德州某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告全案

主要活動(dòng)負(fù)責(zé)人主要活動(dòng)負(fù)責(zé)人整個(gè)項(xiàng)目l方案設(shè)計(jì)問卷設(shè)計(jì)定稿、印刷督導(dǎo)培訓(xùn)訪問員招募抽樣訪問員培訓(xùn)試訪訪問實(shí)施數(shù)據(jù)錄入清理計(jì)算機(jī)處理報(bào)告撰寫遞交報(bào)告1周2周3周4周5周6周7周8周9周4.4費(fèi)用預(yù)算經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列（以人民幣計(jì)算）方案、問卷設(shè)計(jì)1.萬元第一階段訪談200份、第三階段入戶費(fèi)用：100份督導(dǎo)、訪問員培訓(xùn)試訪0.1萬元訪問實(shí)施(訪問員費(fèi)用與訪問管理費(fèi)用):30元*400=1.2萬元抽樣0.1萬元問卷、卡片印刷：0.1萬元禮品:2*400=0.8萬元小計(jì)：2.3萬元第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選)(訪問員費(fèi)用與訪問管理費(fèi)用):20元*100=0.2萬元禮品:5元*100=0.05萬元小計(jì)：0.25萬元第五階段：走訪機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組組織實(shí)施4000元*2=0.8萬元禮品:100元*15*2=0.3萬元小計(jì)：1.1萬元第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報(bào)告數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=0.2萬元計(jì)算機(jī)處理:1.5萬元報(bào)告撰寫（1個(gè)總報(bào)告，入戶報(bào)告、訪談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀報(bào)告）:2萬元小計(jì)：3.2萬元合計(jì):8.35萬元萬元咨詢費(fèi)用本咨詢工作的咨詢費(fèi)為人們幣300000元。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)間、進(jìn)度、行業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。市場(chǎng)需求咨詢報(bào)告**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場(chǎng)促發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)促市場(chǎng)的高科技工業(yè)園區(qū)，同時(shí)本園區(qū)也擔(dān)負(fù)著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能，是德城區(qū)向東發(fā)展關(guān)鍵性的一步。項(xiàng)目的建設(shè)，是**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號(hào)召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。報(bào)告內(nèi)容：第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)（一）調(diào)查目的1、通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解**市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。2、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。3、隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成**市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解**市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了“建筑無限生活，從懂你的生活開始！”報(bào)紙公開問卷調(diào)查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象，以及**公司的品牌形象，將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。（二）調(diào)查內(nèi)容1、對(duì)**市宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）**房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）3、需求市場(chǎng)調(diào)查未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）購買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）價(jià)格支付能力對(duì)物業(yè)配套的需求購買人群4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）（1）基本情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率類別、檔次及整體布局裝修材料、水平硬件設(shè)備配套服務(wù)功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業(yè)管理公司及費(fèi)用（2）營(yíng)銷策略目標(biāo)客戶選擇決策市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)營(yíng)銷組合策略（三）調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察有關(guān)人員訪談相關(guān)資料收集整理3、需求市場(chǎng)調(diào)查專項(xiàng)訪談問卷（200人次）報(bào)紙公開問卷調(diào)查（400人次）入室主體問卷（100次）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析深度訪談二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)間安排表時(shí)間安排工作內(nèi)容2003年5月113日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專專項(xiàng)討論會(huì)。2003年5月114日提交調(diào)查問卷樣本本及調(diào)查細(xì)化化方案。2003年5月115日正式簽定合同，報(bào)報(bào)社聯(lián)絡(luò)，報(bào)報(bào)紙問卷調(diào)整整。2003年5月116日宏觀調(diào)查開始，走走訪開發(fā)區(qū)管管委會(huì)、房管管局、規(guī)劃服服務(wù)中心等；；2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開開始，對(duì)***市內(nèi)及開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤進(jìn)行詳細(xì)細(xì)調(diào)查。2003年5月117—18日1、4月17日?qǐng)?bào)紙公開問卷見報(bào)報(bào)；2、集中訪談問卷調(diào)調(diào)查階段，訪訪談外商投資資服務(wù)中心、三三和電子、躍躍華中學(xué)、高高速公路管理理處等單位，同同時(shí)實(shí)施街訪訪，共收回問問卷241份，有效問問卷235份。2003年5月119—20日主體問卷調(diào)查階段段，走訪小區(qū)區(qū)、企事業(yè)單單位、私營(yíng)業(yè)業(yè)主等，收回回問卷108份，有效問問卷98份；三類問卷數(shù)據(jù)庫建建立。2003年5月119—23日?qǐng)?bào)紙問卷陸續(xù)回收收，截止目前前回收問卷79份，全部有有效；數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。2003年5月224—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析析，市調(diào)報(bào)告告（第一稿）形形成。2003年5月227日市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示示談?wù)摃?huì)，市市調(diào)報(bào)告（第第一稿）提交交。2003年5月228—30日市調(diào)報(bào)告（修正稿稿）完成提交交。第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析**市宏觀環(huán)境調(diào)查（一）**市宏觀環(huán)境分析**市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會(huì)濟(jì)南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶。**市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。但目前**中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右?？