林2期3.42.82.80.65000水岸華庭11.84.447.85700紫東芯座204.96暫未開(kāi)盤(pán)20-國(guó)嘉新視界8.73.52.16.67300外灘14.58.511.72.87800蓮花逸都1449.24.86400合計(jì)100.2據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域域內(nèi)在售樓樓盤(pán)共計(jì)31個(gè)，未來(lái)2-3年內(nèi)將陸續(xù)續(xù)向市場(chǎng)供供應(yīng)近400萬(wàn)方商品房房，主要集集中在東延延線沙河、、萬(wàn)年場(chǎng)兩兩大板塊。。區(qū)域內(nèi)7000元價(jià)格以上上在售樓盤(pán)盤(pán)共計(jì)13個(gè)（其中1個(gè)基本售罄罄），未來(lái)來(lái)區(qū)域2-3年內(nèi)供應(yīng)商商品房面積積約130萬(wàn)方，主要要集中在二二環(huán)路沿線線。代表性性樓盤(pán)有二二十四城、、望江橡樹(shù)樹(shù)林、翡翠翠城4期。城東近期在在售樓盤(pán)供供需一覽城東區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查范圍界定：北至府青路二環(huán)路立交橋、南至九眼橋、西至東一環(huán)、東至東三環(huán)兩側(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局網(wǎng)站，其中推售方量含地下室面積；且推售方量指已拿預(yù)售證方量。占地：259畝容容積率：6.5，住宅：4占地：18畝容容積率：4.2信和置業(yè)中中國(guó)投資集集團(tuán)有限公公司占地：77.5畝容容積率：3.0占地：15.5畝容容積率：5.5，住宅3.5已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目：國(guó)嘉新新視界占地：113.5畝容容積率：5.0將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目：龍湖.三千城商住用地1重慶龍湖企企業(yè)拓展有有限公司2成都永進(jìn)合合能房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司司占地：38.7畝容容積率：4.2已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目：合能耀耀之城4福建六建建建設(shè)集團(tuán)有有限公司5干道建設(shè)3成都成房置置業(yè)有限公公司6祥寶投資有有限公司（（新鴻基基背景）7占地：366.5畝容容積率：58成都金房貿(mào)貿(mào)易發(fā)展有有限公司占地：90畝容積率率：4.29四川省新宏宏實(shí)業(yè)有限限公司占地：15畝容積率率：210天盛房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司11成都萬(wàn)科占地：79.3畝容積率率：3占地：32.6畝容積率率：3備注：數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源于嘉嘉聯(lián)地產(chǎn)顧顧問(wèn)部6511107948123樓面地價(jià)：2444元/㎡樓面地價(jià)：2891元/㎡樓面地價(jià)：3984元/㎡樓面地價(jià)：4605元/㎡樓面地價(jià)：2399元/㎡樓面地價(jià)：1160元/㎡樓面地價(jià)：4498元/㎡樓面地價(jià)：3388元/㎡樓面地價(jià)：3598元/㎡樓面地價(jià)：4697元/㎡樓面地價(jià)：4797元/㎡土地市場(chǎng)供供應(yīng)：07年本區(qū)域（（東一環(huán)至至東三環(huán)之之間）共成成交11宗土地，其其中有兩宗宗土地所建建項(xiàng)目已進(jìn)進(jìn)入銷(xiāo)售階階段。其余余土地后續(xù)續(xù)將建項(xiàng)目目建筑面積積總共約208萬(wàn)方。土地地供應(yīng)主要要集中在沙沙河堡及萬(wàn)萬(wàn)年場(chǎng)板塊塊。根據(jù)樓面地地價(jià)預(yù)估，，可能會(huì)和和本項(xiàng)目形形成直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的為4、6、10#地塊，特別別是6#地塊，新鴻鴻基擬打造造成都第一一高樓，成成為成都標(biāo)標(biāo)桿性城市市作品。城東區(qū)域樓樓市供需特特征掃描2：2007年區(qū)域內(nèi)一一級(jí)土地市市場(chǎng)供應(yīng)及及后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)預(yù)測(cè)城東區(qū)域樓樓市供需特特征掃描3：2007年整體產(chǎn)品品供應(yīng)特征征板塊項(xiàng)目名稱入市時(shí)間戶型配比主力面積段配套建設(shè)路板塊龍湖三千里2期2007.7.29套一11%，套二57%，套三26%，套四6%80-90㎡萬(wàn)科金域藍(lán)灣2007.8.25套二68%，套三26%，套四6%85-90㎡萬(wàn)年場(chǎng)板塊二十四城1期2007.11.17套二73%，套三27%86-90㎡優(yōu)品尚東2期2007.9.22套二91%，套三9%80-86㎡望江沙河板塊望江橡樹(shù)林1期2008.3.16套二47%，套三37%，套四16%80-89㎡華潤(rùn)翡翠城4期2007.9.26套一10%，套二85%，套三5%80-90㎡東延線沙河板塊澳龍名城2期2007.8.25套二29%，套三71%100-110㎡比華利1期2007.9.30套二24%，套三55%，套四21%120-140㎡區(qū)域內(nèi)最新新批次的典典型性產(chǎn)品品供應(yīng)特征征一覽沿二環(huán)線兩兩側(cè)樓盤(pán)當(dāng)當(dāng)期產(chǎn)品供供應(yīng)以80-90㎡套二的性價(jià)價(jià)比產(chǎn)品（（可變套三三）為主，，占該區(qū)域域供應(yīng)量的的50%-90%；臨近三環(huán)位位置產(chǎn)品以以面積約120㎡套三產(chǎn)品為為主，占該該區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量的55%-70%。區(qū)域內(nèi)存在在兩大較為為典型客戶戶陣營(yíng)，其其中一類以以改善型居居住需求為為主的中產(chǎn)產(chǎn)階層，另另一類為以以追求性價(jià)價(jià)比為主的的初次置業(yè)業(yè)者，但以以第二類客客戶群為主主。中偏高端客客戶特征有較強(qiáng)區(qū)域域性，同時(shí)時(shí)面向全市市及全國(guó)范范圍，越高高端幅射力力越強(qiáng)客戶以企、、事業(yè)中高高層管理者者、高收入入群體為主主，普通公公務(wù)員、城城市新貴階階層及泛公公務(wù)員為輔輔；年齡集中在在25-40歲，客戶需求：：改善居住住品質(zhì)、開(kāi)開(kāi)發(fā)商品牌牌、產(chǎn)品資資源均好性性金域藍(lán)灣城市中產(chǎn)（主要客戶來(lái)源：城東），年收入12萬(wàn)以上，企事業(yè)單位中高層管理者、收入高且穩(wěn)定具有一定社會(huì)地位的從業(yè)者（律師、醫(yī)生）、外籍華人等。他們多為與子女同居住的三、四口之家，擁有改善居住品質(zhì)的需求，喜歡“離塵不離城”的居所，注重圈子生活萬(wàn)科魅力之城（70萬(wàn)以上）城市中產(chǎn)（主要客戶來(lái)源：城東、外地），年收入10-30萬(wàn)，多為中高層管理者、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師、IT、商貿(mào)等高收入群體等。他們多為三、四口之家。他們多為投資+自住客戶，多為二次改善性購(gòu)房，追求開(kāi)發(fā)商品牌、產(chǎn)品資源均好性等因素?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：：魅力之城城項(xiàng)目部本區(qū)域中偏偏高端客戶戶群體掃描描萬(wàn)科魅力之城城市中堅(jiān)力量（主要客戶來(lái)源：城東、外地），年收入5-15萬(wàn)，多為公務(wù)員、教師、中層管理者以及外企職員等。他們多為青年、三口之家。他們多為投資+自住客戶，擁有住房改善型需求，追求開(kāi)發(fā)商品牌、產(chǎn)品資源均好性、產(chǎn)品性價(jià)比等因素本區(qū)域中端端客戶群體體掃描典型客戶1：萬(wàn)科金域藍(lán)灣客戶，張女士，26歲，80余平，51萬(wàn)，自住，家住雙橋子典型客戶2：華潤(rùn)二十四城客戶，胡先生，40歲，130余平，總價(jià)約110萬(wàn)，工作半徑約3公里典型客戶3：華潤(rùn)二十四城客戶，郭先生，50歲，遂寧人，選擇80余平戶型，以養(yǎng)老為主城東區(qū)域樓樓市供需特特征掃描4：客戶群體體特征東延線沙河河板塊建設(shè)路板塊塊萬(wàn)年場(chǎng)板塊塊望江沙河板塊城東區(qū)域樓樓市供需特特征掃描5：價(jià)格特征價(jià)格存在兩兩級(jí)分化，，向東向北北價(jià)格呈下下降趨勢(shì)，，低價(jià)集中中區(qū)間：5500-6000元/㎡，代表樓盤(pán)盤(pán)：優(yōu)品尚尚東2期5500元/㎡，高價(jià)集中中區(qū)間：7000-7500元/㎡，代表樓盤(pán)盤(pán)：二十四四城7500元／㎡價(jià)格向三環(huán)環(huán)外呈下降降趨勢(shì)，三三環(huán)內(nèi)價(jià)格格集中區(qū)間間：6500-7000元/㎡，代表樓盤(pán)盤(pán)：澳龍名名城6800元/㎡，三環(huán)外價(jià)價(jià)格偏低，，價(jià)格集中中區(qū)間：4500-5000元/㎡，代表樓盤(pán)盤(pán)魅力之城城：4900元/㎡二環(huán)路沿線線價(jià)格區(qū)間間：7000-7500元/㎡，代表樓盤(pán)盤(pán)：瑞升望望江橡樹(shù)林林7400元/㎡價(jià)格區(qū)間較較為集中：：7000-7500元/㎡，代表樓盤(pán)盤(pán)：龍湖三三千里7400元/㎡、首創(chuàng)愛(ài)這這城7200元/㎡以07年6月建設(shè)路板板塊帶動(dòng)整整體城東價(jià)價(jià)格大幅提提升；二環(huán)環(huán)路沿線價(jià)價(jià)格集中在在7000-7500元，并由北北向南價(jià)格格基本持平平，南面略略高；東延延線沙河板板塊墊底。。