東莞御花苑項(xiàng)目管理及市場(chǎng)報(bào)告

宇宙無極，自然無邊，終究由“天、地、人”三材之道組成。自然之萬物，世界之眾生終由于三材于合一而和諧成長(zhǎng)。----------參考文獻(xiàn)《易傳》、《系辭傳》綜觀中國(guó)上下五千的歷史長(zhǎng)河，那一個(gè)朝代都不是追求“天、地、人”合而強(qiáng)盛世界，而那一個(gè)朝代又不是因?yàn)椤疤?、地、人”不合而更朝換代。在無限現(xiàn)代化的二使一世紀(jì)，一個(gè)國(guó)家的強(qiáng)盛，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展也無不講究“天、地、人”而得到發(fā)展與成功第一部分：天、地、人御花苑作為宇宙的一小小…….點(diǎn)，自然的一小小……..物質(zhì)，坐落于宇宙地球中國(guó)廣東東莞南城的一小角落，取得發(fā)展、前提必然就是：搜尋御花苑“天、地、人”的統(tǒng)一點(diǎn)第一部分：天、地、人天？？？？乾卦之《彖傳》說：“大哉乾元，萬物資始，乃統(tǒng)天?！崩へ灾断髠鳌氛f：“至哉坤元，萬物資生，乃順承天?！碧炷巳f物之始、萬物之源御花苑之始、之源在何方？？？？在于市場(chǎng)環(huán)境，了解市場(chǎng)環(huán)境，明確市場(chǎng)機(jī)遇，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展是御花苑發(fā)展成功之源泉。經(jīng)濟(jì)環(huán)境東莞2004年不愧為“中國(guó)十大經(jīng)濟(jì)活力城市”經(jīng)濟(jì)環(huán)境2004年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值突破3000億元大關(guān)，尤其是電子信息產(chǎn)業(yè)的龍頭作用突出。策略解讀關(guān)鍵字：資源嚴(yán)重消耗粗放型依賴外源型經(jīng)濟(jì)不適應(yīng)一網(wǎng)兩區(qū)三張牌一城三創(chuàng)五爭(zhēng)先經(jīng)濟(jì)環(huán)境民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)超千億2004年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)達(dá)1600多億元，實(shí)現(xiàn)三年翻一番。發(fā)展解讀關(guān)鍵字：20年1.5萬外資企業(yè)一網(wǎng)兩區(qū)三張牌一城三創(chuàng)五爭(zhēng)先外資經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)三套馬車經(jīng)濟(jì)環(huán)境批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額達(dá)334.75億元，同比增長(zhǎng)14.3％十大中國(guó)活力城市，商業(yè)發(fā)展高速發(fā)展，增長(zhǎng)率高于深圳1個(gè)百分點(diǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境2004年年固固定定投投資資增增長(zhǎng)長(zhǎng)平平穩(wěn)穩(wěn)，，但但增增速速仍仍然然比比較較大大原因因解解讀讀：：04年年4月月，，國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院通通知知，，提提高高鋼鋼鐵鐵、、水水泥泥、、電電解解鋁鋁、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)四四大大行行業(yè)業(yè)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目資資本本金金比比例例，，對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)信信貸貸款款和和銷銷費(fèi)費(fèi)貸貸款款雙雙重重控控制制；；近年年開開展展一一系系列列的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃和和建建設(shè)設(shè)活活動(dòng)動(dòng)，，基基建建投投資資規(guī)規(guī)模模大大（（33.6%））；；經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境指標(biāo)標(biāo)數(shù)量量增長(zhǎng)長(zhǎng)率率可支支配配收收入入2052611.1%城市居民人均均消費(fèi)支出1842819.3%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄蓄存款余額1431.6816.3%2004年居居民人均可支支配收入超過過2萬元東莞與廣州深深圳人均可支支配對(duì)比指標(biāo)數(shù)量增長(zhǎng)率東莞2052611.1%廣東1362510.1%深圳275966.4%房?jī)r(jià)購(gòu)房時(shí)間5.3年/8.81年東莞普通三口口之家，購(gòu)買買70平米住住房，只需5.3年結(jié)論：經(jīng)濟(jì)狀況良好好，消費(fèi)觀念念在改觀消費(fèi)者購(gòu)買力力在提高，消消費(fèi)品要求提提高政府之手四大行業(yè)投資資門檻提高8.31大限限出臺(tái)央行九年首次次加息關(guān)鍵詞:鋼鐵鐵25%40%以上上水泥泥電解鋁房房地產(chǎn)開發(fā)不不含經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目20%及及以上35%及以上上。關(guān)鍵詞:2004年3月月30日《《關(guān)于繼續(xù)開開展經(jīng)營(yíng)性土土地使用權(quán)招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓情況執(zhí)執(zhí)法監(jiān)察工作作的通知》公公開公公正關(guān)鍵詞:2004年10月29日公公積金金貸款0.18%商商業(yè)貸貸款5年以下下0.18%5年以以上0.27%3月17日加息息4月1日日漲地價(jià)價(jià)關(guān)鍵詞:2005年3月17日個(gè)個(gè)人住房房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率率0.2%首首期兩兩成三三成關(guān)鍵詞:2004年4月1日日政府之手手5月份七七部位意見關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用房和和普通住住宅、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅解讀:房地產(chǎn)開開發(fā)公司司影響比比較大，，將被市市場(chǎng)優(yōu)勝勝汰化;消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)得到調(diào)調(diào)整，市市場(chǎng)的公公正化和和公平化化使消費(fèi)費(fèi)者受益益；消費(fèi)者對(duì)對(duì)低端市市場(chǎng)形成成影響，，對(duì)高端端豪宅市市場(chǎng)影響響不大；；價(jià)格一漲漲在漲2004年住宅宅成交211.5萬平平米,成成交價(jià)格格2660元/㎡解讀:歷史最高高點(diǎn)2005年第一一季度商商品房再再漲30%；成交情況況解讀:城市化進(jìn)進(jìn)程快速速