建筑規(guī)劃設計之小戶型

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.論小戶型房產(chǎn)營銷

一、小小戶型房屋營營銷的支持要要素

1、地段支持

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的地段支支持因素主要要有兩個方面面，一是小戶戶型產(chǎn)品本身身的絕對地理理位置，二是是小戶型產(chǎn)品品的心理位置置。

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的絕對地地理位置主要要是指小戶型型產(chǎn)品的地理理坐標位置，其其關系要素有有該地和核心心商圈的絕對對距離，交通通條件、社區(qū)區(qū)與街區(qū)功能能規(guī)劃、街區(qū)區(qū)商業(yè)成熟度度等因素。

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的心理位位置，其關系系要素有與核核心商圈的心心理距離、與與時尚消費圈圈連接的緊密密程度、與前前沿思想潮流流圈結(jié)合的緊緊密程度。

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的地段因因素對小戶型型產(chǎn)品的營銷銷常常具有決決定性作用。因因此我們研究究小戶型產(chǎn)品品的地段因素素，發(fā)現(xiàn)和挖挖掘小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的地段優(yōu)優(yōu)勢，常常成成為小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營銷中的的關鍵因素。為為此我們將從從我們所列舉舉的因素中對對小戶型產(chǎn)品品的地段因素素進行分析。

◆與核核心商圈的絕絕對距離：

與核心商商圈的絕對距距離，是小戶戶型產(chǎn)品地段段因素中最為為重要的因素素。一個商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)完全，服服務設施一流流，交通系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)達，時尚尚氛圍濃厚，思思潮居于前沿沿地位的商圈圈，其價值本本身就無與倫倫比。

這些地段段內(nèi)，一般而而言，是高知知識、高技術術的知識產(chǎn)業(yè)業(yè)云集的地方方。因此這里里也聚集了大大批的高文憑憑、高學歷的的高層知識文文化精英。與與之相匹配的的是他們的高高收入與高消消費。他們的的消費通常成成為這個城市市的消費潮流流的代言人，從從某種程度而而言，他們就就是這個城市市時尚消費的的代言人。

因此在這這些地段的小小戶型產(chǎn)品一一個最為通常常的表現(xiàn)就是是高價格，而而且產(chǎn)品創(chuàng)新新也大多在這這些地段。比比如最先小戶戶型的裝修房房營銷，通常常都發(fā)生在這這些地段，在在我們的市場場中，我們可可以舉例的便便是解放碑比比比皆是的精精裝小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營銷。

產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新與產(chǎn)品的的高附加值是是緊密聯(lián)系在在一起的，綜綜觀解放碑小小戶型樓市，我我們可以得出出這樣一個結(jié)結(jié)論，即裝修修房的價格在在扣除裝修成成本后，仍遠遠遠高出清水水房的價格。

與裝修房房高昂的價格格相適應的是是，該種產(chǎn)品品的營銷的先先進性，重慶慶樓市中大多多概念產(chǎn)品都都是由他們貢貢獻的，而他他們的營銷推推廣費用比例例也遠遠高出出清水房。他他們通過大版版面的硬性彩彩色廣告與大大篇幅的新聞聞推廣則從意意識形態(tài)方面面改變?nèi)藗兊牡南M觀與產(chǎn)產(chǎn)品價值觀。而而與核心商圈圈的絕對距離離越近，這種種狀態(tài)也就越越明顯。因此此可以說小戶戶型產(chǎn)品營銷銷的繁榮程度度是由核心商商圈為軸心，向向外延展的。

從上述論論證我們可以以發(fā)現(xiàn)，核心心商圈周圍地地區(qū)成為小戶戶型產(chǎn)品革新新，營銷手段段創(chuàng)新的溫床床。高附加值值的產(chǎn)品與革革新性產(chǎn)品多多在這些地方方出現(xiàn)。因此此我們可以得得出這樣一個個結(jié)論，即與與核心商圈的的絕對距離越越近，也就越越適宜生產(chǎn)高高附加值與革革新性產(chǎn)品，而而產(chǎn)品營銷成成功的可能性性也就越大。

