易居中國培訓(xùn)資料市場調(diào)研基礎(chǔ)理論三

市場調(diào)研基礎(chǔ)理論注意事項

請各位學員將手機關(guān)閉,以確保培訓(xùn)效果;互動/討論階段請各位積極參與，各抒己見!培訓(xùn)內(nèi)容及安排第一部分市場調(diào)研概念

第二部分市場調(diào)研內(nèi)容

第三部分市場調(diào)研方法

第四部分市場調(diào)研程序

第一部分市場調(diào)研概念案例1臺灣商界名人王永慶花400萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當時有個房地產(chǎn)商東棣氏和公司高姓職員做了大量市場調(diào)研，市場狀況是市中心房價、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠；市中心交通擁擠、污染嚴重，辦公效率低。趨勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調(diào)研，確實有許多客戶對這樣的辦公樓有興趣。當時評估這塊地價值達八個億，東棣氏用800萬臺幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了40億。

案例293、94年時福州房地產(chǎn)市場，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有30％，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當時福州的房產(chǎn)均是商（商場）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個個期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實恰恰相反，買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結(jié)果一無所獲。該開發(fā)商將高層定位純住宅，增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套，推出"福州第一棟五星級純住宅"，高層奠基時銷售率已達70％，被稱為銷售奇跡。

房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當大的利潤。講述內(nèi)容：市場調(diào)研概念市場調(diào)研特征市場調(diào)研分類

市場調(diào)研

概念

內(nèi)容

方法

程序什么是房地產(chǎn)市場調(diào)研？

市場調(diào)研--概念

房地產(chǎn)市場調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。

概念

內(nèi)容

方法

程序

分析房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念，我們認為主要闡述了兩方面的問題：

其一，房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容。

房地產(chǎn)市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)市場環(huán)境的調(diào)研細致到對個別樓盤的調(diào)研；從抽像的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜好、購物習慣與行為等，進行全方位的調(diào)查研究。

