世聯(lián)湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路提案

湖州衣裳街營(yíng)銷(xiāo)思路梳理呈致：湖州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)總公司湖州市歷史文化街區(qū)保護(hù)改造有限公司商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。開(kāi)發(fā)商的愿景!※

湖州衣裳街歷史文化街區(qū)為湖州人文資產(chǎn)形象工程

※開(kāi)發(fā)模式下充分實(shí)現(xiàn)衣裳街歷史街區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值報(bào)告的框架23項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議4營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行項(xiàng)目屬性界定1THINKING城市屬性篇中國(guó)因其較低的生產(chǎn)成本和快速的增長(zhǎng)率成為世界各行業(yè)爭(zhēng)相競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)；中國(guó)穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟(jì)條件是前期條件項(xiàng)目能力國(guó)家屬性中國(guó)是世界生產(chǎn)力各個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)移的方向，未來(lái)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)1項(xiàng)目能力國(guó)家屬性12020年,人均GDP翻兩倍中國(guó)2025年將有11個(gè)平均覆蓋人口超過(guò)6000萬(wàn)的相互之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系精密的城市圈-------長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)圈走在前沿城市化的規(guī)?，F(xiàn)在和將來(lái)都堪稱(chēng)巨大至2025年,約有10億中國(guó)人居住在城市現(xiàn)在城市居住人口為6.5億流動(dòng)人口將成為未來(lái)城市化的主要驅(qū)動(dòng)因素高效的城市化將帶來(lái)資源的節(jié)約.

實(shí)施大眾有限的發(fā)展措施建立利于工業(yè)設(shè)備節(jié)能的措施節(jié)約資金,節(jié)約能源.結(jié)論:中國(guó)十億人口口新興城市消消費(fèi)市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)來(lái)的利好,將帶給城市巨巨大的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)長(zhǎng)三角是中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速速度最快、經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模模最大、社會(huì)會(huì)發(fā)展水平最最高、人口聚聚集能力最強(qiáng)強(qiáng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速速發(fā)展、地區(qū)區(qū)間經(jīng)貿(mào)聯(lián)系系緊密，是世世界上最具活活力的經(jīng)濟(jì)體體之一；經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮榮的長(zhǎng)三角，，涌現(xiàn)了大規(guī)規(guī)模的民營(yíng)企企業(yè)家和企業(yè)業(yè)高級(jí)管理人人士長(zhǎng)三角地區(qū)是是中國(guó)城市化化經(jīng)濟(jì)一體化化的核心區(qū)域域，具備強(qiáng)大大的資金/人才聚集力，，目前及未來(lái)來(lái)最具實(shí)力的的城市群1項(xiàng)目能力區(qū)域?qū)傩?湖州是高速發(fā)展的長(zhǎng)三角角經(jīng)濟(jì)圈-------商貿(mào)文化交通重鎮(zhèn)長(zhǎng)三角城市一一體化的重要要城市湖州到上海一一個(gè)半小時(shí),到杭州一個(gè)小小時(shí).湖州是圍繞上上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)極所產(chǎn)生的的經(jīng)濟(jì)空間擴(kuò)擴(kuò)散的第二圈圈層；發(fā)展重心向上上海傾移，戰(zhàn)戰(zhàn)略作用日益益激發(fā)，積極極謀求在杭湖湖寧發(fā)展帶中中率先崛起發(fā)達(dá)的高速公公路及軌道交交通網(wǎng)絡(luò)，奠奠定樞紐城市市地位杭州湖州寧波嘉興上海項(xiàng)目能力區(qū)域地位屬性性1湖州具備城市化提速下的聚集集效應(yīng)加強(qiáng)長(zhǎng)三角城市之之間資本與勞勞動(dòng)力的流動(dòng)動(dòng)日趨頻繁，，城市化進(jìn)程程加快等因素素。湖州憑借借其地理、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化、、旅游等一系系列的優(yōu)勢(shì)，，正逐漸加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)資本與勞勞動(dòng)力的吸納納作用。KEY1：湖州城市圈圈提速湖州市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)形成“一帶帶一圈層四軸軸線”的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化空間布局局結(jié)構(gòu)1．一帶就是在在市域北部太太湖南岸構(gòu)筑筑包含長(zhǎng)興、、湖州中心城城區(qū)、南潯城城區(qū)的“一心心兩翼”環(huán)太太湖南岸城市市帶，形成湖湖州市域的發(fā)發(fā)展核心。2．一圈層就是是依托規(guī)劃的的高等級(jí)環(huán)線線通道構(gòu)筑市市域南部城鎮(zhèn)鎮(zhèn)圈層，包括括德清縣城、、安吉縣城、、雙林、練市市、新市、泗泗安等城鎮(zhèn)。。3．四軸線：以以環(huán)太湖南岸岸城市帶為核核心，重點(diǎn)培培育四條放射射狀城鎮(zhèn)發(fā)展展軸，即市域域西部依托G318公路和申蘇浙浙皖高速公路路的城鎮(zhèn)發(fā)展展軸，市域西西南部依托杭杭長(zhǎng)高速公路路、S11公路、S04公路的城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展軸，市域域中部依G104公路和杭寧高高速公路的城城鎮(zhèn)發(fā)展軸，，市域東部依依托申蘇浙皖皖高速公路至至申嘉湖高速速公路連接線線與和（新））杭公路的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展軸。KEY2：聚集效應(yīng)資本與勞動(dòng)力力涌入1234德清南潯安吉長(zhǎng)興項(xiàng)目能力城市發(fā)展方向向?qū)傩?長(zhǎng)三角一體化的的湖州樞紐，未來(lái)的大湖州中心——湖州之于長(zhǎng)三三角城市集群群的重要一躍躍對(duì)外：湖州申蘇浙皖高速速連通長(zhǎng)三角對(duì)湖州來(lái)說(shuō)，，申蘇浙皖高高速一頭連著著國(guó)際大都市市上海，一頭頭連著我國(guó)中中西部地區(qū)。。這就更突出出了湖州既作作為浙江省接接軌上海的““橋頭堡”，，又是長(zhǎng)三角角地區(qū)拉動(dòng)中中西部“前沿沿陣地”的重重要戰(zhàn)略地位位。利好因素：良好的區(qū)位奠奠定了區(qū)域在在未來(lái)長(zhǎng)三角角城市集群中中的重要作用用，作為長(zhǎng)三三角的腹地。。區(qū)域交通戰(zhàn)戰(zhàn)略位置突顯顯。對(duì)內(nèi)：承擔(dān)未未來(lái)“大湖州州中心”職能能“一帶一圈層四四軸線”的空間規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)。以”一心兩翼”長(zhǎng)興、湖州，，南潯為全市市發(fā)展主軸，，集中全區(qū)最最重要的公共共服務(wù)設(shè)施，，構(gòu)筑核心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。太湖地地區(qū)以生態(tài)保保護(hù)為主，重重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)態(tài)旅游業(yè)，未未來(lái)建成全區(qū)區(qū)生態(tài)翼。以安吉、得得清兩縣城為為核心，重點(diǎn)點(diǎn)布局高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)，物物流，農(nóng)產(chǎn)品品加工形成全全區(qū)產(chǎn)業(yè)翼。