智能化弱電系統(tǒng)維保

智能化建筑弱電系統(tǒng)維保維護(hù)方案目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、智能化建筑弱電系統(tǒng)概述 2樓宇自動化管理分系統(tǒng)(BAS) 2消防自動報(bào)警分系統(tǒng)(FAS) 4安保監(jiān)控分系統(tǒng)（CCTV） 5地下車庫管理分系統(tǒng)(CPS) 6公共廣播及緊急廣播分系統(tǒng)(PAS) 7程控交換機(jī)分系統(tǒng)(PABX) 7結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(PDS) 7二、智能化建筑弱電系統(tǒng)實(shí)況分析 91.房地產(chǎn)開發(fā)商 92.物業(yè)管理公司 10三、智能化建筑弱電系統(tǒng)維保 11智能化小區(qū)弱電系統(tǒng)現(xiàn)狀分析報(bào)告 12智能化小區(qū)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案 17藍(lán)堡國際公寓弱電系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃書 20藍(lán)堡國際公寓弱電系統(tǒng)維護(hù)駐場須知 23藍(lán)堡國際公寓弱電維護(hù)駐場巡視路線 24四、總結(jié) 25一、智能化建筑弱電系統(tǒng)概述2000年以后，弱電系統(tǒng)已成為房地產(chǎn)開發(fā)商建造樓盤不可缺少的一部分，智能化大廈，智能化小區(qū)，平安城市等已為越來越多的人熟知，更成為衡量某個建筑是否達(dá)到現(xiàn)代智能化的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，簡而言之，智能化建筑，是趨勢，是常態(tài)。智能化建筑弱電系統(tǒng)已從設(shè)施集成發(fā)展到系統(tǒng)集成，融計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、圖形顯示技術(shù)及通訊技術(shù)于一體，成為智能建筑的一個極其重要的組成部分。建筑智能化工程包括：1、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)工程；2、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)工程；3、保安監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)工程；4、智能卡系統(tǒng)工程；5、通訊系統(tǒng)工程；6、衛(wèi)星及共用電視系統(tǒng)工程；7、車庫管理系統(tǒng)工程；8、綜合布線系統(tǒng)工程；9、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程；10、廣播系統(tǒng)工程；11、會議系統(tǒng)工程：12、視頻點(diǎn)播系統(tǒng)工程；13、智能化小區(qū)綜合物業(yè)管理系統(tǒng)工程；14、可視會議系統(tǒng)工程；15、大屏幕顯示系統(tǒng)工程；智能化建筑弱電系統(tǒng)包括以下幾個分系統(tǒng)：樓宇自動化管理分系統(tǒng)(BAS)、消防自動報(bào)警分系統(tǒng)(FAS)、安保監(jiān)控分系統(tǒng)(CCTV)、衛(wèi)星接收及有線電視分系統(tǒng)(CATV)、地下車庫管理分系統(tǒng)(CPS)、公共廣播及緊急廣播分系統(tǒng)(PAS)、程控交換機(jī)分系統(tǒng)(PABX)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(PDS)，在樓宇自動化管理分系統(tǒng)中往往包含出入口控制分系統(tǒng)及防盜報(bào)警分系統(tǒng)。智能化建筑各個分系統(tǒng)為該建筑提供了各類機(jī)電設(shè)備的監(jiān)控管理，為大廈用戶創(chuàng)造了安全、健康、舒適宜人并且能提高工作效率的辦公環(huán)境，提供了現(xiàn)代化的通訊手段與辦公條件，滿足了多種用戶對不同環(huán)境、功能的要求。樓宇自動化管理分系統(tǒng)(BAS)樓宇自動化管理分系統(tǒng)是智能化大廈弱電系統(tǒng)的核心，它的高可靠性是整個弱電系統(tǒng)高可靠性的基石，因此BAS系統(tǒng)采取三級控制方式。操作站級操作站級由計(jì)算機(jī)及打印機(jī)組成，采用實(shí)時圖形監(jiān)控操作軟件，是BAS系統(tǒng)的人-機(jī)界面，既可通過顯示或打印各種信息來觀察當(dāng)前或以前的系統(tǒng)及其所監(jiān)控各種機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況及數(shù)據(jù)，又可通過鍵盤或鼠標(biāo)的操作來改變各種機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行，從而達(dá)到特定的監(jiān)控要求。網(wǎng)絡(luò)控制器級網(wǎng)絡(luò)控制器是BAS系統(tǒng)通訊網(wǎng)絡(luò)的重要裝置，也是整個BAS系統(tǒng)的心臟。它一方面通過以太網(wǎng)與操作站及其他網(wǎng)絡(luò)控制器聯(lián)系，另一方面通過現(xiàn)場總線網(wǎng)絡(luò)與分布在大廈各處的直接數(shù)字控制器通訊。在網(wǎng)絡(luò)控制器中存放著整個系統(tǒng)所有信息，網(wǎng)絡(luò)控制器具有多種控制功能，如各種機(jī)電設(shè)備運(yùn)行時間統(tǒng)計(jì)、事件統(tǒng)計(jì)、電力負(fù)荷削峰限載計(jì)算、聯(lián)動控制、機(jī)組群控等復(fù)雜的高性能控制功能，對整個BAS系統(tǒng)進(jìn)行著有條不紊的監(jiān)控。同時，網(wǎng)絡(luò)控制器又是將各個分系統(tǒng)接入BAS系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)施集成的重要接口?，F(xiàn)場控制器級現(xiàn)場控制器構(gòu)成系統(tǒng)的第三級，其主要功能是接收安裝于各類機(jī)電設(shè)備上的各種傳感器、檢測器發(fā)出的數(shù)據(jù)，按控制器內(nèi)部預(yù)先設(shè)置的參數(shù)和預(yù)先編制的控制程序來進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)算（如PID、最大值、延時等），并對各類機(jī)電設(shè)備進(jìn)行控制，同時隨時根據(jù)操作站經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)控制器發(fā)出的各種指令來調(diào)整參數(shù)或啟動有關(guān)程序以改變或啟動相應(yīng)設(shè)備的監(jiān)控。