◆與核核心商圈的心心理距離

與核心商商圈的心理距距離是個相對對概念，即隨隨人的不同，對對一個地理位位置的認識也也不同。但是是通常而言心心理距離的遠遠近，在城市市內(nèi)，與公交交系統(tǒng)的發(fā)達達密切相關。公公交系統(tǒng)越繁繁榮的地方，人人們的心理距距也就越近。這這種心理上的的不同認知感感，對小戶型型的營銷顯得得尤為重要。

小戶型置置業(yè)者的目的的有三個，一一是單身或者者丁克家族的的終極用房，這這類使用者購購買小戶型物物業(yè)，將之使使用功能作為為小戶型的終終極用途，比比較注重產(chǎn)品品的使用功能能；二是準單單身與準丁克克家庭將之作作為過度房使使用，該種使使用者，更側(cè)側(cè)重對產(chǎn)品臨臨時性過度性性功能；三是是炒房族，他他們關注的是是房屋的投資資回報率與出出租率。

前兩個目目的的購房者者，從當前我我們的城市人人口結(jié)構，與與社會經(jīng)濟與與教育的發(fā)展展速度來看，多多數(shù)是年輕一一族（在老齡齡社會或者經(jīng)經(jīng)濟處于成熟熟期的社會或或許例外）。在在重慶表現(xiàn)更更為明顯，當當一個城市的的中產(chǎn)階層尚尚未形成之時時，城市的年年輕的白領階階層就成為這這個城市的主主導消費潮流流的代言人。由由于城市經(jīng)濟濟的發(fā)展階段段與我國教育育改革的程度度，在目前，我我國的知識階階層大多集中中在25—35歲這個年齡齡階段。

在這個階階段的年輕城城市白領，如如果不是家底底殷實，只能能靠自己創(chuàng)業(yè)業(yè)來滿足住房房需求的話，大大房對他們而而言，無疑是是奢侈品，能能夠享受車房房同時擁有的的年輕金領人人士，在我們們的城市應該該說是一個相相對小的范圍圍。

通過上述述分析，我們們可以勾畫出出城市小戶型型的購買者中中的前兩種目目的的客戶的的形態(tài)。即他他們靠自己的的知識與能力力在我們這個個發(fā)展的城市市中，憑借自自己的才識，經(jīng)經(jīng)過幾年的打打拼，能夠在在這個生活要要求日益增高高的城市中站站穩(wěn)腳跟。迫迫于城市生存存的壓力，他他們將大部分分的時間用在在了發(fā)展自己己的事業(yè)上，因因此時間對他他們而言，是是第一重要因因素。

到達工作作地與成熟商商業(yè)街區(qū)的時時間成了他們們對住房需求求中的重要因因素。因此在在絕對距離相相對較近的核核心商圈因為為價格的高昂昂而讓他們無無法承受之時時，時間距離離的遠近就成成了他們選擇擇房屋的一個個極其重要的的因素。在城城市的時間距距離，通常是是靠直達的公公交車來計算算的，因此公公交系統(tǒng)的發(fā)發(fā)達與否，即即成了衡量心心理距離的一一個極端重要要的因素。在在重慶樓市中中，金島花園園就是一個極極為典型的范范例。

心理距離離遠近的另一一個重要因素素就是與時尚尚商圈、時尚尚潮流聯(lián)系的的緊密程度。當當城市核心商商圈與時尚意意識、時尚潮潮流相分離時時，這種原因因在消費者購購房的因素分分析中的重要要性就顯現(xiàn)出出來了。這種種情況比較典典型的出現(xiàn)在在重大附近，與與沙區(qū)核心商商圈同樣遠近近的楊梨路與與勞動路的繁繁榮程度差別別就非常明顯顯，同樣作為為樓盤，勞動動路的小戶型型呈現(xiàn)的是哄哄搶的局面，而而大川花園與與翰林景園在在銷售則相對對遲緩的多。在在同樣的絕對對距離，交通通條件尚不及及的地，對小小戶型的認同同度，卻遠遠遠高于另一個個地方，則充充分證明了心心理距離的遠遠近對小戶型型需求的重要要程度。

從以上分分析，我們可可以得出這樣樣的結(jié)論：即即衡量一個地地方是否適宜宜營建小戶型型產(chǎn)品，除了了與核心商圈圈的絕對距離離的遠近外，與與核心商圈的的心理距離就就成了是否建建設小戶型產(chǎn)產(chǎn)品重要標準準。

