2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)百日調(diào)控效果和今后的房價(jià)走勢分析

房地產(chǎn)百日調(diào)控效果和今后的房價(jià)走勢分析從三個(gè)方面來談?wù)劮績r(jià)的規(guī)律，一是分析一下房價(jià)上漲的根本緣由究竟是什么；二是分析一下這次調(diào)控解決了這個(gè)根本緣由了嗎；三是這次調(diào)控的影響究竟有哪些。

第一、先談一下房價(jià)上漲的主要緣由是什么。

這個(gè)問題可能大家成天猜來猜去、爭來爭去，的確是一個(gè)核心問題，把這個(gè)問題說清晰了，基本的推斷就都有了。我的觀點(diǎn)實(shí)際上是特別清楚的，現(xiàn)在來講，目前我們房價(jià)的主要緣由還是供需關(guān)系，但是許多人都不承認(rèn)這個(gè)，包括政府都不承認(rèn)，為什么不承認(rèn)？

一個(gè)緣由是有種觀點(diǎn)認(rèn)為投資是我們的房價(jià)上漲非的根源，包括現(xiàn)在政府也這么認(rèn)為，他們實(shí)行的調(diào)控措施也從這兒做切入口。我反問一句，我們?yōu)槭裁床煌顿Y我們的手機(jī)，投資我們的電視機(jī)？而投資住房？想當(dāng)年1984年我們就投資過電視機(jī)，1983年，1984年電視機(jī)是買不到的，買到過兩天賣出就賺錢了，許多人就投資，為什么現(xiàn)在不投了？是由于有大量的供應(yīng)，它不會(huì)漲，由于那時(shí)候供需特別不平衡，所以，大家才投資電視機(jī)，現(xiàn)在沒有人投資電視機(jī)了。

那大家為什么投資房子？是由于房子始終供不應(yīng)求，房子始終在漲，自從有了房地產(chǎn)市場，在歷史上來看，基本上是在漲，短時(shí)間的回調(diào)，實(shí)際上始終在漲，這樣一個(gè)示范效應(yīng)在這里。另外，還有許多政府的制度在里面，實(shí)際上我們討論房地產(chǎn)時(shí)間長了就發(fā)覺，這個(gè)制度是導(dǎo)致房價(jià)上漲的深層緣由。比如我們的土地供應(yīng)政策，比如我們規(guī)劃政策，比如我們?nèi)绾慰创康禺a(chǎn)市場的思維方式等，這些問題都是特別重要的緣由。我之所以投資是由于這個(gè)東西緊俏我才投資，假如不緊俏沒有人投資它。所以，投資者不行能把房價(jià)推動(dòng)上漲。

其次個(gè)緣由，也是許多消費(fèi)者這么認(rèn)為，是房地產(chǎn)商推動(dòng)房價(jià)上漲。這個(gè)理由我覺得也是站不住腳的。說得準(zhǔn)確一點(diǎn)，是由于這個(gè)市場消失供不應(yīng)求的狀態(tài)，這些房地產(chǎn)商順勢惡霸了一把而已。我周邊的房子漲到一萬，你非要讓我賣五千這個(gè)東西也不合適，它不是根本緣由，它只是在這里面起到肯定推波助瀾的作用。

另外，還有一個(gè)特別重要的緣由，大家始終在談這個(gè)事，房地產(chǎn)不僅僅是個(gè)商品，它還是我們?nèi)松谋匦杵?，這個(gè)也是成為大家把房地產(chǎn)不當(dāng)作商品，不承認(rèn)供需沖突是根本緣由的一個(gè)理由。但現(xiàn)在這個(gè)理由也不存在。由于有了保障房來解決這個(gè)問題，解決我們的居住權(quán)問題，另外一部分給市場。既然這兩部分已經(jīng)分開，就不能把這個(gè)理由和商品房一起來談。保障房解決居住權(quán)，商品房是完全的商品，供需沖突就是根本緣由。

當(dāng)然，房價(jià)因素中還有成本的緣由，大家可以看到，現(xiàn)在房價(jià)成本占了多少，在北京來講，現(xiàn)在房價(jià)四萬五萬是特別多的，建安成本一般也許兩千多，三千的樣子，占比在10%以下，而房價(jià)中還有特別大的一部分是土地成本，而土地價(jià)格又主要由什么打算的呢？土地的價(jià)格主要還是供需關(guān)系。