采用三級控制的特點(diǎn)如下：系統(tǒng)的三級控制采用了分散控制、集中管理的結(jié)構(gòu)，即使系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的某一部分控制或線路受到損壞，也只有系統(tǒng)的這一部分癱瘓，不會影響到整個系統(tǒng)的運(yùn)行。同時，現(xiàn)場控制器采用工業(yè)級器件并具有獨(dú)立運(yùn)行功能，即使萬一操作站或網(wǎng)絡(luò)發(fā)生問題不能工作時，現(xiàn)場控制器仍然能夠按控制器內(nèi)部預(yù)先設(shè)置的參數(shù)和預(yù)先編制的控制程序繼續(xù)運(yùn)行，整個系統(tǒng)仍能運(yùn)行。采用三級控制結(jié)構(gòu)，使每一層的結(jié)構(gòu)都相對簡單，降低了維修的復(fù)雜程度，同時一級網(wǎng)絡(luò)為10兆以太網(wǎng)，二級網(wǎng)絡(luò)為9600波特RS-485總線，減少了系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)之間、尤其是現(xiàn)場環(huán)境引入的干擾的可能性。樓宇自動化管理分系統(tǒng)監(jiān)控著大廈內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備，如冷熱源機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、變風(fēng)量末端裝置、給排水、送排風(fēng)、變配電、照明、電梯等設(shè)備。冷熱源機(jī)組：現(xiàn)代的冷熱源一般以冷凍機(jī)、熱泵為主，配之以多種水泵、冷卻塔、蝶閥、水位開關(guān)、溫度計(jì)、流量計(jì)等。冷熱源系統(tǒng)是樓宇內(nèi)暖通空調(diào)系統(tǒng)的心臟，也是耗能大戶，控制要求也高，其一般的監(jiān)控內(nèi)容如下：機(jī)組運(yùn)行參數(shù)：包括機(jī)組的啟停狀態(tài)、故障報(bào)警、供回水溫度、流量、各水泵的啟停狀態(tài)、故障報(bào)警。供回水總管壓差遙測及控制。按給定時間程序開關(guān)機(jī)組、水泵、冷卻塔、蝶閥等。根據(jù)冷/熱負(fù)荷來確定所需要的啟動的機(jī)組數(shù)量，實(shí)行機(jī)組群控?？照{(diào)機(jī)組：機(jī)組運(yùn)行參數(shù)：包括回/送風(fēng)溫度、濕度、過濾器堵塞狀態(tài)、風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀態(tài)和過載報(bào)警。按給定時間程序啟停風(fēng)機(jī)。根據(jù)溫度調(diào)節(jié)空調(diào)機(jī)水閥開度。水閥與風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖動作。新風(fēng)機(jī)組：機(jī)組運(yùn)行參數(shù)：包括進(jìn)出口溫度、過濾器堵塞狀態(tài)、風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀態(tài)和過載報(bào)警。按給定時間程序啟停風(fēng)機(jī)。根據(jù)溫度調(diào)節(jié)新風(fēng)機(jī)水閥開度。變風(fēng)量末端裝置：監(jiān)視末端裝置的溫度和風(fēng)量。按給定時間程序啟停風(fēng)機(jī)?？刂颇┒搜b置的風(fēng)門擋板角度。給排水監(jiān)控：監(jiān)視各種水箱的高、低液位和報(bào)警。監(jiān)視各種水泵的運(yùn)行狀態(tài)和過載報(bào)警。按參數(shù)要求控制水泵啟停。送/排風(fēng)機(jī)監(jiān)控：監(jiān)視送/排風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)和過載報(bào)警。按時間程序控制風(fēng)機(jī)啟停。變配電監(jiān)視：監(jiān)視高/低壓電氣參數(shù)，包括電壓、電流、頻率、有功功率、無功功率、功率因數(shù)等。監(jiān)視開關(guān)柜內(nèi)接觸器運(yùn)行狀態(tài)及故障報(bào)警。監(jiān)視變壓器溫度及故障報(bào)警。照明監(jiān)控：監(jiān)視各照明回路的運(yùn)行狀態(tài)。按時間程序控制選定回路主接觸器分合。電梯監(jiān)視：監(jiān)視各電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障報(bào)警。消防自動報(bào)警分系統(tǒng)(FAS)消防自動報(bào)警分系統(tǒng)采用智能型煙霧感應(yīng)探頭和溫度感應(yīng)探頭，能夠智能地感應(yīng)煙霧與熱量，給出相應(yīng)的模擬量值，通過先進(jìn)的算法，能使系統(tǒng)區(qū)分真實(shí)報(bào)警和誤報(bào)干擾。系統(tǒng)的顯示屏上可圖形化顯示火警的確切地點(diǎn)及報(bào)警性質(zhì)。消防報(bào)警確認(rèn)后，系統(tǒng)可自動發(fā)出相應(yīng)的消防緊急廣播及消防聯(lián)動控制，為人員的安全疏散和正確有效地?fù)錅缁馂?zāi)奠定了基礎(chǔ)。消防自動報(bào)警分系統(tǒng)一般包括控制主機(jī)、緊急廣播控制單元、消防電話控制單元、彩色圖形顯示裝置、區(qū)域顯示/控制屏及智能型煙霧、溫度探頭、智能型監(jiān)視、控制模塊等。消防自動報(bào)警分系統(tǒng)的自動監(jiān)視設(shè)計(jì)按照消防規(guī)范，在建筑物內(nèi)按一定的間距布置煙感探頭或溫感探頭，并根據(jù)各探頭所處環(huán)境的不同而設(shè)置相應(yīng)的探測靈敏度。這些煙感、溫感探頭無時不刻地探測著建筑物內(nèi)的煙霧、溫度情況，一旦火警初起，就會及時將火災(zāi)信號傳輸至消防中心。按照消防規(guī)范，在建筑物內(nèi)某些公眾場所布置手動報(bào)警器，經(jīng)監(jiān)視模塊連至報(bào)警回路，當(dāng)人們發(fā)覺有火警就觸發(fā)報(bào)警器，相應(yīng)的報(bào)警信號就會傳至消防中心。消防自動報(bào)警分系統(tǒng)的聯(lián)動控制設(shè)計(jì)水噴淋系統(tǒng)：在大樓每一層水消防總管上設(shè)置水流開關(guān)，當(dāng)樓層內(nèi)某一個水噴淋頭因溫度過高而動作放水時，水流開關(guān)動作，經(jīng)與其相接的監(jiān)視模塊將信號傳至消防中心，為了防止由于"水錘"效應(yīng)引起水流開關(guān)誤動作，此信號此時將不啟動噴淋設(shè)備，只有當(dāng)濕式報(bào)警閥同時動作時，系統(tǒng)才啟動噴淋泵，以保障消防水的供給。滅火系統(tǒng)：當(dāng)系統(tǒng)收到破玻璃手動報(bào)警器的報(bào)警信號并確認(rèn)后，系統(tǒng)啟動消火栓供水泵。防排煙系統(tǒng)：當(dāng)系統(tǒng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)后，立即開啟大樓的排煙風(fēng)機(jī)，并開啟著火層及其上、下層的排煙閥，將著火層及其上、下層的煙排出。