東莞金碧華庭項目營銷執(zhí)行報告-尊地

1謹(jǐn)呈：南峰集團金碧華庭項目

營銷執(zhí)行報告1/20/2023版權(quán)聲明：本項目是尊地地產(chǎn)顧問有限公司的研究成果，未經(jīng)本公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2清溪房地產(chǎn)市場分析市場客戶研究宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析項目目標(biāo)客戶定位報告思維導(dǎo)圖項目價值研判及優(yōu)劣勢分析思維導(dǎo)圖市場客戶研究項目物業(yè)發(fā)展建議市場客戶研究項目營銷執(zhí)行策略34宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析在保增長的前提下，信貸將無法急速收緊，通脹預(yù)期中證券、不動產(chǎn)、資源產(chǎn)品等將是避免資產(chǎn)縮水的避風(fēng)港投資快速增長：資本金比例下調(diào)后地方政府投資項目落實提速?個人住房按揭貸款猛增?中小銀行貸款快速增長?商業(yè)銀行季末貸款沖動.中國經(jīng)濟景氣指數(shù)回升企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)雙雙反彈企業(yè)家和銀行家均看好中國的宏觀經(jīng)濟以上數(shù)據(jù)來自中國信息報2010年經(jīng)濟趨勢：伴隨2009年上半年大量信貸的投放，中國經(jīng)濟逐漸呈現(xiàn)走出低谷的態(tài)勢，但經(jīng)濟發(fā)展的模式等本質(zhì)性的問題并沒有改善，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的速度沒有加快，因信貸的投放，固定資產(chǎn)投資迅猛增長，證券市場及不動產(chǎn)市場空前火爆，相信在2010年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有明顯的發(fā)展，但資產(chǎn)的通脹仍無法良好的控制。通脹是未來三到五年內(nèi)最主要的宏觀經(jīng)濟趨勢45宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析房產(chǎn)價格的快速上漲導(dǎo)致成交量下降，但房企現(xiàn)金充裕、“地王”層出不窮，房產(chǎn)后市將有較強的信心支撐1、“持續(xù)大幅度降息”：金融環(huán)境轉(zhuǎn)為寬松08年下半年進入快速降息通道，貸款利率半年內(nèi)數(shù)次大幅下調(diào)，希望鼓勵金融環(huán)境向好發(fā)展2、“拉動內(nèi)需”：樓市調(diào)控針對消費者單邊放寬（1）房貸首付比例下調(diào)，貸款利率優(yōu)惠，公積金貸款擴張（2）超過兩年的購房營業(yè)稅取消（3）肯定地方救市，自行調(diào)整的權(quán)力（4）第二套房首付大幅降低2010年地產(chǎn)趨勢：天量信貸引發(fā)的資產(chǎn)通脹導(dǎo)致2009年1-8月價格快速上漲，價格上漲使市場產(chǎn)生較強的觀望心態(tài)，但房企的現(xiàn)金充裕，存量去化較快，新的地王不斷涌現(xiàn)，進入2009年下半年市場將處于僵持階段，但未來2-3年內(nèi)銷售價格、銷售速度將步入一個較快的增長階段。開發(fā)商對未來市場充滿信心56宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析地王記錄不斷被“刷新”2009年的地王是在07、08年海嘯之后理性思考中誕生的。成交價（樓面地價）地塊位置土地獲得方成交價（樓面地價）地塊位置土地獲得方北京16000元/㎡廣渠路15號地中化方興溫州19607元/㎡溫州長運地塊溫州城建15216元/㎡奧運村地塊成都中澤9682元/㎡溫州南郊鄉(xiāng)溫州鹿城6265元/㎡通州九棵樹華美地產(chǎn)成都3487元/㎡成都領(lǐng)事館路保利地產(chǎn)15141元/㎡廣渠路10號地富力地產(chǎn)杭州46284元/㎡上城區(qū)南山路上城區(qū)投資13500元/㎡德外危改F1北京華融南京1299元/㎡浦口2009G08平安電子上海21980元/㎡長寧周家橋上海朗華1513元/㎡浦口2009G09南京恒輝12000元/㎡徐匯區(qū)斜土街綠地集團佛山2411.73元/㎡佛南掛-015萬科5600元/㎡青浦徐涇鎮(zhèn)綠地集團寧波8707元/㎡鄞州新城區(qū)雅戈爾2239元/㎡嘉定區(qū)靜寧路江蘇新城大連37.48億（總價）大連高新區(qū)大連金賽15324元/㎡珠江新城廣州城建廈門100894元/㎡思明區(qū)七星路廈門新景地深圳2586元/㎡回龍埔平西路尚模發(fā)展9163元/㎡湖邊水庫廈門萬科6428元/㎡深圳寶安中洲寶城9340元/㎡五緣灣恒禾置地15550元/㎡福田愛華路心海投資9113.49元/㎡思明區(qū)仙岳路寶嘉貿(mào)易6612元/㎡光明新區(qū)深房集團6670元/㎡湖邊水庫福州世茂67宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析地王記錄不斷被“刷新”2009年的地王是在07、08年海嘯之后理性思考中誕生的。宏觀經(jīng)濟分析小結(jié)：在保增長的前提下信貸將無法收緊，通貨膨脹是未來三至五年內(nèi)宏觀經(jīng)濟最主要的趨勢，房地產(chǎn)作為增值保值的產(chǎn)品未來價格走勢將穩(wěn)中有升。地王記錄不斷被刷新，各地土地成交持續(xù)火暴，預(yù)示開發(fā)商對房地產(chǎn)后市走勢看好。為應(yīng)對08年經(jīng)濟危機，中央采取積極的經(jīng)濟政策目前已取得成效。部分地區(qū)房價上漲過快，為保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，中央隨后可能會對房地產(chǎn)行業(yè)采取適度壓制的措施。7809年前三季度東莞商住用地成交面積較07年和08年同期均有大幅下降，進入09年第三季度后成交價格和成交量均有明顯提升宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析季度成交面積（M2)成交總價(萬元）成交宗數(shù)第一季度51457363275第二季度2403039045011第三季度68193224037012合計973693367147282009年前三季度商住地成交情況表年份成交面積（萬M2)成交宗數(shù)2007前三季度182.5392008前三季度142.6292009前三季度97.41209年同比07年增長率-47%-28%09年同比08年增長率-32%-3%2007-2009年前三季度全市商住地成交情況表09年前三季度東莞商住用地成交面積較07年和08年同期均有大幅下滑，主要是09年商住地供應(yīng)明顯減少進入第三季度商住地成交量明顯增加，而地塊的成交價格在第三季度也得到明顯的提升。主要原因是上半年樓市存貨的快速消化，大部分開發(fā)商的資金壓力減緩，購地意愿增強資料來源：搜房網(wǎng)89東莞房地產(chǎn)成交面積從2000年開始一直緩慢上升到2006年，至2007年成交620.7萬平方米宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2009年前三季度全市商住用地成交區(qū)域主要集中在大朗、風(fēng)崗、橋頭、虎門、萬江這幾個鎮(zhèn)。2009年前三季度清溪商住用地成交面積59802平方米，成交總價8900萬元，相對于東莞其它區(qū)鎮(zhèn)，成交不算活躍。910東莞房地地產(chǎn)成交交面積及及成交價價格經(jīng)過過08年年調(diào)整后后出現(xiàn)了了價升量量漲的趨趨勢，進進入09年三季季度由于于價格較較高成交交最出現(xiàn)現(xiàn)了下滑滑宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境分分析東莞房地地產(chǎn)成交交均價及及成交面面積在2007年上漲漲迅猛，，經(jīng)歷2008年調(diào)整整后，成成交面積積及成交交價格均均有大幅幅下滑，，導(dǎo)致08年未未出現(xiàn)大大量庫存存。