板塊樓盤(pán)名稱新政前后推出批次及時(shí)間新政前后戶型變化新政前后價(jià)格變化新政前后成交量（熱銷(xiāo)期）備注前后前后前后前后建設(shè)路板塊龍湖三千里二期三批次2007.9.15二期四批次2007.10.1套二38%套三38%套二100%6980670069%-11.3和12.13推出兩期中逐漸提升套三比例,分別為25%和44%高地一期2007.6.7二期一批次2007.11.17套二32%套三42%套二56%套三38%555069596.8清盤(pán)76%12月15日2期3批次套三66%（價(jià)格7357）合能耀之城-一期一批次2007.12.1-套二100%-7300--一期二批次2008.1.19,套二50%、套一20%金域藍(lán)灣一期一批2007.8.26一期二批次2007.10.13套四20%套三80%套二100%5715起，8126起6500-12000--11月13日推出同樣多的全套二,12月8日推出20%套四,80%套三首創(chuàng)愛(ài)這城一、二期2007.5.27~三期2008.3.1套二40%套二41%5400735090%--萬(wàn)年場(chǎng)板塊二十四城-一期一批次2007.11.17套二100%7338-65%1月17日推出二批次套三100%花樣年花郡三期一批次2007.9.9三期二批次2007.9.30四期套二55%套三45%套一71%套二100%68006900--1月19日,1月26日分別推出套二套三各半.價(jià)格之后為8000國(guó)嘉新視界-一期一批次2007.12.15-套一50%套二50%-7352---望江板塊翡翠城四期四期一批次2007.9.26四期二批次2007.11.6套二95%套三5%套二100%7200750057%-3月8號(hào)推出180-260大房源外灘-一期一批次2007.11.24-套二100%-7635--1月25日推出3\4\5棟,套二66%,套三44%戶型供應(yīng)變變化：新政前推售產(chǎn)產(chǎn)品差異化較較為明顯，新新政后受大勢(shì)勢(shì)影響，大部部分樓盤(pán)多調(diào)調(diào)整為推出市市場(chǎng)剛性需求求明顯面積段段戶型（即80-90套二）。進(jìn)入入12月、1月后又開(kāi)始推推出套三以上上大面積戶型型。成交價(jià)格變化化：新政前后面價(jià)價(jià)呈緩步上升升趨勢(shì)，但實(shí)實(shí)際成交過(guò)程程中通過(guò)變相相折扣優(yōu)惠（（最高可達(dá)11%），商品房成成交價(jià)明升暗暗降。城東中高端樓樓盤(pán)新政前后后產(chǎn)品推售、、價(jià)格變化特特征一覽推盤(pán)節(jié)奏變化化：在新政后，采采用“小步快快跑”推售策策略，快節(jié)奏奏、多批次、、有所側(cè)重地地推出產(chǎn)品，，人為制造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)熱賣(mài)氛圍圍。成交量變化：：新政后來(lái)電來(lái)來(lái)訪量明顯降降低，客戶對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)失去信心，，大多客戶對(duì)對(duì)購(gòu)房持觀望望態(tài)度，成交交量大幅度下下滑，以開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)日成交量量而言，由07年6-9月瘋漲期的開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日近清清盤(pán)的情況轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)?8年1月開(kāi)盤(pán)當(dāng)日10%-20%的成交率?？蛻糇兓嚎蛻粲擅つ俊?、非理性購(gòu)房房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇孕再?gòu)房；投資資力度明顯降降低，市場(chǎng)以以剛性需求為為主。新政前后，本本區(qū)域市場(chǎng)供供需出現(xiàn)以下下五大變化可可知，市場(chǎng)供供需雙方、中中央政府三方方博弈升級(jí)（（相比國(guó)六條條、國(guó)八條時(shí)時(shí)期），市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入較為實(shí)實(shí)質(zhì)性的理性性回歸，該特特征將在未來(lái)來(lái)1到2年內(nèi)產(chǎn)生持續(xù)續(xù)影響。城東區(qū)域樓市市供需特征掃掃描6：新政前后區(qū)區(qū)域市場(chǎng)變化化特征對(duì)本項(xiàng)目的策策略啟示1：百舸爭(zhēng)流，，方顯本色?。∈袌?chǎng)萎靡不振振不可爭(zhēng)議地地成為事實(shí)，，卻讓我們看看到更多的折折扣、更多的的促銷(xiāo)、更多多的浮躁。樓樓市浮華的背背后，我們意意識(shí)到的更多多是開(kāi)發(fā)商的的信心在變、、甚至喪失?。≡诙啻问袌?chǎng)場(chǎng)博弈中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的脆弱弱和敏感表現(xiàn)現(xiàn)得淋漓盡致致，因?yàn)榈拖尴藜航?，難道道大限將至？？這是浮華背背后的真正動(dòng)動(dòng)機(jī)。樓市降降價(jià)了，所有有的博弈參與與者都沒(méi)能真真正樂(lè)上心頭頭。雖然缺乏足夠夠的市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)支持，但面面對(duì)趨于理性性的市場(chǎng)大勢(shì)勢(shì)、面對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)的二次次擴(kuò)張，我們們?nèi)匀活A(yù)見(jiàn)：：即將迎來(lái)全全新的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局、更更為良性的市市場(chǎng)氛圍。1、市場(chǎng)背景：：市場(chǎng)趨于理性性；本項(xiàng)目所所在區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)前景廣闊，，正處于第二二輪市場(chǎng)擴(kuò)張張期。2、本項(xiàng)目基本本判斷：東部新城核心心區(qū)域、中等等規(guī)模、中高高價(jià)位、面向向改善型居住住的電梯公寓寓物業(yè)2個(gè)前提3個(gè)必須回答的的關(guān)鍵問(wèn)題4項(xiàng)策略，幾個(gè)個(gè)動(dòng)作1、SWOT分析2、4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略：：3、幾個(gè)規(guī)范動(dòng)動(dòng)作：思考路徑1、本項(xiàng)目面臨臨怎樣的區(qū)域域市場(chǎng)環(huán)境？？對(duì)本項(xiàng)目的策策略啟示1：百舸爭(zhēng)流，方方顯本色！2、本項(xiàng)目將和和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？3、本項(xiàng)目在成成都萬(wàn)科8年開(kāi)發(fā)歷程中中所處的位置置是什么？理性時(shí)代下的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，，還僅僅是項(xiàng)項(xiàng)目與項(xiàng)目之之間的競(jìng)爭(zhēng)嗎嗎？2001年，萬(wàn)科攜城城市花園開(kāi)辟辟城東樓市新新天地；2005年，萬(wàn)科向東東再造一座新新城；2007年，萬(wàn)科金域域藍(lán)灣吹響建建設(shè)路開(kāi)發(fā)號(hào)號(hào)角；7年來(lái)，萬(wàn)科引引領(lǐng)著眾多國(guó)國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)入城東東，華潤(rùn)、龍龍湖在本區(qū)域域中先后布點(diǎn)點(diǎn)，并掀起城城東房地產(chǎn)的的陣陣熱潮……萬(wàn)科，是否在在乎城東老大的地位？排名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名各盤(pán)開(kāi)發(fā)／儲(chǔ)備量開(kāi)發(fā)總量預(yù)計(jì)1華潤(rùn)翡翠城100310二十四城2102萬(wàn)科城市花園50174.5魅力之城76金域藍(lán)灣30沙河堡項(xiàng)目18.53首創(chuàng)愛(ài)這城37145川師大項(xiàng)目（龍泉）54北泉路項(xiàng)目（龍泉）10勝利村項(xiàng)目44（估算）4龍湖晶藍(lán)半島2899三千里26三千城45單位：萬(wàn)平方方米本區(qū)域開(kāi)發(fā)總總量（預(yù)估））前四名開(kāi)發(fā)發(fā)商鑒于首創(chuàng)在城城東的兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目屬龍泉城城區(qū)；而龍湖湖盡管即將在在更廣域范圍圍乃至中長(zhǎng)期期與萬(wàn)科形成成競(jìng)爭(zhēng)，但區(qū)區(qū)域內(nèi)的同一一時(shí)期的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基本停停留在單一競(jìng)競(jìng)品上，因此此，我們首先先將研究重心心著眼華潤(rùn)。當(dāng)然，藍(lán)光光也在我們后后續(xù)的關(guān)注范范圍。較淺層次的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)容易易識(shí)別，但在在我們進(jìn)一步步梳理土地市市場(chǎng)后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，未來(lái)城東東市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局并非簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的環(huán)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，幾家國(guó)國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)發(fā)商的關(guān)注不不容忽視。備注：儲(chǔ)備量量=占地面積×容積率區(qū)域聯(lián)動(dòng)領(lǐng)領(lǐng)跑成都市政規(guī)劃：四大新城成為城市核心心功能的拓展展區(qū)域，成為為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的重要支撐和和承接經(jīng)濟(jì)、、人口轉(zhuǎn)移的的重要載體。。推動(dòng)區(qū)域發(fā)展展