項(xiàng)目能力城市發(fā)展功能能屬性1湖州千年底蘊(yùn)，魚(yú)魚(yú)米之鄉(xiāng)，竹竹子之鄉(xiāng)，絲絲綢文化，茶文化，湖筆筆文化，旅游游城市太湖南岸的湖湖州是全國(guó)著著名的蠶鄉(xiāng)，，也是世界絲絲綢文明的發(fā)發(fā)祥地之一，，湖絲、湖州宋宋錦、雙林綾綾絹聞名中外外。湖州，具有典典雅的江南水水鄉(xiāng)風(fēng)貌，其其自然景觀以以“山水清遠(yuǎn)遠(yuǎn)”見(jiàn)長(zhǎng)湖州人文薈萃萃，歷代聞士士賢達(dá)與湖州州結(jié)緣者，難難以舉數(shù)，在他們身后留留下了大量的的行蹤勝跡。。眾多的資源源形成了具有湖州特色的南南太湖風(fēng)情游游、莫干山風(fēng)景游游、中國(guó)竹鄉(xiāng)游游等3條旅游線路。。項(xiàng)目能力城市發(fā)展功能能屬性山水清遠(yuǎn)的湖湖州江南水鄉(xiāng)江南天池中南百草園安吉·中國(guó)大竹海小蓮莊碧塢龍?zhí)栋布げ佚埌倨傥锂a(chǎn)豐富的湖湖州湖筆湖州羽毛扇綾絹綾絹天目筍干安吉白片莫干黃芽太湖三寶品茗三絕安吉冬筍山核桃紫筍茶太湖百合長(zhǎng)興板栗菱湖白扁豆長(zhǎng)興白果長(zhǎng)興青梅南潯香大頭菜菜雷甸枇杷1湖州是中國(guó)環(huán)環(huán)太湖唯一因因湖得名的城城市，地處浙浙江省北部，，東臨上海，，南街杭州，，西近南京，，北與蘇州。。無(wú)錫隔湖相相望，是江、、浙、皖、滬滬三省一市毗毗鄰地區(qū)重要要的商品集散散地和水陸運(yùn)運(yùn)輸交通樞紐紐。項(xiàng)目能力城市地位屬性性01-07年湖州GDP保持兩位數(shù)持持續(xù)增長(zhǎng)；07年達(dá)到896億，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速湖州07年人均GDP為34748元，全國(guó)排名名42位.做為長(zhǎng)長(zhǎng)三角角經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈腹腹地的的湖州州；作為上上海與與杭州州兩大大世界界國(guó)際際化大大都市市樞紐紐的湖湖州；；作為經(jīng)經(jīng)濟(jì)凝凝聚力力愈強(qiáng)強(qiáng)盛的的大湖湖州；；作為歷歷史、、文化化、旅旅游、、物產(chǎn)產(chǎn)資源源豐富富的湖湖州；；湖州終終究會(huì)會(huì)成為為世界界的湖湖州THINKING區(qū)域?qū)賹傩云?湖州的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況況中心城城區(qū)為為核心心片區(qū)區(qū)。東東部新新區(qū)、、仁皇皇山新新區(qū)、、西南南片區(qū)區(qū)等開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)一步步協(xié)調(diào)調(diào)推進(jìn)進(jìn)。特點(diǎn)1：市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值穩(wěn)中中有升升特點(diǎn)3：舊城城改造造，城城市化化進(jìn)程程與外外來(lái)人人口市中心心土地地稀缺缺制約約了城城市商商業(yè)的的開(kāi)發(fā)發(fā)；周周邊新新區(qū)作作為土土地供供應(yīng)主主要來(lái)來(lái)源，，主要要以住住宅為為主，，核心心城區(qū)區(qū)版塊塊經(jīng)歷歷了近近幾年年的規(guī)規(guī)劃和和區(qū)域域內(nèi)商商業(yè)發(fā)發(fā)展，，土地地價(jià)值值將有有個(gè)必必然的的釋放放湖州全市市人口已已達(dá)到258萬(wàn)，整體體居住趨趨勢(shì)向中中心城市市集聚。。而外來(lái)人人口已經(jīng)經(jīng)達(dá)到60萬(wàn)之多；；城市市化率61%.近兩年來(lái)來(lái)，湖州州進(jìn)行了了大量的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，啟動(dòng)動(dòng)了大規(guī)規(guī)模舊城城改造由此帶來(lái)來(lái)的大量量置業(yè)需需求，為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的穩(wěn)定繁繁榮提供供了強(qiáng)有有力支撐撐。----《湖州統(tǒng)計(jì)計(jì)局》中心城區(qū)西南片區(qū)東部新區(qū)仁皇山區(qū)特點(diǎn)2：土地價(jià)價(jià)值提升升2007年以來(lái)，，湖州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)活躍躍，投資資形勢(shì)較較好。2007年全市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資完成95億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30%.目前市中中心住宅宅均價(jià)約約5000元/㎡區(qū)域?qū)傩孕允袌?chǎng)屬性性1中心城區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展模式式，衣裳街街所在商商貿(mào)中心心是城市市唯一的的市級(jí)商商圈圈，業(yè)態(tài)態(tài)最全，，檔次最最高、人人氣最旺旺。湖州市商商業(yè)主要要集中在在商貿(mào)中中心：中：商貿(mào)貿(mào)中心、、1勞動(dòng)路、、衣衣裳裳街、、3北街、、4紅旗路5府廟。其他為：：A市北區(qū)（集購(gòu)物物、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)為一體體的勞倫倫斯購(gòu)物物中心為為標(biāo)志，，主要以以文教、、居住為為特色。。）B城東區(qū)（體現(xiàn)湖州州山水園園林和江江南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)特色；；集旅游游、購(gòu)物物、休閑閑等功能能）C西南區(qū)（為市場(chǎng)場(chǎng)群、大大型倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)設(shè)施和和現(xiàn)代物物流中心心，建設(shè)設(shè)成浙北北運(yùn)輸、、倉(cāng)儲(chǔ)、、配送、、批發(fā)中中心和物物流信息息中心））D織里區(qū)（以童裝裝和棉布布兩大核核心行業(yè)業(yè)為主體體，服裝裝輔料、、面料、、床上用用品等行行業(yè)為補(bǔ)補(bǔ)充的大大型商貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)群群，是全全國(guó)最大大的童裝裝生產(chǎn)和和銷(xiāo)售基基地。））現(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)中心商商圈商貿(mào)商圈圈：城市唯一一的市級(jí)級(jí)商圈，商業(yè)面積積超過(guò)30多萬(wàn)平米米，日均均人流量量超過(guò)20萬(wàn)。區(qū)域?qū)傩孕园鍓K屬性性其他片區(qū)區(qū)的概況況仁皇山新新區(qū)集中中建設(shè)行行政中心心、文化化中心、、體育中中心，并并按照現(xiàn)現(xiàn)代化城城市的目目標(biāo)布局局行政辦辦公、文文教體衛(wèi)衛(wèi)等大型型城市公公共設(shè)施施；（西山、、區(qū)政府府所在地地以及建建造旅游游服務(wù)設(shè)設(shè)施、居居住用地地等地大大致區(qū)域域）仁皇山區(qū)區(qū)塊、湖湖東新區(qū)區(qū)、太湖湖旅游度度假區(qū)、、西南新新城，引領(lǐng)著著城市人人流涌動(dòng)動(dòng)居住熱熱。仁皇山區(qū)區(qū)塊開(kāi)發(fā)力度度大，開(kāi)開(kāi)盤(pán)并交交付的有有獸王·城市之心心、中大大·綠色家園園、美欣欣達(dá)·金色地中中海等樓樓盤(pán)；湖東新區(qū)區(qū)集中了升升華·公園懿品品、華辰辰·尊園、金金冶·香格里、、信業(yè)佳佳·馨水園、、嘉業(yè)·陽(yáng)光水岸岸等項(xiàng)目目；太湖湖旅游度度假區(qū)則則有嘉業(yè)業(yè)·太湖陽(yáng)光光假日、、丘城小小鎮(zhèn)、華華萃庭院院等；西南新城城匯集了星星匯半島島、寧波波得力、、上海錦錦瑞、百百盛置業(yè)業(yè)等開(kāi)發(fā)發(fā)商和樓樓盤(pán)。2008年這些大大盤(pán)新盤(pán)盤(pán)無(wú)不打打出品牌牌策略，，出現(xiàn)了了新的概概念房名名稱(chēng)，如如：花園園洋房、、湖景房房、學(xué)區(qū)區(qū)房、純純高層、、純多層層、景觀觀小高層層等1區(qū)域?qū)傩孕园鍓K屬性性區(qū)域內(nèi)衣衣裳街與與其他商商業(yè)街區(qū)區(qū)的關(guān)系系---------具備其他他所有街街區(qū)的業(yè)業(yè)態(tài)特征征衣裳街歷史文化街區(qū)勞動(dòng)步行街北街紅旗路府廟商業(yè)特色傳統(tǒng)的、歷史的、原汁原味的衣裳街味道歐美、時(shí)尚、潮流的傳統(tǒng)的現(xiàn)代的、傳統(tǒng)的、主要商業(yè)功能特色購(gòu)物、風(fēng)味餐飲、高品位休閑娛樂(lè)、風(fēng)情建筑展示休閑、咖啡館、娛樂(lè)湖州特色、名、優(yōu)、新、特和旅游商品