◆交通通條件

交通條件件的重要性在在上面我們論論述心理距離離遠近的重要要性時，已有有所論述，但但是交通條件件對小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的重要性性，我們尚未未完全找出來來。因此我們們將在這繼續(xù)續(xù)對交通條件件的討論。

在城市，交交通條件的發(fā)發(fā)達與否，通通常決定了地地塊與房屋的的價值。交通通發(fā)達可分為為兩種不同的的情況，一是是作為公交車車始發(fā)地點線線路的多少，二二是作為中間間站過往的公公交車線路的的多少。

在大多情情況下，小戶戶型產(chǎn)品位于于公交車始發(fā)發(fā)線路密集的的地方。但這這些區(qū)域多為為核心商圈所所在地，在遠遠離核心商圈圈的其他人口口聚居地，小小戶型產(chǎn)品并并不多見，比比較典型的只只有金島花園園。這是因為為，非核心商商圈的人口聚聚居地，因為為通常情況下下，整個地區(qū)區(qū)顯得比較落落后，通常為為傳統(tǒng)的老街街區(qū)。這些地地方不僅城市市生活配套設設施落后，人人們意識形態(tài)態(tài)與觀念落后后，而且通常常也缺乏改變變這種情況的的新興的公司司出現(xiàn)。他們們充當了城市市的農(nóng)村的概概念。

中間站過過往的公交線線路發(fā)達的地地方，通常位位于城市兩個個或者以上的的幾個壓核心心商圈的三角角地帶。它們們到各個壓核核心商圈的距距離大致相等等。這些地方方由于在空間間距離上具有有可選擇性，因因此也頗受小小戶型買家的的青睞。在這這些地方建設設小戶型產(chǎn)品品也比較容易易獲得成功。但但如果在這種種不是城市三三角地帶，但但公交系統(tǒng)相相對又比較發(fā)發(fā)達的地方建建設小戶型產(chǎn)產(chǎn)品，營銷就就將面臨比較較大的挑戰(zhàn)，因因為這些地方方是向城市的的外延進行延延伸。

從以上的的論述可以得得出這樣的結(jié)結(jié)論，在選址址建設小戶型型產(chǎn)品時，我我們一定不要要在遠離核心心商圈而且又又不是城市三三角地帶的地地方建設小戶戶型產(chǎn)品。

◆街區(qū)區(qū)功能規(guī)劃

城市社區(qū)區(qū)模式，街區(qū)區(qū)功能規(guī)劃對對小戶型產(chǎn)品品的影響主要要體現(xiàn)在城市市的功能規(guī)劃劃上。城市功功能規(guī)劃參考考因素主要有有三個方面，即即該區(qū)的歷史史功能，現(xiàn)在在的實際功能能，或者是因因為城市因為為擴展，或者者重新規(guī)劃而而即將在未來來體現(xiàn)的功能能。

街區(qū)的歷歷史功能對房房產(chǎn)營銷往往往具有質(zhì)的規(guī)規(guī)定性與不可可更改性。房房產(chǎn)企業(yè)在處處理街區(qū)的歷歷史功能與產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，應應注重與街區(qū)區(qū)的歷史功能能相結(jié)合，這這種結(jié)合程度度，與街區(qū)的的歷史功能的的強度密切相相關—即與街區(qū)在在人們心目中中的印象的穩(wěn)穩(wěn)定性相關，街街區(qū)歷史功能能越是突出的的地方，項目目的功能與街街區(qū)功能的吻吻合程度就應應越高。因為為要改變?nèi)藗儌冃哪恐屑榷ǘㄐ蜗螅@種種形象越是深深刻，就是越越難改變。

街區(qū)現(xiàn)實實的功能對產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)的制制約性比較小小，因為一個個現(xiàn)實的街區(qū)區(qū)功能，因為為少了歷史底底蘊的傳承性性，在人們心心目中的形象象也不穩(wěn)定，因因此發(fā)展商在在建設產(chǎn)品時時，可以依據(jù)據(jù)塊地的地理理特征與項目目的經(jīng)濟指標標進行規(guī)劃，但但項目在定位位時，應密切切關注地塊所所在街區(qū)在項項目建設與銷銷售期，可能能因規(guī)劃產(chǎn)生生的功能改變變與項目的功功能背道而弛弛，從而產(chǎn)生生市場的排斥斥，影響產(chǎn)品品的銷售。