步伐,2002年急急速增長(zhǎng)長(zhǎng);2003-2004年年平穩(wěn)發(fā)發(fā)展;可怕的潛潛在供應(yīng)應(yīng)相對(duì)于成成交211.5萬平米米,04年施工工面積達(dá)達(dá)834.45萬平米未來兩年年房地產(chǎn)產(chǎn)消化承承受壓力力，差異異化是取取勝利器器；房地產(chǎn)新新陣傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)旺地的的東城板板塊四環(huán)路沿沿線高尚尚樓盤開開發(fā)理想0769、、華南mall帶動(dòng)的的萬江板板塊城市化進(jìn)進(jìn)程造就就的地產(chǎn)產(chǎn)龍頭南南城區(qū)域域傳統(tǒng)豪宅宅區(qū)域黃黃旗山區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)化進(jìn)進(jìn)程、東東莞第二二核的松松山湖板板塊東莞各鎮(zhèn)鎮(zhèn)（常平平、大郎郎等）全全面開花花房地產(chǎn)開開發(fā)和消消費(fèi)處于于發(fā)展階階段的上上升階段段，機(jī)遇遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存，，而在時(shí)時(shí)機(jī)把握握更加重重要；政府之手手增加開開發(fā)商風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，利利于消費(fèi)費(fèi)者，只只有良好好的營(yíng)銷銷水平和和準(zhǔn)確的的經(jīng)營(yíng)水水平才能能避開風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；南城的發(fā)發(fā)展，地地價(jià)的上上升都使使區(qū)域具具有很高高的投資資潛力，，同時(shí)帶帶來的是是激烈的的競(jìng)爭(zhēng)；；地產(chǎn)產(chǎn)環(huán)環(huán)境境心心法法第一一部部分分：：天天、、地、人人何謂謂地地？？？？？？？？坤卦卦之之《《象象傳傳》》說說：：““至至哉哉坤坤元元，，萬萬物物資資生生，，乃乃順順承承天天。。””天··地地··人人談?wù)劇础匆滓讉鱾鳌怠档牡纳鷳B(tài)態(tài)哲哲學(xué)學(xué)““地地之之厚厚、、能能夠夠生生物物、、也也能能夠夠載載物物，，是是萬萬物物得得以以存存在在的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)””地乃乃萬萬物物之之基基、、萬萬物物之之養(yǎng)養(yǎng)御花花苑苑之之基基、、之之養(yǎng)養(yǎng)在在何何方方？？？？？？？？在南南城城區(qū)區(qū)域域，，水水濂濂山山區(qū)區(qū)域域，，依依托托區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展才才是是順順應(yīng)應(yīng)天天意意南城城區(qū)區(qū)域域：：-東東莞莞核核心心、、發(fā)發(fā)展展速速度度最最快快，，發(fā)發(fā)展展模模式式最最先先進(jìn)進(jìn)；；地位位的的提提升升首首先先是是觀觀念念的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變：：不不考考慮慮——考考慮慮——首首選選之之地地，，減減少少客客戶戶觀觀念念培培養(yǎng)養(yǎng)難難度度；；城市市的的發(fā)發(fā)展展關(guān)關(guān)切切到到生生活活、、生生命命質(zhì)質(zhì)量量的的提提高高；；核心心的的發(fā)發(fā)展展是是投投資資和和商商機(jī)機(jī)的的集集中中地地，，各各路路神神仙仙都都將將通通過過各各種種辦辦法法擠擠進(jìn)進(jìn)來來，，市市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勝勝劣劣汰汰要要求求更更高高南城城房房產(chǎn)產(chǎn)：：-----此此時(shí)時(shí)不不發(fā)發(fā)展展還還更更待待何何時(shí)時(shí)；；90萬萬㎡㎡成成交交取取得得東東莞莞2004年年房房產(chǎn)產(chǎn)狀狀元元；；開發(fā)發(fā)商商品品牌牌強(qiáng)強(qiáng)（（開開發(fā)發(fā)要要求求高高的的結(jié)結(jié)果果）），，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐豐富富、、號(hào)號(hào)脈脈市市場(chǎng)場(chǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)確確；；（（我我們們并并沒沒有有優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)））；；自然然豪豪宅宅與與城城市市精精英英盤盤形形成成““和和諧諧””美美，，各各得得其其樂樂；；產(chǎn)品品規(guī)規(guī)模模大大，，大大家家目目標(biāo)標(biāo)一一致致，，追追求求可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展，，注注重重產(chǎn)產(chǎn)品品品品位位和和服服務(wù)務(wù)水水平平；；新興興項(xiàng)項(xiàng)目目洋洋房房?jī)r(jià)價(jià)格格在在3600-4500元元/㎡之間間，，高高端端價(jià)價(jià)格格南城城房房產(chǎn)產(chǎn)：：-----將來來不不完完全全估估計(jì)計(jì)住住宅宅120萬萬㎡㎡的的供供應(yīng)應(yīng)量量蟬蟬聯(lián)聯(lián)狀狀元元寶寶座座；；格林林小小城城二二期期約約11萬萬㎡㎡從從5月月1日日推推出出后后將將后后續(xù)續(xù)；；中信信森森林林湖湖占占地地66萬萬㎡㎡，，10月月份份推推出出約約4萬萬貨貨量量；；東駿駿。。珊珊瑚瑚灣灣畔畔總總建建筑筑面面積積約約50萬萬㎡㎡，，7、、8月月推推出出；；金眾眾。。葛葛蘭蘭溪溪谷谷總總建建筑筑面面積積越越30萬萬㎡㎡，，下下半半年年推推出出；；光大大景景湖湖灣灣畔畔總總建建筑筑面面積積約約30萬萬㎡㎡，，7月月首首次次推推出出；；御花花苑苑推推出出二二期期接接近近5萬萬㎡㎡的的貨貨量量、、10月月推推出出；；深圳圳建建設(shè)設(shè)控控股股五五金金機(jī)機(jī)電電市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)面面購(gòu)購(gòu)置置土土地地；；南城城房房產(chǎn)產(chǎn)：：集集中中放放量量，，無無論論對(duì)對(duì)手手與與否否，，客客戶戶與與價(jià)價(jià)格格的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)無無可可避避免免；；敢問問御御花花苑苑路路在在何何妨妨？？追求求時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)為為先先和和營(yíng)營(yíng)銷銷創(chuàng)創(chuàng)新新御御花花苑苑根根本本出出路路；；水濂濂山山區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)狀狀明朝朝彭彭峒峒山山–東莞莞八八景景除了了山山就就是是水水，，自自然然生生態(tài)態(tài)構(gòu)構(gòu)成成無無敵敵生生活活條條件件，，形形成成購(gòu)購(gòu)買買欲欲望望；；人杰杰地地靈靈之之感感覺覺水濂濂山山區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)劃劃規(guī)規(guī)模模：：達(dá)達(dá)15.8平平方方公公里里；；功功能能分分區(qū)區(qū)：：公公園園建建設(shè)設(shè)用用地地10平平方方公公里里，，居居住住及及科科研研教教育育用用地地5.8平平方方公公里里，，建建在在公公園園中中家家園園。。