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風(fēng)味小吃

主要經(jīng)營(yíng)品種衣裳街特色的手工藝品、高檔服飾、土特產(chǎn)、風(fēng)味餐飲、高品位酒吧、茶藝館、風(fēng)情展覽館茶室?jiàn)蕵?lè)湖州絲綢、湖筆、茶葉、副食電腦、電子、辦公自動(dòng)化、通訊設(shè)備

湖州及全國(guó)各種風(fēng)味小吃為一體主要消費(fèi)者游客、城市中產(chǎn)階級(jí)、文化創(chuàng)意人士、老衣裳街人年輕人本地市民游客城市中高收入人群本地市民與游客與衣裳街的關(guān)系衣裳街屬于復(fù)合性,涵蓋其他四條街的業(yè)態(tài)特征局部直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系部分人流可引導(dǎo)進(jìn)入衣裳街進(jìn)行消費(fèi)局部競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系部分功能有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但可在特色上形成差異，并通過(guò)道路進(jìn)行有效銜接，形成良性互動(dòng)功能互補(bǔ)，互相促進(jìn)形成聯(lián)動(dòng)，滿足中高收入者多元化的需求局部競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系部分功能有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但可在特色上形成差異，并通過(guò)道路進(jìn)行有效銜接，形成良性互動(dòng)1區(qū)域?qū)傩孕园鍓K屬性性1商貿(mào)中心心商圈的的百貨匯匯集了湖湖州城市市四個(gè)檔檔次最高高，規(guī)模模最大、、品種最最全的百百貨商店店。商業(yè)氛圍圍成熟濃濃厚浙北大廈廈照片觀鳳大廈廈浙北大廈廈是湖州州市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間間最長(zhǎng)、、影響力力最大的的大型百百貨商場(chǎng)場(chǎng)；其商商業(yè)品種種主要包包括日常常品牌服服飾、餐餐飲、珠珠寶、化化妝品、、家電等等;聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn):28%。新天地照照片銀泰百貨貨照片新天地百百貨自進(jìn)進(jìn)入湖州州市場(chǎng)以以來(lái)，商商業(yè)氣氛氛一般，，其商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主主要包括括服飾、、娛樂(lè)、、餐飲、、休閑、、珠寶、、化妝品品等。半租半售售租金100-400平米/月；出租率率90%。銀泰商業(yè)業(yè)大廈業(yè)業(yè)態(tài)主要要包括中中低檔男男女性服服飾、針針棉織品品、皮具具、化妝妝品；只租不售售租金：150-700/平米/月出租率為為98%。觀鳳商城城在湖州州市場(chǎng)多多年，商商業(yè)氣氛氛比新天天地和銀銀泰都好好，其商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主要包包括日常常服飾、、餐飲小小吃、珠珠寶、化化妝品等等檔次較較底。住租不售售租金；130-500/平米/月,出租率100%。銀泰新天地區(qū)域?qū)傩孕园鍓K屬性性隨著城市市發(fā)展，，商貿(mào)商商業(yè)中心心圈將成成為大湖湖州新名名片1區(qū)域研判判●區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展給給本項(xiàng)目目帶來(lái)了了利好的的機(jī)會(huì)；；●項(xiàng)目周遍遍成熟的的商業(yè)配配套設(shè)施施與本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)功能形形成有力力互補(bǔ)；；●地理位置置資源稀稀缺；●悠久的文文化歷史史內(nèi)涵；；●獨(dú)特的建建筑風(fēng)格格和歷史史沉淀；；●湖州市政政府的強(qiáng)強(qiáng)力支持持；●規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)的合理理布局；；商貿(mào)商業(yè)業(yè)中心圈圈必將成成為大湖湖州新名名片消費(fèi)者分分析戰(zhàn)略依據(jù)據(jù)28湖州居民民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)：人均可支支配收入入高速增增長(zhǎng)，更更注重在在餐飲、、娛樂(lè)文文教方面面的消費(fèi)費(fèi)，餐飲飲娛樂(lè)需需求在增增長(zhǎng)消費(fèi)者需需求分析析2007年年末湖湖州常住住總?cè)丝诳?80萬(wàn)人，其中市區(qū)區(qū)人口173萬(wàn)人，城城市化率率為62%。龐大的城城市人口口數(shù)量是是商業(yè)需需求增長(zhǎng)長(zhǎng)的動(dòng)力力。消費(fèi)者分分析129在城市市市民購(gòu)物物習(xí)慣上上，商貿(mào)商圈圈是目前前湖州市市居民最最常去的的購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所,對(duì)市民的的吸引力力最大湖州市消消費(fèi)者將將對(duì)購(gòu)物物環(huán)境的的考慮放放大至整整個(gè)商圈圈的購(gòu)物物或消費(fèi)費(fèi)氛圍，，即包括括由商場(chǎng)場(chǎng)和商業(yè)業(yè)街等不不同的購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所所組成成的購(gòu)物物環(huán)境。。集聚是市市民選擇擇商貿(mào)商商圈的首首要因素素。消費(fèi)者分分析130消遣方式式：餐飲休閑閑娛樂(lè)是消費(fèi)者者最喜歡歡的消遣遣方式，將近6成人出行行頻率一一周一次次以上很多消費(fèi)費(fèi)者會(huì)把把逛街消消費(fèi)當(dāng)成成一種休休閑娛樂(lè)樂(lè)的方式式，其中中尤以女女性消費(fèi)費(fèi)者更為為明顯大多數(shù)消消費(fèi)者的的逛街（（包括購(gòu)購(gòu)物，娛娛樂(lè)，餐餐飲）時(shí)時(shí)間長(zhǎng)度度較長(zhǎng)，，一般在在3-4.7個(gè)小時(shí)之之間，更更多的消消費(fèi)者會(huì)會(huì)安排在在周末逛逛街消費(fèi)者分分析131休閑消費(fèi)費(fèi)偏好：：湖州消費(fèi)費(fèi)者對(duì)休休閑娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)較較大，對(duì)對(duì)酒吧、、電影院院、咖啡啡屋、茶茶座等休休閑娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所有有偏好.消費(fèi)者逛逛街購(gòu)物物的時(shí)間間普遍較較長(zhǎng)，需需要可提提供歇息息的舒適適的環(huán)境境或地方方，對(duì)于于休閑類(lèi)類(lèi)餐飲的的需求較較大，由由于缺乏乏適當(dāng)?shù)牡男蓍e娛娛樂(lè)場(chǎng)所所，絕大大多數(shù)的的消費(fèi)者者對(duì)于麥麥當(dāng)勞、、肯德基基、老娘娘舅等連連鎖餐飲飲的接受受程度相相當(dāng)高消費(fèi)者分分析1湖州本地地人消費(fèi)費(fèi)性支出出主要為為餐飲,休閑娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)基于上述述調(diào)查我我們的結(jié)結(jié)論為消費(fèi)者分分析旅游市場(chǎng)場(chǎng)湖州的旅旅游市場(chǎng)場(chǎng)主要以以周邊四四縣為主主.湖州太湖湖區(qū)只占占整個(gè)市市場(chǎng)的6%份額名

稱(chēng)5月份統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)旅游(萬(wàn)人次)入境旅游（人次)本月人次累計(jì)人次累計(jì)同比±%本月人次累計(jì)人次累計(jì)同比±%長(zhǎng)興縣36.60134.2039.5017625716105.20德清縣55.01160.7538.201831653939.70安吉縣91.19226.071.7080881924319.60吳興區(qū)20.5789.5311.6612395183109.75南潯區(qū)66.65189.484.4312347585355.82太湖區(qū)15.3852.165.0015463755-9.50合