正壓送風(fēng)系統(tǒng)：當(dāng)系統(tǒng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)后，立即開啟大樓的正壓送風(fēng)機(jī)，并開啟著火層及其上、下層的送風(fēng)閥，使樓梯通道加壓，防止煙氣侵入，保證人員疏散逃生時的空氣安全。火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)：當(dāng)系統(tǒng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)后，系統(tǒng)就自動切斷背景音樂廣播，并接通著火層及其上、下層的揚(yáng)聲器進(jìn)行火災(zāi)事故廣播以指導(dǎo)人員疏散。電梯迫降系統(tǒng)；當(dāng)系統(tǒng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)后，系統(tǒng)就立即迫降所有電梯至首層，并自動切斷客梯、貨梯的電源，僅保留消防電梯供消防人員使用。卷簾門控制：當(dāng)防火通道上的卷簾門兩邊的煙感探頭報(bào)警時，系統(tǒng)會控制卷簾門下降到離地面1。5米處，讓人員可以疏散，當(dāng)卷簾門兩邊的溫感探頭報(bào)警時，則系統(tǒng)控制卷簾門下降到地面以完成防火區(qū)的分隔。其他聯(lián)動控制：當(dāng)系統(tǒng)確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)后，系統(tǒng)會自動鳴響著火層及其上、下層的警鈴/閃燈，提醒人們注意及時疏散，系統(tǒng)會自動切斷著火層及其上、下層的非消防電源。安保監(jiān)控分系統(tǒng)（CCTV）安保監(jiān)控系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、出入口控制和巡更系統(tǒng)及防盜報(bào)警系統(tǒng)組成。閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)通過在大廈內(nèi)出入口、大廳、重要通道、電梯、電梯廳、車庫等處設(shè)置攝象機(jī)，對大廈內(nèi)部的主要區(qū)域和重要部位進(jìn)行監(jiān)視控制，可以直觀地掌握現(xiàn)場情況和記錄事件事實(shí)，及時發(fā)現(xiàn)并避免可能發(fā)生的突發(fā)性事件，為大廈的安全與管理提供事實(shí)依據(jù)。系統(tǒng)的控制主機(jī)具有強(qiáng)大的控制、操作功能，不但能矩陣切換圖象，而且能發(fā)出多種報(bào)警信息實(shí)現(xiàn)報(bào)警聯(lián)動功能。系統(tǒng)配置長時間錄象機(jī)，將所有信號分時予以錄象，用以事后事故查詢。出入口控制系統(tǒng)為開放型集散式系統(tǒng)，通過對大樓管理監(jiān)控中心、計(jì)算機(jī)中心、財(cái)務(wù)部門、設(shè)備間等重要區(qū)域?qū)嵭型ǖ揽刂疲M(jìn)行嚴(yán)密的保安管理，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的完整的出入控制與管理功能。系統(tǒng)通過通訊線路與各智能出入控制器及電梯控制器相連，可控制持卡人進(jìn)出的時間限制及區(qū)域限制，分布式智能是出入口控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，無論發(fā)生了任何通訊問題，各出入控制器仍然可以實(shí)施區(qū)域控制、時間控制。電子巡更系統(tǒng)即在各樓層的兩側(cè)樓梯等巡邏檢查線路和值班室等地設(shè)置電子巡更點(diǎn)，巡邏人員在按線路檢查時，在每一檢查點(diǎn)按一次巡更按鈕或刷一下卡，系統(tǒng)就實(shí)時記錄按鈕/刷卡動作時間，從而如實(shí)地記載巡邏現(xiàn)狀，為加強(qiáng)安全值守管理提供翔實(shí)數(shù)據(jù)。當(dāng)巡邏人員過早、過晚或不按次序巡邏或沒有巡邏某一巡更站，系統(tǒng)主機(jī)就立即發(fā)出報(bào)警信號，從而使控制中心的警衛(wèi)人員可根據(jù)情況采取相應(yīng)措施。防盜報(bào)警系統(tǒng)在大樓的首層、地下層各出入口、樓層內(nèi)重要場所設(shè)置防盜報(bào)警探測器及手動報(bào)警按鈕，當(dāng)有不法者非法闖入防范區(qū)域時，探測器立即將報(bào)警信號傳送到監(jiān)控中心。防盜報(bào)警系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)報(bào)警聯(lián)動功能，當(dāng)發(fā)出報(bào)警信號時，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)會啟動相應(yīng)攝象機(jī)攝象，安保中心的主監(jiān)視畫面也同步跟蹤該攝象信號；樓宇自控系統(tǒng)會打開非法闖入者所在通道的照明，并關(guān)閉通道門，將非法闖入者圍困在該區(qū)域，從而有效地保障大廈內(nèi)人員和財(cái)產(chǎn)的安全。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與出入口控制系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)以及防盜報(bào)警系統(tǒng)組成的保安自動化系統(tǒng)保障了整個大樓的安全。衛(wèi)星接收及有線電視分系統(tǒng)(CATV)衛(wèi)星接收及有線電視分系統(tǒng)是現(xiàn)在普遍設(shè)置的基本系統(tǒng)。衛(wèi)星接收系統(tǒng)就是利用衛(wèi)星來直接轉(zhuǎn)發(fā)電視信號的系統(tǒng)，其作用相當(dāng)于一個空間轉(zhuǎn)發(fā)站，是解決電視復(fù)蓋率問題和高質(zhì)量傳輸電視圖象信號的最好方法。有線電視（公用天線）系統(tǒng)采用一組優(yōu)質(zhì)天線，以有線方式將電視信號分送到電視系統(tǒng)的各用戶，具有雙向通訊、可視電話、圖文傳輸功能，并可與家用計(jì)算機(jī)終端聯(lián)網(wǎng)。地下車庫管理分系統(tǒng)(CPS)地下車庫管理分系統(tǒng)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為核心，配備現(xiàn)代化停車場必需的各種裝置如發(fā)票/驗(yàn)票機(jī)、自動?xùn)艡跈C(jī)、車輛感應(yīng)線圈、收費(fèi)機(jī)等，系統(tǒng)可采用全自動或半自動管理兩大模式動作。車輛感應(yīng)線圈檢測到有車輛進(jìn)入就自動啟動發(fā)票/驗(yàn)票機(jī)，若用戶卡與系統(tǒng)存儲的訊息相同，則啟動?xùn)艡跈C(jī)開啟欄桿，讓車輛進(jìn)入車庫，同時系統(tǒng)自動記錄用戶卡號及進(jìn)場資料。車輛出場時原理同上。