新鴻地產(chǎn)意天湖別墅營(yíng)銷提案

謹(jǐn)呈：新鴻意(合肥)地產(chǎn)有限公司2023/1/29宏觀環(huán)境概述區(qū)位特點(diǎn)合肥全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，其中市區(qū)總面積838.52平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為224平方公里。合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣?？?cè)丝诩s463萬(wàn)，其中市區(qū)人口224萬(wàn)。交通狀況合肥是全國(guó)區(qū)域性綜合交通樞紐。淮南、合九、合西鐵路在此交匯，合寧、合武高速鐵路也已開通。合福、合蚌、合杭客運(yùn)專線和合銅鐵路即將開工建設(shè)，屆時(shí)合肥到北京僅需3個(gè)小時(shí)。206、312國(guó)道和合寧、合徐、合蕪、合安、合淮阜、合銅黃、合六葉等高速公路穿境而過(guò)。合福、合馬高速公路即將開工建設(shè)。合肥還是交通部規(guī)劃中的內(nèi)河航運(yùn)中心，正在啟動(dòng)的江淮運(yùn)河建設(shè)項(xiàng)目，將使合肥成為溝通長(zhǎng)江和淮河的水運(yùn)中心。駱崗機(jī)場(chǎng)是全國(guó)重要的國(guó)際備降機(jī)場(chǎng)，4E級(jí)機(jī)場(chǎng)——合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2012年底投入使用。2宏觀環(huán)境概述人口與用地規(guī)模市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期：2010年，合肥市域總?cè)丝跒?80萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口360萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平62%；遠(yuǎn)期：2020年合肥市域總?cè)丝跒?10萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口525萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為74%。中心城區(qū)城市人口規(guī)模近期：2010年，中心城區(qū)城市人口300萬(wàn)人；遠(yuǎn)期：2020年，中心城區(qū)城市人口360萬(wàn)人。中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模2010年，中心城區(qū)建設(shè)用地300平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地360平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。3宏觀環(huán)境概述中心城區(qū)總體規(guī)劃1、城市規(guī)劃區(qū)范圍合肥新規(guī)劃的城市規(guī)劃區(qū)范圍為合肥市域范圍，總面積7029.48平方公里。中心城區(qū)包括合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng)，面積約898.5平方公里（含巢湖水域）。

2、城市分區(qū)規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為八個(gè)城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。4宏觀環(huán)境概述老城區(qū)：環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約5.28平方公里，人口控制在12萬(wàn)左右。東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約81.44平方公里，人口控制在88萬(wàn)左右。北區(qū)：除老城區(qū)以外的廬陽(yáng)區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約31.53平方公里，人口控制在38萬(wàn)左右。西區(qū)：蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以312國(guó)道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約35.05平方公里，人口48萬(wàn)左右，政務(wù)區(qū)規(guī)劃人口15萬(wàn)。南區(qū)：包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國(guó)道為界。建設(shè)用地面積約35.67平方公里，人口控制在47萬(wàn)左右。5經(jīng)開區(qū)：

312國(guó)道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約60.59平方公里，人口控制在36萬(wàn)左右。高新區(qū)：東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫(kù)南岸，南到滬-漢-蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約63.03平方公里，人口控制在35萬(wàn)左右。濱湖新區(qū)：312國(guó)道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約47.40平方公里，人口控制在56萬(wàn)左右。宏觀環(huán)境概述6結(jié)論：1、從以上規(guī)劃可以看出，整個(gè)合肥的城市化面積在未來(lái)將成倍擴(kuò)大，城市規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)帶來(lái)城市中心點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，除了原有的城市中心之外，城市會(huì)在未來(lái)呈現(xiàn)多中心的格局。2、城市整體的大規(guī)劃，必然在未來(lái)加快各個(gè)新區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，城市化建設(shè)進(jìn)程的加快必然會(huì)使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，連帶會(huì)拉動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴(kuò)散。