傮w來看，**市城市化水平明顯偏低。德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心；東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是今后**市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，**市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。為此，**市提出城市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計(jì)劃用5年時(shí)間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使**市成為魯西北、冀東南的中心城市。（二）**房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀**市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市新區(qū)的開發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。結(jié)合**實(shí)際情況，通過對(duì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，新區(qū)開發(fā)的實(shí)施會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響：開發(fā)區(qū)、新區(qū)房?jī)r(jià)平抑**市整體房?jī)r(jià)開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房?jī)r(jià)較市區(qū)1500-2300元/㎡的房?jī)r(jià)便宜300-400元/㎡，帶動(dòng)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，對(duì)于平抑**市整體房?jī)r(jià)起到顯著作用。開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，**市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近300元/㎡。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無可比擬。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。開發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛開發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬人以上。按平均2.3人/戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在19.11萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。新區(qū)、開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，**市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料，**市人均年收入僅為6932.28元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。同時(shí)，人們對(duì)開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認(rèn)識(shí)還相對(duì)薄弱，加之開發(fā)時(shí)間短，周邊配套尚不完善，在此形勢(shì)下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。二、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析（1）項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，且南臨臨開發(fā)區(qū)主干干道東方紅路路，隔路與知知名私立學(xué)校?！S華中學(xué)相相望，東面為為規(guī)劃中的沙沙王河防護(hù)綠綠帶，西近規(guī)規(guī)劃中新政府府所在地，地地理位置優(yōu)越越，具有明顯顯的增值空間間。小區(qū)空氣清新，環(huán)環(huán)境優(yōu)美，附附近市政廣場(chǎng)場(chǎng)是人們休閑閑娛樂的好去去處。小區(qū)占地300多多畝，規(guī)模在在周圍為最大大，且地塊相相對(duì)比較規(guī)整整，規(guī)劃較易易分割及形成成中心景觀區(qū)區(qū)。不足開發(fā)區(qū)尚處在發(fā)展展初期，周邊邊公交、購物物、醫(yī)療、教教育配套還不不夠成熟,有待完善。小區(qū)南臨的波司登登公司職工宿宿舍，整體形形象較差，影影響小區(qū)南向向景觀。小區(qū)要考慮部分拆拆遷戶回遷，安安置居民素質(zhì)質(zhì)不高，將來來業(yè)主會(huì)對(duì)此此比較挑剔。（2）參與項(xiàng)目的公司情況優(yōu)勢(shì)發(fā)展商**公司為為開發(fā)區(qū)管委委會(huì)下屬實(shí)體體，政府信譽(yù)譽(yù)，誠(chéng)信保證證。項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀同濟(jì)濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究院進(jìn)進(jìn)行整體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)。該院院規(guī)劃設(shè)計(jì)方方面在國(guó)內(nèi)具具有較高權(quán)威威性。小區(qū)營(yíng)銷策劃擬聘聘在行業(yè)內(nèi)具具有豐富實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的浩華華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)來進(jìn)行全程程代理策劃，全全新的營(yíng)銷服服務(wù)理念，全全程的客戶服服務(wù)體系會(huì)有有效促進(jìn)項(xiàng)目目的營(yíng)銷推廣廣及利潤(rùn)最大大化的實(shí)現(xiàn)。小區(qū)物業(yè)管理還在在籌劃之中，計(jì)計(jì)劃將邀請(qǐng)專專業(yè)的物業(yè)管管理公司擔(dān)任任物業(yè)管理顧顧問，為小區(qū)區(qū)業(yè)主提供管管家式的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。此此舉可使本項(xiàng)項(xiàng)目具有較強(qiáng)強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。不足原**公司前期開發(fā)的湘湘江小區(qū)質(zhì)量量、物業(yè)管理理等方面的殘殘存問題，會(huì)會(huì)對(duì)小申莊項(xiàng)項(xiàng)目帶來一定定影響。物業(yè)管理顧問公司司尚未確定。（3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)與本項(xiàng)目所處區(qū)位位、特質(zhì)相近近的可競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤較少，抓抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)，積累有有效客戶。本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處在發(fā)展階階段，整體營(yíng)營(yíng)銷實(shí)力不強(qiáng)強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)預(yù)留的發(fā)展、發(fā)發(fā)揮空間較大大。現(xiàn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略高高出市民的承承受價(jià)位，據(jù)據(jù)調(diào)查，市民民對(duì)本項(xiàng)目的的預(yù)期價(jià)位認(rèn)認(rèn)同感較強(qiáng)，為為本項(xiàng)目打入入市場(chǎng)奠定了了良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。不足據(jù)**本地情況，主主力宣傳媒介介較少，市民民對(duì)媒介的關(guān)關(guān)注度不高，使使項(xiàng)目在宣傳傳過程中，受受一定影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起起步，項(xiàng)目在在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中中涉及新產(chǎn)品品應(yīng)用時(shí)，要要考慮到市民民的接受程度度，對(duì)于項(xiàng)目目自身檔次的的提升，略有有影響。三、房地產(chǎn)需求調(diào)查（問卷調(diào)查）我們采取集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查和報(bào)紙公開問卷調(diào)查的方式，共采集樣本416份，對(duì)規(guī)劃最具現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。