寫字樓報告庫海松大廈營銷總綱

海松大廈銷售暨金谷品牌推廣總綱世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2004.8我們的目標海松大廈完美銷售及價值最大化；金谷品牌通過海松大廈的銷售實現(xiàn)品牌推廣；通過金谷品牌的推廣遠期達到泰然地產(chǎn)成形“科技產(chǎn)業(yè)園運營商”的品牌美譽。近期目標：附加目標：長遠目標：海松大廈與金谷品牌的關(guān)系海松大廈價值最大化金谷的品牌提升報告核心問題：金谷的品牌推廣金谷品牌附加值金谷品牌的核心價值金谷的界定項目的片區(qū)價值我們的技術(shù)思路片區(qū)價值點分析項目在城市中的位置微觀層面的分析宏觀層面的分析金谷是什么？片區(qū)的核心價值金谷的品牌推廣品牌推廣策略行動方案全球高新園區(qū)模式產(chǎn)業(yè)模式研究孵化器多在重要的大學或研究機構(gòu)附近，經(jīng)常依托科學園區(qū)而存在高新技術(shù)加工區(qū)更多的是工業(yè)加工區(qū)，實質(zhì)是制造業(yè)科學園是實業(yè)園，主要企業(yè)基本活動是研究或產(chǎn)品開發(fā)，而非制造、銷售總部或其它實業(yè)功能技術(shù)城將產(chǎn)、學、研、住結(jié)合在一起，以原有地方城市為母城，按全新設想建設的、環(huán)境優(yōu)美的、與母城形成整體城市生活圈的新興城市產(chǎn)業(yè)帶多自發(fā)或半自發(fā)形成的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)及機構(gòu)的大規(guī)模集結(jié)地全球高新園區(qū)分類及相關(guān)特征類型孵化器高新技術(shù)加工區(qū)科學園技術(shù)城產(chǎn)業(yè)帶淵源大學城附近的辦公區(qū)出口加工區(qū)工業(yè)區(qū)追求理想的城市形式前者的擴展與成熟發(fā)展典型案例深港產(chǎn)學研基地西安軟件園臺灣高雄出口工業(yè)區(qū)專業(yè)園：大連軟件園、南開產(chǎn)業(yè)園綜合園：北京中關(guān)村；上海張江高科技園區(qū)臺灣新竹科技城硅谷誘因大學與企業(yè)之間聯(lián)系紐帶培養(yǎng)和扶植小企業(yè)生產(chǎn)國際化、標準化生產(chǎn)尋找廉價勞動力發(fā)展中或新工業(yè)化的國家或地區(qū)發(fā)展經(jīng)濟需要工業(yè)郊區(qū)化現(xiàn)代交通工具和道路發(fā)達科研成果商品化創(chuàng)造性的“技術(shù)立國”80年代的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)設想國家經(jīng)濟發(fā)達科學園或技術(shù)城的長期完善發(fā)展實現(xiàn)市場化和資本化區(qū)位重要的大學或研究機構(gòu)附近科學園區(qū)有空港、海港廉價勞動力的區(qū)位城市郊區(qū)高速公路兩側(cè)大學附近美麗自然風光的地方新城和機場俱備上述條件規(guī)模較小，幾千平至1公頃幾十平方公里以上幾平方公里到幾十平方公里，專業(yè)園規(guī)劃1-2公頃大約20平方公里的土地硅谷：1500平方公里全球高新園區(qū)分類及相關(guān)特征(續(xù)表)類型孵化器高新技術(shù)加工區(qū)科學園技術(shù)城產(chǎn)業(yè)帶實質(zhì)重要的大學或研究機構(gòu)附近，經(jīng)常會依托在科學園區(qū)工業(yè)加工區(qū)實業(yè)園，主要企業(yè)基本活動是研究或產(chǎn)品開發(fā)，而非制造、銷售總部或其它實業(yè)功能將產(chǎn)、學、研、住結(jié)合在一起，