街區(qū)的未未來功能規(guī)劃劃，主要是由由未來的若干干年時間內(nèi)，依依據(jù)項目所在在地與周邊各各商業(yè)中心的的地理連接而而產(chǎn)生的機會會或者因為重重大交通條件件的改變而產(chǎn)產(chǎn)生的機遇。因因此發(fā)展商在在確定項目的的功能時，除除了應密切關關注政府規(guī)劃劃方面的動態(tài)態(tài)外，還應密密切關注整個個經(jīng)濟發(fā)展狀狀況，與地塊塊地理位置與與經(jīng)濟發(fā)展區(qū)區(qū)域的連接點點之間的關系系，自行預測測將來在本區(qū)區(qū)域可能擁有有的機遇，從從而預先規(guī)劃劃產(chǎn)品的功能能形態(tài)，避免免出現(xiàn)產(chǎn)品功功能規(guī)劃失敗敗的重大決策策錯誤。在另另一個方面，由由于項目功能能規(guī)劃產(chǎn)生與與項目建設成成績，也會影影響到政府部部門對該地理理區(qū)域的功能能規(guī)劃。因此此從這個角度度說，發(fā)展商商在選擇一個個尚未有功能能規(guī)劃地塊時時，應做好先先期分析，充充分運用街區(qū)區(qū)功能對產(chǎn)品品的相互影響響關系，爭取取一個對項目目最有利的機機遇。

本節(jié)論述述的街區(qū)功能能規(guī)劃，與小小戶型產(chǎn)品連連接的緊密程程度不高，但但是作為小戶戶型產(chǎn)品的營營銷，對街區(qū)區(qū)功能具有更更大的依賴性性。這是因為為小戶型產(chǎn)品品的營銷對象象更為單一，性性格指向也更更具特色，營營銷的風險性性也更大。因因此更應該注注意對這個原原理的合理運運用。龍湖旁旁邊的加新時時代印象就是是忽視了這個個原理，因此此產(chǎn)品雖幾度度變化銷售商商，銷售仍不不理想。

◆核心心商圈的商業(yè)業(yè)成熟度

核心商圈圈的商業(yè)成熟熟度，對小戶戶型產(chǎn)品的規(guī)規(guī)定性主要體體現(xiàn)在小戶型型產(chǎn)品的使用用功能上。核核心商圈的商商業(yè)成熟度越越高，小戶型型產(chǎn)品的功能能就更為廣泛泛。從居住，投投資或者商用用三個方面來來分析，我們們有以下結(jié)論論：

核心商圈圈商業(yè)成熟度度越高，小戶戶型產(chǎn)品的三三種功能都能能得到比較完完全的市場認認同。在重慶慶樓市解放碑碑的小戶型產(chǎn)產(chǎn)品推廣中，用用于居住，投投資、商用的的比例相差并并不懸殊，就就可以充分證證明這個觀點點。

在核心商商圈商業(yè)成熟熟度較低的次次級商圈，小小戶型產(chǎn)品的的商用功能就就體現(xiàn)的不那那么明顯，小小戶型產(chǎn)品的的投資者也大大為減少，取取而代之的是是對小戶型產(chǎn)產(chǎn)品使用功能能的強烈外現(xiàn)現(xiàn)。而遠離核核心商圈，或或者核心商圈圈的商業(yè)成熟熟度非常低的的話，小戶型型產(chǎn)品的商用用功能則幾乎乎可以忽略不不計。

核心商圈圈對小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的另一個個規(guī)定性體現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品的價價格上，核心心商圈商業(yè)成成熟度越高，小小戶型需求也也就越旺盛，小小戶型產(chǎn)品的的價格也就越越高，產(chǎn)品的的種類也越多多；核心商圈圈的商業(yè)成熟熟度越低，小小戶型需求也也就越低，小小戶型產(chǎn)品的的價格也就越越低，種類也也越少。

