政策沉寂期房地產(chǎn)市場走勢

2006年8月

生存還是毀滅------政策沉寂期房地產(chǎn)走勢分析1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸減速，長期來看，將以1～2倍GDP增長的速度發(fā)展。行業(yè)調(diào)控意在穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，調(diào)控政策初見效果房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將從緊縮政策中受益房地產(chǎn)上市公司投資價值很有吸引力中國海外，招商局地產(chǎn)，萬科、首創(chuàng)置業(yè)，金融街是我們的首選概覽2中國房地產(chǎn)行業(yè)風險如何？緊縮調(diào)控政策有效嗎？緊縮調(diào)控政策將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展？房地產(chǎn)上市公司有投資價值嗎？投資建議內(nèi)容

3持續(xù)增長的需求支撐房地產(chǎn)投資的增長近兩年房價的快速上漲逐漸形成泡沫房地產(chǎn)市場的主要問題是局部性和結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)行業(yè)的增長逐步下降到合理的水平房地產(chǎn)行業(yè)利潤率回歸到合理的水平中國房地產(chǎn)行業(yè)風險如何？4持續(xù)增長的需求支撐房地產(chǎn)投資的增長資料來源:CEIC,中金公司研究部八年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展基于住房體制的改革和住房貸款的實施九年中共建成25億平方米商品住宅，共約2500萬間房屋，約占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的14%，需求潛力巨大。中國房地產(chǎn)行業(yè)風險如何？52003年之前，房地產(chǎn)行業(yè)是比較健康的過快價格上漲是不可持續(xù)的2003年以來房地產(chǎn)價格加速膨脹中國房地產(chǎn)行業(yè)風險如何？資料來源:CEIC,中金公司研究部6內(nèi)容

中國房地產(chǎn)行業(yè)風險如何？緊縮調(diào)控政策有效嗎？緊縮調(diào)控政策將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展？房地產(chǎn)上市公司有投資價值嗎？投資建議7這些措施將抑制房地產(chǎn)價格的快速增長這些措施的效果將取決于地方政府的執(zhí)行力度措施對房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的影響有限近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的主要內(nèi)容緊縮調(diào)控政策有效嗎？資料來源:中金公司研究部8政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施將是長期性的可選方案：土地政策，稅收政策，信用政策，貨幣政策政府調(diào)控措施是積極有效的，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將受益政府的焦點將是逐步增加中低檔房地產(chǎn)的供給政府調(diào)控措施展望緊縮調(diào)控政策有效嗎？9韓國土地政策的變革韓國在70到80年代也頒布了土地調(diào)控政策嚴格的土地調(diào)控政策導(dǎo)致土地投機交易和土地價格的上升土地政策將成為政府調(diào)控的一個核心手段緊縮調(diào)控政策有效嗎？資料來源:中金公司研究部10韓國房地地產(chǎn)價格格和土地地價格之之間的相相關(guān)性經(jīng)濟發(fā)展展速度，，房地產(chǎn)產(chǎn)價格和和土地價價格之間間有很強強的相關(guān)關(guān)性緊縮調(diào)控控政策有有效嗎？？資料來源源:CEIC,中中金公司司研究部部11內(nèi)容中國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)風險如如何？緊縮調(diào)控控政策有有效嗎？？緊縮調(diào)控控政策將將如何影影響房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展？？房地產(chǎn)上上市公司司有投資資價值嗎嗎？投資建議議12緊縮調(diào)控控政策如如何影響響房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)？？抑制房地地產(chǎn)投資資的高速速增長游戲規(guī)則則改變，，資金來來源成為為首要的的增長因因素行業(yè)領(lǐng)頭頭羊有更更多的增增長機會會土地緊縮縮政策將將長期持持續(xù)存在在緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？13土地是是房地地產(chǎn)行行業(yè)最最首要要的影影響因因素房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)投資資和價價格過過度增增長的的一個個主要要原因因是因因為土土地政政策的的改變變土地調(diào)調(diào)控是是一項項長期期的政政策，，用來來調(diào)節(jié)節(jié)耕地地，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化和城城市化化之間間的矛矛盾現(xiàn)有土土地儲儲備是是土地地緊縮縮政策策的緩緩沖器器緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？資料來來源:CEIC,中中金公公司研研究部部14中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的資金金來源源渠道道有限限銀行貸貸款所所占比比例從從2005年的的18.1%上上升到到了06年年上半半年的的22.4%預(yù)售款款和其其他資資金來來源占占比從從2005年的的47.4%下下降到到06年上上半年年的42.4%。