宏觀環(huán)境概述7經(jīng)濟(jì)環(huán)境2008年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值1664.84億元，比上年增長(zhǎng)17.2％。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為34482元，比上年增加6348元。07年合肥市GPD達(dá)到1334．2億元，同比增幅達(dá)18.1%。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定08年GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段8經(jīng)濟(jì)環(huán)境08年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1838.64億元，增長(zhǎng)40.3％；從07年開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化08年合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定變化9經(jīng)濟(jì)環(huán)境08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為15590元和5300元，增長(zhǎng)16.1％和18％。合肥CPI的增長(zhǎng)是平穩(wěn)攀高，而房?jī)r(jià)同比卻是跳躍性的彈升08年合肥新建住房?jī)r(jià)格同比上揚(yáng)幅度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了CPI的漲幅10經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前，合肥人人均GDP接近5000美元，城市居居民處在消費(fèi)費(fèi)升級(jí)的階段段。固定資產(chǎn)投資資的增高，為為整個(gè)合肥的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展包包括房地產(chǎn)開開發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的的硬件保證。。人均工資快速速增長(zhǎng)，提高高了當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)能力，從從側(cè)面支撐了了房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。同比全國(guó)其它它部分省會(huì)城城市及省內(nèi)主主要城市，合合肥商品房住住宅均價(jià)相對(duì)對(duì)較低，這和合合肥近兩年開開發(fā)量過(guò)大、、城市人口基基數(shù)又相對(duì)較較少，同時(shí)相相應(yīng)的資金、硬件等等投入并不能能完全跟上自自身城市發(fā)展展進(jìn)程有關(guān)。。小結(jié)：經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展形式良好好，推動(dòng)了房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展11政策環(huán)境稅收類政策土地類政策其他類房地產(chǎn)市場(chǎng)1金融類政策23住房保障類45多種政策出臺(tái)臺(tái)，顯示了政政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的的強(qiáng)大力量，，了解政策利利于規(guī)避項(xiàng)目目開發(fā)中的一一些風(fēng)險(xiǎn)12政策環(huán)境稅收政策《關(guān)于進(jìn)一步加加強(qiáng)土地稅收收管理工作的的通知》、耕地占用稅稅暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則《關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)所得得稅預(yù)繳問(wèn)題題的通知》、下調(diào)住住房交易易稅費(fèi)房房貸利率率金融政策策《經(jīng)濟(jì)適用用住房開開發(fā)貸款款管理辦辦法》《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)授授信風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的通知知》、《關(guān)于對(duì)房房抵產(chǎn)委委托貸款款情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查的通知知》《土地登記記辦法》、《土地調(diào)查查條例》、《關(guān)于開展展開發(fā)區(qū)區(qū)土地集集約利用用評(píng)價(jià)工作的通通知》《關(guān)于嚴(yán)格格執(zhí)行有有關(guān)農(nóng)村村集體建建設(shè)用地地法律和和政策的的通知》《關(guān)于廉租租住房經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和住房租租賃有關(guān)關(guān)稅收政政策的通通知》、兩會(huì)政府府工作報(bào)報(bào)告之住住房保障障體系、、成立““住房和和城鄉(xiāng)建建設(shè)部””土地政策策住房保障障其他類《房屋登記記辦法》、十項(xiàng)政政策擴(kuò)大大內(nèi)需13城市建設(shè)城市建設(shè)設(shè)給城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展注注入強(qiáng)心心劑，給給城市居居民以信信心，給給外來(lái)投投資者以以良好的的愿景，，從08年合肥的的城市建建設(shè)可以以判斷出出：1、城市基基礎(chǔ)設(shè)施施落后已已經(jīng)制約約了城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，現(xiàn)在加加快建設(shè)設(shè)是在補(bǔ)補(bǔ)原來(lái)的的舊帳；；2、交通的的改善將將提升區(qū)區(qū)域的價(jià)價(jià)值，減減弱環(huán)境境與位置置對(duì)終端端客戶的的選擇抗抗性，從從而吸引引投資商商進(jìn)入；；3、對(duì)外的的交通改改善，將將提升城城市的吸吸引力和和輻射力力，增加加合肥吸吸引投資資的活力力；4、動(dòng)車組組的開通通將直接接拉近上上海、南南京、合合肥一線線的通行行半徑和和經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)距離離，利于于城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和開開放性的的投資環(huán)環(huán)境。