土地供需關(guān)系實(shí)際上還打算著我們的房價(jià)，我們現(xiàn)在賣土地，把房子的建筑面積都算出來了，房子的供求量都出來了，也就是我們在供應(yīng)土地的時(shí)候，就把我們的市場供應(yīng)量打算了。

在這樣的狀況下我們就可以看到，實(shí)際上這里面最大的，最有力量對房地產(chǎn)起作用的是誰？是政府。只有政府，政府供應(yīng)供地，房屋供應(yīng)量多量少是他打算的。政府不僅供地的量，而且還有一個(gè)很重要的緣由，把容積率掌握了，也就是把住房的供應(yīng)量完全掌握了。

打算房屋供應(yīng)量的第一個(gè)因素是地，其次個(gè)因素是容積率?，F(xiàn)在北京，包括我們經(jīng)濟(jì)適用房的容積率都在3，甚至3以下，有必要搞這么浪費(fèi)的容積率嗎？我是90年月在海南做房地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)覺有一個(gè)香港人開發(fā)的項(xiàng)目，容積率特別特別高，至少8以上，但是我去參觀那個(gè)房子的時(shí)候，我有種感覺，我覺得這個(gè)房子進(jìn)去特別舒適，我回來不太理解，回頭又去了一次，它房屋特別密，層高也許就是兩米三，兩米四，房屋也不太大，但是進(jìn)去以后特別舒適。有可能他們在香港做房地產(chǎn)做得特別久，對房地產(chǎn)的舒適度和容積率關(guān)系處理的特別好。北京現(xiàn)在平均容積率大約是3，我們提高到6一點(diǎn)不過分，能夠提高一倍的住房供應(yīng)量。

我很驚奇，我們的政府好像從來沒有提容積率的問題。看來政府對房地產(chǎn)價(jià)格究竟是由什么打算的問題沒有糊涂的熟悉，或者根本沒有熟悉。假如不把這個(gè)問題搞清晰的話，我們現(xiàn)在做許多的調(diào)控，事實(shí)上可能都會(huì)消失一系列的問題，由于你根本不承認(rèn)供求這個(gè)根本的緣由，不實(shí)行措施提高供應(yīng)量，你怎么可能平抑房價(jià)或者讓房價(jià)不快速上漲，不行能。

不管是我們的政府也好，不管我們開發(fā)商也好，不管我們民眾也好，我們都必需遵循一些基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，假如我們不遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，我們會(huì)用許多其他的冠冕堂皇的理由來說，為了經(jīng)濟(jì)增長，我覺得那些東西都不行靠。經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。所以，我首先分析房價(jià)上漲的主要緣由，

其次、我們這次調(diào)控解決沒解決房價(jià)上漲的緣由問題

很明顯，我們這次沒有解決這個(gè)問題。當(dāng)然，我們這次調(diào)控也解決了部分的，為什么？我們抑制了一部分的需求，政府這次調(diào)控主要的或者基本上全部的這樣一個(gè)政策的導(dǎo)向都是抑制需求，是堵而不是疏。大家也說這是史上最嚴(yán)峻的調(diào)控，我想也不能再嚴(yán)到哪兒去了。再嚴(yán)就大家不買房了或者大家買一套房，這也不行，那就不是嚴(yán)的問題，那可能就是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律了。實(shí)際上在北京市場主要需求不是第一套房的需求，更多的是改善需求。北京人大部分都有房，但房子都是多年前的老住房，住房結(jié)構(gòu)很不好，大家都想改善，你把這種改善需求不斷打壓，認(rèn)為他是投資需求，這樣是沒有正確的熟悉市場。這次調(diào)控的總體思路，是不承認(rèn)我們的供求關(guān)系是房價(jià)上漲的根本緣由，不承認(rèn)我們供應(yīng)量的不夠是導(dǎo)致房價(jià)上漲特別重要的緣由，由于沒有半點(diǎn)的措施是提高住房供應(yīng)量的措施，這樣的政策怎么能不失敗？

假如在這樣的思維指導(dǎo)下，我們可預(yù)期我們的房價(jià)還是會(huì)上漲，這個(gè)需求并不是消逝了，實(shí)際上大家都在觀望，在看，看這個(gè)調(diào)控有沒有作用，一看也沒跌多少，又要漲了就會(huì)一窩蜂的購買，又會(huì)暴漲。