2009年初成成交面積積開始大大幅回升升，但因因08年年市場不不景氣09年市市場推盤盤量相比比呈現(xiàn)減減少趨勢勢，09年第二二季度出出現(xiàn)了銷銷售面積積大于供供應(yīng)面積積的情況況。1011東莞房地地產(chǎn)成交交面積及及成交價價格經(jīng)過過08年年調(diào)整后后出現(xiàn)了了價升量量漲的趨趨勢，進進入09年三季季度由于于價格較較高成交交量出現(xiàn)現(xiàn)了下滑滑宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境分分析09年前前三季度度全市住住宅供應(yīng)應(yīng)面積約約324.1萬萬M2，，同比萎萎縮26%，連連續(xù)兩年年持續(xù)減減少。09年前前三季度度房地產(chǎn)產(chǎn)成交面面積較08年同同期增長長67%09年前前三季度度全市住住宅簽約約均價約約5874元/M2,較08年基本本持平，，較07年同期期上漲約約11%1112宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境分分析進入2009年年后東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)存量開開始回落落，房地地產(chǎn)新開開工量開開始逐步步增加截止2009年年3月底底東莞商商品房的的累積可可售存量量為698.9萬平方方米，首首次降破破700萬平方方米，自自2009年1月份開開始連續(xù)續(xù)三個月月呈現(xiàn)持持續(xù)回落落態(tài)勢。。2009年第一一季度全全市新開開工面積積109.98萬平方方米，同同比下降降50.5平方方米。3月份新新開工面面積為59.55平方方米，同同比2008年年同期下下降41.9%.從趨趨勢上來來看2007年年8月-2008年1月是新新開工面面積最高高的時期期，主要要受市場場處于快快速上升升趨勢所所影響。。從今年第第一季度度的情況況看東莞莞樓市反反彈行情情展開后后，新開開工量開開始逐步步增加，，說明開開發(fā)商對對市場的的信心開開始恢復(fù)復(fù)。1213宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境分分析近幾年清清溪經(jīng)濟濟步入了了發(fā)展的的快車道道，2008年年清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)綜合實實力名列列東莞第第七國民生產(chǎn)產(chǎn)總值城鄉(xiāng)居民民儲蓄存存款社會消費費品零售售總額近三年來來清溪國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值總總增長30.4%，社社會消費費品零售售總額也也以29.5%的增長長率迅速速提高，，居民儲儲蓄存款款余額總總增加率率也達(dá)到到了22.56%.2008年清溪溪鎮(zhèn)綜合合實力一一躍成為為東莞第第七強鎮(zhèn)鎮(zhèn)。1314宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析08年清溪經(jīng)經(jīng)濟受到了一一定影響，但但影響不大，，2009年年清溪工業(yè)實實現(xiàn)整體復(fù)蘇蘇，招商引資資形勢良好。。2008年清清溪鎮(zhèn)主要經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)鎮(zhèn)級財政收入4.97億元同比增長1.1%各項稅收14.72億元同比增長37.7%村組兩級總收入4.8億同比增長5.8%外貿(mào)出口60.81億同比增長6.77%2009年1-6月，清清溪鎮(zhèn)工業(yè)總總產(chǎn)值達(dá)到157.6億億元，雖然同同比仍呈下降降趨勢，但環(huán)環(huán)比仍逐月上上升。上半年招商引引資形勢趨好好，新簽外商商投資項目合合同利用外資資2511萬萬美元，同比增長22.6%全鎮(zhèn)空置廠房房面積約46萬平方米，，較每一季度度空置面積減減少約17萬萬平方米，下降率為27%從月度環(huán)比來來看，清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)出口總額2-5月當(dāng)月月加工貿(mào)易出出口環(huán)比分別別增長2.82%、、11.33%、5.64%、1.62%.金融危機對2008年清清溪經(jīng)濟造成成一定影響，，但影響并不不大，主要經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)仍保保持良好發(fā)展展態(tài)勢。1415宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析為應(yīng)對金融危危機的沖擊，，清溪鎮(zhèn)制訂訂優(yōu)惠政策力力促清溪工業(yè)業(yè)發(fā)展，取得得了良好的成成效2009年清清溪鎮(zhèn)積極應(yīng)應(yīng)對國際金融融危機沖擊，，努力降低危危機對經(jīng)濟社社會帶來的負(fù)負(fù)面影響，以以“兩個強化化”穩(wěn)工業(yè)保保增長。強化幫扶服務(wù)務(wù)，切實提振振企業(yè)發(fā)展信信心盡力減輕企業(yè)業(yè)負(fù)擔(dān)，減免免全鎮(zhèn)制造類類外資企業(yè)、、民營企業(yè)綜綜合管理費，，幫助停產(chǎn)半半停產(chǎn)企業(yè)盡盡快恢復(fù)生產(chǎn)產(chǎn)。強化招商引資資，切實增強強工業(yè)發(fā)展后后勁引進龍頭型企企業(yè)，加強產(chǎn)產(chǎn)業(yè)招商，引引進高新型企企業(yè)，注重延延長IT制造造產(chǎn)業(yè)鏈條，，并盡量向上上下游環(huán)節(jié)延延伸主要成績：09年5月清清溪鎮(zhèn)引進了了國內(nèi)知名企企業(yè)海爾集團團和三諾集團團共同組建了了海銘諾信息息科技有限公公司，已投入入2600多多萬，預(yù)計年年產(chǎn)量超過100萬臺，，年產(chǎn)值達(dá)40億元。1516宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析清溪鎮(zhèn)行政新新中心區(qū)是清清溪重點規(guī)劃劃建設(shè)的板塊塊，規(guī)劃起點點高清溪鎮(zhèn)總面積積143平方方公里，實際際可利用的土土地僅80平平方公里左右右，鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)土地30平平方公里左右右。強化中心區(qū)的的聚合和輻射射功能，使之之成為全鎮(zhèn)行行政、教育、、文化、商業(yè)業(yè)的中心。按照功能分區(qū)區(qū)的規(guī)劃，將將全鎮(zhèn)13個工業(yè)區(qū)區(qū)連接成片，，確立了金龍龍工業(yè)區(qū)、青青湖工業(yè)區(qū)、、東部工業(yè)區(qū)區(qū)和西部工業(yè)業(yè)區(qū)四大產(chǎn)業(yè)業(yè)功能區(qū)。突出亮點，高高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)行行政新區(qū)，目目前已有電信信、交警、城城建、外經(jīng)、、國稅、地稅稅、勞動、工工商、社保等等10多個部部門和機構(gòu)搬搬遷到行政區(qū)區(qū)辦公，方便便了群眾和企企業(yè)辦事。清溪行政新中中心區(qū)是清溪溪重點規(guī)劃建建設(shè)的板塊，，規(guī)劃起點高高，這將對本本項目開發(fā)提提供良好的外外部條件。1617宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析清溪鎮(zhèn)交通條條件的改善將將加強清溪與與深圳、惠州州和東莞周邊邊各鎮(zhèn)區(qū)之間間的聯(lián)系，交交通時間將大大幅縮短深外環(huán)高速、、博羅高速、、龍林高速延延長線將加強強清溪與深圳圳、惠州和東東莞周邊各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)之間的聯(lián)聯(lián)系，交通時時間將大幅縮縮短，這對清清溪未來房地地產(chǎn)市場構(gòu)成成利好。