以原有地方城市為母城，按全新設想建設的、環(huán)境優(yōu)美的、與母城形成整體城市生活圈的新興城市自發(fā)或半自發(fā)形成的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)及機構(gòu)的大規(guī)模集結(jié)地核心驅(qū)動因素企業(yè)成立和成長產(chǎn)業(yè)發(fā)展廉價勞動力研發(fā)力量產(chǎn)業(yè)發(fā)展、研發(fā)力量最終目的成熟企業(yè)高新產(chǎn)品高新技術(shù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)模式判斷無論是孵化器、高技術(shù)加工區(qū)、科學園、技術(shù)城還是產(chǎn)業(yè)帶其本質(zhì)都是產(chǎn)業(yè)增值驅(qū)動增長，而非地產(chǎn)增值驅(qū)動增長。本項目的增長更多是地域及地理位置的優(yōu)勢帶來的地產(chǎn)增值增長，進而驅(qū)動產(chǎn)增長。金谷孵化器高技術(shù)加工區(qū)金谷項目在城市中的位置城市背景南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)南山中心區(qū)商圈華強北商圈人民南商圈東門商圈商業(yè)經(jīng)營面積達40萬平方米，日均人流量約60萬人次，主要經(jīng)營服裝、皮具、化妝品、百貨、珠寶首飾、精品、餐飲等商業(yè)經(jīng)營面積35萬平方米，日均人流量約20萬人次，主要經(jīng)營服飾、酒店、娛樂業(yè)及特色小商品，是深圳各類酒店業(yè)最發(fā)達的區(qū)域商業(yè)經(jīng)營面積約50萬平方米，日均人流量約50萬人次，主要經(jīng)營電子產(chǎn)品、服裝、皮具、珠寶首飾、餐飲、家居用品等商業(yè)經(jīng)營面積約35萬平方米，日均人流量約15—20萬人次商圈內(nèi)聚集了海雅百貨等著名的商家，主要經(jīng)營服飾、皮具、珠寶等，但檔次低、品種不齊全片區(qū)在城市中的角色車公廟14萬人流量，22萬M2商業(yè)規(guī)模，填補市級商圈布點空白科技園科技園單一產(chǎn)業(yè)化，從事科研中心區(qū)我們的位置片區(qū)價值點分析片區(qū)的發(fā)展歷程1985年以前，車公廟雜草叢生，遍地魚塘。泰然前身深圳工業(yè)區(qū)開發(fā)公司正式成立，車公廟工業(yè)區(qū)破土動工。直至1998年，隨著它不斷的發(fā)展和領(lǐng)頭企業(yè)泰然前身連續(xù)十余年的努力，使車公廟真正成為工業(yè)區(qū)的代名詞。之后，泰然提出將“傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)升級成泰然科技工貿(mào)園”主業(yè)形態(tài)的改變。創(chuàng)造性地為車公廟這個老工業(yè)區(qū)找到了新的出路，把房地產(chǎn)和工業(yè)、貿(mào)易、科技有機結(jié)合，為車公廟的發(fā)展開創(chuàng)了一個新的空間。短短十八年間，車公廟已從幾棟舊廠房，飛速發(fā)展到今天寫字樓林立，無數(shù)民營企業(yè)興起的聚集地。車公廟從以前的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)正逐步融入中心西區(qū)的濃郁商務氣息中。片區(qū)資源與概況20年原生產(chǎn)業(yè)鏈今天,超過1000家企業(yè)，員工近30000名,形成原生的以電子高科技為主體的原生產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈.

