XX戶型資產(chǎn)評估報告書

其他資產(chǎn)評估案例5.1資產(chǎn)評估報告案例S公司改制為股份有限公司項目的資產(chǎn)評估報告書摘要K整評報字（01）第XXX號以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面狀況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。K評估公司接受S公司的托付，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，依據(jù)公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)進(jìn)行了評估。本公司評估人員依據(jù)必要的評估程序?qū)ξ榔髽I(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、投資環(huán)境、整體資產(chǎn)的使用效果、獲利力量和企業(yè)的進(jìn)展進(jìn)行了客觀、全面、科學(xué)的猜測、核算，對該整體資產(chǎn)截至2001年8月3本次資產(chǎn)評估范圍系截止2001年8月31日評估基準(zhǔn)日：200評估目的：改制為股份有限公司評估方法：收益現(xiàn)值法評估結(jié)果：S公司賬面資產(chǎn)總額為657,565,495.68元，賬面負(fù)債總額為353,263,253.82元，賬面凈值304,302,241.86元，經(jīng)評估S公司整體資產(chǎn)價值為495,630,000.00元（大寫：肆億玖仟伍佰陸拾叁萬元整），增值191,327,758.14元，增值率為62.87%。本報告提出日期為2001年10月16日，評估結(jié)果的有效使用日期至200本報告僅供托付方為本報告所列明的評估目的服務(wù)和送交財產(chǎn)評估主管部門審查使用，本評估報告的使用權(quán)歸托付方全部。除按規(guī)定報送有關(guān)政府管理部門或依據(jù)法律需公開的情形外，未經(jīng)托付方許可，評估機(jī)構(gòu)不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開的媒體上。K評估公司法定代表人：總評估師：項目負(fù)責(zé)人：注冊評估師：中國上海二○○一年十月十六日S公司改制為股份有限公司項目的資產(chǎn)評估報告書K整評報字(01)第XXX號K評估公司接受S公司的托付，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，依據(jù)公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)進(jìn)行了評估。本公司評估人員依據(jù)必要的評估程序?qū)ξ榔髽I(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、投資環(huán)境、整體資產(chǎn)的使用效果、獲利力量和企業(yè)的進(jìn)展進(jìn)行了客觀、全面、科學(xué)的猜測、核算，對該整體資產(chǎn)截至2001年8月31日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估狀況及評估結(jié)果報告如下：一、托付方及資產(chǎn)占有方概況托付方、資產(chǎn)占有方：S公司注冊地址：K市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)法定代表人：XXX注冊資本：美元貳仟捌佰伍拾萬元整企業(yè)類型：外商獨資經(jīng)營經(jīng)營范圍：開發(fā)、生產(chǎn)、銷售電子等高科技產(chǎn)品；生產(chǎn)銷售陶瓷制品、美術(shù)陶瓷、精密陶瓷。S公司成立于1994年10月，投資總額3000萬美元，注冊資本2200萬美元，后增資至2850萬美元。1998年5月產(chǎn)品正式開頭量產(chǎn)。公司經(jīng)營范圍為生產(chǎn)銷售陶瓷制品、美術(shù)陶瓷、精密陶瓷?，F(xiàn)行業(yè)務(wù)范圍以生產(chǎn)及銷售各種內(nèi)外墻磚及通體磚為主，產(chǎn)品包括：外墻磚、通體外墻磚、地磚、壁磚、廣場磚、滲花通體磚、多管布料通體磚等。公司先后通過ISO-9001和ISO-14001認(rèn)證，并被有關(guān)評估公司評定為AAA級企業(yè)。長期以來，S公司秉持公司一貫的經(jīng)營方針及經(jīng)營理念，樂觀深化和開發(fā)中國大陸市場。公司成立以來，公司經(jīng)營規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模逐年增大，盈利總額也逐年增加，保持資產(chǎn)利潤雙增長的局面。2001年公司被授予“2000年度K市最佳外商投資企業(yè)”榮譽(yù)稱號。二、評估目的依據(jù)S公司董事會決議，擬改制為股份有限公司。