1718宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析東莞開始強權(quán)權(quán)擴鎮(zhèn)試點工工作，試行具具備縣級管理理功能，深圳圳擴關(guān)將使清清溪、鳳崗、、塘廈成為深深圳“關(guān)外””深外環(huán)高速、、博羅高速、、龍林高速延延長線將加強強清溪與深圳圳、惠州和東東莞周邊各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)之間的聯(lián)聯(lián)系，交通時時間將大幅縮縮短，這對清清溪未來房地地產(chǎn)市場構(gòu)成成利好。東莞開始效仿仿浙江的紹興興和義烏，開開展擴權(quán)強鎮(zhèn)鎮(zhèn)的試點，擁擁有縣級管理理功能的鎮(zhèn)于于10月份在在東莞出現(xiàn)。。首批東莞將將選取石龍、、塘廈作為試試點鎮(zhèn)。深圳擴關(guān)已成成定局，龍崗崗、寶安和光光明新區(qū)納入入特區(qū)，鳳崗崗、塘廈、清清溪將成為深深圳的“關(guān)外外”東莞強權(quán)擴鎮(zhèn)鎮(zhèn)；深圳擴關(guān)關(guān)，鳳崗、塘塘廈、清溪將將成為深圳的的“關(guān)外”。。而相對周邊邊各區(qū)鎮(zhèn)，清清溪房價仍處處低位，因此此我們預(yù)計隨隨著以上政策策的落實，清清溪的房價仍仍有很大的上上升空間。1819清溪前三季度度僅成交兩宗宗商住用地，，土地市場不不太活躍宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析地塊編號地塊位置用地面積土地用途容積率交易方式成交價格競得單位2009G031清溪鎮(zhèn)科技路旁19802商住用地≤2.4掛牌3850萬東莞市嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009G007清溪鎮(zhèn)土橋村40000商住用途≤1.8掛牌5050萬倫瑞祥清溪鎮(zhèn)前三季季度通過招拍拍掛出讓的土土地只有兩宗宗，總成交面面積59802平方米，，最大總建筑筑面積為119524.8平方米，，總成交價格格為8900萬，樓面地地價約745元/平方米米。清溪前三季度度土地市場不不太活躍，導(dǎo)導(dǎo)致未來房地地產(chǎn)供應(yīng)量有有限。從時間間推斷這兩宗宗地建房預(yù)售售最快要到2010年上上半年。清溪鎮(zhèn)前三季季度土地出讓讓資料資料來源：東東莞市國土局局1920宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析清溪房地產(chǎn)價價格相對于周周邊鎮(zhèn)區(qū)及東東莞市處于中中等水平，仍仍有一定的漲漲幅空間，但但空間不大2005年到到2006年年底，清溪市市場房價從2900漲到到3500，，漲勢緩慢，，從07年9月份以后價價格猛漲，均均價約4500，2008年清溪房房地產(chǎn)受宏觀觀大勢的影響響有所下降。。相對于周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)（長安、、樟木頭、虎虎門等鎮(zhèn)區(qū)的的樓市均價都都在5000到7000元左右）以以及東莞房產(chǎn)產(chǎn)市場（6000到10000元）），清溪樓市市價格仍處于于中等水平，，預(yù)計仍有一一定的漲幅空空間，但空間間不大.2021宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析根據(jù)市場推測測，東莞清溪溪房地產(chǎn)市場場每年平均銷銷售套數(shù)約為為1000-1200套套左右。目前清溪常住住人口約35萬人（本地地居民加外來來人口），一一般三級城市市每年置業(yè)率率約為2.5-3%之間間，可以估算算出清溪每年年房地產(chǎn)的銷銷售面積及套套數(shù)為：每年房地產(chǎn)銷銷售面積=城城市常住人口口*（2.5%-3%)/2.65*28.65（注：2.65表示戶均均人口，28.65表示示人均住房面面積）如平均套數(shù)面面積按90M2計算，則東莞莞清溪鎮(zhèn)每年年房地產(chǎn)平均均銷售面積約約為94000-113000M2之間，每年平平均銷售套數(shù)數(shù)約為1000--1200套套2122宏觀經(jīng)濟環(huán)境境分析清溪經(jīng)濟和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已穩(wěn)步回回升，清溪本本地房地產(chǎn)市市場相對平穩(wěn)穩(wěn)，未來仍將將保持良好的的發(fā)展態(tài)勢宏觀經(jīng)濟分析析小結(jié)：東莞和清溪經(jīng)經(jīng)濟08年受受金融危機影影響較大，但但在政府積極極的經(jīng)濟政策策下經(jīng)濟已明明顯好轉(zhuǎn)，清清溪工業(yè)產(chǎn)值值、招商引資資和工廠開工工率都出現(xiàn)了了回升，這將將對清溪房地地產(chǎn)市場提供供強勁支撐。。大珠三角規(guī)劃劃、東莞開始始強權(quán)擴鎮(zhèn)、、交通路網(wǎng)的的改善將給清清溪帶來新的的發(fā)展機遇，，尤期是交通通條件的改善善將拉近清溪溪與周邊各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的距離，，擴大清溪房房地產(chǎn)置業(yè)半半徑。東莞和清溪房房地產(chǎn)市場自自09年以來來快速回暖，，銷售面積和和銷售價格均均大幅增長，，庫存量迅速速減少；相對對而言清溪本本地房地產(chǎn)市市場相對平穩(wěn)穩(wěn)，未來仍將將保持良好的的發(fā)展態(tài)勢。。222009宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究究清溪房地產(chǎn)市市場分析項目目標(biāo)客戶戶定位報告思維導(dǎo)圖圖項目價值研判判及優(yōu)劣勢分分析思維導(dǎo)圖市場客戶研究究項目物業(yè)發(fā)展展建議市場客戶研究究項目營銷執(zhí)行行策略23清溪樓盤-樓樓盤地圖清溪房地產(chǎn)格格局，行政新新中心板塊是是房地產(chǎn)發(fā)展展熱點鳳凰花園城金豪花園麗景名門本項目恒盈豪庭鹿湖灣老城區(qū)板塊行政新中心板板塊盛和新都會碧月灣花園行政新中心板板塊是房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展熱點24清溪樓盤-樓樓盤地圖清溪房地產(chǎn)分分為三大板塊塊，其中新行行政中心板塊塊是清溪未來來房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)熱點區(qū)域清溪房地產(chǎn)板板塊特點老城區(qū)板塊：：片區(qū)屬于早期期建設(shè)舊區(qū)，，自建房較多多、商業(yè)氛圍圍濃厚，配套套完善。但片片區(qū)比較雜亂亂，整體形象象不高。近幾年推出的的項目較多，，價格大約在在4000-5000之之間。工業(yè)區(qū)板塊：：片區(qū)以廠房為為主，周邊環(huán)環(huán)境較為雜亂亂，離鎮(zhèn)中心心距離較遠(yuǎn)。。目前工業(yè)區(qū)區(qū)板塊房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展則起步步，推售項目目不多。新行政中心板板塊：片區(qū)規(guī)劃起點點高，自2004年開始始建設(shè)，但至至今尚未形成成規(guī)模。片區(qū)區(qū)土地儲備較較多，近幾年年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目開始增增多，將成為為清溪房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)區(qū)域。房地產(chǎn)價格與與老城區(qū)相差差不大。25物業(yè)地址清溪鎮(zhèn)新行政政中心開發(fā)商東莞市昌明房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司項目概況：分二期共四棟棟住宅樓，15層、兩梯梯四戶戶型以三房和和四房為主，，面積在90～122平平方米主要購買客戶戶群體以自主型客戶戶為主，臺灣灣客戶較多之前項目舉行行“5000抵20000元”的認(rèn)認(rèn)籌活動，目目前項目已開開盤。亮點：拼合戶型設(shè)計計，拼合后的的戶型面積可可達(dá)181.42M2,由于此項目與與本項目位置置較為鄰近，，拼合之后的的戶型面積與與本項目存在在較大競爭。。