（一）問卷回收統(tǒng)計(jì)及情況說明問卷類型取樣回收數(shù)目有效問卷數(shù)目備注集中訪談問卷2412356份無效報(bào)紙公開問卷7777全部有效入室主體問卷104985份無效入室主體問卷作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對(duì)德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價(jià)局、開發(fā)區(qū)財(cái)政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問卷104份，有效98份。集中訪談問卷取樣單位取樣人群取樣數(shù)目有效問卷備注三和電子中層管理者、職工工13112份無效耀華中學(xué)教師1717高速公路管理局職員2323魯能超市職員、隨機(jī)抽樣34331份無效開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公公大廳國(guó)家公務(wù)員、職員員40382份無效美食城隨機(jī)抽樣3636新湖廣場(chǎng)隨機(jī)抽樣33321份無效街訪隨機(jī)抽樣4545報(bào)紙問卷未達(dá)到期望回收數(shù)，一是報(bào)紙僅發(fā)布一次，頻率低，時(shí)效短；另一方面是《**日?qǐng)?bào)》覆蓋面小，客戶群局限性大，且發(fā)行量小，市民對(duì)媒體的關(guān)注度不高。報(bào)紙公開問卷的初衷是將其作為對(duì)周邊縣郊區(qū)意向者需求的了解途徑和企業(yè)品牌塑造項(xiàng)目公開推廣的開始。從問卷回收質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀，77份全部有效，已經(jīng)達(dá)到調(diào)查的基本目的。樣本可以作為對(duì)其它兩種問卷的補(bǔ)充。（二）主題問卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析1、未來三年內(nèi)置業(yè)意向購買動(dòng)機(jī)及次數(shù)在對(duì)居民購買動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為61.2%，其次是購買婚用的占25.5%，用于投資和本地拆遷僅各占5.1%。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達(dá)54.1%,第一次置業(yè)的占39.8%，多次置業(yè)的僅占到總數(shù)的6.1%。購房的原因FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid本地拆遷55.15.15.1改善居住條件6061.261.266.3投資升值55.15.171.4結(jié)婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0Total98100.0100.0本次置業(yè)屬于FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9多次66.16.1100.0Total98100.0100.0購房區(qū)域選擇從居民對(duì)購買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，打算在開發(fā)區(qū)購房者占到34.7%，而計(jì)劃在市中心區(qū)購房的同樣占34.7%。開發(fā)區(qū)對(duì)整個(gè)**市區(qū)來說，還是一個(gè)新興的區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說明，開發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來前景及發(fā)展?jié)摿ΑＹ彿繀^(qū)域選擇FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid市中心3434.734.734.7城東99.29.243.9鐵西22.02.045.9城南44.14.150.0城北88.28.258.2開發(fā)區(qū)3434.734.792.9新區(qū)77.17.1100.0Total98100.0100.0投資意向調(diào)查在98位被調(diào)查者中，92人兩年內(nèi)有投資計(jì)劃，投資房地產(chǎn)和股票均占27%，用于彩票投資的占23%，用于投資債券的占11%。對(duì)于房地產(chǎn)投資，很多人還處于一種觀望態(tài)度。股票債券外幣房地產(chǎn)彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇在此項(xiàng)問題中，計(jì)劃在開發(fā)區(qū)投資的最多，占總數(shù)的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他區(qū)域所占份額較少。房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid市中心2121.421.421.4城東88.28.229.6鐵西33.13.132.7城南11.01.033.7城北22.02.035.7開發(fā)區(qū)5758.258.293.9新城55.15.199.0其他11.01.0100.0Total98100.0100.0對(duì)開發(fā)區(qū)的第一感覺人們的回答排序依次為發(fā)展?jié)摿?、未來新市區(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴、親和、繼承文化、權(quán)威。說明開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為人們心目中極具發(fā)展?jié)摿Φ男率袇^(qū)。NMinimumSumMean發(fā)展?jié)摿?7081.84親和9707.07朝氣蓬勃97034.35創(chuàng)新97026.27希望97044.45繼承文化9704.04精明9700.00權(quán)威9701.01值得信賴97013.13未來新市區(qū)97071.73ValidN(listtwise))97**市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)由數(shù)據(jù)分析，調(diào)查者中認(rèn)為**三年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)升高的占24.5%，認(rèn)為會(huì)保持現(xiàn)狀的占42.9%，認(rèn)為將會(huì)下跌的占26.5%，不清楚的占6.1%。依自身經(jīng)濟(jì)條件，70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快，開發(fā)商越來越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。由此說明**房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid上漲2424.524.524.5保持現(xiàn)狀4242.942.967.3下跌2626.526.593.9不清楚66.16.1100.0Total98100.0100.0小結(jié)：由此可知，**市民購房觀念發(fā)生很大變化，對(duì)開發(fā)區(qū)的認(rèn)可度提高，置業(yè)意向首選開發(fā)區(qū)的占1/3，主要用于改善居住條件和購置婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購房后二次置業(yè)。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認(rèn)為其將成為**市新城區(qū)，選擇投資開發(fā)區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。通過對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，**市民普遍認(rèn)為，**的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持現(xiàn)有水平或下跌，短期內(nèi)不會(huì)波動(dòng)，目前房?jī)r(jià)尚可接受；而開發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房?jī)r(jià)無疑成為吸引購房者的一個(gè)有利因素。2、購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析購房者最可能購買的房?jī)r(jià)平均值范圍在1212.24元/㎡-1481.63元/㎡之間，買房者的最高承受能力均值在1765.48元/㎡，認(rèn)為質(zhì)量保證最低線均值為969.11元/㎡。在被調(diào)查者中，所能承受買房范圍最小值800元，最大值3000元。據(jù)此分析，**市居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為969元/㎡—1765元/㎡件，做為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在1200-1600元/㎡之間。