2022年行業(yè)分析樓市成交回暖分析

樓市成交回暖分析

受減稅、降息等利好政策的刺激,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)消失了今年以來罕見的回暖跡象。11月,北京、上海、深圳商品房的成交量環(huán)比均有五成左右的漲幅。受此影響,A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)相對(duì)較為強(qiáng)勢(shì),11月份跑贏上證指數(shù)10.53個(gè)百分點(diǎn)。那么,近期樓市成交量的回暖,畢竟是市場(chǎng)持續(xù)“探底”過程中的反彈,還是就此反轉(zhuǎn)進(jìn)入上升通道?

業(yè)內(nèi)專家指出,僅憑11月份各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)比數(shù)據(jù),還難以得出樓市將走出低谷的結(jié)論。首先,地產(chǎn)新政比如契稅減免,主要是11月后生效,這使得大部分原方案在10月實(shí)現(xiàn)的購買需求,推遲到了11月份,從而導(dǎo)致了環(huán)比數(shù)據(jù)消失“井噴式”增長。北京、上海等一線城市的成交量在11月前兩周集中釋放,便說明白這一點(diǎn)。其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一年多的持續(xù)低迷后,成交基數(shù)本身已經(jīng)很低;環(huán)比增長五成后肯定值依舊很小,成交量的同比降幅還在四成以上。

更為重要的是,作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一重要變量,房?jī)r(jià)的調(diào)整是否到位,還存在很大爭(zhēng)議,這是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖的重要因素。

萬科董事長王石在最近舉辦的“2022(第七屆)中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”上表示,過去兩年,房地產(chǎn)價(jià)格高漲并帶有泡沫,所以現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整是應(yīng)當(dāng)?shù)?他同時(shí)認(rèn)為調(diào)整還沒有到位。

就目前而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)指標(biāo)預(yù)示著,整體樓市依舊處于“下行通道”。一是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大,已經(jīng)到了一個(gè)剪刀差的比例;二是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存越來越多,造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標(biāo)沒有解除“預(yù)警”,市場(chǎng)便還會(huì)連續(xù)調(diào)整。

另外,外圍市場(chǎng)和全球經(jīng)濟(jì)的前景不容樂觀。有專家指出,假如在各種擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策刺激下,宏觀經(jīng)濟(jì)尚不能有效企穩(wěn),那么,居民的收入預(yù)期還會(huì)持續(xù)下滑,商品房成交量也難以持續(xù)放大。尤其是4萬億投資中,政府強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)保障性住房建設(shè),這明顯更不利于消化市場(chǎng)存量房。

“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征,其實(shí)那是秋天,是進(jìn)入冬天的標(biāo)志。”對(duì)于上月消失樓市成交量轉(zhuǎn)暖跡象,SOHO董事長潘石屹用“季節(jié)”作了一個(gè)隱喻。潘石屹認(rèn)為,對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的推斷不能過分樂觀。高盛前日發(fā)表報(bào)告也顯示,估計(jì)將來幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售前景仍不容樂觀,波動(dòng)的可能性很大,房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)。

從景氣周期看,目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“非景氣”區(qū)間,重回景氣周期不行能“一蹴而就”。1-10月,全國商品房銷售面積同比下降16.5%,銷售金額同比下降17.4%;全國購置土地面積和完成開發(fā)土地面積繼1-9月首次消失負(fù)增長后,降幅進(jìn)一步擴(kuò)大,同比分別削減了5.6%和2.5%。

數(shù)據(jù)顯示,多數(shù)城市在11月后兩周的成交量已經(jīng)有所回落。而進(jìn)入12月后的第一周,部分一線城市的日平均成交量又再次回落至9、10月份水平,樓市調(diào)整明顯還沒結(jié)束。

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