銷售均價：三房4600元/平方米米，四房4900元/平平方米清溪樓盤-麗麗景名門麗景名門位于于新行政中心心，以自住型型客戶為主，，采用拼合型型戶型設(shè)計26清溪溪樓樓盤盤-麗麗景景名名門門左邊邊是是兩兩間間三三房房拼拼合合后后的的六六房房戶戶型型示示意意圖圖，，建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)到到181.42平平方方米米。。由由于于是是拼拼合合戶戶型型，，在在戶戶型型布布局局上上有有一一定定局局限限性性，，不不能能做做到到南南北北通通風(fēng)風(fēng)采采光光，，贈贈送送面面積積較較少少。。此類類大大面面積積戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品在在市市場場上上較較受受歡歡迎迎，，說說明明市市場場對對大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品存存在在一一定定需需求求。。四房房面面積積約約118.17/119.04M2,整整體體布布局局緊緊湊湊，，方方正正實實用用，，客客廳廳帶帶大大面面積積觀觀景景陽陽臺臺。。采用用雙雙主主臥臥設(shè)設(shè)計計，，但但項項目目沒沒有有入入戶戶花花園園，，整整體體贈贈送送面面積積不不多多。。整體體戶戶型型設(shè)設(shè)計計居居住住舒舒適適性性一一般般，，難難以以滿滿足足中中高高端端客客戶戶的的需需求求。。麗景景名名門門以以三三房房和和四四房房為為主主，，拼拼合合后后的的六六房房在在戶戶型型布布局局上上有有一一定定局局限限性性，，四四房房產(chǎn)產(chǎn)品品舒舒適適性性一一般般，，難難以以滿滿足足中中高高端端客客戶戶的的需需求求。。27物業(yè)業(yè)地地址址：：清溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)鹿鹿湖湖東東路路容積積率率：：2開發(fā)發(fā)商商東莞莞市市恒恒盈盈房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司占地地面面積積:32160.21平平方方米米總建建筑筑面面積積:97307.95平平方方米米總戶戶數(shù)數(shù):952建筑筑布布局局：：行列列式式布布局局，，共共十十棟棟住住宅宅樓樓戶型型：：目前前在在售售為為一一房房、、兩兩房房和和三三房房，，面面積積在在40～～106平平方方米米清溪溪樓樓盤盤-恒恒盈盈豪豪庭庭項目目小小結(jié)結(jié)：：項項目目在在立立面面設(shè)設(shè)計計、、平平面面布布局局、、園園林林、、戶戶型型設(shè)設(shè)計計上上較較為為粗粗糙糙、、整整體體品品質(zhì)質(zhì)檔檔次次較較低低、、營營銷銷推推廣廣強強調(diào)調(diào)投投資資置置業(yè)業(yè)，，形形象象包包裝裝不不到到位位、、以以低低價價吸吸引引客客戶戶。。恒盈盈豪豪宅宅整整體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計較較為為粗粗糙糙、、形形象象包包裝裝不不到到位位、、營營銷銷推推廣廣強強調(diào)調(diào)投投資資置置業(yè)業(yè)28主要要購購買買客客戶戶群群體體：因因戶戶型型面面積積較較小小，，吸吸引引了了部部分分投投資資客客。。其其中中一一房房主主要要以以投投資資客客為為主主。。三三房房以以自自住住型型客客戶戶為為主主。。從從整整體體來來看看清清溪溪本本地地客客戶戶占占45%，，深深圳圳客客戶戶約約占占30%，，其其余余為為鳳鳳崗崗、、樟樟木木頭頭等等地地客客戶戶。。因本本項項目目戶戶型型面面積積緊緊湊湊、、價價格格較較低低，，消消化化了了清清溪溪部部分分中中低低檔檔自自住住型型客客戶戶。。自自住住型型客客戶戶主主要要以以廠廠區(qū)區(qū)中中層層管管理理人人員員、、小小個個體體戶戶、、中中層層泛泛公公務(wù)務(wù)員員為為主主，，客客戶戶對對總總價價承承受受能能力力不不高高。。清溪溪樓樓盤盤-恒恒盈盈豪豪庭庭恒盈豪庭庭戶型面面積較少少吸引了了部分投投資客，，客戶整整體檔次次偏低項目售價價：均價價3680元/平方米米銷售情況況：銷售售周期較較長，其其分三期期開發(fā)。。整體社社區(qū)氛圍圍較成熟熟，目前前已完成成85%左右的的銷售，，剩余小小量尾盤盤。29清溪樓盤盤-恒盈盈豪庭恒盈豪庭庭戶型面面積緊湊湊、部分分戶型通通過設(shè)置置凸窗、、陽臺實實現(xiàn)贈送送整體戶型型面積緊緊湊，通通過控制制戶型面面積控制制總價，，部分戶戶型通過過設(shè)置凸凸窗、陽陽臺實現(xiàn)現(xiàn)贈送贈送面積積30清溪樓盤盤-老城城區(qū)板塊塊新行政中中心板塊塊目前有有兩個項項目在售售，客戶戶以清溪溪本地客客戶為主主項目名稱總建筑面積戶型物業(yè)類型主要客戶剩余套數(shù)麗景名門---三房、四房90-122M2高層以清溪本地自住型客戶為主，有部分臺灣客戶約120套左右恒盈豪庭97307平方米一房、兩房和三房40-106M2高層以清溪客戶為主，深圳客戶亦占較大比例約50套左右柏麗華庭不詳聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅不詳不詳31項目地址址鳳凰花園園城位于于清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)鹿鳴路路華潤超超市旁開盤時間間2007-09-06容積率率2.19開發(fā)商商東莞市大大綠地房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司占地面積積9605.545平方方米，建筑面積積107885.22平平方米一共有643戶戶，由14棟小小高層住住宅組成成；二期由6棟小高高層住宅宅組成，，共有312套套住宅清溪樓盤盤-鳳凰凰花園城城為清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)在售的的高品質(zhì)質(zhì)樓盤，，項目在在整體規(guī)規(guī)劃、立立面設(shè)計計、戶型型、商業(yè)業(yè)方面注注重品質(zhì)質(zhì)和檔次次，銷售售情況良良好。目前項目目為現(xiàn)樓樓銷售，，園林及及配套設(shè)設(shè)施都已已到位，，一期已已完成入入伙形成成了良好好的居住住氛圍鳳凰花園園城為清清溪鎮(zhèn)在在售的高高品質(zhì)樓樓盤，銷銷售情況況良好，，目前已已完成80%的的銷售32項目泛會會所定在在1-6棟架空空層，分分為其1、2棟棟架空層層為室內(nèi)內(nèi)封閉經(jīng)經(jīng)營式會會所區(qū)，，3-6棟架空空層為室室外免費費開放式式會所。。主要包包括棋牌牌娛樂區(qū)區(qū)、球類類運動區(qū)區(qū)、健身身房、水水吧、綠綠化平臺臺、兒童童專用游游樂區(qū)、、休閑健健身游樂樂區(qū)等。。社區(qū)商業(yè)業(yè)采取統(tǒng)統(tǒng)一的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、統(tǒng)一一經(jīng)營、、統(tǒng)一招招商，業(yè)業(yè)態(tài)以社社區(qū)配套套商業(yè)及及風(fēng)情餐餐飲、服服飾、休休閑為主主。戶型：兩房、三三房、四四房和五五房，戶戶型面積積在90～180平方方米主要客戶戶群體：：以自住型型為主，，80%的客戶戶集中在在清溪本本地。主主要以廠廠區(qū)高層層管理人人員、泛泛公務(wù)員員、私營營業(yè)主為為主，客客戶層次次較高。。項目售價價：三房均價價：4600-4700元/平方米米，四房房售價：：5000-5500元/平平方米銷售情況況：目前兩房房基本已已銷售完完畢，剩剩余戶型型基本上上為三房房和四房房，所余余單位不不多。清溪樓盤盤-鳳凰凰花園城城鳳凰花園園城戶型型以兩房房、三房房和四房房為主，，客戶群群體以自自住型客客戶為主主33清溪樓盤盤-鳳凰凰花園城城戶型方正正實用、、實用率率較高，，在部分分戶型帶帶入戶花花園、客客廳帶大大面積陽陽臺，贈贈送面積積較多，，戶型面面積偏大大，舒服服度高。。