本次評估目的即為S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)供應(yīng)價值參考依據(jù)，不用于企業(yè)調(diào)賬等其他用途。三、評估范圍和對象本次資產(chǎn)評估范圍系截止2001年8月31日S公司所擁有的該公司整體資產(chǎn)，其中包括流淌資產(chǎn)32,720.63萬元、固定資產(chǎn)28,040.51萬元、無形資產(chǎn)3,931.87萬元、其他資產(chǎn)1,063.54萬元、總資產(chǎn)共計65,756.55萬元，流淌負(fù)債34,126.33萬元、長期負(fù)債1,200.00萬元、負(fù)債總計35,326.33納入評估范圍的資產(chǎn)與托付評估時申報的資產(chǎn)范圍全都。四、評估基準(zhǔn)日本次評估基準(zhǔn)日為2001年8月確定評估基準(zhǔn)日的理由為：1、月末會計報表完整精確?????2、盡可能接近評估目的的實現(xiàn)日期評估基準(zhǔn)日的價格是本次評估中一切取價的唯一有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。五、評估原則依據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規(guī)，我們遵循的工作原則是獨立性原則、科學(xué)性原則、客觀性原則、專業(yè)性原則。評估適用的經(jīng)濟(jì)原則是貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則以及持續(xù)經(jīng)營原則、最佳使用原則。六、評估依據(jù)（一）法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國國務(wù)院1991年第91號令發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理方法》；2、原國家國資局制定的《國有資產(chǎn)評估管理方法施行細(xì)則》；3、財政部財評字[1999]91號文《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；4、原國家國資局轉(zhuǎn)發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》；5、財政部《外商投資企業(yè)會計制度》；6、上海市國有資產(chǎn)管理辦公室頒布的《收益法適用性推斷規(guī)章》（試行）；7、其他有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。（二）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《S公司董事會決議》。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、外觀設(shè)計專利證書34件；2、外觀設(shè)計專利申請受理通知書69件；3、商標(biāo)注冊證6件；4、注冊商標(biāo)許可使用合同6件；5、房權(quán)證5件；6、國有土地使用證1件。（四）評估猜測參數(shù)及選取依據(jù)1、S公司1998-2000年度財務(wù)報表；2、S公司評估基準(zhǔn)日財務(wù)報表；3、S公司歷史經(jīng)營狀況分析資料；4、S公司供應(yīng)的營運方案書；5、中國陶瓷在線、陶瓷世界、全球陶瓷信息網(wǎng)、WWW.2CUC.COM中國建材網(wǎng)等網(wǎng)站所載相關(guān)資料；6、S公司供應(yīng)的其他相關(guān)資料；7、評估人員收集的各類與評估相關(guān)的佐證資料。七、評估方法本次評估接受收益現(xiàn)值法。（一）評估技術(shù)思路和程序的理論基礎(chǔ)收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)的將來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評估方法。所謂收益現(xiàn)值，是指企業(yè)在將來特定時期內(nèi)的預(yù)期收益按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成當(dāng)前價值（簡稱折現(xiàn)）的總金額。接受收益法評估出的價值是企業(yè)整體資產(chǎn)獲利力量的量化和現(xiàn)值化，而企業(yè)存在的根本目的就是為了盈利，因此運用收益法評估能夠真實地反映企業(yè)整體資產(chǎn)的價值，更能為市場所接受。收益法能彌補(bǔ)成本法僅從各單項資產(chǎn)價值加和的角度進(jìn)行評估，未能充分考慮企業(yè)整體資產(chǎn)所產(chǎn)生的整體獲利力量的缺陷，避開了成本法對效益好或有良好進(jìn)展前景的企業(yè)價值低估、對效益差或企業(yè)進(jìn)展前景較差的企業(yè)價值高估的不足。