自籌資資金比比例從從2005年的的33.2%上上升到到06年上上半年年的33.8%。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商繼繼續(xù)面面臨籌籌資渠渠道的的限制制。緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？資料來來源:CEIC,中中金公公司研研究部部15行業(yè)龍龍頭企企業(yè)有有更多多的發(fā)發(fā)展機機會政策支支持：：國務(wù)務(wù)院鼓鼓勵知知名的的開發(fā)發(fā)商通通過并并購和和重組組逐步步擴大大市場場份額額更容易易利用用融資資渠道道:行行業(yè)業(yè)龍頭頭企業(yè)業(yè)將更更多地地從銀銀行，，股票票市場場和機機構(gòu)投投資者者等獲獲得財財務(wù)支支持土地購購買優(yōu)優(yōu)勢：：行行業(yè)龍龍頭企企業(yè)的的綜合合優(yōu)勢勢使得得在土土地競競購中中擁有有優(yōu)勢勢緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？16緊縮調(diào)調(diào)控政政策對對房地地產(chǎn)市市場的的影響響（全全國））緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？06上上半年年竣工工面積積同比比增長長20.7%,延續(xù)續(xù)下降降趨勢勢；同同時，，銷售售面積積同比比增長長83%。。商品品房房房價同同比16.5%，環(huán)環(huán)比4.5%。。06年年上半半年新新開工工面積積同比比增長長21.59％％，在在建面面積同同比增增長20.88%，，與一一季度度持平平。資料來來源:CEIC,中中金公公司研研究部部17緊縮調(diào)調(diào)控政政策對對房地地產(chǎn)市市場的的影響響（上上海））緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？06年年上半半年竣竣工面面積同同比增增長9％；；同時時，銷銷售面面積同同比增增長30％％。新開工工面積積同比比下降降8％％，在在建面面積增增幅11%，增增幅環(huán)環(huán)比下下降6個百百分點點。房地產(chǎn)產(chǎn)價格格同比比上升升0.2％％，環(huán)環(huán)比持持平。。上海海房地地產(chǎn)價價格仍仍在調(diào)調(diào)整，，但在在06年不不可能能顯著著下降降。資料來來源:CEIC,中中金公公司研研究部部1806年年上半半年竣竣工面面積同同比同同比下下降27%；同同時，，銷售售面積積同比比增長長20.7％新開工工面積積同比比增長長47％，，在建建面積積增幅幅8%，未未來供供應(yīng)量量釋放放有限限。商品房房價格格同比比上升升45％，，05年同同比增增加24％％。即即使考考慮到到商品品房期期房計計算方方法因因素，，商品品房價價格仍仍未能能有效效控制制。緊縮調(diào)調(diào)控政政策對對房地地產(chǎn)市市場的的影響響（北北京））緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？資料來來源:CEIC,中中金公公司研研究部部19環(huán)渤海海區(qū)域域的價價格上上漲空空間要要大于于其他他區(qū)域域珠三角角是最最成熟熟的市市場，，近年年來價價格波波動較較大。?？赡苣軙硐硎芙〗】捣€(wěn)穩(wěn)定的的成長長長三角角受累累于去去年開開始的的緊縮縮政策策。對對價格格調(diào)控控措施施比較較敏感感以北京京為中中心的的環(huán)渤渤海區(qū)區(qū)域在在2008年奧奧運會會到來來之前前會有有較穩(wěn)穩(wěn)定的的發(fā)展展前景景緊縮調(diào)調(diào)控政政策將將如何何影響響房地地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)發(fā)展？？資料來來源:中中金公公司研研究部部20宏觀經(jīng)經(jīng)濟因因素政策的的執(zhí)行行和后后續(xù)政政策成交量量的變變化匯率變變化調(diào)整中中向上上是我我們對對行業(yè)業(yè)未來來的判判斷緊縮調(diào)控政政策將如何何影響房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展？21內(nèi)容中國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)風險險如何？緊縮調(diào)控政政策有效嗎嗎？緊縮調(diào)控政政策將如何何影響房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展？房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？投資建議22龍頭房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司司估值很有有吸引力緊縮政策將將使龍頭企企業(yè)受益三種房地產(chǎn)產(chǎn)龍頭企業(yè)業(yè)有投資價價值房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？23緊縮政策將將使龍頭企企業(yè)受益緊縮政策降降低供應(yīng)過過量的風險險低成本土地地儲備支撐撐業(yè)績增長長融資能力較較強，能有有效應(yīng)付資資金短缺行業(yè)整合將將使龍頭企企業(yè)擴大市市場份額房地產(chǎn)價格格的急劇下下降可能性性很小房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？24房地產(chǎn)公司司的投資思思路房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類企業(yè)中中，我們需需要專注于于那些能夠夠?qū)崿F(xiàn)較為為可能的06及07年業(yè)績增增長的公司司，基本條條件是：①①所處的市市場受調(diào)控控影響較小?