計一半面面積鳳凰花園園城戶型型采用入入戶花園園、大面面積陽臺臺設(shè)計，，贈送面面積較多多；戶型型面積偏偏大，居居住舒服服度高34物業(yè)地址址：清溪鎮(zhèn)中中心區(qū)開盤時間間：預(yù)計下個個月，現(xiàn)現(xiàn)接受現(xiàn)現(xiàn)場登記記開發(fā)商商：東莞市盛盛和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司占地面積積：22000平方方米建筑面積積：93000平方方米，其其中商業(yè)業(yè)面積約約20000平平方米項目概況況：集住宅、、商業(yè)于于一體，，首層、、二層、、三層局局部為商商業(yè)，四四層以上上為住宅宅，設(shè)5棟塔樓樓及1棟棟公寓。。項目分分兩期開開發(fā)，一一期推出出4、5、6棟棟，兩梯梯八戶，，以一房房39㎡㎡和68-81㎡兩房房為主項目點評評：項目占據(jù)據(jù)地理優(yōu)優(yōu)勢，在在清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)交通要要道交匯匯處，毗毗鄰鎮(zhèn)上上老商業(yè)業(yè)街，人人流車流流量較大大；外立立面設(shè)計計無特色色，臨時時售樓部部簡陋，，廣告營營銷推廣廣欠缺；；清溪樓盤-盛和新都都會盛和新都會會地處清溪溪商業(yè)旺區(qū)區(qū)，為商住住綜合項目目，戶型以以小戶型為為主35清溪樓盤-盛和新都都會兩梯八戶設(shè)設(shè)計，整體體布局緊湊湊，但電梯梯廳采光不不良。戶型面積以以中小戶型型為主，一一房套數(shù)比比例為25%，剩余余全為兩房房。整體戶型設(shè)設(shè)計方正實實用，01、02戶戶型附帶入入戶花園，，但有部分分戶型布局局不太合理理。如一房房設(shè)計布局局不太合理理，一房廚廚房、洗手手間采光不不良。盛和新都會會戶型以中中小戶型為為主，有部部分戶型布布局不太合合理36清溪樓盤-鹿湖灣鹿湖灣位于于清溪鎮(zhèn)中中心，為舊舊城改造項項目，共分分三期開發(fā)發(fā)項目位于清清溪文化公公園旁，分分舊城改造造項目，共共分三期開開發(fā)，其中中一期為7棟20左左右的高層層。推向市市場的為右右邊五棟高高層。項目計劃于于下個月開開始拆遷，，臨時接待待中心已投投放運營。。項目一期以以兩房、三三房和四房房為主，兩兩房面積約約80M2,三房面積積約130M2,四房面積積約150M2左右，規(guī)劃劃圖紙尚未未最終確定定37清溪樓盤-柏麗華庭庭柏麗華庭項項目為純別別墅項目，，目前售樓樓部正在裝裝修，估計計10天之之內(nèi)就可投投入使用聯(lián)排別墅、、雙拼別墅墅工程已基基本完成獨棟別墅已已封頂，正正在進行外外立面施工工恒盈豪庭售售樓部正在在裝修估計計10天即即可完工38老城區(qū)板塊塊有四個項項目準(zhǔn)備推推向市場，，鳳凰花園園城已基本本銷售完畢畢清溪樓盤-老城區(qū)板板塊項目名稱總建筑面積戶型物業(yè)類型主要客戶剩余套數(shù)鳳凰花園城107885M2兩房至五房90-180M2高層80%以清溪本地自住客戶約50套左右盛和新都會93000M2一房、兩房和三房39-81M2高層正接受客戶登記，預(yù)計下個月開盤384套鹿湖灣一期---兩房、三房、四房為主，90-150M2高層預(yù)計下個月開始折遷約400套柏麗華庭不詳聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅不詳不詳39100-180M2的戶型面積積重合度較較高，競爭爭激烈，180M2的大戶型產(chǎn)產(chǎn)品為清溪溪市場所獨獨有。面積范圍/㎡項目180M2以上的大戶戶型產(chǎn)品為為清溪市場場所獨有。。1001301601907040麗景明門恒盈豪庭本項目鳳凰花園城城220鹿湖灣戶型面積分分析180M2以上產(chǎn)品為為清溪市場場空白80-150M2產(chǎn)產(chǎn)品重合度度高盛和新都會會40競品主力銷銷售價格4300-5000/M2,總價集集中在30-100萬之間總價鳳凰花園城城盛和新都會會恒盈豪庭30萬40萬60萬50萬70萬單價——競品均價集集中在3680-5500元元/㎡之間總價——競品總價主主要集中在在30-100萬之之間，因鳳鳳凰花園城城所余面積積不多，因因此鹿湖灣灣一期將是是本項目主主要競爭對對手鹿湖灣一期期麗景名門80萬90萬120萬本項目主力銷售價價格4300-5000元/㎡100萬單價及總價價比較41清溪市場2010年年上半年房房地產(chǎn)存量量主要為中中小戶型，，大戶型產(chǎn)產(chǎn)品不多競爭分析2010年年上半年清清溪市場競競爭分析項目名稱總建筑面積戶型戶型面積目前剩余套數(shù)2010年5月剩余套數(shù)鳳凰花園城107885M2兩房至五房90-180約50套左右售完盛和新都會93000M2一房、兩房和三房39-81384套200-300套恒盈豪庭97307M2一房、兩房和三房42-106約50套左右售完麗景名門---三房、四房90-122約120套左右30-70套柏麗華庭--聯(lián)排、雙拼、獨棟、------估計可完成50%的銷售預(yù)計明年上上半年清溪溪將無新推推項目，主主要以消化化存量為主主。剩余戶戶型大多為為中小戶型型，柏麗華華庭將剩部部分別墅。。而本項目目戶型為中中大戶型，，在戶型面面積上為補補缺產(chǎn)品。。42清溪市場2010年年上半年會會出現(xiàn)推盤盤空檔期，，正是本項項目入市的的大好時機機競爭分析清溪市場推推盤節(jié)點分分析2009年年下半年2010年年上半年2010年年下半年2011年年柏麗華庭鹿湖灣麗景名門2009G031地地塊項目2009G007地地塊項目盛和新都會會2010年年上半年清清溪市場推推盤會出現(xiàn)現(xiàn)空檔期注：以上推推盤時間僅僅為初步估估計，鹿湖湖灣項目目目前尚未完完成拆遷，，估計最快快要到2010年下下半年推向向市場。本項目于2010年年上半年推推向市場是是較好的選選擇，如推推遲上市則則會面臨較較大的競爭爭壓力。43競爭分析——小結(jié)目前清溪在在售樓盤并并不多，總總體在售合合計約1000套（（包括未正正式推向市市場的鹿湖湖灣），市市場推盤量量不大。目前清溪市市場產(chǎn)品主主要為高層層，戶型面面積基本都都在150M2以下，而本本項目為洋洋房產(chǎn)品、、戶型面積積較大，為為清溪市場場稀缺產(chǎn)品品。清溪未來推推盤量高峰峰期集中在在今年下半半年和2010年下下半年之后后，預(yù)計明明年上半年年清溪市場場會出現(xiàn)推推盤空檔期期，這對本本項目入市市是較好的的時機。競爭分析--小結(jié)：：44為什么選擇擇明年五月月份推向市市場？未來幾年通通貨膨脹預(yù)預(yù)期，目前前政府的經(jīng)經(jīng)濟政策仍仍是適度扶扶持鼓勵，，隨著經(jīng)濟濟的好轉(zhuǎn)未未來政府可可能采取適適度收緊的的經(jīng)濟政策策大珠三角的的規(guī)劃、東東莞開始強強權(quán)擴鎮(zhèn)會會帶動城鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，整體體交通條件件的改善會會加快清溪溪與東莞市市區(qū)及各鎮(zhèn)鎮(zhèn)的融合。。清溪經(jīng)濟和和工業(yè)產(chǎn)值值受金融危危機影響較較大，目前前經(jīng)濟和工工業(yè)產(chǎn)值正正在加快恢恢復(fù)過程當(dāng)當(dāng)中，政策策在招商引引資、刺激激本地經(jīng)濟濟方面出臺臺了一系列列政策，取取得了較好好效果。大環(huán)境目前清溪房房地產(chǎn)保持持健康發(fā)展展態(tài)勢平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展，購購房以自住住性剛性需需求為主，，預(yù)計清溪溪未來房價價將穩(wěn)中有有升。清溪推盤量量集中在09年下半半年和2010年下下半年之后后，在2010年上上半年會出出現(xiàn)推盤空空檔期，因因此是本項項目入市的的最好時機機。如推遲遲上市時間間，則2010年下下半年之后后推盤量會會大幅增加加。清溪市場產(chǎn)產(chǎn)品基本以以高層和別別墅為主，，洋房類產(chǎn)產(chǎn)品稀缺，，本項目目目前作為填填補市場空空白的產(chǎn)品品宜盡早推推向市場，，如推遲上上市有可能能會出現(xiàn)與與本項目相相類似的產(chǎn)產(chǎn)品。小環(huán)境45建議本項目目盡快入市市，力爭09年5月月份推向市市場結(jié)論：462009宏宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境市場客戶研研究項目目標(biāo)客客戶定位報告思維導(dǎo)導(dǎo)圖項目價值研研判及優(yōu)劣劣勢分析思維導(dǎo)圖市場客戶研研究項目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議市場客戶研研究項目營銷執(zhí)執(zhí)行策略清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析47目前清溪主主要在售樓樓盤客戶來來源區(qū)域主主要以清溪溪本地為主主，其次是是深圳。