14金寨路高高架放行行：于2006年10月動(dòng)工建建設(shè)的金金寨路高高架橋工工程，投投資概算算17.9億元，08年10月通車。。合肥新橋橋機(jī)場(chǎng)通通過(guò)環(huán)評(píng)評(píng)審批合肥西部部南部三三新城區(qū)區(qū)融為一一體柏堰科技技園基本本建成，，政務(wù)區(qū)區(qū)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)、高新新區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)融合。。長(zhǎng)江東大大街6月1日開工長(zhǎng)江東大大街，西西起馬鞍鞍山路，，東至花花沖路，，與新安安江路對(duì)對(duì)接，全全長(zhǎng)3.32公里，為為城市主主干道。。合肥動(dòng)車車組開通通合寧鐵路路動(dòng)車組組于08年8月1日正式開開通。動(dòng)動(dòng)車組開開通開通通后，合合肥至南南京只須須59分鐘，合合肥至上上海只須須2小時(shí)59分鐘。合合肥在迎迎來(lái)“動(dòng)動(dòng)車時(shí)代代”的同同時(shí)，也也將全面面對(duì)接““長(zhǎng)三角角”地區(qū)區(qū)，旅游游、商貿(mào)貿(mào)、物流流等各行行各業(yè)也也將迎來(lái)來(lái)全新的的發(fā)展時(shí)時(shí)期，合合肥未來(lái)來(lái)的發(fā)展展全面提提速。合肥港港綜合合碼頭頭開工工08年9月，投投資2.38億的合合肥港港綜合合碼頭頭一期期工程程開工工，預(yù)預(yù)計(jì)在在2010年初投投入使使用，，標(biāo)志志著合合肥這這個(gè)內(nèi)內(nèi)陸城城市實(shí)實(shí)現(xiàn)通通江達(dá)達(dá)海的的夢(mèng)想想邁出出了實(shí)實(shí)質(zhì)性性的第第一步步。合肥輕輕軌09年準(zhǔn)備備開建建合武高高鐵建建成，，合肥肥至武武漢車車程縮縮短到到2小時(shí)城市建設(shè)08年大事事記15企業(yè)盤點(diǎn)企業(yè)的的研究究主要要關(guān)注注于大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的動(dòng)動(dòng)作，，通過(guò)過(guò)大型型企業(yè)業(yè)的盤盤點(diǎn)可可以判判斷出出：城市的的住宅宅產(chǎn)品品升級(jí)級(jí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)跨越越，國(guó)國(guó)內(nèi)一一線開開發(fā)商商的介介入提提高了了終端端消費(fèi)費(fèi)客戶戶的鑒鑒賞能能力，，從而而為價(jià)價(jià)格提提升和和居住住品質(zhì)質(zhì)提高高奠定定基礎(chǔ)礎(chǔ)；造城成為城城市發(fā)展的的主題，這這預(yù)示著合合肥進(jìn)入大大盤品質(zhì)生生活時(shí)代，，開發(fā)商分分化開始；；港資、外資資投資商尚尚未涉足合合肥，表明明城市的商商業(yè)經(jīng)濟(jì)還還相對(duì)落后后，未來(lái)2年的發(fā)展仍仍將停留在在住宅的發(fā)發(fā)展上。16企業(yè)盤點(diǎn)萬(wàn)科進(jìn)入合合肥作為中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)的領(lǐng)軍軍者，萬(wàn)萬(wàn)科于2008年4月成功拍拍得望江江西路與與合作化化路兩地地塊，標(biāo)標(biāo)志著萬(wàn)萬(wàn)科正式式進(jìn)入合合肥房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。隨后后，快速速打造了了在合肥肥的首個(gè)個(gè)作品——萬(wàn)科金色色名郡，，并成功功以精裝裝房亮相相市場(chǎng)，，引起了了業(yè)界及及購(gòu)房者者的廣泛泛關(guān)注，，開啟了了合肥樓樓市精裝裝房的新新紀(jì)元。。華潤(rùn)又一一力作亮亮相合肥肥華潤(rùn)繼讕讕溪鎮(zhèn)之之后，攜攜其第二二部作品品——華潤(rùn)幸福福里再度度巨獻(xiàn)合合肥。綠城獻(xiàn)給給合肥的的第三部部經(jīng)典之之作綠城玉蘭蘭公寓是是繼綠城城桂花園園、百合合公寓之之后，綠綠城獻(xiàn)給給合肥的的又一經(jīng)經(jīng)典力作作。世紀(jì)金源、中中鐵的“造城城運(yùn)動(dòng)”世紀(jì)金源打造造的濱湖世紀(jì)紀(jì)城以其480萬(wàn)方安徽第一一大盤的磅礴礴氣勢(shì)屹立于于合肥濱湖新新區(qū)，開啟了了合肥樓市新新的格局。中中鐵國(guó)際城是是隸屬于世界界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)鐵鐵建的中鐵房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司開發(fā)發(fā)，項(xiàng)目以220萬(wàn)方的超大體體量的主城區(qū)區(qū)建筑集群。。碧桂園濱湖城城開盤引爆合合肥樓市08年7月12日，碧桂園濱濱湖城盛大開開盤。開盤半半天130套雙拼美墅，，93套聯(lián)排美墅即即銷售一空，，開盤當(dāng)日即即吸引近5000人到場(chǎng)認(rèn)購(gòu)。。17土地市場(chǎng)附：2008年土地成交量量及同比情況況一覽表類別2007年2008年同比面積（畝）5779.90962797.861-51.59%金額（億元）94.2660.52-37.79%均價(jià)（萬(wàn)元/畝）168.08216.3132.641、2008年土地成交情情況地價(jià)的上漲和和08年房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)銷售下滑造造成了2008年合肥市經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地成交量的萎縮縮。18土地市場(chǎng)附：2007-2008年合肥市土地地出讓面積（（成交方式））1）按成交方式式劃分2008年合肥市經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地出讓讓仍然以掛牌牌為主掛牌出讓土地地占出讓總數(shù)數(shù)的69%，拍賣出讓的的為10宗，剩下的一一宗為拍賣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)掛牌。