◆與時時尚消費圈的的關系

時尚消費費圈主要是城城市功能規(guī)劃劃后，各功能能區(qū)相互分隔隔后，產(chǎn)生的的市場影響。通通常而言，時時尚商圈總是是與零售業(yè)態(tài)態(tài)與思想潮流流緊密銜接的的，因此消費費的時尚商圈圈主要位于核核心商圈的核核心位置，或或者是思想潮潮流活躍的各各類新興商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)比較集集中的地方。

時尚消費費圈與小戶型型產(chǎn)品的關系系主要體現(xiàn)在在小戶型產(chǎn)品品的產(chǎn)品性能能與功能上。因因時尚消費圈圈充當了一個個城市消費潮潮流的代言人人，因此越是是距離時尚消消費圈近的地地方，產(chǎn)品的的創(chuàng)新與革新新程度越高，其其營銷推廣的的方式也就需需要不挺的更更新。因潮流流天生具有暫暫時性，只有有在有限的流流行時間內(nèi)，將將產(chǎn)品售出去去，才能實現(xiàn)現(xiàn)項目的經(jīng)濟濟價值。

因此距離離時尚消費圈圈越近的小戶戶型產(chǎn)品營銷銷的風險也就就越大，因此此小戶型產(chǎn)品品的價格也就就越高，銷售售周期也越短短，廣告推廣廣力度也就越越大。

2、經(jīng)濟環(huán)境支支持

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟環(huán)環(huán)境支持主要要與項目所在在地經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)密切相相關。如果項項目所在地的的經(jīng)濟支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)業(yè)，小戶型需需求將非常有有限。依據(jù)社社會學的原理理。二產(chǎn)業(yè)作作為集體協(xié)作作性組織，人人的團隊意識識相當濃厚，人人的價值觀也也以團隊價值值觀為取向，人人的獨立性意意識并不濃厚厚，所以年輕輕人大多與父父母同居，而而很少向往追追求自己獨立立的空間。

如果項目目所在地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較繁榮榮，市場對小小戶型的需求求也就會表現(xiàn)現(xiàn)的比較強烈烈。這種狀況況隨著三產(chǎn)業(yè)業(yè)的繁榮而愈愈加強烈。三三產(chǎn)業(yè)不僅帶帶來大量的年年輕的知識精精英，改變了了當?shù)氐娜司泳咏Y(jié)構，讓當當?shù)貜氐鬃優(yōu)闉槟贻p人的社社區(qū)，也給當當?shù)厣鐣膬r價值觀與區(qū)域域精神帶來變變革，讓人們們更加崇尚獨獨立，崇尚創(chuàng)創(chuàng)新。大量的的年輕城市知知識精英本身身的產(chǎn)品需求求，與他們激激發(fā)的當?shù)爻绯缟凶粤⒑蟮牡哪贻p人的需需求共同構成成了小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的總需求求。

三產(chǎn)業(yè)中中知識產(chǎn)業(yè)的的比重越高，小小戶型產(chǎn)品需需求層次也就就越具有多樣樣性。對小戶戶型產(chǎn)品本身身、營銷及居居住理念要求求也就越呈現(xiàn)現(xiàn)出多樣性。這這種狀況對營營銷者來說，充充滿了機遇與與危險，需求求的個性化為為產(chǎn)品的高利利潤創(chuàng)造了前前提，但同時時也更增加了了營銷的風險險性。因此在在如何有效在在兩者中尋求求平衡，就成成為我們應該該謹慎思考的的難題。

3、人口環(huán)境支支持

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的人口環(huán)環(huán)境支撐主要要是體現(xiàn)在當當?shù)氐娜丝诮Y(jié)結(jié)構與人口素素質(zhì)方面。小小戶型產(chǎn)品客客觀上需要有有兩種人口環(huán)環(huán)境，一是社社區(qū)為青年社社區(qū)，二是當當?shù)匾呀?jīng)進入入老齡社區(qū)，家家庭結(jié)構中，空空巢期家庭有有相當比重。在在我國因為城城市化的歷史史并不悠久，第第二種狀況在在當前我們的的城市中，還還比較少見。