其中：P—評估值（折現(xiàn)值）；r—所選取的折現(xiàn)率；t—收益年限（收益期）；Fi—將來第i個收益期的預(yù)期收益額；F—將來等額預(yù)期收益額；本次評估使用該公式，是基于企業(yè)正常持續(xù)經(jīng)營條件下，通過對企業(yè)將來收益的折現(xiàn)來確定評估值，其特點是資產(chǎn)經(jīng)營期間每年的收益額不等且收益期較長，在對企業(yè)將來五年的產(chǎn)品銷售收入、各類成本、費用等進(jìn)行猜測的基礎(chǔ)上，自第六年起以后各年的收益額水平假定保持在第五年（即2006年）的水平上。（二）適用性推斷1、總體狀況推斷S公司主要開發(fā)、生產(chǎn)、銷售中高檔建筑陶瓷制品。截止2000年度，公司在建筑陶瓷市場占有率位居前列，銷售網(wǎng)絡(luò)輻射江、浙、滬、東北、華北、華南、西南和中南等地區(qū)。本次接受收益現(xiàn)值法的緣由分析如下：（1）本公司接受托付后對S公司資產(chǎn)進(jìn)行清查核實，至2001年8月31日公司擁有的各類資產(chǎn)基本為經(jīng)營性資產(chǎn)，為持續(xù)經(jīng)營供應(yīng)了必備的條件。（2）S公司進(jìn)入中國大陸市場已近8年，積累了豐富的經(jīng)營閱歷，建立起了可觀的企業(yè)規(guī)模和市場網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)入了高速進(jìn)展的時期，將來收益可以量化猜測，將來風(fēng)險也可以加以衡量，基本具備了接受收益現(xiàn)值法評估的前提條件。2、評估目的推斷本次評估的目的是為S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)供應(yīng)價值依據(jù)，重置成本法僅能反映資產(chǎn)本身的重置價值，不能全面、科學(xué)地體現(xiàn)企業(yè)的市場價值。本次評估托付方要求我公司在評估時，對S公司的市場公允價值予以客觀、真實的反映，不僅僅是對各單項資產(chǎn)價值予以簡潔加總，而是要綜合體現(xiàn)企業(yè)各單項資產(chǎn)的價值以及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)地位、成熟的管理模式所蘊(yùn)含的整體價值，即把企業(yè)的各單項資產(chǎn)作為一個有機(jī)整體，以整體資產(chǎn)的獲利力量來評估企業(yè)整體資產(chǎn)價值。3、企業(yè)會計報表推斷依據(jù)S公司供應(yīng)的會計報表，公司前幾年的營業(yè)收入、凈利潤等均為正值，平穩(wěn)增長且波動幅度不大，表明公司的經(jīng)營活動比較穩(wěn)定，企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利力量從前3年的實際運行來看是可以合理預(yù)期的。八、評估過程我們依據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估和權(quán)利鑒定，具體步驟如下：（一）2001年9月22日接受S公司的托付對其整體資產(chǎn)進(jìn)行評估，業(yè)務(wù)商定書編號為：XXXXXXX（二）聽取關(guān)聯(lián)方及資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對委估對象歷史和現(xiàn)狀的介紹；依據(jù)評估目的和評估對象及范圍，選定評估基準(zhǔn)日，擬定評估方案。（三）評估人員在對企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報內(nèi)容進(jìn)行征詢、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對的基礎(chǔ)上，對資產(chǎn)進(jìn)行了清查核實，并收集了各類與將來年期收益猜測相關(guān)的資料以及企業(yè)產(chǎn)權(quán)證明文件，確定企業(yè)收益有效年限；（四）深化了解企業(yè)的生產(chǎn)、管理和經(jīng)營狀況，如：人力配備、物料資源供應(yīng)狀況、管理體制和管理方針、財務(wù)方案和經(jīng)營方案等；（五）對企業(yè)前幾年的財務(wù)資料進(jìn)行分析，并對經(jīng)營狀況及進(jìn)展方案進(jìn)行分析。（六）對由該企業(yè)整體資產(chǎn)可帶來的將來收益進(jìn)行猜測；（七）對與該將來收益有關(guān)的各項成本費用進(jìn)行猜測；（八）依據(jù)各類風(fēng)險猜測，選定合理的風(fēng)險酬勞率，進(jìn)而確定折現(xiàn)率；（九）對將來年期的收益按選定折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，得出整體資產(chǎn)的現(xiàn)值。（十）依據(jù)評估工作狀況，得出初步結(jié)果，聽取專家意見，確認(rèn)無重評、漏評事項，分析意見，修改完善。（十一）起草資產(chǎn)評估報告書，經(jīng)本公司三級復(fù)核完成報告書，向托付方提交正式資產(chǎn)評估報告書。