原生產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈是經(jīng)過市場洗禮自然形成的產(chǎn)業(yè)簇群,具有最強大的生命力.核心價值關(guān)鍵詞:原生產(chǎn)業(yè)鏈片區(qū)價值點剖析中小型高科技企業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈的主體現(xiàn)時泰然工業(yè)區(qū)內(nèi)絕大部分為私有中小企業(yè),構(gòu)成以高科技電子類企業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)鏈.核心價值關(guān)鍵詞:中小企業(yè),高科技片區(qū)價值點剖析企業(yè)進入升級時代。已經(jīng)形成新興商務中心本區(qū)域經(jīng)過多年的發(fā)展商已形成以深南大道為紐帶,以數(shù)碼城及工貿(mào)園為主體的工商貿(mào)相結(jié)合的集中區(qū)域，俗稱“中心西區(qū)”，已經(jīng)形成新的商務中心規(guī)模．值得一提的是，本商務區(qū)域完全是自發(fā)而成，具有強大的生命力（類似華強北商圈形成之初）明年廣場深南大道泰然九路招商大廈喜年中心展業(yè)中心本元大廈自由之光農(nóng)科廣場銀座國際工商大廈財富廣場東?；▓@車公廟工業(yè)區(qū)金潤大廈農(nóng)園路地下通道地鐵口核心價值關(guān)鍵詞:新興商務中心片區(qū)價值點剖析有色大廈本元大廈自由之光喜年中心豪都大廈萬潤大廈大慶大廈世紀豪庭展業(yè)中心遼寧大廈深航綜合辦公樓香蜜湖路泰然四路香林路出口出口出口出口地鐵車公廟站農(nóng)林路農(nóng)科廣場新潤項目高速公路深南大道萬軒項目東方銀座中國經(jīng)貿(mào)大廈交通大廈榮軒大廈福田汽車站教育大廈建業(yè)大廈明年廣場出口出口出口出口地鐵竹子林站世貿(mào)中心工商物價大廈銀座國際財富廣場鵬潤達大廈廣州大廈地鐵商業(yè)街規(guī)劃泰然九路本區(qū)域的未來規(guī)劃深圳市長途客運樞紐中心金谷本身的發(fā)展片區(qū)價值點剖析具備成為主力商圈的條件人流量商業(yè)規(guī)模新增地鐵（+花樣年）約9萬M2商業(yè)面積地上零散商業(yè)配套約6萬M2寫字樓裙樓約7萬M2商業(yè)面積地鐵開通每日將引來約5萬人流量成熟寫字樓區(qū)約6萬辦公人員住宅區(qū)約3萬居住人口本區(qū)域發(fā)展?jié)摿ζ瑓^(qū)價值點剖析人流量：居住人口、寫字樓辦公人數(shù)、新增寫字樓規(guī)劃人數(shù)共計約9萬、地鐵帶來人口約：5萬/天本片區(qū)發(fā)展?jié)摿嚬珡R14萬人流量，22萬M2商業(yè)規(guī)模具備打造主力商圈的必要條件車公廟規(guī)劃商業(yè)面積：包括現(xiàn)有商業(yè)面積和3年內(nèi)規(guī)劃商業(yè)面積共計約22萬平方米政府打造福田汽車站為市級長途汽車站所帶來的人流約5萬/天的人流片區(qū)價值點剖析南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)南山中心區(qū)商圈華強北商圈人民南商圈東門商圈商業(yè)經(jīng)營面積達40萬平方米，日均人流量約60萬人次，主要經(jīng)營服裝、皮具、化妝品、百貨、珠寶首飾、精品、餐飲等商業(yè)經(jīng)營面積35萬平方米，日均人流量約20萬人次，主要經(jīng)營服飾、酒店、娛樂業(yè)及特色小商品，是深圳各類酒店業(yè)最發(fā)達的區(qū)域商業(yè)經(jīng)營面積約50萬平方米，日均人流量約50萬人次，主要經(jīng)營電子產(chǎn)品、服裝、皮具、珠寶首飾、餐飲、家居用品等商業(yè)經(jīng)營面積約35萬平方米，日均人流量約15—20萬人次商圈內(nèi)聚集了海雅百貨等著名的商家，主要經(jīng)營服飾、皮具、珠寶等，但檔次低、品種不齊全構(gòu)成新興商圈前瞻車公廟14萬人流量，22萬M2商業(yè)規(guī)模，填補市級商圈布點空白關(guān)鍵詞：新興商業(yè)圈片區(qū)價值點剖析片區(qū)價值點匯總原生產(chǎn)業(yè)鏈中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)平臺高科技新興商務中心新興商業(yè)圈關(guān)鍵詞：辦公生活產(chǎn)研居住金融服務金谷是一綜合性社區(qū)這里是高科技產(chǎn)業(yè)基地!