廣州康王項(xiàng)目策劃案

康王大廈項(xiàng)目策略溝通案目次優(yōu)勢論論劣勢策略思路項(xiàng)目立案視覺表現(xiàn)優(yōu)勢論區(qū)位環(huán)境潛力商圈

四位一體的戰(zhàn)略價(jià)值

宏觀產(chǎn)業(yè)分析上下九路是廣州有名的商業(yè)中心，商鋪林立，進(jìn)駐行業(yè)各式各樣，集休閑、娛樂、購物、觀光于一體，每天的客流量最高峰時(shí)期可達(dá)100萬人次，強(qiáng)大的消費(fèi)形成深廣的商業(yè)輻射能力。康王路緊鄰上下九路，與上下九商業(yè)步行街構(gòu)成荔灣區(qū)的黃金“十”字商業(yè)架，受上下九路商圈的影響最為強(qiáng)烈。繁華旺地一線相連

區(qū)位區(qū)位荔灣區(qū)政府計(jì)劃以康王路為發(fā)展軸線，有機(jī)整合沿線商業(yè)區(qū)和旅游區(qū)，逐步建成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的中央商業(yè)商務(wù)區(qū)。目前，康王路沿線兩側(cè)商業(yè)街的規(guī)劃建設(shè)正在進(jìn)行中。城市西軸線■康王路在荔灣區(qū)版圖上處于核心地帶，是老城區(qū)南北交通大動(dòng)脈?！隹低醣甭纺相徶猩狡呗?，北接?xùn)|風(fēng)西路，西靠荔灣路?！龅罔F線從北向西南穿過康王路段，靠近北部與中山七路街口的陳家祠站為康王路帶來地鐵沿線的便利生活?！鼋徥∑囌?、廣州火車站，物流全線暢通，超高平臺占盡先機(jī)。環(huán)境交通與項(xiàng)目緊鄰的陳家祠素以規(guī)模宏大、裝飾精美著稱，是羊城新八景之一、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。2003年參觀人數(shù)達(dá)到68萬人次，居廣州文博景點(diǎn)第一位。豐富的旅游資源給這里帶來了滾滾客源，聚集了旺盛的人氣，強(qiáng)大的旅游消費(fèi)更是商家選擇的首要條件。旅游環(huán)境商圈以上下九路主導(dǎo)的廣州上下九路以其濃郁、獨(dú)特的嶺南商業(yè)文化、建筑風(fēng)格吸引了來自五湖四海的無數(shù)中外賓客。濃厚的商業(yè)氛圍由南向北輻射整條康王路，帶動(dòng)康王路的經(jīng)濟(jì)繁榮。旅游文化商業(yè)圈輻射南中國及東南亞地區(qū)涉及工業(yè)用品、電子電器、家居裝飾、蔬果水產(chǎn)、服裝鞋帽、醫(yī)藥保健、圖書文具、音像影碟等不同領(lǐng)域，吸引全國各地以及東南亞地區(qū)的眾多商家來此洽談生意，已形成一個(gè)專業(yè)采購的聚集之地。商圈專業(yè)市場商業(yè)圈以康王路為中中軸的商圈，，將由南至北北串連起上下下九步行街、、新光城市廣廣場、世紀(jì)廣廣場、康王中中玉器專業(yè)市市場等。同時(shí)時(shí)這一中軸線線也是荔灣區(qū)區(qū)居民最密集集的地方，商商圈總面積占占整個(gè)荔灣區(qū)區(qū)1/3有多多?？低趼飞倘π涡纬蛇M(jìn)行時(shí)……商圈潛力■根據(jù)市政規(guī)劃劃，康王路將將利用現(xiàn)有的的文化和商業(yè)業(yè)資源，發(fā)展展成為以觀光光旅游、商業(yè)業(yè)貿(mào)易、休閑閑購物為主導(dǎo)導(dǎo)，兼具高品品質(zhì)居住生活活的中央商業(yè)業(yè)商務(wù)區(qū)?！霾疬w改建工作作進(jìn)展迅速，，由南至北已已出現(xiàn)賽博數(shù)數(shù)碼生活廣場場、新光城市市廣場等商業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)，逐漸漸形成以康王王路為中軸線線的新核心商商圈。論劣勢荔灣區(qū)政府計(jì)計(jì)劃以康王路路為發(fā)展軸線線，有機(jī)整合合沿線商業(yè)區(qū)區(qū)和旅游區(qū)，，將該區(qū)域逐逐步建成點(diǎn)、、線、面相結(jié)結(jié)合的中心商商務(wù)區(qū)。雖有有政府規(guī)劃的的支持，但目目前康王路商商業(yè)氣氛不濃濃確是個(gè)不爭爭的事實(shí)，呈呈現(xiàn)出了北淡淡南濃的特點(diǎn)點(diǎn)。康王北路路人流量不足足，車流多于于人流，商業(yè)業(yè)環(huán)境不是十十分理想。康王路畸形發(fā)發(fā)展，“北淡淡南濃”劣勢策略思路經(jīng)營定位………主題式專業(yè)市市場為什么要主題題式專業(yè)市場場？專業(yè)化、規(guī)模?；С贮c(diǎn)1■商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)，已已經(jīng)從原始的的配套型綜合合性物業(yè)轉(zhuǎn)變變?yōu)橐环N新的的專業(yè)化、規(guī)規(guī)模化的主題題式商用物業(yè)業(yè)。■商鋪開發(fā)從獨(dú)獨(dú)立商鋪上升升到整體主題題經(jīng)營，是市市場的必然趨趨勢，并且能能為發(fā)展商和和投資者都帶帶來可觀的利利潤空間。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展展方向：■如何把握市市場、抓住市市場，抓對““主題”是成成功開發(fā)經(jīng)營營的關(guān)鍵。荔灣商鋪求大大于供