覆覆蓋蓋范范圍圍：：水水濂濂湖湖、、水水濂濂山山的的主主體體部部分分及及其其周周圍圍區(qū)區(qū)域域，，東東莞莞大大道道、、綠綠色色大大道道、、厚厚大大路路、、湖湖景景路路、、水水濂濂山山大大道道區(qū)區(qū)間間內(nèi)內(nèi)。。實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年年限限：：2004年年-2009年年五五年年時(shí)時(shí)間間；；重要要規(guī)規(guī)劃劃水濂濂湖湖公公園園；；水水濂濂山山郊郊野野公公園園；；高高爾爾夫夫公公園園科科普普觀觀賞賞植植物物園園特特色色風(fēng)風(fēng)情情主主題題公公園園數(shù)數(shù)碼碼港港大大學(xué)學(xué)城城中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)；；中中央央生生態(tài)態(tài)居居住住區(qū)區(qū)；；綠綠色色世世界界購(gòu)購(gòu)物物樂樂園園相似似區(qū)區(qū)域域?qū)?duì)比比本區(qū)域黃旗山區(qū)域松山湖區(qū)域厚街環(huán)崗區(qū)域規(guī)模15平方公里黃旗山加周邊范圍不大72平方公里大嶺山及7500畝橫崗水庫(kù)發(fā)展契機(jī)大面積的生態(tài)資源黃旗山稀缺資源及可充分利用性東莞產(chǎn)業(yè)模式的轉(zhuǎn)變得天獨(dú)厚的山水資源發(fā)展趨勢(shì)清晰規(guī)劃、規(guī)劃即將實(shí)現(xiàn)，旅游、生態(tài)將得到充分發(fā)展東莞最早的豪宅區(qū)域，發(fā)展高潮已過，難有顯著后續(xù)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)實(shí)行兩年時(shí)間，東莞另一經(jīng)濟(jì)實(shí)體，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)將大幅發(fā)展；依靠自身房地產(chǎn)和旅游資源開發(fā)而發(fā)展，勢(shì)頭不明顯政府支持力度正在實(shí)行規(guī)劃，是南城及整個(gè)東莞的規(guī)劃重點(diǎn)，支持力度高一直呈現(xiàn)自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，政府支持力度在逐漸減少東莞經(jīng)濟(jì)實(shí)體，窗口工程、必然受到政府的大力支持，由于分布在鎮(zhèn)區(qū)，政府支持力度單薄，力量不高房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)判斷生態(tài)資源的開發(fā)處女地，方向以生態(tài)、旅游為主，是豪宅居住發(fā)展的理想?yún)^(qū)域；地塊開發(fā)進(jìn)入后期階段，呈現(xiàn)飽和趨勢(shì)，今后難于形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，客戶認(rèn)同感逐漸降低科技園難于擺脫產(chǎn)業(yè)的烙印，使住宅帶有產(chǎn)業(yè)的影子，白領(lǐng)盤將得到發(fā)展，并會(huì)有產(chǎn)業(yè)型豪宅產(chǎn)生；高尚別墅居住豪宅，二次置業(yè)或多次置業(yè)水濂濂山山區(qū)區(qū)域域黃旗旗山山區(qū)區(qū)域域自然然生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境政府府支支持持力力度度松山山湖湖區(qū)區(qū)域域自然然生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境非產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)位位厚街街環(huán)環(huán)崗崗區(qū)區(qū)域域自然然生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境非產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)位位區(qū)域域本本身身資資源源的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策策略略區(qū)域域定定位位最渴渴求求區(qū)區(qū)位位價(jià)價(jià)值值：：全全市市唯唯一一具具有有城城市市與與自自然然雙雙重重體體現(xiàn)現(xiàn)的的區(qū)區(qū)域域；；最最豐豐富富資資源源區(qū)區(qū)域域：：全全市市罕罕有有擁擁有有最最多多資資源源的的區(qū)區(qū)域域；；最最和和諧諧生生活活環(huán)環(huán)境境：：全全市市生生態(tài)態(tài)資資源源、、健健康康資資源源、、生生命命元元素素最最好好的的區(qū)區(qū)域域最最符符合合的的觀觀念念：：最最與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)絕絕佳佳富富人人區(qū)區(qū)概概念念的的吻吻合合的的區(qū)區(qū)域域；；最最具具發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΓ海荷躺唐菲贩糠堪l(fā)發(fā)展展熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，價(jià)價(jià)格格最最高高，，產(chǎn)產(chǎn)品品最最好好；；策劃劃方方向向充分分利利用用區(qū)區(qū)域域資資源源尤尤其其是是山山水水資資源源賦賦予予項(xiàng)項(xiàng)目目個(gè)個(gè)性性和和概概念念，，形形成成市市場(chǎng)場(chǎng)差差異異化化和和有有效效的的項(xiàng)項(xiàng)目目傳傳播播；；項(xiàng)目目分分析析地勢(shì)勢(shì)和和高高差差：：地地勢(shì)勢(shì)高高差差明明顯顯，，小小盆盆地地地地形形規(guī)模模：：總總建建筑筑面面積積為為387428㎡㎡，，營(yíng)營(yíng)銷銷的的高高度度和和生生命命力力非非常常重重要要；；類型型：：首首先先推推出出4.9萬萬㎡㎡別別墅墅和和洋洋房房，，營(yíng)營(yíng)銷銷要要拔拔高高，，拉拉動(dòng)動(dòng)后后期期33萬萬推推廣廣，，產(chǎn)產(chǎn)生生更更大大的的效效益益；；交通通：：除除周周邊邊方方便便的的交交通通外外，，五五環(huán)環(huán)路路的的開開通通將將項(xiàng)項(xiàng)目目與與松松山山湖湖的的時(shí)時(shí)間間距距離離只只有有10分分鐘鐘，，松松山山湖湖””精精英英成成為為目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶；；區(qū)域域資資源源與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的嫁嫁接接商務(wù)務(wù)系系統(tǒng)統(tǒng)中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)CCBD自身身商商務(wù)務(wù)系系統(tǒng)統(tǒng)東莞莞全全市市的的商商業(yè)業(yè)中中心心/會(huì)會(huì)展展中中心