中流砥柱柱改善城市面貌貌

新鮮血液液打造人居環(huán)境境

先鋒力量量整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)：政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)發(fā)商戰(zhàn)略性發(fā)發(fā)展華潤(rùn)置地：“為城市留下下值得珍藏的的城市建筑和和生活的載體體”創(chuàng)造品牌價(jià)值延伸品牌標(biāo)桿價(jià)值加強(qiáng)品牌聯(lián)動(dòng)全方位領(lǐng)跑提升品牌熟悉度,將品牌與城市文化融合橡

樹(shù)

灣

二

十

四

城

翡翠城

融入成都

專業(yè)整合推動(dòng)新區(qū)域

擴(kuò)大市場(chǎng)份額

區(qū)域聯(lián)動(dòng)

領(lǐng)跑成都

潛心打造精精耕細(xì)作鳳凰城進(jìn)駐核心區(qū)展展現(xiàn)高端實(shí)實(shí)力華潤(rùn)置地領(lǐng)跑跑成都總體攻攻略圖示：華潤(rùn)成都攻略略——區(qū)域聯(lián)動(dòng)，領(lǐng)領(lǐng)跑成都“BOT”模式的引入:build——operate—transfer即”建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓”，將地塊化腐腐朽為神奇意義：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境：：一個(gè)區(qū)域資源源的打造與整整合；一個(gè)城市環(huán)境境的改善；整個(gè)城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式式的創(chuàng)新和水水平的提升；；——市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者者對(duì)開(kāi)發(fā)商自身身：依托資源、借借助政府，節(jié)節(jié)約成本且達(dá)達(dá)到完美效果果；品牌形象的塑塑造及知名度度、美譽(yù)度大大幅提升。——名利雙收華潤(rùn)城東高端端項(xiàng)目案例啟啟示（一）——翡翠城產(chǎn)品的精良打打造:五年積淀，只只為打造無(wú)可可挑剔的好房房子。意義：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境：：整個(gè)城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式式的創(chuàng)新和水水平的提升；；——良性引領(lǐng)，樹(shù)樹(shù)立模范對(duì)開(kāi)發(fā)商自身身：品牌形象的塑塑造及知名度度、美譽(yù)度大大幅提升；堅(jiān)持企業(yè)宗旨旨：專業(yè)化、、高品質(zhì)、精精品化產(chǎn)品——品牌積淀，內(nèi)內(nèi)涵延續(xù)反其道而行之之的開(kāi)發(fā)順序序:不追隨市場(chǎng)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律，而首首先開(kāi)發(fā)占據(jù)據(jù)優(yōu)良資源的的土地。意義：前三期開(kāi)發(fā)了了較好資源后后，贏得了客客戶的青睞和和市場(chǎng)的認(rèn)可可，四期宣傳傳強(qiáng)調(diào)“最后后的稀缺河景景資源”，讓讓居住價(jià)值應(yīng)應(yīng)稀缺反而得得到提升?！蛟炱菲放苾r(jià)價(jià)值，，提升升產(chǎn)品品形象象融入城城市：外來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商落地地成都都的關(guān)關(guān)鍵動(dòng)動(dòng)作方式：：建筑風(fēng)風(fēng)格與與周邊邊的融融合；；區(qū)位、、周邊邊配套套、產(chǎn)產(chǎn)品品力最最大限限度超超常規(guī)規(guī)整合合；意義：：贏得品品牌認(rèn)認(rèn)同感感與親親和力力；抒發(fā)城城市情情感，，營(yíng)造造歸屬屬感；；打出企企業(yè)文文化和和企業(yè)業(yè)價(jià)值值觀。。——認(rèn)同與與歸屬屬，文文化與與價(jià)值值品牌整整合：頂級(jí)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手方式：：聚集全全球最最頂尖尖的開(kāi)開(kāi)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)（（美國(guó)國(guó)HOK、澳大大利亞亞PeddleThorp、加拿拿大奧奧雅園園境師師事務(wù)務(wù)所））,用最先先進(jìn)的的思想想和理理念，，全力力將二二十四四城打打造成成城市市形象象代言言人。。意義：：打造品品牌價(jià)價(jià)值附附加值值，提提升品品牌形形象——不僅是是質(zhì)量量，更更有高高品質(zhì)質(zhì)生活活理念念的傳傳達(dá)華潤(rùn)城城東高高端項(xiàng)項(xiàng)目案案例啟啟示（（二））——二十四四城大盤(pán)運(yùn)運(yùn)作：八百余余畝，，十期期開(kāi)發(fā)發(fā)意義：：造勢(shì)，，引起起更多多關(guān)注注，吸吸引更更多眼眼球；；針對(duì)更更廣的的客戶戶群，，擴(kuò)大大品牌牌影響響力。?！於▍^(qū)區(qū)域核核心戰(zhàn)戰(zhàn)略地地位華潤(rùn)城城東聯(lián)聯(lián)動(dòng)：三線互互動(dòng)，，品牌牌升值值華潤(rùn)城城東營(yíng)銷(xiāo)互互動(dòng)、、品牌提提升營(yíng)銷(xiāo)線線高層、多多層TH——完整的高端產(chǎn)品品組合產(chǎn)品線客戶信息息、資源共享享客戶線產(chǎn)品形態(tài)相似整體品質(zhì)相近檔次相當(dāng)可享受資源類似同一批客戶華潤(rùn)品牌升值的動(dòng)線從競(jìng)爭(zhēng)到到互動(dòng)翡翠城、、二十四四城在存存有內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)情情況下互互動(dòng)，共同打造造華潤(rùn)城城東形象象，提升升片區(qū)及及品牌價(jià)價(jià)值。龍湖成都都三步曲曲龍湖成都都攻略——點(diǎn)線面,唱響三步步曲。晶藍(lán)半島島晶藍(lán)半島島翠微清波波三千里2006年2007年2008年7盤(pán)聯(lián)動(dòng)、、100億，是戰(zhàn)戰(zhàn)略還是是口號(hào)？？備注：近近期該企企業(yè)關(guān)注注精裝修修房市場(chǎng)場(chǎng)，值得得密切關(guān)關(guān)注城東三大大品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)差異異對(duì)比開(kāi)發(fā)商08成都項(xiàng)目個(gè)數(shù)08城東項(xiàng)目個(gè)數(shù)特征優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)華潤(rùn)42開(kāi)發(fā)策略土地主導(dǎo)，方向引導(dǎo)二十四城奠定區(qū)域核心戰(zhàn)略地位；全部開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，定位集中。項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)分散龍湖82開(kāi)發(fā)以點(diǎn)帶面，著眼建設(shè)路板塊，營(yíng)銷(xiāo)務(wù)實(shí)，不以利潤(rùn)而以現(xiàn)金流為主導(dǎo)。建設(shè)路板塊相對(duì)成熟產(chǎn)品品質(zhì)集中在中端。項(xiàng)目區(qū)位分散。萬(wàn)科8-92-3開(kāi)發(fā)以社會(huì)主流客戶需求為導(dǎo)向品牌、客戶、產(chǎn)品線聯(lián)動(dòng)；城東造城先驅(qū)，環(huán)域互助產(chǎn)品線各層次均有。