計(jì)285.40852.1914.20268139897115.86

累計(jì)國(guó)內(nèi)旅游收入：55.42億元人民幣

累計(jì)創(chuàng)匯：3651.47萬(wàn)美元，同比

+15.67%

累計(jì)旅游總收入：57.97億元人民幣,同比+13.53%酒店專(zhuān)業(yè)業(yè)人士訪訪談訪談對(duì)象王建華工作單位/職務(wù)湖州大廈營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理訪談日期2008-07-09訪談內(nèi)容訪談內(nèi)容：入住本酒店的外地客人居多，占60%以上外地客人中以商務(wù)人群為主，占40%左右，旅游人群只占8%，本市會(huì)晤占20%旅游人群主要去周邊四縣旅游，本地的旅游資源零星散布，影響面較小。酒店專(zhuān)業(yè)業(yè)人士訪訪談訪談對(duì)象史群良工作單位/職務(wù)浙北大廈大堂副理訪談日期2008-07-09訪談內(nèi)容訪談內(nèi)容：入住本酒店的客人本地與外地的比例為1：5，外地客戶(hù)中，80%是商務(wù)人群，20%是旅游人群。旅游人群也要看季節(jié)的，除了長(zhǎng)假，平時(shí)來(lái)的人很少。我們酒店周五人很多，到了周日人就很少了，平時(shí)向我們咨詢(xún)湖州哪好玩的人也比較少。湖州離杭州和上海都很近了，當(dāng)天可以來(lái)回。湖州本地旅游資源少，游客一般不會(huì)進(jìn)湖州，都會(huì)直接去周邊的幾個(gè)縣旅游。尤其是安吉，飯店、旅游都很旺。酒店專(zhuān)業(yè)業(yè)人士訪訪談訪談對(duì)象楊衛(wèi)紅工作單位/職務(wù)湖州國(guó)際酒店大堂副理訪談日期2008-07-09訪談內(nèi)容訪談內(nèi)容：入住本酒店的上海人30%，外賓20%-50%，本地人10%幾，旅游人口7-8%。旅游一般去下面的幾個(gè)鎮(zhèn)，湖州本地的旅游景點(diǎn)比較少也有對(duì)中國(guó)文化比較感興趣的臺(tái)灣、日本客人慕名而來(lái)。湖州旅游游業(yè)總體體效益偏偏低，對(duì)對(duì)相關(guān)配配套服務(wù)務(wù)與相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)帶帶動(dòng)不強(qiáng)強(qiáng)，游客客總體消消費(fèi)水平平較低，，消費(fèi)層層次低游客人均均消費(fèi)：：增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)明顯，，但消費(fèi)費(fèi)水平仍仍然偏低低，人均均700元，基本本消費(fèi)比比例偏高高旅游消費(fèi)費(fèi)品供給給：彈性消費(fèi)費(fèi)品不足足，休閑閑娛樂(lè)消消費(fèi)供給給不足，，商品有有效供給給不足湖州成功國(guó)際旅游城市住宿支出25％約50％交通支出14％餐飲14％門(mén)票22％購(gòu)物支出18％30％娛樂(lè)支出3％8－10％其他4％10％湖州城市市旅游游游客消費(fèi)費(fèi)構(gòu)成游客人均均消費(fèi)不不高游客在湖湖州停留留時(shí)間短短是造成成游客消消費(fèi)水平平低的根根本原因因，停留留時(shí)間短短抑制了了旅游者者的消費(fèi)費(fèi)欲望根據(jù)游客客消費(fèi)模模型，觀觀光以后的消消費(fèi)高，，提高游游客停留留時(shí)間是是旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的關(guān)鍵鍵湖州更多多扮演旅旅游過(guò)境境地的角角色，游游客一般般不在湖湖州停，，主要是是去德清清\長(zhǎng)興\安吉\南潯四個(gè)個(gè)區(qū)域，，并在當(dāng)當(dāng)?shù)刈∷匏藓拖M(fèi)費(fèi)。滯留時(shí)間間短、消消費(fèi)金額額低，旅旅游對(duì)湖湖州產(chǎn)業(yè)業(yè)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)很小。。日消費(fèi)額額游客消費(fèi)費(fèi)模型世聯(lián)模型型觀光旅游游旅游游消消費(fèi)費(fèi)外國(guó)游客客對(duì)旅游游地點(diǎn)的的休閑設(shè)設(shè)施及文文化性比比較關(guān)注注，對(duì)美美食、民民俗等產(chǎn)產(chǎn)品需求求較大(我們的著著力點(diǎn))旅游的產(chǎn)產(chǎn)品偏好好選擇排排序旅游地點(diǎn)點(diǎn)的特色色選擇排排序本項(xiàng)目具具備發(fā)展展民俗、、美食旅旅游的絕絕佳條件件，打造造國(guó)內(nèi)一次次抽樣調(diào)調(diào)查表明明，來(lái)華華美國(guó)游游客中主主要目標(biāo)標(biāo)是欣賞賞名勝古古跡的占占26％，對(duì)中中國(guó)人的的生活方方式、風(fēng)風(fēng)土人情情最感興興趣的達(dá)達(dá)56.7％國(guó)家旅游游部門(mén)近近年來(lái)的的調(diào)查表表明：國(guó)國(guó)外旅游游者對(duì)我我國(guó)民族族風(fēng)情的的興趣要要高于自自然風(fēng)光光和名勝勝古跡，，這充分分說(shuō)明了了世界旅旅游活動(dòng)動(dòng)的傾向向是在對(duì)對(duì)異族風(fēng)風(fēng)情的體體驗(yàn)和感感受上休閑娛樂(lè)樂(lè)、文化化特色，，彌補(bǔ)湖湖州旅游游市場(chǎng)的的缺失。。旅游需求求的目的的不再是是滿足單單純的觀觀光游覽覽，而是是轉(zhuǎn)向休休閑娛樂(lè)樂(lè)、文化化欣賞，，并融參參與性、、體驗(yàn)性性于一體體本項(xiàng)目定定位正是是發(fā)展民民俗、美美食旅游游的文化化街區(qū)，，打造休休閑娛樂(lè)樂(lè)、文化化特色，，彌補(bǔ)湖湖州旅游游市場(chǎng)的的缺失。。旅游市場(chǎng)場(chǎng)概況小小結(jié)：近近年旅游游人數(shù)及及旅游收收入呈現(xiàn)現(xiàn)加速增增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)，歷史史人文類(lèi)類(lèi)景點(diǎn)最最吸引游游客需求分析析湖州需要要一個(gè)核核心的集集旅游文文化,購(gòu)物娛樂(lè)樂(lè)休閑的的景點(diǎn)與與周邊縣縣旅游資資源形成成功能上上的互補(bǔ)補(bǔ),使客戶(hù)在在湖州逗逗留消費(fèi)費(fèi).在周遍縣縣市游玩玩.湖州城市市戰(zhàn)略的的發(fā)展.湖州旅游游資源的的挖掘.湖州影響響力日益益強(qiáng)大。會(huì)有越來(lái)來(lái)越多的的國(guó)內(nèi)外外游客到到湖州旅旅游.城市的研研判本項(xiàng)目完完全具備備成為湖湖州歷史史文化景景點(diǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)力力客戶(hù)的研研判區(qū)域的研研判長(zhǎng)三角的的湖州，，中國(guó)的的湖州，，世界的的湖州區(qū)域的商商業(yè)更加加集中，，商業(yè)檔檔次逐步步提高，，將成為為城市名名片大湖州區(qū)區(qū)域客戶(hù)戶(hù)，長(zhǎng)三三角區(qū)域域內(nèi)客戶(hù)戶(hù)。我們能否否站得更更高？產(chǎn)品的稀稀缺占位位城市商業(yè)業(yè)核心，，悠久的的商業(yè)歷歷史文化化，稀缺缺的資源源※湖州衣裳裳街歷史史文化街街區(qū)為湖州人文資產(chǎn)產(chǎn)形象工工程開(kāi)發(fā)商愿愿景項(xiàng)目占位位：成為為全中國(guó)國(guó)、乃至至全世界界歷史文文化景點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目回顧顧衣裳街歷歷史文化街區(qū)區(qū)歷史文化化：衣裳裳街歷來(lái)來(lái)是湖州州城市人人文薈萃市肆林林立的商商貿(mào)文化化中心，，經(jīng)營(yíng)品品種齊全全，商脈脈悠久衣裳街形形成于唐唐代，宋宋代稱(chēng)州州治大街街或州治治前街和和市街，，明代稱(chēng)稱(chēng)府前街街和小市市街。是是湖州府府治通向向驛館的的必經(jīng)之之地。街區(qū)內(nèi)歷歷史文化化悠久,名人古跡跡眾多民宅，館館驛、當(dāng)當(dāng)鋪、茶茶館、商商鋪、道道觀、教教堂、藥藥店、考考場(chǎng)、政政府駐地地等十余余種，另另有河埠埠頭、碼碼頭18處，傳統(tǒng)統(tǒng)街弄13條。衣裳裳街店鋪鋪林立，，九曲弄弄曾經(jīng)當(dāng)當(dāng)鋪、錢(qián)錢(qián)莊比肩肩，每天都人人山人海海，非常常熱鬧，，生意紅紅火。東晉謝安安故居.吳興太守守蕭琛建建白蘋(píng)館館，顏真真卿改霅霅溪館，，杜牧建建碧瀾堂堂.嘉靖工部部尚書(shū)蔣蔣瑤建牌牌坊，湖湖州府屬屬七縣儒儒生考秀秀才的考考場(chǎng)——右文館，，府治的的官吏文文人住宿宿的驛館館—接官?gòu)d.革命黨湖州州軍政分府府駐地、仁仁濟(jì)善堂、、天主教堂堂、全真教教龍門(mén)派道道場(chǎng)—三仙觀及吳吳興電話公公司舊址等等多處早在清代已已發(fā)展成湖湖城的主要要商業(yè)街坊坊。因?yàn)橛杏斜姸嗟墓拦酪碌甓玫妹?。商賈云集，，街巷兩廂廂行棧、貨貨號(hào)、店鋪鋪林立，成成為湖州最最繁華的商商業(yè)中心19世紀(jì)20年代，有商商號(hào)達(dá)132家，其中不不少是名老老字號(hào)。古代衣裳街街清末民初衣衣裳街名人古跡衣衣裳街上世紀(jì)八九九十年代的衣裳裳街2項(xiàng)目屬性項(xiàng)目資源屬屬性45衣裳街歷史史文化街區(qū)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)自發(fā)形成成，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管管理，經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種和經(jīng)經(jīng)營(yíng)形式混混亂衣裳街歷史史街區(qū)缺乏乏統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理，難難以形成有有特色、有有吸引力的的步行街，，而且經(jīng)營(yíng)營(yíng)的隨意性性對(duì)歷史街街區(qū)建筑的的破壞較為為嚴(yán)重。