購房單價(jià)承受能力你最可能購買的房房?jī)r(jià)范圍B點(diǎn)C點(diǎn)買房的最高價(jià)位質(zhì)量保證的最低價(jià)價(jià)位NValid098988479Missing98001419Mean1212.241481.631765.48969.11Median1200.001400.001600.001000.00Minimum800900500600Maximum3000300034002000購房所承受總價(jià)能力購房者愿意花費(fèi)的的總房款均值值在13.78萬元—16.71萬元之間，被被調(diào)查者認(rèn)為為質(zhì)量保證的的最低金額均均值不低于10.1萬元/套，能夠承承擔(dān)最高總房房款金額均值值為19.95萬元/套，據(jù)此，***市區(qū)居民民所能承擔(dān)的的總款在10萬元—20萬元/套之間。購房承受總價(jià)（萬萬元）B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于多少你不不會(huì)購買（萬萬元）總額低于多少你也也不會(huì)買（萬萬元）NValid96968280Missing221618Mean13.7816.7119.9510.10Minimum59104Maximum40405020B\需求面積分析被調(diào)查者中需求面面積在80-100平方米之間的的占39.8%，100-1220平方米之間的的占23.5%，120-1440平方米之間的的占21.4%，他們的比比例為1.86：1.10::1.00。由此知，在在80-140平方米之間的的戶型總份額額占到82.6%，最為廣大大消費(fèi)者所青青睞，三個(gè)層層面需求均勻勻，客戶群層層次明顯。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid80平米以下22.02.02.080-100平米米3939.839.841.8100-120平平米2323.523.565.3120-140平平米2121.421.486.7140-160平平米88.28.294.9160-180平平米44.14.199.0180平米以上11.01.0100.0Total98100.0100.0C\樓型需求分析在人們對(duì)期望樓型型的選擇上，選選擇多層的占占60.2%，其次是小小高層為25.5%，別墅占9.2%，高層僅占5.1%。因?yàn)?*市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度正逐逐步加快，目目前經(jīng)濟(jì)尚不不發(fā)達(dá)，人均均經(jīng)濟(jì)收入不不高，人們受受傳統(tǒng)居住習(xí)習(xí)慣影響，尤尤其是小高層層居住成本高高。而相對(duì)高高層和小高層層，多層物業(yè)業(yè)分?jǐn)偯娣e較較少，人們經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件能夠夠較輕松的承承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所所以對(duì)多層依依然偏愛。同同時(shí)也有一部部分中高層收收入者，因小小高層廣闊的的視野，高檔檔的物業(yè)形象象和現(xiàn)代化的的配套設(shè)施，對(duì)對(duì)其表現(xiàn)出一一定的青睞。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid高層55.15.15.1小高層2525.525.530.6多層5960.260.290.8別墅99.29.2100.0Total98100.0100.0D\戶型偏好分析對(duì)戶型性質(zhì)來說，選選擇錯(cuò)層的居居多，占42.9%，次之平層層為33.7%，復(fù)式占14.3%。人們比較較接受新的錯(cuò)錯(cuò)層戶型，傳傳統(tǒng)的平層依依然得到垂青青。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid平層3333.733.733.7錯(cuò)層4242.942.976.5躍層99.29.285.7復(fù)式1414.314.3100.0Total98100.0100.0E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析析人們期望的臥室數(shù)數(shù)量中，選擇擇3室的最多，占占總量的61.2%，選擇2室的占35.7%，選擇4室的僅占3.1%。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid23535.735.735.736061.261.296.9433.13.1100.0Total98100.0100.0對(duì)臥室的面積需求求中，都希望望保證主人房房的舒適度，主主臥面積最集集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上上；兩室與三三室需求差異異在于，許多多家長(zhǎng)考慮孩孩子應(yīng)該有一一個(gè)更加舒適適的成長(zhǎng)環(huán)境境，或老人同同住，接近半半數(shù)兩室購房房者希望兩間間臥室面積不不要相差太大大；三室及以以上需求中也也強(qiáng)調(diào)主人房房外的臥室面面積應(yīng)一樣，在在戶型設(shè)計(jì)上上應(yīng)予以考慮慮。臥室一面積積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid15-20平米5152.056.756.720平米以上3030.633.390.010-15平米99.210.0100.0Total9091.8100.0MissingSystem88.2Total98100.0臥室二面積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid15-20平米4748%52.252.210-15平米3737.8%41.193.320平米以上66.1%6.7100.0Total9091.8%100.0MissingSystem88.2%Total98100.0%臥室三三面積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid10-15平米2727.654.054.015-20平米2323.546.0100.0Total5051.0100.0MissingSystem4849.0Total98100.0臥室四面積積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid15-20平米33.1100.0100.0MissingSystem9596.9Total98100.0人們對(duì)廳的要求比比較集中，選選擇一廳的份份額占15.3%，選擇二廳廳的份額占84.7%（包含餐客客合一）。在在廳的選擇中中，人們對(duì)廳廳的面積要求求差異較大，59.6%的消費(fèi)者希希望客廳的面面積在25-32平方米，另一一消費(fèi)層面集集中在19-25平米之間和32平米以上，餐餐廳的面積需需求值出一人人外集中在19平米以下。廳的需求FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid11515.315.315.328384.784.7100.0Total98100.0100.0客廳面積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid25-32平米5354.159.659.619-25平米2222.424.784.332平米以上1111.212.496.619平米以下33.13.4100.0Total8990.8100.0MissingSystem99.2Total98100.0餐廳面積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid19平米以下6263.398.498.419-25平米11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的的需求，從調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)看，選選擇糧食的多多選擇一衛(wèi)，占45.9%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占54.1%，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客衛(wèi)5-9平方米或5平米左右。衛(wèi)生間需求FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid14545.945.945.925354.154.1100.0Total98100.0100.0衛(wèi)一面積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid5-9平米5051.057.557.59-12平米2323.526.483.912平米以上99.210.394.35平米以下55.15.7100.0Total8788.8100.0MissingSystem1111.2Total98100.0衛(wèi)二面積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid5-9平米2424.558.558.55平米以下1616.339.097.69-12平米11.02.4100.0Total4141.8100.0MissingSystem5758.2Total98100.0對(duì)陽臺(tái)的面積要求求，從調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)來看，選選擇一個(gè)陽臺(tái)臺(tái)的比例為44.9%，選擇兩個(gè)個(gè)陽臺(tái)的比例例為55.1%，對(duì)陽臺(tái)面面積的要求，南南向陽臺(tái)46.9%需求面積在6-10平方米，20.4%%10-15平方米，北向向陽臺(tái)需求面面積較小，認(rèn)認(rèn)為只要滿足足作為工作陽陽臺(tái)的基本功功能即可。