對(duì)本項(xiàng)目目的策略略啟示2：客戶在哪哪里，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手來(lái)回答答！客戶在哪哪里？?jī)?yōu)優(yōu)秀的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手會(huì)告訴訴我們答答案。這這遠(yuǎn)非主主觀上的的的客戶戶歸納和和臆斷性性的客戶戶定位可可以想象象，更何何況，我我們正經(jīng)經(jīng)歷前所所未有的的惡劣局局面。1、市場(chǎng)背背景：市場(chǎng)趨于于理性；；本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)前景廣廣闊，正正處于第第二輪市市場(chǎng)擴(kuò)張張期。2、本項(xiàng)目目基本判判斷：東部新城城核心區(qū)區(qū)域、中中等規(guī)模模、中高高價(jià)位、、面向改改善型居居住的電電梯公寓寓物業(yè)2個(gè)前提3個(gè)必須回回答的關(guān)關(guān)鍵問(wèn)題題4項(xiàng)策略，，幾個(gè)動(dòng)動(dòng)作1、SWOT分析2、4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策策略3、幾個(gè)規(guī)規(guī)范動(dòng)作作思考路徑徑1、本項(xiàng)目目面臨怎怎樣的區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境？？對(duì)本項(xiàng)目目的策略略啟示1：百舸爭(zhēng)流流，方顯顯本色??！2、本項(xiàng)目目將和誰(shuí)誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？？對(duì)本項(xiàng)目目的策略略啟示2：客戶在哪哪里，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手來(lái)回答答！3、本項(xiàng)目目在成都都萬(wàn)科8年開(kāi)發(fā)歷歷程中所所處的位位置是什什么？1989年－1994年：萬(wàn)科科地產(chǎn)在在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式、區(qū)位位選擇和和開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)上均均缺乏主主動(dòng)性，，處于萌萌芽階段段，無(wú)品品牌效應(yīng)應(yīng)；有全全國(guó)性布布點(diǎn)超前前意識(shí)。。1989年1994年萬(wàn)科天景花園深圳荔景大廈深圳萬(wàn)景花園深圳威登1991年1998年-2001年：萬(wàn)科科地產(chǎn)99年在深圳圳多點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，完完成地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模的的增長(zhǎng)，，但仍然然表現(xiàn)為為以機(jī)會(huì)會(huì)主導(dǎo)開(kāi)開(kāi)發(fā)的特特征；01年最終形形成了三三個(gè)產(chǎn)品品系列的的雛形，，步入地地產(chǎn)品牌牌發(fā)展的的成熟階階段。99年成都全全資子公公司成立立，01年成都首首個(gè)項(xiàng)目目面市，，單點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)萬(wàn)科品牌牌成功落落地成都都。1998年2001年萬(wàn)科城市花園萬(wàn)科桂苑萬(wàn)科俊園深圳瑰麗福景大廈萬(wàn)科彩園萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科溫馨家園萬(wàn)科金色家園2000年1999年成都萬(wàn)科成立1993年萬(wàn)科城市花園2001年萬(wàn)科全資子公司1999年萬(wàn)科的深深圳路徑徑萬(wàn)科的成成都路徑徑2000年前萬(wàn)科科全國(guó)性性布點(diǎn)選選擇成都都，2001年萬(wàn)科城城市花園園標(biāo)志著著萬(wàn)科成成功落地地成都。。2002年2005年萬(wàn)科金色色家園萬(wàn)科魅力力之城萬(wàn)科雙水水岸萬(wàn)科朗潤(rùn)潤(rùn)園萬(wàn)科加州州灣2004年2003年2006年2007年萬(wàn)科金域域藍(lán)灣萬(wàn)科金域域西嶺C系列產(chǎn)品品G系列產(chǎn)品品城市中心心區(qū)城郊發(fā)展展區(qū)城市建成成區(qū)萬(wàn)科的成成都路徑徑2002年-2007年：成都都萬(wàn)科開(kāi)開(kāi)始““點(diǎn)、線線、面””開(kāi)發(fā)模模式進(jìn)程程，并嘗嘗試對(duì)高高密度產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行探索和和創(chuàng)新，，主動(dòng)性性地在城城市東西西向，特特別是東東部區(qū)域域基本形形成主導(dǎo)導(dǎo)性開(kāi)發(fā)發(fā)T系列產(chǎn)品品2008年？2008年萬(wàn)科科成都戰(zhàn)戰(zhàn)略布點(diǎn)點(diǎn)-新項(xiàng)項(xiàng)目：1、萬(wàn)科科沙河堡堡項(xiàng)目（（G2））2、萬(wàn)科科光華大大道項(xiàng)目目（G3）3、萬(wàn)科東東湖項(xiàng)目目地產(chǎn)品牌牌發(fā)展的的幾個(gè)階階段品牌階段基本特征適用前提相關(guān)案例初級(jí)階段“量大就是美“開(kāi)發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力正成中高級(jí)階段社區(qū)開(kāi)發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢(shì)中海、華潤(rùn)、置信產(chǎn)品系列化有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要萬(wàn)科、藍(lán)光產(chǎn)品系列高級(jí)階段客戶的主導(dǎo)性龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營(yíng)的能力萬(wàn)客會(huì)萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)基本完完成了品品牌發(fā)展展各個(gè)階階段的運(yùn)運(yùn)作和嘗嘗試；成都萬(wàn)科科：中高級(jí)→→高級(jí)階階段過(guò)渡渡助推器萬(wàn)科2008隨著城市市化進(jìn)程程中建筑筑高密的的發(fā)展趨趨勢(shì)，萬(wàn)萬(wàn)科品牌牌在主城城區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)逐步以以G系列產(chǎn)品為為首：萬(wàn)科科金色家園園標(biāo)志著G系列產(chǎn)品落落戶成都，，而萬(wàn)科金金域藍(lán)灣標(biāo)標(biāo)志著G系列產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入快速發(fā)發(fā)展期，并并成為2007年成都樓市市最耀眼的的明星之一一。2004年年：成都萬(wàn)萬(wàn)科進(jìn)軍高高端住宅市市場(chǎng)，以金金色家園（（G3）打打響成都高高端市場(chǎng)第第一役。2006年：成都萬(wàn)萬(wàn)科以加州州灣（G3）這一城市市綜合體進(jìn)進(jìn)軍城西市市場(chǎng)。2007年年8月：成成都萬(wàn)科攜攜全國(guó)第5座金域藍(lán)藍(lán)灣（G2+G3））空降建設(shè)設(shè)路，引領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)路乃乃至城東片片區(qū)整體品品質(zhì)感大幅幅度提升。。