各業(yè)種混雜雜，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)種隨意意衣裳街現(xiàn)狀狀2項(xiàng)目屬性項(xiàng)目資源屬屬性22項(xiàng)目位置：位于湖州州市商業(yè)中中心，是傳統(tǒng)的城城市CBD地段。優(yōu)越的地理理位置項(xiàng)目位于古古城中心南南街東側(cè)，，地處市區(qū)區(qū)繁華商業(yè)業(yè)區(qū)，由衣衣裳街區(qū)和和紅門(mén)館區(qū)區(qū)域兩部分分構(gòu)成。連接古城兩兩條主要商商業(yè)街，北至紅旗路路，西接南南街，南通通館驛河頭頭。衣裳街區(qū)地地塊項(xiàng)目屬性項(xiàng)目資源屬屬性總用地面積積：109700㎡建筑面積：：保護(hù)建筑面面積14600㎡改善建筑面面積39700㎡整飭建筑面面積28300㎡拆除面積27100㎡按原肌理更更新、新建建建筑16000㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)：高度限制：：不超過(guò)2層嚴(yán)格遵守國(guó)國(guó)家地方政政府相關(guān)規(guī)規(guī)劃文物保保護(hù)條例衣裳街區(qū)業(yè)態(tài)分布框架特色商貿(mào)18799㎡休閑服務(wù)16258㎡文化旅游7056㎡名居會(huì)所22302㎡衣裳街歷史史文化街規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)情情況簡(jiǎn)介工藝休閑吧餐飲旅館生活區(qū)名人館藝術(shù)館名居特產(chǎn)服飾會(huì)所衣裳街歷史史文化街區(qū)區(qū)分五個(gè)功功能區(qū)塊：““休閑購(gòu)物物區(qū)、文化化展覽區(qū)、文文化會(huì)所區(qū)區(qū)、游憩服服務(wù)區(qū)、生活活延續(xù)區(qū)””。衣裳街規(guī)劃劃業(yè)態(tài)：項(xiàng)目屬性項(xiàng)目規(guī)劃屬屬性2集商貿(mào)、文文化、休閑閑、娛樂(lè)、、旅游和居居住等多種種功能為一一體的，最最能體現(xiàn)湖湖州城市特特色的歷史史街區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃定定位回顧我們?cè)O(shè)想的的湖州衣裳街街應(yīng)該是……印象體系功能設(shè)施{休閑餐飲復(fù)合型的旅游參觀特產(chǎn)……風(fēng)情商業(yè)街街休閑娛樂(lè)餐餐飲特色酒店特色社區(qū)藝術(shù)雕像主題公園……購(gòu)物文化旅游我們?cè)O(shè)想的的湖州衣裳街街應(yīng)該是……我們?cè)O(shè)想的的湖州衣裳街街應(yīng)該是……我們?cè)O(shè)想的的湖州衣裳街街應(yīng)該是……時(shí)尚的……?傳統(tǒng)的~~~?理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)理解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目突破性性營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告目的整體定位概念闡述:印象派?國(guó)際歷史文文化街我們寄希望望于尋找揭揭開(kāi)古老街街區(qū)面紗，，清晰展現(xiàn)模模糊概念的真相：印象劉三姐姐印象西湖案例印象麗江上海新天地地意念性案例例實(shí)施性案例例印象?劉三姐，給給你一個(gè)山山水之外的的桂林，時(shí)尚的桂林張藝謀拍攝攝《印象?劉三姐》古典與時(shí)尚尚的交鋒印麗江，給你你一個(gè)自然然之外的古古城麗江，，震撼的麗江張藝謀拍攝攝《印象?麗江》傳統(tǒng)與現(xiàn)代代的交融張藝謀心目目中的麗江江，“牲口馱著茶茶磚和鹽巴巴走在清晨晨的茶馬古古道上，古古道蜿蜒漫漫長(zhǎng)，而盡盡頭是朝霞霞映照下閃閃著玫瑰色色的玉龍雪雪山頂峰。?！庇∠?西湖，給你你一個(gè)湖雨雨之外的杭杭州，有靈魂的杭州“印象西湖”演出的內(nèi)容容緊緊圍繞繞一個(gè)“水”字，以水來(lái)來(lái)體現(xiàn)西湖湖的精髓與與韻味，運(yùn)運(yùn)用高科技技手段來(lái)展展現(xiàn)雨中西西湖和西湖湖之雨的景景象，從一一個(gè)側(cè)面反反映西湖的的神奇和自自然。同時(shí)時(shí)“印象西湖”將著重于挖挖掘杭州的的古老民間間傳說(shuō)、神神話，依托托實(shí)景劇場(chǎng)場(chǎng)反映當(dāng)?shù)氐貍鹘y(tǒng)文化化，體現(xiàn)杭杭州的自然然特色、歷歷史底蘊(yùn)和和民間文化化沉淀。——立方雨和水水秀系統(tǒng)張藝謀拍攝攝《印象?西湖》溫婉與奔放放的結(jié)合印象?西湖，給你你一個(gè)湖雨雨之外的杭杭州，有靈靈魂的杭州州張藝謀謀的印印象派派系列列顛覆了了世人人慣性性認(rèn)知知的區(qū)區(qū)域表象的形象象，以現(xiàn)代代的方方式和和手法法完成成了區(qū)區(qū)域本質(zhì)的升華和和再造造；傳遞給給了人人們另外一一副面面孔的新鮮鮮感覺(jué)覺(jué)……印象?劉三姐姐，給給你一一個(gè)山山水之之外的的桂林林，時(shí)時(shí)尚的的桂林林印象?麗江，，給你你一個(gè)個(gè)自然然之外外的麗麗江，，震撼撼的麗麗江之于湖湖州,湖州的的靈魂是什么么？桂林有有劉三三姐麗江有有古城城杭州有有西湖湖形象湖州||新印象象觀印象?湖州&國(guó)際衣衣裳街街歷史史傳統(tǒng)統(tǒng)文化化街印象的的內(nèi)涵涵：發(fā)發(fā)生化化學(xué)反反應(yīng)、、清晰晰表達(dá)達(dá)模糊糊感覺(jué)覺(jué)、超超越從從前印象系系列的的生活活格調(diào)調(diào)“我們不不是為為了湖湖州多多一處處商業(yè)業(yè)街，，而是是為了了世界界，為為中國(guó)國(guó)多一一個(gè)歷歷史風(fēng)風(fēng)情印印象。。我們們?cè)趯ふ乙灰恍┚裆?，，一些些新的物物質(zhì)與與精神神完美美的結(jié)合作作品。。”——不只是是賣(mài)商商鋪，，同時(shí)時(shí)售賣(mài)賣(mài)一種種歷史史濃郁郁的文文化方方式和和營(yíng)造造一座座城市市新的的格調(diào)調(diào)IMAGEHUZHOUMixedandMatch印象系系列代代表作作，傳統(tǒng)與與時(shí)尚尚的完完美結(jié)結(jié)合——上海外外灘3號(hào)哥特式式的尖尖頂、、古希希臘式式的穹穹窿、、巴洛洛克式式的廊廊柱、、西班班牙式式的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，，在黃黃浦江江西岸岸勾勒勒出一一道優(yōu)優(yōu)美的的天際際線。。63外灘3號(hào)成功功因素素對(duì)于于衣裳裳街的的啟發(fā)發(fā)成功因因素占位結(jié)論著眼于于文化化\歷史.結(jié)合城城市發(fā)發(fā)展的的進(jìn)程程,引入一一級(jí)品品牌一樓的的GiorgioArmani旗艦店店、二二樓的的“三三”服服裝精精選店店、依依云水水療、、男人人理容容“三三”專(zhuān)專(zhuān)門(mén)店店；四四樓的的JeanGeorges法餐廳廳、五五樓的的黃浦浦會(huì)、、六樓樓的陸陸唯軒軒（Laris）餐廳廳、七七樓的的新視視角餐餐廳酒酒廊，，以及及作為為外灘灘3號(hào)核心心的滬滬申畫(huà)畫(huà)廊，，“時(shí)時(shí)尚精精英夢(mèng)夢(mèng)想””的體體現(xiàn)。。明確定定位為為上海海最昂昂貴的的消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所放眼未未來(lái)，，抓最最高端端消費(fèi)費(fèi)群體體，匹匹配高高端的的業(yè)態(tài)態(tài),達(dá)到成成功定定位.印象系系列代代表作作，傳統(tǒng)與與時(shí)尚尚的完完美結(jié)結(jié)合——上海新新天地地橫縱時(shí)時(shí)尚的的街區(qū)區(qū)歷史文文化的的街區(qū)區(qū)繁華靚靚麗的的街區(qū)區(qū)65南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊改啟啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目新天地地為上上海太太平橋橋改造造的啟啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目城市中中心的的中心心新天地地距淮淮海中中路高高檔消消費(fèi)商商業(yè)區(qū)區(qū)600米左右右占地面面積52萬(wàn)m2太平橋橋改造造的范范圍緊鄰淮淮海中中路商商務(wù)圈圈－－北北至太太倉(cāng)路路－－西西至馬馬當(dāng)路路－－南南至自自忠路路－－東東至西西藏南南路原自然然街坊坊23個(gè)原居住住人口口7萬(wàn)人印象系系列代代表作作，傳統(tǒng)與與時(shí)尚尚的完完美結(jié)結(jié)合——上海新新天地地66改造前前的上上海新新天地地破舊、、擁擠擠、惡惡劣居居住條條件的的集中中表現(xiàn)現(xiàn)。