以以6平方米以下、6-10平方米為3：2的比例。陽臺(tái)需求FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid14444.944.944.925455.155.1100.0Total98100.0100.0陽臺(tái)一面積積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid6-10平米4646.953.553.510-15平米2020.423.376.7低于6平米1818.420.997.715平米以上22.02.3100.0Total8687.8100.0MissingSystem1212.2Total98100.0陽臺(tái)二面積FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid低于6平米2525.552.152.16-10平米1818.437.589.610-15平米44.18.397.915平米以上11.02.1100.0Total4849.0100.0MissingSystem5051.0Total98100.0小結(jié)：在98個(gè)樣樣本中，由統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)據(jù)可見，目前前中檔物業(yè)總總房款接受度度集中在14-16萬元，房?jī)r(jià)價(jià)接受度集中中在1200--1500元/㎡間，三室室兩廳兩衛(wèi)戶戶型最受青睞睞，82.66%的面積需求求在80-1440㎡之間，自自然的劃分出出80-1000㎡、100-1120㎡、120-1140㎡三個(gè)區(qū)段段，三個(gè)不同同客戶層面對(duì)對(duì)每個(gè)廳室的的面積需求和和價(jià)格、總款款承受差別明明顯。從廳室室面積需求，充充分說明購房房人群對(duì)住宅宅居住舒適度度提出更高要要求，選擇小小高層和錯(cuò)層層的半數(shù)以上上比例顯示部部分縣到人群群對(duì)時(shí)尚的物物業(yè)形式的追追求。3、購買行為（銷售售行為主動(dòng)性性、付款方式式）人們采取按揭貸款款方式付款的的比率較其他他城市少，所所占份額占36.7%，分期付款款占31.6%，一次性付付款占21.4%。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid一次性2121.421.421.4分期3131.631.653.1按揭3636.736.789.8公積金貸款1010.210.2100.0Total98100.0100.0在人們期望首付款款的調(diào)查中，5-8萬元占46%所占份額最最大，5萬元以下占30.2%，8-10萬元占19%，15-20萬元的占3.2%，25-30萬元的僅占1.6%。期望首付款額FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid5萬以下1919.430.230.25-8萬2929.646.076.28-10萬1212.219.095.215-20萬22.03.298.425-30萬11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0愿意承擔(dān)的月供金金額，其中500-11000元的占74.6%，1000--1500元的占25.4%。愿意承擔(dān)的月供金金額FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid500-10000元4748.074.674.61000-15000元1616.325.4100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0小結(jié)：由購買行為為分析得出，受受經(jīng)濟(jì)能力所所限，客戶付付款方式分化化較大，年輕輕層面多做按按揭，中老年年這一層面人人群貸款消費(fèi)費(fèi)觀念相對(duì)落落后，以一次次性付款和分分期付款占多多數(shù)，除一部部分具有此經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力原因因外，主要是是對(duì)償還能力力沒有信心，對(duì)對(duì)貸款所付利利息非常在意意。4、購買決策（決策策參與、決策策影響因素、信信息渠道的重重要性排序）人們購房時(shí)所考慮慮的因素，按按重要性排序序?yàn)椋航ㄖ|(zhì)質(zhì)量、物業(yè)管管理、價(jià)格、區(qū)區(qū)位、戶型、交交通、區(qū)內(nèi)配配套、區(qū)內(nèi)景景觀、教育、區(qū)區(qū)外人文自然然環(huán)境、樓型型、區(qū)外配套套、品牌。購房考慮因素重要要性分?jǐn)?shù)分析析NSumMean建筑質(zhì)量964674.86物業(yè)管理974434.57價(jià)格964134.30區(qū)位963984.15戶型963894.05交通963733.89區(qū)內(nèi)配套953603.79區(qū)內(nèi)景觀963523.67教育953403.58樓型953253.42區(qū)外配套943213.41品牌953173.34ValidN(listtwise))94現(xiàn)有住宅最滿意方方面NMinimumSumMean物業(yè)管理98020.20交通狀況98034.35購物環(huán)境98016.16內(nèi)部裝修9802.02戶型98013.13小區(qū)環(huán)境98018.18居住地點(diǎn)98035.36通風(fēng)采光98028.29居住面積98026.27教育98015.15其他9801.01ValidN(listtwise))98現(xiàn)有住宅不滿意方方面NMinimumSumMean物業(yè)管理98037.38交通狀況98013.13購物環(huán)境98019.19內(nèi)部裝修98011.11戶型98022.22小區(qū)環(huán)境98027.28居住地點(diǎn)98011.11通風(fēng)采光9807.07居住面積98012.12教育98015.15其他9802.02ValidN(listtwise))98交付要求人們期望房屋的交交付標(biāo)準(zhǔn)中愿愿意以毛坯房房交付的占34.7%，廚衛(wèi)裝修修的占42.9%，全裝修的的占22.4%。根據(jù)調(diào)查查結(jié)果，人們們還是傾向于于可以按照自自己意愿進(jìn)行行個(gè)性化裝修修，這也是生生活質(zhì)量要求求提升的一個(gè)個(gè)標(biāo)志。期望的房屋交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid毛坯房3434.734.734.7廚衛(wèi)裝修4242.942.977.6全裝修2222.422.4100.0Total98100.0100.0配套設(shè)施要求由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)計(jì)感興趣的調(diào)調(diào)查可知，大大部分人希望望社區(qū)內(nèi)有綠綠地，占份額額的60%，運(yùn)動(dòng)器械械占40%，大樹、座座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴噴泉各占21%，兒童樂園園占19%，特色地面面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈燈、背景音樂樂各占13%，涼亭占12%，城市雕塑塑占10%，瀑布占6%。園林景觀觀作為購房重重要影響因素素的位置在提提升。NSumMeanStd.Devviatioon運(yùn)動(dòng)器械983940%.492草地985960%.492大樹982627%.444特色路燈981313%.341背景音樂971313%.342兒童樂園981919%.397其他9800%.000城市雕塑981010%.304街燈噴泉982121%.412瀑布9866%.241水池981515%.362花壇982222%.419座椅982627%.794特色地面鋪裝981717%.381涼亭981212%.329ValidN(listtwise))97由此表可知，在社社區(qū)內(nèi)的公共共設(shè)施中，購購房者對(duì)中心心花園最為重重視，占69%，其次是體體育健康設(shè)施施48%，醫(yī)療保健健設(shè)施43%，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、購物場(chǎng)所所均為26%，文化娛樂樂設(shè)施、車庫庫均為19%，公交站點(diǎn)點(diǎn)為16%，幼兒園為14%，金融郵政政、餐飲均為為7%，小學(xué)及會(huì)會(huì)所分別為6%和1%。在購房時(shí)時(shí)，人們更看看重的是健康康休閑娛樂設(shè)設(shè)施和生活配配套服務(wù)的完完善。 中心花園會(huì)所體育健康設(shè)施文化娛樂設(shè)施醫(yī)療保健設(shè)購物場(chǎng)所金融郵政設(shè)施餐飲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園車庫公交站點(diǎn)小學(xué)NValid98989898989898989898979898Missing0000000000100Mean69%1%48%19%43%26%7%7%26%14%19%16%6%Sum6814719422577251418166小結(jié)：購房者越來來越理性，已已不僅僅是滿滿足基本的居居住需求，影影響人們購房房的最主要因因素依次排序序?yàn)榻ㄖ|(zhì)量量、物業(yè)管理理、價(jià)格、區(qū)區(qū)位、戶型；；尤其對(duì)物業(yè)業(yè)管理、區(qū)內(nèi)內(nèi)的景觀和公公共配套提出出較高要求和和個(gè)性化需求求。