2007年年12月：：金域西嶺嶺（G2+C）標(biāo)示示著萬(wàn)科精精裝修房時(shí)時(shí)代第一步步。2008年年萬(wàn)科沙河河堡項(xiàng)目（（G2）2008年年萬(wàn)科光華華大道項(xiàng)目目（G3））2004年2005年2006年2007年2008年2009年項(xiàng)目名稱區(qū)域上市時(shí)間產(chǎn)品類別金色家園城北2004G3加州灣城西2006G3金域藍(lán)灣城東2007G2、G3金域西嶺城西2007G2、C沙河堡項(xiàng)目城東2008G2光華大道項(xiàng)目城西2008G32004-2008年萬(wàn)科成都都G系列產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)歷程品牌啟動(dòng)期快速發(fā)展期2004年：成都萬(wàn)萬(wàn)科進(jìn)軍高高端住宅市市場(chǎng)，以金金色家園（（G3）打響成都都高端市場(chǎng)場(chǎng)第一役。。2006年：成都萬(wàn)萬(wàn)科以加州州灣（G3）這一城市市綜合體進(jìn)進(jìn)軍城西市市場(chǎng)。2007年年中：成成都萬(wàn)科攜攜全國(guó)第5座金域藍(lán)灣灣（G2+G3）空降建設(shè)設(shè)路，引領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)路乃乃至城東片片區(qū)整體品品質(zhì)感大幅幅度提升。。占地面積111畝總建筑面積30萬(wàn)㎡總平布局半圍合、十字型容積率5產(chǎn)品線多層、高層總戶數(shù)約2200戶主力梯戶比1梯2戶，2梯4戶面積區(qū)間85-150㎡戶型套二（68%）、套三（26%）、套四（6%）精裝修否周邊配套建設(shè)路板塊，交通、綜合商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、銀行等生活配套齊全產(chǎn)品亮點(diǎn)約35-40%面積附加值贈(zèng)送偷取面積方式陽(yáng)臺(tái)變房間，挑高陽(yáng)臺(tái)上市時(shí)間2007年8月25日-1批次開(kāi)發(fā)周期3年銷(xiāo)售周期2期當(dāng)前價(jià)格7500元/㎡主要賣(mài)點(diǎn)1、萬(wàn)科品牌吸引；2、沙河景觀資源；3、高性價(jià)比產(chǎn)品；4、周邊配套成熟主廣告語(yǔ)滿足你對(duì)生活的所有想象目前去化率3棟、7棟約20%推盤(pán)節(jié)奏07.08之前形象導(dǎo)入期；07.08.25開(kāi)盤(pán)；07.10.13二批次開(kāi)盤(pán)；07.11.3三批次開(kāi)盤(pán)；客戶城東中產(chǎn)客戶為主、外地客戶、公務(wù)員等產(chǎn)品特征營(yíng)銷(xiāo)情況占地面積118畝總建筑面積31萬(wàn)㎡總平布局圍合式容積率5產(chǎn)品線高層、聯(lián)排別墅總戶數(shù)約2400主力梯戶比2梯4戶，3梯8戶面積區(qū)間88-171㎡戶型套二(約51%)、套三(約24%)、套四(約24%)精裝修是周邊配套迎賓大道板塊，交通便利，超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、銀行等生活配套較為齊全產(chǎn)品亮點(diǎn)U8精裝修偷取面積方式入戶花園、互錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)上市時(shí)間2007年8月25日-1批次開(kāi)發(fā)周期3年銷(xiāo)售周期2期當(dāng)前價(jià)格7500元/㎡主要賣(mài)點(diǎn)1、萬(wàn)科品牌吸引；2、沙河景觀資源；3、高性價(jià)比產(chǎn)品；4、周邊配套成熟主廣告語(yǔ)滿足你對(duì)生活的所有想象目前去化率3棟、7棟約20%推盤(pán)節(jié)奏07.08之前形象導(dǎo)入期；07.08.25開(kāi)盤(pán)；07.10.13二批次開(kāi)盤(pán)；07.11.3三批次開(kāi)盤(pán)；客戶城東中產(chǎn)客戶為主、外地客戶、公務(wù)員等產(chǎn)品特征營(yíng)銷(xiāo)情況2007年底：金域域西嶺（G2+C）標(biāo)示著萬(wàn)萬(wàn)科精裝修修房時(shí)代第第一步。U8系統(tǒng)2007年8月25日，萬(wàn)科在在全國(guó)的第第五座高端端標(biāo)志性項(xiàng)項(xiàng)目——金域藍(lán)灣正正式在成都都開(kāi)盤(pán)。為為什么選擇擇金域藍(lán)灣灣？現(xiàn)場(chǎng)客客戶回答大大多包含這這幾個(gè)關(guān)鍵鍵詞：品牌牌、品質(zhì)、、滿意。面面對(duì)8000元左右的均均價(jià)，一對(duì)對(duì)夫婦更是是很簡(jiǎn)單地地拋出一個(gè)個(gè)字：“值值！”。開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛熱烈烈，共推出出房源673套，吸引了了上千人前前來(lái)?yè)屬?gòu)，，600多套房源在在兩日內(nèi)基基本銷(xiāo)售完完畢?！浴冻啥纪韴?bào)》8月30日文對(duì)本項(xiàng)目策策略啟示3：傳承和超超越，綢繆繆己多時(shí)??！市場(chǎng)的瘋癲癲造就了2007成都樓市的的巔峰，金金域藍(lán)灣也也一度引領(lǐng)領(lǐng)成都樓市市的巔峰之之勢(shì)！巔峰峰之后走向向“瘋癲””，難道是是樓市發(fā)展展必由之路路？事實(shí)證證明，市場(chǎng)場(chǎng)并未瘋癲癲卻更趨理理性。1、市場(chǎng)背景景：市場(chǎng)趨于理理性；本項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)前前景廣闊，，正處于第第二輪市場(chǎng)場(chǎng)擴(kuò)張期。。2、本項(xiàng)目基基本判斷：：東部新城核核心區(qū)域、、中等規(guī)模模、中高價(jià)價(jià)位、面向向改善型居居住的電梯梯公寓物業(yè)業(yè)2個(gè)前提3個(gè)必須回答答的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題4項(xiàng)策略，幾幾個(gè)動(dòng)作1、SWOT分析2、4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略略：3、幾個(gè)規(guī)范范動(dòng)作：思考路徑1、本項(xiàng)目面面臨怎樣的的區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的的策略啟示示1：百舸爭(zhēng)流，，方顯本色色！2、本項(xiàng)目將將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？對(duì)本項(xiàng)目的的策略啟示示2：客戶在哪里里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手來(lái)回答答！3、本項(xiàng)目在在成都萬(wàn)科科8年開(kāi)發(fā)歷程程中所處的的位置是什什么？策略啟示3：傳承和超越越，綢繆己己多時(shí)！.（.....）SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）品牌號(hào)召力強(qiáng)：萬(wàn)科企業(yè)品牌及8年城東品牌積淀開(kāi)發(fā)理念新穎：成熟的G系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，萬(wàn)科U12理念?客戶積累較為豐富：萬(wàn)客會(huì)區(qū)位及通達(dá)性佳：項(xiàng)目位于“4+1”東部新城核心區(qū)域-沙河堡片區(qū)。高端品質(zhì)，人文純居：1、不臨主干道，深度居家2、100米以上樓間距、超大中庭園林3、原生態(tài)樹(shù)木賦予人文氣質(zhì)4、臨沙河景觀帶、塔子山公園劣勢(shì)（W）