其二，房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的。

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

市場調(diào)研--概念

概念

內(nèi)容

方法

程序房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)研研相對對于其其他的的調(diào)研研行為為，具具備一一定的的特殊殊性，，主要要體現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾點：：1、內(nèi)內(nèi)容廣廣泛房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)研研內(nèi)容容廣范范，既既有宏宏觀方方面的的房地地產(chǎn)政政策環(huán)環(huán)境、、法律律環(huán)境境等也也有細細分到到一個個樓盤盤的調(diào)調(diào)研，，同時時也包包括對對購房房者的的需求求調(diào)研研、購購房者者的性性別、、年齡齡、文文化程程度等等基本本情況況，態(tài)態(tài)度或或愛好好之類類的調(diào)調(diào)研2、針針對性性強房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)研研在營營銷的的不同同階段段的內(nèi)內(nèi)容不不同，，實施施調(diào)研研需要要具體體問題題具體體分析析。房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目調(diào)研研對地地域性性、時時效性性要求求也很很高，，如銷銷售率率、價價格等等動態(tài)態(tài)營銷銷信息息的調(diào)調(diào)研，，時間間發(fā)生生變化化，動動態(tài)營營銷信信息也也會發(fā)發(fā)生改改變。。不同同城市市3、方方法多多樣電話調(diào)調(diào)研、、實地地調(diào)研研、座座談會會、……市場調(diào)調(diào)研--特征概念內(nèi)容方法程序按調(diào)研研目的的分類類從調(diào)研研的目目的來來看，，市場場調(diào)研研主要要可分分為應(yīng)應(yīng)用性性市場場調(diào)研研和基基礎(chǔ)性性市場場調(diào)研研。應(yīng)用性市場場調(diào)研是為了更好好地了解市市場，搞清清楚戰(zhàn)略失失敗的原因因或減少決決策中的不不確定性；；基礎(chǔ)性調(diào)研研的目的是為為現(xiàn)有在的的理論提供供進一步的的證明或者者對某一概概念或現(xiàn)象象獲得更多多的了解。。按調(diào)研性質(zhì)質(zhì)分類按市場調(diào)查查的研究性性質(zhì)分析，，有探索性性研究（Exploratoryresearch）,描述性研究究（Descriptiveresearch）,因果關(guān)系研研究（Causalresearch）和預(yù)測性性研究（Predictiveresearch）幾種類型型。市場調(diào)研--分類概念內(nèi)容方法程序方式探索性研究描述性研究因果關(guān)系研究目的發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素描述總體特征或功能確定因果之間關(guān)系問題定義過程靈活、多樣有事先提出的具體假設(shè)研究獨立變量、控制中間變量結(jié)構(gòu)特征非結(jié)構(gòu)式的結(jié)構(gòu)式的機構(gòu)式的樣本量小樣本大樣本大樣本/小樣本代表性無代表性，不具總體意義有代表性，可進行研究總體推斷有代表性，可進行研究總體推斷研究過程不需精確定義，可進一步解釋推斷結(jié)論性研究結(jié)果證實提出假設(shè)，驗證探索性研究結(jié)論證實提出假設(shè)，驗證探索性研究結(jié)論研究結(jié)果實驗性的結(jié)論性的驗證性的成果應(yīng)用一般還需要作進一步探索性或結(jié)論性研究結(jié)果用作決策參考結(jié)果可支持或說明決策原因數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實驗法信息分析原始數(shù)據(jù)的分析是定性的數(shù)據(jù)分析是定量的數(shù)據(jù)分析是定量的市場調(diào)研--分類三種研究方方式的比較較概念內(nèi)容方法程序按資料來源源分類按資料來源源分類，有有文案調(diào)查查和實地調(diào)調(diào)查兩種。。文案調(diào)查也叫二手資資料分析或或二手數(shù)據(jù)據(jù)分析，是是通過收集集已有的資資料、數(shù)據(jù)據(jù)、調(diào)查報報告、已發(fā)發(fā)表的文章章等有關(guān)的的二手信息息，加以整整理和分析析的一種市市場調(diào)查方方法，經(jīng)常常在探索性性的研究階階段中使用用。實地調(diào)查與文案調(diào)查查不同，必必須在制定定詳細的調(diào)調(diào)查方案的的基礎(chǔ)上，，由調(diào)查員員直接地向向被訪者收收集一手資資料，再進進行整理和和分析，從從而寫出調(diào)調(diào)查報告。。按調(diào)研對象象分類按市場調(diào)查查的訪問對對象分類，，有消費者者調(diào)查和非非消費者調(diào)調(diào)查。消費者調(diào)查查中，調(diào)查的的對象是購購買商品、、使用商品品的消費者者，或者是是可能購買買、使用商商品的潛在在消費者。。非消費者調(diào)調(diào)查指的是調(diào)查查對象為消消費者以外外的其他調(diào)調(diào)研對象。。在房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)研中主主要是指競競爭樓盤、、企業(yè)等主主要包括房房地產(chǎn)市場場環(huán)境調(diào)研研、房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求求關(guān)系調(diào)研研、房地產(chǎn)產(chǎn)市場客戶戶需求的調(diào)調(diào)研和房地地產(chǎn)市場營營銷活動調(diào)調(diào)研四個方方面的內(nèi)容容市場調(diào)研--分類概念內(nèi)容方法程序第二部分市場調(diào)研內(nèi)內(nèi)容講述內(nèi)容：：調(diào)研的一般般內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容的的框架不同營銷階階段的調(diào)研研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容內(nèi)容概念方法程序基本內(nèi)容供給情況調(diào)調(diào)研需求情況調(diào)調(diào)研價格情況調(diào)調(diào)研客戶情況調(diào)調(diào)研內(nèi)容概念方法程序內(nèi)容框架組組成點——單個樓盤線和面——區(qū)域市場體——宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)市市場的切入入，我們習習慣依據(jù)地地域形態(tài)，，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從從體回復(fù)到到點、線和和面，不斷斷的循環(huán)往往復(fù)，融會會貫通，才才可真正把把握。