心/商商務(wù)務(wù)中中心心CCBD東莞莞城城市市核核心心、、占占地地142.32公公頃頃東莞莞大大道道與與鴻鴻福福路路是是交交通通景景觀觀的的軸軸線線東莞莞大大道道以以西西、、體體育育路路以以南南體體育育運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)鴻福福路路北北/東東莞莞大大道道西西商商業(yè)業(yè)休休閑閑步步行行街街蛤地地工工廠廠聚聚集集安靜靜自自然然的的環(huán)環(huán)境境適適合合創(chuàng)創(chuàng)作作性性公公司司商住住兩兩同同的的性性質(zhì)質(zhì)/住住宅宅辦辦公公成成本本低低、、實(shí)實(shí)用用高高商務(wù)務(wù)中中心心/主主入入口口商商業(yè)業(yè)街街廣東東美美術(shù)術(shù)館館經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性鄉(xiāng)村村俱俱樂樂部部經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性旅游游/度度假假/生生態(tài)態(tài)系系統(tǒng)統(tǒng)旅游游/度度假假/生生態(tài)態(tài)自身身旅旅游游度度假假生生態(tài)態(tài)綠色色世世界界水濂濂山山郊郊野野公公園園水濂濂山山森森林林公公園園水濂濂湖湖生生態(tài)態(tài)公公園園千株株荔荔枝枝林林水濂濂山山水水庫(kù)庫(kù)游艇艇會(huì)會(huì)鄉(xiāng)村村俱俱樂樂部部四棵棵大大喜喜生態(tài)態(tài)居居住住區(qū)區(qū)購(gòu)物物樂樂園園科普普觀觀賞賞植植物物園園特色色風(fēng)風(fēng)情情主主題題公公園園林蔭蔭景景觀觀帶帶濱水水景景觀觀帶帶外部部文文化化系系統(tǒng)統(tǒng)廣東東美美術(shù)術(shù)館館東東莞莞分分館館北師師大大翰翰林林學(xué)學(xué)院院生態(tài)態(tài)居居住住區(qū)區(qū)文文化化規(guī)規(guī)劃劃各大大公公園園的的文文化化元元素素?cái)?shù)碼碼港港/大大學(xué)學(xué)城城外部部文文化化系系統(tǒng)統(tǒng)后期期文文化化附附加加元元素素文化化系系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)水水系系統(tǒng)統(tǒng)外部部風(fēng)風(fēng)水水系系統(tǒng)統(tǒng)地形形的的風(fēng)風(fēng)水水顯顯示示朝向向布布局局的的風(fēng)風(fēng)水水講講究究悠久久歷歷史史山水水環(huán)環(huán)境境的的清清靜靜飛來來石石內(nèi)部部風(fēng)風(fēng)水水系系統(tǒng)統(tǒng)四棵棵大大喜喜靈石石的的分分布布建筑筑的的排排布布風(fēng)風(fēng)水水講講究究四棵棵大大喜喜名門門墳墳的的存存在在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局黃旗旗山山板板塊塊：：①東東莞莞最最早早形形成成豪豪宅宅的的板板塊塊，，也也是是最最成成熟熟的的板板塊塊；；②②現(xiàn)現(xiàn)階階段段處處于于后后期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的推推出出，，整整體體處處于于收收尾尾階階段段；；③③別別墅墅只只有有君君蘭蘭雅雅筑筑第第二二期期推推出出少少量量部部分分別別墅墅，，別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品已已經(jīng)經(jīng)趨趨于于飽飽和和；；④④洋洋房房方方面面，，新新世世界界花花園園、、愉愉景景花花園園推推出出最最后后產(chǎn)產(chǎn)品品洋洋房房單單位位。。⑤⑤遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期新新世世紀(jì)紀(jì)豪豪園園有有第第四四、、五五期期大大量量洋洋房房推推出出，，星星河河傳傳說說五五一一重重新新開開盤盤后后如如果果成成功功，，也也將將有有大大量量洋洋房房推推出出市市場(chǎng)場(chǎng)。。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局東江江板板塊塊：：①板塊塊效應(yīng)應(yīng)不強(qiáng)強(qiáng)，各各所在在地消消費(fèi)者者為主主，核核心價(jià)價(jià)值不不高；；②②缺乏乏高素素質(zhì)別別墅；；③③東江江大道道的全全線貫貫通是是板塊塊發(fā)展展的重重要因因素；；東江板板塊不不構(gòu)成成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的發(fā)展展商品品牌比比較好好，實(shí)實(shí)際上上本塊塊未宣宣傳就就引起起轟動(dòng)動(dòng)是由由于李李嘉城城旗下下的和和記黃黃埔率率先開開辟該該地；；構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格格局厚街環(huán)環(huán)崗板板塊：①伴隨隨著城城市南南遷，，及周周邊區(qū)區(qū)域土土地的的拍賣賣，本本區(qū)域域的市市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度度完全全轉(zhuǎn)變變；②②目目前中中信地地產(chǎn)已已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入該該區(qū)域域，300畝地地塊已已經(jīng)拍拍賣，，區(qū)域域之間間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將更更加激激烈，，而區(qū)區(qū)域的的聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)展展同樣樣也非非常重重要。。構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)格格局水濂山山板塊塊：競(jìng)爭(zhēng)格格局區(qū)域外外的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)主主要來來自黃黃旗山山板塊塊和厚厚街板板塊，，其競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手為為異區(qū)區(qū)同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；區(qū)區(qū)域域內(nèi)主主要來來自于于世紀(jì)紀(jì)城、、中信信森林林湖及及地塊塊項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；為為同區(qū)區(qū)同質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；樓盤名稱發(fā)展商占地建筑面積組成平均價(jià)格現(xiàn)推貨量主力戶型銷售狀況新世紀(jì)豪園新世紀(jì)地產(chǎn)43萬五期洋房/別墅3600-3800㎡三期900套150㎡三房03年6月開售后剩余20%尾貨；別墅為前期產(chǎn)品，銷售完畢新世界花園新世界地產(chǎn)洋房/別墅，98-2483800/5400200多套正對(duì)黃旗山洋房240㎡大宅小戶型銷售待盡，大戶型剩余比較多星河傳說聯(lián)華國(guó)際840000920000洋房/別墅/寫字樓7000190套12層小高層及4棟多層196㎡大宅已經(jīng)封盤萬科城市高爾夫萬科地產(chǎn)123509