富有特特色的的石門(mén)門(mén)建筑筑元素素，體體現(xiàn)上上海20年代建建筑特特色，，是建建筑修修繕的的基礎(chǔ)礎(chǔ)印象系系列代代表作作，傳統(tǒng)與與時(shí)尚尚的完完美結(jié)結(jié)合——上海新新天地地67功能定定位：：集餐餐飲、、購(gòu)物物、娛娛樂(lè)等等功能能于一一身客戶(hù)定定位：：上海海的高高端客客戶(hù)、、居住住在上上海的的外籍籍人士士以及及到達(dá)達(dá)上海海的中中外游游客功能構(gòu)構(gòu)成客戶(hù)定定位具有shoppingmall功能提供一一種集集購(gòu)物物、餐餐飲、、住宿宿、休休閑、、娛樂(lè)樂(lè)和觀觀光旅旅游為為一體體的““一站站式””消費(fèi)費(fèi)的場(chǎng)場(chǎng)所定位三三步曲曲：多多功能能，旅旅游景景點(diǎn)，，國(guó)際際化將餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)物物和旅游、、文化等等等全部集在在一起上海市中心心具有歷史史文化特色色的都市旅旅游景點(diǎn)希望來(lái)到上上海的人，，一定要來(lái)來(lái)看看上海海新天地，，將上海新新天地建成成來(lái)上海必必到之地一個(gè)國(guó)際交交流和聚會(huì)會(huì)的地點(diǎn)里會(huì)有很多多的發(fā)布會(huì)會(huì)活動(dòng)，很很多人在上上海新天地地聚會(huì)上海新天地地項(xiàng)目定位位：國(guó)際化化休閑、文文化、娛樂(lè)樂(lè)中心印象系列代代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚尚的完美結(jié)結(jié)合——上海新天地地68上海新天地地改造結(jié)果果指標(biāo)改造前改造后功能單一居住功能綜合高尚人文社區(qū)客戶(hù)原居民商務(wù)人士、游客環(huán)境破舊、擁擠、惡劣優(yōu)美、舒適、現(xiàn)代化價(jià)值低價(jià)值、部分歷史建筑高價(jià)值、上海的標(biāo)志區(qū)域周邊房?jī)r(jià)8000－10000元/平17000－25000元/平總結(jié)：成功實(shí)現(xiàn)了了舊城改造造城市功能的的升級(jí)住區(qū)客戶(hù)置置換區(qū)域形象的的提升整體房?jī)r(jià)的的上漲舊貌換新顏顏印象系列代代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚尚的完美結(jié)結(jié)合——上海新天地地69上海新天地地舊改成功功因素對(duì)于于衣裳街的的啟發(fā)成功因素差異化的定位占位結(jié)論位于城市中中心區(qū)核心心位置，距距離城市高高檔商業(yè)、、商務(wù)區(qū)附附近商業(yè)功能啟啟動(dòng)，舊建建筑修繕，，環(huán)境改善善與臨近成熟熟商圈形成成差異，功功能綜合具有歷史文文化特色的的旅游景點(diǎn)點(diǎn)將餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)物物和旅游、、文化等等等集于一體體住宅建設(shè)，，實(shí)現(xiàn)部分分收益01年既占位國(guó)國(guó)際化,全球化街區(qū)區(qū)視野.01年當(dāng)所有的的商業(yè)都還還在圍繞區(qū)區(qū)域定位的的時(shí)候,上海新天地地著眼于上海海經(jīng)濟(jì)發(fā)展展帶來(lái)的高高端人群.放眼全球的的國(guó)際化視視野,融合城市發(fā)發(fā)展的機(jī)會(huì)會(huì),進(jìn)行高端客客戶(hù)的導(dǎo)入入,最終實(shí)現(xiàn)了了國(guó)際化的的定位.其成功之處處在于能審審時(shí)度勢(shì),將利益放在在未來(lái)突破了世人人對(duì)于傳統(tǒng)統(tǒng)/現(xiàn)代的界定定和視野，，以時(shí)尚的元元素和人文文歷史體驗(yàn)驗(yàn)完成了內(nèi)內(nèi)外形象的的融合/協(xié)調(diào)；傳遞給了人人們感觀和心理理巨大沖擊的的驚艷感覺(jué)……印象系列代代表作，傳傳統(tǒng)與時(shí)尚尚的完美結(jié)結(jié)合——上海新天地地輝煌成果:成功實(shí)現(xiàn)時(shí)時(shí)尚與傳統(tǒng)統(tǒng)結(jié)合的國(guó)國(guó)際化歷史史文化街-----印象71成功的發(fā)展展歷史文化化街區(qū)要具具備悠久歷歷史、優(yōu)越越區(qū)位，有有獨(dú)特的商商業(yè)定位KPI體系豐富的歷史史文化內(nèi)涵涵悠久的商脈脈優(yōu)越的區(qū)位位獨(dú)特的建筑筑格局、風(fēng)風(fēng)格富有活力的的傳統(tǒng)人文文生態(tài)環(huán)境境良好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理模式式多元化的商商業(yè)功能組組合符合消費(fèi)者者需求的商商業(yè)硬件因素軟件因素悠久的歷史史：歷史上繁榮榮，且延續(xù)續(xù)到近代文物古跡：：具有名人、、名事件等等歷史古跡跡寶貴的文化化遺產(chǎn)：建筑反映某某一時(shí)代特特征從古代以來(lái)來(lái)就是城市市的商業(yè)貿(mào)貿(mào)易中心，，近代商業(yè)業(yè)繁榮。位于城市中中心或臨近近強(qiáng)勢(shì)旅游游資源具有歷史性性的地方傳傳統(tǒng)建筑及及格局改造后傳統(tǒng)統(tǒng)人文元素素如老字號(hào)號(hào)、民間藝藝術(shù)、民俗俗民風(fēng)、原原生態(tài)生活活方式得以以繼承和發(fā)發(fā)揚(yáng)符合市民或或游客需求求的商業(yè)業(yè)業(yè)種多元化業(yè)態(tài)態(tài)組合，人人們可以在在歷史街區(qū)區(qū)購(gòu)物、休休閑娛樂(lè)、、餐飲于一一體，停留留時(shí)間長(zhǎng)有效的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理模式式維護(hù)歷史史街區(qū)的特特性及商業(yè)業(yè)符合市場(chǎng)場(chǎng)需求，實(shí)實(shí)現(xiàn)歷史街街區(qū)的復(fù)興興項(xiàng)目成功的的關(guān)鍵因素素湖州打造印象派?國(guó)際歷史文文化街具有得天獨(dú)獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)勢(shì)外部契合內(nèi)部契合便捷交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略地理位位置豐富的自然然資源悠久商業(yè)文文化政府支持契合度深厚的歷史史文化百年建筑核心的商業(yè)業(yè)地段印象·湖州&國(guó)際衣裳街街歷史文化化街IMAGEHUZHOUMixedandMatch形象定位印象的、國(guó)國(guó)際的、時(shí)時(shí)尚的、復(fù)合型的、、中國(guó)特色色歷史文化化街區(qū)啟動(dòng)區(qū)建議議運(yùn)籌帷幄751997年規(guī)規(guī)劃構(gòu)想想1998年拿拿地1999年新新天地北北里動(dòng)工中心綠地及及人工湖動(dòng)動(dòng)工2001年新新天地北北里開(kāi)業(yè)（（商業(yè)只租租不售）中心綠地及及人工湖開(kāi)開(kāi)放新天地南里里動(dòng)工住宅一期動(dòng)動(dòng)工寫(xiě)字樓一期期動(dòng)工2002年新新天地南南里開(kāi)業(yè)（（商業(yè)、公公寓只租不不售）2003年住住宅一期期完工，銷(xiāo)銷(xiāo)售率100％寫(xiě)字樓一期期完工，銷(xiāo)銷(xiāo)售率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進(jìn)度新天地北里里（商業(yè)））綠地、人工工湖2002年進(jìn)度新天地南里里（商業(yè)、、公寓）2003年進(jìn)度住宅、寫(xiě)字字樓一期新天地改造造歷程案例借鑒.新天地啟動(dòng)動(dòng)以北里商業(yè)業(yè)氛圍濃厚厚和中心綠地人人工湖區(qū)域形象展展示為項(xiàng)目目啟動(dòng)區(qū)“以點(diǎn)帶面面”“以小博大大”“創(chuàng)新展示示”“畫(huà)餅?zāi)Ｊ绞健蓖ㄟ^(guò)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品展示顛顛覆傳統(tǒng)低成本營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手法，成成為目前主主流模式需有獨(dú)占優(yōu)優(yōu)勢(shì)或產(chǎn)品品試探市場(chǎng)場(chǎng)新區(qū)成功率率較高的地地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手手法許給客戶(hù)美美好的未來(lái)來(lái)，以規(guī)劃劃打動(dòng)客戶(hù)戶(hù)通過(guò)局部的的成功營(yíng)造造展示項(xiàng)目目全局逐步適量開(kāi)開(kāi)發(fā)，有效效保證項(xiàng)目目的可持續(xù)續(xù)發(fā)展展示顛覆主主體研究開(kāi)發(fā)——啟動(dòng)策略“畫(huà)餅?zāi)Ｊ健毙聟^(qū)成功率較高的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手法許給客戶(hù)美好的未來(lái)，以愿景打動(dòng)客戶(hù)7777產(chǎn)品組合建建議靠近水系且且交通要道道的酒吧,餐廳,名居——資源獨(dú)占的的高端產(chǎn)品品,本項(xiàng)目?jī)r(jià)值值標(biāo)桿,廣泛客戶(hù)關(guān)關(guān)注.可實(shí)現(xiàn)高市市場(chǎng)價(jià)值。入口處的餐餐飲,休閑酒吧——成熟市場(chǎng)中中的領(lǐng)導(dǎo)者者，具有廣廣泛的客戶(hù)戶(hù)關(guān)注，它它是項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流的主主要來(lái)源，，可實(shí)現(xiàn)較較高價(jià)值。。購(gòu)物,特產(chǎn)——客戶(hù)接受度度相對(duì)比較較低，需要要培育，客客戶(hù)需要引引導(dǎo)。藝術(shù)館——臨近道路，，靠西邊，，地理和朝朝向稍差。。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。綜合目前湖湖州消費(fèi)需需求、項(xiàng)目目自身產(chǎn)品品組合及目目標(biāo)客戶(hù)需需求的分析析，本項(xiàng)目目的產(chǎn)品啟啟動(dòng)策略細(xì)細(xì)分借用波波士頓矩陣陣表現(xiàn)為：：萬(wàn)眾矚目貢獻(xiàn)現(xiàn)金需要引導(dǎo)盡快銷(xiāo)化結(jié)論：?jiǎn)?dòng)區(qū)區(qū)產(chǎn)品組合主主要是臨近入入口與商業(yè)氛氛圍成熟,地理位置優(yōu)越越的休閑餐飲飲酒吧類(lèi)區(qū)域域?yàn)楝F(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)。市場(chǎng)關(guān)注度高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額額波士頓矩陣高啟動(dòng)策略分析析啟動(dòng)區(qū)承接區(qū)收官區(qū)價(jià)