19土地市場(chǎng)附：2008年合肥市經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地成交交面積（用途途）2）按土地用途途劃分合肥市2008年出讓的經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地仍然然以住宅用地地為主，綜合合用地比例增增加。綜合用地比例例的增加顯示示城市都市化化進(jìn)程進(jìn)程進(jìn)進(jìn)一步提升，，自我配套和和中心化趨勢(shì)勢(shì)明顯。20土地市場(chǎng)附：2008年合肥肥市各各區(qū)域域經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用用地成成交情情況3）按區(qū)區(qū)域劃劃分2008年合肥肥市土土地出出讓仍仍然以以四大大老城城區(qū)為為主。。2008年，合合肥市市區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性用地地出讓讓以廬廬陽(yáng)區(qū)區(qū)為最最多；；從成成交金金額來(lái)來(lái)看，，瑤海海區(qū)位位居榜榜首。。從成成交均均價(jià)來(lái)來(lái)看，，瑤海海區(qū)的的土地地每畝畝超過(guò)過(guò)360萬(wàn)元，，是合合肥最最貴的的土地地。21銷售情況2009年1季度合合肥市市商品品房銷銷售情情況類別1月2月環(huán)比3月環(huán)比面積（萬(wàn)平米）34.444.128.2%82.587.1%套數(shù)（套）3711474327.8%840577.2%金額（億元）13.717.729.2%33.488.7%均價(jià)（元/平米）3963405425.12%4129季度：4020附：2009年1-3月份合合肥市市區(qū)住住宅類類商品品房成成交情情況總體形形勢(shì)是是供求求兩旺旺局面面：成交套套數(shù)走走勢(shì)——先平穩(wěn)穩(wěn)后翻翻倍激激增；；成交面面積走走勢(shì)——快速增增長(zhǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成成暴增增；成交均均價(jià)走走勢(shì)——總體穩(wěn)穩(wěn)定上上浮走走勢(shì)，，但漲漲幅甚甚微；；成交金金額走走勢(shì)——翻倍增增勢(shì)。。22前景預(yù)測(cè)1、合肥肥樓盤盤的發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)小高層層住宅宅唱主主角小高層層住宅宅兼有有多層層和高高層的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，比比多層層住宅宅節(jié)約約用地地，又又比高高層住住宅節(jié)節(jié)省成成本和和造價(jià)價(jià)，人文環(huán)境和整整體環(huán)境均比比高層住宅好好。聯(lián)體別墅嶄露露頭角隨著合肥市區(qū)區(qū)的不斷擴(kuò)大大，一些原本本離市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的土地也被被開發(fā)了出來(lái)來(lái)。這部分區(qū)區(qū)域遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條條件和地理環(huán)環(huán)境都比城區(qū)區(qū)優(yōu)越，適宜宜發(fā)展高檔住住宅區(qū)，這既既可滿足社會(huì)會(huì)需求，又符合發(fā)展需需要。23前景預(yù)測(cè)2、合肥城市發(fā)發(fā)展方向規(guī)劃期內(nèi)城市市主要向西、、向南發(fā)展，，適當(dāng)向北、、向東方向發(fā)發(fā)展。老城提提升，三面整合，兩向拓拓展，兩帶控控制。城市以以老城為中心心，大力改造造核心主城區(qū)區(qū)，并在老城區(qū)的東、西西南、西、北北方向建設(shè)四四個(gè)城市副中中心，沿巢湖湖逐步建設(shè)一一個(gè)生態(tài)型、現(xiàn)代化的的濱湖新區(qū)。。24合肥別墅的發(fā)展歷程時(shí)間代表體量建筑形態(tài)備注90年代初琥珀山莊別墅一期18棟2～3層獨(dú)棟別墅8＃、18＃等是競(jìng)拍的，18＃為新加坡人（天榮公司）購(gòu)走。另外的不少亦為家底厚重、華僑（旅日）購(gòu)買。90年代中金凱花園一期、望園別墅約50棟2～3層獨(dú)棟、聯(lián)排別墅外立面采用掛板進(jìn)口材料，精裝修、車庫(kù)以及二期的泳池，首次出現(xiàn)，但無(wú)露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。90年代未琥珀黑池壩別墅、世紀(jì)別墅38套左右2～3層獨(dú)棟別墅與疊加別墅合肥別墅發(fā)展的過(guò)渡期，別墅只能靠好的地段叫賣。2000年代初和莊、維多利亞、碧湖山莊、蜀山名筑、怡景山莊200套左右2～3層獨(dú)棟別墅與聯(lián)排、疊加別墅合肥別墅發(fā)展的成長(zhǎng)期25合肥別墅項(xiàng)目分析區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包河區(qū)碧湖云溪.1期獨(dú)立、雙拼別墅和雙疊別墅183-24661000.67銷售結(jié)束瑤海區(qū)帝豪·星港灣聯(lián)排別墅250-28058001.4尾盤廬陽(yáng)區(qū)恒泰·阿奎利亞疊加、聯(lián)排別墅230-29045001.241期銷售結(jié)束，2期未售廬陽(yáng)區(qū)半島一號(hào)雙拼別墅、聯(lián)排別墅180-290聯(lián)排：6000雙拼：65000.91在售政務(wù)區(qū)國(guó)建·香榭水都電梯別墅（12F）疊加別墅190-230電:6500,疊:80001.8剩1套經(jīng)開區(qū)金星家園疊加、聯(lián)排別墅230-303聯(lián)排：6800疊加：58001.47銷售結(jié)束蜀山區(qū)新華學(xué)府.春天聯(lián)排別墅220-29084508.15剩1套蜀山區(qū)維也納森林花園疊加、聯(lián)排別墅216-29655000.9銷售結(jié)束蜀山區(qū)御景山莊聯(lián)排別墅236.5-2415900-8000元/M2）0.53剩1套26區(qū)域案名建筑形態(tài)面積(M2)單價(jià)(元/M2)容積率銷售狀態(tài)包河區(qū)玫瑰紳城

聯(lián)排別墅220-2408500-110002.67在售包河區(qū)