185263情景洋房/普通洋房估計(jì)在5800元/㎡二期300余套120-149情景洋房，45-85㎡公寓4月16日正式公開發(fā)售，現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)光大藍(lán)郡光大地產(chǎn)155600157418別墅/洋房洋房3600別墅800078棟別墅（并聯(lián)31%，獨(dú)立22%，聯(lián)排47%）/280套洋房130㎡以上洋房預(yù)計(jì)5月份推出天驕景峰光大地產(chǎn)17萬約47萬高層洋房預(yù)定600010月份推出900余套三房、四房；主力戶型面積：120至180㎡2005年10月份黃旗山山競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案案黃旗山山競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略略競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)梳理板塊共性特征競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系發(fā)展商品牌著名發(fā)展商，品牌力量好項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)產(chǎn)品規(guī)模中等偏上規(guī)模，發(fā)展比較早，社區(qū)生活成熟項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)產(chǎn)品類型早期別墅/洋房齊平，現(xiàn)階段洋房明顯對(duì)二期洋房產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)產(chǎn)品風(fēng)格歐式/北美風(fēng)格為主避免采用歐式/北美風(fēng)格為主價(jià)格對(duì)手別墅價(jià)格比較低，洋房有高有低項(xiàng)目自身價(jià)格高，競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)推廣時(shí)段區(qū)域項(xiàng)目基本到后期階段推廣時(shí)機(jī)上重疊少，不形成競(jìng)爭(zhēng)；戶型別墅為經(jīng)濟(jì)型偏上戶型為主，洋房戶型偏大別墅面積差異化不強(qiáng)，第一競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：更更加自自然的的生態(tài)態(tài)環(huán)境境、提提供強(qiáng)強(qiáng)有力力的生生命價(jià)價(jià)值；；第第二競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：水水濂山山發(fā)展展即將將高速速升溫溫的機(jī)機(jī)遇；；第第三競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：注注重項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新及及附加加值提提供；；厚街環(huán)環(huán)崗競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案樓盤名稱規(guī)模產(chǎn)品類型銷售均價(jià)進(jìn)度主要訴求概況海逸豪庭[倚湖名居]總占地，7000畝（二期占地500畝）獨(dú)立別墅，234平方米—1097平方米，共計(jì)197幢252m2－1140m2，主力戶型475m2，剩下戶型485m22層5房、382m22層4房、351m22層5房、290m22層4房、282m22層5房、278m22層4房、252m22層4房均價(jià)11000平方米/元已售完二期獨(dú)立別墅300－2000萬，湖邊樓王最高5000萬，均價(jià)約13000/m2現(xiàn)樓湖岸線500畝環(huán)崗湖、27洞高爾夫、三大會(huì)所10000平方米、北美風(fēng)格、輕鋼設(shè)計(jì)、高智能家居配套，63寸等離子電視入伙禮，貝爾高林園林設(shè)計(jì)，臨湖別墅可定做。國(guó)慶期間舉行過北美文化嘉年華。加州陽光約200畝全區(qū)獨(dú)立別墅約42套，疊拼約200套（共98棟）別墅:120萬—400萬/套現(xiàn)樓加州風(fēng)情水景環(huán)繞。利用項(xiàng)目靠近水庫(kù)的優(yōu)質(zhì)天然資源，把水體引進(jìn)項(xiàng)目，使本來湖岸線并不長(zhǎng)的項(xiàng)目擁有了更多的水體景觀之余，部分景觀好的單位可以賣到更好的價(jià)錢。厚街環(huán)環(huán)崗競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)梳理對(duì)手共性特征競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系發(fā)展商品牌品牌強(qiáng)勁，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)產(chǎn)品規(guī)模規(guī)模比較大，發(fā)展空間大通過產(chǎn)品可增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品類型別墅，龍頭項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新比較好，與一期別墅競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格價(jià)格比較高，其它比較低形成直接競(jìng)爭(zhēng)，必須超越附加值推廣時(shí)段海逸豪庭下半年新貨推出在具體時(shí)機(jī)的選擇上盡量避免重合戶型聯(lián)排主力為300㎡，獨(dú)立為500-600㎡與項(xiàng)目產(chǎn)品重合，創(chuàng)新風(fēng)格和布局制勝第一競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)值：：城市市與自自然的的雙重重體現(xiàn)現(xiàn)第第二競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：注注重項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新及及附加加值提提供水濂山山同區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案世紀(jì)城城：總戶數(shù)數(shù)：洋洋房88套套，聯(lián)聯(lián)體別別墅約約10套、、山地地別墅墅約15套套、疊疊加別別墅46套套；戶戶型型配比比分析析：以以別別墅為為主，，洋房房方面面全都都為146㎡左左右的的三房房二廳廳總量量為120㎡，，聯(lián)排排別墅墅10套219、228㎡、、疊加加別墅墅185、、193四四房三三廳、、207、、214㎡㎡五房房三廳廳；價(jià)價(jià)格格：洋洋房4200元元/㎡㎡、別別墅6800、、7000、8500元元/㎡㎡三種種價(jià)格格；樓樓層層結(jié)構(gòu)構(gòu)：一一梯兩兩戶主主訴訴求：：公館館生活活及公公館建建筑樓樓層層：洋洋房16層層、首首層架架空；；實(shí)實(shí)用率率：83%；朝朝向向情況況：東東西對(duì)對(duì)流；；戶戶型分分布情情況：：面對(duì)對(duì)道路路分布布洋房房，別別墅分分布在在靠后后分布布在安安靜的的區(qū)域域；水濂山山同區