我始終有一個(gè)觀點(diǎn)，暴漲是政府調(diào)控方式導(dǎo)致的。

由于現(xiàn)在我們政府沒有一種很好的方法，什么方法呢？實(shí)際上是拿的一種調(diào)控方式來恐嚇大家，這實(shí)際上是一種恐嚇政策。假如我的確需要房子，或者我要改善住房的話，你加一點(diǎn)利息，我多掏點(diǎn)錢還一樣掏。所以，這個(gè)需求是始終存在的。所以，假如要想使我們的房價(jià)能夠平穩(wěn)的上漲這樣一個(gè)態(tài)勢的話，肯定要加大我們的供應(yīng)量。這個(gè)供應(yīng)量跟市場結(jié)合起來。

我們現(xiàn)在目前的土地供應(yīng)方式是方案供應(yīng)的方式，我們每年年初拿一個(gè)方案，然后再招拍掛投放。實(shí)際上這個(gè)方案是方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代的一種方式，我們盼望一種方案經(jīng)濟(jì)的思維方式來滿意我們市場上大家真正的需求，來平衡這種需求。這種方式我們干了三十年，失敗了。現(xiàn)在土地市場還是實(shí)行這種政策，會(huì)不會(huì)勝利呢？確定不會(huì)勝利。

中國由于有著世界上第一人口這樣的一個(gè)進(jìn)展中國家，這樣一個(gè)高速成長的國家，我可以預(yù)期不久的將來，北京的房價(jià)，是世界上最貴的房價(jià)應(yīng)當(dāng)一點(diǎn)都不讓人驚異。假如我們目前這種土地政策，政府這樣對市場的熟悉，假如說不轉(zhuǎn)變的話，這個(gè)第一來到的速度會(huì)很快。這個(gè)日子確定會(huì)到來，但是假如我們政府做的好一點(diǎn)的話，到來的會(huì)特別慢，市場就會(huì)漸漸接受了，社會(huì)也不會(huì)有大的震蕩。假如政府還是這樣一種政策，還是這樣一種思維的話，很快就會(huì)到來。大家可以看，莫斯科也是新興大國的首都，現(xiàn)在已經(jīng)是世界上其次高房價(jià)了，我們的房價(jià)超過莫斯科沒有任何人說不正常，太正常不過了。

第三、我想談?wù)勎覀冞@次調(diào)控究竟影響了什么。

應(yīng)當(dāng)說，只是影響了大家買房的預(yù)期心理和買房的時(shí)間節(jié)奏問題。是購房者還會(huì)照樣盯著它看什么時(shí)候動(dòng)手買，是二套房的改善性購買人來講，他也會(huì)看，房價(jià)下不去了，我趕快買吧，他一買看房價(jià)漲起來了，一看漲了不行，嘩嘩全進(jìn)去了，暴漲就又消失了。

在這種狀況下，我們看到許多大地產(chǎn)商、小地產(chǎn)商，他們有自己的做法。我覺得他們的做法是適應(yīng)當(dāng)前的形勢，比如大的地產(chǎn)商像萬科，像恒大，他們開頭進(jìn)行相應(yīng)的房價(jià)小幅下調(diào)，大家不要認(rèn)為這個(gè)下調(diào)是由于調(diào)控，而是因應(yīng)調(diào)控來實(shí)施自己的戰(zhàn)略。為什么？由于他們在市場正常的狀況下，它很難增長它的市場占有率，特別多的小房地產(chǎn)商看不清這一點(diǎn)，但大地產(chǎn)商能特別好的利用這次機(jī)會(huì)來增加市場占有率。像萬科我前段時(shí)間看有數(shù)據(jù)顯示其市場占有率提高了將近一倍，這個(gè)對他來講是很重要的。這樣的房地產(chǎn)企業(yè)他們有錢，但現(xiàn)在最重要的是資金周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)速度越快賺的錢越多。所以，他運(yùn)營的重要點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)速度。所以，大家不要看到由于他們降價(jià)了，是政府政策導(dǎo)致的，應(yīng)當(dāng)說是他利用這次調(diào)控的機(jī)遇來實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略上的市場占有率提升。小的地產(chǎn)商為什么價(jià)不動(dòng)呢？這個(gè)很簡潔，它沒有更多的錢買新地，我就這點(diǎn)地了現(xiàn)在我賣掉了去干嘛？