這是工作的是一群充滿活動的自由群體!這里是獨具特色的商業(yè)樂園,象這里的人群一樣具有創(chuàng)意.這里是一個以地鐵商業(yè)為紐帶的商業(yè)中心金谷核心價值金谷是高科技產(chǎn)業(yè)中心!金谷是新興商務中心!金谷是區(qū)域商業(yè)中心!形象價值價值這就是金谷!報告思路金谷的概況項目核心價值判斷營銷策略總綱形象定位宣傳策略展示策略明年廣場占地面積：24698.3m2容積率：4.22總建筑面積：139347.6m2商業(yè)面積：26301.43m2廠房面積:77412.75深南大道泰然九路招商大廈喜年中心展業(yè)中心本元大廈自由之光農(nóng)科廣場銀座國際工商大廈財富廣場東?；▓@車公廟工業(yè)區(qū)地鐵人流項目概況——項目區(qū)位及指標金潤大廈農(nóng)園路地下通道地鐵口本項目的商業(yè)面積近3萬,占總建筑面積的18.8％,商業(yè)面積比重較大.濱海大道金谷一號東臨車公廟其他舊廠房北臨寫字樓云集區(qū)西臨金谷其它未開發(fā)用地南臨某舊廠房項目概況——地塊四至本項目四周當前以空地為主.

項目解析——項目概況項目平方米項目平方米總用地面積24698.3建筑用地面積24698.3總建筑面積139347.6綠化面積9774.31地上建筑面積103714.18容積率4.2架空建筑面積631.26調(diào)整容積率4.22地下建筑面積35002.16建筑密度40%建筑基底面積10286.38停車位1019道路廣場用地面積4006.35綠地率39.57%商業(yè)面積26301.43商業(yè)所占面積比18.8%單位面積區(qū)間（平方米）個數(shù)總建筑面積占寫字樓總面積比例200-2506014064.9823.1%300-35012039504.8864.8%350-4001361.660.6%600-65021252.522.1%700-75085742.469.4%從單個單位面積區(qū)間看,分戶面積在200-350平米之間,分戶面積比較合理.

項目解析——平面結(jié)構(gòu)效果圖一效果圖二:效果圖三:產(chǎn)品特點優(yōu)勢：外觀形式趨向?qū)懽謽?，傳統(tǒng)廠房外觀有所突破，有利于提升項目品質(zhì)。商業(yè)廣場設計合理，入口扶梯、室外廣場和空中步行連廊天橋等垂直交通的合理組織保證了二、三、四層商業(yè)的可達性和商業(yè)人流組織的合理性，形成“無上下空間體系”，提升商業(yè)價值，彌補商業(yè)比重大的不足。四層空中共享生態(tài)花園彌補本項目在生態(tài)上缺陷。分戶面積合理在層高、電梯的大小、載重量等方面有廠房特征，產(chǎn)品差異化標志明顯。劣勢：不臨深南路，昭示性弱硬件設施上，無5A智能化，無中央空調(diào)，價格提升空間相對較低。廠房產(chǎn)權(quán)，并使用年限不足。報告思路市場及競爭態(tài)勢競爭下的項目剖析項目核心價值判斷營銷策略總綱項目定位推廣策略追求價值最大化時面臨的問題有一定特色的廠房VS深南路沿線辦公樓昭示性弱35年產(chǎn)權(quán)廠房性質(zhì)產(chǎn)品配置相對低進深大，開間小，不環(huán)保昭示性強50年或70年產(chǎn)權(quán)辦公產(chǎn)權(quán)物業(yè)裝修品質(zhì)高產(chǎn)品配置明顯高進深小，開間大均價8500-9000單從產(chǎn)品形態(tài)看不足于支撐項目的高價銷售!什么是項目真正的核心競爭力?-------------------------------剖析金谷一號客戶的購買動機.第一個代表置業(yè)者：衣先生購買單位:8AB9ABCDE年齡：40歲左右學歷:本科行業(yè)：裝飾購買面積：2535平米購買金額:17000000萬元購買目的:自用客戶描述：行動舉止較有紳士風度、有禮貌、有修養(yǎng).