說明目前前入住樓盤的的問題點(diǎn)主要要集中在建筑筑質(zhì)量、物業(yè)業(yè)管理及小區(qū)區(qū)環(huán)境上，我我們應(yīng)在兩點(diǎn)點(diǎn)上抓住客戶戶心態(tài)做出***開發(fā)商表表率，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象，制制造品質(zhì)買點(diǎn)點(diǎn)。5、入室調(diào)查問卷人人員構(gòu)成基本本情況由調(diào)查分析表可知知，在被調(diào)查查的98個(gè)有效樣本本中，平均年年齡為36歲，最小年年齡為22歲，最大年年齡為74歲；25-35歲之間的最最多占44.9%，35-45歲之間的為22.4%，45-55歲之間的為19.4%，其他年齡齡段所占比例例為13.3%。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid25歲以下88.28.28.225-35歲4444.944.953.135-45歲2222.422.475.545-55歲1919.419.494.955歲以上55.15.1100.0Total98100.0100.0NValid98Missing0Mean36.07Median33.56(a))Mode25Minimum22Maximum74Sum3535年齡比例受教育程度，在被被調(diào)查者中大大專學(xué)歷的占占43.9%，大專以下下為33.7%，本科為18.4%，研究生僅僅占4.1%。**市學(xué)歷層層次相對(duì)較低低主要以大專專及以下為主主。FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid大專以下3333.733.733.7大專4343.943.977.6本科1818.418.495.9研究生44.14.1100.0Total98100.0100.0在98個(gè)樣本中，商貿(mào)企企業(yè)和政府公公務(wù)員所占比比例最大為19.4%，其次是IT通訊業(yè)15.3%，文衛(wèi)事業(yè)業(yè)單位10.2%。部門屬性FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid金融證券55.15.15.1輕工業(yè)77.17.112.2自由職業(yè)者77.17.119.4其他33.13.122.4文衛(wèi)事業(yè)單位1010.210.232.7商貿(mào)企業(yè)1919.419.452.0IT通訊1515.315.367.3建筑及房地產(chǎn)22.02.069.4政府公務(wù)員1919.419.488.8制造業(yè)55.15.193.9中介服務(wù)業(yè)11.01.094.9醫(yī)藥化工業(yè)55.15.1100.0一般職員占份額最最大54.1%，高級(jí)職員員占4.1%，中層管理理人員占26.5%，高級(jí)管理理者占9.2%，工人占6.1%。職位FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid工人66.16.16.1職員5354.154.160.2高級(jí)職員44.14.164.3中層管理2626.526.590.8高級(jí)管理者99.29.2100.0Total98100.0100.0家庭結(jié)構(gòu)，被調(diào)查查者家庭主要要兩口之家和和二代同堂，共共占72.4%。家庭結(jié)構(gòu) FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid單身66.16.16.1兩口之家2121.421.427.6二代同堂5051.051.078.6三代同堂1919.419.498.0三代以上22.02.0100.0Total98100.0100.0家庭人口總數(shù)FrequenccyPercentValidPeercenttCumulatiivePeercenttValid133.13.13.121717.317.320.434646.946.967.341212.212.279.651111.211.290.8666.16.196.9711.01.098.0822.02.0100.0Total98100.0100.0小結(jié)：目前最迫切切購房?jī)蓚€(gè)層層面是，25-35歲學(xué)歷較高高家庭結(jié)構(gòu)為為兩口之家的的一般職員和和35-45歲兩代同堂堂孩子長(zhǎng)大，原原有房子局促促，需改善居居住條件的中中層職員。此此兩類人是項(xiàng)項(xiàng)目一期的主主要客戶群。6、媒體認(rèn)知了解房地產(chǎn)信息的的渠道，按人人們回答頻率率由高到底排排序?yàn)?報(bào)紙廣告、他他人介紹、電電視廣告、戶戶外廣告、房房展會(huì)、中介介機(jī)構(gòu)、電臺(tái)臺(tái)廣告。報(bào)紙廣告電視廣告戶外廣告相關(guān)網(wǎng)站電臺(tái)廣告中介機(jī)構(gòu)房展會(huì)他人介紹其他NValid989898989898989898Missing000000000Mean.48.33.28.03.06.13.15.44.08Sum473227361315438在關(guān)于哪些媒介經(jīng)經(jīng)?？吹椒康氐禺a(chǎn)廣告及房房產(chǎn)信息的調(diào)調(diào)查中，回答答《齊魯晚報(bào)報(bào)》的最多，其其次是**電視臺(tái)，再再次是《***廣播電視報(bào)報(bào)》和《***日?qǐng)?bào)》。**日?qǐng)?bào)齊魯晚報(bào)**廣播電視報(bào)**電視臺(tái)**廣播電臺(tái)其他NValid989898989898Missing000000Mean.27.52.33.48.08.14Sum26513247814小結(jié)：客戶群體受受工作及生活活形態(tài)影響，房房地產(chǎn)信息來來源一般以報(bào)報(bào)紙、電視臺(tái)臺(tái)為主，尤其其《齊魯晚報(bào)報(bào)》到達(dá)率最最廣，在下一一步的營(yíng)銷推推廣中，可以以選擇《***日?qǐng)?bào)》、***電視臺(tái)為主主力媒體進(jìn)行行宣傳推廣，讓讓更多的人了了解項(xiàng)目，發(fā)發(fā)揮媒介優(yōu)勢(shì)勢(shì)。（三）多重因素相相關(guān)分析1、戶型及功能性面面積取向需求求分析年齡與戶型需求交交叉分析被調(diào)查者中，不同同的年齡段對(duì)對(duì)臥室、廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、陽臺(tái)臺(tái)的要求如下下表所示：由由下表可知，人人們?cè)诓煌昴挲g段對(duì)戶型型選擇的差異異性也較大，30歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎，35-45歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大，40-50歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費(fèi)者偏好，50歲以上中二室和三室需求接近，但面積不要求太大。臥室Total234CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下1948.7%54.3%2051.3%33.3%39100.0%39.8%30-40歲518.5%14.3%2177.8%35.0%13.7%33.3%27100.0%27.6%40-50歲630.0%17.1%1260.0%20.0%210.0%66.7%20100.0%20.4%50歲以上541.7%14.3%758.3%11.7%12100.0%12.2%Total3535.7%100.0%6061.2%100.0%33.1%100.0%98100.0%100.0%廳Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下820.5%53.3%3179.5%37.3%39100.0%39.8%30-40歲311.1%20.0%2488.9%28.9%27100.0%27.6%40-50歲15.0%6.7%1995.0%22.9%20100.0%20.4%50歲以上325.0%20.0%975.0%10.8%12100.0%12.2%Total1515.3%100.0%8384.7%100.0%98100.0%100.0%衛(wèi)生間Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下2461.5%53.3%1538.5%28.3%39100.0%39.8%30-40歲622.2%13.3%2177.8%39.6%27100.0%27.6%40-50歲735.0%15.6%1365.0%24.5%20100.0%20.4%50歲以上866.7%17.8%433.3%7.5%12100.0%12.2%Total4545.9%100.0%5354.1%100.0%98100.0%100.0%陽臺(tái)Total12CountRow%Col%CountRow%Col%CountRow%Col%年齡分組30歲以下1743.6%38.6%2256.4%40.7%39100.0%39.8%30-40歲1037.0%22.7%1763.0%31.5%27100.0%27.6%40-50歲945.0%20.5%1155.0%20.4%20100.0%20.4%50歲以上866.7%18.2%433.3%7.4%12100.0%12.2%Total4444.9%100.0%5455.1%100.0%98100.0%100.0%家庭結(jié)構(gòu)與戶型需需求交叉分析析從統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)來來看，三室兩兩廳的住房是是不同家庭結(jié)結(jié)構(gòu)都比較喜喜歡的戶型，希希望能有兩個(gè)個(gè)衛(wèi)生間，兩兩個(gè)陽臺(tái)的占占大多數(shù)。