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案中信森森林湖湖：占地：：1100畝約約66萬㎡㎡；位位置置：西西靠東東莞大大道、、東臨臨五環(huán)環(huán)路；；類類型：：高尚尚住宅宅、北北美/加州州風(fēng)情情開開發(fā)節(jié)節(jié)奏：：分五五期開開發(fā)，，一期期至三三期為為別墅墅產(chǎn)品品，四四、五五期為為洋房房產(chǎn)品品（初初規(guī)，，會(huì)根根據(jù)前前期別別墅銷銷售可可能改改為別別墅產(chǎn)產(chǎn)品））工工程：：2005年6月動(dòng)動(dòng)工；；推推盤：：2005年10月月份推推出，，推出出約4萬㎡㎡；別別墅墅結(jié)構(gòu)構(gòu)：200-800㎡之之間；；水濂山山同區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案金眾葛葛蘭溪溪谷地理位位置：：東莞莞大道道與黃黃金路路交接接處；；面面積：：占地地179345.3平方方米；；建筑筑面積積295919㎡；；容容積率率：1.65產(chǎn)產(chǎn)品品類型型：高高層洋洋房與與多層層洋房房工工程進(jìn)進(jìn)度：：方案案審批批中，，預(yù)計(jì)計(jì)下半半年啟啟動(dòng)；；水濂山山同區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案中央商商務(wù)區(qū)區(qū)南外環(huán)環(huán)路、、五環(huán)環(huán)路、、東莞莞大道道合圍圍區(qū)域域；總總占地地約二二千多多畝。。其中中1100畝為為中信信森林林湖項(xiàng)項(xiàng)目，，另外外300畝畝剛剛剛拍賣賣，發(fā)發(fā)展腳腳步已已經(jīng)完完全啟啟。從從生態(tài)態(tài)與居居住的的結(jié)合合，以以及觀觀察初初步規(guī)規(guī)劃效效果圖圖（上上圖）），整整個(gè)區(qū)區(qū)域主主宰將將向高高品質(zhì)質(zhì)方向向發(fā)展展，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目構(gòu)成成最直直接的的威脅脅。水濂山山同區(qū)區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)梳理對(duì)手共性特征競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系發(fā)展商品牌品牌強(qiáng)勁，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富利于推動(dòng)對(duì)手宣傳推廣，項(xiàng)目以良好的產(chǎn)品對(duì)之產(chǎn)品規(guī)模規(guī)模比較大，發(fā)展空間大與項(xiàng)目水平保持相當(dāng)，通過產(chǎn)品可增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品類型別墅，高檔洋房與一期別墅和二期洋房都有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格獨(dú)立別墅最高9000元/㎡對(duì)手占盡優(yōu)勢(shì)，通過附加值增加性價(jià)比推廣時(shí)段大多數(shù)對(duì)手在下半年推出在具體時(shí)機(jī)的確定上盡量避免重合,項(xiàng)目要搶先時(shí)機(jī)推出戶型聯(lián)排主力為200㎡，獨(dú)立為500-600㎡與項(xiàng)目產(chǎn)品重合，創(chuàng)新風(fēng)格和布局制勝第一競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：差差異化化產(chǎn)品品概念念和入入市時(shí)時(shí)機(jī)搶搶先優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；第第二競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新；；第第三競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：水水景生生態(tài)，，具有有同樣樣的植植被生生態(tài)，，水景景生態(tài)態(tài)是項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)有的的；總體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力第一：：產(chǎn)品品創(chuàng)新新和產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值提升升；第二：：自身身概念念的特特色化化和形形象化化第三：：區(qū)域域資源源：括括自然然資源源和規(guī)規(guī)劃資資源；；項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)（（S））具有不不可復(fù)復(fù)制的的山水水自然然資源源，讓讓項(xiàng)目目極具具市場(chǎng)場(chǎng)差異異個(gè)性性；無無限限山水水資源源帶來來健康康、旅旅游、、休閑閑等附附加值值；擁擁有有3km長(zhǎng)長(zhǎng)的湖湖岸線線、22萬萬平方方米的的山體體面積積；距距離離CBD和和市區(qū)區(qū)近，，區(qū)位位價(jià)值值高，，交通通狀況況良好好；規(guī)規(guī)模模大，，規(guī)劃劃空間間發(fā)揮揮比較較廣，，并且且綠化化面積積比較較大；；具具有獨(dú)獨(dú)特的的配套套游艇艇資源源，與與別項(xiàng)項(xiàng)目形形成差差異賣賣點(diǎn)；；美美術(shù)館館的獨(dú)獨(dú)特性性形成成與別別項(xiàng)目目的差差異賣賣點(diǎn)。。內(nèi)內(nèi)部配配套比比較完完善，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)生活活方便便性；；產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)代，，外立立面俊俊朗，，體現(xiàn)現(xiàn)陽光光和生生態(tài)；；設(shè)設(shè)計(jì)充充分考考慮融融合于于自然然生態(tài)態(tài)環(huán)境境，達(dá)達(dá)到建建筑與與自然然的統(tǒng)統(tǒng)一；；項(xiàng)目劣劣勢(shì)（（W））容積率率比較較高，，舒適適程度度相對(duì)對(duì)降低低；洋洋房房產(chǎn)品品為主主，產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)降降低；；體體量較較大，，給銷銷售帶帶來風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；；環(huán)環(huán)湖市市政工工程對(duì)對(duì)居住住的干干擾性性；周周邊邊環(huán)境境素質(zhì)質(zhì)低，，降低低客戶戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目形形象的的認(rèn)同同感；；一一期產(chǎn)產(chǎn)品、、形象象、推推廣帶帶來的的干擾擾；項(xiàng)目機(jī)遇（O）東莞不斷增長(zhǎng)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和魅魅力，保證項(xiàng)項(xiàng)目有效消費(fèi)費(fèi)力；