購買原因多方面,主要是因為便宜,加之本人住在附近,有較強的片區(qū)概念,認識開發(fā)商老板,對其公司開發(fā)的產(chǎn)品有一定的認可度,較普通客戶更容易接受項目概念.第二個代表置業(yè)者：楊先生購買單位:6B年齡：35歲左右學歷:本科行業(yè)：不詳購買面積：475平米購買金額:3500000萬購買目的:自用客戶描述：湖北人、性格較隨和、說話非常風趣.原本租用羅湖寫字樓、覺得交通方便.購買原因主要是聽朋友介紹,且認為價格便宜.喜歡福田區(qū),鎖定購買范圍為此區(qū)的寫字樓,認可其未來價值.第三個代表置業(yè)者：張先生購買單位:年齡：35歲左右學歷:大專行業(yè)：不詳購買面積：600平米購買金額:400萬購買目的:自用客戶描述：沖動型客戶,比較有魄力.聽朋友介紹而前來，了解詳細情況后當場爽快落定。對產(chǎn)品價格及其片區(qū)價值都非常認可，所買單位為項目的最后兩套，言語之間非常珍惜?？蛻糍徺I本區(qū)域廠房的真正原因價格&片區(qū)價值(金谷規(guī)劃)報告思路市場及競爭態(tài)勢競爭下的項目剖析項目核心價值判斷營銷策略總綱項目定位推廣策略報告思路市場及競爭態(tài)勢競爭下的項目剖析項目核心價值判斷營銷策略總綱項目定位推廣策略減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢（S）：泰然品牌，金谷未來誘人。層高3.8米，使用率高；城市主干道，海景物業(yè)；昭示性強，百安居進駐形成地標；車公廟片區(qū)已形成相當成熟的商務氛圍；區(qū)內(nèi)已形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)簇群劣勢（W）：泰然金谷還處于開發(fā)初期，片區(qū)尚未形成配套；廠房性質(zhì)限制檔次，價格機會（O）：唯一在售廠房性質(zhì)商務空間；中心西區(qū)寫字樓市場走向良好；廠房供不應求宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好,企業(yè)信心較高.威脅（T）：未來發(fā)展的不確定性中心西區(qū)其他寫字樓的競爭。針對高新技業(yè)產(chǎn)業(yè)，強調(diào)產(chǎn)權(quán)差異性，樹立自由創(chuàng)富平臺形象。強調(diào)金谷未來規(guī)劃提升客戶信心減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢（S）：泰然品牌，金谷未來誘人；車公廟片區(qū)已形成相當成熟的商務氛圍；海景物業(yè)；產(chǎn)品本身優(yōu)勢明顯，唯一在售廠房性質(zhì)商務空間；區(qū)內(nèi)已形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)簇群劣勢（W）：泰然金谷還處于開發(fā)初期，不臨深南路，昭示性弱片區(qū)尚未形成較完備的配套；廠房性質(zhì)及其硬件配套限制其檔次，價格；機會（O）：宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好,企業(yè)信心較高.中心西區(qū)寫字樓市場走向良好；地鐵開通及周邊住宅、寫字樓帶來人流為車公廟成為主力商圈提供必要準備；威脅（T）：未來發(fā)展的不確定性中心西區(qū)其他寫字樓的競爭。細化深挖客戶，針對高新技業(yè)產(chǎn)業(yè)，弱化產(chǎn)權(quán)差異性，樹立自由創(chuàng)藝平臺形象。宣傳規(guī)劃利好合理選擇入市時機合理價格快速銷售大力推廣“未來金谷之特色商圈”形象，提升區(qū)域價值和項目價值強調(diào)金谷未來規(guī)劃彌補自身劣勢，增加客戶信心策略總綱高舉區(qū)域未來，宣揚金谷品牌！以金谷宣傳帶動海松銷售！以海松銷售及展示推動金谷品牌！形象定位

金谷----金谷高科技產(chǎn)業(yè)園金谷形象廣告語:讓科技成為產(chǎn)品!推廣策略全面展示片區(qū)價值與規(guī)劃以金谷品牌推廣帶動項目的銷