、谒鶕碛杏械耐恋貎漭^為廉廉價③手中中擁有較多多開工證的的項目④專專注于普通通商品房開開發(fā)。加息預(yù)期下下，持有類類房地產(chǎn)公公司的估值值水平受到到抑制，主主要投資于于物業(yè)重估估價值對股股價有較大大的溢價，，以及未來來收益增長長潛力較大大的公司。。龍頭房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)未來來將對中小小型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)有溢溢價，所以以目前來看看這些企業(yè)業(yè)投資風險險較低。對于資產(chǎn)重重組、并購購、資產(chǎn)注注入等概念念的公司，，我們需要要關(guān)注是否否有實質(zhì)性性的交易發(fā)發(fā)生，從本本質(zhì)來看，，這些公司司并不會因因為資產(chǎn)注注入而改變變其公司運運營價值，，所以資產(chǎn)產(chǎn)注入將帶帶來一次性性的重估價價值，不宜宜追高。房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？25市盈率與凈凈資產(chǎn)折讓讓的關(guān)系結(jié)合市盈率率和凈資產(chǎn)產(chǎn)折讓/溢溢價兩個指指標是進行行上市公司司估值的有有效方法市盈率和凈凈資產(chǎn)折讓讓/溢價指指標的結(jié)合合會隨著市市場的預(yù)期期而改變對中國房地地產(chǎn)上市公公司來說，，良好的成成長性帶來來了一定程程度的凈資資產(chǎn)溢價房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？資料來源:中金公公司研究部部26不同類型房房地產(chǎn)上市市公司的估估值特點房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？住宅開發(fā)商商：合理的的市盈率應(yīng)應(yīng)該在12~14倍倍，股價相相當于凈資資產(chǎn)值或者者享有一定定程度的溢溢價；房地產(chǎn)租賃賃企業(yè)：合合理的市盈盈率應(yīng)該在在16~20倍，股股價對凈資資產(chǎn)值享有有10％~20%的的折價；綜合性房地地產(chǎn)企業(yè)：：股價對凈凈資產(chǎn)值享享有一定程程度的折價價，市盈率率應(yīng)根據(jù)sum-of-parts方法計計算。27世界各地市市值前列房房地產(chǎn)上市市公司06年初至06年8月月18日估估值變化房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？資料來源:中金公公司研究部部28香港本地、、國內(nèi)及在在港地產(chǎn)公公司股價(06年8月18日日)對凈資資產(chǎn)折讓房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？資料來源:中金公公司研究部部29中金覆蓋的的房地產(chǎn)上上市公司房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？資料來源:中金公公司研究部部30世界各區(qū)域域市值前列列房地產(chǎn)上上市公司估估值房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？31內(nèi)容中國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)風險險如何？緊縮調(diào)控政政策有效嗎嗎？緊縮調(diào)控政政策將如何何影響房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展？房地產(chǎn)上市市公司有投投資價值嗎嗎？投資建議32中金覆蓋的的房地產(chǎn)上上市公司投資建議33未來發(fā)展基基于現(xiàn)時良良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)－中國海海外緊縮調(diào)控政政策可能會會使像中國國海外這樣樣的龍頭企企業(yè)擴大市市場份額聚焦于住宅宅市場的開開發(fā)和良好好的區(qū)域擴擴張降低了了風險2005年年底，土地地儲備顯著著擴張到約約1,100萬平方方米我們給予推推薦的投資資評級。未未來12個個月的目標標價HK$5.6,對07E凈資產(chǎn)產(chǎn)值有11%的折價價資料來源:中金公公司研究部部34業(yè)績反轉(zhuǎn)----首首創(chuàng)置業(yè)良好的成長長潛力，良良好的地段段，估值有有吸引力，，我們給予予推薦的投投資評級，，未來12月目標價價HK$3.30，，有45％％的上漲空空間：①2006年業(yè)績反反轉(zhuǎn)，業(yè)績績將恢復(fù)至至2004年水平，，2007年將同比比增長139％；②估值具具有吸引力力—目前股股價對我們們預(yù)測的06年凈資資產(chǎn)值有32%折讓讓，基于07年每股股收益市盈盈率為6倍倍；③2005年底首首創(chuàng)置業(yè)的的土地儲備備約為414萬平方方米資料來源:中金公公司研究部部35地產(chǎn)業(yè)務(wù)開開始加速----招招商局地產(chǎn)產(chǎn)2006年年以后盈利利增長將會會加速招商局控股股股東的支支持將有利利于業(yè)績的的增長經(jīng)營的結(jié)構(gòu)構(gòu)會有效減減輕擴張的的風險我們們給給予予推推薦薦的的投投資資評評級級。。TotalGFAbyCities資料料來來源源:中中金金公公司司研研究究部部362007年年以以后后如如此此高高速速的的增增長長較較難難持持續(xù)續(xù)----富富力力地地產(chǎn)產(chǎn)精裝裝修修產(chǎn)產(chǎn)品品是是公公司司的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)多多樣樣化化的的策策略略減減輕輕了了市市場場波波動動的的風風險險，，有有利利于于長長期期穩(wěn)穩(wěn)定定的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)有有土土地地儲儲備備約約1,000萬萬平平方方米米審慎慎推推薦薦投投資資評評級級。。