內(nèi)容概念方法程序內(nèi)容框架組組成單個樓盤調(diào)調(diào)研內(nèi)容地理位置產(chǎn)品設(shè)計價格組合廣告策略銷售執(zhí)行內(nèi)容概念方法程序內(nèi)容框架組組成區(qū)域環(huán)境調(diào)調(diào)研交通路線發(fā)展規(guī)劃區(qū)域域特特征征區(qū)域域市市場場調(diào)調(diào)研研內(nèi)內(nèi)容容區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)品品調(diào)調(diào)研研區(qū)域域需需求求調(diào)調(diào)研研樓盤盤的的總總量量、、類類別別、、位位置置、、分分布布、、單單價價分分布布、、總總價價結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、各各類類營營銷銷手手法法的的市市場場反反映映和和市市場場空空白白點點區(qū)域人人口數(shù)數(shù)量和和密度度，人人口結(jié)結(jié)構(gòu)和和家庭庭規(guī)模模，購購買力力水平平，客客戶的的需求求結(jié)構(gòu)構(gòu)與特特征，，人口口素質(zhì)質(zhì)和習習慣嗜嗜好內(nèi)容概念方法程序內(nèi)容框框架組組成宏觀環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)研內(nèi)內(nèi)容政治社社會經(jīng)濟因因素行政法法規(guī)國家運運作體體制房地產(chǎn)產(chǎn)投資資、城城市化化進程程政治安安定狀狀況內(nèi)容概念方法程序國際間間經(jīng)濟濟、軍軍事、、政治治等環(huán)環(huán)境……國家的的經(jīng)濟濟發(fā)展展狀況況，財財政收收支與與物價價，人人口數(shù)數(shù)量與與消費費，居居民收收入與與儲蓄蓄……內(nèi)容框框架組組成定位階階段調(diào)調(diào)研內(nèi)內(nèi)容項目地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查項目交通狀狀況調(diào)查項目周邊景景觀調(diào)查商務(wù)圈和商商圈調(diào)查區(qū)域基本信信息調(diào)查相關(guān)項目基基本信息調(diào)調(diào)查客戶產(chǎn)品需需求調(diào)查內(nèi)容概念方法程序不同階段的的調(diào)研內(nèi)容容推廣階段調(diào)調(diào)研內(nèi)容競爭項目基基本信息調(diào)調(diào)查競爭項目銷銷售信息調(diào)調(diào)查客戶需求和和媒體接觸觸習慣調(diào)查查內(nèi)容概念方法程序不同階段的的調(diào)研內(nèi)容容銷售階段調(diào)調(diào)研內(nèi)容市場推廣調(diào)調(diào)查和測評評成交客戶問問卷調(diào)查銷售難點調(diào)調(diào)查內(nèi)容概念方法程序不同階段的的調(diào)研內(nèi)容容三級市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容價格調(diào)查客戶調(diào)查報盤區(qū)域和和成交區(qū)域域調(diào)查競爭狀況調(diào)調(diào)查內(nèi)容概念方法程序第三部分市場調(diào)研方方法市場調(diào)研方方法概念程序內(nèi)容方法訪問法試驗法問卷訪問法法座談會實地調(diào)研法法將范圍縮小小到較小規(guī)規(guī)模，進行行試驗后得得出結(jié)果深度訪問電話調(diào)查觀察法實地觀察法實際痕跡測量法行為記錄法市場調(diào)研方方法項目定位階段市場推廣階段銷售階段三級市場市場調(diào)查常用方法1.實地調(diào)研法2.座談會1.實地調(diào)研法2.座談會3.二手資料收集1.實地調(diào)研法2.座談會3.成交客戶4.問卷調(diào)查1.實地調(diào)研法2.二手資料收集概念程序內(nèi)容方法各階段市場場調(diào)查常用用方法第四部分市場調(diào)研程程序市場調(diào)研程程序確定調(diào)研目標制定調(diào)研計劃及操作方案一手資料二手資料質(zhì)量控制數(shù)據(jù)處理分析形成報告概念方法內(nèi)容程序市場調(diào)研程程序概念方法內(nèi)容程序常規(guī)調(diào)研：：有計劃的的積累信息息個案調(diào)研宏觀環(huán)境監(jiān)監(jiān)測政策法規(guī)解解析知識庫積累累流程圖備注注1、分析師及及實習大學學生2、技術(shù)部3、項目負責責人4、副經(jīng)理和和項目負責責人市場調(diào)研程程序概念方法內(nèi)容程序項目調(diào)研：：有針對性性的收集信信息項目實地調(diào)調(diào)研項目競爭調(diào)調(diào)研項目專題調(diào)調(diào)研案例分析案例背景大華清水灣灣項目地處處普陀區(qū)環(huán)環(huán)內(nèi)板塊，，該案總建建30萬平方米，，1、2期項目均已已交房入住住，此次需需定位的為為其3期項目，預(yù)預(yù)計上市時時間在2008年左右。三期項目經(jīng)經(jīng)濟指標：：總用地面積積：49156M2住宅用地：：38952M2學校用地：：10204M2總建筑面積積：125208M2住宅建筑面面積：93020M2學校建筑面面積：6710M2公建建筑面面積：5052M2綜合容積率率：2.13住宅容積率率：2.52學校容積率率0.66總戶數(shù)：：498調(diào)研思路路項目調(diào)研研競爭調(diào)研研專題調(diào)研研市場實踐踐項目調(diào)研內(nèi)容項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研1、土地屬屬性調(diào)研研2、市場情情況調(diào)研研土地

