物業(yè)前期介入工作指引作業(yè)指導(dǎo)書模板

14/14物業(yè)前期介入工作指引作業(yè)指導(dǎo)書1.0目的規(guī)范新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新物業(yè)管理項目的開展。2.0范圍適用于集團(tuán)內(nèi)的物業(yè)管理公司。3.0職責(zé)3.1各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本作業(yè)指導(dǎo)書，結(jié)合所有目的實際狀況制定具體工作方案和方案，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順當(dāng)履行。4.0方法和過程監(jiān)控4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣策劃、施工、竣工驗收等，就參加介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)備、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的性建議或意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理制造條件，同時有效的前期介入可以削減接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序4.2.1確定工作內(nèi)容要求；4.2.2物業(yè)公司成工作小組；4.2.3制定工作方案；4.2.4方案實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理協(xié)議的確認(rèn)。4.2.5物業(yè)與地產(chǎn)各方的溝通協(xié)調(diào)爭論??應(yīng)形成書面資料文件資料，以備復(fù)查。4.2.6對涉及物業(yè)權(quán)益的資料文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費、物業(yè)管理協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)備協(xié)議中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷推廣策劃階段和施工階段，三個主要階段終止后協(xié)作地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安防布局、消防布局、布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營銷推廣策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式爭論??、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。5.0規(guī)劃設(shè)計階段介入5.1規(guī)劃設(shè)計評估籌備5.1.1規(guī)劃設(shè)計評估需要取得的資料文件資料。5.1.1.1報批報建資料文件《可行性爭論??報告》及批復(fù)、《具體規(guī)劃設(shè)計圖》及批復(fù)、項目選址建議或意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料文件資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃資料文件市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料文件資料。5.1.1.3設(shè)計資料文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。5.1.2地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷推廣、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目狀況并解答疑問。5.1.3物業(yè)公司組織人員對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實地考察。5.2項目評估細(xì)則。5.2.1總體評估。5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)溝通溝通協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境美麗。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。5.2.1.5設(shè)備、設(shè)備保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。5.2.1.6注意環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)備。5.2.1.7平安防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進(jìn)技防手段，平安及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)省管理成本。5.2.1.10所有技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評估5.2.2.1安防布局1)便于安防管理區(qū)域分割，消除管理死角。2)便于安防管理視線的巡查，避開管理的盲點。3)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。4)安防設(shè)備設(shè)備配置齊全，可實行有效措施防范。5)安防技防措施完備，形成多層次的安防體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局1）消防設(shè)備、設(shè)備配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。2）消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)彎半徑符合國家規(guī)范。3）消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。4）消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3布局1）各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。2）主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)備配置上考慮到限速要求及回車余地。3）機(jī)動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。4）有條件的，設(shè)置地下機(jī)動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置1）依據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。2）一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、等的配套服務(wù)功能。3）如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避開造成或產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。4）如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜依據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設(shè)備配套1)水、電、氣、煤、電信、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿意使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。2)配電、水泵、電梯、中心空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。3)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。4)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采納節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采納節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。5)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中心空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。設(shè)備機(jī)房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥房，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)實行隔音措施。5.2.2.6智能化配置1）安防智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中心監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。2）網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)。3）設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中心監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。4）中心監(jiān)控中心位置宜設(shè)于物業(yè)管理物務(wù)中心內(nèi)，或與管理中心相鄰、相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中心監(jiān)控中心的距離和由此造成的信號衰減。5）智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采納成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體1）屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂小區(qū)滿意其特殊要求。2）墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。3）樓板厚度與隔音須符合國家規(guī)范。4）住宅分戶門宜采納統(tǒng)一制作的平安門。5）住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺寸合理（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。6）廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_窗口設(shè)置。7）衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥房、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥房墻面布置。8）廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。9）管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)。10）置合理，便于檢修。11）宜采納垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。12）底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。13）房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。14）有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。15）陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采納垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置1）室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮，臥房內(nèi)宜避開對床直吹。2）室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座，平安隱蔽。3）室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及修理修繕便利，距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時，應(yīng)實行平安隔離措施。4）空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。5）室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。6）當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。7）如使用小型中心空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。8）室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分協(xié)作理。9）電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。10）聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。11）高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置1）綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型美麗。2)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。2）綠化品種相宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂密期長，成活率高，抗病蟲性好。3）綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)省。