系統(tǒng)管理主機(jī)可實(shí)現(xiàn)如下功能--對車庫的占位情況記數(shù)并予以控制、記錄所有運(yùn)行情況及統(tǒng)計(jì)、管理長期用戶的數(shù)據(jù)庫。公共廣播及緊急廣播分系統(tǒng)(PAS)公共廣播主要在大樓內(nèi)的商場、商務(wù)中心、大堂、餐廳、公共走道等部分使用，可提供調(diào)頻、調(diào)幅廣播節(jié)目、雙卡放音信號、激光唱機(jī)信號及話筒信號，通過混音器可任選上述任何一路音源，經(jīng)過音量控制電路將音量調(diào)整至合適水平，再經(jīng)區(qū)域選擇器輸出至給定的區(qū)域廣播。當(dāng)有消防報(bào)警信號時，系統(tǒng)會自動關(guān)閉公共廣播，并自動將著火層及其上、下層切換至緊急廣播，必要時，亦可手動用機(jī)附話筒進(jìn)行人工指揮。除了公共廣播會切換至緊急廣播外，在大樓的設(shè)備層、地下車庫等處設(shè)置緊急廣播揚(yáng)聲器，平時不工作，只有在火災(zāi)時才進(jìn)行消防緊急廣播。程控交換機(jī)分系統(tǒng)(PABX)數(shù)字程控電話交換機(jī)系統(tǒng)提供足夠的話路容量保證大樓內(nèi)所有用戶的使用要求，并為將來的擴(kuò)容留有余量。系統(tǒng)可通過簡單配置提供接口來實(shí)現(xiàn)ISDN功能，并可通過選配X..25接口實(shí)現(xiàn)分組交換或選配其他接口實(shí)現(xiàn)諸如數(shù)據(jù)通訊的功能，通過軟件設(shè)置，可實(shí)現(xiàn)在本系統(tǒng)內(nèi)建立專用虛擬網(wǎng)功能。系統(tǒng)具有縮位撥號、呼叫特種業(yè)務(wù)、電話會議、遇忙回叫、通話保密、電子信箱、語音信箱等多種功能，系統(tǒng)還具有日常自動檢測、診斷、定位及主機(jī)嚴(yán)重故障時自動切換到備用機(jī)的功能。結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(PDS)結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)是整幢大樓的"神經(jīng)系統(tǒng)"，提高語音通訊、傳真等圖象資料、電視會議等視頻信號及數(shù)據(jù)通訊等的聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用。結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)由六個獨(dú)立的子系統(tǒng)組成，即工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)、垂直主干子系統(tǒng)、設(shè)備間子系統(tǒng)、建筑群子系統(tǒng)。工作區(qū)子系統(tǒng)是終端設(shè)備連接到信息插座之間的設(shè)備組成，包括信息插座、插座盒、連接軟線、適配器等，將各類數(shù)據(jù)線、語音線引至樓層的各個點(diǎn)位。水平子系統(tǒng)的功能是將干線子系統(tǒng)線路延伸到用戶工作區(qū)。水平系統(tǒng)是布置在同一樓層上的，一端接在信息插座上，另一端接在樓層配線架上，主要采用非屏蔽雙絞線，需要寬帶傳輸時，可采用"光纖到桌面"方案。管理子系統(tǒng)是干線子系統(tǒng)和水平子系統(tǒng)的橋梁，同時又可為同樓層組網(wǎng)提供條件，主要包括雙絞線跳線架、跳線，當(dāng)終端設(shè)備位置或局網(wǎng)的結(jié)構(gòu)變化時，有時只需改變跳線方式即可，不必重新布線。垂直主干子系統(tǒng)主要用于連接大樓主設(shè)備間至各樓層管理間，采用大對數(shù)雙絞線或光纜，兩端分別連接在設(shè)備間和管理間的跳線架上。設(shè)備間子系統(tǒng)由設(shè)備間中的雙絞線或光纜、連接跳線架及相關(guān)支撐硬件、防雷電保護(hù)裝置等構(gòu)成。建筑群子系統(tǒng)應(yīng)用于多建筑環(huán)境，是將多個建筑物的數(shù)據(jù)通訊信號連接一體的布線系統(tǒng)，采用架空安裝或地下管道（或直埋）敷設(shè)的電纜和光纜以及防止浪涌電壓的電氣保護(hù)裝置。結(jié)構(gòu)化綜合系統(tǒng)將語音信號、數(shù)據(jù)信號與圖象信號的配線經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)范和設(shè)計(jì)，采用相同的傳輸介質(zhì)、信息插座、適配器等，把性質(zhì)不同的信號綜合到一套標(biāo)準(zhǔn)的布線系統(tǒng)中，表現(xiàn)為兼容性、開放性、靈活性、可靠性、先進(jìn)性。

二、智能化建筑弱電系統(tǒng)實(shí)況分析1.房地產(chǎn)開發(fā)商

A.大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對建筑智能化弱電系統(tǒng)的相關(guān)規(guī)范要求不甚了解，更缺乏專業(yè)的人士從事這方面的工作，容易在不知情的情況下做出不適當(dāng)?shù)馁徺I決策。目前，大多數(shù)開發(fā)商主要是根據(jù)自己開發(fā)的樓盤的檔次來確定智能化的投入，往往是想投入盡可能少的情況下建最好的智能化系統(tǒng)，可是建好了又成了擺設(shè)，應(yīng)用情況很不盡如人意。

B.開發(fā)商被動接受來自各種關(guān)系的工程商或廠家的“忽悠”，要打造所謂的智能化的來提升樓盤銷售亮點(diǎn)，其實(shí)結(jié)果往往是掏了不少的錢卻只能提供給業(yè)主們幾乎無從選擇的各項(xiàng)服務(wù)，尤其是這些所謂的亮點(diǎn)對樓盤銷售所產(chǎn)生的積極影響過多的是人為編造出來的，這點(diǎn)從目前樓市的現(xiàn)狀就充分得到印證了，無論在什么時候智能化都不可能成為影響房價的主要因素。

C.開發(fā)商在選擇工程商方面存在很多問題，不去考量工程商相應(yīng)的專業(yè)水平與資質(zhì)，單純看價格，這就使得許多低價中標(biāo)的工程商在設(shè)備采購環(huán)節(jié)上通過各種方法追求利潤最大化，而把產(chǎn)品的品質(zhì)和施工的質(zhì)量放在其次，這實(shí)際上還是提高了開發(fā)商的綜合成本。需要說明的是，在住宅小區(qū)的智能化系統(tǒng)設(shè)備中，樓宇對講產(chǎn)品和智能家居產(chǎn)品約占了總投資的40%-60%的比例。

D.建筑智能化系統(tǒng)從產(chǎn)品上主要分成兩大部分，一是公共設(shè)備，二是住戶內(nèi)設(shè)備，公共設(shè)備的使用和維護(hù)基本上是由物業(yè)部門來負(fù)責(zé)的，因此從投入的需求來說應(yīng)該是開發(fā)商按照自己的需求來建的，而住戶內(nèi)的設(shè)備主要是業(yè)主使用，因此這部分設(shè)備的投入需求可以是業(yè)主自己來決定，而目前絕大多數(shù)開發(fā)商在房子造好以后交付給業(yè)主時，就已經(jīng)替業(yè)主購買好了戶內(nèi)設(shè)備，除精裝修的房子外，絕大多數(shù)業(yè)主拿到鑰匙后是不可能馬上入住的，這就意味著這些戶內(nèi)設(shè)備要閑置很長一段時間了，而這種智能化產(chǎn)品本身不是象房子一樣有可能保值或升值的，它只會被損壞和貶值，因此是不必過早購買的，避免不必要的浪費(fèi)，更何況住戶的需求是有差異化的，不可能每個住戶都喜歡同一種型號的產(chǎn)品，在這點(diǎn)上其實(shí)開發(fā)商就不必去“越趄代刨”了。