屬性調(diào)研項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研1、項目位位置和范范圍2、片區(qū)在在上海發(fā)發(fā)展中的的角色3、宗地片片區(qū)現(xiàn)有有狀況4、宗地片片區(qū)與城城市關(guān)系系市場實踐踐華東政法學院中山公園華東師范大學長風公園凱旋路輕軌站金沙江路輕軌站項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研地理區(qū)位

項目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。河濱景觀

項目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。人文環(huán)境

項目周邊華東師范大學、華東政法學院等名校云集，人文環(huán)境極佳。生態(tài)環(huán)境

項目西鄰長風公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。交通條件

項目立體交通優(yōu)勢突出，交通可達性極佳。板塊支撐

項目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認知度高，配套佳。結(jié)論：市場實踐踐市場

情況調(diào)研項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研1、在售樓樓盤調(diào)研研2、二手房房情況調(diào)調(diào)研3、未來供供應(yīng)調(diào)研研市場實踐踐區(qū)域樓盤名稱地址二手房單價銷售時間房齡普陀水岸豪庭光復(fù)西路1185號110002002-7-11----2003-10-313年江南名廬曹楊路619號113002004-1-16----2005-5-301年上海春天寧夏路287號120002001-2-18----2003-3-13年綠地世家寧夏路366號125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武寧路189號128002002-11-9-----2003-12-13年世紀同樂順義路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大華清水灣２期凱旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年長寧虹橋新城長寧路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期長寧路1306號150002001-10-1----2002-12-314年圣約翰名邸長寧路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年園林天下長寧路888號200002002-11-30----2004-4-12年項目周邊邊二手房房匯總（（1公里范圍內(nèi)））項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐項目周邊未來來供應(yīng)匯總（（1公里范圍內(nèi)））項目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計上市時間預(yù)計售價屬性規(guī)模(總建面積)長寧區(qū)2005年3號公告88街坊32-8丘地塊長寧中山公園土地平整未開工200825000商住;辦公;商鋪242803綠地順義路、白玉路項目普陀內(nèi)普陀未動遷200920000住宅110000尚誠國際普陀內(nèi)普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀內(nèi)普陀在建200714000住宅100000蔚藍水岸普陀內(nèi)普陀動遷中200817000住宅28000上海之春公寓普陀內(nèi)普陀在建200813000住宅20000風華水岸二期普陀長風在建200713000住宅20000項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐樓市現(xiàn)狀

項目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。二手房源

項目周邊二手房主力價格段處于13000-18000元/平方米，去化情況良好。本項目前期房源價格為普陀地區(qū)最高，長寧區(qū)域最高為園林天下，價格在20000元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢明顯。地塊稀缺項目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。區(qū)域前景

項目所處區(qū)域價格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價在16500元/平方米。據(jù)保守預(yù)測，其項目價值以年10%以上遞增。結(jié)論：項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐項目定位上海西區(qū)標志志性高檔住宅宅提升差異化附附加值打造區(qū)域標桿桿住宅項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐項目定位報告告一、項目理解解[一]區(qū)位分分析[二]項目現(xiàn)現(xiàn)狀及經(jīng)濟指指標[一]SWOT分析二、市場分析析[一]供求關(guān)關(guān)系分析[二]熱點板板塊分析[三]供求關(guān)關(guān)系分析[四]重點項項目分析三、項目定位位[一]市場定定位[二]價格定定位[三]客戶定定位[四]產(chǎn)品定定位項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐調(diào)研思路項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研競爭調(diào)研內(nèi)容1、競爭板塊（（項目）調(diào)研研2、各板塊標桿桿項目調(diào)研項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊調(diào)研

河濱項目調(diào)研

競爭板塊（項目）調(diào)研市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研蘇州河景觀是是本案最大的的賣點和特色色，目前類似似項目在市場場中供應(yīng)不多多，這些樓盤盤都將對本案案產(chǎn)生一定的的借鑒意義。。1、分布和供應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀2、價格調(diào)研3、產(chǎn)品調(diào)研4、未來供應(yīng)調(diào)研研5、河濱景觀設(shè)計計河濱

項目調(diào)研市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研大華清水灣中遠兩灣城泰欣嘉苑新湖明珠城蘇堤春曉天山河畔花園仁恒河濱花園河濱項目分布圖普陀樓盤長寧樓盤市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研在售河濱項目目匯總樓盤名稱區(qū)域規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風格可售面積新湖明珠城二期普陀558262.8高層;小高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風格49413蘇堤春曉普陀1800003.2高層歐洲建筑風格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高層