客戶來源分分析樓盤名稱客戶來源區(qū)域比例麗景名門清溪本地70%深圳18%塘廈4%鳳崗4%樟木頭3%其它5%鳳凰花園城清溪本地80%深圳6%塘廈4%鳳崗5%樟木頭2%其它3%恒盈豪庭清溪本地45%深圳30%塘廈6%鳳崗5%樟木頭9%其它5%48客戶來源分分析客戶來源區(qū)域比例清溪本地70%深圳16%塘廈4%鳳崗4%樟木頭3%其它3%清溪客戶整整體來源表表數(shù)據(jù)根據(jù)尊尊地地產(chǎn)市市場監(jiān)控而而得目前清溪主主要在售樓樓盤客戶來來源區(qū)域主主要以清溪溪本地為主主，其次是是深圳。49預(yù)計本項目目客戶構(gòu)成成將主要以以清溪泛公公務(wù)員、私私營業(yè)主、、個體戶和和企業(yè)中高高管為主分類分布生活狀況置業(yè)需求置業(yè)關(guān)注點置業(yè)愿望購買力水平置業(yè)可能性泛公務(wù)員政府、學(xué)校、銀行年收入10萬左右30歲以下年青人兩房為主，30歲以上客戶部分有改善居住需求，偏向三房和四房舒適、地理位置原居民村里靠出租物業(yè)為主，兼做生意大多住自建房，少部分客戶有改善居住需求意向舒適度、地理位置、周邊環(huán)境私營業(yè)主企業(yè)主經(jīng)營企業(yè)或廠房，收入高以改善居住需求為主要目的，以三房、四房為主舒適度、周邊環(huán)境個體戶各街道及村里靠經(jīng)營店鋪為生，月收入4000-20000以兩房、三房為主，少部分客戶有換房需求舒適度、便利企業(yè)中高管清溪主要工業(yè)區(qū)年收入6-15萬以三房為主舒適度、位置客戶分析50本項目主要要客戶以清清溪本地私私營業(yè)主、、廠區(qū)中高高管和泛公公務(wù)員為主主客戶分析核心客戶主要客戶次要客戶清溪本地私私營業(yè)主、、廠區(qū)中高高級管理人人員、泛公公務(wù)員外地客戶包包括深圳、、樟木頭、、鳳崗、塘塘廈清溪本地個個體戶、生生意人、本本地村民51項目戶型設(shè)設(shè)計亮點較較多，戶型型面積跨度度大、品類類多，客戶戶層面較廣廣客戶分析戶型建筑面積主要賣點賣給誰A1(四房兩廳三衛(wèi)）154.57入戶花園、4.8米大開間客廳、客廳帶大面積觀景陽臺、雙主臥設(shè)計、帶工人房廠區(qū)高級管理人員、個體戶、公務(wù)員B1(四房兩廳四衛(wèi)）194.47復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽臺花園、客廳、餐廳挑空、大開間客廳、帶工人房私營企業(yè)主、廠區(qū)高管B2(三房兩廳兩衛(wèi)）107.79戶型緊湊、方正實用、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層高理人員、公務(wù)員（普通職員）B3(四房兩廳四衛(wèi)）207.299復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽臺、客廳、餐廳挑空、大開間客廳、帶工人房私營企業(yè)主、廠區(qū)高管C1(三房兩廳兩衛(wèi)）129.313124.04大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員C2(三房兩廳兩衛(wèi)）123.42大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員C3(三房兩廳兩廳）134.983大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳個體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員52項目客戶主主要以清溪溪本地客戶戶為主，職職業(yè)以私營營業(yè)主、公公務(wù)員、廠廠區(qū)高管為為主?？蛻舴治瞿壳扒逑涂蛻魜碓粗髦饕郧逑镜貫橹髦?，有部分分深圳客戶戶，但從整整體上來看看深圳客戶戶所占比例例不大，其其次為清溪溪周邊區(qū)域域如鳳崗、、樟木頭、、塘廈等從職業(yè)分布布來看泛公公務(wù)員（政政府、學(xué)校校、銀行））、生意人人、私營業(yè)業(yè)主、廠區(qū)區(qū)中高級管管理人員、、醫(yī)生以及及外地客戶戶是清溪房房產(chǎn)市場主主力群體目前清溪客客戶大多數(shù)數(shù)為第一次次置業(yè)，在在少部分客客戶為二次次置業(yè)，二二次置業(yè)的的客戶主要要目的是改改善居住品品質(zhì)我們認(rèn)為項項目主要客客戶80%集中在清清溪本地，，其次是深深圳和周邊邊區(qū)域。從從職業(yè)來看看本項目主主要客戶主主要是私營營業(yè)主、公公務(wù)員、廠廠區(qū)高管等等。從置業(yè)業(yè)目的來看看大部分客客戶主要是是二次置業(yè)業(yè)以改善居居住環(huán)境為為目的?？蛻舴治鼋Y(jié)結(jié)論：532009宏宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境市場客戶研研究報告思維導(dǎo)導(dǎo)圖項目目標(biāo)客客戶定位思維導(dǎo)圖市場客戶研研究項目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議市場客戶研研究項目營銷執(zhí)執(zhí)行策略清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析項目價值研研判及優(yōu)劣劣勢分析54項目分析項目位于新新行政中心心區(qū)域，區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明明顯本項目本項目位于于清溪鎮(zhèn)新新行政中心心，該區(qū)域域的定位為為商務(wù)行政政中心，片片區(qū)規(guī)劃起起點高、土土地儲備充充足，是清清溪房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的熱熱點區(qū)域。。55項目分析項目為低容容積率、低低密度產(chǎn)品品，容積率率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于清溪市場場上其它在在售樓盤項目容積率僅僅1.33，，建筑密度32.01%，為低容積積率、低密度度產(chǎn)品。容積積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于清溪市場上上其它在售樓樓盤。規(guī)劃用地面積25002.47總建筑面積41165.6住宅29657.76商業(yè)3712容積率1.33建筑密度32.01%停車位205個56項目分析產(chǎn)品稀缺：一一梯兩戶設(shè)計計，帶電梯，，產(chǎn)品類型為為清溪市場所所獨有產(chǎn)品稀缺：多層帶電梯，，一梯兩戶設(shè)設(shè)計，居住舒舒適度遠(yuǎn)超過過清溪市場上上其它產(chǎn)品57項目分析開發(fā)商已成功功在清溪開發(fā)發(fā)多個知名樓樓盤，品牌優(yōu)優(yōu)勢明顯58項目分析項目產(chǎn)品設(shè)計計優(yōu)秀項目產(chǎn)品設(shè)計計亮點：洋房類產(chǎn)品為為目前清溪市市場所獨有，，所有戶型正正南正北朝向向板式設(shè)計，通通風(fēng)采光良好好主入口廣場設(shè)設(shè)計大氣、時時尚大面積中央景景觀園林、游游泳池、球場場、室外活動動場所為小區(qū)區(qū)居民營造良良好的居住環(huán)環(huán)境59項目分析項目戶型方正正、設(shè)計亮點點較多，贈送送面積大復(fù)式下層復(fù)式上層戶型方正實用用、超大尺度度，居住舒適適度極高挑空客廳、餐餐廳設(shè)計大面積入戶花花園，客廳附附帶大面積陽陽臺花園每層兩個衛(wèi)生生間，附帶工工人房雙主臥設(shè)計贈送全部面積積贈送一半面積積60項目分析項目戶型方正正、設(shè)計亮點點較多，贈送送面積大戶型方正實用用、超大尺度度，居住舒適適度極高大面積入戶花花園，客廳附附帶大面積陽陽臺花園臥室、洗手間間帶凸窗，超超值贈送雙主臥設(shè)計贈送全部面積積贈送一半面積積61項目分析項目擁有五大大優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢指標(biāo)優(yōu)勢產(chǎn)品稀缺開發(fā)商品牌產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)秀秀項目五大優(yōu)勢勢62項目優(yōu)勢主要要體現(xiàn)在區(qū)位位及產(chǎn)品方面面，但項目體體量偏小、周周邊配套及環(huán)環(huán)境還需改善善SWOT分析析區(qū)位優(yōu)勢：位位于新行政中中心，區(qū)位地地段好。