九、評估結(jié)論S公司賬面資產(chǎn)總額為657,565,495.68元，賬面負(fù)債總額為353,263,253.82元，賬面凈值304,302,241.86元，經(jīng)評估S公司整體資產(chǎn)價值為495,630,000.00元（大寫：肆億玖仟伍佰陸拾叁伍萬元整），增值191,327,758.14元，增值率為62.87%。評估結(jié)果匯總表金額單位：萬元資產(chǎn)項目賬面值調(diào)整后賬面值評估值增值額增減率%流淌資產(chǎn)32,720.6332,720.63固定資產(chǎn)28,040.5128,040.51無形資產(chǎn)3,931.873,931.87其他資產(chǎn)1,063.541,063.54總資產(chǎn)65,756.5565,756.55流淌負(fù)債34,126.3334,126.33長期負(fù)債1,200.001,200.00負(fù)債總計35,326.3335,326.33凈資產(chǎn)30,430.2230,430.2249,563.0019,132.7862.87%十、特殊事項說明（一）由于地方城市規(guī)劃的需要，公司生產(chǎn)經(jīng)營場所在將來1年內(nèi)極大可能面臨搬遷，這將對公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生肯定的不利影響。本次評估中對此事項已進(jìn)行了審慎的考慮，并假定公司搬遷產(chǎn)生的損失可由地方政府予以補(bǔ)貼。（二）對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項，在企業(yè)托付時未作特殊說明而評估人員依據(jù)專業(yè)閱歷一般不能獲悉的狀況下，評估機(jī)構(gòu)及評估人員不擔(dān)當(dāng)相關(guān)責(zé)任。（三）本公司不對托付方供應(yīng)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批文、營業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會計憑證等證據(jù)資料的真實性負(fù)責(zé)。（四）本公司聲明現(xiàn)在及將來與貴公司托付評估的資產(chǎn)或其評估價值概無利益關(guān)系。（五）本公司對所接受的信息資料來源的真實性，牢靠性負(fù)責(zé)。十一、評估報告基準(zhǔn)日后重大事項（一）評估基準(zhǔn)日后至出具評估報告日，S公司一切經(jīng)營活動正常，不存在需披露而未披露的重大事項。（二）評估基準(zhǔn)日后至報告有效期內(nèi)，資產(chǎn)數(shù)量和作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生明顯變化時，或托付方發(fā)生期后事項并對委估價值產(chǎn)生顯著影響時，不能直接使用本評估結(jié)論。十二、評估報告的法律效力（一）評估報告成立的前提條件和假設(shè)條件：1、本報告所稱“評估價值”，是指所評估的資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并連續(xù)經(jīng)營以及在評估基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，依據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允價，沒有考慮將來可能擔(dān)當(dāng)?shù)牡盅簱?dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響；2、國家宏觀經(jīng)濟(jì)、政治政策變化對企業(yè)預(yù)期狀況的影響，除已經(jīng)出臺尚未實施政策除外，假定其將不會對企業(yè)預(yù)期狀況構(gòu)成重大影響；3、不行抗拒的自然災(zāi)難或其它無法猜測的突發(fā)大事，不作為預(yù)期企業(yè)將來狀況的相關(guān)因素考慮；4、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，仍按原先設(shè)計使用、保持原有要素資產(chǎn)、保持原有正常的經(jīng)營方式；并假定企業(yè)在工商登記經(jīng)營期期滿后，仍連續(xù)經(jīng)營無期限。5、企業(yè)經(jīng)營管理者的某些個人的行為未在猜測企業(yè)將來狀況時考慮；6、預(yù)期收益的測算是以企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)正常經(jīng)營管理為前提，假定搬遷不會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營造成影響，并假定企業(yè)依據(jù)原定投資方案進(jìn)行追加投資。7、收益的計算以會計年度為準(zhǔn)，假定收支均發(fā)生在年末。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果將會失效。（二）本評估報