現(xiàn)代建筑設(shè)計風格11108中遠兩灣城四期普陀5602173.3高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風格23719天山河畔花園三期長寧723003.2高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風格21486仁恒河濱花園長寧390000

3.03高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風格21185

匯總

136823市場實踐樓盤名稱區(qū)域價格主力總價新湖明珠城二期普陀14500180萬蘇堤春曉普陀19000230萬泰欣雅苑普陀16500240萬中遠兩灣城四期普陀13000135萬天山河畔花園三期長寧15500170萬仁恒河濱花園長寧23000460萬在售河濱項目目價格分析匯匯總項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐樓盤名稱區(qū)域規(guī)模主力房型主力面積段類型比率裝修標準(元/M2)裝修配置新湖明珠城二期普陀18209二房120-13024%毛坯

蘇堤春曉普陀180000三房121-20043%1,500夏普派離克系列冷暖空調(diào);“歐琳”整體廚柜、水槽及龍頭、爐灶、油煙機、消毒柜，廚柜五金配件采用德國海蒂詩、意大利法拉利品牌，板材為意大利進口SIA品牌、能率熱水器、派離克冰箱;“亞細亞”或“斯米克”品牌面磚;內(nèi)墻涂料采用多樂士五合一系列產(chǎn)品;免漆柚木實木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500雙開門冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排油煙機、16升熱水器、凈水器及軟水器;獨立淋浴間配恒溫雨淋及手握花灑、雙面盆、座廁及鑄鐵浴缸、電地熱系統(tǒng)、電防霧鏡及鏡前燈、掛壁電話插座及衛(wèi)洗器的水、電接口中遠兩灣城四期普陀560217二房99-12353%毛坯

天山河畔花園三期長寧72300二房102-10935%1,000潔具：浴缸、座廁及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷熱水龍頭及花灑（“TOTO”或同等品牌），以及手紙盒、毛巾架（環(huán)）。淋浴房：除2房2廳以外，其余住戶單元的主衛(wèi)生間均設(shè)有玻璃淋浴房。洗手臺：臺面配石材，臺面下配儲物柜，臺面上配鏡子。燈具：筒燈/射燈。采暖：頂角線電加熱片（“馬利”或同等品牌）?？照{(diào)：“特靈”或同等品牌掛壁機天花：乳膠漆，配燈座帶燈泡。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。日立空調(diào)仁恒河濱花園長寧390000

四房200-25056%2,500科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺并配有墻鏡，進口高儀品牌龍頭，配置電熱地采暖。三星臺面和洗滌池、凈水器，SMEG品牌脫排油煙機、燃氣灶具及微波爐，另配進口容積式熱水器。配置固定廚或柜、分戶門為沙比利飾面防火防盜門、數(shù)控門鎖、室內(nèi)為沙比利飾面木門項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研在售河濱項目目產(chǎn)品分析市場實踐項目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計上市時間預(yù)計售價屬性規(guī)模(總建面積)時代歐洲公寓閘北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓閘北不夜城在建200728000商辦30000新梅太古城閘北不夜城在建200828000商辦280000達安河畔雅苑靜安北靜安在建200722000住宅20000項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研河濱項目未來來供應(yīng)匯總市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研蘇堤春曉蘇堤春曉新湖明珠城河濱樓盤景觀借鑒市場實踐供應(yīng)現(xiàn)狀

目前市場上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區(qū)，可售量在1.3萬平方米左右。價格分析在售河濱項目價格范圍在13000-23000元/平方米之間，價差主要來自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。產(chǎn)品分析房型面積和設(shè)置跨度較大，二房以100-120平方米為主，三房面積在130-200平方米之間。全裝修產(chǎn)品較多，裝修標準在1500-2000元左右。未來供應(yīng)河濱項目未來供應(yīng)主要集中在閘北區(qū)，供應(yīng)量在30萬平方米左右,且象本案一樣直接臨河的項目基本絕跡，進一步提升了本案價值。景觀設(shè)計加強蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。結(jié)論：項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐1、借鑒板塊確確定2、區(qū)位概念3、產(chǎn)品調(diào)研借鑒