2004上半年行政區(qū)成交面積比重同比全市27.59100.0%-1.8%東山區(qū)3.5712.9%-12.3%越秀區(qū)0.873.2%-4.5%荔灣區(qū)1.354.9%33.4%海珠區(qū)2.7510.0%-48.9%芳村區(qū)0.893.2%106.4%天河區(qū)5.1918.8%10.7%白云區(qū)1.886.8%-36.1%黃埔區(qū)0.010.0%-96.7%番禺區(qū)6.0421.9%-13.9%花都區(qū)5.0418.3%260.3%2004年上上半年廣州各各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商鋪鋪成交面積單位：萬平方方米支持點(diǎn)2數(shù)據(jù)分析：■2004年上上半年廣州市市商鋪批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售的面積為為10.10萬平方米，，預(yù)售商鋪成成交面積16.42萬平平方米，總體體供求關(guān)系比比例為1：1.63，求求大于供?！龅珜?shí)際上真正正求大于供的的集中在東山山、越秀、荔荔灣三個(gè)老城城區(qū)以及天河河區(qū)，四區(qū)總總的批準(zhǔn)預(yù)售售面積為1.26萬平方方米，預(yù)售商商鋪成交面積積為10.87萬平方米米，總體供求求關(guān)系比例為為1：8.63，供需嚴(yán)嚴(yán)重不平行，，求遠(yuǎn)大于供供。其他四區(qū)區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售售面積為8.84萬平方方米，預(yù)售成成交面積為5.55萬平平方米，總體體供求關(guān)系比比例為1：0.63，求求明顯小于供供。荔灣商鋪炙手手可熱……支持點(diǎn)2■娛樂、餐飲、、超市等行業(yè)業(yè)：投資回報(bào)報(bào)率低■綜合百貨：康康王地下商業(yè)業(yè)城的負(fù)面影影響■建成專業(yè)市場場可以避免地地面人流量嚴(yán)嚴(yán)重不足的缺缺陷，不像普普通百貨依賴賴人流量，更更可以聚集更更多人氣。市場突圍口專業(yè)市場！支持點(diǎn)3傳統(tǒng)鋪位：上下九商業(yè)街街、第十甫路路、清平街、、楊巷，這些些鋪位均有百百年的歷史，，至今仍是廣廣州著名的商商業(yè)區(qū)。專業(yè)市場：清平中藥材市市場、十三行行服裝批發(fā)市市場、黃沙花花鳥魚批發(fā)市市場、誼園文文具批發(fā)市場場、南岸路裝裝飾材料批發(fā)發(fā)市場、西場場電器城等。。荔灣商業(yè)圈兩兩大“法寶””濃厚的商業(yè)氛氛圍支持點(diǎn)4交通不暢、擁擁擠嘈雜、停停車?yán)щy、環(huán)環(huán)境臟亂荔灣專業(yè)市場場面臨升級換換代支持點(diǎn)5■華林玉器廣場場立足華林玉玉器街的資源源優(yōu)勢，打造造全國聞名的玉玉器交易場所所和集散地，，其交易輻射射至中國大陸陸、香港、臺臺灣、日本、、韓國及東南南亞等國家和和地區(qū)。