未未來來12個個月月目目標標價價格格HK$38，，目目標標價價格格對對07年年凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)值值有有10%的的折折讓讓TotalGFAbycities資料料來來源源:中中金金公公司司研研究究部部37厚積積薄薄發(fā)發(fā)----萬萬科科TotalGFAbycities明確確的的長長期期發(fā)發(fā)展展目目標標和和產(chǎn)產(chǎn)品品標標準準化化策策略略引引導(dǎo)導(dǎo)公公司司未未來來的的發(fā)發(fā)展展方方向向易于于獲獲得得融融資資支支持持是是萬萬科科的的主主要要競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢緊縮縮政政策策將將加加速速萬萬科科的的發(fā)發(fā)展展對萬萬科科A股股推推薦薦的的投投資資評評級級資料料來來源源:中中金金公公司司研研究究部部38資產(chǎn)產(chǎn)注注入入帶帶來來業(yè)業(yè)績績大大幅幅度度增增長長----華華潤潤置置地地TotalGFAbycities由于于母母公公司司的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)旗旗艦艦地地位位，，華華潤潤置置地地有有望望獲獲得得母母公公司司的的支支持持2005年年底底擁擁有有343萬萬平平方方米米土土地地儲儲備備中性性評評級級。。未未來來6個個月月目目標標價價HK$4.3，，對對06年年凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)值值有有10％％的的折折讓讓資料料來來源源:中中金金公公司司研研究究部部39轉(zhuǎn)型型中中的的物物業(yè)業(yè)持持有有型型公公司司----金金融融街街控控股股資料料來來源源:中中金金公公司司研研究究部部土地地儲儲備備結(jié)算算面面積積持有有型型物物業(yè)業(yè)將將帶帶來來穩(wěn)穩(wěn)定定的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流天津津項項目目將將帶帶來來公公司司08年年以以后后的的可可持持續(xù)續(xù)增增長長資金金壓壓力力是是制制約約公公司司未未來來發(fā)發(fā)展展的的瓶瓶頸頸具有有良良好好的的抗抗風風險險能能力力，，給給予予審審慎慎推推薦薦評評級。。40極具具潛潛質(zhì)質(zhì)的的白白馬馬股股----金金地地集集團團資料料來來源源:中中金金公公司司研研究究部部土地地儲儲備備公司司目目前前擁擁有有約約600萬萬的的土土地地儲儲備備，，具具有有良良好好的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α舅境沙晒Φ牡膮^(qū)區(qū)域域布布局局和和良良好好的的管管理理和和項項目目運運作作實實力力是是其其未未來來快快速速發(fā)發(fā)展展的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)公司司價價值值仍仍被被低低估估，，給給予予推推薦薦的的投投資資評評級級41謝謝謝??！429、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。16:39:2916:39:2916:391/6/20234:39:29PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2316:39:2916:39Jan-2306-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。16:39:2916:39:2916:39Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月-2316:39:2916:39:29January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。06一一月20234:39:29下午午16:39:291月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月234:39下下午午1月月-2316:39January6,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/616:39:2916:39:2906January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。4:39:29下午午4:39下午午16:39:291月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。　?月-231月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。16:39:2916:39:2916:391/6/20234:39:29PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2316:39:2916:39Jan-2306-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。16:39:2916:39:2916:39Friday,January6,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2316:39:2916:39:29January6,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。06一一月20234:39:29下午午16:39:291月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派