產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)先清溪溪市場、亮點點較多品牌優(yōu)勢：發(fā)發(fā)展商實力雄雄厚，擁有較較多成功開發(fā)發(fā)經(jīng)驗。項目體量：項項目體量較小小配套：周邊配配套尚不成熟熟環(huán)境：周邊有有民房及工廠廠，影響了項項目品質(zhì)檔次次提升項目優(yōu)勢項目劣勢項目機會項目威脅SWOT產(chǎn)品稀缺：目目前清溪高檔檔住宅供給量量較少區(qū)域前景：區(qū)區(qū)域為清溪房房地產(chǎn)開發(fā)熱熱點區(qū)域，片片區(qū)未來發(fā)展展?jié)摿Υ?。?biāo)桿項目：項項目將成為行行政新中心區(qū)區(qū)標(biāo)桿項目市場前景：清溪未來房地地產(chǎn)市場存在在不確定因素素競爭項目：項項目周邊有樓樓盤在銷售對對本項目入市市會形成一定定影響63項目定位項目整體定位位城市中心低低密度、別墅級精工住住區(qū)突出項目區(qū)位位優(yōu)勢，位于于新行政中心心區(qū)域突出項目產(chǎn)品品形態(tài)為高檔檔洋房產(chǎn)品突出項目品質(zhì)質(zhì)感和檔次項目整體定位位突出區(qū)位及及產(chǎn)品優(yōu)勢64項目分析項目形象定位位突出項目品品質(zhì)感和檔次次項目形象定位位典藏城市中心心天賦賦尊享尺度城市核心首度低密度符合大戶型產(chǎn)產(chǎn)品尺度65項目分析項目命名建議議金爵世家清風(fēng)雅苑聚寶華府66項目分析除了項目已有有的五大優(yōu)勢勢之外，還需需進行物業(yè)增增值、精工級級產(chǎn)品打造和和精細(xì)化營銷銷操作區(qū)位優(yōu)勢指標(biāo)優(yōu)勢產(chǎn)品稀缺開發(fā)商品牌產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)秀秀物業(yè)增值精工級產(chǎn)品打打造精細(xì)化營銷操操作我已經(jīng)有：Fortune項目自身身價值客戶還要：Customer客戶戶需求672009宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究究報告思維導(dǎo)圖圖項目目標(biāo)客戶戶定位思維導(dǎo)圖市場客戶研究究項目價值研判判及優(yōu)劣勢分分析市場客戶研究究項目營銷執(zhí)行行策略清溪房地產(chǎn)市市場分析項目物業(yè)發(fā)展展建議68項目物業(yè)發(fā)展建議殿堂級公裝國際級精工立立面科技人文住區(qū)區(qū)入戶大堂、電電梯廳、架空空層利用、會會所大尺度空間贈贈送可以考慮使用用自然界的色色彩為主色調(diào)調(diào)，同時用新新款的立面節(jié)節(jié)能技術(shù)進行行處理通過鏤空部分分實現(xiàn)贈送面面積安防升級系統(tǒng)統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、中央空調(diào)調(diào)、直飲水系系統(tǒng)等國際風(fēng)情商業(yè)業(yè)街香榭里法式園園林風(fēng)情商業(yè)街，，提升項目整整體品質(zhì)和檔檔次打造項目園林林精品69豪華大堂裝修修建議住戶大堂堂裝修體現(xiàn)品品質(zhì)感、大氣氣以提升項目目整體品質(zhì)和和檔次建議住戶大堂堂裝修體現(xiàn)出出文化氣質(zhì)、、品質(zhì)感、大大氣；建議候梯廳大大堂與項目大大堂整體裝修修風(fēng)格一致，，通過細(xì)節(jié)體體現(xiàn)出文化、、品質(zhì)感。豪華大堂裝修修效果示意圖圖70電梯廳建議提升電梯梯轎廂和電梯梯廳配置以提提升項目整體體品質(zhì)和檔次次建議電梯轎廂廂包裝在注重重品質(zhì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，采用玻玻璃等元素，，通過空間的的營造避免轎轎廂狹窄給客客戶造成的不不良心理感受受。選用知名品牌牌的電梯，并并采用大電梯梯轎廂聚氨尼龍降噪噪防滑漆71復(fù)式產(chǎn)品餐廳廳部分挑空，，餐廳上部為為贈送面積贈送面積建議議贈送全部面積積贈送一半面積積復(fù)式下層復(fù)式上層餐廳部分挑空空，餐廳上部部全部為贈送送面積，如右右圖所示此部部分面積可改改成房間和陽陽臺贈送全部面積積贈送一半面積積72架空層可以設(shè)設(shè)置乒乓球場場、兒童游樂樂設(shè)施和園林林小品等休閑閑景觀架空層利用架空層設(shè)置為為泛會所，整整體裝修風(fēng)格格體現(xiàn)文化品品質(zhì)，以滿足足客戶的生活活及精神需求求。結(jié)合客戶的需需求，泛會所所功能設(shè)置為為：兒童游樂樂區(qū)、乒乓球球室、棋牌室室等。73建筑立面處理理—基礎(chǔ)立面面采用文化石石貼面，木色色空調(diào)隔柵、、建議基礎(chǔ)立面面選用高檔瓷瓷片磚建筑外立面設(shè)設(shè)計基礎(chǔ)立面部分分采用文化石石貼面，木色色空調(diào)隔柵、、基礎(chǔ)立面選選用高檔瓷片片磚。74新技術(shù)的運用用引進先進的新新技術(shù)為住戶戶提供樓宇技技術(shù)含量安防升級系統(tǒng)統(tǒng)：指紋門鎖鎖，可視對講講系統(tǒng)、3G安防報警；；75商業(yè)街在商鋪的設(shè)計計上追求特色色風(fēng)情，建議議可采用法式式建筑風(fēng)格，，注重品質(zhì)感感和檔次的營營造，以達(dá)到到提升項目整整體形象和檔檔次的目的。。營造特色風(fēng)情情商業(yè)街，在在建筑設(shè)計裝裝修上突出特特色和品質(zhì)感感香榭麗舍商業(yè)業(yè)街76商業(yè)以時尚休休閑為主題，，業(yè)態(tài)規(guī)劃以以服務(wù)社區(qū)為為主商業(yè)街商業(yè)以時尚休休閑為主題，，業(yè)態(tài)規(guī)劃以以服務(wù)社區(qū)配配套為主。如如咖啡店、特特色餐飲、便便利店、干洗洗店、銀行、、藥店、水果果店、移動營營業(yè)廳等為主主。為了銷售和招招商的方便，，要適當(dāng)留出出廣告牌位，，注意留出寬寬大的頂眉以以及門楣，增增加廣告位的的空間。77在展示時將店店面統(tǒng)一標(biāo)識識裝飾，并進進行簡單裝修修商業(yè)街在首期展示時時，將店面統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)識裝飾飾，并進行簡簡單裝修，把把未來的業(yè)態(tài)態(tài)展示出來，，把休閑品味味形象先行做做出78建議園林主題題可以采用““香榭麗舍””法式園林園林建議建議園林主題題可以采用““香榭麗舍””法式園林法式園林的最最大特色是采采用對稱造型型。園林設(shè)計計可體現(xiàn)出地地道的法式風(fēng)風(fēng)格，并配以以部分法式風(fēng)風(fēng)情的雕塑和和小品792009宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境市場客戶研究究報告思維導(dǎo)圖圖項目目標(biāo)客戶戶定位思維導(dǎo)圖市場客戶研究究項目價值研判判及優(yōu)劣勢分分析項目物業(yè)發(fā)展展建議清溪房地產(chǎn)市市場分析項目營銷執(zhí)行行策略80推盤攻略總綱81推盤攻略-總總綱項目推售總綱綱—三大戰(zhàn)略略、四大突破破三大戰(zhàn)略四大突破城市中心戰(zhàn)略略天賦尺度戰(zhàn)略略精工大宅戰(zhàn)略略突破清溪豪宅宅價值觀突破清溪對空空間贈送尺度度的價值觀突破清溪對精精工品質(zhì)的價價值觀突破清溪對城城區(qū)園林的價價值觀82推盤攻略-戰(zhàn)戰(zhàn)略一推盤戰(zhàn)略一-----城城市中心戰(zhàn)略略戰(zhàn)略一樹立清溪首席中心區(qū)豪宅清溪只有一個中心區(qū)中心區(qū)只有一個金碧華庭目的樹立清溪首席豪宅形象時間安排2009年11月---2010年3月上旬現(xiàn)場包裝11月底前完成圍墻、路旗、導(dǎo)示牌制作媒體建議報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)廣告、車體、戶外廣告牌等活動配合元宵節(jié)猜燈迷活動、項目新聞發(fā)布會等83推盤攻略-戰(zhàn)戰(zhàn)略一在2010年年元宵節(jié)，由由開發(fā)商贊助助燈籠，并舉舉行全城猜燈燈迷活動，同同時達(dá)到推廣廣項目形象和和開發(fā)商品牌牌的目的。