4）綠化布局不遮攔住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。5）綠化品種宜無污染，兼具汲取有害污染功能（如尾氣）。6）主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置1）景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。2）采納水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、清潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。3）水體設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏。4）不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水體，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水體深度超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)備。5）景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采納牢度較高、不易污染、損毀、變型、破舊的材料。6）泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間1）應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避開排泄不暢通。2）宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。3）公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量削減對住戶的影響。4）綠化及清潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。5）各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。6）樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)備。7）公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)愛護(hù)措施。8）高層住宅通至屋頂平臺宜為平安玻璃門。9）樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保1）住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。2）住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。3）住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。4）周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)峻影響住戶的污染源。5）宜采納對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。6）垃圾收集宜采納有害、有、無機(jī)的分類收集，宜采納垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。7）垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。8）宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房1）物業(yè)管理服務(wù)中心管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料文件資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、監(jiān)控中心。作業(yè)用房功能：安防值勤室、工具房、修理修繕清潔綠化工具房、職工或員工休息室、職工或員工生活用房?？偯娣e：依據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（按各地法規(guī)要求執(zhí)行）位置：住宅區(qū)中心，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。2）業(yè)委會、居委會（依據(jù)當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行）功能：辦公室、資料文件資料室、會議室、接待室面積：依據(jù)具體狀況而定位置：和物業(yè)管理服務(wù)中心相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處5.2.2.14新材料、新技術(shù)1）應(yīng)盡量采納較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。2）試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。3）采納新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。4）采納新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的修理修繕養(yǎng)護(hù)便利及成本。5.2.2.15管理成本測算1）對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后造成或產(chǎn)生的管理成本。2）管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。5.2.2.16與相似典型項目的比較1）相似點2）差異點3）優(yōu)勢4）劣勢5）改進(jìn)建議5.3規(guī)劃設(shè)計評估的程序：5.3.1地產(chǎn)公司提前1個月向物業(yè)公司提出書面知會，要求物業(yè)公司參加某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。5.3.2物業(yè)公司接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組建評估小組，并向地產(chǎn)公司提交評估所需的開發(fā)資料文件資料名目。5.3.3地產(chǎn)公司接到資料文件資料名目后3日內(nèi)向物業(yè)公司提供具體資料文件資料，對未能提供的資料文件資料，書面知會物業(yè)公司，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷推廣等部門召開項目說明會，介紹項目狀況并解答疑問。5.3.4物業(yè)公司接到開發(fā)資料文件資料后一周內(nèi)，組織評估小組爭論??，履行項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組依據(jù)開發(fā)資料文件資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察狀況，于一周內(nèi)具體編寫履行《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。5.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評價組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評價。5.3.7評估小組依據(jù)物業(yè)公司評價會議的建議或意見，于3日內(nèi)履行對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。5.3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評價組建員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。6.0營銷推廣策劃階段介入6.1營銷推廣策劃介入程序與內(nèi)容6.1.1物業(yè)管理模式爭論??：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷推廣工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式爭論??作為項目策劃的一部分，以滿意銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的爭論??又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念爭論??履行后需要報集團(tuán)物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃》。6.1.2《物業(yè)管理方案策劃》：一般在項目正式履行營銷推廣推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)監(jiān)控方法、管理費測算等，詳見《物業(yè)管理方案策劃》。6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。6.1.4物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣揚和承諾的內(nèi)容，依據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料文件資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理關(guān)于的宣揚和承諾內(nèi)容需要取得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時支配物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，依據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場幫助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶狀況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答關(guān)于物業(yè)管理承諾問題。7.0施工階段介入7.1物業(yè)在施工階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工介入程序與內(nèi)容7.2.1設(shè)立介入小組，專業(yè)組人員專業(yè)搭協(xié)作理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。7.2.2介入小組依照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)覺問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常所有工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作方案、檢查狀況及對問題處理的建議。7.2.3實行填報前期介入狀況月報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)覺的問題以月報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報問題解決狀況。7.2.4物業(yè)公司定時參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作溝通協(xié)調(diào)會、例會，及時溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)覺的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問題整改落實狀況。7.2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點7.2.6.1了解委托項目各類機(jī)電設(shè)備設(shè)備配置或容量、設(shè)備設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，依據(jù)其設(shè)計實行的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：1）無論實行何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。2）采納防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格依照設(shè)計要求計算混凝土的協(xié)作比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪拌時間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪拌)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)備工縫時，應(yīng)嚴(yán)格依照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商常常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。3）采納水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會致使地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損毀埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的修理修繕工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。1）鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特殊是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。2）砼澆注：除開發(fā)商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參加監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查修理修繕的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，致使修理修繕困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