格

軸歷史地位（1）品牌、形象樹(shù)立。（2）產(chǎn)品確立。（3）利潤(rùn)導(dǎo)入?yún)^(qū)。（1）形象傳承。（2）價(jià)值再造。（3）客戶(hù)升級(jí)。（4）利潤(rùn)沸騰區(qū)。(1)品牌確立。(2)利潤(rùn)極值區(qū)。資源支持（1）商業(yè)（酒店、商鋪等）（2）商業(yè)中心歷史文化資源（3）1區(qū)景觀帶完工（4）營(yíng)銷(xiāo)大量投入（1）營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力段（2）社區(qū)日趨成熟（3）產(chǎn)品、形象創(chuàng)新（4）口碑傳播（5）周邊項(xiàng)目漸成氣候（1）商業(yè)中心歷史文化資源（2）營(yíng)銷(xiāo)余威段（3）社區(qū)成熟、完善（4）區(qū)域氣候大成首期開(kāi)發(fā)策略略啟動(dòng)區(qū)2承接區(qū)收官區(qū)啟動(dòng)區(qū)1啟動(dòng)策略分析析1立勢(shì)2立市借鑒：新天地地啟動(dòng)策略項(xiàng)目面臨的挑挑戰(zhàn)企業(yè)目標(biāo)是什什么？目標(biāo)達(dá)成將面面臨哪些問(wèn)題題？項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)又將將面臨哪些問(wèn)問(wèn)題？策1目標(biāo)回顧現(xiàn)實(shí)動(dòng)作，以以衣裳街項(xiàng)目目撬動(dòng)其他地地塊開(kāi)發(fā)07年9月拿地，7月開(kāi)工，9-10月計(jì)劃銷(xiāo)售，，意圖快速去去化完畢。實(shí)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)快速現(xiàn)金流：：理想價(jià)格基基礎(chǔ)上，快速速回籠資金，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值最大化的的同時(shí)，滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)品牌樹(shù)立：湖湖州城市新名名片，人文資資產(chǎn)形象工程程。獲得業(yè)內(nèi)內(nèi)人士的認(rèn)可可。同時(shí)企業(yè)業(yè)品牌的得到到市場(chǎng)品牌標(biāo)標(biāo)識(shí)度和美譽(yù)譽(yù)度。2世聯(lián)觀點(diǎn)一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)矛盾，1、如何確立項(xiàng)項(xiàng)目的形象和和擴(kuò)大美譽(yù)度的同時(shí)時(shí)保證項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化？？1、如何快速去去化的同時(shí)搏搏得較高的價(jià)價(jià)格?矛盾問(wèn)題ACTING實(shí)現(xiàn)篇營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)總體推廣廣線：后期開(kāi)發(fā)的蓄勢(shì)歷史價(jià)值認(rèn)知的壟斷國(guó)際歷史文化化街區(qū)理念的倡導(dǎo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的展現(xiàn)和溝通客戶(hù)的鎖定與成交策略線客戶(hù)心理線產(chǎn)品價(jià)值線未見(jiàn)其人，先聞其聲漸領(lǐng)其人，心慕其神追尋其人，占有其形頌揚(yáng)其人，傳播其神產(chǎn)品總體形象象確立產(chǎn)品成熟性展展示產(chǎn)品局部展示示產(chǎn)品價(jià)值再造造賣(mài)點(diǎn)儲(chǔ)備導(dǎo)入期深蓄水期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)工儀式印象湖州發(fā)布布會(huì)衣裳街局部開(kāi)開(kāi)放開(kāi)盤(pán)活動(dòng)出書(shū)分主題系列活活動(dòng)國(guó)家地理雜志志時(shí)裝發(fā)布會(huì)魯豫有約策略要點(diǎn)1、區(qū)位概念轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移：弱化對(duì)對(duì)舊衣裳街印印象的抗性高端占位：營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)前期形象象定位>>>>產(chǎn)品本身。最高位——站在中國(guó)歷史史文化名街的的位置；城市位——衣裳街歷史街街區(qū)偉大的復(fù)復(fù)興,城市新地標(biāo),文化新名片；；區(qū)域位——差異化、個(gè)性性化、區(qū)域市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者?！?dú)v史的偉大復(fù)復(fù)興2、客戶(hù)性質(zhì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化：借力打上：依托政府對(duì)衣衣裳街項(xiàng)目目的重視及宣宣傳，順勢(shì)而而上，提升本本項(xiàng)目的形象象和認(rèn)知度。。實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的精確制制導(dǎo)——營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象和渠渠道把握3、強(qiáng)化入市力力度：高舉高高打——建立區(qū)域內(nèi)的的話語(yǔ)權(quán)4、注重可持續(xù)續(xù)性：為后續(xù)續(xù)動(dòng)作做好鋪鋪墊——形成品牌符號(hào)號(hào)和標(biāo)識(shí)之于項(xiàng)目之于企業(yè)概念、渠道、、形象、持續(xù)續(xù)策略目標(biāo)品牌營(yíng)銷(xiāo)拉動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)依托政府造勢(shì)勢(shì)，塑造項(xiàng)目目影響力整合推廣，引引發(fā)市場(chǎng)連續(xù)續(xù)效應(yīng)概念轉(zhuǎn)化，消消除客戶(hù)對(duì)舊舊衣裳街抗性性展現(xiàn)衣裳街歷歷史文化街區(qū)區(qū)核心價(jià)值導(dǎo)入期印象?湖州國(guó)際衣裳街歷歷史文化街-------形象出街主題功能以政府關(guān)注的城市形象工程的組織者身份，體現(xiàn)發(fā)展商的社會(huì)責(zé)任感，引起關(guān)注活動(dòng)配合印象?湖州國(guó)際衣裳街發(fā)布儀式--暨名人工作室啟動(dòng)媒體配合電視,報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外資訊配合浙北房產(chǎn)超市網(wǎng)站/搜房現(xiàn)場(chǎng)配合區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng),圍墻包裝,戶(hù)外廣告出街策略舉措導(dǎo)入期策略舉措文本營(yíng)銷(xiāo)，凝凝結(jié)歷史營(yíng)銷(xiāo)意義||通過(guò)對(duì)衣裳街街理論體系的的梳理和打造造，使項(xiàng)目推推廣在實(shí)質(zhì)上上升華。將““名”修煉成成實(shí)體。階段策略||形象導(dǎo)入期衣裳街歷史文化偉大的文化復(fù)興衣裳街歷史文化偉大的文化復(fù)興衣裳街歷史文化偉大的文化復(fù)興執(zhí)行手法||將衣裳街歷史史文化街區(qū)的的歷史文化，，名人古跡，，傳奇故事，，運(yùn)營(yíng)理念、、開(kāi)發(fā)歷程、、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、、細(xì)節(jié)花絮等等集結(jié)成冊(cè)，，以出版物的的形式廣泛發(fā)發(fā)行，以完整整的理論體系系提升品牌的的綜合形象，，使形象推廣廣最終落地。。導(dǎo)入期策略舉措印象湖州，新新聞發(fā)布通過(guò)印象湖州州新聞發(fā)布會(huì)會(huì)制造新聞話話題，為“印印象湖州?國(guó)際衣裳街””加冕-----暨名人工作室室啟動(dòng)儀式1、<印象湖州---國(guó)際衣裳街>發(fā)布儀式邀請(qǐng)湖州政府府要員、電視視/報(bào)紙等新聞媒媒介參加舉辦辦<印象湖州--國(guó)際衣裳街>發(fā)布會(huì)。為衣衣裳街項(xiàng)目立立下精神堡壘壘。2、新聞發(fā)布會(huì)會(huì)主題：<印象湖州---國(guó)際衣裳街歷歷史文化街>---暨名人工作室室啟動(dòng)儀儀式.理念：長(zhǎng)三角角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、、印象湖州國(guó)國(guó)際衣裳街歷歷史文化街、、名人工作室室啟動(dòng).嘉賓：邀請(qǐng)政政府官員、當(dāng)當(dāng)?shù)孛?、業(yè)業(yè)內(nèi)人士?jī)?nèi)容：介紹開(kāi)開(kāi)發(fā)商背景理理念，發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目信息，話話題自由討論論媒體：電視錄錄播，報(bào)紙全全程報(bào)道，后后續(xù)軟文配合合導(dǎo)入期策略舉措文本營(yíng)銷(xiāo)，凝凝結(jié)歷史中國(guó)國(guó)家地理理雜志與中國(guó)國(guó)家地地理雜志聯(lián)合合打造特別策策劃——印象?湖州衣裳街區(qū)區(qū)歷史文化街街專(zhuān)題（政府府支持）雜志內(nèi)以湖州州衣裳街歷史史文化街區(qū)的的圖片和軟文文講述幕后解說(shuō)：圖圖片+軟文Contents：印象?湖州衣裳街的的昨天、今天天、明天古街歷史老照照片、古街新新風(fēng)貌、江南南水鄉(xiāng)導(dǎo)入期主題：大事件件營(yíng)銷(xiāo)事件：中國(guó)唐唐裝旗袍時(shí)裝裝發(fā)布會(huì)利用組織發(fā)布布會(huì)的契機(jī)，，提高項(xiàng)目國(guó)際際化形象；達(dá)達(dá)到快速傳播播的效果1、活動(dòng)名稱(chēng)：：印象?湖州國(guó)際衣裳裳街歷史文化化街----中國(guó)唐裝旗袍袍時(shí)裝發(fā)布會(huì)會(huì)2、地點(diǎn)：國(guó)際際衣裳街歷史史文化街形象象墻3、形式:新聞發(fā)布會(huì)4、參與人員：：政府官員/財(cái)富階層/專(zhuān)業(yè)人士/各地新聞媒體體5、活動(dòng)形式：：以唐裝旗袍袍的時(shí)裝發(fā)布布，強(qiáng)化國(guó)際衣裳裳街歷史文化化街區(qū)融合時(shí)時(shí)尚與傳統(tǒng)。支撐項(xiàng)目國(guó)國(guó)際化形象.6、活動(dòng)安排：：營(yíng)造時(shí)尚與與傳統(tǒng)環(huán)境，，以時(shí)尚、高雅、、輕松的格調(diào)調(diào)為主，工作人員借借助發(fā)布會(huì)的的氛圍，主動(dòng)動(dòng)與人溝通，，引出項(xiàng)目，，強(qiáng)化形象.