區(qū)位陌生度高銷(xiāo)售前期項(xiàng)目昭示性差體量相對(duì)偏小周邊配套處于城鄉(xiāng)結(jié)合部水平周邊市容面貌較為臟亂機(jī)會(huì)（O）契合城市發(fā)展方向：城市規(guī)劃向東向南發(fā)展、高起點(diǎn)城市系統(tǒng)(地鐵2號(hào)線、沙河堡客運(yùn)站將投入修建)；周邊配套日趨成熟。市場(chǎng)高端住宅市場(chǎng)及高性價(jià)比產(chǎn)品需求旺盛。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)

結(jié)合城市規(guī)劃向東發(fā)展及萬(wàn)科城東多年積累及多點(diǎn)布局，快速建立城東市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位通過(guò)G系列+高性價(jià)比+U12理念的開(kāi)發(fā)模式，建立萬(wàn)科高端產(chǎn)品細(xì)分的分水嶺。利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用城市規(guī)劃方向及高起點(diǎn)交通配套成熟，化解所處區(qū)域不成熟的現(xiàn)狀；深度居家，塑造項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象。營(yíng)銷(xiāo)前期：強(qiáng)化區(qū)域市場(chǎng)造勢(shì)；整改并美化項(xiàng)目周邊道路、景觀；添置完善的導(dǎo)示系統(tǒng)威脅（T）受新政影響，成都樓市進(jìn)入理性回歸期，市場(chǎng)較為冷淡；且宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)依然存在。區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商較多，品牌競(jìng)爭(zhēng)日趨尖銳。成都精裝修住宅市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)認(rèn)可度有待驗(yàn)證。區(qū)域未來(lái)供需差距加大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅