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的人口環(huán)環(huán)境支持不僅僅要求社區(qū)為為青年社區(qū)，而而且要求當?shù)氐氐那嗄耆巳喝簱碛休^高的的文化修養(yǎng)，價價值取向趨向向現(xiàn)代化，生生活觀念潮流流化，并且具具有獨立的性性格特征。當當一個城市因因城市化速度度過快出現(xiàn)了了知識性三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的異常發(fā)發(fā)達，則當?shù)氐刭徺I需求主主要體現(xiàn)在小小戶型投資客客戶中。

識別當?shù)氐氐娜丝诮Y(jié)構構對小戶型營營銷具有重要要意義，人口口結(jié)構對小戶戶型產(chǎn)品營銷銷通常具有決決定意義，是是小戶型產(chǎn)品品立項中最為為關鍵的因素素，營銷者應應對此保持高高度重視。

4、小戶型產(chǎn)品品功能要素支支持

通常我們們指的小戶型型產(chǎn)品有兩種種概念，其一一是功能型小小戶型產(chǎn)品，指指小戶型產(chǎn)品品的功能元素素只有廚測衛(wèi)衛(wèi)臥等幾個要要素每樣只有有一個，即我我們通常所說說的一房的概概念，其面積積通常不會超超過50平方米，其其二是面積型型小戶型產(chǎn)品品，指在同樣樣多功能情況況下，產(chǎn)品面面積顯得比較較小，比如60平方米的兩兩房，80平方米的三三房。

我們對小小戶型產(chǎn)品的的后一種分類類，無疑擴大大了小戶型產(chǎn)產(chǎn)品概念的外外延。因此給給予了小戶型型產(chǎn)品營銷更更多的變數(shù)。這這種分類對小小戶型產(chǎn)品營營銷的影響并并不十分強烈烈，我們在此此不再進行單單獨討論。

5、小戶型行銷銷推廣要素支支持

小戶型產(chǎn)產(chǎn)品行銷推廣廣的要素支持持是一個綜合合性的概念，它它是項目所有有特質(zhì)的累積積。是這個產(chǎn)產(chǎn)品的精神所所在。它集中中了小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的地理位位置、產(chǎn)品特特點、使用功功能、小戶型型產(chǎn)品的居住住理念以及發(fā)發(fā)展商的聲望望與實力等所所有要素。

我們在此此提出小戶型型產(chǎn)品行銷推推廣要素，是是為了強調(diào)小小戶型產(chǎn)品營營銷的整體性性，全面把握握整個產(chǎn)品的的精神，而不不要單純放大大小戶型產(chǎn)品品的某一個要要素進行營銷銷推廣，以至至是使營銷陷陷入困境的尷尷尬。對小戶戶型產(chǎn)品的推推廣要素，我我們將在后面面專門撰文進進行分析闡述述。

6、小戶型的產(chǎn)產(chǎn)品要素支持持

小戶型的的產(chǎn)品要素支支持主要是指指為使小戶型型產(chǎn)品更具個個性，對小戶戶型產(chǎn)品的外外立面設計與與顏色進行調(diào)調(diào)配；為使小小戶型產(chǎn)品的的使用功能更更大程度的認認同，而對小小戶型產(chǎn)品戶戶型進行更為為合理的設計計；為了增強強小戶型產(chǎn)品品更具時尚性性，對各種數(shù)數(shù)字化配套設設施的設計與與搭配，與各各種公共空間間的使用功能能規(guī)劃；小戶戶型產(chǎn)品環(huán)境境景觀設計等等。

二、小小戶型產(chǎn)品價價格策略

1、價格與地段段的關系

地段是小小戶型產(chǎn)品價價格第一決定定因素。我們們這里的地段段將細化到項項目的背臨街街面，與步行行街等城市中中心的距離將將以米數(shù)進行行計算。地段段與價格存在在以下關聯(lián)：：

◆背街街面的價格通通常會低于臨臨街面的價格格；

通常情況況下，在背街街面與臨街面面的價格異常常敏感，在營營銷實踐中，我我們不得不謹謹慎衡量背街街面的價格差差，通常狀況況是，產(chǎn)品的的單價越高，消消費者對此也也就越敏感，對對價格的敏感感系數(shù)則顯得得不是很高。通常情況下，背臨臨街面價格差差大致在2—3%左右，但是是當臨街面與與背街面有顯顯著差別時，他他們通常的價價差將會上升升到6—8%。在制定價價格策略時，我我們一定要小小心而仔細分分析顧客的購購買心理與他他們對本產(chǎn)品品的敏感點分分析。從而賺賺取合理而又又穩(wěn)妥的價差差利益。