兩兩口之家選一一衛(wèi)多于二衛(wèi)衛(wèi)，二衛(wèi)、二二陽比例加大大，老人多喜喜歡臥室全部部南向陽面，廳廳可以陰面；；年輕人希望望我是可以有有一件被項(xiàng)，但但廳一定要南南向采光。臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212家庭結(jié)構(gòu)單身Count156156156246Row%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%16.7%83.3%100.0%33.3%66.7%100.0%Col%2.9%8.3%6.1%6.7%6.0%6.1%2.2%9.4%6.1%4.5%7.4%6.1%兩口之家Count713121120211292171421Row%33.3%61.9%4.8%100.0%4.8%95.2%100.0%57.1%42.9%100.0%33.3%66.7%100.0%Col%20.0%21.7%33.3%21.4%6.7%24.1%21.4%26.7%17.0%21.4%15.9%25.9%21.4%二代同堂Count183115074350232750212950Row%36.0%62.0%2.0%100.0%14.0%86.0%100.0%46.0%54.0%100.0%42.0%58.0%100.0%Col%51.4%51.7%33.3%51.0%46.7%51.8%51.0%51.1%50.9%51.0%47.7%53.7%51.0%三代同堂Count711119514198111913619Row%36.8%57.9%5.3%100.0%26.3%73.7%100.0%42.1%57.9%100.0%68.4%31.6%100.0%Col%20.0%18.3%33.3%19.4%33.3%16.9%19.4%17.8%20.8%19.4%29.5%11.1%19.4%三代以上Count22112112112Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%50.0%50.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%2.2%1.9%2.0%2.3%1.9%2.0%TotalCount3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%受教育程度與戶型型需求交叉分分析在被調(diào)查者中，大大專以下者大大都選擇了三三室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)的戶型，大大專學(xué)歷者大大都選擇兩室室兩廳兩衛(wèi)、三三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)的戶型，本本科及研究生生學(xué)歷者大都都選擇三室兩兩廳兩衛(wèi)戶型型，說明受眾眾人群文化素素質(zhì)修養(yǎng)與其其對(duì)生活質(zhì)量量的追求成正正比。三室兩兩廳仍是大多多數(shù)人喜歡的的戶型。臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212受教育程度大專以下Count131913382533201333171633Col%37.1%31.7%33.3%33.7%53.3%30.1%33.7%44.4%24.5%33.7%38.6%29.6%33.7%Row%39.4%57.6%3.0%100.0%24.2%75.8%100.0%60.6%39.4%100.0%51.5%48.5%100.0%大專Count17264353843172643192443Col%48.6%43.3%43.9%33.3%45.8%43.9%37.8%49.1%43.9%43.2%44.4%43.9%Row%39.5%60.5%100.0%11.6%88.4%100.0%39.5%60.5%100.0%44.2%55.8%100.0%本科Count51318216188101861218Col%14.3%21.7%18.4%13.3%19.3%18.4%17.8%18.9%18.4%13.6%22.2%18.4%Row%27.8%72.2%100.0%11.1%88.9%100.0%44.4%55.6%100.0%33.3%66.7%100.0%研究生Count2244444224Col%3.3%66.7%4.1%4.8%4.1%7.5%4.1%4.5%3.7%4.1%Row%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%TotalCount3560398158398455398445498Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%行業(yè)與戶型需求交交叉分析在購房選擇中行業(yè)業(yè)特點(diǎn)潛意識(shí)識(shí)中也起到一一定作用，工工作穩(wěn)定，收收入豐裕的行行政部門和壟壟斷性行業(yè)、新新興行業(yè)成為為意向購房的的主力軍，尤尤其腦力勞動(dòng)動(dòng)行業(yè)對(duì)生活活質(zhì)量要求高高，政府公務(wù)務(wù)員、商貿(mào)企企業(yè)、IT、通訊業(yè)、自自由職業(yè)者注注重生活的舒舒適，對(duì)三室室二廳二衛(wèi)的的情有獨(dú)鐘，金融證券行業(yè)、文教衛(wèi)生單位嚴(yán)謹(jǐn)性高，對(duì)戶型的實(shí)用性要求較高，大都喜歡兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型。部門屬性臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212金融證券Count32555235415Row%60.0%40.0%100.0%100.0%100.0%40.0%60.0%100.0%80.0%20.0%100.0%Col%8.6%3.3%5.1%6.0%5.1%4.4%5.7%5.1%9.1%1.9%5.1%輕工業(yè)Count437257347257Row%57.1%42.9%100.0%28.6%71.4%100.0%42.9%57.1%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%11.4%5.0%7.1%13.3%6.0%7.1%6.7%7.5%7.1%4.5%9.3%7.1%自由職業(yè)者Count257257257257Row%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%28.6%71.4%100.0%Col%5.7%8.3%7.1%13.3%6.0%7.1%4.4%9.4%7.1%4.5%9.3%7.1%其他Count1231233333Row%33.3%66.7%100.0%33.3%66.7%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%2.9%3.3%3.1%6.7%2.4%3.1%6.7%3.1%6.8%3.1%文衛(wèi)事業(yè)單位Count63110191073102810Row%60.0%30.0%10.0%100.0%10.0%90.0%100.0%70.0%30.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%17.1%5.0%33.3%10.2%6.7%10.8%10.2%15.6%5.7%10.2%4.5%14.8%10.2%商貿(mào)企業(yè)Count612119316191091981119Row%31.6%63.2%5.3%100.0%15.8%84.2%100.0%52.6%47.4%100.0%42.1%57.9%100.0%Col%17.1%20.0%33.3%19.4%20.0%19.3%19.4%22.2%17.0%19.4%18.2%20.4%19.4%IT通訊Count4111521315510157815Row%26.7%73.3%100.0%13.3%86.7%100.0%33.3%66.7%100.0%46.7%53.3%100.0%Col%11.4%18.3%15.3%13.3%15.7%15.3%11.1%18.9%15.3%15.9%14.8%15.3%建筑及房地產(chǎn)Count221122222Row%100.0%100.0%50.0%50.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%5.7%2.0%6.7%1.2%2.0%4.4%2.0%4.5%2.0%政府公務(wù)員Count41519118195141910919Row%21.1%78.9%100.0%5.3%94.7%100.0%26.3%73.7%100.0%52.6%47.4%100.0%Col%11.4%25.0%19.4%6.7%21.7%19.4%11.1%26.4%19.4%22.7%16.7%19.4%制造業(yè)Count145145235235Row%20.0%80.0%100.0%20.0%80.0%100.0%40.0%60.0%100.0%40.0%60.0%100.0%Col%2.9%6.7%5.1%6.7%4.8%5.1%4.4%5.7%5.1%4.5%5.6%5.1%中介服務(wù)業(yè)Count11111111Row%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%Col%1.7%1.0%1.2%1.0%2.2%1.0%2.3%1.0%醫(yī)藥化工業(yè)Count2215145325145Row%40.0%40.0%20.0%100.0%20.0%80.0%100.0%60.0%40.0%100.0%20.0%80.0%100.0%Col%5.7%3.3%33.3%5.1%6.7%4.8%5.1%6.7%3.8%5.1%2.3%7.4%5.1%Count3560398158398455398445498Row%35.7%61.2%3.1%100.0%15.3%84.7%100.0%45.9%54.1%100.0%44.9%55.1%100.0%Col%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%職位對(duì)戶型需求交交叉分析由表可看出，不論論是何種職位位者，都對(duì)三三室兩廳有較較大的偏好，對(duì)對(duì)戶內(nèi)面積、陽陽臺(tái)和衛(wèi)生間間則中高層職職位需求標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高。臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total陽臺(tái)Total234121212從事職位工人Table%2.04.16.12.04.16.13.13.16.14.12.06.1職員Table%21.431.61.054.19.244.954.126.527.654.124.529.654.1高級(jí)職員Table%4.14.14.14.14.14.12.02.04.1中層管理Table%10.216.326.53.123.526.514.312.226.512.214.326.5高級(jí)管理者Table%2.05.12.09.21.08.29.22.07.19.22.07.19.2TotalTable%35.761.23.1100.015.384.7100.045.954.1100.044.955.1100.0小結(jié)：綜上分析，三三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)是最為廣泛泛接受的戶型型，其次是二二室二廳二衛(wèi)衛(wèi)和二室一廳廳一衛(wèi)。購房房會(huì)受多種因因素影響，但但在戶型及面面積選擇上，有有直接關(guān)系的的是年齡層需需求取向，起起決定因素的的還是現(xiàn)實(shí)的的家庭結(jié)構(gòu)及及收入承受能能力。在物業(yè)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中中應(yīng)按工程分分期和不同層層面需求合理理劃分組團(tuán)、安安排戶型和室室內(nèi)功能分區(qū)區(qū)及面積。2、樓型需求取向分分析不同年齡對(duì)樓型的的選擇分析由統(tǒng)計(jì)分析表可知知，人們基本本不接受高層層的樓型；對(duì)對(duì)小高層接受受年齡段介于于35歲以下，隨隨著年齡的增增大需求遞減減，需求份額額占25.5%；多層還是是最為接受，所所占份額最大大，為60.2%；另外，有9.2%對(duì)別墅表現(xiàn)現(xiàn)出興趣，集集中在35-50歲之間。你期望的樓型是Total高層小高層多層別墅年齡分組30歲以下Count21024339%withinn年齡分組組5.1%25.6%61.5%7.7%100.0%%withinn你期望的的樓型是40.0%40.0%40.7%33.3%39.8%%ofTottal2.0%10.2%24.5%3.1%39.8%30-40歲Count31011327%withinn年齡分組組11.1%37.0%40.7%11.1%100.0%%withinn你期望的的樓型是60.0%40.0%18.6%33.3%27.6%%ofTottal3.1%10.2%11.2%3.1%27.6%40-50歲Count0413320%withinn年齡分組組.0%20.0%65.0%15.0%100.0%%withinn你期望的的樓型是.0%16.0%22.0%33.3%20.4%%ofTottal.0%4.1%13.3%3.1%20.4%50歲以上Count0111012%withinn年齡分組組.0%8.3%91.7%.0%100.0%%withinn你期望的的樓型是.0%4.0%18.6%.0%12.2%%ofTottal.0%1.0%11.2%.0%12.2%TotalCount52559998%withinn年齡分組組5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%withinn你期望的的樓型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTottal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%不同職位對(duì)樓型的的選擇分析從被調(diào)查者職位來來看，所有層層面對(duì)多層都都認(rèn)可，但在在有其他物業(yè)業(yè)形式情況下下，也會(huì)考慮慮。其中中高高層管理者從從經(jīng)濟(jì)條件和和生活品質(zhì)的的追求上，對(duì)對(duì)別墅比較感感興趣，選擇擇小高層的集集中在中層及及高級(jí)、年輕輕職員，占25.5%。你期望的樓型是Total高層小高層多層別墅從事職位高級(jí)管理者Count02529%withinn從事職位位.0%22.2%55.6%22.2%100.0%%withinn你期望的的樓型是.0%8.0%8.5%22.2%9.2%%ofTottal.0%2.0%5.1%2.0%9.2%中層管理Count2616226%withinn從事職位位7.7%23.1%61.5%7.7%100.0%%withinn你期望的的樓型是40.0%24.0%27.1%22.2%26.5%%ofTottal2.0%6.1%16.3%2.0%26.5%高級(jí)職員Count11204%withinn從事職位位25.0%25.0%50.0%.0%100.0%%withinn你期望的的樓型是20.0%4.0%3.4%.0%4.1%%ofTottal1.0%1.0%2.0%.0%4.1%職員Count21531553%withinn從事職位位3.8%28.3%58.5%9.4%100.0%%withinn你期望的的樓型是40.0%60.0%52.5%55.6%54.1%%ofTottal2.0%15.3%31.6%5.1%54.1%工人Count01506%withinn從事職位位.0%16.7%83.3%.0%100.0%%withinn你期望的的樓型是.0%4.0%8.5%.0%6.1%%ofTottal.0%1.0%5.1%.0%6.1%TotalCount52559998%withinn從事職位位5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%%withinn你期望的的樓型是100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%%ofTottal5.1%25.5%60.2%9.2%100.0%小結(jié)：多層還是主主力樓型，小小高層也有一一定的市場(chǎng)需需求，需求層層面素質(zhì)高，年年齡層低，可可適當(dāng)考慮，體體量不宜過大大，別墅建造造應(yīng)在后期景景觀成型后以以吸引客戶。不同年齡段購房選選擇區(qū)域分析析不同的年齡段對(duì)開開發(fā)區(qū)的認(rèn)識(shí)識(shí)不同，由下下表可知，計(jì)計(jì)劃在開發(fā)區(qū)區(qū)和新區(qū)購房房的被調(diào)查者者中，年齡多多在35歲以下，其其次是35-45歲?？粗仄淦涓挥谐瘹獾牡牡陌l(fā)展?jié)摿α?，?duì)現(xiàn)在尚尚不完善的配配套認(rèn)為，幾幾年內(nèi)會(huì)逐漸漸完備起來。購房地區(qū)Total市中心城東鐵西城南城北開發(fā)區(qū)新區(qū)X25歲以下Count21101218%withinnX25.0%12.5%12.5%.0%12.5%25.0%12.5%100.0%%ofTottal2.0%1.0%1.0%.0%1.0%2.0%1.0%8.2%25-35歲CounwithinnX34.1%9.1%2.3%4.5%6.8%34.1%9.1%100.0%%ofTottal15.3%4.1%1.0%2.0%3.1%15.3%4.1%44.9%35-45歲Count6201110222%withinnX27.3%9.1%.0%4.5%4.5%45.5%9.1%100.0%%ofTottal6.1%2.0%.0%1.0%1.0%10.2%2.0%22.4%45-55歲Count900037019%withinnX47.4%.0%.0%.0%15.8%36.8%.0%100.0%%ofTottal9.2%.0%.0%.0%3.1%7.1%.0%19.4%55歲以上Count22010005%withinnX40.0%40.0%.0%20.0%.0%.0%.0%100.0%%ofTottal2.0%2.0%.0%1.0%.0%.0%.0%5.1%TotalCount34924834798%withinnX34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%%ofTottal34.7%9.2%2.0%4.1%8.2%34.7%7.1%100.0%不同行業(yè)購房選擇擇區(qū)域分析從下表可知知，政府公務(wù)務(wù)人員選擇在在開發(fā)區(qū)購買買住房所占份份額最多，為為14.3%%,其次是商貿(mào)貿(mào)企業(yè)和輕工工業(yè)單位工作作者。因其對(duì)對(duì)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)力度的了解解和投資商機(jī)機(jī)的敏銳把握握。購房地區(qū)Total市中心城東鐵西城南城北開發(fā)區(qū)新區(qū)部門屬性醫(yī)藥化工業(yè)Count30100105%withinn部門屬性性60.0%.0%20.0%.0%.0%20.0