啟動(dòng)區(qū)域內(nèi)整體品牌戰(zhàn)略。通過(guò)G系列+高性價(jià)比+U12理念的開(kāi)發(fā)模式，建立萬(wàn)科高端產(chǎn)品細(xì)分的分水嶺。針對(duì)精裝修市場(chǎng)，做更為系統(tǒng)的客戶定性、定量分析減小劣勢(shì)，避免威脅營(yíng)銷(xiāo)突破SWOT分析：理性性時(shí)代，依依靠品牌及及營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新新，方能實(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突突圍1、市場(chǎng)背景景：市場(chǎng)趨于理理性；本項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)前前景廣闊，，正處于第第二輪市場(chǎng)場(chǎng)擴(kuò)張期。。2、本項(xiàng)目基基本判斷：：東部新城核核心區(qū)域、、中等規(guī)模模、中高價(jià)價(jià)位、面向向改善型居居住的電梯梯公寓物業(yè)業(yè)2個(gè)前提3個(gè)必須回答答的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題4項(xiàng)策略，幾幾個(gè)動(dòng)作1、SWOT分析：理性市場(chǎng)，，依靠品牌牌及營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)突圍圍2、4項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)策略略3、幾個(gè)規(guī)范范動(dòng)作思考路徑1、本項(xiàng)目面面臨怎樣的的區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的的策略啟示示1：百舸爭(zhēng)流，，方顯本色色！2、本項(xiàng)目將將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)？對(duì)本項(xiàng)目的的策略啟示示2：客戶在哪里里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手來(lái)回答答！3、本項(xiàng)目在在成都萬(wàn)科科8年開(kāi)發(fā)歷程程中所處的的位置是什什么？策略啟示3：傳承和超越越，綢繆己己多時(shí)！策略啟示1：百舸爭(zhēng)流，方顯本色！策略啟示2：客戶在哪里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)回答！策略啟示3：傳承和超越，綢繆己多時(shí)！三項(xiàng)策略啟示1、Priority：優(yōu)先品牌細(xì)分策略2、Reconstruction：重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略3、Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)分策略4、Refine:高舉城市新區(qū)戰(zhàn)略四大營(yíng)銷(xiāo)（PRPA）組合策略.（.....）1、Priority：優(yōu)先品牌牌細(xì)分策略略萬(wàn)科東部品品牌一體化化策略萬(wàn)科高端品品牌互動(dòng)策策略2、Reconstruction：重構(gòu)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略略3、Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)細(xì)分策略4、Refine:高舉城市新新區(qū)戰(zhàn)略四大營(yíng)銷(xiāo)（PRPA）組合策略拉開(kāi)城東中產(chǎn)序幕東部造城先驅(qū)城東中產(chǎn)標(biāo)桿樹(shù)立東部新城中產(chǎn)核心升值項(xiàng)目三線互動(dòng)動(dòng)，品牌升級(jí)級(jí)客戶線：馬斯斯洛需求分析析判斷標(biāo)準(zhǔn)，固固定品牌←關(guān)注產(chǎn)品象征征形象←關(guān)注提高交際際形象←關(guān)注歸屬感、、身體舒適←關(guān)注功能←三個(gè)項(xiàng)目客戶戶均有五個(gè)層層次的需求但但側(cè)重不同，，各自側(cè)重需求如下所示示：魅力之城：生活改善金域藍(lán)灣：舒居生活圈沙河堡項(xiàng)目：創(chuàng)新舒居+品牌追隨產(chǎn)品線：創(chuàng)新新與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品創(chuàng)新品品牌標(biāo)準(zhǔn)一體體化魅力之城：萬(wàn)萬(wàn)科C系列

金域藍(lán)藍(lán)灣：萬(wàn)科G2、G3系列

沙河堡堡項(xiàng)目：萬(wàn)科科G2系列，精裝營(yíng)銷(xiāo)線：客戶戶專營(yíng)差異化人群，，統(tǒng)一于中產(chǎn)產(chǎn)階層城市花園魅力之城金域藍(lán)灣沙河堡項(xiàng)目拉闊中產(chǎn)生活尺度度提升中產(chǎn)社會(huì)尊榮榮產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展中產(chǎn)階層細(xì)分分實(shí)現(xiàn)客戶專營(yíng)（備注：鑒于于城市花園已已售罄，故在在右邊部分三三線分析中不做做重點(diǎn)關(guān)注））樹(shù)立中產(chǎn)生活樣板奠定中產(chǎn)客戶基礎(chǔ)城東接力基于龐大客戶戶群，以客戶戶為導(dǎo)向整合細(xì)分客客戶專營(yíng)萬(wàn)科東部品牌牌一體化策略略三位一體中產(chǎn)核心城東特質(zhì)中產(chǎn)城東企業(yè)品牌項(xiàng)目品牌定位中產(chǎn)綠色指標(biāo)通達(dá)指標(biāo)發(fā)展指標(biāo)定位中產(chǎn)健康豐富全新建筑模式提高住宅質(zhì)量水準(zhǔn)