2.物業(yè)管理公司

A.開發(fā)商在項(xiàng)目完成后的兩三年內(nèi)就整體交給物業(yè)公司管理了，而當(dāng)初對智能化系統(tǒng)設(shè)備的采購和今后對系統(tǒng)維護(hù)和使用環(huán)節(jié)上就必然出現(xiàn)脫節(jié)，當(dāng)初的工程施工商和設(shè)備提供商只對開發(fā)商或總包方負(fù)責(zé)，所涉及的款項(xiàng)也是與開發(fā)商或總包方結(jié)算，在項(xiàng)目移交過程中，智能化系統(tǒng)的設(shè)備相關(guān)資料（廠家，型號，性能，使用說明等）及系統(tǒng)圖紙均不能做到完整歸檔，這樣，物業(yè)管理部門從源頭上就失去了對智能化系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)獲取良好的售后支持，這種現(xiàn)象也就是開發(fā)商直接帶給物業(yè)部門的，由于這是目前的行業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)部門也沒有與開發(fā)商平等對話的資格只能吃啞巴虧了。

B.由于之前開發(fā)商已經(jīng)購置好了戶內(nèi)設(shè)備，而行業(yè)內(nèi)的一貫做法是工程商或設(shè)備提供商只提供兩到三年的質(zhì)保期，這就往往導(dǎo)致業(yè)主開始使用戶內(nèi)設(shè)備時，產(chǎn)品的保修期就已經(jīng)臨近結(jié)束，售后服務(wù)得不到保證，招來業(yè)主的直接投訴，此時開發(fā)商早已不管了，只能是物業(yè)去面對。

C.工程施工合同是工程承包商與開發(fā)商發(fā)生的關(guān)系，盡管在具體條款中會有明確的約束，包括質(zhì)保金等，但是，如果出現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備不能正常使用的問題，這已經(jīng)不是單純靠質(zhì)保金能解決的問題，甚至有些工程商根本就不打算要回這筆錢了，犧牲的只能是物業(yè)和業(yè)主的利益了，因?yàn)椋飿I(yè)部門更多是執(zhí)行后期設(shè)備使用管理的，在責(zé)權(quán)上無法理順與工程商的關(guān)系，直接導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以協(xié)調(diào)。

三、智能化建筑弱電系統(tǒng)維保由于各種原因，開發(fā)商在智能化系統(tǒng)建設(shè)時往往會存在非理性的投入，使智能化建筑的弱電系統(tǒng)沒有達(dá)到一定的實(shí)用性，可操作性，而物業(yè)公司往往在沒有參與設(shè)備購買、系統(tǒng)搭建的情況下，卻在承擔(dān)著設(shè)備售后、系統(tǒng)使用及維護(hù)的職責(zé)。物業(yè)公司也是企業(yè)，需要盈利，其經(jīng)營重點(diǎn)是所服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的自身去尋求利潤是經(jīng)營的重點(diǎn)。對于物業(yè)公司來說，合理的人員架構(gòu)及較低的公用設(shè)備設(shè)施損耗率，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的前提條件；同時若能對公用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)見性的保養(yǎng)投入，制作出更為合理的方案，就能減少維修成本。同時，物業(yè)管理公司也應(yīng)積極調(diào)整經(jīng)營策略，對現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行全方位的資源整合，積極開展二次開發(fā)，深度發(fā)掘現(xiàn)有項(xiàng)目的贏利點(diǎn)，為物業(yè)公司的良性經(jīng)營打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。具體到弱電智能化方面，相對專業(yè)的人員配備、詳盡合理的維護(hù)方案與規(guī)范合理的操作流程應(yīng)可以最大程度的降低設(shè)備設(shè)施的損耗率，攤薄人員及維護(hù)保養(yǎng)成本；在此前提下，項(xiàng)目方可對業(yè)主方在弱電智能化需求方面進(jìn)行信息整理，積極開展項(xiàng)目二次開發(fā)，以此形成一種新的盈利方式；弱電智能化系統(tǒng)在現(xiàn)代建筑中均有涉及，各項(xiàng)目在弱電智能化系統(tǒng)方面的設(shè)備、品牌、架構(gòu)上均有重復(fù)，完全可以對此進(jìn)行資源整合，將設(shè)備設(shè)施充分利用，降低設(shè)備設(shè)施的空置率，避免重復(fù)性的投入。針對國貿(mào)物業(yè)來說，由于承接的物業(yè)管理項(xiàng)目較多，各項(xiàng)目弱電智能化系統(tǒng)作為一種資源，更應(yīng)該加以整合，以實(shí)現(xiàn)資源的規(guī)?；档推骄杀?，降低風(fēng)險；同樣的原因，由于承接物業(yè)管理項(xiàng)目多，各項(xiàng)目上弱電人員配置相對就比較分散，專業(yè)素養(yǎng)與經(jīng)驗(yàn)不足以有效降低維護(hù)成本，難以實(shí)現(xiàn)對資源的整合利用?，F(xiàn)以藍(lán)堡國際公寓為例，具體闡述弱電系統(tǒng)維保維護(hù)項(xiàng)目操作細(xì)節(jié)。1.藍(lán)堡國際公寓智能化小區(qū)弱電系統(tǒng)現(xiàn)狀分析報(bào)告2.藍(lán)堡國際公寓智能化小區(qū)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案3.藍(lán)堡國際公寓弱電系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃書4.藍(lán)堡國際公寓弱電系統(tǒng)維護(hù)駐場須知5藍(lán)堡國際公寓弱電系統(tǒng)維護(hù)駐場巡視路線藍(lán)堡國際公寓智能化小區(qū)弱電系統(tǒng)現(xiàn)狀分析報(bào)告一、項(xiàng)目概述藍(lán)堡國際公寓分為南北兩個區(qū),共819戶業(yè)主,小區(qū)安防系統(tǒng)包括:1.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)2.門禁管理系統(tǒng)3.可視對講系統(tǒng)4.緊急報(bào)警系統(tǒng)5.