此類活動具有有參與性強、、傳播效果好好等特點，能能達(dá)到迅速推推廣項目形象象和品牌的目目的結(jié)合年后元宵宵節(jié)贊助燈籠籠，舉行全城城猜燈迷活動動。84推盤攻略-戰(zhàn)戰(zhàn)略一產(chǎn)品發(fā)布會----高端端亮相在形象導(dǎo)入期期之后、產(chǎn)品品導(dǎo)入期之前前舉行產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會，與相相關(guān)媒體如電電視臺、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體聯(lián)合舉舉行產(chǎn)品發(fā)布布會，宣布項項目高調(diào)亮相相！項目產(chǎn)品設(shè)計計有特色，創(chuàng)創(chuàng)新亮點較大大，部分戶型型產(chǎn)品為清溪溪市場所獨有有，采用產(chǎn)品品發(fā)布會的形形式有利于迅迅速傳播項目目產(chǎn)品形象。。項目形象已確確立，向市場場滲透高端產(chǎn)產(chǎn)品，舉行產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布會85建議在清漁路路和二號路設(shè)設(shè)立項目圍墻墻廣告推盤戰(zhàn)略一-圍墻廣告沿清漁路和二二號路設(shè)置圍圍墻，圍墻高高度建議3.5米左右，，局部可以加加高。圍墻內(nèi)容突出出項目檔次和和品質(zhì)感，樹樹立豪宅形象象可設(shè)置項目目咨詢電話以以便接受客戶戶咨詢并蓄客客。熙龍灣圍墻廣廣告示意圖86在項目周邊位位置設(shè)立路旗旗、導(dǎo)示牌和和高炮廣告以以搶奪客戶建議在清鳳大大道分別與清清漁路和行政政中心大道交交匯處設(shè)立導(dǎo)導(dǎo)示牌，要求求導(dǎo)示牌制作作精美，檔次次高檔。在項目周邊位位置如清漁路路、清鳳大道道和二號路、、行政中心大大道設(shè)立路旗旗。在二號路與行行政中心大道道交匯處設(shè)立立高炮廣告以以攔截麗景名名門的客戶。。清鳳大道清漁路二號路行政中心大道道項目地塊麗景名門高炮廣告推盤戰(zhàn)略一-導(dǎo)示系統(tǒng)87推盤攻略-戰(zhàn)戰(zhàn)略二推盤戰(zhàn)略二一一天賦尺度戰(zhàn)戰(zhàn)略戰(zhàn)略二突破清溪客戶對豪宅空間贈送尺度的價值觀突破清溪客戶對城區(qū)園林的價值觀目的導(dǎo)入產(chǎn)品形象，加深客戶對項目產(chǎn)品的認(rèn)知主打概念主打1.16天賦尺度豪宅概念時間安排2010年3月---2010年4月底現(xiàn)場包裝及物料法式營銷中心、看樓通道、樣板房、樓體條幅、現(xiàn)場導(dǎo)示、路旗，并完成模型制作、戶型單張、樓書、宣傳折頁、3D影視片等物料媒體建議報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)廣告、車體、戶外廣告牌等（走出清溪，覆蓋周邊區(qū)域）活動配合VIP客戶認(rèn)籌活動、產(chǎn)品發(fā)布會、樣板房開放（珠寶展）等88舉行VIP客客戶認(rèn)籌活動動，吸引客戶戶積極認(rèn)籌推盤戰(zhàn)略二-營銷活動舉行VIP客客戶認(rèn)籌活動動，吸引客戶戶積極認(rèn)籌，，擴大項目在在清溪的影響響力。89在樣板房開放放當(dāng)天可舉行行珠寶展，邀邀請行業(yè)內(nèi)專專業(yè)人士及客客戶參與，并并舉行珠寶知知識講座推盤戰(zhàn)略二二-營銷活活動針對項目未未來潛在客客戶，收藏藏佩戴珠寶寶成為了新新富階層的的一種品味味，一種生生活方式，，項目通過過邀請珠寶寶專家，組組織大家一一同欣賞珠珠寶，并舉舉行免費珠珠寶知識講講座。通過此類活活動可樹立立項目高端端形象，同同時可以吸吸引人氣。。90建議售樓部部放置在規(guī)規(guī)劃路和二二號路交匯匯處以搶奪奪麗景名門門的客戶首選位置次選位置建議售樓部部最好設(shè)置置在二號路路與規(guī)劃路路交匯處，，此處靠近近麗景名門門售樓處，，有利于搶搶奪麗景名名門的客戶戶，其次是是清漁路與與二號路交交匯處。售樓部面積積建議在300M2左右，可直直接利用底底層商鋪作作為售樓部部，售樓部部裝修布置置高檔氣派派體現(xiàn)項目目高端次。。推盤戰(zhàn)略二二-售樓部部91看樓通道除除了要保證證客戶安全全之外，在在裝修設(shè)計計上也要注注重細(xì)節(jié)體體現(xiàn)項目品品質(zhì)和檔次次看樓通道除除了要保證證客戶安全全之外，在在裝修設(shè)計計上也要注注意細(xì)節(jié)，，看樓通道道可以做一一些簡單的的裝飾以體體現(xiàn)樓盤品品質(zhì)和檔次次。如工程進度度可以配合合，開盤銷銷售園林能能完成部分分展示，則則看樓通道道設(shè)計可與與園林景觀觀相結(jié)合，，讓客戶在在看樓的同同時能觀賞賞到部分園園林景觀。。熙龍灣看樓樓通道實景景圖推盤戰(zhàn)略二二-看樓通通道92客戶購房消消費意識日日益增強，，他們需要要實體樣板板房作為參參照，以幫幫助其對空空間感的分分析。樣板板房能讓客客戶感覺實實在，認(rèn)同同感較高；；實物展示示，消除客客戶疑慮。。精心的樣板板房的設(shè)計計及裝修可可以從視覺覺效果吸引引客戶，是是觸動客戶戶產(chǎn)生購買買欲望的重重要因素之之一；如果果有較好的的景觀，可可以讓客戶戶親身體驗驗。透過設(shè)計師師的構(gòu)想，，能在設(shè)計計上弱化戶戶型本身的的缺陷，最最大化地消消除戶型的的自身不足足，從而達(dá)達(dá)到有助于于該戶型銷銷售。有樣板房的的戶型銷售售速度明顯顯快于沒有有樣板房的的戶型，因因為客戶參參觀后能產(chǎn)產(chǎn)生直觀的的體驗。在銷售后期期，樣板房房可以連裝裝修一起賣賣出去，確確保發(fā)展商商投入成本本的回收?！，F(xiàn)場包裝-樣板房設(shè)設(shè)計建議從銷售的角角度上看樣板房是商商品房包裝裝的手段、、樓盤的臉臉面，也是是住宅文化化的一種表表現(xiàn)。93根據(jù)項目戶戶型套數(shù)配配比及位置置建議做四四套樣板房房推盤戰(zhàn)略二二-樣板房房一般如條件件許可樣板板房可設(shè)置置在較高樓樓層獲得良良好的景觀觀視覺效果果，考慮到到本項目樣樣板房開放放時電梯尚尚未安裝，，因此建議議樣板房樓樓層不宜過過高，以二二層為宜，，也可考慮慮在三層設(shè)設(shè)置樣板房房，樣板房房設(shè)置數(shù)量量及位置請請參見下表表。戶型位置備注A11棟2樓（或3樓）平層，四房可變五房B12棟2樓（或3樓）復(fù)式，套數(shù)較多C17棟2樓（或3樓）平層，三房可變四房C27棟2樓（或3樓）平層注：其它戶戶型所占套套數(shù)不多，，故建議不不做樣板房房94樣板房設(shè)計計建議每套套樣板房均均有不同風(fēng)風(fēng)格的設(shè)計計建議每套樣樣板房均有有不同風(fēng)格格的設(shè)計——現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格、、現(xiàn)代中式式風(fēng)格、歐歐式風(fēng)格、、東南亞風(fēng)風(fēng)格等。建議以現(xiàn)代代簡約風(fēng)格格和歐式風(fēng)風(fēng)格為主，，畢竟現(xiàn)代代風(fēng)格和歐歐式風(fēng)格受受到大部分分客戶的喜喜歡，同時時，也比較較容易控制制成本和質(zhì)質(zhì)量。為了了更好的配配合銷售，，有時可提提供幾種風(fēng)風(fēng)格的樣板板房供客戶戶選擇?，F(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)風(fēng)格歐式風(fēng)格東南亞風(fēng)格格推盤戰(zhàn)略二二-樣板房