■華林玉器廣廣場與歷史悠久的的華林寺———五百羅漢堂堂共處一地，，構(gòu)成市區(qū)觀觀光旅游購物物的一個(gè)人文文景點(diǎn)，觀光光購物皆宜。。豐富的旅游游資源為華林玉器廣場場的繁榮添上上濃墨重彩。。依托本地資源源準(zhǔn)確定位支持點(diǎn)6我們有這些，，為什么不做做專業(yè)市場？？■有政政府規(guī)規(guī)劃的的有力力支持持，商商圈升升值潛潛力普普遍被被看好好?！鰮碛薪^絕對的的交通通優(yōu)勢勢，四通八八達(dá)的的樞紐紐之地地，具具有很很強(qiáng)的的廣告告效應(yīng)應(yīng)?！雠c上下下九步步行街街一脈脈相承承，繁繁華旺旺地，，一線線相連連，坐坐享上上下九九路商商業(yè)圈圈核心心繁華華。■荔灣區(qū)區(qū)專業(yè)業(yè)市場場繁多多，已已經(jīng)形形成一一個(gè)專專業(yè)市市場聚聚集地地，涉涉及領(lǐng)領(lǐng)域廣廣，規(guī)規(guī)模強(qiáng)強(qiáng)大。?！鲫惣壹异袈寐糜挝奈幕熬包c(diǎn)帶帶來的的巨大大商機(jī)機(jī)，將將納入入商家家投資資首要要考慮慮。九大軟軟硬件件支撐撐支持點(diǎn)點(diǎn)7我們有有這些些，為為什么么不做做專業(yè)業(yè)市場場？■近萬萬平方方米建建筑占占地，，約120米臨臨街面面寬，，達(dá)到到建成成專業(yè)業(yè)市場場規(guī)模模?！鐾＼囓噲雒婷娣e近近12000平平方米米，車車位數(shù)數(shù)量足足夠多多?！錾虡I(yè)業(yè)建筑筑面積積達(dá)18000平方方米，，易形形成一一定的的規(guī)模模效應(yīng)應(yīng)?！鲐?fù)一一層與與康王王地下下商業(yè)業(yè)城直直接相相連，，并連連通陳陳家祠祠地鐵鐵站，，滿足足康王王地下下商城城人流流及路路面人人流進(jìn)進(jìn)出商商鋪的的要求求。00九大軟軟硬件件支撐撐支持點(diǎn)點(diǎn)7對商鋪鋪采取取既租租又售售的管管理政政策，，一方方面有有利于于對經(jīng)經(jīng)營范范圍的的有效效控制制，可可以回回收部部分資資金作作后續(xù)續(xù)發(fā)展展之用用；另另一方方面由由于路路段升升值潛潛力較較大，，租鋪鋪可實(shí)實(shí)現(xiàn)可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展。支持點(diǎn)點(diǎn)8資金回回籠快快可可持持續(xù)發(fā)發(fā)展商鋪可可租可可售項(xiàng)目立立案案名：：盛世世洋城城釋義：：“盛””，繁繁榮昌昌盛，，借指指項(xiàng)目目地處處西關(guān)關(guān)繁華華中心心，與與上下下九相相連的的地理理優(yōu)勢勢?！把蟆薄保笱髿?，，通羊羊城的的“羊羊”，，為古古老的的西關(guān)關(guān)老城城增添添現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)色彩彩。廣告主主題語語主題語語：承接案案名的的意念念，““洋城城