眾安·綠色港灣雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅208-3636500（疊加）7000（聯(lián)排）13000（獨(dú)幢

）0.8內(nèi)在售包河區(qū)碧湖云溪.緣墅疊加別墅183-246均價(jià)：90007200-120000.67在售合肥別墅項(xiàng)目分析27合肥別墅項(xiàng)目分布碧湖云溪玫瑰紳城半島1號(hào)國(guó)建香榭水都都瀾溪鎮(zhèn)阿奎利亞金星家園萬(wàn)振逍遙苑維也納森林花花園新華學(xué)府春天天帝豪星港灣御景山莊和順東方花園園維多利亞蜀山名筑新開別墅樓盤盤少：近年來(lái)，市場(chǎng)場(chǎng)上別墅供應(yīng)應(yīng)量較小，整整個(gè)市場(chǎng)主要要為消化以前前余量。包河區(qū)為別墅墅供應(yīng)集中區(qū)區(qū)域：以碧湖云溪為為代表的東南南板塊，在08年新推了一批批貨量，但一一經(jīng)推出，市市場(chǎng)消化良好好。政務(wù)區(qū)無(wú)別墅墅供應(yīng)：目前政務(wù)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目多為高層層住宅項(xiàng)目，，別墅這一高高端產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量極少。在售別墅項(xiàng)目目已售別墅項(xiàng)目目眾安綠色港灣灣281．別墅房型面面積分析項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園

恒泰·阿奎利亞國(guó)建·香榭水都御景山莊

聯(lián)排房型5室3廳4衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)6室2廳3衛(wèi)5室2廳4衛(wèi)6室3廳3衛(wèi)

5室3廳4衛(wèi)4室2廳4衛(wèi)

/4室4廳3衛(wèi)3室4廳3衛(wèi)面積（㎡）236-256216.3-296.4270-290/236.5-241疊加房型3室2廳3衛(wèi)4室3廳4衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)5室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)

5室2廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)4室3廳3衛(wèi)/面積（㎡）171-240（3-4層含閣樓面積）189-198230-280208.2-220/聯(lián)排別墅主力力房型為5室3廳4衛(wèi)，面積在220-290㎡左右，疊加別別墅主力房型型為4室2廳3衛(wèi)，面積在180-220㎡左右。合肥已售別墅項(xiàng)目分析29合肥已售別墅項(xiàng)目分析2．別墅價(jià)格分分析⑴聯(lián)排別墅價(jià)價(jià)格分析合肥原有聯(lián)排排別墅的單價(jià)價(jià)在2800-7000元/平方米之間，，其中東方花花園由于地理理位置較偏價(jià)價(jià)格最低，僅僅為2800元/平方米；碧湖湖云溪由于距距離市區(qū)較近近，并且聯(lián)體體別墅臨湖位位置較好，價(jià)價(jià)格最高，達(dá)達(dá)到6800元/平方米。總體體來(lái)看，合肥肥原有聯(lián)體別別墅的單價(jià)主主要在4500-6000元/平方米之間。。從總價(jià)上看看，原有聯(lián)體體別墅的單套套總價(jià)在90-180萬(wàn)元之間，其其中主要總價(jià)價(jià)在110-140萬(wàn)元之間。30⑵疊加別墅價(jià)價(jià)格分析合肥原有疊加加別墅的平均均單價(jià)主要分分布在4000-4650元/平方米之間，，主力面積主要要分布在180—230平方米；單套套總價(jià)主要分分布在90萬(wàn)-110萬(wàn)元之間。合肥已售別墅項(xiàng)目分析313．總體規(guī)劃分分析項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率碧湖云溪85.360.67國(guó)建·香榭水都10181.8維也納森林花園20180.9阿奎利亞951181.24蜀山名筑740.57御景山莊5．452.90.53和順·東方花園13171.3整體來(lái)看，占占地面積不等等，容積率不不是太高，在在0.53—2.67之間。純別墅墅項(xiàng)目占地面面積較小，最最大的8萬(wàn)平方米，最最小的5.45萬(wàn)平方米，容容積率在0.5-0.7之間?；旌闲托偷捻?xiàng)目，由由于受到其他他物業(yè)類型的的限制，導(dǎo)致致容積率偏高高，最高可達(dá)達(dá)2.67，是純別墅項(xiàng)項(xiàng)目容積率的的倍，最低也也僅為1.24。合肥已售別墅項(xiàng)目分析324．層數(shù)分析項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國(guó)建·香榭水都御景山莊聯(lián)排地上3層3層3-4層/3層地下1層1層1層/1層疊加4層帶閣樓4層4-5層4層帶空中花園/合肥市原有各各別墅項(xiàng)目在在層數(shù)方面沒(méi)沒(méi)有很大的差差異，聯(lián)排基基本上為地上上3層，地下1層，，疊疊加加式式別別墅墅一一般般是是4層，，下下面面一一、、二二層層是是一一戶戶，，上上面面三三、、四四層層又又是是一一戶戶，，部部分分疊疊加加別別墅墅帶帶地地下下一一層層。。合肥已售別墅項(xiàng)目分析335．面面寬寬和和進(jìn)進(jìn)深深項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國(guó)建·香榭水都御景山莊聯(lián)排面寬(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8進(jìn)深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9疊加面寬(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/進(jìn)深(m)10.8-1414.114-18.710.05/從上上表表我我們們可可以以看看到到，，合合肥肥市市的的原原有有的的幾幾個(gè)個(gè)主主要要?jiǎng)e別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目的的面面寬寬進(jìn)進(jìn)深深比比大大概概都都在在3：5左右，這樣的設(shè)計(jì)，，既可以保證證光線的充足足，又保證各各個(gè)房間的合合理分布，給給業(yè)主提供了了更高品質(zhì)的生活。