策略舉措深蓄水期目的：大區(qū)域域事件營(yíng)銷(xiāo)事件：魯豫有有約<印象?湖州國(guó)際衣裳街歷歷史文化街>長(zhǎng)三角城市對(duì)對(duì)話“印象?湖州國(guó)際衣裳裳街歷史文化化街”形象出出街（一直持持續(xù)）媒體配合：高調(diào)入市，開(kāi)開(kāi)設(shè)印象?湖州國(guó)際衣裳裳街歷史文化化街區(qū)對(duì)話發(fā)發(fā)展研討論壇壇，同時(shí)針對(duì)對(duì)項(xiàng)目即將入入市大做文章章，軟文出擊擊湖州電視臺(tái),BBS、報(bào)紙專(zhuān)欄、、浙北房產(chǎn)超超市等專(zhuān)題討討論區(qū)，制定定話題討論，，集中刊出、、公示戶(hù)外廣告上馬馬，針對(duì)“印印象?湖州國(guó)際衣裳裳街”作鋪開(kāi)開(kāi)式營(yíng)銷(xiāo)（一）策略舉措深蓄水期強(qiáng)銷(xiāo)期階段性主題活活動(dòng)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期持銷(xiāo)期衣裳街局部開(kāi)開(kāi)放/階段性主題活活動(dòng)世聯(lián)的幾點(diǎn)產(chǎn)品建議管理建議時(shí)尚與傳統(tǒng)結(jié)結(jié)合的國(guó)際化化街區(qū)的精神神雕塑和廣場(chǎng)場(chǎng)在街道的公共共空間如廣場(chǎng)場(chǎng)和組團(tuán)間統(tǒng)統(tǒng)一放置象征文化化和生活格調(diào)調(diào)的小型雕塑塑與時(shí)尚小品產(chǎn)品建議街區(qū)內(nèi)的亮化化工程,將是我們產(chǎn)品品價(jià)值的一個(gè)個(gè)有力支撐.應(yīng)該引起我們們的重視.96建立統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理體系的的基本前提是是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)權(quán)）與經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)的分離（即即“兩權(quán)分離離”）所謂“兩權(quán)””是指歷史史文化街區(qū)商商業(yè)的所有權(quán)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“兩權(quán)分離””是指歷史文文化街區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)的所有有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)分離。物業(yè)業(yè)的所有者不不參與商業(yè)的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，，經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一一委托給固定定的商業(yè)管理理公司或外租租給固定租戶(hù)戶(hù)。歷史文化街區(qū)區(qū)的“兩權(quán)分分離”在重重慶瓷器口、、杭州清水坊坊、紹興歷史史街區(qū)、泉州州中山路等相相繼推開(kāi)，并并且取得了良良好的經(jīng)濟(jì)效效益、社會(huì)效效益和環(huán)保效效益，對(duì)當(dāng)?shù)氐芈糜谓?jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展展發(fā)揮了舉足足輕重的作用用，成為所有有歷史文化街街區(qū)的統(tǒng)一操操作標(biāo)準(zhǔn)，值值得衣裳街借借鑒。衣裳街商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)應(yīng)選擇合合適的兩權(quán)分分離模式管理建議97股份公司制收購(gòu)所有權(quán)政府返租制操作方式產(chǎn)權(quán)所有人以產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股成立股份公司，市場(chǎng)化運(yùn)作政府收購(gòu)商業(yè)所有權(quán)，成立管理公司或委托管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理政府以約定租金收購(gòu)經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后委托商業(yè)管理公司進(jìn)行對(duì)外統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)分散實(shí)現(xiàn)條件80％以上產(chǎn)權(quán)人入股合理的股權(quán)、分配制度80％以上的產(chǎn)權(quán)收購(gòu)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)80％以上的經(jīng)營(yíng)權(quán)收購(gòu)政府給予租金收益保證政府職責(zé)政府前期宣傳引導(dǎo)政府協(xié)助股份公司成立提供政策保障指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種政府擁有所有權(quán)對(duì)街區(qū)的運(yùn)營(yíng)給予指導(dǎo)、控制政府與產(chǎn)權(quán)人的租約關(guān)系對(duì)街區(qū)的運(yùn)營(yíng)給予指導(dǎo)、控制世聯(lián)根據(jù)目前國(guó)內(nèi)內(nèi)歷史文化街街區(qū)的實(shí)踐，，目前統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的兩兩權(quán)分離實(shí)施施模式主要有有以下三種：：管理建議98根據(jù)案案例總總結(jié)，，有三三種歷歷史文文化街街區(qū)管管理模模式可可供衣衣裳街街選擇擇成功歷史文文化街街區(qū)商商業(yè)統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理有有委托托管理理、合合署辦辦公和和復(fù)合合管理三三種模模式委托管管理制制合署辦辦公制制復(fù)合管管理制制成立專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的的歷史史街區(qū)區(qū)管理理委員員會(huì)，，政府府各職職能部部門(mén)把把商業(yè)業(yè)街管管理的的權(quán)力力委托托給委委員會(huì)會(huì)，委委員會(huì)會(huì)行使使行政政管理理和商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的職能能從政府府各機(jī)機(jī)關(guān)部部門(mén)抽抽調(diào)人人員，，合署署辦公公，綜綜合行行政執(zhí)執(zhí)法管管理，，商業(yè)業(yè)街日日常運(yùn)運(yùn)營(yíng)由由管理理委員員會(huì)負(fù)負(fù)責(zé)在街區(qū)區(qū)管理理委員員會(huì)下下設(shè)或或聘請(qǐng)請(qǐng)商業(yè)業(yè)管理理公司司及物物業(yè)管管理公公司，，委員員會(huì)行行使行行政職職能，，商業(yè)業(yè)管理理公司司和物物業(yè)公公司行行使市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)功功能管理建議99通過(guò)對(duì)對(duì)衣裳裳街實(shí)實(shí)際情情況分分析，，在三三種街街區(qū)商商業(yè)管管理模模式中世世聯(lián)建建議采采用復(fù)復(fù)合管管理模模式制定因素委托管理制合署辦公制復(fù)合管理制有效的街區(qū)管理及保護(hù)政府容易控制利于市場(chǎng)化運(yùn)作有利于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種的穩(wěn)定及與時(shí)俱進(jìn)有利于街區(qū)的物業(yè)管理責(zé)權(quán)利分明政府財(cái)政負(fù)擔(dān)綜合考考慮，，復(fù)合合管理理制擬擬合度度較高高。世聯(lián)建建議：：商業(yè)業(yè)管理理建議議采用用復(fù)合合管理理模式式。管理建議100復(fù)合管管理：：采取取“股股份公公司制制”的的兩權(quán)權(quán)分離離模式式時(shí)，，街區(qū)管管理模模式增增加股股份公公司的的管理理環(huán)節(jié)節(jié)衣裳街街管理理委員員會(huì)股份公公司治安交交通秩序市容環(huán)環(huán)境公共設(shè)設(shè)施公共物物業(yè)公共事事務(wù)協(xié)協(xié)調(diào)和和日常常管理理成立或或聘請(qǐng)請(qǐng)商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)機(jī)構(gòu)構(gòu)街區(qū)內(nèi)內(nèi)的清清潔、、綠化化以及及公共共設(shè)施施、設(shè)設(shè)備的的維護(hù)護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)工作作物業(yè)管管理公公司收益分分配街區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣運(yùn)營(yíng)管管理業(yè)態(tài)控控制工作機(jī)機(jī)構(gòu)由由政府府設(shè)立立，事事業(yè)單單位編編制，，企業(yè)業(yè)化管管理政府職職能部部門(mén)履履行份份內(nèi)職職責(zé)采取股股份公公司制制時(shí)設(shè)設(shè)立股股份公公司的的架構(gòu)構(gòu)考慮到到衣裳裳街兩兩權(quán)分分離實(shí)實(shí)施中中的特特殊性性，衣衣裳街街商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理中，，在傳傳統(tǒng)的的復(fù)合合管理理的基基礎(chǔ)上上，增增加股股份公公司的的管理理環(huán)節(jié)節(jié)。管理建議發(fā)掘物物業(yè)價(jià)價(jià)值節(jié)節(jié)省交交易成成本降低交交易風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)達(dá)成客客戶(hù)目目標(biāo)THEEND.杭州世世聯(lián)附件1客戶(hù)寫(xiě)寫(xiě)真市場(chǎng)調(diào)調(diào)查/訪談客戶(hù)寫(xiě)寫(xiě)真市中心心社區(qū)街街鋪受受投資資客戶(hù)戶(hù)追捧捧高投入入高回回報(bào)項(xiàng)目名名稱(chēng)：：現(xiàn)代廣廣場(chǎng)主力面面積：：沿笤笤溪路路一層層70~100m2,沿南寧寧長(zhǎng)巷巷一層層80~150m2商鋪層層高:沿笤溪溪路一一層6m；沿南南寧長(zhǎng)長(zhǎng)巷一一層5.8m,二層4m售價(jià)：：沿笤笤溪路路一層層約