東莞莞豪宅消費(fèi)習(xí)習(xí)慣不斷培養(yǎng)養(yǎng)增長(zhǎng)，縮短短項(xiàng)目銷售周周期；

項(xiàng)目目區(qū)域東莞今今后唯一豪宅宅區(qū)域觀念得得到培養(yǎng)和認(rèn)認(rèn)同；

東莞莞城市污染的的嚴(yán)重性，致致使部分富有有的人對(duì)城市市凈土的形成成強(qiáng)烈向往；；

附近蛤地地等居民區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)壽老人比較較多，側(cè)面證證明區(qū)域生態(tài)態(tài)的生命價(jià)值值；

東莞城城區(qū)發(fā)展中心心、行政中心心、文化中心心向南偏移；；

項(xiàng)目周邊邊良好的規(guī)劃劃提升項(xiàng)目的的區(qū)位價(jià)值；；

別墅用地地限制帶來別別墅產(chǎn)品一定定升值趨勢(shì)；；

五環(huán)路的的開通拉近了了市區(qū)與項(xiàng)目目、松山湖與與項(xiàng)目之間的的心理距離；；

繼承一期期推廣經(jīng)驗(yàn)，，積累客戶資資源的機(jī)遇；；

東莞高端端住宅缺少品品牌和領(lǐng)頭羊羊，本項(xiàng)目搶搶占機(jī)遇；項(xiàng)目挑戰(zhàn)（T）頻繁的房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)對(duì)整體樓市帶帶來的轉(zhuǎn)變影影響挑戰(zhàn)；改改變一期產(chǎn)產(chǎn)品、園林的的不系統(tǒng)性造造成不良好容容易影響客戶戶理性感知挑挑戰(zhàn)；

突破破一期早期推推廣建立的不不好形象挑戰(zhàn)戰(zhàn)；

戰(zhàn)勝經(jīng)經(jīng)濟(jì)別墅帶來來的客戶攔截截挑戰(zhàn)；如如何處理與江江南風(fēng)情的水水濂湖公園和和諧、統(tǒng)一關(guān)關(guān)系的挑戰(zhàn)；；

中信森林林湖、東峻··珊瑚灣畔等等同檔次，同同類型項(xiàng)目同同步開發(fā)帶來來的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)戰(zhàn)，而且同區(qū)區(qū)域山水資源源又可能被共共享的特點(diǎn)；；

區(qū)域的發(fā)發(fā)展依托于良良好的規(guī)劃，，但規(guī)劃往往往會(huì)有一些不不確定性；周周邊廠區(qū)及及農(nóng)村對(duì)項(xiàng)目目治安、生活活安全方面提提出挑戰(zhàn)；項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略：強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，強(qiáng)強(qiáng)有力推出市市場(chǎng)，倡導(dǎo)東東莞房地產(chǎn)市市場(chǎng)的獨(dú)特性性；充分利用最大大的山水優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在產(chǎn)品硬硬件設(shè)計(jì)中充充分考慮與山山水資源的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展，以以充分保證形形成對(duì)山水資資源的浪費(fèi)最最少為原則；；

建立生態(tài)態(tài)價(jià)值體系，，并以此為基基礎(chǔ)建立生命命、生活、健健康等與人息息息相關(guān)的價(jià)價(jià)值體系，將將山水資源效效益化，成為為客戶購(gòu)買最最有效的動(dòng)因因；

建立規(guī)規(guī)劃價(jià)值體系系，將規(guī)劃資資源對(duì)項(xiàng)目的的作用效益化化，吸引投資資客戶，增加加項(xiàng)目銷售面面，并同時(shí)賦賦予項(xiàng)目良好好的發(fā)展前景景，增加客戶戶信心，尤其其注重規(guī)劃資資源的良好水水平充分帶來來機(jī)遇，同時(shí)時(shí)項(xiàng)目本身區(qū)區(qū)域又不可能能被城市化進(jìn)進(jìn)程所破壞的的闡述；從從特有美術(shù)館館、游艇會(huì)配配套出發(fā)，注注重建設(shè)項(xiàng)目目文化，增加加生活品位，，抓住客戶生生活需求的真真正所在，提提升項(xiàng)目的生生命力，保證證推廣的可持持續(xù)性項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略：避避W放大機(jī)遇遇，以大勢(shì)淡淡化劣勢(shì)的阻阻礙作用；產(chǎn)品設(shè)計(jì)將山山水景觀引入入歸為重要原原則，以外部部景觀的優(yōu)良良，及生態(tài)帶帶來的生命價(jià)價(jià)值淡化建筑筑密度帶來的的不舒適感；；

注重文化化內(nèi)涵的深層層賦予，推廣廣的可持續(xù)性性，并能長(zhǎng)期期保證推廣的的新鮮感提供供支撐；通通過園林、隔隔離帶等方面面的設(shè)置，將將周邊比較低低的環(huán)境因素素盡量隔離，，并放大政府府對(duì)區(qū)域的良良好投資及其其時(shí)間效應(yīng)，，形成周邊環(huán)環(huán)境改良的優(yōu)優(yōu)秀期望值項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略：以以自身優(yōu)勢(shì)放放大淡化挑戰(zhàn)戰(zhàn)對(duì)客戶信心心的影響；減低一期對(duì)二二期的影響，，除上述賦予予項(xiàng)目文化外外，要將項(xiàng)目目服務(wù)提升起起來，尤其是是高檔項(xiàng)目，，服務(wù)的提升升能夠建立口口碑，發(fā)揚(yáng)人人脈銷售；低低價(jià)格項(xiàng)目目的客戶攔截截?zé)o可避免，，但項(xiàng)目高價(jià)價(jià)格必須要造造就成為物有有所值的價(jià)格格，通過產(chǎn)品品高科技技術(shù)術(shù)、材料，人人性化加強(qiáng)處處理等方式體體現(xiàn)高品質(zhì)生生活；