◆離城城市中心越近近其價格越高高；

這是地產(chǎn)產(chǎn)實踐中的普普遍原理，在在此我們將不不在論證。值值得指出的是是，項目距城城市中心絕對對距離的遠近近，不能成為為制定價格的的絕對標準，在在制定價格時時，還需要參參考項目所在在地的生活配配套設施與地地塊功能的延延展性，交通通條件在未來來的變化等因因素，再結(jié)合合項目品質(zhì)綜綜合參考，在在這之中找出出本項目的合合理價格區(qū)間間，再在價格格區(qū)間中尋找找項目的最佳佳價格點。

◆商業(yè)業(yè)區(qū)的價格會會比居住區(qū)的的價格高；

商業(yè)區(qū)因因為需求明顯顯，會明顯高高于非商業(yè)區(qū)區(qū)的價格。非非商業(yè)區(qū)由于于地塊功能的的未被認識性性，或者消費費者觀念上的的拒絕，因此此需求會低于于商業(yè)中心。在在制定價格起起點時，建議議參照上一條條規(guī)律執(zhí)行，方方能找出最優(yōu)優(yōu)價格。

◆靠近近大型商場的的價格會比不不靠商場的價價格高；

大型商場場對小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價格影影響，要取決決于地塊位置置與商場經(jīng)營營項目與產(chǎn)品品的時尚程度度，人流指數(shù)數(shù)也成為項目目定價的依據(jù)據(jù)之一。如果果項目地塊越越是位于城市市中心，商場場規(guī)模與信譽譽度越高，經(jīng)經(jīng)營的產(chǎn)品越越具有時尚性性，那么小戶戶型產(chǎn)品的價價格空間也就就越大，如果果再在營銷方方式上，進行行變化，價格格就越有可能能成為市場的的領導者。

◆核心心商業(yè)區(qū)價格格會高于非核核心區(qū)產(chǎn)品的的價格；

因地段關關系與功能關關系，核心商商業(yè)區(qū)的價格格會高于非核核心商業(yè)區(qū)的的價格。我們們在制定非核核心商業(yè)區(qū)小小戶型產(chǎn)品的的價格時，一一定要注意到到小戶型產(chǎn)品品的價格發(fā)展展空間。通常常情況下，小小戶型的價格格發(fā)展空間，取取決于區(qū)域態(tài)態(tài)勢理論與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)勢理論論。當區(qū)域態(tài)態(tài)勢處于強勢勢的情況下，而而產(chǎn)品又極具具競爭力時，則則小戶型產(chǎn)品品的價格指數(shù)數(shù)應當向核心心商業(yè)區(qū)的中中高端價格看看齊，華宇時時代星空與世世紀銀河的成成功充分證明明了這一點。當當區(qū)域產(chǎn)業(yè)競競爭處于強勢勢時，小戶型型產(chǎn)品的價格格應該具有預預見性與市場場競爭力。楊楊家坪的小戶戶型價格則應應當適當高于于南坪區(qū)的小小戶型產(chǎn)品的的價格。

◆主中心心商業(yè)區(qū)的價價格高于次中中心商業(yè)區(qū)的的價格。

在主中心心商業(yè)區(qū)與非非主中心商業(yè)業(yè)區(qū)價格關系系方面，存在在一個邊緣市市場理論問題題。在此并不不是否定我們們的結(jié)論。但但是在實際項項目運作中，我我們除了遵循循這個規(guī)律外外，我們也應應該注意邊緣緣市場帶給我我們的機遇與與陷阱：

邊緣市場場理論的核心心是一個機遇遇發(fā)現(xiàn)問題。機機遇的多少或或者價值性可可用兩個指標標來尋找，一一是項目周圍圍的基準人口口數(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支持，二二是地塊的文文化底蘊與城城市人群對這這種文化底蘊蘊的認同度。

在我們的的市場實踐中中，江北與南南坪的小戶型型產(chǎn)品出現(xiàn)的的較少，其價價格也相對其其他產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，顯得沒有有競爭力則多多少基于這兩兩個原因。南南坪由