合肥已售別墅項(xiàng)目分析346．車庫(kù)、露臺(tái)臺(tái)及花園項(xiàng)目碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國(guó)建·香榭水都御景山莊聯(lián)排車庫(kù)地下、半地下地下一層/地下露臺(tái)1-3層各有一個(gè)露臺(tái)12-1518.4-57.6/9-13.2花園前花園，兩端60㎡左右，中間40㎡左右前后花園，面積約35㎡前花園，面積約20㎡/無(wú)花園疊加車庫(kù)指定車位地下停車場(chǎng)地下、半地下地下停車場(chǎng)/露臺(tái)3-4層有一面積約10㎡露臺(tái)無(wú)露臺(tái)3-4層露臺(tái)南北露臺(tái)且北露臺(tái)上層挑空/花園1-2有一面積約25㎡前花園前后花園，面積約30㎡/擁有入戶花園和空中花園/從合肥市原有有幾個(gè)大型別別墅項(xiàng)目來(lái)看看，聯(lián)排別墅墅多以地下、、半地下車庫(kù)庫(kù)為主，而疊疊加別墅大多多沒(méi)有獨(dú)立車車庫(kù)，由園區(qū)區(qū)統(tǒng)一指定停停車場(chǎng)所。露露臺(tái)和花園是是中國(guó)人傳統(tǒng)統(tǒng)居住習(xí)慣必必不可少的部部分，南花園園、南露臺(tái)的的設(shè)計(jì)也保證證了最佳的采采光和日照效效果。從原有有情況來(lái)看，，各別墅項(xiàng)目目也是盡最大大限度的留出出了露臺(tái)和花花園的位置，，給業(yè)主一個(gè)個(gè)充分享受的的空間。合肥已售別墅項(xiàng)目分析357．建筑風(fēng)格和和景觀風(fēng)格項(xiàng)目名稱碧湖云溪1期維也納森林花園恒泰·阿奎利亞國(guó)建·香榭水都御景山莊建筑風(fēng)格歐式歐式歐式現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式景觀風(fēng)格中式中式意大利風(fēng)情無(wú)無(wú)建筑風(fēng)格和景景觀風(fēng)格是各各別墅項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)新立異的重重要方面之一一，各別墅園園區(qū)的風(fēng)格大大多為中西結(jié)合，歐歐式的建筑加加上中式的景景觀，符合大大多數(shù)人的審審美觀點(diǎn)。對(duì)對(duì)于別墅項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)，它的顧客群體體是屬于那種種30-50歲之間，事業(yè)業(yè)有成，收入入、家庭穩(wěn)定定的成功人士士，大多數(shù)客戶比較喜歡歡那種中西結(jié)結(jié)合的園區(qū)風(fēng)風(fēng)格。此外，，在外立面的的選擇上，多多以文化石和和陶土瓷面磚為主，一一方面比較美美觀，另一方方面與歐式的的建筑風(fēng)格也也比較吻合，，符合大多數(shù)數(shù)顧客的審美觀點(diǎn)。合肥已售別墅項(xiàng)目分析36附：合肥市各各區(qū)域近期住住房需求量8．配套項(xiàng)目名稱內(nèi)部配套碧湖云溪1期會(huì)所、幼兒園幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)國(guó)建·香榭水都會(huì)所、游泳池、商業(yè)街維也納森林花園SPA會(huì)所、游泳池、健身房、壁球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室阿奎利亞會(huì)所、商業(yè)門面御景山莊會(huì)所、幼兒園和順·東方花園酒店、會(huì)所、天然湖別墅作為一個(gè)個(gè)高檔物業(yè)形形態(tài)，因其自自身的特殊性性和土地的限限制性，大多多位于市區(qū)邊邊緣地帶，因因此其內(nèi)部配配套也是必不不可少的?，F(xiàn)現(xiàn)有別墅園區(qū)區(qū)的配套多包包括會(huì)所、游游泳池、健身身館、小球類類場(chǎng)所、商業(yè)業(yè)街等。合肥已售別墅項(xiàng)目分析37在售典型別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介眾安綠色港灣灣本案玫瑰紳城碧湖云溪38項(xiàng)目概況：項(xiàng)項(xiàng)目總建40萬(wàn)平米,容積率2.67;別墅區(qū)占地15萬(wàn)平米,容積率0.7;高層在前期開開發(fā)。產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排別墅、空空中別墅、酒酒店式公寓、、高層公寓、、商鋪等；目目前在售為聯(lián)聯(lián)排別墅。市場(chǎng)定位：省省內(nèi)高收入為為主的高端人人群項(xiàng)目風(fēng)格：英英倫風(fēng)情戶型特征：均均為地上三層層戶型面積：220-240平米價(jià)格：8500-11000元/平米營(yíng)銷手法：高高打形象；低低端產(chǎn)品啟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)；打造造樣板區(qū)。玫瑰紳城在售典型別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介39項(xiàng)目概況：總總占地面積3021畝，包括1800多畝的主題公公園和1200多畝的大型低低密度居住社社區(qū)。容積率：0.8以內(nèi)產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排別墅、雙雙拼別墅、疊疊加別墅市場(chǎng)定位：高高收入人群項(xiàng)目風(fēng)格：西西班牙風(fēng)格主力戶型：共共12種戶型，樓王王戶型最大，，達(dá)到363平米戶型面積：200-280多平米價(jià)格：疊加：：6500元/平米，聯(lián)排：：7000元/平米，雙拼（（樓王）：13000元/平米銷售狀況：目目前銷售良好好眾安綠色港灣灣在售典型別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介40項(xiàng)目概況：總總占地7萬(wàn)多平米，總總建5.36萬(wàn)平米；產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排別墅為主主，兼有臨臨湖臨溪的獨(dú)獨(dú)立、雙聯(lián)別別墅和雙疊別別墅，目前前在售的為疊疊加別墅；容積率：0.67市場(chǎng)定位：高高收入人群主力戶型：183平米、200平米，四房?jī)蓛蓮d三衛(wèi)戶型面積：183-246平米價(jià)格：均價(jià)：：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；銷售狀況：目目前銷售良好好碧湖云溪.