停車場管理系統(tǒng)二、現(xiàn)狀分析我方于2006年10月8日至10月15日進(jìn)行7天的前期現(xiàn)場勘查，隨后應(yīng)甲方要求于11月6日至11月15日再次進(jìn)行詳細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)藍(lán)堡弱電系統(tǒng)各子系統(tǒng)均有不同程度的問題及管理漏洞存在，在此分別對各子系統(tǒng)現(xiàn)存問題做進(jìn)一步說明：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)所有硬盤錄像主機(jī)硬件注冊號、序列號、軟件進(jìn)入密碼、數(shù)據(jù)庫密碼、軟件光盤等資料，甲方弱電維修沒有留檔；北區(qū)寫字樓監(jiān)控主機(jī)無法存儲，經(jīng)常死機(jī)；北區(qū)無人值守監(jiān)控室硬盤錄像主機(jī)癱瘓，主機(jī)無法正常運(yùn)行，現(xiàn)擱置于監(jiān)控室；南區(qū)電視墻監(jiān)視器、主機(jī)顯示器殘影現(xiàn)象嚴(yán)重，并且無法消除；南區(qū)顯示部分影像重疊，不利于對圖像的分辨，并且基本沒有維修價值；南區(qū)監(jiān)控室存儲設(shè)備大部分采用三星模擬式錄像機(jī)，這種設(shè)備已屬于淘汰產(chǎn)品，三星廠家已不出售此種類型的存儲設(shè)備，錄像機(jī)如出現(xiàn)損壞，維修時間會相對較長；南區(qū)監(jiān)控室16路嵌入式硬盤錄像機(jī)上的圖像經(jīng)常出現(xiàn)視頻信號丟失的情況；北區(qū)寫字樓電梯內(nèi)監(jiān)控點(diǎn)位鋪設(shè)的線纜，因前期采用非專業(yè)線纜，長時間使用的穩(wěn)定性不高，抗干擾能力很差；預(yù)埋線纜部分沒有準(zhǔn)確圖紙，路由的檢查因時間太短無法完成，線路老化情況不明；部分監(jiān)控點(diǎn)位前端設(shè)備老化，經(jīng)常有不受控制、圖像時有時無的現(xiàn)象發(fā)生，如：北區(qū)寫字樓東北角、進(jìn)步健身、南區(qū)寫字樓貨梯等處的監(jiān)控點(diǎn)位；存檔資料中，所有設(shè)備都沒有生產(chǎn)廠家、品牌產(chǎn)地、保修卡等售后服務(wù)資料；一旦損壞（矩陣和50寸液晶監(jiān)視器），維保費(fèi)用會出現(xiàn)超支情況，此時需和甲方協(xié)商維修費(fèi)用問題；注：1、北區(qū)寫字樓3號、4號監(jiān)控主機(jī)經(jīng)常死機(jī)且無法錄像；我方分兩次將監(jiān)控主機(jī)取回維護(hù)，經(jīng)我方硬件解密及軟件更新升級后，于次日即送回藍(lán)堡國際公寓北寫監(jiān)控室；維護(hù)后的硬盤錄像機(jī)相繼投入使用，至今工作正常；2、南區(qū)監(jiān)控室埃比16畫面分割器故障大約半年左右，一直擱置于監(jiān)控室，未有使用；我方于2006年11月17日取回檢測、維護(hù)，于次日即送回藍(lán)堡國際公寓南區(qū)監(jiān)控室；維修后的畫面分割器在現(xiàn)場檢查、測試，各不見工作正常，可繼續(xù)投入使用；3、北區(qū)寫字樓其它工作不穩(wěn)定的監(jiān)控主機(jī)進(jìn)行相同處理后，可完全正常的投入使用；4、監(jiān)控部分涉及的設(shè)備的安裝設(shè)置、使用說明等資料，已搜集、下載，備份完成；（二）門禁管理系統(tǒng)由于長時間大負(fù)荷的運(yùn)行，加之設(shè)備保養(yǎng)力度不夠，部分門磁報(bào)警器已損壞或未正常連接，未達(dá)到應(yīng)有之功能；電磁鎖已有老化跡象，部分被人為破壞，時有不能正常鎖閉的現(xiàn)象發(fā)生，存在一定程度的安全隱患；部分門被人為破壞，致使門無法鎖閉，影響門禁系統(tǒng)的運(yùn)行；設(shè)備保養(yǎng)力度不夠，鎖、門磁、讀卡器與門禁控制器之間的接線有虛接、松動的現(xiàn)象，導(dǎo)致門禁系統(tǒng)的不穩(wěn)定；南區(qū)B座首層、B座地下二層、E座地下二層、H座地下一層、M座地下三層等區(qū)域處門禁控制器經(jīng)常當(dāng)機(jī)，數(shù)據(jù)不能通行，致使部分門禁卡失效，不能通行該區(qū)域；各門禁控制器設(shè)備型號、安裝位置、物理地址等信息，沒有資料存檔；門禁控制器安裝調(diào)試用密碼、主卡等資料，甲方弱電維修沒有留檔；門禁管理軟件的管理密碼、數(shù)據(jù)庫密碼、軟件光盤及各設(shè)備的產(chǎn)品說明等資料，甲方弱電維修沒有留檔；預(yù)埋線纜部分沒有圖紙，路由的檢查因時間太短無法完成，線路老化情況不明；我方于2006年11月10日，將門禁系統(tǒng)前端設(shè)備依次檢查后，對現(xiàn)有門禁設(shè)備的使用狀況有一初步的核對表，附后供參考；注：1、經(jīng)過我方檢查，門禁管理主機(jī)相關(guān)硬件的驅(qū)動程序已搜集、下載，完成備份；2、門禁軟件已備份，門禁軟件的管理密碼、數(shù)據(jù)庫資料，我方已基本掌握。3、截至2006年11月8日為止的發(fā)卡信息、門禁控制器信息、門權(quán)限、時限設(shè)置等相關(guān)門禁設(shè)置參數(shù)均已完成記錄、備份。4、部分設(shè)備的安裝設(shè)置、使用說明等資料，已搜集、下載，備份完成；5、門禁管理主機(jī)于2006年11月13日出現(xiàn)故障，我方取走維修，恢復(fù)硬盤數(shù)據(jù)后，于次日將門禁管理主機(jī)調(diào)試完畢送回監(jiān)控室；現(xiàn)場檢查、測試，數(shù)據(jù)未丟失，工作正常；（三）可視對講系統(tǒng)大部分設(shè)備運(yùn)行時間過長，出現(xiàn)老化現(xiàn)象(如四用戶譯碼器、多樓分配器、室內(nèi)分機(jī)等)，有需要更換設(shè)備才能排除故障的現(xiàn)象發(fā)生，對物業(yè)管理和業(yè)主都極其不利；北區(qū)D單元可視對講門口機(jī)經(jīng)常當(dāng)機(jī)，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行；南區(qū)室內(nèi)分機(jī)可與管理中心機(jī)聯(lián)系，但不能通話（通話無聲）；可視對講系統(tǒng)管理中心機(jī)的編程、使用方法以及管理密碼，甲方弱電維修沒有留檔；可視對講門口機(jī)安裝調(diào)試用密碼及操作說明，甲方弱電維修沒有留檔；由于廠家生產(chǎn)線改變，設(shè)備已升級換代，現(xiàn)有設(shè)備一旦出現(xiàn)損壞，維修時間會相對較長；注：各單元房號與地址碼已留存?zhèn)浞?