為避避免同區(qū)域激激烈的競(jìng)爭(zhēng)，，首先必須在在保證先市入入市的推廣時(shí)時(shí)機(jī)，從現(xiàn)階階段情況觀察察，具有這種種機(jī)會(huì)，后期期在為保證這這個(gè)機(jī)遇的前前提下甚至可可以忽略在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園園林設(shè)計(jì)方面面的一些非原原則性瑕疵，，加快項(xiàng)目開開發(fā)進(jìn)度，占占據(jù)有利時(shí)機(jī)機(jī)；

為避免免優(yōu)勢(shì)資源價(jià)價(jià)值的共享，，從項(xiàng)目?jī)?nèi)部部出發(fā)，賦予予項(xiàng)目一“虛虛”概念，在在氣勢(shì)上壓倒倒對(duì)手，以可可能被共享的的實(shí)與項(xiàng)目特特有的虛合力力作用項(xiàng)目，，保證推廣的的有效性，保保證推廣效益益輕易不被““剽竊”；綜合以上戰(zhàn)略略，本項(xiàng)目策策劃關(guān)鍵因素素在：產(chǎn)品附加值提提升、特色概念的創(chuàng)創(chuàng)立、資源體系的效效益化第一部分：天天、地、人何謂謂人人？？？？？〈天·地·人人談〈易傳〉〉的生態(tài)哲學(xué)學(xué)〉說：“人人作為天之所所始、地之所所生，人乃萬萬物之成”人乃萬物之成成御花苑之成在在何方？？？？？在于御花苑的的客戶、客戶戶的個(gè)性準(zhǔn)確確掌握一期到訪客戶戶分析方法：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)客戶登記記統(tǒng)計(jì)分析樣本數(shù)：：877個(gè)一期到訪客戶戶來訪客戶最集集中區(qū)域是莞莞城、其次為為東城、南城城，三區(qū)域總總體百分比為為68%；與與項(xiàng)目距離離比較近的厚厚街百分比達(dá)達(dá)到15%，，是客戶區(qū)域域定位的重點(diǎn)點(diǎn)之一；一期到訪客戶戶雙重反映客戶戶追求享受、、舒適的心理理特征，總價(jià)價(jià)更不是客戶戶主要考慮的的因素。一期到訪客戶戶來別墅的客戶戶比較多，對(duì)對(duì)服務(wù)的要求求比較高。一期到訪客戶戶普遍客戶對(duì)高高價(jià)格性價(jià)比比的認(rèn)同。5000以上的客客戶只有9%，剔除別墅墅客戶，不到到9%，客戶戶從一期留的的形象看，難難于達(dá)到二期期銷售目標(biāo)；；一期到訪客戶戶人以類聚的心心理特征非常常強(qiáng)；

對(duì)介介紹性人脈傳傳播通過提升升服務(wù)稍加引引導(dǎo)將取得效效益結(jié)果一期洋房成交交客戶分析方法：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)成交客戶戶資料統(tǒng)計(jì)分分析樣本數(shù)：：１５０個(gè)一期洋房成交交客戶客戶對(duì)地段的的認(rèn)同感非常常強(qiáng)烈；再再次圈定銷售售推廣的有效效區(qū)域；深深圳和廣州的的可開拓挖掘掘；一期洋房成交交客戶40-49歲歲客戶事業(yè)有有成，收入穩(wěn)穩(wěn)定；

40-49歲客客戶生于60年代，年少少比較艱苦，，成功后追求求“補(bǔ)償”型型享受，對(duì)稀稀有資源和新新事物迫切希希望占有；一期洋房成交交客戶洋房客戶身份份為公務(wù)員、、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者者、企業(yè)老板板、企業(yè)管理理人員；挖挖掘的客戶重重點(diǎn)資源；一期洋房成交交客戶三人、四人人為主，孩子子是必不可少少要采用的迂迂回訴求對(duì)象象；

老人是是第二個(gè)迂回回訴求的對(duì)象象；一期洋房成交交客戶由于統(tǒng)計(jì)時(shí)銷銷售率已經(jīng)達(dá)達(dá)到90%，，成交戶型的的比率實(shí)際是是一期洋房存存在的比率；；一期洋房成交交客戶洋房客戶就是是有錢也比較較喜歡按揭付付款方式；一期洋房成交交客戶再次實(shí)際驗(yàn)證證“人以類聚聚”的心理；；一期洋房成交交客戶環(huán)境是根本；；

區(qū)域發(fā)展展是必須；一期別墅成交交客戶分析方法：樣樣本統(tǒng)計(jì)分析析方法

樣本本數(shù)：成交別別墅40位客客戶一期別墅成交交客戶臺(tái)灣加香港比比例超過莞城城，要同等對(duì)對(duì)待兩者；區(qū)區(qū)域發(fā)展是是必須；一期別墅成交交客戶年齡比洋房偏偏輕；

年代代根源的挖掘掘性；一期別墅成交交客戶集中于企業(yè)老老板；一期別墅成交交客戶四人比例偏高高，老人情感感訴求將比較較有效；一期別墅成交交客戶有錢人的圈子子更值得相信信；一期別墅成交交客戶環(huán)境是根本，，首次推別墅墅要三思是否否要必須訴求求于區(qū)位；處在市場(chǎng)分水水嶺的良好大區(qū)域和和小區(qū)域的自然資源良好好的突破一期形象象的天、地、人三者各成其道道，但又是相相互對(duì)應(yīng)、相相互聯(lián)系的，，而且是內(nèi)在在的一種生成成和實(shí)現(xiàn)原則則，就是定位位；9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202311:48:53AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月20232023/1/5202