緣墅在售典型別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介41在售典型別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)介半島1號(hào)項(xiàng)目概況：總總規(guī)劃200萬(wàn)多平米，一一期規(guī)劃用地地434000平方米；擁?yè)碛?000米湖岸線；；產(chǎn)品類型：雙雙拼別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅、花花園洋房、電電梯公寓、中中心島私家俱俱樂(lè)部、商業(yè)業(yè)中心，目目前別墅在售售；容積率：0.91市場(chǎng)定位：中中高收入人群群項(xiàng)目風(fēng)格：英英倫風(fēng)情戶型面積：180-290平米價(jià)格：聯(lián)排：：6000元/M2，雙拼：6500元/M2；銷售狀況：目目前銷售良好好42合肥別墅項(xiàng)目目銷售價(jià)格迅迅速上升2006年以來(lái)，合肥肥別墅銷售價(jià)價(jià)格大幅上漲漲，目前銷售售價(jià)格最高價(jià)價(jià)已過(guò)13000元。預(yù)計(jì)2010年別墅銷售均均價(jià)將達(dá)12000元/M2。包河區(qū)東南版版塊銷售價(jià)格格較高，馬鞍鞍山路版塊為為價(jià)格高地。。北部、東北、、東部是別墅墅價(jià)格低地，，如半島1號(hào)均價(jià)6500元/M2；帝豪星港灣灣5800元/M2；和順東方花花園獨(dú)棟也不不過(guò)6000元/M2左右；但相比比前期價(jià)格上上漲幅度較大大。政務(wù)區(qū)無(wú)純別別墅項(xiàng)目，別別墅的供應(yīng)多多為混合型項(xiàng)項(xiàng)目，如國(guó)建建香榭水都，，目前在售的的一套疊加別別墅單價(jià)已至至8000元/M2。自然資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)和內(nèi)部景觀觀等配套是別別墅開發(fā)的必必要條件，也也是別墅價(jià)格格支撐的主要要因素，如半半島1號(hào)內(nèi)外部景觀觀資源、碧湖湖云溪的成形形內(nèi)部景觀、、眾安綠色港港灣的大手筆筆內(nèi)部景觀規(guī)規(guī)劃。附表：各項(xiàng)目目?jī)r(jià)格區(qū)間別墅項(xiàng)目分析總結(jié)43問(wèn)卷調(diào)查樣本本：選取高檔寫字字樓、專業(yè)市市場(chǎng)、機(jī)關(guān)單單位等辦公室室調(diào)查人群：高收入高層次次群體；如房房地產(chǎn)公司老老總、上市公公司高管、銀銀行行長(zhǎng)、IT行業(yè)老板、鞋鞋類行業(yè)老板板、服裝行業(yè)業(yè)老板、媒體體中高層管理理者、公務(wù)員員、淮南、六六安等地高收收入人群調(diào)查查內(nèi)內(nèi)容容：：1、客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買別別墅墅位位置置分分析析2、客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買別別墅墅心心理理價(jià)價(jià)格格分分析析3、客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買別別墅墅類類型型分分析析4、客客戶戶對(duì)對(duì)別別墅墅的的其其他他關(guān)關(guān)注注因因素素調(diào)查查目目的的：：了解解客客戶戶需需求求與與心心理理價(jià)價(jià)位位，，對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位有有很很強(qiáng)強(qiáng)指指導(dǎo)導(dǎo)意意義義。。調(diào)查查數(shù)數(shù)量量：：本次次問(wèn)問(wèn)卷卷調(diào)調(diào)查查共共150份，，回回收收有有效效問(wèn)問(wèn)卷卷130份。。分析析工工具具：：Excel軟件件問(wèn)卷卷調(diào)調(diào)查查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)說(shuō)說(shuō)明明44客戶購(gòu)買別墅心理價(jià)格分析針對(duì)對(duì)別別墅墅樂(lè)樂(lè)意意接接受受價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間調(diào)調(diào)查查顯顯示示，，在在從從8000元以下下至15000元以上上的價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間里里，選選擇比比例在在前三三位的的單價(jià)價(jià)分別別是8000元以下、8000-10000元和10000-15000元，均為30％，而在15000元以上的可可接受客戶戶比例不是是很大，只只有10%。表1：可接受單單價(jià)45客戶購(gòu)買別墅位置分析表2：購(gòu)買區(qū)域域調(diào)查顯示，，客戶選擇擇別墅的區(qū)區(qū)域主要集集中在政務(wù)務(wù)區(qū)、蜀山山區(qū)等環(huán)境境較好區(qū)域域。46客戶購(gòu)買別墅類型分析調(diào)查問(wèn)卷中中，將別墅墅類型分為為聯(lián)排別墅墅（排屋））、雙拼別墅、、疊加別墅墅（花園洋洋房）四類類。被訪者者中，20％的人選擇擇獨(dú)立別墅墅，聯(lián)排別別墅（排屋屋）的比例占到到37％，雙拼別別墅占到23％，疊加別別墅（花園洋洋房）占到到20％。表3：購(gòu)買別墅墅類型47客戶購(gòu)買別墅關(guān)注因素分析工程質(zhì)量、、物業(yè)管理理和自然景景觀，是別別墅購(gòu)買者者三個(gè)最看看重要素。。表4：購(gòu)買關(guān)注注因素48受訪對(duì)象舉例被調(diào)查人一一：姓名：趙先先生；職業(yè)業(yè)：IT公司老板；；年齡：41歲；現(xiàn)住址址：祥源國(guó)國(guó)際；趙先生，目目前有購(gòu)買買別墅意向向，對(duì)購(gòu)買買別墅的預(yù)預(yù)期價(jià)格區(qū)區(qū)間為8000元-10000元/平米；對(duì)位位置選擇上上偏重于高高新區(qū)和政政務(wù)區(qū)一帶帶；認(rèn)為政政務(wù)區(qū)的別別墅8000元-12000元認(rèn)為比較較合理；想想要購(gòu)買聯(lián)聯(lián)排別墅；；認(rèn)為目前前合肥的別別墅價(jià)格適適中；重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注別墅墅的工程質(zhì)質(zhì)量、物業(yè)業(yè)管理、自自然景觀等等因素；對(duì)對(duì)開發(fā)商品品牌同時(shí)作作為購(gòu)買時(shí)時(shí)的一個(gè)考考慮因素。。