；部分設(shè)備的安裝、設(shè)置等資料已搜集整理并存檔；（四）緊急報(bào)警系統(tǒng)中心控制室報(bào)警設(shè)備長時間未做除塵清理及系統(tǒng)維護(hù)，積灰現(xiàn)象嚴(yán)重，不利于信號反饋和系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行；各住戶室內(nèi)之報(bào)警設(shè)備由于需經(jīng)業(yè)主許可方能察看，使用情況未知；報(bào)警主機(jī)管理員密碼、軟件光盤、產(chǎn)品編號、軟件序列號等安裝設(shè)置所需資料，甲方弱電維修沒有留檔；由于管理員密碼未知，無法對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行備份；由于管理員密碼未知，無法對軟件進(jìn)行備份；由于產(chǎn)品編號及軟件序列號未知，無法進(jìn)行軟件安裝；地址碼信息無法備份，我方從保安部提供的資料上核對大部分報(bào)警地址碼信息有可能編寫錯誤，只能用戶報(bào)警后才能進(jìn)行核對工作；注：1、經(jīng)我方檢查，加密狗ID、軟件序列號已獲知并備份存檔；2、報(bào)警管理軟件已從我方合作伙伴處獲得并備份；3、數(shù)據(jù)庫已經(jīng)其他方式備份出來；4、報(bào)警系統(tǒng)所有設(shè)備的安裝、調(diào)試、操作等資料已歸類整理完畢；5、地址碼核對等后續(xù)工作可順利開展；（五）停車場管理系統(tǒng)由于運(yùn)行時間過長，未做除塵、潤滑等維護(hù)保養(yǎng)，擋車器老化現(xiàn)象嚴(yán)重（南區(qū)散客入口、出口）；車輛檢測器設(shè)置有問題，致使擋車器經(jīng)常出現(xiàn)車輛已離開而無法自行落下的情況（南區(qū)散客入口、出口）；散客進(jìn)口讀卡機(jī)長時間運(yùn)行，液晶顯示屏老化，不能顯示（北區(qū)、南區(qū)停車場入口）；由于使用時間過長，常客讀卡機(jī)等設(shè)備也均有不同程度的老化跡象；由于使用過程中建筑物格局的改變，現(xiàn)有設(shè)備之間的通訊線改為明線敷設(shè)，裸露在外，不利于系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行（南區(qū)散客入口、出口）；停車場計(jì)費(fèi)管理主機(jī)長時間未做除塵清理及系統(tǒng)維護(hù)，不利于數(shù)據(jù)采集和系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行；停車場計(jì)費(fèi)管理軟件的管理密碼、數(shù)據(jù)庫密碼、軟件光盤及各設(shè)備的產(chǎn)品說明等資料，甲方都沒有留檔，設(shè)備出現(xiàn)問題無法自行解決。注：1、經(jīng)過我方檢查，停車場管理主機(jī)相關(guān)硬件的驅(qū)動程序已搜集、下載，完成備份；2、停車場管理軟件已備份，軟件的安裝、設(shè)置、操作等技能我方已熟練掌握3、部分設(shè)備的安裝設(shè)置、使用說明等資料，已搜集、下載，備份完成；4、門禁軟件的管理密碼已獲知，備份數(shù)據(jù)庫等后續(xù)工作可順利開展；總述：經(jīng)過我方專業(yè)人員和物業(yè)方使用管理人員經(jīng)過近3周的勘察現(xiàn)場和故障排查共同檢測以上五個系統(tǒng)的管理主機(jī)均設(shè)有密碼保護(hù)，管理人員無法對系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)備全面的設(shè)置調(diào)整，無法整理備份數(shù)據(jù)庫，無法對主機(jī)系統(tǒng)文件進(jìn)行恢復(fù)處理，原始安裝系統(tǒng)光盤，軟件，產(chǎn)品序列號，數(shù)據(jù)備份，前端產(chǎn)品的地址碼信息無法查到真實(shí)資料，以上任何部分主控系統(tǒng)出現(xiàn)問題系統(tǒng)大面積癱瘓時甲方將無法正常使用和自行將其恢復(fù)。原有施工單位無法提供上述資料，我方須更換部分主機(jī)硬件后同時解密老的硬件，并且需購買更新升級正版軟件，同時增加計(jì)劃外人員和資金進(jìn)行升級解密調(diào)試工作。對于系統(tǒng)硬件部分，因前期供貨商采用非正規(guī)產(chǎn)品或淘汰停產(chǎn)的產(chǎn)品，我方在無法解決維修時會盡早與甲方溝通雙方協(xié)商解決辦法。藍(lán)堡國際公寓智能化安防系統(tǒng)因施工單位較多，設(shè)備資料及圖紙檔案缺失較多，我方在承接維護(hù)保養(yǎng)工作后除了做前期的維護(hù)工作外，我公司承諾將重點(diǎn)工作放在原有設(shè)備的軟硬件解密和更新升級上，對原有竣工圖紙的修改和補(bǔ)充，以及設(shè)備的操作說明書和系統(tǒng)連接說明，生產(chǎn)廠家聯(lián)系方式等資料的補(bǔ)充上。我方在資料整理完善后向甲方提供真實(shí)有效的設(shè)備資料，從而保證甲方日常使用前提下可以做到深層次管理只有這樣才可以改善原有設(shè)備售后服務(wù)難，設(shè)備維修更換周期長的被動局面轉(zhuǎn)為主動。對設(shè)備運(yùn)行的真實(shí)情況能全面了解，最終為小區(qū)業(yè)主提供更完善和穩(wěn)定的安保服務(wù)，獲取好的信譽(yù)和口碑！

藍(lán)堡國際公寓智能化小區(qū)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案一、項(xiàng)目概述：藍(lán)堡國際公寓分為南北兩個區(qū),共819戶業(yè)主,小區(qū)安防系統(tǒng)包括:1.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)2.門禁管理系統(tǒng)3.可視對講系統(tǒng)4.緊急報(bào)警系統(tǒng)5.停車場管理系統(tǒng)二、維護(hù)目標(biāo)：通過我公司專業(yè)的服務(wù)，保證貴公司的弱電系統(tǒng)能夠更加穩(wěn)定運(yùn)行，使貴公司的設(shè)備在我們的手中保值、增值，同貴公司共同努力為入住藍(lán)堡國際公寓的客戶提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理。三、維保方案：我公司對于藍(lán)堡國際公寓弱電系統(tǒng)的維護(hù)工作分為日常接報(bào)修，日常例行檢察，定期大檢抽查（甲方共同進(jìn)行），三個部分組成。我方在正式簽署維護(hù)協(xié)議后7個工作日內(nèi)，安排專人進(jìn)駐現(xiàn)場，同時甲方提供固定辦公地點(diǎn)，固定分機(jī)。日常接報(bào)修：物業(yè)公司報(bào)修需填寫報(bào)修正式單據(jù)將維修內(nèi)容及基本情況告知我公司現(xiàn)場派駐的值班人員，我公司接到通知后4-8小時內(nèi)做出響應(yīng)，24小時內(nèi)進(jìn)行維護(hù)任務(wù)（節(jié)假日和法定休息時間48小時之內(nèi)進(jìn)行維護(hù)任務(wù)），一般事故我公司會盡快解決并預(yù)先告知甲方維修進(jìn)度情況，對于緊急事故我公司主要設(shè)備預(yù)先提供備用替換后再返廠維修（備用設(shè)備見應(yīng)急方案說明）。