板塊調(diào)研項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研本案預(yù)計售價價將達到25000元/平方米，此價價格將引領(lǐng)區(qū)區(qū)域市場更上上一個臺階。。因此，我們們對市場上目目前成交均價價在25000元/平方米左右的的板塊主力在在售樓盤進行行了統(tǒng)計分析析，并與本案案進行比較，，對本案的定定位、設(shè)計提提供幫助。市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研黃浦豫園板塊靜安南部板塊徐匯內(nèi)徐匯板塊長寧古北板塊借鑒板塊分布圖市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊樓盤名稱售價（元/平方米）區(qū)位特色景觀優(yōu)勢長寧古北板塊強生古北花園22000上海國際化高檔社區(qū)的首要代表涉外高檔國際化社區(qū)虹橋綠地古北瑞仕花園25000古北國際花園18000靜安南部板塊靜安四季30000市中心高檔稀缺區(qū)域，交通便捷，配套齊全市中心城市景觀經(jīng)典茂名32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園30000徐家匯商業(yè)中心，交通、生活便利城市景觀，徐匯綠地永新花苑三期25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期20000上海傳統(tǒng)老城廂，歷史人文氛圍濃郁，外灘沿線景觀優(yōu)勢明顯瀕臨浦江，老城廂風貌太陽都市花園23000區(qū)位概念市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研產(chǎn)品分析可比區(qū)域樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風格主力房型主力面積段類型比率價格長寧古北板塊強生古北花園1290093.8

高層;小高層現(xiàn)代三房135-15355%22000古北瑞仕花園1373863.24

高層;小高層歐式三房150-18070%25000古北國際花園1162002.9高層;小高層現(xiàn)代三房146-18256%18000靜安南部板塊靜安四季700005高層現(xiàn)代二房三房110-130140-16070%30000經(jīng)典茂名250004.76高層現(xiàn)代二房三房130-140180-19089%32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園219793.8高層現(xiàn)代三房180-24090%30000永新花苑三期561612.5

高層;小高層多層現(xiàn)代三房110-18065%25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期859983高層ARTDECO二房三房100-130140-15095%20000太陽都市花園430003.3高層歐式三房170-18070%23000市場實踐可比區(qū)域樓盤名稱裝修標準(元/M2)裝修配置長寧古北板塊古北瑞仕花園3200衛(wèi)生間,地采暖系統(tǒng),高級面磚,科勒品牌潔具

客廳1,高級柚木地板,環(huán)保涂料,RHOSS戶室中央空調(diào)

臥室1,高級柚木地板,環(huán)保預(yù)料,RHOSS中央空調(diào)

廚房1,防滑地磚,環(huán)保涂料,容積式燃氣熱水爐、SMEG電器、管道凈水、進口高儀水喉靜安南部板塊靜安四季3000廚房：意大利Snaidero整體櫥柜或同級，F(xiàn)ranke龍頭或同級產(chǎn)品，Smeg炊具、GE烤箱、GE對開門冰箱或Smeg冰箱，杜邦臺面

客廳地面高級大理石或木地板；臥室木地板，配木制踢腳線

衛(wèi)生間瑞士Laufen品牌或同級產(chǎn)品潔具，Grohe品牌或同級龍頭。配制半拋盆，懸掛式坐便器、浴缸或者沖淋房

空調(diào)新風系統(tǒng)：日立或同等品牌中央空調(diào)，一房為分體式空調(diào)經(jīng)典茂名3000

衛(wèi)生間：高級防滑地面磚、高級瓷磚至天花吊頂線，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、德國KAREMAG或TOTO浴室潔具及配件，瑞士zehnder(森德)衛(wèi)浴散熱器，配備電須刨插擎、玻璃及抽氣扇。主人浴室另設(shè)玻璃沐浴間，人造大理石臺面及鏡子、衛(wèi)浴小五金

臥室實木復(fù)合地板、高級涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面

客廳：實木復(fù)合地板、高級涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、日本大金VRV小型中央空調(diào)并配備大金VRM新風系統(tǒng)

廚房：高級地磚、高級瓷磚，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、整體配置徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園3000廚房德國POGGENPOHL高級廚柜，DuPont“CORIAN”工作臺面連不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃氣灶具、抽油煙機、烤箱、微波爐、冰箱

衛(wèi)生,天然石材,天然石材和瓷磚,KOHLER明廠潔具

陽臺,防滑瓷磚,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣機永新花苑三期2500-3000裝修建材和生活設(shè)備均選用世界知名品牌.大金中央空調(diào)

衛(wèi)生間/廚房:科勒衛(wèi)浴潔具,不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃氣灶具、抽油煙機、烤箱、微波爐、冰箱,高檔地磚

客廳/臥室:地面櫸木實木地板,墻面高檔涂料黃浦豫園板塊上海灘花園一期2300客廳:大理石、實木復(fù)合地板,涂料、約克空調(diào)/大金空調(diào)