49受訪對(duì)象舉例被調(diào)查人二二：姓名：常先先生；職業(yè)業(yè)：企業(yè)高高管；年齡齡：40歲；現(xiàn)住址址：東?；ɑ▓@；常先生，目目前有購(gòu)買買別墅意向向，對(duì)購(gòu)買買別墅的預(yù)預(yù)期價(jià)格區(qū)區(qū)間為8000元-10000元/平米；對(duì)位位置選擇上上偏重于包包河區(qū)和政政務(wù)區(qū)、濱濱戶區(qū)一帶帶；認(rèn)為政政務(wù)區(qū)的別別墅8000元-12000元認(rèn)為比較較合理；想想要購(gòu)買聯(lián)聯(lián)排別墅；；認(rèn)為目前前合肥的別別墅價(jià)格適適中；重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注別墅墅的工程質(zhì)質(zhì)量、物業(yè)業(yè)管理、自自然景觀等等因素；對(duì)對(duì)開發(fā)商品品牌同時(shí)作作為購(gòu)買時(shí)時(shí)的一個(gè)考考慮因素。。50受訪對(duì)象舉例被調(diào)查人三三：姓名：李先先生；職業(yè)業(yè)：建材經(jīng)經(jīng)銷商；年年齡：55歲；現(xiàn)住址：：馬鞍山路；；李先生，準(zhǔn)備備在兩年內(nèi)購(gòu)購(gòu)買別墅，對(duì)對(duì)購(gòu)買別墅的的預(yù)期價(jià)格區(qū)區(qū)間為8000元/平米以下；對(duì)對(duì)位置選擇上上偏重于蜀山山區(qū)、瑤海區(qū)區(qū)、高新區(qū)一一帶；認(rèn)為政政務(wù)區(qū)的別墅墅8000元-12000元認(rèn)為比較合合理；想要購(gòu)購(gòu)買疊加別墅墅；認(rèn)為目前前合肥的別墅墅價(jià)格適中；；重點(diǎn)關(guān)注別別墅的工程質(zhì)質(zhì)量、物業(yè)管管理、自然景景觀等因素；；對(duì)開發(fā)商品品牌作為重點(diǎn)點(diǎn)考慮因素。。512023/1/7受訪對(duì)象舉例被調(diào)查人四：：姓名：尹先生生；職業(yè)：糖糖酒經(jīng)銷商；；年齡：48歲；現(xiàn)住址：：政務(wù)區(qū)；尹先生，準(zhǔn)備在在近年內(nèi)購(gòu)買買別墅，對(duì)購(gòu)購(gòu)買別墅的預(yù)預(yù)期價(jià)格區(qū)間間為8000-10000元/平米；對(duì)位置置選擇上偏重重于蜀山區(qū)、、政務(wù)區(qū)、高高新區(qū)一帶；；認(rèn)為政務(wù)區(qū)區(qū)的別墅8000元-12000元認(rèn)為比較合合理；想要購(gòu)購(gòu)買雙拼別墅墅；認(rèn)為目前前合肥的別墅墅價(jià)格適中；；重點(diǎn)關(guān)注別別墅的工程質(zhì)質(zhì)量、物業(yè)管管理、自然景景觀等因素；；對(duì)開發(fā)商品品牌作為重點(diǎn)點(diǎn)考慮因素。。53被調(diào)查人五：：姓名：王先生生；職業(yè)：媒媒體廣告部主主任；年齡：：50歲；現(xiàn)住址：：淮南市區(qū)；；王先生，目前前有到合肥購(gòu)購(gòu)買別墅意向向，對(duì)購(gòu)買別別墅的預(yù)期價(jià)價(jià)格區(qū)間為8000元-10000元/平米；對(duì)位置置選擇上偏重重于廬陽(yáng)區(qū)和和政務(wù)區(qū)一帶帶；認(rèn)為政務(wù)務(wù)區(qū)的別墅8000元-12000元認(rèn)為比較合合理；想要購(gòu)購(gòu)買聯(lián)排別墅墅；認(rèn)為目前前合肥的別墅墅價(jià)格適中；；重點(diǎn)關(guān)注別別墅的工程質(zhì)質(zhì)量、物業(yè)管管理、自然景景觀等因素；；對(duì)開發(fā)商品品牌同時(shí)作為為購(gòu)買時(shí)的一一個(gè)考慮因素素。受訪對(duì)象舉例54結(jié)論根據(jù)對(duì)對(duì)別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)調(diào)研情情況與與項(xiàng)目目所在在區(qū)域域、位位置、、環(huán)境境等自自身?xiàng)l條件，，我們們得出出結(jié)論論：本本地塊塊適合合做別別墅項(xiàng)項(xiàng)目，，但要要在合合肥別別墅市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中中勝出出，需需要做做出真真正的的差異異化。。目前合合肥市市場(chǎng)上上熱銷銷的或或已經(jīng)經(jīng)售磬磬的項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)無(wú)不如如此。。英倫倫風(fēng)情情、西西班牙牙風(fēng)格格等等等產(chǎn)品品的創(chuàng)創(chuàng)新都都證明明了這這個(gè)結(jié)結(jié)論。。市場(chǎng)定定位方方向建建議雙拼、、聯(lián)排排、疊疊加別別墅————高端TWONHOUSE產(chǎn)品豪華型型別墅墅——高端別別墅產(chǎn)產(chǎn)品作為““第二二居所所”的的休閑閑產(chǎn)品品型面積積建議議聯(lián)排：：220-250平米疊加：：180-220平米雙拼：：250-300平米價(jià)格建建議起價(jià)：：11000元/M2（疊加加）均價(jià)：：14000元/M2最高價(jià)價(jià)：17000元/M2（雙拼拼）55THEEND！THANKS！569、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。20:36:0420:36:0420:361/7/20238:36:04PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2320:36:0420:36Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:36:0420:36:0420:36Saturday,January7,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2320:36:0420:36:04January7,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。07一月月20238:36:04下下午20:36:041月-2315、