日常例行檢查的相關(guān)內(nèi)容如下表：序號項(xiàng)目檢查內(nèi)容間隔周期1前端巡檢察看各子系統(tǒng)可直接檢查之前端設(shè)備（如攝像機(jī)、電磁鎖、對講室外分機(jī)）外型、安裝位置、安裝方式、緊固程度等情況，確保設(shè)備無隱患通過巡檢過程中對部分前端設(shè)備的使用，確定設(shè)備工作狀態(tài)是否正常發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維護(hù)并記錄存檔，為日后的維護(hù)保養(yǎng)提供依據(jù)每天2線路維護(hù)察看各子系統(tǒng)可直接檢查之連接線纜有無短路、斷路、虛接、纏繞等現(xiàn)象，確保線路正常連接通過巡檢過程中對部分前端設(shè)備的使用，確定線路工作狀態(tài)是否正常發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維護(hù)并記錄存檔，為日后的維護(hù)保養(yǎng)提供依據(jù)每天3節(jié)點(diǎn)測試在巡檢過程中，落實(shí)各子系統(tǒng)線路部分之節(jié)點(diǎn)位置、現(xiàn)場情況，記錄存檔，務(wù)求對節(jié)點(diǎn)情況做到心中有數(shù)測試系統(tǒng)各節(jié)點(diǎn)電壓值，了解系統(tǒng)運(yùn)行狀況，同時對測量值進(jìn)行記錄存檔每周4除塵清理對各系統(tǒng)之管理主機(jī)、外接設(shè)備、控制器、控制箱定期進(jìn)行除塵清理操作，務(wù)求排除灰塵、潮濕、靜電等環(huán)境因素對系統(tǒng)造成的不良影響對各系統(tǒng)部分前端設(shè)備（球機(jī)、防護(hù)罩、讀卡器讀頭等）定期進(jìn)行除塵清理操作，排除因積灰嚴(yán)重致使圖像模糊或讀卡失效的情況發(fā)生每月5磁盤整理對監(jiān)控主機(jī)定期進(jìn)行磁盤整理，排除因磁盤碎片過多致使監(jiān)控主機(jī)無法錄像、錄像資料丟失等安全管理方面的隱患每月6數(shù)據(jù)備份定期對各系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行備份操作，防止資料丟失，防患于未然每月7檔案整理重新繪制或修改各系統(tǒng)點(diǎn)位分布圖、線路圖、原理圖等圖紙資料盡力補(bǔ)齊各系統(tǒng)設(shè)備的安裝說明書、使用說明書、日常操作規(guī)范等書面資料協(xié)助物業(yè)管理人員制定控制室規(guī)章制度、日常維護(hù)簡表等管理公示資料對日常檢查之結(jié)果進(jìn)行記錄歸檔定期對各種資料進(jìn)行清查并分類存檔管理每天四、應(yīng)急方案根據(jù)以前的維護(hù)維修記錄，原有的維護(hù)方設(shè)備出現(xiàn)故障維修時間過長，導(dǎo)致業(yè)主的不滿，嚴(yán)重影響了物業(yè)方的信譽(yù)和工作開展，我公司對設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重事故情況下對每個系統(tǒng)做出備用設(shè)備的應(yīng)急方案以保證關(guān)鍵設(shè)備的使用，以下做出說明：1．監(jiān)控系統(tǒng)前端點(diǎn)位攝像機(jī)提供20臺左右，監(jiān)控存儲主機(jī)提供1套備用，出現(xiàn)前端產(chǎn)品和主控故障時做為臨時替換使用。2．門禁系統(tǒng)提供2臺聯(lián)網(wǎng)型門禁控制器，2套磁力鎖，2個讀卡器做為故障替換使用。3．報(bào)警系統(tǒng)部分提供3套地址碼模塊，1套報(bào)警主機(jī)及鍵盤做為臨時替換使用。4．可視對講系統(tǒng)提供2套室內(nèi)分機(jī)2套4戶解碼器，2套多樓分配器，2套管理電源做為臨時替換使用5．停車場管理系統(tǒng)提供1套出入口手持收費(fèi)設(shè)備，以保證固定住戶的車輛存放。五、培訓(xùn)：工程培訓(xùn)乙方在工程調(diào)試完畢后，需在一周內(nèi)培訓(xùn)甲方2-3名操作使用人員。培訓(xùn)目的：使操作人員基本掌握各種設(shè)備的正確使用方法，了解前端設(shè)備的布局和系統(tǒng)的構(gòu)成及基本原理，解決系統(tǒng)的簡單故障。附件：報(bào)價單設(shè)備清單

藍(lán)堡國際公寓弱電系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃書人員出勤計(jì)劃藍(lán)堡08年維護(hù)要求駐場，所以每天都需要有人在藍(lán)堡值班，初步確定由三人進(jìn)行輪流值班，如有變動臨時通知。（具體安排見排班表）工作安排計(jì)劃工作流程工作安排每天按時到工程部領(lǐng)取報(bào)修單，然后根據(jù)報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)，需要入戶檢查的與物業(yè)進(jìn)行溝通，由物業(yè)陪同進(jìn)入戶內(nèi)進(jìn)行檢修。每天要按照巡視表到藍(lán)堡各個主要位置進(jìn)行巡視檢查。（具體方位見巡視表）資料歸檔并定期作總結(jié)。三、駐場人員技術(shù)水平考核1、駐場人員定期進(jìn)行考核，以考核成績作為發(fā)放獎金的參考，考核周期定為1個月。2、考核目標(biāo)：培養(yǎng)新人節(jié)約成本；溫故知新提高技術(shù)水平。3、考核項(xiàng)目分為以下三類：a、考勤狀況：正常上班打卡，有無遲到曠工。b、工作效率：能否在最短時間內(nèi)找出故障原因并解決c、工作態(tài)度：能否熟練掌握所維護(hù)的五個弱電項(xiàng)目的系統(tǒng)組成，原理及實(shí)際情況；能否獨(dú)立分析出各個系統(tǒng)所出現(xiàn)的故障原因，并提出解決方案；是否有上進(jìn)心，能夠不斷的學(xué)習(xí)接受新東西。4、考核計(jì)劃：a.熟記工作流程，依照流程辦事。b.熟悉各系統(tǒng)的設(shè)備，名稱及原廠家。c.掌握各個系統(tǒng)的原理組成。d.掌握監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)際構(gòu)成及連接方式。e.掌握報(bào)警系統(tǒng)的實(shí)際構(gòu)成及連接方式。f.掌握對講系統(tǒng)的實(shí)際構(gòu)成及連接方式。g.掌握門禁系統(tǒng)的實(shí)際構(gòu)成及連接方式。h.掌握停車場系統(tǒng)的實(shí)際構(gòu)成及連接方式。四、接報(bào)修維護(hù)工作統(tǒng)計(jì)匯報(bào)值班人員每天要對報(bào)修單進(jìn)行分類整理，（已解決或未解決，正常報(bào)修或誤報(bào)），每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，周六根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果召開分析會議。五、怎樣節(jié)省成本１、根據(jù)使用狀況適當(dāng)調(diào)整使用的設(shè)備（如譯碼器，電源，讀卡器等）。２、合理利用更換下來的舊設(shè)備。３、室外設(shè)備屬于我方維護(hù)范圍之內(nèi)，室內(nèi)部分的設(shè)備由業(yè)主自己承擔(dān)，所以室內(nèi)設(shè)備的更換費(fèi)用可以平攤一部分成本。４、養(yǎng)成節(jié)約的習(xí)慣，從小事入手。六、對藍(lán)堡現(xiàn)場作詳細(xì)勘查，檢查是否有可利用設(shè)備經(jīng)０６年我方入場勘查以來發(fā)現(xiàn)，藍(lán)堡部分設(shè)備未曾使用，但設(shè)備完好，這些設(shè)備可成為我方維護(hù)的備品備件，可以節(jié)約成本。七、周邊市場的開發(fā)藍(lán)堡國際公寓地處商業(yè)中心地