廚房：防滑地磚、墻磚、涂料、美國通用抽油煙機、美國通用嵌入式燃氣爐、美國通用冰箱、美國通用垃圾粉碎機、佛蘭卡水槽、能率16升燃氣式室外熱水器、海蒂詩五金器件

衛(wèi)生間：防滑地磚、墻磚、涂料、樂家雪梨座廁、樂家普林無裙防滑底浴缸、樂家方泰娜面盆、高儀水喉、高儀花灑太陽都市花園3000客廳：地面櫸木實木地板，走廊為大理石地面；墻面高檔涂料，花梨木墻板，配中央空調(diào)

衛(wèi)生間：地磚，配置科勒衛(wèi)浴裝修標準

本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場上25000元/平方米單價的樓盤，其不具有傳統(tǒng)高尚居住區(qū)概念，優(yōu)勢并不十分明顯；全裝修成為市場必備條件，建議本案裝修標準達到3000元/平方米；三房在這些板塊中占據(jù)主力，面積有放大趨勢，160-240將成為主力面積段。結(jié)論：項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐1、調(diào)研對象象的確定2、和板塊其其他樓盤的的差異性調(diào)調(diào)研各板塊標桿項目調(diào)研項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研本案欲打造造區(qū)域標桿桿。因此，，我們對市市場標桿樓樓盤進行篩篩選，通過過對其與板板塊內(nèi)其他他樓盤差異異性調(diào)研分分析，對本本案的定位位、設(shè)計提提供幫助。。市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊分布圖萬里板快中環(huán)凱旋宮新天地板塊華府天地不夜城板塊綠洲雅賓利市場實踐競爭板塊樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風格主力房型主力面積段類型比例價格開發(fā)商新天地華府天地700004高層新古典主義四房300-35096%60000-100000上海置業(yè)翠湖天地130004高層、小高層ARTDECO古典主義三房180-19045%40000-80000瑞安集團萬里中環(huán)凱旋宮2700002.25高層、小高層哥特復(fù)興式建筑三房169-17736%14000-19000上海中鷹置業(yè)有限公司中環(huán)花苑1436852.2小高層、高層現(xiàn)代二房90-11060%8500-9500上海中環(huán)投資開發(fā)（集團）有限公司不夜城綠洲雅賓利5000003.2高層artdeco二房9840%17000-18000上海碩城置業(yè)蒙特利名都城2000003.45小高層高層古典二房130-14016%15000-16000上海泰宇集團新紅廈公寓200003高層現(xiàn)代三房156-15833%10000-11000上海鐵路分局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司

項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研競爭板塊樓盤名稱裝修標準(元/M2)裝修配置新天地華府天地5000進戶門：高級實木防火防盜鋼木子母門,并配進口門鎖

走廊：進口品牌石膏板、進口品牌乳膠漆

窗材：高級鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃

大堂：天花板為進口品牌石膏板、進口品牌乳膠漆；墻面為進口大理石、進口品牌墻磚、高級壁布、進口品牌乳膠漆；地面為進口大理石、進口品牌地磚、進口地毯、品牌實木地板

車庫電梯間：墻面為進口大理石；地面為進口大理石、進口品牌地磚

電梯廳：墻面為進口大理石；地面為進口大理石、進口品牌地磚

電梯品牌：日本FUJITEC

備注：窗配件：德國ROTO或同級產(chǎn)品。主人梯：載重800kg,速度2m/s,空調(diào)系統(tǒng)，TFT液晶電視。

空調(diào)新風系統(tǒng)：日本大金、三菱或同級產(chǎn)品（VRV帶新風、新冷媒R410A）；

其他配置：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)配備散熱架采暖。

主衛(wèi)采用日本進口Toto智能化全自動坐便器，德國Hoesch、意大利Teucoh或同級產(chǎn)品按摩浴缸。

次衛(wèi)采用德國Duravit、德國Villeroy&Boch或同級坐便器，配置德國Kaldewei或同級產(chǎn)品浴缸。

廚房德國Miele電器、德國EBKE、意大利Scavolini或同級產(chǎn)品櫥柜；德國Miele或同等級產(chǎn)品廚房電器；德國Blanco或同級產(chǎn)品廚房水槽；美國DupontCorian或同級產(chǎn)品櫥柜臺面翠湖天地4000?；u、高級人造大理石、高品質(zhì)柚木實木地板、防滑地磚、安保系統(tǒng)：i-home可視對講系統(tǒng)；IC卡電子門鎖、CCTV監(jiān)控系統(tǒng)；單元內(nèi)預(yù)裝煤氣泄漏探測器；空調(diào)新風系統(tǒng)：“松下”的小型家庭中央空調(diào)；