理解生而不同的人，提供差異化居住空間客戶線產(chǎn)品線營(yíng)銷(xiāo)線中產(chǎn)階層各層細(xì)分多樣創(chuàng)新品牌標(biāo)準(zhǔn)客戶專營(yíng)大都會(huì)生態(tài)走廊東大街東延線讓沙河堡片區(qū)重新煥發(fā)活力區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展后續(xù)樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)帶動(dòng)統(tǒng)一三角站位領(lǐng)導(dǎo)地位不可動(dòng)搖三盤(pán)構(gòu)成穩(wěn)固三角，專于中產(chǎn)三位一體，對(duì)峙華潤(rùn)2008萬(wàn)科沙河堡項(xiàng)目：1、與金域藍(lán)灣、魅力之城等樓盤(pán)共同建立和強(qiáng)化萬(wàn)科在城東區(qū)域的主導(dǎo)者地位；2、利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的突破性增長(zhǎng)；萬(wàn)科東部新城城品牌一體化化策略中產(chǎn)階層社會(huì)中堅(jiān)，城市市脊梁.（.....）萬(wàn)科東部新城城品牌一體化化策略:08東城攻略近期（春交會(huì)會(huì)前后）動(dòng)作作：集團(tuán)與政府、、媒體聯(lián)手宣宣傳——東城攻略與政政府城東規(guī)劃劃的高度契合合借春交會(huì)開(kāi)辦辦，讓消費(fèi)者者對(duì)萬(wàn)科城東東具“中產(chǎn)”氣質(zhì)的品牌系系與屬下樓盤(pán)盤(pán)有清晰、統(tǒng)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)——萬(wàn)科成都東、、西城區(qū)樓盤(pán)盤(pán)分設(shè)展場(chǎng)；；用一致的“中中產(chǎn)”特色品品牌形象支持持不同風(fēng)格的的樓盤(pán)形象。。針對(duì)“東城攻攻略”品牌一一體化策略，，我們給出一一些初步動(dòng)作作建議供參考考：長(zhǎng)期（08全年）動(dòng)作：：利用萬(wàn)客會(huì)資資源將城東客客戶線進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步分類，，如精裝修客客戶類、Ｇ系系客戶類，并并進(jìn)行針對(duì)性性引導(dǎo)；建立統(tǒng)一、清清晰、的城東東品牌識(shí)別及及視覺(jué)傳播系系統(tǒng)；以集團(tuán)的名義義建立系統(tǒng)、、專門(mén)、有效效的東城品牌牌傳播通路，，如戶外廣告告、網(wǎng)絡(luò)的整整合。1、Priority：優(yōu)先品牌細(xì)細(xì)分策略萬(wàn)科東部品牌牌一體化策略略萬(wàn)科高端品牌牌互動(dòng)策略2、Reconstruction：重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略3、Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)細(xì)分策略4、Refine:高舉城市新新區(qū)戰(zhàn)略四大營(yíng)銷(xiāo)（PRPA）組合策略龍湖·青城項(xiàng)目向東向西向南龍湖·三千城龍湖·郫縣項(xiàng)目龍湖·世紀(jì)城項(xiàng)目龍湖·長(zhǎng)橋郡獨(dú)棟、獨(dú)院、、疊院及空中中別墅等城市毫宅花園洋房花園洋房、電電梯公寓等1期獨(dú)棟別墅08龍湖成都高端端影響年高端戰(zhàn)略龍湖湖成都啟示——“全業(yè)態(tài)”、““全覆蓋”萬(wàn)科高端品牌牌互動(dòng)策略高端品牌競(jìng)爭(zhēng)比較——萬(wàn)科VS龍湖開(kāi)發(fā)商比較項(xiàng)萬(wàn)科龍湖業(yè)態(tài)產(chǎn)品客戶群營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新業(yè)態(tài)產(chǎn)品客戶群營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新特點(diǎn)單一電梯公寓細(xì)節(jié)創(chuàng)新多而分散客戶專營(yíng)全面多樣物業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)相對(duì)集中全業(yè)態(tài)、全覆蓋優(yōu)勢(shì)專業(yè)系列化（G系列）基礎(chǔ)龐大品牌追隨細(xì)致擅長(zhǎng)高端別墅各有特色便于組織、共享和引導(dǎo)滿足更多需求劣勢(shì)不全面層次跨度大階層跨度大組織難度大缺乏整體創(chuàng)新點(diǎn)精力分散未成體系層次相對(duì)單一分散不易管理萬(wàn)科高端戰(zhàn)略略——“4G””時(shí)代（G系化、精品化化）備注：“4G”時(shí)代-金域藍(lán)灣、金金域西嶺、沙沙河堡項(xiàng)目、、光華大道項(xiàng)項(xiàng)目.（.....）萬(wàn)科高端品牌牌互動(dòng)戰(zhàn)略:“4G”時(shí)代來(lái)臨針對(duì)“4G時(shí)代”（G系化，精品化化）品牌互動(dòng)動(dòng)戰(zhàn)略，我們們給出一些初初步動(dòng)作建議議供參考：近期（春交會(huì)會(huì)前后）動(dòng)作作：媒體宣傳——“G系化，精品化化“戰(zhàn)略與企業(yè)文文化”創(chuàng)造健康豐盛盛的人生“的相互呼應(yīng)借春交會(huì)開(kāi)辦辦，讓消費(fèi)者者對(duì)萬(wàn)科”G系“品牌系與屬下下樓盤(pán)有清晰晰、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)識(shí)——萬(wàn)科成都G系樓盤(pán)與其他他系列分設(shè)展展場(chǎng)；用一致的“G系”特色品牌牌形象支持不不同風(fēng)格的樓樓盤(pán)形象。長(zhǎng)期（08全年）動(dòng)作：：利用萬(wàn)客會(huì)資資源將萬(wàn)科客客戶線進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步分類，，“Ｇ系”客客戶類，“C系”客戶類、、精裝修客戶戶類等，并進(jìn)進(jìn)行針對(duì)性引引導(dǎo)；建立統(tǒng)一、清清晰、的“G系”品牌識(shí)別別及視覺(jué)傳播播系統(tǒng)；以集團(tuán)的名義義建立系統(tǒng)、、專門(mén)、有效效的“G系”品品牌傳傳播通通路，，如戶戶外廣廣告、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的整整合。?！癎系”樓樓盤(pán)產(chǎn)產(chǎn)品相相互借借鑒，，共享享資源源。1、Priority：優(yōu)先先品牌牌細(xì)分分策略略萬(wàn)科東東部品品牌一一體化化策略略：08東城攻攻略萬(wàn)科高高端品品牌互互動(dòng)策策略：：“4G””時(shí)代來(lái)來(lái)臨2、Reconstruction：重構(gòu)構(gòu)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略略市場(chǎng)占占位核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力3、Persist:堅(jiān)守守客戶戶細(xì)分分策略略4、Refine:高舉舉城市市新區(qū)區(qū)戰(zhàn)略略四大營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)（（PRPA）組合合策略略1、與金金域藍(lán)藍(lán)灣、、魅力力之城城等樓樓盤(pán)共共同建建立和和強(qiáng)化化萬(wàn)科科在城城東區(qū)區(qū)域的的主導(dǎo)者者地位位；2、利用用產(chǎn)品品的創(chuàng)創(chuàng)新和和提升升實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域價(jià)價(jià)值的的突破破性增增長(zhǎng)；3、與萬(wàn)科科金域域系列列產(chǎn)品品聯(lián)手手加深深萬(wàn)科科高端端樓盤(pán)盤(pán)品牌牌客戶戶認(rèn)知知度；；東部新新城核核心區(qū)區(qū)域中等規(guī)規(guī)模中高價(jià)價(jià)位面向改改善型型居住住電梯公公寓物物業(yè)+領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場(chǎng)=區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者本項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)占位位思考考：1、Priority：優(yōu)先先品牌牌細(xì)分分策略略萬(wàn)科東東部品品牌一一體化化策略略：08東城攻攻略萬(wàn)科高高端品品牌互互動(dòng)策策略：：“4G””時(shí)代來(lái)來(lái)臨2、Reconstruction：重構(gòu)構(gòu)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略略市場(chǎng)占占位核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力3、Persist:堅(jiān)守守客戶戶細(xì)分分策略略4、Refine:高舉舉城市市新區(qū)區(qū)戰(zhàn)略略四大營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)（（PRPA）組合合策略略.（.....）『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』

3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式式“客觀觀性模模式””：體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值；；[華潤(rùn)翡翡翠城城]“主觀觀性模模式””：體體現(xiàn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)價(jià)值；；[萬(wàn)科系系]“主動(dòng)動(dòng)式模模式””：體現(xiàn)創(chuàng)創(chuàng)新價(jià)價(jià)值；；[龍湖晶晶藍(lán)半半島]“被動(dòng)動(dòng)式模模式””：體現(xiàn)區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值；；[金沙西西園]萬(wàn)科堅(jiān)堅(jiān)定不不移地地體現(xiàn)現(xiàn)著營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目/企業(yè)的的的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣陣『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』

3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境主動(dòng)式式“原生生態(tài)””居住住哲學(xué)學(xué)恰如如其分分地將將“產(chǎn)產(chǎn)品””導(dǎo)向向了““人文文”地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目/企業(yè)的的的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣陣“人文文”要要素需需要積積累，，是領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者品牌牌的標(biāo)標(biāo)志萬(wàn)科沙河堡堡項(xiàng)目目萬(wàn)科品品牌中中“創(chuàng)創(chuàng)造健健康豐豐盛的的人生生”將將““服務(wù)務(wù)”導(dǎo)導(dǎo)向了了“人人文””1、Priority：優(yōu)先先品牌牌細(xì)分分策略略萬(wàn)科東東部品品牌一一體化化策略略：08東城攻攻略萬(wàn)科高高端品品牌互互動(dòng)策策略：：“4G””時(shí)代來(lái)來(lái)臨2、Reconstruction：重構(gòu)構(gòu)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略略市場(chǎng)占占位：：區(qū)域域領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：產(chǎn)產(chǎn)品+人文+服務(wù)3、Persist:堅(jiān)守守客戶戶細(xì)分分策略略分享、、分擔(dān)擔(dān)、分分類、、分流流4、Refine:高舉舉城市市新區(qū)區(qū)戰(zhàn)略略四大營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)（（PRPA）組合合策略略小資一一族、、注重重生活活品質(zhì)質(zhì)、懂懂得享享受生生活、、關(guān)注注時(shí)尚尚流行行元素素、對(duì)總價(jià)價(jià)有一一定的的敏感感[典型案案例：：天盛盛·壹中心心]責(zé)任感感強(qiáng)、、有不不斷提提升自自身的的強(qiáng)烈烈愿望望、務(wù)務(wù)實(shí)、、對(duì)金金錢(qián)在在某種種程度