2022年行業(yè)分析房?jī)r(jià)泡沫與空置泡沫并存

房?jī)r(jià)泡沫與空置泡沫并存中國(guó)樓市無(wú)疑是要測(cè)量測(cè)量體溫的，而測(cè)量體溫的方式可以是中醫(yī)式的，也可以是西醫(yī)式的，還可以是中西醫(yī)結(jié)合的，而不是簡(jiǎn)潔地摸摸腦門(mén)子，吃一劑敗火藥了事。

“房?jī)r(jià)泡沫”“空置泡沫”并存

石旭升驅(qū)車(chē)16000公里，完成了對(duì)30個(gè)城市、100個(gè)樓盤(pán)的全國(guó)大“踩盤(pán)”行動(dòng)。東南西北跑過(guò)一圈后，石旭升對(duì)城市地產(chǎn)最直接的印象是“南北要求差異，東西貧富差距?！?/p>

南北差異主要由自然氣候帶來(lái)。北方偏功能，要求恒溫恒濕、抗風(fēng)沙；南方偏景觀，要求采光與通風(fēng)。與東西差異相比，南北差異并不是什么問(wèn)題。由于東西貧富差距直接導(dǎo)致了全國(guó)作為一個(gè)整體市場(chǎng)的供應(yīng)不足和供應(yīng)過(guò)剩，呈現(xiàn)出價(jià)格飛漲和空置嚴(yán)峻兩種現(xiàn)象并存。

一般說(shuō)來(lái)，價(jià)格飛漲的直接緣由是土地供應(yīng)不足造成的，這可以應(yīng)驗(yàn)供求關(guān)系打算價(jià)格、物以稀為貴的道理?！板X(qián)不值錢(qián)，土地才值錢(qián)”說(shuō)的正是寧波、杭州、南京、青島等地的狀況。這些城市財(cái)政富足，政府并不急著通過(guò)土地套現(xiàn)，出讓土地像高檔酒店上餐一樣，一小盤(pán)一小盤(pán)地上來(lái)，把人的胃口弄得越來(lái)越高，價(jià)格里自然會(huì)擰出一些水分。

2022年寧波商品房預(yù)售均價(jià)已高達(dá)4000多元/平米，并且還供不應(yīng)求。在寧波買(mǎi)樓，售樓小姐往往把臉背過(guò)去說(shuō)：沒(méi)有。

而與此形成對(duì)比的是房屋空置嚴(yán)峻的狀況，究其緣由還主要是供應(yīng)過(guò)量。主要有長(zhǎng)沙、南昌、石家莊、鄭州、濟(jì)南、云南、貴陽(yáng)等中西部城市。以貴陽(yáng)為例，截至2022年其空置房達(dá)280萬(wàn)平方米。

這些城市相對(duì)落后，城市化是他們進(jìn)展城市的法寶。據(jù)觀看，城市化在那些城市被理解為吸引大商家和小業(yè)主進(jìn)城，并且對(duì)主管城市的人來(lái)講，城市化首先要做的是塑造城市形象，塑造形象需要許多錢(qián)，主要來(lái)自出讓土地，由于急著要錢(qián)，廉價(jià)也可以出手。出讓土地一舉兩得，既鼓了財(cái)政的腰包，又紅火了招商引資。于是政府對(duì)于那些少數(shù)企圖圈占大量土地鋪張資源和沖擊市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，他們幾乎可以做到惟命是從地貼身服務(wù)。

在昆明，能見(jiàn)到500萬(wàn)平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目，在重慶，能見(jiàn)到300萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的規(guī)模比當(dāng)年該市的全部銷(xiāo)售量還要大。某位地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士笑言，“深圳的大盤(pán)放到這些地方就只能算是小盤(pán)了?！?/p>

東西差異要求不同調(diào)控政策

石旭升認(rèn)為造成這兩種現(xiàn)象的緣由只有一個(gè)：“圈地”!

而“圈地”的產(chǎn)生，各地有關(guān)政府部門(mén)要付最大的責(zé)任。這里也有兩種不同的“圈地”形式，東部以“政府圈地”為主，中西部地區(qū)則以“企業(yè)圈地”消失。前者造成供應(yīng)不足、價(jià)格高升；后者則造成了土地吃緊，造成很多開(kāi)發(fā)商大量囤積土地，造成土地供應(yīng)過(guò)剩。

通常對(duì)樓市降溫最有效的方法，一是收緊銀行按揭，二是掌握土地供應(yīng)。

但是，這兩把“手術(shù)刀”應(yīng)當(dāng)分別使用，假如在同一個(gè)城市同時(shí)下手，就會(huì)遇到麻煩。例如面對(duì)“價(jià)格過(guò)熱”的樓市，你越是削減土地供應(yīng)，價(jià)格反而越高。這也就是在市場(chǎng)供應(yīng)不足的前提下，即使是實(shí)行最市場(chǎng)化的手段，如招標(biāo)拍賣(mài)土地，地價(jià)也會(huì)虛高一樣。同樣，面對(duì)一座“空置嚴(yán)峻”的城市，你越是收緊銀根，開(kāi)發(fā)商的資金鏈越可能斷裂，老百姓的有效需求越可能降低。

這兩種方法都具有雙重性。以銀行按揭為例，一方面它擴(kuò)大了有效需求，另一方面它作為緣由和前提擴(kuò)大了市場(chǎng)供應(yīng)。前者的結(jié)果是削減了市場(chǎng)上的空置房，后者的結(jié)果是使空置更加嚴(yán)峻。所以必需慎重對(duì)待對(duì)銀行按揭的調(diào)整。土地供應(yīng)也是如此，供應(yīng)過(guò)大，空置嚴(yán)峻；供應(yīng)不足，價(jià)格飆升，消失價(jià)格虛熱。

“中國(guó)幅員寬闊，國(guó)家部門(mén)之間、國(guó)家部門(mén)與地方部門(mén)之間，地方部門(mén)與開(kāi)發(fā)商之間，開(kāi)發(fā)商與老百姓之間存在著嚴(yán)峻的利益分歧，房地產(chǎn)更是缺乏市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)和信息披露制度，其問(wèn)題的根源是不一樣的，可謂有的健康、有的過(guò)熱、有的過(guò)冷，是需要因地制宜的?！笔裆f(shuō)，“因此，制定政策時(shí)不應(yīng)是一刀切，而是兩刀、甚至幾刀切。國(guó)家此次土地宏觀調(diào)控，實(shí)際只起到一半作用，即掌握了中西部的空置泡沫，東部的價(jià)格泡沫卻更嚴(yán)峻。”

石旭升認(rèn)為中國(guó)樓市不是一個(gè)“收”與“放”的問(wèn)題，而是一個(gè)量化調(diào)整、局部調(diào)整的問(wèn)題。

那么，“能否為城市執(zhí)政者供應(yīng)一個(gè)診斷樓市冷熱的量化標(biāo)準(zhǔn)呢?”他提出。由于只有這樣，我們才會(huì)隨時(shí)知道我們的供應(yīng)量是大是小，銀行按揭是高是低。然而，“這么簡(jiǎn)潔的事情卻沒(méi)人來(lái)做?！笔裆畤@。

比如土地供應(yīng)量，我們可否從往年的市場(chǎng)消化量來(lái)確定今年的的土地供應(yīng)量?這些都是硬的指標(biāo)，一般狀況下，該地區(qū)新增的土地供應(yīng)量不得大于