小區(qū)設(shè)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾集中處理系統(tǒng)；poggenpohl櫥柜、gaggenau爐灶/電烤箱/微波爐/抽油煙機、kuraray料理臺、pentair純水器、Franke純水器龍頭、kuppersbusch雙開門冰箱/洗碗機、Franke水槽、kohler水槽龍頭、kohler衛(wèi)浴潔具及配套龍頭/花灑、comemonLCD電視機（僅限1-2號樓主衛(wèi)生間）、decorlux衛(wèi)浴五金件、Nexans配備地暖系統(tǒng)、kohler衛(wèi)浴潔具及配套龍頭/花灑、comemonLCD電視機（僅限1-2號樓主衛(wèi)生間）、decorlux衛(wèi)浴五金件、Nexans配備地暖系統(tǒng)、服務(wù)陽臺配置Teka洗衣機及干衣機、恒熱熱水器、聞洲洗滌池、AOLEISHI洗滌池龍頭市場實踐競爭板塊樓盤名稱裝修標準(元/M2)裝修配置萬里中環(huán)凱旋宮1500-3500客廳：頂面：ICI多樂士乳膠漆;

臥室：頂面：ICI多樂士乳膠漆;頂面線條：三達利石膏線條;木門飾面：楓木木皮飾面;門套飾面：楓木木皮飾面;五金：瑞高;窗臺：天然大理石。安保系統(tǒng)：家庭防盜報警系統(tǒng)，無線電子巡更，周界紅外線報警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)；

智能化設(shè)施：IC卡門禁系統(tǒng)，樓宇可視對講系統(tǒng)，家庭防盜報警系統(tǒng)，無線電子巡更，周界紅外線報警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)；

供水系統(tǒng)：24小時熱水供應(yīng)，中央分質(zhì)供水系統(tǒng)(供水具有中央熱水系統(tǒng)，戶內(nèi)冷熱水管均采用焊接銅管,凈水進戶)；

中環(huán)花苑毛坯

不夜城綠洲雅賓利2500美國約克品牌家用中央空調(diào)、高級實木復(fù)合門、德國菲林格爾品牌櫥柜、意大利華倫帝品牌廚房電器、瑞士富蘭克品牌廚房水槽、美國科勒品牌的潔具、浴缸、龍頭，意大利的阿里斯頓品牌的熱水器、蒙特利名都城1500日立分體空調(diào)、TOTO臺面盆，坐便器，立盆及摩恩冷熱混合龍頭，樂家浴缸，白兔牌沖淋房，奧普浴霸、美時整體廚具，伊萊克斯脫排油煙機，能效熱水器，煤氣灶新紅廈公寓毛坯

項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐市中心水岸岸豪宅水景提升附附加值打造舒適型型豪宅產(chǎn)品定位項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐一、競爭個個案的篩選選二、競爭個個案總體分分析1、競爭個案案的產(chǎn)品分分析2、競爭個案案的價格分分析3、競爭個案案的廣告分分析4、競爭個案案購房群體體分析5、競爭個案案產(chǎn)品與營營銷整體分分析點評三、項目產(chǎn)產(chǎn)品初步定定位1、房型設(shè)置置定位2、景觀設(shè)計計定位3、建筑風格格定位4、裝修標準準定位5、會所功能能定位6、新技術(shù)新新材料運用用……競爭調(diào)研報報告項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研調(diào)研思路項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研產(chǎn)品調(diào)研內(nèi)容項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研1、產(chǎn)品規(guī)劃劃調(diào)研2、產(chǎn)品細節(jié)節(jié)調(diào)研3、會所案例例調(diào)研4、物業(yè)管理理案例調(diào)研研市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實踐1、產(chǎn)品規(guī)劃劃調(diào)研項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研2、產(chǎn)品細節(jié)節(jié)調(diào)研市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研3、會所案例例調(diào)研市場實踐項目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研4、物業(yè)管理理案例調(diào)研研市場實踐ThankYou!9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:25:5001:25:5001:251/6/20231:25:50AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:25:5001:25Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。01:25:5001:25:5001:25Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2301:25:5001:25:50January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月20231:25:50上午01:25:501月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月231:25上上午午1月月-2301:25January6,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/61:25:5001:25:5006January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做